房地產論文(匯編15篇)
在平時的學習、工作中，說到論文，大家肯定都不陌生吧，借助論文可以達到探討問題進行學術研究的目的。那么一般論文是怎么寫的呢？下面是小編收集整理的房地產論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產論文1
房地產行業是我國的龍頭行業，對經濟的增長做出了很大的貢獻。在房地產行業得到迅猛發展的同時，保證建筑安全和質量是房地產開發應當重視的問題。而如何確保建筑施工過程符合規范、建筑質量達標一直以來都是一個難題。建筑施工是房地產開發的基礎，而貫穿全過程的技術管理是房地產企業管理的重中之重。只有加強施工過程中的技術管理，才能確保建筑質量、有效提高房地產的經濟效益。本文就如何加強房地產施工全過程的技術管理進行了分析，并提出了建議。
1施工過程技術管理的發展現狀
1．1房地產施工技術管理存在的問題
房地產施工的實質就是建筑施工。對于建筑施工而言，質量就是建筑的生命。加強建筑施工過程中的技術管理，從技術層面上保證了建筑施工的質量。技術管理也直接影響著建筑施工的現場施工質量、建筑物的安全性能、房地產建筑的成本控制等，是管理中不可忽視的一個重要環節。但是當前我國建筑施工中，仍然存在很多技術管理不到位的現象。這些問題會對房地產施工產生不利的影響。施工單位應該積極采取措施加強技術管理，以提高房地產建筑施工的效率和質量。房地產施工全過程的技術管理缺陷集中體現在以下幾個方面:
(1)缺乏對技術管理必要性的認識。在房地產項目的施工過程中，施工單位和公司領導沒有對技術管理給予足夠的關注。對技術管理的認識僅僅停留在書面文字上，而沒有真正意識到技術管理對于控制建筑質量的有效作用。無法加深對技術管理必要性的合理認識，導致施工只強調施工的進度，而忽視了技術上的綜合管理。也因此產生了一些建筑質量上的隱患，給房地產施工帶來了消極影響。
(2)技術管理沒有得到落實和監督。由于缺乏對技術管理重要性的認識，很多房地產施工單位忽視了將技術管理貫徹落實到每一個建筑項目中去。關鍵技術得不到質量把控和及時的檢測、管理手段出現問題、缺乏科學完善的管理體制、管理執行和監督力度不夠等問題嚴重地限制了房地產施工的健康發展。不管是技術上的還是制度上的問題，都是造成房地產施工技術管理不善的重要因素，必須在實際的項目施工中得到解決，以促進建設一個健全的技術管理體系。
1．2房地產施工技術管理的重點
根據房地產施工發展中存在的問題，技術管理應當全面而有重點地進行。首先針對技術管理意識薄弱的問題做出整改。通過各式各樣的宣傳和學習讓房地產施工單位充分認識到技術管理對保證建筑質量的重要性。技術管理對于建設一個規范的、完整的、合理的建筑質量管理體系是十分關鍵的。房地產施工單位只有在認識到技術管理必要性的基礎之上，才能真正做到在實際的施工過程中把技術管理落到實處，進而充分發揮技術管理的優勢和作用。其次還要在技術管理得到落實之后，建立完善的監督體系。對技術管理的實施進行跟蹤檢測，保證技術管理能夠取得預期中的成效。一般來說，我國房地產施工的技術管理主要分為四大板塊:施工現場的質量管理、施工安全管理、方案設計招標以及施工設計的管理、成果審查階段的管理。這四個部分基本囊括了房地產施工的全部過程，每個板塊都是技術管理的重點。保障了這四個環節的技術管理就意味著保障了建筑施工的安全和質量。因此，房地產施工單位應當在研究如何提高這四個方面的技術管理上多下功夫，探索出一套適合房地產施工的技術管理體系。
2房地產施工過程中的技術管理
房地產施工技術管理有著自身的特點。在實際的管理中，管理人員要考慮到實際情況，結合建筑施工的特點，做出綜合性的技術管理。根據當前房地產施工技術管理的四個重點，針對性地提出技術管理的措施。
(1)加強建筑施工現場的質量管理。施工現場是進行建筑施工的第一現場，尤其需要加強管理。為了保證施工質量，施工單位需在兩個方面進行技術管理的加強。一是施工工藝技術的管理，仔細核查所使用的建筑工藝都是符合要求、達到標準的。對施工人員的專業水平和技術能力進行集中培訓，提高施工人員的責任感，保障建筑施工的順利進行。在施工過程中，要積極采用先進的工藝技術，提高建筑品質，減少房地產產品出現次品或發生質量問題的機率。另一方面則要加強材料質量的管控。建筑原材料是制造建筑的基礎要素，保證建筑原材料的質量也就意味著從來源上基本保證了建筑的質量。施工單位要根據施工項目的具體要求，選用合適的物資。并且做出大量的市場調查，確保進貨渠道、貨物來源的安全可靠。定期對水泥、磚塊、鋼筋等材料進行抽查，保證每樣材料都是符合標準的。對于特殊的建筑材料要注意其規格、材質、大小等可能存在潛在問題的因素。最后要仔細對建筑物進行驗收，確保房地產施工項目都符合國家制定的建筑安全標準。
(2)加強施工安全管理。安全問題一直是建筑施工現場管理的重點和難點，因為安全不僅牽涉到施工人員的生命安全，也是建設和諧社會的必然要求。生命是寶貴的，國家和社會對建筑施工中發生的安全事故都是零容忍態度。因此施工技術管理必須重視安全管理。施工單位可以建立專門的安全責任小組，對施工現場的安全問題進行管理。制訂一套完整的安全檢測措施，加強施工人員對施工安全的了解和重視。定期排除安全隱患，并按照制定好的安全防護措施一一進行貫徹落實，確保施工現場的人員和機械等各因素都處于安全的狀態，防止安全事故的發生。
(3)加強方案設計、招標和施工設計的`技術管理。方案設計、施工設計等內容是房地產施工的指導依據。在實際施工中，這些方案設計可能出自不同的設計單位，都具有各自的優勢和不足。施工單位應按照取長補短的原則，對設計方案進行調整，采用最適合建筑施工項目的設計。同樣的，在施工設計、招標設計上的不同內容都需要進行技術管理，以便協調各方，達到施工的設計需求。由于設計是基于事實上的科學的書面理論，因此實施技術管理時還必須注意加強理論與實踐的結合。及時對市場進行調研，將設計內容放到實際施工中去，對其中不合實際的地方進行修改，對與市場需求不相適應的部分進行調整，使房地產施工項目更具有市場吸引力和效益增長潛力。
(4)加強成果審查階段的管理。成果審查要求在建筑施工進行的每一個小階段進行總結檢查，保證每個部分的質量，從而保證最后的建筑的安全性。如果技術管理能夠將每個部分的審查都落到實處，就能及時發現錯漏，避免施工完畢后的返工。這不僅可以有效控制建筑施工的成本，也能提高項目施工的效率。以上四點的技術管理是房地產施工全過程的重點，施工單位要充分認識到這四個部分之間的聯系，進行全面的、綜合的管理。
總的來說，房地產施工中技術管理的應用是有層次、有順序的。在建筑施工的準備階段，要建立完善的技術管理體系，提高思想認識;在實施階段，要全方位的對建筑質量、安全、設計等內容進行管理;在收尾階段，要認真執行建筑驗收工作的技術管理，確保建筑符合市場的需要，滿足國家建筑質量標準的硬性規定。
3結束語
綜上所述，技術管理對于房地產施工具有重要的作用。加強技術管理對于房地產企業的長遠發展來說是十分必要的。有效的技術管理可以保障建筑質量和施工過程的規范、安全。從而使房地產施工取得更好的經濟效益，促進房地產行業的快速發展。
房地產論文2
受全球經濟危機的影響，我國房地產市場的競爭日益激烈，所以房地產開發企業加強成本控制就顯得尤為重要了。本文簡單的介紹了房地產開發企業加強成本控制的必要性，分析了房地產開發企業成本管理中的問題，并提出了有效加強成本管理的對策，以供參考。
目前，由于許多房地產開發企業僅僅只重視建筑產品的成本控制卻沒有考慮市場究竟需要什么樣的產品以及建筑產品的投入及產出比。另外，還有許多房地產企業對于事前的成本管理不夠，成本的預測和成本的決策缺乏一定的規范性和制度性，成本的計劃也缺乏科學性、嚴肅性，整個成本管理中存在很大的盲目性。同時許多房地產開發企業在成本管理中缺乏現代化的管理手段，許多成本的信息不能夠反映企業成本的真實情況，要么是因為成本核算不規范導致成本信息嚴重扭曲，要么就是成本信息的傳遞渠道順暢進而導致成本信息的丟失，從而是成本管理偏離了最初的方向。針對房地產幵發企業成本管理中存在的這一系列的問題，需要立即采取相關的措施來加強企業的成本管理。
1 房地產開發企業加強成本控制的必要性
隨著我國房地產市場的不斷壯大，房地產開發企業之間的競爭也更加激烈。企業為了生存和發展，就要適當的控制和降低開發成本。房地產開發企業的成本一般都需要事先預估好，如果在事先沒有確定好的情況下就開始銷售工作，這樣會降低企業的利潤。而且現在的消費者越來越理性，所以，一旦成本管理出現問題，就會直接造成企業利潤的損失，由此可見，房地產企業需要加強對成本控制的管理，要提高管理人員的意識，在企業的內部樹立節約成本的思想，努力營造一個良好的企業文化氛圍，從而不斷提高其管理水平，進而提髙經濟效益。
2 房地產開發企業成本管理中存在的問題
2.1企業內部管理控制薄弱。房地產開發企業在成本管理中，尤其是在規劃階段就缺少對成本的預測；對于開發過程中的具體業務也不做好規劃，都是事后發現成本超支以后，才去控制。
2.2企業缺乏規范的成本管理體系和控制機制。許多房地產企業都特別重視成本管理，但是由于經驗不足，公司的內部始終不能建立一個規范的成本管理體系，許多企業甚至連專門負責成本管理的部門都沒有。有些房地產企業雖然建立了一套比較完整的成本管理制度，但是在實際執行的過程中卻形同虛設，不能夠真正的發揮作用。
2.3企業對項目決策階段重視不夠。在房地產企業開發的決策階段，成本費用較少，但是它在整個項目成本控制中起著關鍵的作用，直接影響著項目的成敗。目前的房地產企業沒有幾個愿意在這方面投入資金，一些房地產商做策劃也只是為了籌集資金而已，這就導致策劃拫告的實際可操作性很低，起不到真正的決策作用。
2.4企業管理的信息化水平有待提高。目前，我國房地產企業的管理的信息化水平還不是很高，對于項目自身的管理缺乏合理有效的信息手段。這當中最突出的問題就是在項目管理的大量信息處理工作中基本上是由手工來完成的，這就很容易造成信息失真、遺漏或滯后，從而造成項目管理上出現諸多問題。
3 如何加強房地產開發企業成本管理
3.1完善成本管理制度。形成成本管理責任制
