房地產(chǎn)論文(優(yōu))

　　在各領(lǐng)域中，大家肯定對(duì)論文都不陌生吧，借助論文可以有效訓(xùn)練我們運(yùn)用理論和技能解決實(shí)際問題的的能力。那么一般論文是怎么寫的呢？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)論文1

　　摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是隨著我國的城市化進(jìn)程加快以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活富裕起來而逐漸發(fā)展壯大的，因此在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展一直處于上升階段，但是要想房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展壯大，就應(yīng)該注意房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)。因此本文在我國會(huì)計(jì)制度不斷完善的階段，側(cè)重分析房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作中存在的問題，進(jìn)而注意問題的解決措施，以增加房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力，促進(jìn)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問題；措施

　　房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)，因此它已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，所以更多的人選擇投入到房地產(chǎn)企業(yè)，增加自己的經(jīng)濟(jì)收入，但是因?yàn)榇蠹颐つ康赝顿Y和擴(kuò)張，沒有充分分析好企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，尤其是會(huì)計(jì)核算的問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有成熟完整的會(huì)計(jì)核算體系，所以本文關(guān)注會(huì)計(jì)核算的問題，提出改進(jìn)的措施。

　　一、論述房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

　　（一）會(huì)計(jì)核算的內(nèi)涵

　　房地產(chǎn)企業(yè)在表面意義上指的是對(duì)房屋以及建筑物的開發(fā)和銷售工作，這是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新興起的一個(gè)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大，資金投入量大，生產(chǎn)周期長，所以會(huì)計(jì)工作對(duì)于企業(yè)的發(fā)展就很重要。而會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)工作人員依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在充分分析好企業(yè)的生產(chǎn)實(shí)際情況以后，制定的會(huì)計(jì)核算制度，最終完成企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的。

　　（二）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的必要性

　　房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營項(xiàng)目都很大，因此經(jīng)濟(jì)活動(dòng)很復(fù)雜，涉及的經(jīng)濟(jì)數(shù)額巨大，而且使用周期長，因此對(duì)于會(huì)計(jì)核算來說工作量大，同時(shí)會(huì)計(jì)核算是存在于企業(yè)的整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)節(jié)，它需要各部門之間的配合，因此一旦企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么企業(yè)就可能會(huì)面臨很大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失，所以說企業(yè)要積極的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭環(huán)境，并且做好會(huì)計(jì)核算部門的責(zé)任分工，降低會(huì)計(jì)核算的風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作的順利開展，最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題

　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系建設(shè)不科學(xué)

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是新興的企業(yè)，是由于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，城市化進(jìn)程加快而出現(xiàn)的，所以房地產(chǎn)企業(yè)具有自己的性質(zhì)，但是房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中穩(wěn)步發(fā)展，就需要依據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的發(fā)展實(shí)際情況是會(huì)計(jì)核算制度不完善，體系不健全，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者只是關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)會(huì)計(jì)核算體系不重視，這就導(dǎo)致在實(shí)際工作中會(huì)計(jì)核算的作用發(fā)揮不出來，致使資金的使用混亂，很多會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)不上賬，資金流失嚴(yán)重，會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)增加，加上會(huì)計(jì)核算的體系建設(shè)不科學(xué)，因此會(huì)計(jì)核算沒有實(shí)際的應(yīng)用作用，企業(yè)中也沒有專門的會(huì)計(jì)核算部門，會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則的制定沒有統(tǒng)一性。

　　（二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的控制不全面

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量大，因此現(xiàn)金流量與其他企業(yè)相比具有很大的不同，它是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)的不同經(jīng)營時(shí)期對(duì)現(xiàn)金流的需求和使用都不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流量的控制存在一定的困難和問題。就房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目而言，因此開發(fā)時(shí)間長，項(xiàng)目種類多，所以對(duì)于現(xiàn)金流量的需要大的基礎(chǔ)上還要使用周期長，所以對(duì)會(huì)計(jì)核算的工作要求很高，需要做好分類以及數(shù)據(jù)的收集，保證資金流動(dòng)的安全性和核算數(shù)據(jù)的完整性。現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)都是使用編制的現(xiàn)金流量表，但是這種流量表會(huì)造成企業(yè)的會(huì)計(jì)信息不完整，不利于企業(yè)的長期經(jīng)營，對(duì)于投資者需要的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)不能完整的提供，所以就不能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況以及現(xiàn)金流量的情況做科學(xué)的數(shù)據(jù)反映，所以成為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要問題，需要企業(yè)重視對(duì)現(xiàn)金流量的控制。

　　（三）權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)核算存在弊端

　　現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)中一般喜歡使用權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)核算制度，隨著企業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)營項(xiàng)目的擴(kuò)展，這種制度已經(jīng)存在很大的弊端，不適應(yīng)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展，她的問題主要體現(xiàn)在會(huì)出現(xiàn)人為干預(yù)到企業(yè)的利潤調(diào)節(jié)中，因?yàn)闄?quán)責(zé)發(fā)生制不能科學(xué)的準(zhǔn)確反映出房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收入情況，所以會(huì)計(jì)信息存在不準(zhǔn)確的問題，因此就會(huì)造成企業(yè)的賒銷現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)的`應(yīng)收賬款數(shù)額巨大，企業(yè)的資金流通就會(huì)出現(xiàn)問題，影響企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)企業(yè)沒有專門的國有資產(chǎn)的管理，因此國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重，資金管理不安全，影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，企業(yè)銷售沒有一個(gè)完全的標(biāo)準(zhǔn)，影響企業(yè)的最終收益。以上問題就表明因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)決定其權(quán)責(zé)發(fā)生制的制度不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展。

　　（四）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露不夠

　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)種類也很多，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露不足造成的。這不利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制和管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營過程中，企業(yè)的資源、投資和會(huì)計(jì)核算的制度的不健全等都是影響風(fēng)險(xiǎn)存在的主要原因，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的重心是土地資源，所以我國的土地資源的結(jié)構(gòu)影響企業(yè)的投資和發(fā)展，現(xiàn)階段國家土地資源沒有得到很好的利用，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，利用率低，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的土地資源儲(chǔ)備不足，影響后續(xù)的投資，增加企業(yè)的開發(fā)成本。而且我國的人口多，但是分布不均勻，地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)差異性大，雖然房地產(chǎn)企業(yè)有開發(fā)的空間，但是因?yàn)榈赜虿町悾�所以房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營開發(fā)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，就目前房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露情況來看房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算沒有統(tǒng)一的制度管理也是很大的問題，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度的措施

　　（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)自己的經(jīng)營項(xiàng)目采取不同的會(huì)計(jì)核算方式，這樣才能夠保證會(huì)計(jì)核算的水平的提高，也才能夠有利于房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身的會(huì)計(jì)核算的基本內(nèi)容建立健全企房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系。應(yīng)該改變以往的權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)核算方法，采用收付實(shí)現(xiàn)制的會(huì)計(jì)核算手段，企業(yè)管理者應(yīng)該首先重視會(huì)計(jì)核算對(duì)其發(fā)展的影響，然后制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算制度，保證會(huì)計(jì)核算的工作秩序，明確大家的工作職責(zé)，在企業(yè)的內(nèi)部控制工作中，重視會(huì)計(jì)核算的工作內(nèi)容，增加對(duì)資金收入和支出的管理，建立企業(yè)的監(jiān)督體制，監(jiān)督工作的進(jìn)展情況，這也是為了避免企業(yè)的經(jīng)營管理中的一個(gè)有效的控制，對(duì)銷售的做好記錄，尤其是應(yīng)收賬款的管理，保證企業(yè)的資金流動(dòng)的安全性，最終給房地產(chǎn)企業(yè)量身定做一套完整的會(huì)計(jì)核算體系。

　　（二）增加會(huì)計(jì)信息披露的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)性大，因此企業(yè)雖然具有很高的利潤空間但是這不能真實(shí)地反應(yīng)出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況，所以就需要做好信息披露工作，因?yàn)樾畔⑴�露不完整，�?huì)給企業(yè)的管理者造成錯(cuò)誤的信息指導(dǎo)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展決策。因此房地產(chǎn)企業(yè)要增加信息披露的內(nèi)容，增加土地信息披露和現(xiàn)金流的披露，因此土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，只有企業(yè)在發(fā)展中及時(shí)地掌握好土地資源的分部和儲(chǔ)存情況，在能保證后續(xù)的房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，也才能夠評(píng)估出企業(yè)的成本，有利于企業(yè)預(yù)算和資金的使用規(guī)劃，而同時(shí)對(duì)現(xiàn)金流的披露可以有利于企業(yè)對(duì)資金的合理的安排，盡量避免企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金的使用風(fēng)險(xiǎn)，這有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

　　（三）完善企業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

　　因?yàn)楝F(xiàn)階段我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定的不完善，還存在很多的問題需要解決，因此我國可以借鑒國際的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，依據(jù)我國的企業(yè)的發(fā)展實(shí)際，然后協(xié)調(diào)和衡量我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)，制定合理的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，為企業(yè)服務(wù)，縱觀整個(gè)世紀(jì)的會(huì)計(jì)工作，大家都是工作量非常之大，但是因?yàn)槲覈�的�?huì)計(jì)內(nèi)容不完整，所以我國的會(huì)計(jì)成本增加，而同時(shí)會(huì)計(jì)的國際競(jìng)爭力大，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)走向世界，因此我們需要使我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)接軌，促進(jìn)我國會(huì)計(jì)國際化，從根本上改變房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的不完整，為企業(yè)的擴(kuò)展經(jīng)營提供制度的保障，打開市場(chǎng)，提高競(jìng)爭力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

　　（四）設(shè)置合理的會(huì)計(jì)科目，確定好企業(yè)的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作是需要合理的體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營狀況的工作，會(huì)計(jì)核算是需要給企業(yè)管理者的投資提供數(shù)據(jù)支持，保證企業(yè)的投資科學(xué)性的，因此對(duì)于企業(yè)的投資來說，需要對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)做好規(guī)定，保證房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)在符合國家法律法規(guī)以及會(huì)計(jì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也基礎(chǔ)上，制定會(huì)計(jì)工作的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要細(xì)化會(huì)計(jì)的科目，因?yàn)闀?huì)計(jì)工作的復(fù)雜性，所以需要對(duì)會(huì)計(jì)的投資和經(jīng)營做好管理，保證企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的了解和掌握，便于最后的會(huì)計(jì)科目的完整，保證企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的工作進(jìn)展有序。

　　結(jié)束語

　　綜上所述，我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題，因此我們需要在分析的基礎(chǔ)上完善企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展，借鑒國內(nèi)外的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的有效管理，減少風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，保證效益最大化。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]邢英.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題淺談[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),20xx(22)

　　[2]宋軍杰.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算探析[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),20xx(07).

房地產(chǎn)論文2

　　［摘要］央企多元化發(fā)展之一的寫字樓房地產(chǎn)開發(fā)，屬中小型專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，在強(qiáng)者林立的房地產(chǎn)行業(yè)中面臨激烈的競(jìng)爭。筆者通過從業(yè)思考，認(rèn)為中小型專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營要采取和加強(qiáng)落實(shí)集中化、差異化戰(zhàn)略為目標(biāo)、精品戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的品牌建設(shè)培育，以及一流的物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、市場(chǎng)化的內(nèi)部和外部管理;并集中優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

　　［關(guān)鍵詞］中小型;寫字樓;房地產(chǎn);精品戰(zhàn)略;高質(zhì)量發(fā)展

　　1、引言

　　即便有央企背景和母公司的一定扶持，作為中小型寫字樓的地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)，在云集多家房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，必然面臨激烈的競(jìng)爭;在寫字樓市場(chǎng)中，機(jī)遇與挑戰(zhàn)也并存著。要在強(qiáng)者林立的房地產(chǎn)行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，必然要基于專業(yè)經(jīng)營管理，走專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商之路。這是對(duì)自身優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、機(jī)遇與挑戰(zhàn)有清晰客觀分析后的必然結(jié)論，是安身立命之本。

　　2、以PＲT寫字樓項(xiàng)目為例，應(yīng)采取集中化、差異化戰(zhàn)略

　　PＲT項(xiàng)目擁有崇尚自然與和諧之道的設(shè)計(jì)，以冷輻射系統(tǒng)為代表的引領(lǐng)建筑發(fā)展潮流之一的節(jié)能環(huán)保亮點(diǎn)，提升健康舒適指數(shù)的尖端科技，優(yōu)越的地理區(qū)位，地標(biāo)性的建筑外觀，知名物業(yè)管理公司的服務(wù)，具備了以差異化、集中化定位和打造節(jié)能建筑的國際一流品牌和超甲級(jí)寫字樓高端品牌和價(jià)值的條件。因此，應(yīng)采取集中化、差異化戰(zhàn)略，集中力量，彰顯個(gè)性，突破房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的注重投資和項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大的發(fā)展模式，爭取在寫字樓局部市場(chǎng)形成優(yōu)勢(shì)，通過局部的勝利，提高自己的市場(chǎng)地位，促進(jìn)自身發(fā)展。

　　3、為了實(shí)踐集中化和差異化戰(zhàn)略措施，應(yīng)走精品戰(zhàn)略之路

　　3.1通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競(jìng)爭力

　　根據(jù)自身亮點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，為了實(shí)踐集中化和差異化戰(zhàn)略措施，作為PＲT的經(jīng)營管理獨(dú)立法人，PＲT公司還應(yīng)走精品戰(zhàn)略之路，即精心打造和培育PＲT項(xiàng)目品牌。產(chǎn)品附加值決定公司利潤。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過政策的洗禮后，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)成本，尤其是土地成本開始飆升。因此，PＲT公司要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競(jìng)爭力，提高產(chǎn)品的美譽(yù)度、知名度及附加值。

　　3.2精品是硬件和軟件的結(jié)合體

　　作為寫字樓精品來講，硬件就是指產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑外觀、產(chǎn)品質(zhì)量和節(jié)能設(shè)施等生產(chǎn)過程的一系列要素;軟件就是產(chǎn)品文化、居住文化、企業(yè)文化等。PＲT項(xiàng)目在致力于清潔新能源、低碳節(jié)能、能源回收再生實(shí)踐的同時(shí)，全面提升室內(nèi)環(huán)境的健康舒適指數(shù)，關(guān)注員工切身利益，追求人居、建筑、自然之間的和諧，在硬件和軟件方面都邁出了精品戰(zhàn)略之路。在市場(chǎng)競(jìng)爭白熱化階段，設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新(更新)、生活方式的引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵的挖掘，將使得項(xiàng)目更富有個(gè)性化色彩，成為市場(chǎng)矚目的精品。

　　4、建立以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟來促進(jìn)精品戰(zhàn)略

　　4.1在基建和經(jīng)營過程中形成了上下游企業(yè)聯(lián)盟的條件

　　PＲT公司相對(duì)于大型寫字樓房企來說競(jìng)爭力弱，造成其很難獨(dú)自應(yīng)對(duì)環(huán)境的變化和大型企業(yè)的競(jìng)爭壓力。在建設(shè)階段，基建實(shí)踐了“小業(yè)主、大社會(huì)”的管理模式，聯(lián)合建筑行業(yè)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、建筑商、各專業(yè)機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商、專業(yè)顧問、第三方檢測(cè)等近兩百家相關(guān)參建單位，合力圓滿完成了項(xiàng)目的建設(shè)。PＲT公司也與寫字樓商、廣告公司、物業(yè)公司等建立了合作關(guān)系，初步形成了以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟，借助聯(lián)盟方在營銷、物管行業(yè)內(nèi)的品牌效應(yīng)、在地區(qū)的品牌效應(yīng)，迅速提升了自身的品牌知名度。

　　4.2與上下游企業(yè)組成戰(zhàn)略聯(lián)盟促進(jìn)專業(yè)化、市場(chǎng)化內(nèi)外部管理的實(shí)現(xiàn)

　　經(jīng)營開局以后，PＲT公司利用建設(shè)期間積累的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從強(qiáng)化價(jià)值鏈的目的出發(fā)，建立以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)的全方位、多層次的聯(lián)盟，與上下游企業(yè)、房地產(chǎn)相關(guān)部門生產(chǎn)行業(yè)、學(xué)校等科研機(jī)構(gòu)形成長期合作關(guān)系。下一步可以利用公司外部最優(yōu)秀的專業(yè)化資源，組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭力，共同面對(duì)環(huán)境和大型寫字樓地產(chǎn)企業(yè)的壓力。具體可以適時(shí)考慮以合資、相互持股投資合作、功能性協(xié)議合作等方式形成聯(lián)盟，在聯(lián)盟各方獲得收益的動(dòng)力下，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、市場(chǎng)化的內(nèi)部和外部管理及公司的高質(zhì)量發(fā)展。此外，PＲT公司內(nèi)部實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理和流程化管理，是長期發(fā)展的企業(yè)能力方向之一，通過提升運(yùn)營能力、提升項(xiàng)目管理能力等，也是強(qiáng)力促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略措施。

　　5、優(yōu)秀的物業(yè)管理是走精品戰(zhàn)略之路，培育高端品牌的前提

　　眾多節(jié)能尖端技術(shù)和高品質(zhì)設(shè)施設(shè)備的.綜合應(yīng)用，是PＲT區(qū)別于其他一般寫字樓的重要特點(diǎn)。項(xiàng)目名聲在外，一直保持優(yōu)化運(yùn)行狀態(tài)、節(jié)能環(huán)保效果充分顯現(xiàn)，為物業(yè)公司任務(wù)的重中之重。必須保障項(xiàng)目所采用的各項(xiàng)節(jié)能環(huán)保尖端新技術(shù)和高性能設(shè)施設(shè)備，特別是冷輻射空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)入良好、穩(wěn)定的運(yùn)行狀態(tài)。PＲT公司必須關(guān)注物管工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)人員接受系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備操作、維保等相關(guān)培訓(xùn)，督促物管工程技術(shù)人員精密開展設(shè)備設(shè)施調(diào)試運(yùn)行，保障各項(xiàng)滿足大樓使用功能的設(shè)施設(shè)備順利運(yùn)行;要求物管公司對(duì)操作與管理人員進(jìn)行系統(tǒng)運(yùn)作數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，學(xué)結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷調(diào)整和完善各設(shè)備系統(tǒng)，使項(xiàng)目逐步達(dá)到一流的物業(yè)管理水平。優(yōu)秀的物業(yè)和設(shè)備設(shè)施管理，是實(shí)現(xiàn)公司集中化、差異化戰(zhàn)略的基礎(chǔ)，是走精品戰(zhàn)略之路、培育高端品牌的前提。

　　6、集中優(yōu)質(zhì)資源建立專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，拓展集中化、差異化和精品戰(zhàn)略

　　6.1依托技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)資源拓展集中、差異化新業(yè)務(wù)

　　依托成功建設(shè)、經(jīng)營、管理PＲT項(xiàng)目的業(yè)績與經(jīng)驗(yàn)，PＲT公司進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段后，若內(nèi)外部發(fā)展地產(chǎn)環(huán)境和條件成熟，可依托建設(shè)經(jīng)營PＲT項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，爭取開發(fā)新項(xiàng)目，或開展工程管理咨詢、項(xiàng)目發(fā)展顧問業(yè)務(wù)，或開展樓宇新技術(shù)應(yīng)用研究推廣，或整合母公司系統(tǒng)各類物業(yè)的經(jīng)營。若不適宜拓展新增項(xiàng)目，可依托母公司主業(yè)的雄厚實(shí)力，實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)建設(shè)、經(jīng)營到創(chuàng)投的轉(zhuǎn)型，拓展地產(chǎn)基金運(yùn)營，甚至以PＲT為核心資產(chǎn)，進(jìn)行整合上市。

　　6.2把有限的資源集中到一兩個(gè)核心業(yè)務(wù)

　　當(dāng)然，PＲT公司根據(jù)實(shí)際情況，應(yīng)把有限的資源集中到最擅長或最能創(chuàng)造價(jià)值的一兩個(gè)方面作為核心業(yè)務(wù)，學(xué)會(huì)做“減法”，逐步構(gòu)筑自身的核心競(jìng)爭力。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上有眾多環(huán)節(jié)，如投資項(xiàng)目策劃、土地獲取、土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資本運(yùn)作、施工管理、房地產(chǎn)營銷、質(zhì)量管理、售后服務(wù)等，應(yīng)該分析自身的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、能力，充分利用社會(huì)資源，盡量縮短自己的戰(zhàn)線。PＲT公司應(yīng)選擇將非核心業(yè)務(wù)剝離出去，交由專業(yè)的公司去操作，既可減少成本，又可提高運(yùn)作效率。

　　7、結(jié)語

　　總之，中小型專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營，比如以有突出亮點(diǎn)的PＲT寫字樓項(xiàng)目公司，必然要采取和加強(qiáng)落實(shí)重要的策略措施:以集中化、差異化戰(zhàn)略為目標(biāo)、精品戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的品牌建設(shè)培育，一流的物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、市場(chǎng)化的內(nèi)部和外部管理，并集中優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn):

　　［1］陳功章.廣西SWY房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略研究［D］．桂林:廣西大學(xué)，20xx.

　　［2］葉如平.新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營戰(zhàn)略［J］．中外企業(yè)家，20xx(12):26－27.

　　［3］朱勝聲.多元化經(jīng)營對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響［D］．上海:復(fù)旦大學(xué)，20xx.

　　［4］段靜.YD置業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究［D］．鄭州:鄭州大學(xué)，20xx.

房地產(chǎn)論文3

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)中工程經(jīng)濟(jì)分析的重要性

　　1)社會(huì)大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟(jì)分析。改革開放以來，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進(jìn)，國家對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)減少，市場(chǎng)對(duì)自身的調(diào)控增加，這也就造成了各個(gè)企業(yè)之間競(jìng)爭力的不斷增強(qiáng)、競(jìng)爭更加激烈。鑒于這個(gè)競(jìng)爭激烈的社會(huì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個(gè)亟待解決的問題。和別的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會(huì)大環(huán)境是相同的。那么在這個(gè)大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規(guī)劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應(yīng)的降低房價(jià)，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)的工程經(jīng)濟(jì)分析不僅對(duì)房屋的建設(shè)和經(jīng)營有著很大的影響，而且在社會(huì)主義建設(shè)新時(shí)期，我國正逐步加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在我國廣大農(nóng)村開始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)的工程分析也可以應(yīng)用于此，它能夠在推動(dòng)農(nóng)村拆遷的過程中發(fā)揮重要的作用，推動(dòng)農(nóng)村拆遷工作高速有效的運(yùn)行。

　　2)企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟(jì)分析。一個(gè)發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)過程中是必然要進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，事先如果進(jìn)行了完善又合理的工程經(jīng)濟(jì)分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理更加有效的實(shí)施。做好合理有效的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟(jì)分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，大大提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的工作積極性。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)中的工程經(jīng)濟(jì)分析

　　在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的`市場(chǎng)，來獲取更大的利益。房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行正確有效的分析，就必須高度重視對(duì)工程建設(shè)過程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進(jìn)而提高效益，在房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)中占據(jù)有利地位。

　　1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)準(zhǔn)確進(jìn)行前期市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，我們首先需要對(duì)前期的市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。首先我們需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地理位置進(jìn)行合理的分析，其次對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的具體內(nèi)容也要進(jìn)行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發(fā)項(xiàng)目適應(yīng)什么階層的居民，并且還要對(duì)與這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目條件類似的其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行考察等。通過研究前期市場(chǎng)的市場(chǎng)定位后，房地產(chǎn)開發(fā)管理者對(duì)其進(jìn)行正確的分析。房地產(chǎn)開發(fā)商們已經(jīng)在戰(zhàn)略角度上通過對(duì)以上各個(gè)環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經(jīng)可以預(yù)估房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的工程造價(jià)。那樣基本上就能夠讓這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大體上符合所面臨的消費(fèi)人群的定位和市場(chǎng)定位，不會(huì)造成嚴(yán)重脫離市場(chǎng)定位的情況。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中準(zhǔn)確的前期市場(chǎng)定位，也會(huì)為后期房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇到的實(shí)質(zhì)性的工作提供模板和標(biāo)準(zhǔn)，為以后的房地產(chǎn)開發(fā)工作確定明確的目標(biāo)，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟(jì)成本。

　　2)工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。在房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其市場(chǎng)定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在房地產(chǎn)開發(fā)的工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。因?yàn)楣こ淘O(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中為房地產(chǎn)的開工做準(zhǔn)備，但并沒有進(jìn)入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來，正式的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)還沒有正式實(shí)施，因此還有對(duì)它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開發(fā)管理者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因?yàn)闆]有很好的設(shè)計(jì)而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產(chǎn)開發(fā)者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會(huì)遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程的失控，無止境的增加房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本。通過對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)分析的實(shí)踐表明，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)分析階段的費(fèi)用只占房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程的1%，但這1%的費(fèi)用會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中40%的費(fèi)用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。

　　3)工程實(shí)施階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。在建設(shè)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制，是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者首先要對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行合理的統(tǒng)籌，因?yàn)檫@直接影響到了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。如果項(xiàng)目統(tǒng)籌的好，項(xiàng)目就會(huì)運(yùn)行的快，這就會(huì)在很大程度上降低項(xiàng)目的成本。其次，要完善合理的招標(biāo)制度，那樣房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠在市場(chǎng)最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價(jià)廉建筑材料的供應(yīng)商進(jìn)行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調(diào)利益，達(dá)到互利雙贏的效果。

　　三、結(jié)語

　　綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)者在房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行合理有效的分析，不但能夠預(yù)測(cè)將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場(chǎng)份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無完善，過程中也許會(huì)遇到很多問題，這還需要企業(yè)和政府的共同努力。

房地產(chǎn)論文4

　　一、引言

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就，在推動(dòng)國家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展，其投資總額在國民生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從20xx年至20xx年的5年時(shí)間中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調(diào)控政策收緊，加上房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來的“暴利行業(yè)”轉(zhuǎn)變成了“平利行業(yè)”。就房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀來看，競(jìng)爭比較激烈，行業(yè)整體利潤率在下降，尤其是對(duì)于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大。而在房地產(chǎn)的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進(jìn)行稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的一條有效途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，合理管理企業(yè)資金，通過稅收籌劃手段降低稅負(fù)，進(jìn)而達(dá)到降低成本目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，而且很好的貫徹了國家宏觀調(diào)控政策，有助于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要分布情況

　　（一）開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式有兩種，一種是從一級(jí)市場(chǎng)通過招投標(biāo)的方式取得土地使用權(quán)，另一種是在二級(jí)市場(chǎng)上通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。不論是在一級(jí)市場(chǎng)，還是在二級(jí)市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金，與轉(zhuǎn)讓方簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，相應(yīng)的應(yīng)該繳納印花稅、契稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)時(shí)，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)時(shí)，還會(huì)涉及到企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加等稅種，因工程項(xiàng)目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　（二）轉(zhuǎn)讓處置環(huán)節(jié)

　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓處置主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、贈(zèng)與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業(yè)稅的征稅管理可知，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于“銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”，應(yīng)該征稅營業(yè)稅，相應(yīng)的就應(yīng)該繳納城建稅和教育費(fèi)附加，而房屋銷售又屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，因此還應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅等。將房地產(chǎn)作為股利分配進(jìn)行處置時(shí)，需要繳納個(gè)人所得稅。

　　（三）持有使用環(huán)節(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋或者土地時(shí)，需要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及個(gè)人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)一般比較低。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時(shí)，一般不需要負(fù)擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)。總之，在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)種類比較多。企業(yè)需要根據(jù)不同稅種的特點(diǎn)進(jìn)行合理籌劃。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的.籌劃策略

　　（一）營業(yè)稅稅收籌劃

　　營業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務(wù)稅，計(jì)稅依據(jù)為營業(yè)額全額，一般不受成本、費(fèi)用等的影響。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，營業(yè)稅的稅收籌劃通常可以從三個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃，一是充分利用營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，采用合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋建造，對(duì)于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價(jià)值，對(duì)于以土地使用權(quán)出資的一方，因?yàn)楂@得了部分房屋的所有權(quán)，應(yīng)該繳納營業(yè)稅，而對(duì)于以資金出資的一方則無需繳納營業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售時(shí)，一般會(huì)將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價(jià)格比毛坯房要高很多，因而房地產(chǎn)企業(yè)如果以精裝修房進(jìn)行銷售，會(huì)增加其稅收負(fù)擔(dān)。如果房地產(chǎn)企業(yè)將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務(wù)兩種，就可以降低營業(yè)稅稅負(fù)。對(duì)于毛坯房的銷售，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”規(guī)定，采用5%的營業(yè)稅稅率，對(duì)于房屋裝修部分，按照“建筑業(yè)”規(guī)定，采用3%的營業(yè)稅稅率，這樣可以節(jié)約2%的營業(yè)稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤時(shí)都會(huì)采取一定的促銷政策，比如利用現(xiàn)金折扣等，如果房地產(chǎn)企業(yè)將銷售價(jià)款和折扣額開在同一張發(fā)票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而節(jié)省一定的營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，就可以將樓盤銷售價(jià)款和折扣額開在同一張發(fā)票上。

　　（二）土地增值稅稅收籌劃

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一，土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)增值稅的特點(diǎn)和相關(guān)優(yōu)惠政策，合理進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)土地增值稅相關(guān)條例規(guī)定，對(duì)于增值率不超過20%的普通住宅，可以免征土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí)，要充分考慮相關(guān)的優(yōu)惠政策，以提高企業(yè)利潤作為目標(biāo)。舉例來說，A地產(chǎn)在20xx年開發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目列為普通住宅，共10000平方米，20xx年5月完工，該房地產(chǎn)項(xiàng)目共發(fā)生的費(fèi)用如下：取得地盤價(jià)款300萬元，開發(fā)成本500萬元，為了響應(yīng)國家限制房價(jià)的政策，年末企業(yè)推出一批低價(jià)房源，管理層的初步定價(jià)策略有兩個(gè)，方案一的定價(jià)策略是1300元/平方米，方案二的定價(jià)策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企業(yè)應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及地方教育附加為72.8萬元，扣除項(xiàng)目金額為1112.8萬元，增值率為16.82%，由于為普通住宅，且低于20%的增值率，應(yīng)該免征土地增值稅。方案一的凈利潤為247.2萬元。如果采用方案二，企業(yè)應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及地方教育附加為75.6萬元，扣除項(xiàng)目金額為1115.6萬元，增值率為21.01%，增值率高于20%，應(yīng)交土地增值稅為70.32萬元，方案二的凈利潤為224.08萬元，很顯然，在這兩個(gè)方案中，考慮土地增值稅的優(yōu)惠政策之后，可以為企業(yè)帶來更多的利潤。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用利息扣除方法進(jìn)行稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出的扣除方法有兩種：一是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；二是不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)成本之和的10%直接扣除成本，其實(shí)際利息支出就不能扣除了。所以可以根據(jù)具體情況選擇適合的方法進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)企業(yè)利息費(fèi)用比較高時(shí)，可以通過提供金融機(jī)構(gòu)證明，采用分?jǐn)偫�息的方式進(jìn)行利息費(fèi)用扣除；如果利息支出比較小時(shí)，則可將其計(jì)入開發(fā)成本一并扣除，這樣也有利于降低企業(yè)土地增值額，進(jìn)而減輕了土地增值稅負(fù)擔(dān)。

　　（三）企業(yè)所得稅稅收籌劃

　　企業(yè)所得稅稅收籌劃的重點(diǎn)在以下兩個(gè)方面，一是通過合理的方法實(shí)現(xiàn)遞延收入；二是對(duì)企業(yè)的成本、費(fèi)用進(jìn)行籌劃，以減少企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。具體來說，企業(yè)可以根據(jù)需要選擇不同的折舊方法、采用不同的存貨計(jì)價(jià)方法等來實(shí)現(xiàn)。尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其固定資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比重很高，在適當(dāng)?shù)那闆r下，企業(yè)可根據(jù)發(fā)展，縮短固定資產(chǎn)折舊年限，進(jìn)而提高當(dāng)前的折舊額，企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額就會(huì)隨之減少，形成遞延所得稅。舉例來說，某房地產(chǎn)企業(yè)有一套房屋，價(jià)值100萬元，預(yù)計(jì)使用5年，凈殘值為零，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃，根據(jù)情況如果由三種可供選擇方案，一是將折舊年限變?yōu)?年，二是采用雙倍余額遞減法計(jì)提折舊，三是采用年數(shù)總和法計(jì)提折舊，通過計(jì)算可知方案一不僅可以滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，還可以給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)利益。