我們在工程開始施工前，要對工程管理和成本管理進行明確的分工，形成一個完善的成本責任制，從而使成本管理體制更加規范化、標準化。項目經理及施工隊長是施工成本管理的主體，需要把成本進行合理的分解和細化，認真落實到每一個管理人員和施工人員的身上，保證每一項工作都有專人來負責，從而使成本管理可以形成一個責任分明、目的明確、分工合理的責任體系。所以，企業要每一個部門、每一個員工的職責和他們的工作范疇都進行詳細的規定，賦予他們一定的權力，能夠讓他們更好地履行責任，合理的實施獎罰制度，對那些表現優秀的員工一定要給予獎勵，從而提高員工的'積極性，進一步增強他們的責任感。
3.2建立工程設計經濟責任制，控制工程造價房地產企業在設計開發項目的方案時，就應該建立設計經濟資任制，從而來更好的控制工程造價。建立設計經濟責任制可以進一步提高工程設計人員的成本意識，從而既保證設計質量還可以有效的控制成本。在這里，需要設計人員對開發項目的預算定額、費用定額以及建筑材料的預算價格進行充分的了解，在此基礎上，根據開發項目的投資估算合理的來控制工程的初步設計和概算，進而通過對工程的初步設計和概算來有效控制開發項目的施工圖設計以及概算，進而可以做到合理的限制投資金額。同時房地產企業的工程造價管理部門要配合設計部門的工作，能夠為設計部門提供準確的基礎資料，還要與設計人員一起優化設計方案，限制投資的金額，提供可靠的財政數據，從而可以有效的降低工程造價。
3.3要大力加強團隊建設，完善員工激勵制度。房地產開發項目企業是由很多專業組合而成的，只有各個團隊之間相互合作，才可以有效地避免工程中那些常見的問題的出現，從而降低開發的成本。此外，人員的素質對一個企業來說十分重要，所以要加強對團隊人員素質的培養。由于每一個人都有自己獨特的想法，同樣技術服務企業亦如此，如果想要在付出很少的前提下，獲得最大的收益，這樣的話肯定就會大大的降低服務的質景。所以，這就需要企業加強對團隊人員的專業知識的培訓，只有這樣才能有效的避免投資浪費現象的發生。況且一旦員工的素質得到了提高，還能夠促進企業成本控制思想的落實工作的進行。根據實際的工作經驗，如果只是空洞的說教或者釆用強迫的方式來灌輸這一思想的話，并不會取得很好的效果。員工成本思想需要靠激勵的管理制度和管理模式來進一步得到提高。
4 結語
成本控制是一項綜合性的工程，它需要各個部門人員的共同合作，齊心協力才能夠順利的完成。所以，在今后的工作中，企業要落實“以人為本”，給全體員工樹立成本意識，還要落實成本管理責任制，制定好收入和支出的分配，按照成本費用來進行管理。此外，還有制定相關的考核標準，把工資和績效結合起來，按照規定獎罰，有效的成本費用管理目標責任通過企業管理的控制系統落到實處，從而進一步降低工程的成本，提高企業的經濟效益。
房地產論文3
一、COSO《企業風險管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）簡述
20xx年9月，COSO發布了名為《企業風險管理——整合框架》的研究報告，它是對《內部控制——整合框架》的補充和豐富，同時也標志著“風險管理時代”的到來。
這一報告從原來的只公布財務報表并且只關注財務報表的可靠性，到現在公布由企業編制的進行公布的所有報告。而且，涵蓋范圍也從原來的財務信息擴展到了更廣泛的非財務信息。對主體目標的這種分類可以使我們關注企業風險管理的不同側面。另一方面，《企業風險管理——整合框架》提出內部環境、目標設定、事項識別、風險評估、風險應對、控制活動、信息與溝通和監控八個相互關聯的風險管理構成要素。這份企業風險管理框架涵蓋了內部控制，從而構建了一個更強有力的概念和管理工具。
二、我國房地產企業內部控制存在問題分析
（一）控制環境與目標設定方面
1.尚未形成良好的內部控制文化。內部控制文化包括企業員工的風險觀念、風險內部控制意識和風險管理職業道德等。內部控制是一個需要董事會、高級管理層和各級工作人員由上而下共同努力才能實現的過程。目前房地產企業的依法合規經營意識薄弱，特別是基層項目機構部分工作人員還未充分認識到內部控制和風險管理的重要性，法律意識淡薄，責任心不強，防范風險意識差。另一方面，房地產行業建設周期長，許多前期形成內部控制的缺陷潛伏在工作中，要到后期才能體現。因些內部控制不能直接產生經濟效益，而間接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善內部控制要增設人員崗位，制定大量規章制度，增加辦事環節和程序，許多房地產企業就認為加強內部控制束縛了自己的手腳，影響了辦事效率。有的甚至認為內部控制是對自己的不信任，容易造成內部矛盾。這也造成了房地產企業對內部控制認識的偏差。
2.人員素質差異。一些員工專業水平不高，識別風險和防范風險的能力有限。內部控制系統發揮作用必須落實到人員的實際操作，由于工作人員的風險意識不強、判斷錯誤等原因而導致影響經營風險的狀況屢屢發生。另外，由于房地產企業項目部員工流動性比較強，宣傳學習無法系統全面，實施控制也就無法全面到位。
3.沒有制定明確的戰略目標。房地產企業不能根據自身實際制定相應的發展戰略和經營目標，盲目追求業務規模的擴展與追求自身經濟利益，無視內部控制中的合法合規控制，違規操作，給行業和社會帶來極大的損失。
（二）事項識別、風險評估與應對方面
1.風險防范意識薄弱。首先表現為盲目追求利潤最大化。有些房地產企業盲目強調利潤，為增強收益能力，以不斷地擴大投資規模為戰略目標，盲目擴張使得有些房地產企業通過借貸解決大量的資金需求，造成企業資產負債率過高，也就增加了房地產企業到期不能償債的風險。同時高額的貸款利息，增加了企業營運成本，加大了資金營運風險。
2.缺乏風險評估和管理。雖然有些房地產也設立部門對風險進行管理，但設立不夠完善，存在盲點與漏洞，使風險評估無法發揮預防作用。房地產項目的建設是一個復雜的系統工程，工藝龐雜，在經營過程中，由于不確定因素而導致企業蒙受經濟損失的案件屢有發生，例如，建筑市場中各類責任事故、層層轉包、合同糾紛屢見不鮮，使企業存在潛在風險。
3.風險識別和評估方法落后。近幾年來，雖然各房地產企業的風險意識有所增強，但是，安全防范措施還不完備，從而導致了企業不能有效地控制風險，不能及時地對所發生的問題采取必要的糾正措施。尚未建立系統、完善的客戶信息電子檔案管理等問題。
（三）信息與溝通方面
首先，缺乏有效的信息系統。一些業務或管理系統雜亂缺乏科學規劃，各系統之間缺乏溝通和協調，信息往往難以共享，各業務部門根據自身的`業務需要，數據采集的口徑不一致，往往會產生誤導的信息或需要信息時無處可尋的狀況。其次，信息交流不夠充分。沒有及時將有關政策傳達給參與活動的所有人員，使他們不能及時知道企業運作的最新狀況，員工不能清楚的明白自己所承擔的特定職務，本業務在內部控制方面有何要求，造成越權行為和責任無法落實。第三，執行力不夠。當項目基層工作人員將問題上報給管理層時，管理層未給予足夠的重視，認為只是小問題而敷衍解決或置之不理，造成小問題不斷惡化，最終給企業行帶來了惡劣的結果。另一種情況是，管理層下達了解決方案，項目基層卻沒有落到實處切實執行，使內部控制出現漏洞。
（四）監控方面
這方面主要問題是內部審計職能弱化。一方面缺乏完整的內部審計規章制度，許多制度存在盲點和漏洞；檢查走形式，監督不嚴，許多房地產企業的檢查只是上級布置，下級應付而沒有認真對待，不能及時發現存在的問題；另一方面一些房地產企業內部審計不足，對內部控制的檢查頻率較低不能與房地產開發的制度更新速度相適應，在一定程度上影響了內部審計的效力。
三、改革我國房地產企業內部控制的措施
（一）創建良好的內控環境
1.堅持矩陣的管理方式：縱向和橫向同時管理，明確各級管理層的權力，使他們各盡其職，避免因制度不完善而出現逃避責任，無人承擔的情況。
2.建立強有力的內部控制文化：統一員工對內控制度的認識，使內部控制成為企業內部的自發需要，提高管理者對內部控制的認識水平，將內部控制作為企業的目標。并加強人力資源管理，建立高效的人員隊伍，使風險控制融入到全體員工日常工作中。
3.重視對員工的培養：通過定期、持續的業務培訓，內部控制文化以及先進理念的培訓，培養員工的內部控制意識、風險意識，成為高素質高道德的員工。
（二）構建系統的風險識別與應對體系
1.強化會計核算的內部控制系統。防范風險首先要從日常的業務工作做起，有效的防范操作風險，就應該建立完善的會計系統。記賬崗位和對賬崗位嚴格分開，做到賬實相符；明確各項業務的審批權限，明確責任；健全檔案管理，完善信息系統，及時反映企業的經營狀況。
2.建立動態的風險預警模型。面對復雜多變的房地產市場，要加強對員工的風險管理意識培訓提高他們對風險識別、監測和控制市場風險的能力。同時還要定期與房地產各參與者進行聯系，對各開發程序進行評估，形成一個動態的、能夠持續改進的風險控制體系。
3.建立有效的資金審批機制。規范財務資金審批流程，在審批人員授權的權限范圍內審，完善經濟業務辦理審批手續。
4.完善防范意外風險措施。由于房地產市場競爭的加劇，房價的高低都很難預測，加強意外風險時的預算，這樣可使企業在遇到突然事件時可以不影響整體的運作，提前做好防范工作。
（三）規范內部控制活動
首先，明確崗位和職責。限制每個人的權限，實施嚴格而明確的職責劃分，堅持不相容職務分離，業務操作過程中的授權、交易、記錄、管理應當有明確的劃分。嚴格授權，所有進行業務交易的工作人員都應經過授權，防止越權交易行為。
其次，明晰責任關系。落實交接手續，使部門和員工能夠清楚知道自己的職責，一旦發生問題，能追究到個人，并可以給成績優秀的員工一定的獎勵，調動員工的工作熱情。還有，定期檢查。每天對現金，重要空白憑證，業務單據，賬戶管理進行檢查，做到賬實相符，管理層定期對業務質量及監控錄像進行抽查。
（四）完善銀行內部的管理信息系統
首先，董事會和管理層有責任完善信息系統，搭建信息交流平臺，強化信息披露制度。其次，完善信息反饋制度。管理層應該給員工創造條件讓他們有機會能直接與管理層溝通，保障任何有關銀行經營管理過程中遇到的問題和風險的信息能夠及時地反映到管理層那里，以便管理人員能夠及時發現問題，并糾正錯誤的行為。此外，建立科學的信息分析體系。
（五） 構建科學嚴密的內外監控體系
明確內部審計和監察部門的監督職責，切實做到監管措施落到實處，定期自我檢查。發現內部控制存在的缺陷時應及時改正并上報，使內部監督能夠發揮作用。采取科學的內部審計方法，提高內部審計的作用，并實施責任追究制度，增強個人責任感。
參考文獻：
[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，20xx.