　　（四）房產(chǎn)稅的稅收籌劃

　　房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法有兩種，一種是按照房產(chǎn)原值一次性扣除一定比例之后按照余額的1.2%計(jì)征；另一種方法是從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅的稅收籌劃重點(diǎn)就是如何對(duì)房屋進(jìn)行分配以及如何分解房地產(chǎn)的租金收入，以實(shí)現(xiàn)稅收最小化。比如：某公司自行建造一座辦公樓，價(jià)值400萬元，將其全部對(duì)外出租，租金每年30萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為3.6萬元，如果房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)外出租過程中，將水電費(fèi)、物管費(fèi)等分解開來，由物管公司收取客戶水電費(fèi)、物管費(fèi)8萬元，則企業(yè)的房產(chǎn)稅為2.64萬元，這樣就可以節(jié)省0.96萬元的房產(chǎn)稅。

　　（五）其他稅種的稅收籌劃

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房產(chǎn)交易過程中，還會(huì)涉及到印花稅、契稅等稅種。對(duì)于印花稅，計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)稅憑證記載金額或者應(yīng)稅憑證件數(shù)。且不同種類合同適用的稅率一般存在很大的差異，比如企業(yè)與銀行之間的借款合同需要按照借款金額的0.005%繳納印花稅，而對(duì)于企業(yè)之間的借款合同則無需繳納印花稅，因此，適當(dāng)情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過企業(yè)之間借款來代替與銀行的借款。房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)移土地以及房屋權(quán)屬時(shí)還需要繳納契稅，關(guān)于契稅稅收籌劃，一般企業(yè)可以將房屋的銷售與相關(guān)設(shè)備銷售分開進(jìn)行，簽訂兩份銷售合同，這樣可以分解收入，節(jié)約契稅。

　　四、結(jié)論

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其稅收籌劃的空間很大，通過采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于提高企業(yè)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，而且能夠很好地響應(yīng)國家的宏觀調(diào)控政策。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在不斷下降，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠穩(wěn)定發(fā)展，有必要通過相關(guān)措施降低成本，而稅收籌劃又是企業(yè)降低成本的一條有效途徑，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合各種稅收的特點(diǎn)以及自身經(jīng)營情況，做好稅收籌劃工作，以使企業(yè)資金得到有效配置，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

房地產(chǎn)論文5

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)

　　(1)項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位對(duì)項(xiàng)目預(yù)算影響大。開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段基本決定了項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)等主要指標(biāo)，設(shè)計(jì)方案一旦確定，調(diào)整的難度非常大，因此項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)直接影響到項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及總成本。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)不充分，項(xiàng)目實(shí)施過程中變動(dòng)因素就多，不可預(yù)見問題發(fā)生時(shí)，預(yù)算無法隨時(shí)調(diào)整，由此造成預(yù)算與業(yè)務(wù)進(jìn)度、效果的匹配程度存在扭曲。特別是在預(yù)算內(nèi)容、資金收支時(shí)間節(jié)點(diǎn)方面與實(shí)際執(zhí)行結(jié)果有較大差異。

　　(2)預(yù)算內(nèi)容應(yīng)與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度一致。預(yù)算是項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)內(nèi)容的具體量化表現(xiàn)，脫離了這個(gè)基礎(chǔ)，預(yù)算就無法發(fā)揮其規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，起到資源配置的作用。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，企業(yè)一般根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度情況，及時(shí)調(diào)整相關(guān)預(yù)算，保證項(xiàng)目預(yù)算與開發(fā)進(jìn)度保持一致。

　　(3)項(xiàng)目成本控制是預(yù)算管理控制的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而房地產(chǎn)項(xiàng)目成本金額高、類型多、涉及面廣、影響因素多、時(shí)間跨度長，具有很大的不確定性。因此合理預(yù)計(jì)成本，并加以有效地控制是項(xiàng)目預(yù)算管理的重點(diǎn)。在企業(yè)面臨越來越復(fù)雜的經(jīng)營環(huán)境情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過多類型的預(yù)算進(jìn)行控制，如項(xiàng)目概算、項(xiàng)目預(yù)算、動(dòng)態(tài)成本等。在成本控制下項(xiàng)目預(yù)算向精細(xì)化、科學(xué)化方向發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)容

　　(1)業(yè)務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算通常包括銷售預(yù)算、開發(fā)成本預(yù)算、期間費(fèi)用預(yù)算。

　　一、是銷售預(yù)算

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品周期長，產(chǎn)品銷售與國家調(diào)控政策有關(guān)。編制銷售預(yù)算要根據(jù)房屋銷售清單、工程完工進(jìn)度及預(yù)售時(shí)間和計(jì)劃等數(shù)據(jù)進(jìn)行編制。銷售預(yù)算每一物業(yè)可售面積、價(jià)格及銷售總額構(gòu)成，由銷售預(yù)算和回款進(jìn)度預(yù)算兩部分組成。以項(xiàng)目推盤認(rèn)購時(shí)間為起點(diǎn)，以全部可售房源銷售完畢為終點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度編制。其中包括由銷售預(yù)算決定的預(yù)繳的流轉(zhuǎn)稅，企業(yè)所得稅及土地增值稅。銷售預(yù)算由銷售部門編制，相關(guān)的稅金預(yù)算由財(cái)務(wù)部門編制。在銷售過程中，企業(yè)一般根據(jù)對(duì)當(dāng)前及未來一段時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)進(jìn)行分析，對(duì)預(yù)算期內(nèi)可售物業(yè)形態(tài)、可售面積、價(jià)格、回款進(jìn)度作出適度調(diào)整，確保銷售預(yù)算能按時(shí)完成。如一個(gè)項(xiàng)目全年銷售預(yù)算預(yù)計(jì) 100 000 平方米。但由于市場(chǎng)反應(yīng)平淡，第二季度后僅完成銷售了 30 000 平方米，后面二個(gè)季度必須要銷售 70 000 平方米才能完成預(yù)算。根據(jù)市場(chǎng)行情很難完成預(yù)算，所以在二季度銷售結(jié)束后，需要及時(shí)做出總結(jié)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研判，對(duì)以后各月的銷售預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。

　　二、是開發(fā)成本預(yù)算

　　開發(fā)成本預(yù)算包括土地成本、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。土地成本根據(jù)土地出讓合同及相關(guān)交易稅費(fèi)構(gòu)成，通常由前期部門編制 ;前期工程費(fèi)用主要由設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算和規(guī)費(fèi)預(yù)算，主要由前期部門和設(shè)計(jì)部門編制。前期部門排出辦理相關(guān)資格證書的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在該時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)預(yù)估可能會(huì)發(fā)生的.各項(xiàng)費(fèi)用，設(shè)計(jì)部門根據(jù)設(shè)計(jì)合同完工時(shí)間，編制設(shè)計(jì)預(yù)算 ;建筑安裝費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)由工程部門和預(yù)算造價(jià)部門編制，工程部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制直接影響到項(xiàng)目的付款，在編制預(yù)算時(shí)需要根據(jù)工程完工節(jié)點(diǎn)編制工程付款預(yù)算。如在項(xiàng)目出正負(fù)零時(shí)，支付工程款總價(jià)的 5%，基礎(chǔ)驗(yàn)收合格后支付工程款總價(jià)的 30%，主體結(jié)構(gòu)完工后支付工程款總價(jià)的 50%，結(jié)構(gòu)封頂后支付工程款總價(jià)的 70%，竣工驗(yàn)收后支付工程款總價(jià)的 95%，剩余的 5% 作為保修金，保修期滿后支付。開發(fā)間接費(fèi)用中的職工薪酬福利由人力資源部門編制 ;項(xiàng)目貸款利息由財(cái)務(wù)部門根據(jù)投融資預(yù)算編制。開發(fā)成本預(yù)算是項(xiàng)目預(yù)算中最難、最復(fù)雜的部分，以項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度為基礎(chǔ)，由各業(yè)務(wù)部門按責(zé)任范圍分別編制。在編制過程中需綜合考慮項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，合理預(yù)計(jì)成本及發(fā)生時(shí)間，對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)現(xiàn)全覆蓋 ; 在執(zhí)行過程中，項(xiàng)目開發(fā)成本預(yù)算一般以目標(biāo)成本為綱要，以合約為基礎(chǔ)進(jìn)行控制，確保預(yù)算有效實(shí)施。隨著開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的深入，成本預(yù)算的準(zhǔn)確度也隨之提高。

　　(2)財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)收入和分?jǐn)偝杀尽Ｊ杖氲拇_認(rèn)一般根據(jù)國稅發(fā) 20xx 年31 號(hào)文件執(zhí)行，即 ：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。三個(gè)條件中最早的時(shí)間點(diǎn)為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)間。成本分?jǐn)偘串?dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理控制

　　(1)嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行

　　公司下發(fā)的正式執(zhí)行預(yù)算，一般不能隨意調(diào)整，如需調(diào)整采取半年度調(diào)整和緊急調(diào)整。半年度調(diào)整是根據(jù)對(duì)上半年公司經(jīng)營情況進(jìn)行分析和總結(jié)，然后根據(jù)實(shí)際情況對(duì)下半年預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。緊急調(diào)整是在不調(diào)整會(huì)影響到公司正常的經(jīng)營活動(dòng)，經(jīng)過董事會(huì)特別批準(zhǔn)才能進(jìn)行調(diào)整。該調(diào)整不能重復(fù)多次進(jìn)行，一定要結(jié)合實(shí)際情況按嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

　　(2)加強(qiáng)預(yù)算考核

　　房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)有很大不同，所以在設(shè)定績效考核時(shí)有很大的難度，需要更為精確的設(shè)定。以項(xiàng)目整體開發(fā)預(yù)算和關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)作為績效考核的主要依據(jù)，根據(jù)預(yù)算完成實(shí)際情況進(jìn)行考核。對(duì)于各職能部門，根據(jù)預(yù)算進(jìn)行分解，以平衡計(jì)分卡思路為每個(gè)部門和每個(gè)崗位設(shè)定 KPI 指標(biāo)，作為主要的考核依據(jù)。將公司整體工作預(yù)算和實(shí)際完成情況作為 KPI 指標(biāo)考核結(jié)果的系數(shù)，最后得分作為業(yè)績考核的結(jié)果。使房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核與全面預(yù)算管理能結(jié)合在一起，使得房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理不流于形式，推動(dòng)全員認(rèn)真編制和執(zhí)行全面預(yù)算管理。

　　四、結(jié)語

　　房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，是企業(yè)提高自身管理水平的重要組成內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，建立屬于本企業(yè)自身的全面預(yù)算管理體系。并且要把權(quán)責(zé)利、約束機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制相統(tǒng)一，把企業(yè)管理方法和策略融會(huì)貫通于預(yù)算執(zhí)行的全過程，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收支兩條線，深化目標(biāo)成本控制，最終實(shí)現(xiàn)全員及全方位的預(yù)算管理目標(biāo)，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展提供管理支持。

房地產(chǎn)論文6

　　金融業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可替代的重要支持和動(dòng)力，與房地產(chǎn)業(yè)有著不可分割的密切聯(lián)系。住房分配制度的改革在帶動(dòng)以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展創(chuàng)造了空間和舞臺(tái)，提供了發(fā)展的土壤；而銀行信貸資金的支持在保證住房分配貨幣化改革順利實(shí)施的同時(shí)，更為以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和廣大購房者輸送了急需的血液”成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推器”就是在這種相互依存的關(guān)系下，江西省的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)得到了前所未有的發(fā)展，走過了從無到有、由弱漸強(qiáng)的歷程。

　　一、江西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著住房制度改革的深化、擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施、招商引資力度的加大和建設(shè)花園城市步伐的加快，江西房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長，房地產(chǎn)業(yè)開始步入發(fā)展的快車道。

　　(一)房地產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。20xx年江西省房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值174.74億元，占全省GDP的比重為55，比1999年上升1.11個(gè)百分點(diǎn)，1999-20xx年江西省房地產(chǎn)業(yè)增加值平均增速18.025，比全省同期第三產(chǎn)業(yè)增加值平均增速高出8.09個(gè)百分點(diǎn)，是第三產(chǎn)業(yè)中增長速度最快的行業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。

　　(二)宏觀調(diào)控有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　從20xx年開始，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展，國家出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，江西省房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落較快。

　　20xx年全省房地產(chǎn)業(yè)投資完成324.41億元，比上年增長445，增幅比上年回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。20xx年1-9月，全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資170.87億元，同比增長24.45，增幅比上年同期回落10.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資113.54億元，同比增長29.15，增幅比上年同期回落13.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅的回落，表明在國家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)后，江西省的房地產(chǎn)開發(fā)投資得到了有效調(diào)控，而且收效明顯。

　　2.新購置土地面積增幅有明顯上升趨勢(shì)。

　　1999年至20xx年，江西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　累計(jì)購置土地面積5560.38萬平方米，年均增長48.625；支付土地購置費(fèi)145.69億元，年均增長60.465。土地購置面積在20xx年4月以前，快速增長，20xx年增長率最高達(dá)201.145，20xx年4月份以后，土地購置面積出現(xiàn)負(fù)增長。20xx年1-9月，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購置土地面積891.14萬平方米，同比增長25.75，增幅同比增加49.2個(gè)百分點(diǎn)，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍在繼續(xù)加大對(duì)土地儲(chǔ)備的投入。

　　3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求依然旺盛。

　　20xx年1-9月，江西省商品房累計(jì)施工面積3023.48萬平方米，同比增長22.9%，其中累計(jì)新開工面積1370.58萬平方米，同比增長33.3%;商品房累計(jì)竣工面積574.33萬平方米，同比增長33.5%;商品房累計(jì)銷售面積576.43萬平方米，同比增長45.8%。商品房新開工面積、竣工面積和銷售面積增幅均有提高，增幅分別比去年同期提高29.7.9.2和23.4個(gè)百分點(diǎn)。可以看出，江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)依然非常活躍。

　　二、江西房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

　　近年來，江西省房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)信貸一直保持較快的.增長勢(shì)頭。截止20xx年末，全省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占全省金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的比重為12.91%，比1999年增加了10.48個(gè)百分點(diǎn)。從江西省房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展和變動(dòng)情況看，具有以下特點(diǎn)：

　　1.房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。20xx年末江西省房地產(chǎn)貸款余額389.68億元，比1999年增長8.46倍，年均增長45.42%，高于同期全省人民幣貸款增速35.33個(gè)百分點(diǎn)。1999-20xx年全省房地產(chǎn)貸款增長速度逐年加快，20xx年最高達(dá)到67.71%，20xx年以后受宏觀調(diào)控影響，又呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)，20xx年和20xx年的增長率分另ij為31.6%、23.76%。

　　2.房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要集中在中心城市。地域的差異導(dǎo)致江西省各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極為不平衡。與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡的特點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，全省房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展也不平衡，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要集中在城市化進(jìn)程快、居民收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的地區(qū)和城市。20xx年末，僅南昌市的房地產(chǎn)貸款余額就占全省房地產(chǎn)貸款余額的47.65%，其中個(gè)人住房貸款余額占全省個(gè)人住房貸款余額的50.29%。

　　3.個(gè)人住房貸款占比快速上升。近年來，江西省個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，貸款余額由1999年的8.05億元增長到20xx年的201.34億元，增長24倍，占全部房地產(chǎn)貸款余額的比重從1999年末的19.54%上升至ij20xx年末的51.67%，占全省各項(xiàng)貸款余額的比重從1999年末的0.47%上升為20xx年末的6.67%。

　　4.房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)質(zhì)量較好。江西省各家商業(yè)銀行在發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)過程中，都對(duì)貸款審批、發(fā)放和管理工作進(jìn)行了規(guī)范，而且房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要集中在中心城市，使房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)得到了很好的控制，房地產(chǎn)貸款尤其個(gè)人住房貸款不良率處于較低水平，已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量最好的業(yè)務(wù)品種之一。

　　5.房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種不斷豐富。為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，各家商業(yè)銀行在改進(jìn)房地產(chǎn)金融服務(wù)的同時(shí)，紛紛創(chuàng)新房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種。目前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款已在最初的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款的基礎(chǔ)上又增加了土地儲(chǔ)備貸款、項(xiàng)目儲(chǔ)備貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款等新業(yè)務(wù)品種，購房貸款也在單位購建房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房按揭貸款的基礎(chǔ)上增加了個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款、家居組合貸款等新業(yè)務(wù)品種。

　　三、江西房地產(chǎn)金融服務(wù)發(fā)展存在的問題

　　從20xx-2004年江西省房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成情況看，本年資金來源中排在前三位的均為自籌資金、定金及預(yù)收款和銀行貸款，雖然自20xx年以來，受國家宏觀調(diào)控政策影響，銀行加強(qiáng)了房地產(chǎn)貸款的發(fā)放與管理，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，20xx年占比為13.71%。但是考慮到在其他資金來源中的定金和預(yù)付款中大部分又是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行貸款占比可達(dá)40-50%，甚至更高。江西省房地產(chǎn)領(lǐng)域融資以銀行信貸為主的單一化特點(diǎn)明顯。以銀行信貸為單一渠道的房地產(chǎn)領(lǐng)域融資運(yùn)作圖