[2]田依鑫.關于我國房地產企業內部控制問題的探.20xx.
[3]宋延慶.房地產企業風險控制與風險管理體系的建，20xx.
[4]李輝莉.淺談房地產企業的財務管理，20xx.
房地產論文4
一、“營改增”政策對房地產開發企業財務的積極影響分析
首先，“營改增”政策的實施，有可能一定程度上降低房地產開發企業的稅務負擔。由于房地產開發企業的項目開發成本較多，涉及到土地、建筑安裝、政府規費、拆遷安置、供電配套、規劃設計、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售代理、財務費用等較多的成本支出項目。在“營改增”政策實施以后，如果這些成本支出內容能夠全面的進行抵扣，形成完整的抵扣鏈條，將會有效降低房地產開發企業的稅負。特別是，如果國家政策允許房地產開發企業以土地專用收據等作為抵扣憑證，則可以有效的解決房地產開發企業的進項稅抵扣問題，這對于降低房地產開發企業的稅負優勢明顯。其次，“營改增”政策在一定程度上可以提高房地產開發企業的資金流動性。對于房地產開發企業而言，企業經營發展的命脈就是資金問題這也是企業財務風險出現的根源，房地產開發企業必須具有較強的融資能力以及現金流才能實現自身的正常運轉。因此，很多房地產開發企業在營銷上大多采取期房銷售的形式，這就要求在預售收入的當期就要按照5%的稅率繳納相應的營業稅，資金支出數額較大。而房地產開發企業實施“營改增”以后，由于對于房地產項目土地購置、前期工程等業務在前期階段會產生較大的進項稅，因此在商品房的預售階段，一般無需繳納或只需繳納較少的增值稅，這非常有利于減少企業的資金支出，確保企業資金流的充足。最后，“營改增”政策有利于提高房地產開發企業的財務核算水平。在“營改增”政策實施以前，房地產開發企業的稅率主要是營業稅，按照銷售額乘以5%稅率，稅務業務處理的非常簡單。但是在房地產開發企業的營改增政策實施以后，需要房地產開發企業準確核算進銷項，進項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，對于房地產開發企業的財務核算提出了更高的要求。這就要求房地產開發企業的財務部門必須提高自身的財務核算水平，尤其是必須及時對銷售、工程招投標等環節提出合理的涉稅建議，進而降低房地產開發企業的稅負成本。
二、房地產開發企業“營改增”對財務的不利影響
第一，稅負同樣有增加的的風險。房地產開發行業屬于資本密集型企業，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產開發企業銷項稅率設定為11%，由于國家在土地出讓金、相關規費等方面的進項稅抵扣上，仍然沒有出臺相關的政策，就會造成房地產開發企業的進項稅抵扣不足，必然造成企業稅負的增加。第二，增值稅專用發票的獲取具有一定的難度。對于“營改增”政策而言，降低房地產開發企業的稅負關鍵就在于獲取增值稅專用發票，但是房地產開發企業支付土地出讓金，國土部門一般開具財政監制專用票據，但是能不能作為進項稅抵扣的憑證，仍然是未知數。此外，在房地產項目建設中，對于一些公共配套設施等政府規費，在房地產項目投資成本中所占的比例相對較高，但是這些政府規費的票據能否作為進項抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產開發企業稅負升降的不確定性。第三，“營改增”政策實施前的業務抵扣問題。由于房地產開發企業的項目建設工期一般比較長，“營改增”后出現試點前開發項目未完工情況將會很普遍。如果工程設備和材料采購等發生在試點前，因當時無法取得增值稅專用發票，也就沒有進項稅額可抵扣；而收入發生在試點后，需要按增值稅稅率計算銷項稅額，這就會造成稅負的增加。如何解決這些問題，需要房地產開發企業積極的制定相應的應對策略。
三、面對“營改增”政策房地產開發企業的應對策略分析
第一，依據“營改增”政策要求明確財務及稅務管理的重點。房地產“營改增”以后，很有可能會造成房地產開發企業項目建設施工成本的增加，因此，企業財務管理部門應該進一步的強化自身的.納稅意識，特別是要確保在房地產項目建設過程中保證原材料的采購以及勞務接受等環節，必須取得相應的增值稅專用發票，以便于進行后期的抵扣；其次，全面加強對項目建設決算的管理，尤其是與施工企業決算的過程中，必須要確保能夠及時足額的取得相應的發票，避免由于拖延造成稅務籌劃的被動；緊接著，還應該進一步的強化自身的會計核算工作，不斷地提高會計核算質量，確保實現賬目、原始依據合法合規齊全，發票抵扣合理，并盡可能的提高會計核算的及時性。同時，在“營改增”政策實施以后，由于房地產行業的稅負根據分析可能會出現一定程度下降，隨之也可能會帶動造成房地產價格的下降，因此房地產開發企業應該注意避免大量的采購原材料以及捂盤惜售的現象，以免在房地產行業市場出現競爭劣勢。第二，解決好房地產開發企業的期初稅款抵扣相關問題。當前在房地產市場營銷上，越來越多的企業采取了精裝修的營銷策略，在“營改增”大的稅制改革背景下，房地產開發企業應該充分利用這些營銷策略。同時，也應該在增值稅進項稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準備工作，重點是做好增值稅發票的收集、整合以及整理，以確保在房地產開發企業實施“營改增”以后期初增值稅進項稅額抵扣可以順利實施。第三，進一步完善房地產開發企業內部的財務管理以及稅務控制制度。這是企業應對“營改增”政策實施后的重要措施。特別是在“營改增”政策實施以后，房地產開發企業的財務管理出現了賬務處理更加復雜、增值稅專用發票風險更加嚴峻。因此，企業應該完善自身的財務管理，尤其是強化成本管理，加強對各項成本發生憑據的管理，這不僅僅是房地產開發企業賬務處理的依據，同時也是企業所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據；其次，房地產開發企業應該完善合同管理，由于不同的付款方式對于房地產開發企業的納稅義務也會產生相應的影響，因此必須在合同中對這些問題進行明確。第四，提前做好相應的財務核算準備。為了避免由于“營改增”政策對房地產開發企業造成不利影響，首先，應該對房地產開發企業的會計賬戶設置進行相應的調整，特別是在“進項稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“銷項稅額”專欄、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進項稅額”等相應的科目對房地產開發企業的會計業務進行處理。此外，房地產開發企業應該確保會計處理的正確性，重點是全面的提高增值稅專用發票的管理水平，強化對增值稅專用發票的認證管理，以免由于不能抵扣進項稅造成自身進項稅抵扣的風險。第五，提高房地產開發企業的稅務籌劃管理水平。在“營改增”的政策背景下，房地產開發企業應該及時的對自身的經營流程進行梳理，全面掌握房地產開發企業中可以依據進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目，進而合理的制定稅務籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業產品和項目來幫助實現房地產開發企業的稅費轉移；其次，當前國家正全面的清理規范稅收等優惠政策，房地產開發企業應該根據自身的實際情況，避免享受的合法稅收優惠政策被清理。此外，當前我國增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項目的核算過程中，應該注意對涉及的混業經營項目分開核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業的稅負成本。第六，進一步提高房地產開發企業的財務管理水平。適應“營改增”政策以后對企業財務管理工作帶來的影響，房地產開發企業應該積極的采取措施進行應對。首先，應該完善財務管理部門的設置，整合房地產開發企業的財務部門與稅務部門等，共同制定“營改增”的應對措施。同時房地產開發企業應該對自身“營改增”前后的業務運行進行差異分析，發現銷售、供應鏈、結算及發票管理、會計處理、內控制度、業務流程、計算機系統等方面的增值稅風險點，制定系統完善的應對策略。此外，應該加強對房地產開發企業財務管理流程的優化，特別是完善房地產開發企業的增值稅會計核算制度及流程，發票及申報管理及流程、定價策略以及增值稅的主要稅務以及會計處理等工作流程。
四、結語
房地產行業的“營改增”，將會對房地產開發企業的財務管理、經營模式、市場行為等產生巨大的影響，要求房地產開發企業在進行財務管理以及稅務處理中，必須充分考慮到“營改增”政策實施后的新的形勢分析，并有針對性的完善房地產開發企業的財務管理措施，以確保房地產開發企業的長遠穩定發展。
房地產論文5
摘要:新會計準則增加了投資性房地產準則,對投資性房地產的會計處理進行了規范,其實施有利于增強會計信息的相關性和有用性、公允價值模式的引進穩固了凈現值(NPV)估值方法在房地產行業的重要地位,同時也為企業實施盈余管理提供了空間。
關鍵詞:投資性房地產 會計準則 盈余管理
近年來,隨著經濟的發展以及投資者投資觀念的變化,房地產投資逐漸成為企業新的經濟增長點。為規范房地產投資行為的會計操作,20xx年1月1日實施的新會計準則(簡稱“新準則”)專門增加了投資性房地產準則,明確規定了投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露細則。本文從投資性房地產會計準則產生的背景著手,重點剖析投資性房地產會計準則對相關企業會計處理及房地產行業的影響。
投資性房地產會計準則產生的背景
(一)房地產投資的普遍性
隨著我國市場經濟的不斷發展和完善,企業持有房地產的目的用途越來越廣泛。除了將房地產用于自身生產經營和管理活動的場所或作為存貨對外銷售外,不少企業開始將房地產用于賺取租金或增值收益等活動,甚至作為主營業務活動。房地產計量的準確性關系到企業會計報表的真實性和有用性,因此從財務會計的角度加強和規范房地產運作,是加強房地產投資監管的重要途徑之一。
(二)舊會計準則關于投資性房地產的會計處理不合理
關于投資性房地產的會計處理,我國原來的會計制度和會計準則沒有專門規定,很多企業直接將其作為固定資產或無形資產加以處理,采用歷史成本計量,并按其估計使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產具有高收益和高風險的特點,而且經過若干年以后,它們的市值會發生很大的變化,甚至高出其賬面原值數倍,顯然繼續采用歷史成本計量不能反映資產的真實價值。因此,將投資性房地產不加區分地作為固定資產或無形資產看待,進而采取歷史成本計價,違背了會計的真實性和有用性的原則。
投資性房地產相關會計處理
(一)投資性房地產的確認
新準則第3號明確指出,投資性房地產是指為賺取租金或實現資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產。具體包括:已出租的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權;已出租的建筑物。企業的自用房地產以及作為存貨的房地產則不屬于投資性房地產范疇。由此看出,投資性房地產既不是為了企業自身使用,也不是為了出售贏得利潤,而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產。要判斷一項房地產是否屬于投資性房地產,可以按圖1步驟進行。
首先分析判斷該項房地產是否屬于可供出售的房地產,若是,則界定為商品性房地產,按照《存貨》準則進行會計處理;若不是,則進入下一步。分析判斷該項房地產是否屬于自用的房地產,若是,則界定為自用性房地產,按照《固定資產》或《無形資產》準則進行會計處理;若不是,則可以界定為投資性房地產。
(二)投資性房地產的計量
1.初始計量。投資性房地產準則第二章對投資性房地產的確認和初始計量做出了詳細規定。要求初始投資只能采用成本計量模式,并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產的初始計量做出了明確規定。具體會計核算時,按投資性房地產的入賬價值,借記“投資性房地產”,貸記“銀行存款”、“在建工程”等。
2.后續計量。新準則第三章相關條款規定,企業在對投資性房地產進行后續計量時,可根據具體情況選用成本計量模式或公允價值計量模式,但模式一經確定,不得隨意變更。采用成本模式計量的建筑物和土地使用權的后續計量,分別適用固定資產和無形資產相關會計準則。公允價值計量模式要求投資性房地產在初始計量后以公允價值計量,無需對其計提折舊或進行攤銷,而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整投資性房地產賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”,最終計入當期損益。相關會計處理見表1。
(三)投資性房地產的轉換
投資性房地產準則第四章相關條款對企業房地產用途發生改變時的會計處理做出了規定。在成本模式下,會計處理相對簡單,企業只需將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值即可。在公允價值模式下,自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時,應當按照轉換當日的公允價值計價,如轉換當日的公允價值小于原賬面價值,其差額計入當期損益;如轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入資本公積賬戶。相反地,投資性房地產轉換為自用房地產時,應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。具體會計核算見表2。
(四)投資性房地產的處置
投資性房地產準則第五章第18條指出:“企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益”。這條規定為企業處置投資性房地產提供了規范。和固定資產處置一樣,企業出售、轉讓、報廢投資性房地產應通過“固定資產清理”科目核算。
投資性房地產準則對房地產行業的`相關影響
(一)有利于提高房地產行業的會計信息質量
新準則對采用公允價值模式計量投資性房地產規定了兩個前提條件,對投資性房地產的會計信息披露提出了五個要求,以及規定成本模式與公允價值模式不可逆轉換,均在一定程度上限制了房地產行業操控利潤的隨意性,有利于提高會計信息的真實性、可靠性和有用性,進而提高上市公司的治理水平。新準則的實施將大大提高境內上市公司的會計信息與境外市場的可比性,無疑有助于境外投資機構對A股上市公司投資價值的有效評判。此外,采用公允價值計量模式能夠及時、準確地反映出企業高級管理層履行責任的信息,檢驗其作出繼續持有或已經處置投資性房地產決策的恰當性。
(二)有利于穩固NPV估值方法在房地產行業的重要地位
隨著近年來投資性房地產的逐漸增多,尤其是人民幣升值以及我國經濟的迅速發展,新會計準則采用公允價值進行計量,必然會誘導市場更多地關注投資性房地產的真實價值,并使NAV估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。此外,新準則對于公允價值模式的選擇,特別強調“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得”,這一要求排除了采用其他財務估值技術確定其公允價值的可能。因為其他財務估值技術往往包含若干假設,與參照活躍的市場交易價格相比,會帶有較大的主觀成分,易產生爭議。可以預期,新準則對國內資本市場的發展將構成長期利好。
(三)為房地產行業實施盈余管理提供了空間
通過對新準則有關條款的進一步解讀,可以預測該準則未來很可能會給上市公司帶來較大的盈余管理空間。原因在于:第一,新準則對投資性房地產的界定標準比較模糊。第二,投資性房地產公允價值的確認仍然是一個難點。第三,采用公允價值計量模式容易導致虛增利潤。
參考文獻:
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房地產論文6
從我國目前房地產企業的發展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發展空間，并且短時間內不會衰弱[1]。房地產企業在我國經濟建設體系中所占比重較高，從最初進入房地產企業開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業良性運轉，但就目前我國房地產企業整體經濟情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發現和解決，勢必會影響房地產企業日后的發展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創新管理方式，使其能夠順應時代發展的需求，是當前房地產企業重點關注的話題。
一、房地產企業資金管理中存在的問題
（一）盲目投資，資金規劃不合理
房地產企業從建立之初到穩定的運營發展具有周期長、耗費大等特點，在發展的過程中，完全依賴企業自身的資金運轉是不可能實現的，因此房地產企業需要通過銀行借款等融資方式進行負債融資，從近幾年的情況來看，房地產企業的負債率較高，幾乎每個房地產企業都有大筆的負債額。某些企業資金沉淀嚴重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風投資導致資金未以有效產出的形式流回企業，導致資金的利用率進一步降低。對于房地產企業而言，有效的資金預算和合理的資金規劃，是企業最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業在資金投資和規劃上還存在著諸多的不足[3]。
（二）融資渠道單一，主體不明
資金管理的原則在于主體明確，責任明確，且應該加強對資金的監督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產企業在此方面的規劃并不到位，還需要作進一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數房地產企業巨大數額的投資和收款，并沒有明確監督每一筆資金的具體流向，導致正式啟用資金的階段卻發現資金已經被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產企業本身的資金不足以支撐企業正常運轉，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產企業融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業的資金的利用和周轉更為緊張，若房地產企業想要穩定長期的發展，就必須要解決上述所有問題。
二、提升房地產企業資金管理水平的有效措施
（一）做好資金預算，促進資金良性運轉
房地產企業不同于一般的企業，每一筆進賬和出賬的資金數額都較大，且投入和產出比例也較大，因此做好房地產企業的資金預算是必要的工作之一，也是資金管理的`基礎性環節，更是確保企業良性運轉的有效方式。進行有效的資金預算，上一年年末做好所有款項的整理和總結，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細記錄處理，注重處理的細節。每年年初，財務部門則根據上一年的企業運營情況以及當年企業發展的趨勢，做好資金預算計劃[4]。要求資金預算計劃既能夠滿足企業本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉，對于閑置資金應該加以利用，促進企業的發展。資金預算由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內容構成“資金預算最核心的內容是企業通過經營活動帶來的現金凈增加額，預算支出最核心的內容是企業投資所需資金支出。”以此為核心，把握企業的“脈搏”，突出計劃重點，有效節約公司融資成本，并且在預案審核通過后嚴格執行。
（二）合理規劃資金，重視風險管理
在做好資金預算之后，應該嚴格按照資金預算方案執行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業能夠運轉的資金優先利用。但資金預算只是年初的一個計劃方案，在現實發展中有很多不可預估的因素會影響資金的周轉和利用，此時需要企業財務管理者嚴格依照合理規劃的處事標準作出新的資金決策，從而調整預算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務中，風險管理是其中及其重要的一項任務，主要分為使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險一般是指房地產企業的投資風險，對于這種風險，做好市場調研，加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審以科學化，專業化的標準進行，在項目投資之初就將風險概率降到最低，也就是說這種風險屬于預先通過有效手段可控型風險。而在途風險通常會發生在企業資金結算過程中，要求財務人員注重結算票據的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉帳支票”為結算手段，選擇更為安全的結算方式，有助于規避風險發生的概率[5]。
（三）擴寬融資渠道，加強資金動態流向的監督力度
房地產企業應定期，不定期地對資金使用情況進行監督和核查，明確企業資金的動向。一般情況下，可通過企業的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進行專項檢查，了解和知悉資金預算執行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應收帳款，預付帳款，其他應收款等資金往來賬目的管理，逐筆跟蹤，強化監督，明確責任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進行管理。另外，房地產企業的資金因支出數額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業籌集到足夠項目運轉的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產企業應該制定明確的責任制度，業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業的內部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業的經濟效益。
三、結束語
房地產企業的資金運轉需要在財務人員的精確計算下進行，并且房地產企業資金數額較大，在企業本身資金不足以支撐企業發展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業的發展。因此房地產資金管理工作是企業發展的核心任務，有效的資金預算和規劃，在強有力的監督體制下落實施行，能夠保障企業在激烈的競爭中獲取一定的優勢，從而在房地產企業更好更快的發展。
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房地產論文7
伴隨著社會主義市場經濟秩序不斷完善以及我國社會經濟的不斷繁榮，我國社會主義市場經濟秩序正在全面的改革與完善之中。通過市場經濟的不斷擴展以及市場競爭環境的不斷刺激，參與市場競爭的企業都會面臨著各種各樣的風險。有外部的風險如政治經濟風險，法律風險等，還有屬企業內部的風險，如戰略性風險，經營風險等。我國很多企業由于開展全面風險管理工作起步較晚、推進較慢，管理水平還不能適應企業快速發展的需要，風險管理工作發展也不夠平衡，部分企業也沒有建立風險管理體系，防范和化解風險能力不強，因而面臨較為嚴峻的風險防控形勢。
筆者認為，企業會計內部控制作為企業管理中防范經營風險的一種管理手段，對于企業的風險規避非常重要。尤其是對于房地產這樣具有較大市場風險的行業來說，能否建立有效的會計內部控制體系，直接關系到企業整個資源配置和管理運營，這對其是否盈利乃至企業能否存續與發展至關重要。
一、當前房地產企業會計內部控制存在的問題
房地產有明顯的產業特點：資金需求量大，前期投入大，開發時間長，成本回收慢等，因此，房企面臨的經營風險也更加大。
房地產企業屬于資金密集型行業，所以對于房地產行業來說資金管理就非常的重要，充分的流動性資金是保證房地產企業的生存與發展。一個企業資金流動性管理，資金籌措方式及資金平衡等管理水平在企業資金流動、償還能力都起著非常重要的作用，直接影響到其經營風險的大小。但是我國目前依然有很多的房地產企業沒有及時的轉變資金管理模式，依然采用過去房產牛市的管理經驗，并且始終堅持著樂觀銷售的價格策略，所有的成本、資金測算都沒有按照當前的銷售形勢做及時的調整。在這種情況下，一旦房地產銷售預期受到宏觀調控政策、市場競爭環境等因素的影響，就會面臨銷售回籠款滯后、而工程款等開支不得不按期支付的資金短缺困境。
目前房企項目管理方面存在著工程結算的滯后性，這樣就使得會計系統的統計以及成本核算存在著很嚴重的滯后性，對于資金的定期需求完全取決于市場工程部門，所以說如果工程部門前期的預算與實際施工之后的支出存在著較大的時間差距時，會計部門對資金的安排計劃就會跟計劃脫節。尤其是在采用單包方式的項目工程中，自身的采購環節也存在著這樣的問題和情況。也就是說，房企項目的工程進度、質量、安全有著嚴格考核體系，而工程資金的配置問題則幾乎沒有跟蹤體系。