　　銀行和企業(yè)的市場(chǎng)選擇行為促成了目前房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)的高依存度，二者已高度融合，榮辱共擔(dān)。但是由于房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上，蘊(yùn)藏了金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前江西省房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有：

　　1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡等問題的存在，不利于江西省房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，也帶來了潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.信用風(fēng)險(xiǎn)。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含風(fēng)險(xiǎn)，目前江西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般在60-70%以上；二是有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在異地開發(fā)過程中將銀行貸款或其他債務(wù)資金以資本形態(tài)進(jìn)行新項(xiàng)目注冊(cè)，從而形成低資本或無資本的擴(kuò)張；三是大量占用施工單位墊資和期房按揭的預(yù)售樓款。這些問題都可能引發(fā)較大的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款都屬于中長期貸款，而銀行的資金來源大部分為居民的儲(chǔ)蓄存款，資金的來源與運(yùn)用存在著期限不匹配的問題，容易引發(fā)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　4.操作風(fēng)險(xiǎn)。一是部分商業(yè)銀行為了搶占房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，有意放寬貸款條件，降低貸款準(zhǔn)入門檻，違反規(guī)定發(fā)放房地產(chǎn)貸款；二是有的銀行貸前對(duì)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)查不深入，沒能對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算，貸后又忽視對(duì)項(xiàng)目資金跟蹤監(jiān)控，出現(xiàn)項(xiàng)目資金不到位、信貸資金被挪用等情況，致使項(xiàng)目資金回籠失控；三是個(gè)人住房貸款的貸后管理不到位。

　　5.道德風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)的提高，一些房地產(chǎn)商利用住房按揭貸款申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)較低、銀行審查不嚴(yán)、社會(huì)征信體系不健全等可乘之機(jī)，大肆辦理假按揭”套取銀行資金。這些貸款被房地產(chǎn)商假借住房按揭貸款的名義取得，實(shí)際使用于房地產(chǎn)開發(fā)，極容易形成不良資產(chǎn)，從而成為商業(yè)銀行新的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。

　　四、防范與化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的建議一）科學(xué)規(guī)劃，正確引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　政府要科學(xué)地制定房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控與引導(dǎo)，嚴(yán)格防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。一要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相適應(yīng)，避免房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大、商品房結(jié)構(gòu)失調(diào)；二要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，避免房地產(chǎn)開發(fā)投資增速遠(yuǎn)超于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度；三要正確引導(dǎo)地價(jià)、房價(jià)，避免房價(jià)漲幅過快，脫離居民的購買力水平，同時(shí)又防止房價(jià)回落太快，影響開發(fā)商的合理收益，影響市場(chǎng)景氣。

　　二)加強(qiáng)管理，健全機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)正常發(fā)展。

　　1.完善制度，規(guī)范操作，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的管理。各家商業(yè)銀行應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)信貸的有關(guān)制度，建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、評(píng)價(jià)、分析機(jī)制，提高決策的科學(xué)性，防范和規(guī)避系統(tǒng)性及區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于各類房地產(chǎn)貸款的辦理，各家銀行要嚴(yán)格遵守有關(guān)制度和業(yè)務(wù)操作規(guī)程，認(rèn)真執(zhí)行三查”制度，切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，不能擅自降低標(biāo)準(zhǔn)和條件，違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款。

　　2.防范假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，完善懲戒機(jī)制。對(duì)于開發(fā)商以虛假房屋交易、偽造借款人信息資料、文件，騙取銀行按揭貸款的要依法起訴，嚴(yán)厲打擊企業(yè)的欺詐行為；對(duì)于個(gè)人住房貸款，要建立并嚴(yán)格堅(jiān)持銀行信貸人員與借款人的當(dāng)面談話制度，嚴(yán)格核驗(yàn)借款人的購房行為的真實(shí)性；要加強(qiáng)對(duì)銀行工作人員的管理，對(duì)于銀行工作人員明知企業(yè)騙貸而不制止，縱容和遷就企業(yè)欺詐行為的要嚴(yán)肅處理；對(duì)于協(xié)助開發(fā)商套取個(gè)人住房按揭貸款的銀行責(zé)任人，要追宄法律責(zé)任。

　　3.加快征信體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)信息共享。各家銀行要積極參與征信體系的建設(shè)，大力推進(jìn)企業(yè)和個(gè)人基礎(chǔ)信用信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，通過互聯(lián)互通，信息共享，有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　三）加快改革，完善體系，防范與化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.大力拓展房地產(chǎn)融資渠道。要充分發(fā)展當(dāng)前國內(nèi)的融資渠道，開拓上市、發(fā)債、信托、基金、海外融資等多元化的融資渠道，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多元化的格局，以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.推進(jìn)住房抵押貸款證券化。要加快金融創(chuàng)新步伐，加快推進(jìn)住房貸款證券化，進(jìn)一步增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，改善銀行資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，分散抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，增加銀行貸款資金來源。

　　3.加強(qiáng)相關(guān)立法，創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)投融資法律環(huán)境。目前我國已實(shí)施的房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)還不多，有些法律法規(guī)缺乏可操作性，遠(yuǎn)不能滿足新形勢(shì)下調(diào)整投融資關(guān)系的需要。因此，要建立和完善與金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的法律體系，通過它們對(duì)房地產(chǎn)金融所涉及的各個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范，明確各有關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)，加大立法力度，加快房地產(chǎn)證券法》、房地產(chǎn)抵押法》和產(chǎn)業(yè)投資基金法》等法律法規(guī)的制定進(jìn)度，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境，確保房地產(chǎn)金融在法制軌道上健康發(fā)展。

　　葛波

　　(中國人民銀行新建縣支行，江西新建330100)

房地產(chǎn)論文7

　　所謂房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理，就是充分采用計(jì)算機(jī)技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)以及多媒體技術(shù)等，對(duì)所有房產(chǎn)檔案資源進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)化，以電子文檔的形式儲(chǔ)存于計(jì)算機(jī)設(shè)備中，所有的管理工作都通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行，能夠?qū)崿F(xiàn)檔案數(shù)據(jù)的網(wǎng)絡(luò)化連接，數(shù)字化管理為房產(chǎn)檔案統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化管理提供了一個(gè)良好的平臺(tái)，也促進(jìn)了資源共享，有效提升了檔案管理的質(zhì)量和效率。

　　一、房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的原則

　　在落實(shí)檔案管理數(shù)字化的過程中，必須要全面堅(jiān)持檔案數(shù)字化管理的原則，具體分析如下：

　　1.全程管理原則。所謂全程管理原則，就是將數(shù)字化檔案管理工作看作一個(gè)整體，從這個(gè)整體的管理需求出發(fā)，建立管理體系，制定管理措施，將檔案信息收集、保存、歸檔、銷毀等各個(gè)環(huán)節(jié)都施行數(shù)字化，運(yùn)用統(tǒng)籌管理的方法，每個(gè)管理環(huán)節(jié)都不可松懈，各個(gè)環(huán)節(jié)之間要做好無縫銜接，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)整個(gè)管理工作效率與質(zhì)量的最大化。

　　2.真實(shí)完整原則。檔案管理的基礎(chǔ)就是確保檔案數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠，在落實(shí)數(shù)字化管理的過程中，必須要堅(jiān)持真實(shí)完整原則，數(shù)字化檔案的內(nèi)容、結(jié)構(gòu)都不能與原有檔案出現(xiàn)差異，建立、使用之后也要保持檔案信息與原始狀態(tài)相同，并且要針對(duì)檔案使用者的姓名、使用檔案的時(shí)間等信息進(jìn)行登記。檔案使用者必須要具備相應(yīng)的權(quán)限，否則不可使用這些檔案資料。

　　3.使用方便原則。數(shù)字化管理模式的構(gòu)建，最終目的就是為了能夠提升管理的效率與質(zhì)量，為人們提供更加便利的工作環(huán)境和信息使用環(huán)境，因此方便性原則是必不可少的。數(shù)字檔案經(jīng)過儲(chǔ)存、傳輸、加密等處理之后，必須要確保信息數(shù)據(jù)的可識(shí)別性，否則這些信息就無法被有效讀出，不能充分發(fā)揮其作用。要確保具備相關(guān)權(quán)限的使用者能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地獲取相應(yīng)的信息，并可以在同一時(shí)間閱讀同一份電子檔案。

　　4.安全性原則。由于數(shù)字化管理依托于計(jì)算機(jī)技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，而互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)本身存在很多不安全因素，房產(chǎn)檔案作為非常重要的信息資源，一旦損壞或者丟失，有可能會(huì)帶來無法挽回的損失，因此必須要堅(jiān)實(shí)檔案管理的安全性原則，這是開展一切數(shù)字化管理的前提。為了確保檔案數(shù)據(jù)的安全，必須要構(gòu)建完善的安全防護(hù)體系，采用更加有效的保密措施，才能夠使系統(tǒng)硬件或者軟件都能夠免于自然災(zāi)害以及人為的迫壞，減少檔案數(shù)據(jù)丟失或者破損的可能性。

　　二、加強(qiáng)房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的對(duì)策

　　在分析了執(zhí)行數(shù)字化管理的原則之后，下面針對(duì)具體的數(shù)字化管理措施進(jìn)行分析：

　　1.提高數(shù)字化管理的認(rèn)識(shí)，建立完整規(guī)范的檔案資料。構(gòu)建數(shù)字化檔案管理的目的，是為了可以最大限度的利用檔案信息，并為社會(huì)發(fā)展更好的服務(wù)，如果檔案管理缺乏真實(shí)性與完整性，那么數(shù)字化管理也不存在任何意義。從目前我國大部分城市的房地產(chǎn)管理情況來看，通常房產(chǎn)管理部門都是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行登記并發(fā)證，同時(shí)使用局域網(wǎng)以及數(shù)據(jù)庫技術(shù)對(duì)各項(xiàng)信息進(jìn)行管理。但是能夠全面落實(shí)房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的城市并不多，這主要是由于人們對(duì)于數(shù)字化管理認(rèn)識(shí)不完善，缺乏完整、規(guī)范的管理制度，因此必須要強(qiáng)化數(shù)字化管理的.規(guī)范性，提升管理部門以及管理者對(duì)數(shù)字化管理的認(rèn)識(shí)，保證資料要真實(shí)、完整，針對(duì)各種資料數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查，確保這些資料沒有問題才能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)化電子檔案，為數(shù)字化管理做好準(zhǔn)備。

　　2.制定房產(chǎn)檔案館數(shù)字化建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，并分階段有步驟地實(shí)施。在實(shí)現(xiàn)檔案管理數(shù)字化的過程中，檔案管理部門必須要充分考慮到各部門的建設(shè)發(fā)展，每一年的數(shù)據(jù)都在增加，因此要采取分層設(shè)計(jì)的方式，對(duì)現(xiàn)階段的庫存檔案進(jìn)行合理分析，并且充分發(fā)揮檔案的使用紀(jì)律，將所有的檔案進(jìn)行分類和管理，使缺少數(shù)字化的檔案庫存能夠以最短的時(shí)間發(fā)揮效力。制定階段性管理制度，并且有步驟，有計(jì)劃的進(jìn)行落實(shí)，確保每個(gè)時(shí)期的數(shù)字化檔案管理都可以落實(shí)到位。

　　3.進(jìn)一步完善房產(chǎn)權(quán)屬檔案數(shù)字化標(biāo)準(zhǔn)。數(shù)字化管理中標(biāo)準(zhǔn)化管理是不可忽視的方面，由于檔案管理數(shù)字化屬于新型事物，因此國內(nèi)缺乏完善的制度與標(biāo)準(zhǔn)，為了能夠?yàn)閿?shù)字化管理創(chuàng)造更加有力的環(huán)境，奠定更加有力的基礎(chǔ)，國家檔案局要針對(duì)電子檔案的建立與管理出臺(tái)完善的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范制度，規(guī)范和指導(dǎo)各地的房產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理工作，最終建立起一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)檔案數(shù)字化利用平臺(tái)。

　　4.規(guī)范數(shù)字化檔案開放范圍和使用權(quán)限。數(shù)字化檔案的查詢與檢索是非常重要的環(huán)節(jié)，因此在構(gòu)建數(shù)字化管理模式的過程中，必須要設(shè)置相應(yīng)的訪問權(quán)限，確保防衛(wèi)的安全性，公眾可以在公共網(wǎng)上對(duì)各種信息進(jìn)行查詢和使用，同時(shí)對(duì)內(nèi)部人員開發(fā)相應(yīng)的檔案查看權(quán)限，在單位內(nèi)部局域網(wǎng)中可以隨時(shí)查詢、使用和分享。

　　三、結(jié)束語

　　房產(chǎn)檔案管理信息化，是房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展到一定階段的結(jié)果，是實(shí)現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化的趨勢(shì)，因此地產(chǎn)檔案管理部門以及工作人員必須要認(rèn)識(shí)到信息化檔案管理的重要性，必須要積極強(qiáng)化信息化建設(shè)，制定更加完善的信息化制度，為檔案管理信息化的普及提供更加便利的平臺(tái)和條件。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]孫嘉翊.房產(chǎn)檔案信息化管理探索[J].現(xiàn)代國企研究,20xx(16).

　　[2]李海瑛.淺析房產(chǎn)檔案的公開查詢利用[J].檔案管理理論與實(shí)踐-浙江省基層檔案工作者論文集,20xx(00).

　　[3]陳海燕.房產(chǎn)檔案信息查詢利用中的問題分析與對(duì)策[J].檔案管理理論與實(shí)踐-浙江省基層檔案工作者論文集,20xx(00).

　　[4]曹智宏.解析房產(chǎn)檔案的現(xiàn)代化建設(shè)管理[J].黑龍江史志,20xx(11).