為應對當前銷售困境，很多房企通常采用的是降價減持存貨的經營策略，這種似乎殺雞取卵的經營策略，企業發展規劃存在著極大的迷茫性。可以說目前房地產企業缺乏一套科學的決策管理體系，而財務部門對于企業的經營管理的參與性存在著嚴重的不足，更談不上會計內部控制對經營決策的影響力。
二、對房地產企業會計內部控制的一些建議
首先針對房地產會計內部控制策略要進一步調整房地產企業的風險預期管理，并且不斷提高風險控制與管理意識。進一步建立健全我國長期房地產市場的風險評估制度，從而增強我國房地產開發企業的風險意識與風險預期，這樣保證在激烈的房地產市場競爭過程中能夠有效的進行宏觀調控， 也能夠使得房地產市場轉型到買方市場。
通過建立完善的以預算為導向的內部會計控制制度和當前環境下房地產企業資金管理的整體環境。進一步保證資金鏈的平穩運行，這樣才能夠保證內部會計控制體系制度的關鍵，進一步建立并且不斷完善損益類、資金類等預算管理控制系統，對于預算的控制并不是簡單的數據比較和編制，也是要進一步強化經營行為的一種方式，從而進一步提升動態調整的決策體系，也能夠使得風險預警作為主要依據。從而不斷加強預算的權威和指導性，進一步加強風險控制的紀律。
通過建立和管理房地產企業內部會計控制體系的動態管理體系，確認房地產企業會計核算的特殊功能，以消化會計收入的滯后確認以及稅收提前等問題。房地產企業一般都存在著預售、工程決算、工程竣工、稅務清算等步驟，所以從前期預算到后期的資金收付、收入成本核算，都需要專業的會計來進行確認。正確的會計確認保證了動態管理的前提，而動態管理的會計控制體系又將科學引導會計核算功能。
建立會計信息化系統化促進公司內部交流。在市場經濟越來越發達的今天，全球的資源都是流通的，信息成為極其重要的資源之一。一個公司內部各部門之間又怎么能互相沒有交流呢?大量的信息蘊含無限的價值，如果忽視這些信息就會造成巨大的浪費。想要物盡其用，首先就是把資源進行整合。正確的財務信息有助于房地產企業做出科學的決定。房地產企業要是想做出財務信息整合，首先要將這些資源信息化、系統化，作為公司會計內部控制的關鍵，應該建立起一個會計信息系統，只要運行一個完善的會計信息系統，為公司內部員工提供較為完善正確的信息，就會有利于公司的財務運營，提供決策參考，盡量規避經濟等各方面的風險。這個系統不是擺設，而是應該被實際用到的，比如記錄數據、做報表、互傳資料、信息共享等等，每個員工都能用得到，有條件的話公司還可以組織培訓，這個系統不應該被忽視。
一個行之有效的系統，不僅僅是財務管理部門的.福音，一個項目從開始到結束，經歷著許許多多的環節和部門，這些部門的溝通十分重要。這個會計內部控制系統就能推動員工之間的交流和溝通，有什么問題也能及早地發現和解決，降低存在的各種風險，極大地提高工作效率。
加強企業內部的監督和審計管理。有了規章制度、會計信息系統以后，還需要監督制度的實施和系統的運行。房地產企業會計內部的控制除了用之前提到的兩者以外，還有一個監督體系也是十分重要的管理方式。監督體系通常包含法律和財務審計等。下面舉幾個具體的監管方法的例子。建立內審部門進行不定期的抽查來監督，比如在房地產項目的開發過程中，監督工程的財務狀況，是否有超標情況發生，工程質量是否存在問題，工作人員是否有違紀現象等等。監管的過程中要落實好責任制，出了問題要能追責到個人。
建立和強化公司的風險體系。構建一個完善的公司內部風險體系，不是只有管理層。決策層才需要參加，而是每一個員工都必須要了解財務風險，對財務風險有正確的認識，做到在工作中小心細致盡量規避風險，并具有解決財務風險的能力。
提高財務管理人員綜合水平。中小型民營企業的人才很容易流失，那么企業就更應該注意人才管理的問題，大的方向上要做到以人為本、人盡其才。根據公司內部的實際情況加強對工作人員的考核，進行動態管理，隨時調整人事任命等，盡量做到讓員工在適合自己的職位發揮自己最大的力量。對于管理公司財務的人員，領導層不但要重視他們，還要組織定期的專業培訓來提高他們的業務水平，推動財務管理團隊的精英化，最終有效提高企業財務方面工作的有效性。
三、結束語
總之，如何有效地利用內部會計控制體系來健全建設企業管理制度，對現代房地產企業來說至關重要。房地產會計內部控制的策略應該從企業管理的本質出發，即從企業內部自身的管理問題著手。因此，筆者建議，房地產企業在運用時，首先對內部管理體制進行全面的、系統剖析析，根據自身情況采取適合自己的方式，改善本公司的管理模式，建立一套屬于自己的完整的會計內控制度，使本公司內部行事有規定可依。更重要的是要用發展、變化的眼光看事物，無論什么都不是一成不變的，企業的決策者要順應時勢改變策略和計劃，才有利于利益最大化。
房地產論文8
鑒于我國的土地所有權屬于國家所有，國有土地所有權不可以轉讓，為了實現對國有土地的合法利用和市場流轉，我國設立了獨特的國有土地所有權和國有土地使用權相分離的土地制度。土地使用權人所享用的用益物權在不違反法律、法規的情況下，可以通過不同的方式在不同的民事主體之間流轉，從而實現土地資源的市場配置。土地使用權人可以用土地作為出資與他人合作開發房地產，實現土地要素與資金要素的結合，從而在最大程度上實現國有土地使用權的用益物權，這是合作開發房地產的法律基礎。然而，在房地產開發實務中經常出現名為合作開發房地產而實為土地使用權轉讓、名為合作開發實為房屋買賣、名為合作開發實為借款、名為合作開發實為房屋租賃的情況。為了正確處理以上問題，20xx年8月1日開始施行的《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）以四個條文對上述四種情況作了界定，這也是本文要討論的房地產合作開發中的轉性合同，本文主要討論上述四種轉性合同認定的判斷標準。
一、合作開發房地產合同的概念及特征
1.合作開發房地產合同的概念及特征
要確定當事人之間訂立的名為合作開發房地產合同是否名實相符，首先就要對什么是合作開發房地產合同的概念作出界定，進而分析合作開發房地產合同的特征，從而來判定那些合同屬于合作開發房地產合同，那些合同應該轉性合同，并應按照轉性后的合同關系來處理。
《司法解釋》第十四條對合作開發房地產合同作出明確界定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。”因此，合作開發房地產合同應該具備以下特征：第一，當事人以土地使用權、資金等作為共同出資；第二，當事人雙方共享利潤；第三，當事人共擔風險，第四，當事人是以開發房地產為合同的基本內容。需要注意的是《司法解釋》不再把共同經營作為合作開發房地產合同的必要條件。我們認為，實踐中對于名為合作開發房地產合同的上述四項特征中爭議較多也最難以把握的是特征一（當事人以土地使用權、資金等作為共同出資）和特征三（當事人共擔風險）。下文將對上述特征一、三作進一步分析。為了敘述的簡便，本文僅討論合作方為兩方的情形，三方或更多方的合作開發與合作方為兩方的情形并無本質差異。
2.關于特征一：當事人以土地使用權、資金等作為共同出資
上述特征一般包括以下幾種情形：
（1）當事人一方以土地使用權作為唯一出資，另一方則以資金作為唯一出資；
（2）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方則以部分資金作為唯一出資；
（3）當事人一方以土地使用權和資金作為出資，另一方則以部分土地使用權作為唯一出資；
（4）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方也以土地使用權和部分資金作為出資。
（5）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方也以非資金形態的實物（如建筑材料）或勞務作為出資。
其中以第（1）、（2）種情形最為常見，第（3）、（4）種情形偶見于相鄰地塊的土地使用權人作為合作當事人的情形；第（5）種情形偶見于工程項目的材料供應商、施工承包商與房地產開發企業作為合作當事人的情形，特別是在開發企業拖欠工程款、材料款的情況下。
3.關于特征三：當事人雙方共擔風險
本文認為，上述特征應理解為：當事人對于合作開發房地產合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果應當共同分擔。這里，共擔的風險應主要指合作雙方預期的利益目標不能實現或者不能全部實現的風險，而一般不包括由于一方過錯導致的利益風險。除非非過錯方同意分擔，否則后者應由過錯方承擔。
何謂共同分擔風險？
首先，在確定提供土地使用權的一方當事人是否承擔經營風險時，應該注意，不能僅僅把合同是否具有明確的不承擔經營風險的約定作為判斷標準，而應該以合同雙方當事人之間的權利義務的實質內容作為判斷標準。即，只要合同的實質內容表現為提供土地使用權的一方獲取固定利益，而不承擔經營風險，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權的不承擔經營風險，也應該認定提供土地使用權的一方當事人不承擔經營風險。
其次，這里所說的風險是經營風險，不屬于其它風險。例如案例一，某合同中約定，甲提供土地使用權，乙進行投資，甲乙雙方合作進行開發房地產，甲承擔土地使用權證辦理帶來的風險，乙承擔出資帶來的風險及合作開發過程中的其它風險，甲獲得房屋建成后的一半房屋面積或者按照當時的市場價格該部分房屋所對應的房價款作為收益。在這個合同中雖然沒有明確約定甲方不承擔經營風險，相反還約定了甲方應該承擔辦理土地使用權證帶來的風險。但是從該合同中甲、乙雙方的權利義務的實質內容來看，甲實質上不承擔經營風險，只收取固定利益。因為，第一，辦理產權證是甲方提供土地使用權的一個附隨義務，是甲方履行合同必須履行的義務，是甲方的固有義務，不屬于經營風險的范疇。第二，如房屋建成，甲將分得一半房屋面積；如房屋不能建成，甲也將能獲得相當于該一半房屋面積的房屋價款。也就是說，無論房屋是否建成甲均能獲得相當于一半房屋面積的收益。因此，本文認為，案例一的合同應該按照名為合作開發房地產而實為土地使用權轉讓的合同來處理。
再次，共同分擔風險應理解為風險的分擔比例應當與各方當事人就合作開發目標順利實現時所約定分享的利益比例大致相當，至少不應嚴重失衡。否則應視為非實質性的共擔風險。比如案例二，合同約定，合作開發項目完成的，提供土地使用權的一方取得建成房屋（不論實際建成房屋面積是否增減）的一半，合作開發項目最終不能完成的，提供土地使用權的一方除無償收回土地使用權外，既不承擔合作開發活動中的其他損失，也不要求相對方給予經濟補償。再比如案例三，合同約定，合作開發項目完成的，甲作為提供土地使用權的一方取得建成房屋的一半，合作開發項目最終不能完成的，甲也將能獲得相當于該一半房屋面積的房屋價款的80%，其余20%作為甲對合作開發項目最終不能完成的風險承擔。在上述案例二中，由于土地本身一般不易滅失，對于甲而言，如果合作開發房地產合同不能履行，其承擔的風險幾乎為零，或者僅僅喪失一定期間可能的土地收益，而對于提供資金的一方，乙將實際上承擔開發失敗的幾乎所有經濟損失。而在上述案例三中，對于甲而言，如果合作開發房地產合同不能履行，不僅其承擔的風險為零，而且可以繼續獲得約定的利益，只是該利益比項目成功時有所減少。可以說，案例二中甲最大的合作開發風險是無利可圖，但不會虧本，即不賺不賠；而案例三中甲最大的合作開發風險是少賺不賠。因此顯而易見，該兩案中甲分擔風險的比例與其就合作開發目標順利實現時所約定分享的利益比例相比已經嚴重失衡。有人認為，只要雙方約定共擔風險，就應認定為合作開發合同，風險的分擔比例應當完全取決于當事人的自由約定，法律不應無端干預。本文認為，如果法律對于當事人風險的分擔比例完全不加干預，將給當事人規避《司法解釋》第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條關于轉性合同的規定留下巨大的空間。比如，當事人可能約定利益分配時一方享有固定利益，而風險分擔時，該方承擔1%。
二、合作開發房地產過程中四種轉性合同
1.《司法解釋》確定轉性合同的法理基礎
《司法解釋》分別在第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條規定了四種轉性合同。《司法解釋》作出這四條解釋的法理基礎均為意思表示理論，即通過揭示合作開發房地產當事人之間的真實意思表示來判定當事人之間所訂立的合同的法律性質，而不以當事人之間所訂立的合同的名稱或外部表現形式來判斷合同的法律性質。
2.四種轉性合同認定的判斷標準
（1）名為合作開發房地產而實為土地使用權轉讓的合同的認定
①認定標準
《司法解釋》第二十四條規定：“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。”從該條規定可以得出名為合作開發房地產而實為土地使用權轉讓的合同的本質特征是，提供土地使用權的一方當事人不承擔經營風險，只收取固定收益。此時，提供土地使用權的一方所收取的固定利益已經成為“投入”的土地使用權的對價，這與土地使用權轉讓法律關系在權利義務的本質上并無二致。也就是說，提供土地使用權的一方當事人所收取的固定利益，可以看作是其轉讓土地使用權的所獲得的對價，合同相對方通過支付“固定利益”（土地使用權）的對價而獲得了土地使用權。投入土地使用權的一方作為土地使用權的轉讓方，支付固定利益的一方作為土地使用權的受讓方。此時，當事人之間的約定名為合作開發房地產而實為土地使用權的轉讓。因此，此類合同的認定的判斷標準是，提供土地使用權的一方當事人是否承擔合作開發房地產的經營風險，如果提供土地使用權的一方當事人承擔合作開發房地產的經營風險，那么這類合同就屬于合作開發房地產合同。如果提供土地使用權的一方當事人不承擔合作開發房地產的經營風險，而只是約定收取固定利益，那么這類合同就屬于名為合作開發房地產而實為土地使用權轉讓的合同。
②認定中應該注意的問題
實踐中，如果由于當事人簽訂合同時的不夠嚴謹，在合作開發房地產合同中僅約定提供土地使用權的一方的固定利益分配，未約定風險分擔的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只獲取固定利益呢？本文認為，這種情況下不宜一概認定提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只獲取固定利益，而應該以合同雙方當事人之間的權利義務的實質內容作為判斷標準。即，只要合同的實質內容表現為提供土地使用權的一方獲取固定利益，而不承擔經營風險，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權的不承擔經營風險，也應該認定提供土地使用權的一方當事人不承擔經營風險。
如果在這種情況下，相對方仍應對固守“保底利益”的當事人承擔價值固定只不過變換給付物種類的義務，那么合作風險實際上還是并未“共同承擔”。
第二，固定利益的含義。《司法解釋》第二十四條是指的固定利益，是指無論在合作開發房地產中出現什么樣的經營風險，提供土地使用權的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應該具有以下特征：A.是可以確定的、不變的利益。即，不論合同能否實際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經確定后是不發生變化的。例如，土地價款的35％，總投資的25％這樣的約定。B.可以表現為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現為貨幣，但并不以貨幣為限。可以是固定數量的貨幣，也可以固定數量的房屋，還可以是固定數量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是以租賃或其他方式使用房屋。
本文進一步認為，《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”一詞不夠確切。在上文列舉的案例三中甲最大的合作開發風險是少賺不賠，但嚴格說來，甲的利益不是固定的，項目開發的成敗將影響甲獲得的利益大小。按照現行《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”要求，案例三中的合同將不能認定轉性為土地使用權轉讓合同。而事實上這類合同的本質仍然是提供土地使用權一方不承擔經營風險的土地使用權轉讓合同，只不過對土地使用權轉讓的對價按照不同的項目開發結果做了分別約定。因此，本文認為，如將《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”改為“保底利益”，可以堵塞案例三中合同不能轉性認定的漏洞，因為在案例三中，甲的“保底利益”是約定的項目失敗情形下的利益。
（2）名為合作開發房地產而實為房屋買賣的合同的認定
①認定標準
《司法解釋》第二十五條規定：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。”如果合作開發房地產合同約定提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只分配固定數量的房屋，則表明當事人的真實意思在于以所“投入”的資金作為獲取固定數量房屋的對價。也就是說，提供資金的一方，通過投入資金獲取了固定數量的房屋，合同的相對方通過出賣固定數量的房屋獲取了一定的資金，這符合房屋買賣合同的特征。投入資金的一方成為房屋買賣合同的買受人，合同相對方成為房屋的出賣人。此時，當事人的約定的名為合作開發房地產實為房屋買賣。因此，此類合同認定的判斷標準是提供資金的當事人是否承擔經營風險，如果提供資金的當事人承擔經營風險，那么這類合同就屬于合作開發房地產合同。如果提供資金的當事人不承擔經營風險，只獲取固定數量的房屋，那么這類合同屬于名為合作開發房地產合同實為房屋買賣合同。
②認定中應該注意的問題
分配固定數量的房屋的理解。首先，《司法解釋》第二十五條所指的分配固定數量的房屋，是指提供資金一方當事人獲取固定數量房屋的所有權，而不是使用權。其次，固定數量的房屋，應該和本文在前面對“固定利益”所作分析一樣，該固定數量房屋的數量應該是可以確定的，并且經確定后不變的。例如合同中約定，提供資金的一方分配5000m2的房屋，該約定就是確定的，不論房屋是否能實際建成，合同約定的固定數量房屋都是確定的，并且是不變的。至于，該房屋最終能否建成或者提供資金的一方能否實際分到5000m2的房屋則屬于合同履行的范疇。
（3）名為合作開發房地產實為借款合同的認定
①認定標準
《司法解釋》第二十六條規定：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定貨幣的，應當認定為借款合同。”如果合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額的貨幣，則表明提供資金的一方通過投入資金，獲取了固定數額貨幣的回報，相當于提供資金的一方通過出借資金獲取了利益，合同相對方通過借款進行了房地產開發，雙方的真實意思在于融資進行開發建設。這完全符合借款合同的特征，提供資金的一方于貸款人，合同相對方于借款人。此時，當事人的約定名為合作開發房地產實為借款。因此，此類合同的認定的判斷標準是提供資金的當事人是否承擔經營風險，如果提供資金的當事人承擔經營風險，那么這類合同屬于合作開發房地產合同，如果提供資金的當事人不承擔經營風險，那么這類合同屬于名為合作開發房地產實為借款合同。
②認定中應該注意的問題
收取固定數額貨幣的理解。我們在判定合同中是否約定了提供資金的一方當事人收取固定數額的貨幣時，應該注意這里的固定數額貨幣不等同于“固定利潤”。這是因為利潤的獲取要取決于房地產開發的結果，在房地產開發完成之前利潤是不確定的，因此，從這個意義上說，不存在“固定利潤”。例如在合同中約定，提供資金的一方，在合作建房完成后提供資金一方獲取合作建房利潤的50％，這樣的約定就不應該視為約定了提供資金的一方獲取固定數額的貨幣。
（4）名為合作開發房地產實為借款合同的認定
①認定標準
《司法解釋》第二十七條規定：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。”在這類合同中，提供資金的當事人不論合作的結果如何，提供資金的一方當事人都將使用（租用）一定數量的房屋。雙方當
事人的真實意思在于提供資金的一方以提供的資金作為使用約定面積房屋的對價，相當于提供資金的一方支付租金，合同相對方提供約定面積的房屋給提供資金的一方當事人使用。提供資金的一方當事人為承租方，合同相對方為出租人。此時當事人的約定名為合作開發房地產實為房屋租賃。因此，此類合同的認定的判斷標準是提供資金的一方當事人是否不承擔經營風險，如果提供資金的一方當事人承擔經營風險，那么這類合同就屬于合作開發房地產合同，如果提供資金的一方當事人不承擔經營風險并只以租賃或其它方式使用房屋，那么這類合同就屬于名為合作開發房地產實為房屋租賃合同。
②認定中應該注意的問題
如何理解以其他形式使用房屋。因為這類合同和我們通常意義上的租賃合同存在一定的區別，所以在合同的條款表述上往往不同于一般的房屋租賃合同，通常會約定，提供資金的一方在房屋建成后在一定期限內通過支付一定租金的方式或者免費使用約定面積的房屋。《司法解釋》所稱的其它形式使用房屋就是指提除支付一定租金的外的其它方式。因此，無論這類合同中是否有明確約定提供資金的一方以支付租金的方式使用建成后約定面積的房屋，只要約定的實質內容表明提供資金的一方當事人不承擔經營風險，并只以租賃或其它方式使用房屋，都應該把這類合同認定為名為合作開發房地產實為房屋租賃合同。
三、合作開發房地產過程中幾種特殊的情況的處理
第一種情況，甲方提供土地使用權和資金，乙方僅提供資金，約定甲方不承擔經營風險，只收取固定利益。
A.固定利益為固定數額的貨幣。此時甲、乙之間的權利義務關系同時符合《司法解釋》第二十四條和第二十六的規定，存在兩個合同關系，一個是土地使用權轉讓合同，一個是借款合同，甲方既是土地使用權轉讓合同中的轉讓方又是借款合同中的貸款方，甲方轉讓土地使用權和出借資金的對價均為所約定獲取的固定數額的貨幣。此時應該分別按照土地使用權轉讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權利與義務關系。
B.固定利益為固定數量的房屋。此時甲、乙之間的權利義務關系同時符合《司法解釋》第二十四條和第二十五條的規定，存在兩個合同關系，一個是土地使用權轉讓合同，一個是房屋買賣合同，甲方既是土地使用權轉讓合同中的轉讓方又是房屋買賣合同中的買受人，甲方轉讓土地使用權和支付貨幣的對價均為所約定獲取的固定數量的房屋。此時應該分別按照土地使用權轉讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權利與義務關系。
C.固定利益為固定數額的貨幣和固定數量的房屋。在此種情況下，還可以再分兩種情況來討論：a.約定甲獲取的固定利益中固定數額的'貨幣量很少，和約定取得的固定數量房屋的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價或僅僅能作為土地使用權的對價。此時可以把甲提供土地使用權的對價視為固定數量房屋中部分房屋，那么甲提供資金的對價就是固定數量房屋中部分房屋和貨幣，那么此時甲、乙之間仍然存在土地使用權轉讓、借款合同、房屋買賣合同三個合同關系。也可以把甲提供土地使用權的對價視為固定數額的貨幣或固定數額的貨幣和固定數量的房屋中的部分房屋，那么甲提供資金的對價就是固定數量的房屋，此時甲、乙之間存在土地使用權轉讓合同和房屋買賣合同。在這種情況下應該按照盡量簡化當事人之間的法律關系的原則的后一種思路來處理，即按照土地使用權轉讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權利與義務關系。b.約定甲獲取的固定利益中固定數量房屋量很少，和約定取得的固定數額的貨幣的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價或僅僅能作為土地使用權的對價。此時可以把甲提供土地使用權的對價視為固定數額貨幣中的部分貨幣，那么甲提供資金的對價就是固定數額貨幣中的部分貨幣和固定數量的房屋，那么此時甲、乙之間仍然存在土地使用權轉讓、借款合同、房屋買賣合同三個合同關系。也可以把甲提供的土地使用權的對價視為固定數量的房屋或固定數量的房屋和固定數額貨幣中的部分貨幣，那么乙提供資金的對價就是固定數額貨幣中的部分貨幣，那么甲、乙之間存在土地使用權轉讓合同和借款合同。同理，在這種情況下也應該按照后一種思路來處理，即按照土地使用權轉讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權利與義務關系。
D.固定利益為以租賃或其他方式使用房屋。此時甲、乙之間的權利義務關系同時符合《司法解釋》第二十四條和第二十七條的規定，存在兩個合同關系，一個是土地使用權轉讓合同，一個房屋租賃合同，甲方既是土地使用權轉讓合同中的轉讓人又是房屋租賃合同中的承租人。此時應該分別按照土地使用權轉讓合同和房屋租賃合同來處理甲、乙之間的權益義務關系。