房地產(chǎn)論文8

　　我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營模式一般都屬于粗放式，在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于不能適應(yīng)新的發(fā)展方式，已經(jīng)出現(xiàn)虧損或倒閉的現(xiàn)象。低碳經(jīng)濟(jì)是保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走可持續(xù)發(fā)展道路的重要要求，針對(duì)這一問題，國家和企業(yè)應(yīng)該共同努力，做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新發(fā)展工作，努力克服房地產(chǎn)行業(yè)向低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，從而使我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠?yàn)槲覈��?jīng)濟(jì)的增加做出更大的貢獻(xiàn)。

　　一、低碳經(jīng)濟(jì)概述

　　低碳經(jīng)濟(jì)一直是各行各業(yè)高度關(guān)注的話題，也是我國大力提倡的新型經(jīng)濟(jì)增長方式。低碳經(jīng)濟(jì)主要貫徹的是可持續(xù)發(fā)展的理念，并通過一系列的科技創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和能源開發(fā)等方式，來減少對(duì)能源的消耗，同時(shí)也減少對(duì)廢棄的排放，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)和環(huán)境共同發(fā)展的目的。發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)不僅能夠保護(hù)人類現(xiàn)在所處的環(huán)境，也能夠使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整和優(yōu)化，有利于提高能源的利用率，還能促進(jìn)新能源的開發(fā)。所以說，低碳經(jīng)濟(jì)也適合應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)中。

　　二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響

　　（1）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)使房地產(chǎn)的成本增加。由于我國的技術(shù)水平還存在一定的不足，這就導(dǎo)致我國的低碳技術(shù)還需要進(jìn)一步提高，如果在這種情況下利用低碳技術(shù)，就會(huì)使房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本有所增加。房地產(chǎn)開展技術(shù)研發(fā)工作時(shí)，需要投入較多的資金。低碳經(jīng)濟(jì)主要是將原有的傳統(tǒng)能源用新能源來代替，但新能源會(huì)增加成本投入，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中使用新能源，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)投入的成本增加。但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)模來看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都以小型企業(yè)為主，沒有能力進(jìn)行較大力度的資金投入，這就給低碳房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了一定的阻礙。

　　（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)使房價(jià)升溫。要想發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，就需要在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中運(yùn)用新技術(shù)和新能源，這就會(huì)變相增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出。某些使用低碳材料的建筑，會(huì)借著低碳的名義來抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。而消費(fèi)者普遍認(rèn)為，只有高質(zhì)量的房屋，才會(huì)具有較高的售價(jià)，這就使房屋的價(jià)格在無形中有了升溫的趨勢(shì)。而這種情況，會(huì)使得部分消費(fèi)能力較低的人群，無法承受房地產(chǎn)升溫帶來的壓力，從而降低了一部分人群購買房屋的欲望，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展。

　　（3）低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)在一定程度上阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，會(huì)用到大量的木材和煤炭，這樣就會(huì)使能耗總量有所增加，從而使房地產(chǎn)所產(chǎn)生的碳排放量占總排放量的三分之一左右。從房地產(chǎn)發(fā)展的情況來看，要想使房地產(chǎn)行業(yè)越來越好，必須有雄厚的能源做保障，在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景之下，能源支持受到了限制，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在一定程度上受到了限制。這樣不僅會(huì)使房地產(chǎn)發(fā)展在較大范圍內(nèi)受到影響，也會(huì)影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體情況。

　　三、低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新的主要措施

　　（1）通過制定和完善法律法規(guī)來約束房地產(chǎn)行業(yè)的碳排放。近年來隨著社會(huì)的進(jìn)步和城市的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在飛速的發(fā)展，要想使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠更加健康，就需要建立健全的有關(guān)房地產(chǎn)的法律體系，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。從目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的角度來看，我國在管理方面還存在諸多問題，在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，沒有完善的法律法規(guī)能夠有效的監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)。要想使房地產(chǎn)行業(yè)得到有效的監(jiān)督和管理，就應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中存在的高耗能和高排放問題進(jìn)行控制，并嚴(yán)厲懲處超過國家規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)，這樣才能保證我國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠在低碳經(jīng)濟(jì)下健康發(fā)展。

　　（2）在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行控制。低碳經(jīng)濟(jì)背景下，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須使用最新的技術(shù)和環(huán)保材料，這就會(huì)使房地產(chǎn)的投資成本增加。針對(duì)這一問題，必須做好成本控制工作，這樣才能使企業(yè)獲得更大的利益。在控制成本的過程中，應(yīng)該按照最優(yōu)化的原則來選取房地產(chǎn)的材料和相應(yīng)的技術(shù)，盡量選用低碳環(huán)保和低能耗的材料，在施工過程中所使用的技術(shù)最好能夠保證最低的排放量。由于低碳房地產(chǎn)開發(fā)過程中要用到價(jià)格較高的新型材料，所以應(yīng)該準(zhǔn)確合理的統(tǒng)計(jì)所需要的材料，避免出現(xiàn)資源和資金浪費(fèi)的現(xiàn)象，并嚴(yán)格執(zhí)行成本控制制度。

　　（3）在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理機(jī)制。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)日益壯大，但在其發(fā)展的過程中，仍然存在一系列問題。在低碳經(jīng)濟(jì)背景的要求下，如果只依靠行政政策管理，很難對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的控制和調(diào)節(jié)，針對(duì)房地產(chǎn)低碳化這一問題，政府應(yīng)該在充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上，增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的`干預(yù)，建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有關(guān)機(jī)制，讓房地產(chǎn)行業(yè)真正走上低碳經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展道路。

　　（4）在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，做好房地產(chǎn)長期目標(biāo)的規(guī)劃。在我國政治經(jīng)濟(jì)體制不斷改革和完善的過程中，我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也在隨著變化。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)必須將低能耗和低排放作為主要的發(fā)展目標(biāo)，這就需要國家對(duì)我國目前的經(jīng)濟(jì)形態(tài)進(jìn)行科學(xué)的分析，這樣才能為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出合理的規(guī)劃。并在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，給予一定的宏觀指導(dǎo)，這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)在低碳經(jīng)濟(jì)的背景下穩(wěn)步發(fā)展，也能保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，從而避免受到低碳經(jīng)濟(jì)影響而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑的情況。

　　（5）在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的財(cái)稅政策進(jìn)行合理調(diào)整。在低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)只有相應(yīng)的增加資金投入，才能適應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)的要求。這種情況對(duì)于靠貸款來發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)來說，給自身帶來了較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這一問題，國家應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)呢?cái)稅政策，來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向低碳方向發(fā)展。對(duì)于能耗比較高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，國家可以相應(yīng)的征收污染稅，這樣就能促使這些房地產(chǎn)企業(yè)向低碳方向發(fā)展；還可以采用降低部分稅收和合理增加補(bǔ)貼的方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)向低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有力的支持，這樣也能促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)向低碳經(jīng)濟(jì)的方向邁進(jìn)。

　　四、總結(jié)

　　在能源資源日益緊張的情況下，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為各行各業(yè)發(fā)展的主要方向。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)只有不斷增加節(jié)能環(huán)保意識(shí)，將降低能耗和減少污染作為自身發(fā)展的主要方向，這樣才能有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。就目前情況來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，仍然存在某些不足之處，這就需要做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理工作，并且需要國家和政府的大力支持，這樣才能使我國房地產(chǎn)行業(yè)在低碳經(jīng)濟(jì)背景下又好又快的發(fā)展。

房地產(chǎn)論文9

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的意義及現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的意義房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量對(duì)行業(yè)發(fā)展以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義主要有三點(diǎn)。第一，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)可規(guī)范行業(yè)內(nèi)的會(huì)計(jì)核算程序，利于我國經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展。第二，由于房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)頻繁且金額數(shù)大，所以會(huì)計(jì)信息質(zhì)量會(huì)關(guān)系到企業(yè)構(gòu)建會(huì)計(jì)制度的標(biāo)準(zhǔn)，能夠影響到企業(yè)的整體發(fā)展與改革。第三，同其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤比較高且增長速度比較快，需要我國相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)管，且監(jiān)管的重點(diǎn)就是會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，所以，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量關(guān)系到我國監(jiān)管工作地順利開展。由此可知，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量對(duì)我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言意義重大。

　　(二)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展迅速，但其發(fā)展現(xiàn)狀卻不容樂觀。一是房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息存在嚴(yán)重的失真問題，這主要是因?yàn)椴糠制髽I(yè)為減少納稅金額而虛構(gòu)業(yè)務(wù)，此外，房地產(chǎn)行業(yè)工程量大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)形式多的特征，繁雜且大量的工作任務(wù)以及人員不合理的分配也是行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因；二是房地產(chǎn)行業(yè)管理工作不完善，影響了會(huì)計(jì)工作的進(jìn)程，進(jìn)而降低了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與投資。

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題

　　(一)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)比較低對(duì)于行業(yè)會(huì)計(jì)工作而言，會(huì)計(jì)人員是整個(gè)工作的主題，因此他們的素質(zhì)將會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響。目前，會(huì)計(jì)從業(yè)人員的道德素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)都比較低。從道德素質(zhì)方面分析，由于會(huì)計(jì)人員都是企業(yè)聘請(qǐng)而來，直接由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理，很容易受到各種利益的誘惑從而造成會(huì)計(jì)信息的失真。從專業(yè)素質(zhì)方面分析，有些企業(yè)的會(huì)計(jì)人員專業(yè)知識(shí)不足，甚至在聘請(qǐng)過程中利于裙帶關(guān)系上任，而且有些企業(yè)在聘請(qǐng)過程中也未能定好學(xué)歷標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員在實(shí)際工作中由于缺乏相應(yīng)能力而不斷出錯(cuò)，從而降低了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

　　(二)房地產(chǎn)行業(yè)不同時(shí)期業(yè)績信息可比性不高一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目都屬于長期項(xiàng)目，從最初的項(xiàng)目確立到項(xiàng)目確認(rèn)收入都在一年以上。而且，在房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)，不同時(shí)期的財(cái)務(wù)信息也大不相同，如房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目初期會(huì)支出大量建設(shè)資金；在項(xiàng)目建設(shè)期間，企業(yè)投入建設(shè)資金的同時(shí)還必須支出大量管理資金且?guī)缀鯖]有回收資金，即便企業(yè)為平衡當(dāng)期收支平衡而采取樓盤預(yù)售的方式，得到的預(yù)收款也不屬于企業(yè)收入的范圍內(nèi)；項(xiàng)目結(jié)束后，企業(yè)通過售樓的形式開始大量回收資金。由此可見，這些信息無法真正反映出企業(yè)的整體效益，進(jìn)而，在評(píng)估房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益時(shí)也不能采取普通企業(yè)的業(yè)績?cè)u(píng)估方法，否則其結(jié)論會(huì)失真。

　　(三)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)體系、制度不夠完善我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、體系的不完善主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系缺乏規(guī)范性，如無法有效解決商品房債務(wù)和所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移問題，而且我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的自我評(píng)估效果同國家認(rèn)證的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果相比存在一定的差距；二是我國會(huì)計(jì)法律法規(guī)制度有待健全，新興行業(yè)會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)不明確，這導(dǎo)致了會(huì)計(jì)核算工作難度大且行業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真等問題。

　　(四)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)透明度不高我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶動(dòng)了證券市場(chǎng)的發(fā)展以及完善，這就使得市場(chǎng)主體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)透明度的要求不斷提高。同普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)不但要面臨普通的.行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還必須面臨土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)如此大的風(fēng)險(xiǎn)，提高其風(fēng)險(xiǎn)的透明度是十分必要的。對(duì)此，我國雖采取了一定的政策，如出臺(tái)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)披露的法律法規(guī)，但是房地產(chǎn)企業(yè)在質(zhì)量保證金信息等方面一直處于透明很低狀態(tài)，如此一來就很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的失真問題。而且，我國很多企業(yè)都存在“包裝”企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的現(xiàn)象。

　　三、解決房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題的有效途徑

　　(一)提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)若想提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，就必須先認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)工作對(duì)企業(yè)發(fā)展的意義以及會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的主要影響因素。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在聘用會(huì)計(jì)從業(yè)人員時(shí)必須規(guī)定一定的專業(yè)素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，擁有相應(yīng)的實(shí)踐能力和理論知識(shí)。再者，為能順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化與發(fā)展，企業(yè)還應(yīng)綜合企業(yè)的實(shí)際情況，制定具有針對(duì)性的企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)從業(yè)人員的培訓(xùn)計(jì)劃。雖然企業(yè)很難控制會(huì)計(jì)人員的道德素質(zhì)，但是企業(yè)可加強(qiáng)對(duì)員工的監(jiān)督力度和懲處力度，最大限度的提高會(huì)計(jì)人員在道德品質(zhì)方面的認(rèn)知，從而保證會(huì)計(jì)信息質(zhì)量符合企業(yè)發(fā)展要求。

　　(二)提高房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平如今，會(huì)計(jì)規(guī)范已經(jīng)趨于國際化，因此只有提高會(huì)計(jì)核算水平才能確保房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以企業(yè)實(shí)際情況為基礎(chǔ)，梳理財(cái)務(wù)管理的程序并建立一個(gè)完善的核算體系，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需強(qiáng)化企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作，認(rèn)真核算不同時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并根據(jù)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則將核算出的數(shù)據(jù)列入不同的范疇之內(nèi)，從而來提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的能力。不過，在構(gòu)建企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系時(shí)，企業(yè)必須立足于自身實(shí)際管理需求，嚴(yán)格貫徹制定的核算制度，防止會(huì)計(jì)核算工作同企業(yè)的發(fā)展脫節(jié)，進(jìn)而影響企業(yè)的長期效益。

　　(三)完善我國房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)體系，加強(qiáng)企業(yè)監(jiān)管力度我國現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并不適用于房地產(chǎn)行業(yè)中的成本核算、費(fèi)用核算以及收支核算，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)選用的標(biāo)準(zhǔn)不同，這會(huì)極大地影響到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。因此，我國應(yīng)該盡快完善我國房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)體系，明確行業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的收入準(zhǔn)則，例如：是否完成產(chǎn)權(quán)過戶、是否正式簽訂銷售合同、是否正式獲得購買方的支付證明等，我國必須針對(duì)這些問題做出符合國情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，從而讓會(huì)計(jì)信息能夠真實(shí)地反映出企業(yè)的經(jīng)營情況。此外，房地產(chǎn)行業(yè)還應(yīng)構(gòu)建一套有效的內(nèi)部監(jiān)督管理體系，如制定財(cái)務(wù)監(jiān)察、員工內(nèi)部監(jiān)督制度，明確劃分出不同部門和員工的職責(zé)和權(quán)利，并通過懲獎(jiǎng)制度對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作進(jìn)行管理。再者，政府也應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)，制定相應(yīng)的法律法規(guī)并發(fā)揮自身的監(jiān)督管理能力，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。

　　(四)提高房地產(chǎn)行業(yè)的信息透明度為能提高房地產(chǎn)行業(yè)的信息透明度，房地產(chǎn)企業(yè)不但需要披露企業(yè)的基本信息，還需披露企業(yè)業(yè)績信息、成本組成信息、土地信息、質(zhì)量保證金信息以及項(xiàng)目資金分流信息等，這些信息能夠提高企業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。對(duì)于所有的上市公司而言，披露企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)信息是其一項(xiàng)基本工作，這不僅能夠提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，還有助于投資者更加詳細(xì)且完全地了解公司的經(jīng)濟(jì)效益情況，從而做出相應(yīng)的決策。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義，但是在發(fā)展過程中卻存在會(huì)計(jì)信息質(zhì)量這重大問題，這不僅會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也會(huì)影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以，房地產(chǎn)行業(yè)必須認(rèn)識(shí)到管理、控制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的必要性，而后再結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況采取相應(yīng)的解決策略，這才能改善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系，提高企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，進(jìn)而確保整個(gè)行業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展。

房地產(chǎn)論文10

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的原則

　　1. 全局性

　　在進(jìn)行前期策劃時(shí)，策劃人員往往要就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體定位以及項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的內(nèi)容進(jìn)行抉擇，這就需要策劃人員具備全局的觀念，站在全局的角度來制定項(xiàng)目整體規(guī)劃方案，并保證該方案有利于項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　2. 綜合協(xié)調(diào)性

　　由于項(xiàng)目前期策劃涉及內(nèi)容較廣，涵蓋了項(xiàng)目設(shè)計(jì)與規(guī)劃、建筑科技、工程管理到項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、定位策劃到后期推廣營銷等等內(nèi)容，因此工作量較為復(fù)雜也較為巨大。所以在前期策劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)重視各個(gè)環(huán)節(jié)間的協(xié)調(diào)性與銜接性，并要求策劃人員能夠綜合各方利弊，來優(yōu)化配置各項(xiàng)資源。

　　3. 前瞻性

　　一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作周期短則2～3年，長則5年或以上。所以，在進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃時(shí)，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)能初步判斷未來市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)以及整體房地產(chǎn)市場(chǎng)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有可能會(huì)發(fā)生的變化，并做好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)定性與可持續(xù)性。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的內(nèi)容

　　1. 項(xiàng)目可行性分析

　　項(xiàng)目可行性分析指的是在進(jìn)行投資決策前，對(duì)將要進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)分析以及論證的過程。在項(xiàng)目開發(fā)前期編制所得的完整、嚴(yán)謹(jǐn)、翔實(shí)的項(xiàng)目可行性分析報(bào)告將作為決定是否投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要依據(jù)。一般情況下，項(xiàng)目可行性分析主要是對(duì)市場(chǎng)分析（區(qū)域市場(chǎng)、宏觀市場(chǎng)）、市場(chǎng)預(yù)測(cè)（市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、供應(yīng)預(yù)測(cè)、價(jià)格變動(dòng)預(yù)測(cè)）、財(cái)務(wù)評(píng)估（銷售利潤率、成本利潤率、投資周期、凈現(xiàn)值等）、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、項(xiàng)目敏感性分析、盈虧平衡分析等內(nèi)容進(jìn)行分析，全面評(píng)估各種影響因素，并在此基礎(chǔ)上科學(xué)編制可行性分析報(bào)告。在編制報(bào)告時(shí)，應(yīng)將一切與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的、各類不利因素全部考慮在內(nèi)，并對(duì)其可能產(chǎn)生的不利影響進(jìn)行合理評(píng)估，如若最后所得評(píng)估結(jié)果顯示這個(gè)項(xiàng)目具有正常開發(fā)條件，且可以獲得正常盈利的，則表明該項(xiàng)目具備可行性。即便在今后該項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)過程中，遇到的各類困難也在事前項(xiàng)目評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)之內(nèi)，整體開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)均為可控。

　　2. 項(xiàng)目研究

　　項(xiàng)目研究主要分為研究待開發(fā)土地以及研究該項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境兩大塊內(nèi)容。

　　研究待開發(fā)土地指的是對(duì)待開發(fā)土地的現(xiàn)狀以及未來可能發(fā)展的方向進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。其研究內(nèi)容主要有：

　　①土地地理位置以及交通情況。主要是分析待開發(fā)土地和城市主體的相對(duì)位置關(guān)系，以及該地段的交通條件，這對(duì)該土地未來的發(fā)展?jié)撃苡兄�較大影響。

　　②項(xiàng)目SWOT分析。對(duì)待開發(fā)土地的各種機(jī)會(huì)與威脅、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)等對(duì)項(xiàng)目未來運(yùn)作產(chǎn)生影響的客觀因素進(jìn)行定性分析。

　　③板塊分析。即待開發(fā)地塊所處的局部板塊（建筑組團(tuán)）和周圍數(shù)個(gè)主要板塊間的聯(lián)系以及功能間的不同之處。這將與該地塊未來發(fā)展方向息息相關(guān)。

　　研究該項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境主要包括以下三方面內(nèi)容：研究市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)條件、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以及項(xiàng)目競(jìng)爭態(tài)勢(shì)。第一，市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)條件包括了當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，以及未來國家經(jīng)濟(jì)政策走向的預(yù)測(cè)，力求從中得到一些基本判斷結(jié)論，方便日后能夠站宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來給開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作提供有效的指導(dǎo)。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況主要指的是現(xiàn)階段全國房地產(chǎn)運(yùn)行情況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售情況、近幾年內(nèi)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的銷售價(jià)格、數(shù)量的變化趨勢(shì)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)政策環(huán)境等方面內(nèi)容。第三，項(xiàng)目競(jìng)爭態(tài)勢(shì)研究主要是分析與掌握相鄰板塊主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品類型、價(jià)格情況、推售方式、競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)等方面內(nèi)容。

　　3. 整體項(xiàng)目定位

　　首先，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目各方面因素進(jìn)行綜合考量，并對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)未來兩三年的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，從而根據(jù)整合而得的數(shù)據(jù)來對(duì)整體項(xiàng)目市場(chǎng)定位進(jìn)行確定，并確保該項(xiàng)目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能夠應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，應(yīng)細(xì)分項(xiàng)目定位，對(duì)整體項(xiàng)目定位進(jìn)行細(xì)化，包括項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位、項(xiàng)目檔次定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格水平定位以及推廣形象定位等方面內(nèi)容上，以便于整體項(xiàng)目能夠有效得到落實(shí)，并對(duì)后續(xù)工作起到一個(gè)指導(dǎo)的`作用。

　　4. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的重要內(nèi)容，是將相關(guān)單位研究所得的項(xiàng)目定位成果體現(xiàn)到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的重要環(huán)節(jié)。首先，進(jìn)行消費(fèi)者需求調(diào)研。可以采用深入訪談的方式或者隨機(jī)問卷的方式來對(duì)當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者開展需求調(diào)研工作，以掌握當(dāng)?shù)啬繕?biāo)客戶群體對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的喜好、傾向；對(duì)新技術(shù)、新產(chǎn)品的接受能力；對(duì)開發(fā)產(chǎn)品設(shè)備、檔次的期望值、對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格接受水平等內(nèi)容，并將此調(diào)研結(jié)果作為今后項(xiàng)目工作的參考性依據(jù)。其次，進(jìn)行產(chǎn)品界定。將消費(fèi)者需求調(diào)研結(jié)果與開發(fā)項(xiàng)目的各種指標(biāo)參數(shù)相結(jié)合來進(jìn)行產(chǎn)品界定。包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的形式（樓宇布局）、產(chǎn)品特點(diǎn)（所選用的新科技、新產(chǎn)品、建筑特色）、產(chǎn)品規(guī)格（戶型、面積）等方面內(nèi)容。

　　5. 做好銷售準(zhǔn)備工作

　　銷售準(zhǔn)備工作主要包括制定營銷策略以及物質(zhì)準(zhǔn)備兩方面內(nèi)容。營銷策略工作主要包括制定與執(zhí)行整體項(xiàng)目的包裝、推廣；整體項(xiàng)目銷售策略的制定；整體項(xiàng)目銷售價(jià)格區(qū)間；項(xiàng)目銷售工作的要求、流程以及相關(guān)事件安排等。物質(zhì)準(zhǔn)備主要包括銷售隊(duì)伍的建立與培訓(xùn)；售樓處的布置、設(shè)計(jì)以及建造；銷售工具的布置、采購與制作等方面內(nèi)容。

　　結(jié)語：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃雖然涉及到的內(nèi)容復(fù)雜，但只要理清其中的脈絡(luò)，根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，逐一有序地進(jìn)行編寫，就能做出一份好的項(xiàng)目前期策劃書，使企業(yè)在后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)中精準(zhǔn)決策，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭力和創(chuàng)新力；

　　2.不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身側(cè)重點(diǎn)各異、各地產(chǎn)公司文化也有差異，因

　　而需要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)策劃書進(jìn)行因地制宜的調(diào)整和優(yōu)化；

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)持續(xù)3-5年的動(dòng)態(tài)過程，在實(shí)際操作中，需要對(duì)不斷變化的形勢(shì)和環(huán)境對(duì)前期策劃進(jìn)行及時(shí)有效的檢查和修正，真正做到動(dòng)態(tài)管理。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]袁亞楠.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃相關(guān)問題的探討[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，20xx，（24）.

　　[2]張迪.試述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，20xx，（31）.

房地產(chǎn)論文11

　　引言

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理屬于工程項(xiàng)目管理中的一個(gè)分支，也是一門綜合性很強(qiáng)的學(xué)科，涉及成本管理、工程施工、項(xiàng)目評(píng)估、質(zhì)量管控等多個(gè)領(lǐng)域，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的重重要性和復(fù)雜性，需要針對(duì)其中的系統(tǒng)工程進(jìn)行理論和方法的綜合運(yùn)用，保證實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全方位管理。但是從現(xiàn)實(shí)情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理工作中漏洞百出，在沒有充分論證項(xiàng)目可行性以及出具項(xiàng)目分析報(bào)告的基礎(chǔ)上就盲目上馬，直接導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行下去，給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，也給社地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的影響。因此，必須針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的主要問題進(jìn)行研究與分析，從未為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定的理論依據(jù)。

　　1房地產(chǎn)開發(fā)過程中項(xiàng)目管理的重要性

　　1.1保證開發(fā)項(xiàng)目的按期完成

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按期完成需要對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合管理，并制定階段性的任務(wù)和工作，在保證階段性工作保質(zhì)保量完成的情況下實(shí)現(xiàn)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的按期完成。因此必須針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況以及施工要求制定完善的管理計(jì)劃，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的全過程都納入到計(jì)劃管理體系中來，用階段性的工作計(jì)劃指導(dǎo)實(shí)際建設(shè)工作，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

　　1.2保證項(xiàng)目進(jìn)展的組織性和協(xié)調(diào)性

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)涉及面廣、涉及部門多、工程量大的系統(tǒng)性工程，建設(shè)和管理的復(fù)雜性決定了工程管理必須依靠一套完善的項(xiàng)目工作計(jì)劃來進(jìn)行，才能保證在按時(shí)完成的情況下提升工作質(zhì)量和工作效率，為企業(yè)創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目開發(fā)管理的重要性在于可以為工程開發(fā)和建設(shè)提供更加明確的職責(zé)分配和更加完善的規(guī)章制度，為房地產(chǎn)開發(fā)工作創(chuàng)造一個(gè)良好的內(nèi)部環(huán)境，從而保證部門工作人員之間的合作協(xié)調(diào)性和積極性，保證工作人員的組織和管理質(zhì)量，進(jìn)而保證項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。

　　1.3保證經(jīng)濟(jì)效益的最大化

　　企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的就是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，同時(shí)這也是工程項(xiàng)目管理的終極任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理通過有效地控制項(xiàng)目實(shí)施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素可以保證在投入最小的同時(shí)實(shí)現(xiàn)工程效益的最大化，為企業(yè)贏得最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，從而為增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭力、促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)[1]。

　　2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的重點(diǎn)

　　2.1工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)關(guān)乎國際民生的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房屋建設(shè)質(zhì)量不僅與民眾的生命財(cái)產(chǎn)安全息息相關(guān)，同時(shí)還與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧穩(wěn)定具有千絲萬縷的關(guān)系。這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作中質(zhì)量管控成為核心問題之一。因?yàn)樯衔闹幸呀?jīng)提到，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量直接決定了工程建設(shè)質(zhì)量，只有保證了房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量安全，才能讓人們對(duì)購買的房屋有安全感，從而真正實(shí)現(xiàn)人們生活質(zhì)量的提高。

　　2.2管理者的質(zhì)量意識(shí)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的管理者作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的實(shí)際操控者和管理者，其質(zhì)量意識(shí)對(duì)于房地產(chǎn)質(zhì)量的管控也具有重要的影響。這就需要不同部門的管理者進(jìn)一步明確自身的責(zé)任與義務(wù)，認(rèn)真履行自己的職責(zé)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)都符合質(zhì)量要求[2]。

　　3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中難點(diǎn)

　　3.1決策缺乏依據(jù)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理?xiàng)l例的制定需要在充分調(diào)研市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的前提下運(yùn)用專業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)理論和分析方法對(duì)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行研究與分析，并制定出合理的管理辦法。但是很多開發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情缺乏明確的研究，很多管理工作都是建立在跟人經(jīng)驗(yàn)之上的，決策工作缺乏完善的理論與實(shí)踐依據(jù)，經(jīng)常導(dǎo)致施工的結(jié)尾發(fā)生項(xiàng)目管理無法進(jìn)行的情況發(fā)生。這些因素都直接影響項(xiàng)目管理工作的順利進(jìn)行，也是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的項(xiàng)目管理難點(diǎn)之一。

　　3.2成本控制

　　項(xiàng)目管理中的成本控制也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個(gè)難點(diǎn)之一，如果成本控制工作不到位將直接影響企業(yè)的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，甚至引起三方糾紛。目前很多房地產(chǎn)開發(fā)商都普遍不太重視項(xiàng)目前期策劃以及設(shè)計(jì)階段的成本控制問題，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行過程中各個(gè)階段的成本控制沒有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，往往導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)行階段的資金花費(fèi)超過了預(yù)算，在項(xiàng)目后期無法正常進(jìn)行[3]。

　　4解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理工作中重點(diǎn)和難點(diǎn)的關(guān)鍵策略

　　4.1做好項(xiàng)目開發(fā)前期的研究調(diào)研工作

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，做好前期工作至關(guān)重要，因?yàn)橹挥凶龊昧饲捌诘脑娛袌?chǎng)調(diào)研，才能為具體項(xiàng)目工作計(jì)劃的制定和實(shí)施提供完善的數(shù)據(jù)支持，進(jìn)而為房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)的成本管理準(zhǔn)備先決條件。如果在施工過程中，沒有設(shè)計(jì)圖紙，工程項(xiàng)目就無法正常開展，同樣的如果設(shè)計(jì)的圖紙沒有確定性，也無法高質(zhì)量的進(jìn)行施工。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須提起對(duì)前期調(diào)研工作的足夠認(rèn)識(shí)，聘請(qǐng)具有相關(guān)教育背景和豐富工作經(jīng)驗(yàn)的人員對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行系統(tǒng)而科學(xué)的分析，出具詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，從而為管理者重大決策的制定以及項(xiàng)目成本控制準(zhǔn)備先決條件。

　　4.2逐步完善成本管理制度

　　一個(gè)完善的成本管理制度是保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理質(zhì)量的關(guān)鍵所在，也是提升項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益的前提和保障。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，為了保證項(xiàng)目管理質(zhì)量，需要對(duì)策、設(shè)計(jì)、發(fā)包以及施工的.所有環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制和管理，責(zé)成相關(guān)部門人員出具詳細(xì)的工作計(jì)劃和工作安排，并定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行階段性的測(cè)評(píng)和質(zhì)量評(píng)估，隨時(shí)針對(duì)具體情況進(jìn)行合理的調(diào)整，保證工程建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。同時(shí)還應(yīng)該針對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目管理中存在的主要問題進(jìn)行研究與分析，探究合理的解決辦法，通過制定完善的管理制度規(guī)范員工的工作行為，提升工作質(zhì)量，進(jìn)而提高開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益[4]。

　　5結(jié)束語

　　綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的基礎(chǔ)性工作之一，在保證工程建設(shè)質(zhì)量、為工程承包方創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益方面發(fā)揮著巨大的作用。本文系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作中存在的重點(diǎn)和難點(diǎn)，并相應(yīng)的提出了應(yīng)該從做好項(xiàng)目前期調(diào)研工作、完善成本管理制度兩個(gè)方面進(jìn)行努力，從而進(jìn)一步提升項(xiàng)目管理質(zhì)量，為我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供助力。

　　第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)存問題與對(duì)策研究

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目有著投資量大、施工環(huán)境復(fù)雜、參建單位和人員數(shù)量多、工期長等特點(diǎn)，如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，項(xiàng)目管理工作不到位，必然會(huì)給相關(guān)單位帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。近年來，隨著城市化的不斷推進(jìn)，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，各大房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)感受到行業(yè)競(jìng)爭壓力的加劇，如何提高企業(yè)的核心競(jìng)爭力，更是成為房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)研究和實(shí)踐的課題。

　　一、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

　　1.公司組織管理結(jié)構(gòu)建設(shè)缺乏項(xiàng)目管理理論指導(dǎo)

　　我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間。由于部分企業(yè)在項(xiàng)目管理中缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)，項(xiàng)目開發(fā)大多憑借熱情和所謂的經(jīng)驗(yàn)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中問題百出，更是使很多企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中資金鏈斷裂，甚至導(dǎo)致企業(yè)倒閉。

　　例如，湖北武漢市東西湖區(qū)金銀湖畔先進(jìn)大隊(duì)府上樓盤，一個(gè)工程由于資金鏈斷裂，工程爛尾，不僅影響了業(yè)主的正常生活，還造成惡劣的社會(huì)影響，并導(dǎo)致企業(yè)受到輿論的譴責(zé)和行政處罰。

　　2.項(xiàng)目管理人員專業(yè)水平不足

　　雖然我國加大了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理領(lǐng)域的人才培養(yǎng)力度，但人才培養(yǎng)是需要較長周期的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理領(lǐng)域人才缺口極大的今天，很多其他領(lǐng)域的人員涌入房地產(chǎn)項(xiàng)目管理領(lǐng)域，這些管理人員不僅缺乏專業(yè)性知識(shí)，也對(duì)科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方法了解甚少。這導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理工作如一團(tuán)亂麻，不僅無法發(fā)揮項(xiàng)目管理的效果，還帶來很多不必要的成本支出和麻煩。

　　例如，20xx年北京中央電視臺(tái)新址園區(qū)在建的附屬文化大樓，由于施工單位項(xiàng)目管理人員專業(yè)水平不足，不僅使用不合格保溫板，還配合建設(shè)單位燃放煙花爆竹，導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生，1死8傷，直接經(jīng)濟(jì)損失1.6383億元。

　　3.項(xiàng)目管理的前期工作不足

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大、開發(fā)周期長，如果在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)不做可行性研究，必然無法掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，無法確保工程項(xiàng)目是否會(huì)獲利。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于管理體系不健全、項(xiàng)目管理人員技術(shù)水平不足，很多項(xiàng)目在開發(fā)前并沒有進(jìn)行細(xì)致的可行性研究和論證。這些項(xiàng)目在開發(fā)前就缺少實(shí)證資料，缺乏支撐數(shù)據(jù)，根本無法保證項(xiàng)目是否能夠獲利。當(dāng)企業(yè)將資金和精力投入到這些項(xiàng)目中，隨著項(xiàng)目的開展則會(huì)逐漸發(fā)現(xiàn)問題，然而企業(yè)已經(jīng)深陷其中，最終導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)失敗，造成資金和資源的浪費(fèi)。

　　例如，某地產(chǎn)公司在華東某城市做養(yǎng)老項(xiàng)目，由于在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)沒有考慮我國國情，800個(gè)床位，最終只吸引了400名老人入住，而且入住老人在交完基本費(fèi)用后，平時(shí)很少有其他消費(fèi)，項(xiàng)目嚴(yán)重虧損。

　　4.缺少風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案和手段

　　在我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益完善的今天，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日益感受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊。但房地產(chǎn)項(xiàng)目作為民生項(xiàng)目，其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律調(diào)控下，卻還受到地方政策和政府宏觀調(diào)控的影響。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中將同時(shí)面臨政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)等。一旦這些風(fēng)險(xiǎn)不能有效控制，當(dāng)問題發(fā)生時(shí)必然會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來致命的打擊，造成企業(yè)資金的浪費(fèi)甚至導(dǎo)致項(xiàng)目夭折。