E.固定利益為固定數額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋。在此種情況下，也應該再分兩種情況來討論：a.約定甲獲取的固定利益中固定數額的貨幣量很少，和約定以租賃或其他方式使用房屋的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價或僅僅能作為土地使用權的對價。此時可以把甲提供土地使用權的對價視為以租賃或其他方式使用房屋的價值中部分價值，那么甲提供資金的對價就是固定數額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時甲、乙之間仍然存在土地使用權轉讓合同、借款合同和房屋租賃合同。也可以把甲提供土地使用權的對價視為固定數額的貨幣或固定數額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋價值中的部分價值，那么甲提供資金的對價就是以租賃或其他方式使用房屋價值中的部分價值，此時甲、乙之間存在土地使用權合同和房屋租賃合同。在這種情況下應該按照盡量簡化當事人之間的法律關系的原則來處理，既按照后一種思路來處理。應該按照土地使用權轉讓和房屋租賃合同來處理甲、乙之間的權利義務關系。b.約定甲獲取的以租賃或其他方式使用房屋的價值很小，和約定取得的固定數額的貨幣的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價或僅僅能作為土地使用權的對價。此時可以把甲提供土地使用權的對價視為約定取得固定數額貨幣中的部分貨幣，那么甲提供資金的對價就是固定數額貨幣中的部分貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時甲、乙之間存在土地使用權轉讓合同、借款合同和房屋租賃合同三個合同關系。也可以把甲提供土地使用權的對價視為以租賃或其他方式使用房屋或者是以租賃或其他方式使用房屋和固定數額貨幣中的部分貨幣，那么甲方提供資金的對價就是固定貨幣中的部分貨幣，此時，甲、乙之間存在土地使用權轉讓合同和借款合同。同理，這種情況下也應該按照后一種思路來處理，即按照土地使用權轉讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權利義務關系。
F.固定利益為固定數量的房屋和以租賃或其他方式使用房屋。此種情況下，應該按照前文C部分所確定的原則來進行處理。在這種情況下也應該按照前文E部分確定原則來進行處理。a.約定甲獲取的固定利益中固定數量的房屋很少，和約定以租賃或其他方式使用房屋的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價或僅僅能作為土地使用權的對價。此時應該按照土地使用權轉讓合同和租賃合同來處理甲、乙之間的權利義務關系。b.約定甲獲取的以租賃或其他方式使用房屋的價值很小，和約定取得的固定數量的房屋的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價或僅僅能作為土地使用權的對價。此時應該按照土地使用權轉讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權利義務關系。
第二種情況，甲方提供土地使用權和資金，乙方提供土地使用權，()約定甲方不承擔經營風險，只收取固定利益。
這種情況和第一種情況沒有本質的區別，唯一的區別在于乙方作為合同相對方所支付的對價不同，在第一種情況下乙方作為合同的相對方支付的對價是其所提供的資金。在第二種情況下乙方作為合同的相對方所支付的對價是其提供的土地使用權。
第三種情況，甲、乙雙方均提供土地使用權和資金，約定甲方不承擔經營風險，只收取固定利益。
這種情況和第一種情況也沒有本質的區別，唯一的區別在于乙方作為合同相對方所支付的對價不同，在第一種情況下乙方作為合同的相對方支付的對價是其所提供的資金。在這種情況下乙方作為合同的相對方所支付的對價是其提供的土地使用
權和資金。實際上甲方作為土地使用權轉讓合同中的轉讓方、房屋買賣合同中買受人、借款合同的貸款方所獲取的對價形式表現為所獲得的固定利益，其本質上卻是乙方投入的資金或土地使用權或資金和土地使用權。
房地產論文9
摘要：《企業會計準則第3號—投資性房地產》已于20xx年1月1日起施行。如何準確地理解這個準則并將其運用于實際工作是我們目前面臨的重要問題。本文將從投資性房地產的概念、性質特征、初始和后續計量、轉換與處置等方面對投資性房地產準則加以闡述。
關鍵詞：新會計準則投資性房地產準則
一、投資性房地產概述
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。
在日常經營活動中，企業除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，例如都表現為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現金流量。根據實質重于形式原則，兩類房地產應區分進行會計處理，投資性房地產適用《企業會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。
我國以往的會計準則并沒有要求企業區分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業持有投資性房地產，由于兩類房地產為企業帶來現金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，不利于反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營成果的影響。新的會計準則要求企業將投資性房地產作為區別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據。
二、投資性房地產的初始計量和后續計量
1、投資性房地產的初始計量
企業取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現分別介紹幾種取得方式的成本計量。
（1）外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。
（2）自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。
（3）以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。
在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產。
2、投資性房地產的后續計量
投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現在對投資性房地產的后續計量上，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續計量。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
（1）采用成本模式進行后續計量。采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當按照《企業會計準則第4號—固定資產》或《企業會計準則第6號—無形資產》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。
（2）采用公允價值模式進行后續計量。只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。
（3）投資性房地產后續計量模式的變更。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
三、投資性房地產的轉換
房地產的轉換，實質上是因房地產的用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產轉為投資性房地產；自用的.建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產；投資性房地產轉為自用。
在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單，就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理，公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。
1、公允價值模式下作為存貨的房地產轉為投資性房地產
房地產開發企業將持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產
企業將原本用于生產或經營管理的房地產改為出租，即固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原固定資產或無形資產賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
3、公允價值模式下投資性房地產轉為自用
企業將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改為用于生產商品、提供勞務或者經營管理的固定資產或無形資產，轉換日為企業開始自用的日期。應當以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。
企業出售、轉讓投資性房地產以及對報廢或毀損的投資性房地產進行處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。公允價值模式下，還應將累計公允價值變動損益轉入“其他業務收入”，如存在原轉換日計入資本公積的金額，則一并轉入“其他業務收入”。
四、綜合示例
20xx年4月10日，甲房地產開發公司與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業，租賃期開始日為20xx年5月1日。20xx年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，20xx年12月31日該項投資性房地產的公允價值為9600萬元。假定20xx年3月31日租賃期滿，企業收回該投資性房地產，并以11000萬元出售，出售款已收訖。
20xx年5月1日轉換時：
借：投資性房地產—成本94000000
貸：公司開發產品90000000
資本公積—其他資本公積4000000
20xx年12月31日：
借：投資性房地產—公允價值變動2000000
貸：公允價值變動損益2000000
20xx年3月31日出售時：
借：銀行存款110000000
貸：其他業務收入110000000
借：其他業務成本96000000
貸：投資性房地產—成本94000000
—公允價值變動2000000
同時，將累計公允價值變動損益轉入其他業務收入。
借：公允價值變動損益2000000
貸：其他業務收入2000000
同時，將轉換時計入資本公積的部分轉入其他業務收入
借：資本公積—其他資本公積4000000
貸：其他業務收入4000000
綜上所述，采用成本模式或公允價值模式是由企業自主選擇的，但公允價值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續計量模式會對財務報表帶來不同影響。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，但因不計提折舊會導致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價值模式計量的情況下，企業應當根據本企業的實際情況選擇合適的后續計量模式。
房地產論文10
對于一個企業特別是房地產企業來說，市場營銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數量對企業的發展尤為重要。現階段，房地產行業的供需結構相對不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業的市場營銷理念和渠道拓展力度就十分關鍵。一定要從以顧客需求為基本導向、大力提升員工素質、創新網絡營銷、實施代理營銷、開拓綜合營銷等角度解決市場營銷與渠道管理存在的問題。
一、市場營銷和渠道管理現狀及存在的問題
(一)市場營銷顧客意識有待提升