　　二、提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的對(duì)策

　　1.完善公司的組織治理結(jié)構(gòu)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營的整個(gè)周期中，因而其項(xiàng)目管理需要公司多部門配合才能夠高效完成。想要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平，首先要以科學(xué)的房地產(chǎn)管理理念為基礎(chǔ)，以企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)為框架，構(gòu)建一整套完善的公司組織治理機(jī)構(gòu)。只有實(shí)現(xiàn)公司組織治理機(jī)構(gòu)的完善，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目至始至終都處于管控之中，有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭力。

　　2.提高項(xiàng)目管理人員的專業(yè)素質(zhì)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員的專業(yè)素養(yǎng)，決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的水平和質(zhì)量，并影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的發(fā)展和進(jìn)步。為了提高企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作水平，必須組建一套技術(shù)扎實(shí)、經(jīng)驗(yàn)豐富并有創(chuàng)新精神的優(yōu)質(zhì)人才團(tuán)隊(duì)，并依此為基礎(chǔ)建設(shè)符合企業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)現(xiàn)狀的項(xiàng)目管理新模式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極引進(jìn)優(yōu)秀人才，并加大對(duì)現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)人員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。除此之外，還應(yīng)該事先房地產(chǎn)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勝劣汰，淘汰不適合該工作的職員，不斷優(yōu)化和提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的職業(yè)素養(yǎng)，為項(xiàng)目管理水平的提高打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　3.做好項(xiàng)目前期基礎(chǔ)性工作

　　高質(zhì)量的可行性研究是開發(fā)企業(yè)做出正確投資決策的支撐。可行性研究質(zhì)量的提高應(yīng)著重幾個(gè)方面：政策研究，市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、成本預(yù)算、資金籌措、進(jìn)度計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)控制等。使用宏觀經(jīng)濟(jì)效益分析法與微觀經(jīng)濟(jì)效益分析法進(jìn)行思考，把動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法相統(tǒng)一，分析項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際利益，定量分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，定性分析項(xiàng)目的可行性。用SWOT分析法讓事實(shí)說話，通過大量的數(shù)據(jù)分析比較得出較為客觀的可行性結(jié)論，為企業(yè)投資決策提供參考。

　　4.優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案

　　我國作為發(fā)展中國家，隨著城市化的推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)也處于動(dòng)態(tài)變化中。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作也應(yīng)該是一項(xiàng)長期的工作，隨著市場(chǎng)的變化和企業(yè)的發(fā)展而不斷進(jìn)步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展中，一定要時(shí)刻居安思危，不斷完善自身的風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，才能夠有效的抵御項(xiàng)目開發(fā)中所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　結(jié)語：

　　綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工作質(zhì)量和水平，極大的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型期的今天，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得發(fā)展的空間，就必須不斷提升項(xiàng)目管理水平，只有項(xiàng)目管理水平穩(wěn)步提高，才能確保企業(yè)在行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭中脫穎而出，獲得更大的發(fā)展空間。

　　第4篇：價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

　　1當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本特點(diǎn)

　　11時(shí)間性

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程有一定的時(shí)間限制，且大部分的房地產(chǎn)商都對(duì)時(shí)間有一個(gè)明確的規(guī)定，因?yàn)橥ǔ７康禺a(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中對(duì)資金的投入需求量極大，使得它的生產(chǎn)成本極高，如果不能有效地對(duì)時(shí)間加以限制，很容易造成資金鏈的斷裂，從而使房地產(chǎn)建設(shè)陷入停工。并且工期過長，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款資金利息等相關(guān)費(fèi)用的增長，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本增加，從而影響最終的收益與利潤。

　　12系統(tǒng)性

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)極其復(fù)雜與龐大的工程建設(shè)項(xiàng)目。它不僅投入資金多、投資規(guī)模大、投資范圍廣、建設(shè)時(shí)間長，而且各階段之間還需要完美的相互銜接。這造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)各階段都有一定的要求。并且形成了一套極其復(fù)雜的管理系統(tǒng)，必須要對(duì)整個(gè)建設(shè)過程進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃與管理。此外，由于現(xiàn)代化專業(yè)分工的需要，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與組織極其得多。使得各組織之間的協(xié)調(diào)性比較差。因此，需要建設(shè)起一個(gè)嚴(yán)密的組織系統(tǒng)，來統(tǒng)一調(diào)配整個(gè)組織的成員。

　　13程序性

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行施工。從項(xiàng)目的建設(shè)方案擬定開始，到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的施工、項(xiàng)目的完工以及最后的項(xiàng)目的驗(yàn)收，都需要按照規(guī)定的實(shí)施程序進(jìn)行。

　　14法律性

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中參與的組織繁多，使得其責(zé)任具有不穩(wěn)定性。所以國家為了避免出現(xiàn)施工項(xiàng)目無責(zé)任人等情況，制定了許多相關(guān)的法律法規(guī)，如房地產(chǎn)管理法、招標(biāo)投標(biāo)法、工程承包法、勞動(dòng)合同法等法律，來保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中施工的規(guī)范與合法。

　　2價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中應(yīng)用的意義

　　21節(jié)約投資資金

　　用價(jià)值工程對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期投資進(jìn)行研究與分析，能有效地為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行節(jié)約。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)投資規(guī)模巨大，以及資金投入的數(shù)額巨大，使得即使是極小部分的投資節(jié)約，都會(huì)是一個(gè)巨大的數(shù)額。

　　22提供施工速度

　　因?yàn)橐话惴康禺a(chǎn)的建設(shè)周期都比較長，這就導(dǎo)致投入資金與收回資金的周期過長。若是其間市場(chǎng)需求發(fā)生變化，將會(huì)導(dǎo)致后期的資金回收發(fā)生變化，從而導(dǎo)致虧損。因此盡快使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程完工就顯得格外重要了。而通過價(jià)值工程對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金、人員、工序等方面進(jìn)行合理安排則能夠大大地減少工程的施工時(shí)間，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程快速完工。

　　23降低成本

　　一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用周期都比較長，且使用成本高，這將使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用成本與建筑成本之間不能達(dá)到一種合理的平衡。而通過價(jià)值工程在保證實(shí)現(xiàn)用戶對(duì)所需要功能的前提下，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本與使用成本進(jìn)行合理的平衡，將會(huì)大大減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期成本。

　　24節(jié)約建設(shè)能源

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中需要耗費(fèi)大量的能源。不只是在建造的過程中要消耗大量的能源，而且在投入使用后也會(huì)消耗巨大的能源。而且其中有相當(dāng)一部分能源是完全浪費(fèi)的，所以通過價(jià)值工程對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目能源進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)并采取節(jié)能措施，能夠大大降低房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)、使用過程中的能源浪費(fèi)。

　　3價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

　　31項(xiàng)目策劃階段

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指對(duì)整個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行規(guī)劃的過程。包括從獲得土地使用權(quán)開始，到進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、分析、定位、細(xì)分，再到完工后的物業(yè)管理規(guī)劃等方面。其策劃的主要目標(biāo)就是明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)。該階段的工作內(nèi)容主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體分析及計(jì)劃、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)細(xì)分，以及目標(biāo)市場(chǎng)、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目評(píng)價(jià)和完善等方面。其中，尤以房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、細(xì)分及明確目標(biāo)市場(chǎng)最為關(guān)鍵。

　　而通過價(jià)值工程對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中的市場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行分析，可以獲取消費(fèi)人群對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值要求與功能評(píng)價(jià)，從而運(yùn)用價(jià)值分析對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能等不足的地方進(jìn)行改進(jìn)。而且還能通過細(xì)分市場(chǎng)規(guī)模、消費(fèi)力、發(fā)展?jié)摿Φ葐栴}，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)選擇定好目標(biāo)。最后再通過對(duì)消費(fèi)人群的消費(fèi)能力調(diào)查，為房地產(chǎn)項(xiàng)目最后的價(jià)格進(jìn)行合理的定價(jià)。具體而言，應(yīng)考慮到未來樓房款式、城市核心區(qū)域轉(zhuǎn)移、樓房外觀和形狀社會(huì)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展、融資要求及方式變化，及土地、樓房、稅收等方面的變化。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的最大化價(jià)值，應(yīng)從居住環(huán)境、小區(qū)風(fēng)格、建筑特色等層面進(jìn)行品牌的整體評(píng)估。

　　32項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

　　在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，實(shí)際上包含項(xiàng)目方案—初步設(shè)計(jì)—施工圖設(shè)計(jì)等階段。而價(jià)值工程相關(guān)工作的對(duì)象、核心點(diǎn)是伴隨階段特性有所差異的。該階段的內(nèi)容主要是明確建筑物形式、掌控好尺寸、制訂整體方案。在此階段，設(shè)計(jì)招標(biāo)在達(dá)成價(jià)值工程效用中有著重要影響。要指出的是，必須在設(shè)計(jì)招標(biāo)相關(guān)文件中，系統(tǒng)明確評(píng)價(jià)指標(biāo)，這是開展方案評(píng)標(biāo)中特別要注意的，且不同工程項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的指標(biāo)，主要有這幾方面：（1）平面布局、通風(fēng)、照明、采暖等方面適用性；（2）立面效果，即建筑內(nèi)外裝飾和周邊環(huán)境的美觀性；（3）周邊綠化，主要是小區(qū)景觀、周邊噪聲等環(huán)保性。此外，在施工圖的設(shè)計(jì)中，應(yīng)重點(diǎn)將材料選用、細(xì)微處的工程方案制訂納入價(jià)值工程中，同時(shí)要量化業(yè)主要求及項(xiàng)目功能需要，譬如地?zé)岵膳�、置入式散熱器的選用。實(shí)施價(jià)值工程，可指導(dǎo)采取地?zé)岵膳�，在成本上有一定增加，但室�?nèi)供暖面也大幅提升，這也使裝修成本降低，可更好地明確市場(chǎng)價(jià)格，且還可看作為新的銷售點(diǎn)，整體而言地?zé)崾讲膳�更理想�?/p>

　　33項(xiàng)目施工階段

　　在房地產(chǎn)的施工階段，需要具體的施工步驟、工程量以及施工方案等。而通過價(jià)值工程的科學(xué)分析與合理規(guī)劃能夠大大避免施工過程中出現(xiàn)的浪費(fèi)現(xiàn)象。而且還需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中的施工費(fèi)用進(jìn)行精確計(jì)算，再合理科學(xué)地組織施工人員進(jìn)行施工。

　　通過價(jià)值工程對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行合理分析與優(yōu)化，能夠有效地避免施工過程中出現(xiàn)的人員管理混亂、設(shè)備運(yùn)用不合理、工程材料浪費(fèi)等問題。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中的施工順序也很重要，通過價(jià)值工程對(duì)相關(guān)工程質(zhì)量、材料投資、施工時(shí)間等進(jìn)行嚴(yán)格把控。使房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工組織計(jì)劃能做到有條不紊、循序漸進(jìn)，最大化提高完工時(shí)間，以及最大化降低施工過程中的成本費(fèi)用。同時(shí)通過技術(shù)的提升，或是材料的替換等創(chuàng)新方法，還能有效減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本。

　　4結(jié)論

　　總而言之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中通過運(yùn)用價(jià)值工程來節(jié)約生產(chǎn)成本是件很有必要的事情。因?yàn)閮r(jià)值工程是一項(xiàng)非常科學(xué)的、能夠?qū)⒓夹g(shù)與經(jīng)濟(jì)完美結(jié)合的方法。運(yùn)用價(jià)值工程不僅可以促進(jìn)技術(shù)的發(fā)展，而且還能在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過程中節(jié)省大量的人力、物力與財(cái)力，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。

　　第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)及出路探析

　　引言

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理更是一門綜合性很強(qiáng)的學(xué)科，項(xiàng)目的管理者只有將系統(tǒng)工程的相關(guān)理論、觀點(diǎn)和方法進(jìn)行綜合運(yùn)用，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。只有將項(xiàng)目管理過程中存在的難點(diǎn)問題完善解決，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目穩(wěn)健有序地進(jìn)行。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要性

　　1.1確保項(xiàng)目按期完成

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按期完成需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有序進(jìn)展，即通過一個(gè)完善的計(jì)劃管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程都納入計(jì)劃管理的范疇，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

　　1.2保證項(xiàng)目進(jìn)展組織性與協(xié)調(diào)性

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，通過明確的職責(zé)劃分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)章制度，從而為項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)行提供一個(gè)完整的組織保障。在項(xiàng)目開發(fā)中，一個(gè)和諧的辦公環(huán)境對(duì)保證項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的協(xié)調(diào)功能正好能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，從而保證了人員之間的協(xié)調(diào)，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供了一個(gè)和諧的環(huán)境[1]。

　　1.3保證項(xiàng)目效益最大化

　　在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，之所以需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理，最主要的目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化，這就需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的控制管理就是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展過程中項(xiàng)目質(zhì)量、成本和工期的控制，能夠保證項(xiàng)目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)

　　第一，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的可行性得不到確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，未能及時(shí)準(zhǔn)確地掌握市場(chǎng)信息，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，開發(fā)商在市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，未能提供一個(gè)研究式的報(bào)告，這些因素都會(huì)使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性得不到確認(rèn)，從而在決策的過程中，不能夠科學(xué)、合理地進(jìn)行決策，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策機(jī)制不健全。開發(fā)項(xiàng)目決策體制不健全，導(dǎo)致決策存在很大地盲目性，從而影響后來的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)以及樓層銷售等環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會(huì)出現(xiàn)很多不確定的因素，因?yàn)樵谇捌谡{(diào)研的時(shí)候未能及時(shí)反映這些信息，所以就導(dǎo)致了出現(xiàn)問題找不到解決辦法的窘境[2]。于是，就出現(xiàn)一些領(lǐng)導(dǎo)通過商量得出臨時(shí)的決策的現(xiàn)象，這些臨時(shí)的決策不僅不利于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的安全性也造成了一定的影響，所以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要管理好項(xiàng)目在決策前的市場(chǎng)調(diào)研，從源頭抓起，從而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

　　第二，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙變化頻繁，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策機(jī)制不是很健全或設(shè)計(jì)師對(duì)開發(fā)商決策層對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)意圖缺乏領(lǐng)悟，所以在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，決策階層的人對(duì)設(shè)計(jì)師進(jìn)行干預(yù)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)師頻繁修改既定的設(shè)計(jì)方案，從而無法很好完成既定的工作，而且當(dāng)設(shè)計(jì)師完成一個(gè)設(shè)計(jì)之后，決策者又提出其他新穎想法甚至是相反的思路，就導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙不斷地進(jìn)行改正。這樣的情況不僅不利于項(xiàng)目管理的正常分工，而且不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的及時(shí)完工。有些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理出現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象，即很多的設(shè)計(jì)圖紙并非設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)出來的，而是由一些高層領(lǐng)導(dǎo)決策出來的。設(shè)計(jì)師缺少自由發(fā)揮的空間，這樣的現(xiàn)象導(dǎo)致設(shè)計(jì)師不僅不能夠很好地設(shè)計(jì)項(xiàng)目圖紙，而且也影響了項(xiàng)目圖紙的質(zhì)量問題。

　　第三，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在著項(xiàng)目工程收尾工作上的難度。這主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的施工階段，在與施工隊(duì)簽訂合同的時(shí)候，沒有對(duì)相關(guān)的合同細(xì)則予以很好地完善，以至于在工程收尾的過程中，出現(xiàn)了一些條約界定不清楚的現(xiàn)象；二是在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中為確保工程建設(shè)進(jìn)度，諸多問題采取擱置處理的原則，這樣就在項(xiàng)目后期收尾過程中需要解決大量不得不解決的前期問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，不僅要注意工程項(xiàng)目過程中的一些問題的管理，還應(yīng)該注重工程項(xiàng)目在收尾階段的管理，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收尾工作的管理，來提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，維護(hù)好居民的安全問題。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的出路

　　第一，規(guī)劃好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段。規(guī)劃好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段是項(xiàng)目管理的出路之一。具體來講，主要分為三個(gè)步。第一步，房地產(chǎn)開發(fā)商首先要組織專門的工作人員對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行精準(zhǔn)的調(diào)研。根據(jù)工作人員的調(diào)研結(jié)果，結(jié)合決策者對(duì)未來開發(fā)項(xiàng)目周期中可變因素的預(yù)測(cè)和把控來確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)性和合理性。工作人員在調(diào)研時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)注意，不僅要對(duì)我國的市場(chǎng)的信息進(jìn)行一定的統(tǒng)計(jì)，還要對(duì)國外的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和解決政策做一定的統(tǒng)計(jì)和調(diào)研，以此來確保信息的全面性。房地產(chǎn)開發(fā)商在根據(jù)這些信息選擇最合適宜的開發(fā)項(xiàng)目。第二步，房地產(chǎn)開發(fā)商要及時(shí)地進(jìn)行決策。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策要有及時(shí)性，以避免某些機(jī)會(huì)的喪失。房地產(chǎn)開發(fā)商需要對(duì)項(xiàng)目的可行性加以重視，再結(jié)合實(shí)際的情況，以確保決策的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。第三步，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理需要健全決策的機(jī)制，以確保項(xiàng)目決策的合理性及實(shí)效性[3]。完善的決策機(jī)制將規(guī)范調(diào)研人員的信息采集，提高調(diào)研信息的全面性和準(zhǔn)確定，同時(shí)在調(diào)研結(jié)果的決策上可以根據(jù)精準(zhǔn)的市場(chǎng)信息發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)及時(shí)做出預(yù)判并出具可行方案，為決策者做出及時(shí)、準(zhǔn)確的決策提供有力保障。

　　第二，管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理出路還包括管理好項(xiàng)目的實(shí)施階段。管理實(shí)施階段的具體步驟有兩步。第一步，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的時(shí)，注意項(xiàng)目圖紙的規(guī)范性。為了避免在設(shè)計(jì)項(xiàng)目圖紙的時(shí)候，出現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)人員影響設(shè)計(jì)者繪制圖紙情況，就要對(duì)項(xiàng)目圖紙的具體步驟予以說明，使其規(guī)范化。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)流程的規(guī)劃，不僅有利于設(shè)計(jì)師發(fā)揮其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，而且也有利于項(xiàng)目圖紙的科學(xué)性和全面性。第二步，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)部門要整合好項(xiàng)目所需要的設(shè)計(jì)資源。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)資源對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量以及項(xiàng)目內(nèi)容等方面都發(fā)揮著很大的作用，所以項(xiàng)目的設(shè)計(jì)部門要整合好項(xiàng)目所需要的資源。在一些需要建設(shè)園林景觀的項(xiàng)目來說，整合設(shè)計(jì)的資源顯得尤為重要。如果沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的設(shè)計(jì)資源進(jìn)行有效地整合，就會(huì)導(dǎo)致達(dá)不到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所期待的效果。因此，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)部門要對(duì)項(xiàng)目所要使用的資源加以整合，并且整理成文字，這樣才能確保項(xiàng)目施工更好更快地完工。

　　第三，管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收尾階段。管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收尾階段主要包括在簽訂施工合同時(shí)，要將每一條條款都標(biāo)注明白，以避免在收尾工作出現(xiàn)矛盾問題。通過合同來確定具體的分工，每一道程序都有相應(yīng)的人員進(jìn)行負(fù)責(zé)，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠及時(shí)地完成。在項(xiàng)目建設(shè)中重視非工程實(shí)體建設(shè)的各類工作的推進(jìn)，各相關(guān)職能部門要對(duì)此類工作根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度積極完成，確保工程實(shí)體建設(shè)與非工程實(shí)體工作同步進(jìn)行，消除項(xiàng)目收尾階段的各類隱患。這樣不僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展，也提高了人民的生活水平，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)。

　　4、結(jié)語

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的可行性得不到確認(rèn)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙變化太大及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在著項(xiàng)目工程收尾工作上的難度三個(gè)方面。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的出路有三條，它們分別是規(guī)劃好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段、管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段及管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收尾階段。

房地產(chǎn)論文12

　　房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，前向和后向帶動(dòng)力強(qiáng)，自1998年住房商品化改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行發(fā)展的核心元素——房地產(chǎn)價(jià)格也快速上漲，部分地區(qū)出現(xiàn)房價(jià)過高，上漲過快，漲幅過大的現(xiàn)象，不斷上漲的房價(jià)引出“房地產(chǎn)泡沫”的議題。與房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲共同被關(guān)注的另一議題是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、研究背景

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國房地產(chǎn)金融體系的突出特點(diǎn)是：房地產(chǎn)業(yè)資金來源渠道非常單一，過度地依賴銀行信貸，其他資金來源占比甚小。另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)投資回報(bào)率高，各路資金都紛紛大量流向房地產(chǎn)業(yè)。掌握著大量社會(huì)閑置資金的銀行機(jī)構(gòu)，也熱衷于向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸過度集中，不利于風(fēng)險(xiǎn)分散，從而使銀行系統(tǒng)暴露于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)中。

　　二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

　　在歷次房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融危機(jī)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)遭遇過金融危機(jī)國家，如日本，泰國等，一般都首先經(jīng)歷了房地產(chǎn)價(jià)格的崩淸，銀行危機(jī)緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機(jī)和經(jīng)濟(jì)崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致金融危機(jī)的必然因果關(guān)系。金融風(fēng)險(xiǎn)形成和累積與房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)是相互影響的。從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的來源來看，可分為信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)等。

　　(一)信用風(fēng)險(xiǎn)

　　信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，是指由于借款人(企業(yè)和個(gè)人)由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現(xiàn)違約，使銀行不能按時(shí)足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動(dòng)違約和主動(dòng)違約。

　　被動(dòng)違約通常是指由于支付能力導(dǎo)致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)困難，導(dǎo)致支付能力不足從而被迫違約。主動(dòng)違約與借款人的財(cái)務(wù)狀況，支付能力沒有太大關(guān)系，而與還款意愿密切相關(guān)。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。

　　(二)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　銀行機(jī)構(gòu)面臨的與房地產(chǎn)有關(guān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價(jià)格變化引起抵押物價(jià)值變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產(chǎn)，因而大多數(shù)銀行都比較熱衷于發(fā)放這類貸款。但是作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會(huì)是房地產(chǎn)價(jià)值的全部，而是房地產(chǎn)價(jià)值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌導(dǎo)致抵押物價(jià)值下降超過20%或30%，銀行持有的抵押房產(chǎn)就存在“抵押不足”而導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，作為銀行資產(chǎn)的抵押房產(chǎn)價(jià)值下降，也會(huì)直接使銀行的資產(chǎn)負(fù)債表惡化，引發(fā)其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三)操作風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)貸款操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于銀行自身違規(guī)操作，管理不當(dāng)?shù)仍�因而�?dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)廣泛存在于商業(yè)銀行的各項(xiàng)業(yè)務(wù)和管理過程中，具有普遍性。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因?yàn)閲?yán)重的操作風(fēng)險(xiǎn)損失而陷入危機(jī)，甚至破產(chǎn)倒閉，因此操作風(fēng)險(xiǎn)也越來越受到重視。

　　(四)政策性風(fēng)險(xiǎn)

　　自20xx年下半年以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)在20xx年金融危機(jī)后的迅速反彈，國家己多次通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率和利率，旨在通過信貸傳導(dǎo)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。20xx年更是以強(qiáng)硬的“限購”行政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。經(jīng)過前幾年銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信貸的大肆擴(kuò)張，銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露度己經(jīng)很高。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松的背景下，多個(gè)城市的'房地產(chǎn)交易出現(xiàn)“量價(jià)雙跌”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，不僅加大了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能性，而且隨著利率、準(zhǔn)備金率等調(diào)控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風(fēng)險(xiǎn)也逐漸凸顯。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)防范

　　第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房價(jià)的基礎(chǔ)和重點(diǎn)。建立針對(duì)廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補(bǔ)貼措施，鼓勵(lì)低價(jià)公共住房的建設(shè)和消費(fèi)，并對(duì)住房市場(chǎng)的租賃和交易進(jìn)行嚴(yán)格管控，控制租金和售價(jià)的過快上漲。通過保障占大多數(shù)比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結(jié)構(gòu)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

　　第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監(jiān)管體系，是保障和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的前提條件。以法律為各項(xiàng)調(diào)控制度和政策的實(shí)施提供保障，很好地保證了調(diào)控效果，這也是我國目前在房地產(chǎn)調(diào)控中比較欠缺的地方。同時(shí)，建立完備的房地產(chǎn)調(diào)控組織體系，管理職責(zé)清晰，目標(biāo)明確，負(fù)責(zé)一系列政策制度的落實(shí)和監(jiān)督管理。

　　第三，綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地、價(jià)格管制等多種手段，是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費(fèi)融資。其次，重視通過價(jià)格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價(jià)的公共住房供應(yīng)給低收入家庭，另一方面通過對(duì)公共住房租金及交易價(jià)格的管制，保證中低收入者可以持續(xù)承受該水平，這樣就降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買需求，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格起到明顯的作用。再次，對(duì)土地供給進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，從而較少土地投機(jī)，平抑房地產(chǎn)價(jià)格的過度波動(dòng)。土地儲(chǔ)備制度經(jīng)過一個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展與完善，己經(jīng)成為各國普遍釆用的土地調(diào)控手段。

房地產(chǎn)論文13

　　摘要：會(huì)計(jì)成本分?jǐn)偱c所得稅處理是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要內(nèi)容，本文圍繞房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偤退�得稅處理，介紹了核算的內(nèi)容以及核算方法等。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；成本分?jǐn)偅凰�得稅處�?/p>

　　一、相關(guān)概述

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算來講，要想確保成本會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，首先需要合理確定成本核算對(duì)象，在這方面應(yīng)當(dāng)遵照以下幾個(gè)方面的原則來實(shí)施：對(duì)于單體開發(fā)項(xiàng)目而言，在成本核算對(duì)象的確定上一般都是以每一個(gè)獨(dú)立的編制設(shè)計(jì)概算或者是施工圖所列示的單體開發(fā)工程項(xiàng)目來作為其會(huì)計(jì)成本核算的對(duì)象。而在開竣工時(shí)間基本接近或者相同、開發(fā)地點(diǎn)位置相同、同時(shí)施工單位或者總包開發(fā)、開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)類型也一致的開發(fā)項(xiàng)目，在進(jìn)行成本會(huì)計(jì)核算時(shí)也可以將它們合并為一個(gè)同一成本核算對(duì)象。對(duì)于成片開發(fā)的項(xiàng)目，可以按照建設(shè)項(xiàng)目的施工期作為劃分的依據(jù)，按照各期進(jìn)行成本會(huì)計(jì)核算。房地產(chǎn)行業(yè)在成本的確認(rèn)上一般都是按照稅收成本來進(jìn)行會(huì)計(jì)核算結(jié)果的確認(rèn)，一方面成本作為房地產(chǎn)行業(yè)的消耗，在成本計(jì)量的會(huì)計(jì)方法選擇上會(huì)對(duì)成本造成直接影響。折舊方法、存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方法、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法以及成本分配方法等都可能導(dǎo)致企業(yè)在資產(chǎn)計(jì)價(jià)、所得稅以及成本等各個(gè)方面計(jì)量出現(xiàn)偏差。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本還需要得到足額的補(bǔ)償，在成本憑證的保存以及搜集上也需要確保其完整性和合理性。一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要包括六個(gè)主要內(nèi)容，分別是前期工程款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及土地征用費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)等。其中土地征用費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得土地的使用權(quán)以及開發(fā)權(quán)所需要付出的各項(xiàng)費(fèi)用支出，如土地出讓金、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、契稅等。前期工程費(fèi)則是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期圍繞項(xiàng)目測(cè)繪、項(xiàng)目可行性研究、場(chǎng)地平整、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察以及項(xiàng)目籌建等所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)成本分?jǐn)偡治?/strong>

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偅�主要有以下幾種分?jǐn)偡椒ǎ�分別是占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法以及層高系數(shù)建筑面積法等。其中，占地面積法是按照已經(jīng)動(dòng)工的建筑項(xiàng)目所占的土地面積占整個(gè)開發(fā)利用總面積的比重進(jìn)行成本的分?jǐn)偂＝ㄖ�面積法則是按照已經(jīng)動(dòng)工的建筑項(xiàng)目所占的面積占整個(gè)建筑項(xiàng)目總建筑面積的比重進(jìn)行成本的分?jǐn)偂Ｖ苯映杀痉▌t是按照某一期建筑開發(fā)項(xiàng)目所具有的直接開發(fā)成本占當(dāng)期全部開發(fā)成本的比重進(jìn)行分配。而預(yù)算造價(jià)法則是按照期內(nèi)某一個(gè)建筑項(xiàng)目的預(yù)算造價(jià)占整個(gè)期間內(nèi)所有的對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比重進(jìn)行成本的分配。而對(duì)于同一個(gè)建筑項(xiàng)目，其中既包含住宅項(xiàng)目，又包含其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)就可以采用層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ㄟM(jìn)行成本的計(jì)量和分?jǐn)偂＞唧w來講，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偟膶?duì)象主要包括土地成本的分?jǐn)偂⒐�共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偂⑵渌�成本�?xiàng)目的分?jǐn)傄约袄�息費(fèi)用的分?jǐn)偟取��?duì)于土地成本，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員大都是按照占地面積法進(jìn)行成本的分?jǐn)偂＜偃绶康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地成本計(jì)量和分?jǐn)倳r(shí)需要結(jié)合其他的分?jǐn)偡椒ǎ瑒t應(yīng)當(dāng)會(huì)同稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)商。假如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地開發(fā)時(shí)，同時(shí)也將房地產(chǎn)開發(fā)一并進(jìn)行，則這一開發(fā)模式屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)，此時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)土地成本需要在征得稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的情況下首先按照土地的整體預(yù)算成本進(jìn)行土地的成本分?jǐn)偅�等到整個(gè)土地項(xiàng)目都開發(fā)完成之后在對(duì)土地成本的分?jǐn)傔M(jìn)行必要的調(diào)整。對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用的`分?jǐn)偅�假如將它們單�?dú)作為過渡性質(zhì)的成本對(duì)象，則對(duì)于此時(shí)的公共配套設(shè)施開發(fā)成本需要按照建筑面積法對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行合理的分配和處理。對(duì)于其他的相關(guān)成本項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可在政策和規(guī)定允許的范圍之內(nèi)，自行合理選擇合適的成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行成本的分?jǐn)偂６�房地產(chǎn)行業(yè)利息費(fèi)用的分?jǐn)傊饕�有預(yù)算造價(jià)法和直接成本法兩種方式，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據(jù)自身需求使用借款費(fèi)用資本化方法進(jìn)行成本的分?jǐn)偂６鴮?duì)于開發(fā)間接費(fèi)用，稅收制度中有著專門的規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)為了管理和直接組織相關(guān)的開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的間接費(fèi)用，并且此費(fèi)用不能夠直接歸屬到某個(gè)特定的成本對(duì)象時(shí)，此類費(fèi)用支出就屬于成本費(fèi)用類支出。在這其中，開發(fā)間接成本主要包含了職工福利費(fèi)、修理費(fèi)、管理人員工資、水電費(fèi)、工程管理費(fèi)、項(xiàng)目營銷設(shè)施建筑費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)等。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理分析

　　房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是針對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理以及服務(wù)的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得以及其他相關(guān)所得所征收的一種稅收。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅來講，進(jìn)行季度預(yù)繳所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤加上預(yù)售收入所計(jì)算出來的企業(yè)預(yù)計(jì)利潤，并在此基礎(chǔ)上扣除掉房地產(chǎn)企業(yè)之前年度的待彌補(bǔ)虧損之后的余額來作為所得稅應(yīng)納稅額的基礎(chǔ)，以此來計(jì)算出房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的所得稅額。盡管稅法中有規(guī)定，對(duì)于企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際企業(yè)利潤進(jìn)行所得稅的繳納，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)一般項(xiàng)目周期時(shí)間都比較長，同時(shí)都會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)先銷售，并提前收取銷售款。所以對(duì)于此類銷售收入，房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)按照預(yù)計(jì)的計(jì)稅毛利率進(jìn)行所得稅的預(yù)繳。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳所得稅時(shí)還應(yīng)當(dāng)考慮到企業(yè)的實(shí)際利潤。假如企業(yè)季度內(nèi)完工產(chǎn)品或者其他收入已經(jīng)產(chǎn)生了利潤，并且按照原先的預(yù)計(jì)進(jìn)行的所得稅預(yù)繳明顯小于實(shí)際所得稅，則應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際所得稅額進(jìn)行所得稅的繳納。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]王小梅.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的探討[J].中外企業(yè)家，20xx(04).

　　[2]萬小章.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)分析[J].中國管理信息化，20xx(12).

房地產(chǎn)論文14