一支精干的營銷人員隊伍是企業做好市場營銷的保證。不管任何事情，歸根結底還必須由人這一主體來執行。因此，房地產營銷人員在市場營銷的過程中發揮了十分重要的作用。然而，不少房地產企業卻輕視了員工素質和團隊建設，這為市場營銷和渠道建設埋下了隱患。具體主要表現在以下幾個方面：一者，不重視對員工的培訓。由于房地產銷售人員的流動性較大，所以很多房地產企業老總片面地認為員工培訓與否根本不重要。由此導致了很多新招錄的員工對售房流程不熟悉，也顧客的服務也不夠周到，加大地降低了消費者的購房體驗。二者，不重視企業文化建設。不少房地產公司對銷售人員唯一的要求就是把房子賣出去，因此他們一般不在銷售人員中開展相關文化活動，由此會導致團隊的凝聚力不強。
(二)網絡營銷渠道建設不足
市場是殘酷無情的，今天還風光無限的朝陽產品明日就很有可能成為市場的棄兒。這是因為，蛋糕是有限的，而急切想吃蛋糕的人是無限的。任何一個有著廣闊市場前景的產品都會被很多人看中，不變的只能是永遠創新的產品和方案。于是，同類產品在逐漸增多，消費者選擇的余地也越來越大。誰會成為消費者的青睞者?推廣方案尤為重要。現階段，互聯網思維已經成為一個時尚的詞語。而網絡營銷也成為很多傳統企業的不二選擇。互聯網渠道最大的特點是消除了信息的不對稱，增強了房地產企業的輻射力。然而，由于認識的偏差，很多房地產企業對網絡營銷并不感冒，他們既沒有自己的網站，也沒有其他的網絡營銷渠道，以至于在網絡渠道建設方面遠遠地落在后對手的后面。
(三)廣告投入不夠精準
我國改革開放僅僅30多年的時間，很多房地產企業品牌觀念的引進還相對較晚。因此，很多房地產商在投放廣告的時候，品牌思維方式還很落后，對品牌的認識相對膚淺，廣告投放也就存在很多誤區。一者，企業把廣告毫無規則的大規模投放當作品牌建設。這種思維誤解了品牌建設的應有做法，對企業的品牌建設十分不利。二者，企業把廣告投入的資金多少看作品牌知名度，卻忽略了品牌的美譽度。從根本上講，企業廣告投入的根本在于提升企業品牌的美譽度，那種純粹把企業品牌等同于知名度的企業，必然只是投放天量的廣告，沒能房地產客戶的體驗作為企業安身立命的根本。他們僅僅把投放廣告作為品牌建設的重點來抓，最終忽略了企業的發展重心。
二、對市場營銷與渠道管理存在問題的相關建議
(一)大力提升員工素質
如前所述，營銷人員在市場營銷的過程中發揮了十分重要的作用。為此，企業要從以下幾個方面做起：一是加強對營銷人員的激勵力度。對于那些做出重要成績的營銷人員，企業一定不能吝嗇，要通過擴大其分層比例的形式，大力提升營銷人員的工作積極性。二是要不斷加強對銷售人員的培訓力度。營銷人員的素質強不強直接決定了企業對外市場的開拓力度，決定了企業的經營業績和利潤水平。所以企業要把營銷人員的培訓作為提升營銷業績的重要手段。一方面，要著力加強營銷人員的思想道德水平建設，努力增強其道德素質和思想水平。只有道德素質增強了，思想政治水平提高了，營銷人員對于企業的`忠誠度才能不斷提升，才能發展一支穩定的營銷隊伍。另一方面，還要大力增強營銷人員的業務水平。這里所說的業務水平不僅僅包括銷售方面的知識，還囊括財務管理、企業運作、產品知識等綜合知識。火車跑得快，要有車頭帶。對于營銷高管的培訓更應大力加強，以此為企業發展一名高素質的帶頭人。
(二)創新網絡營銷
對于網絡營銷，房地產行業內部也形成了一股學習潮流。前不久，房地產大佬萬科集團老總郁亮就帶領團隊風塵仆仆地到互聯網巨頭阿里巴巴、小米、騰訊等企業去學習交流。這說明，網絡營銷對于房地產商來說已經十分必要。下一步，房地產其他企業也應加強對網絡營銷的重視，把網絡渠道視為開拓市場渠道的重要手段，通過自建網站、在第三方電子商務平臺開辟旗艦店的方式實施互聯網營銷，以此來提升公司的銷售業績。
(三)實施綜合營銷
企業做好營銷管理工作還要實施綜合營銷。首先，要明確房地產企業的市場定位，所謂的市場定位，就是房地產企業根據競爭者現有產品在市場上所處的位置，勾畫企業產品在目標市場即目標顧客心目中的形象，使企業所提供的產品具有一定特色，給人印象鮮明的形象，并將這種形象生動地傳遞給顧客，適應一定顧客的需要和偏好，并與競爭者的產品有所區別。市場定位是指一個產品在同類產品中占有什么位置，強調消費者最關心的東西，從而使企業產品在市場上確定適當的位置。企業明確市場定位時，可以為企業營銷管理工作明確一個方向，使企業把集中主要精力放在企業主要產品的營銷管理工作上，而不用為其他的事情或者業務來消耗企業有限的財力、人力以及物力。
三、結語
綜上，對于一個企業特別是房地產企業來說，市場營銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數量對企業的發展尤為重要。現階段，房地產行業的供需結構相對不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業的市場營銷理念和渠道拓展力度就十分關鍵。因此一定要從以顧客需求為基本導向、大力提升員工素質、創新網絡營銷、實施代理營銷、開拓綜合營銷等角度解決市場營銷與渠道管理存在的問題。
房地產論文11
我國房地產調控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調控，房價越高。我們認為，其中主要原因之一就是沒有將房地產供給調控與需求調控并重。今年10月，國內多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產調控政策。從密集的調控政策可以感受到大家對房價高企、資產泡沫和中國經濟未來的擔憂。總的來說，需求調控主要側重于短期，供給調控則更加側重于中長期，且供給調控有助于穩定公眾預期。我國房地產調控需要注重供給與需求相結合、長期調控與短期調控相結合，并處理好房地產市場與經濟發展的關系。
我國房地產調控以需求調控為主
我國房地產周期的拐點和房地產調控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產調控以短期需求調控為主的特征：當房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進需求的手段進行調控。例如，20xx年出臺一系列需求調控措施后（包括取消住房貸款利率優惠政策、上調房貸首付比例等），房地產銷售增速有了明顯回落；房地產市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關（見圖1）。
最近，熱點城市再次推出房地產調控政策。以北京為例，9月30日發布的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》提出了加大住宅用地供應力度，合理調整土地供應結構，加快自住型商品住房用地供應，強化“控地價、限房價”的交易方式，進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴格執行限購、限貸等房地產市場調控政策，以確保房地產市場平穩健康發展。
通過比較幾個一線城市近期的房地產調控新政可以看到（見表1），各地房地產調控舉措中，既有需求調控，也有供給調控，但仍然以需求調控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調控舉措則比較籠統，而且是原則性的，短期內也難以落實。由于需求調控直接通過硬性標準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產供給方面的問題比較突出。
房地產市場供給方面的問題較為突出
我國房地產市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供應不足。國有建設用地供應面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據有關方面監測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準預售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環比增速均持續且顯著地高于其他用途地價。
第二，房地產的潛在供給難以滿足居民對房地產的需求。截至20xx年9月末，全國房地產開發貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。
第三，需求端的數量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預期。直接從需求的角度進行數量管制，甚至有可能強化房價上漲的預期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。 5省（市）房地產貸款余額占全國房地產貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩定預期，應當重視預期管理對房地產市場平穩、健康發展的重要性，但目前房地產調控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統。
供給調控的意義及著力點
相比于需求調控，供給調控有利于從更加基礎的層面改善我國房地產市場的運行。我國土地資本化的模式以及當前各種資源集中于大城市的現實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。
一是合理地為中國經濟的發展提供融資。在我國經濟發展的過程中，土地資本化發揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進當地經濟增長，需要一定的政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉讓給工業企業，吸引企業投資并拉動就業，進而帶動當地經濟和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經濟的發展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉讓給房地產商，供房地產商開發建設成商業地產用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。
根據最新的測算，在房價的構成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據國土資源部的統計，20xx年出讓國有建設用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.
以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經濟發展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的`土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發展的成本，地方政府對房地產的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經濟增長點，從而削弱城市競爭力。短期內政府的財政收入存在“租稅替代”的關系，即政府來自于房地產的租金收入越高，來自于其他行業的稅收收入越低，房地產片面發展對實體經濟具有不良影響。
作為應對，應考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產價格將保持上漲的預期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權拍賣的制度設計中參考。它要求出價進入有效報價區間，而有效報價區間是根據截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎之上，再按照“價格優先、時間優先”的規則確定中標者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規則，將會改變“地王”頻現的現狀，更有利于價格穩定和價值發現。
二是優化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應求的同時，我國房地產行業還面臨著去庫存的艱巨任務，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.
我國優質教育、醫療衛生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內一線城市。近年來，國內主要城市學區房現象持續升溫，便是公眾愿意對優質教育資源支付更高價格的一種體現。有研究測算，學區房的租金收益率平均而言比非學區房低5%,對于小戶型住宅更可達19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學校入學政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內提升我國教育、醫療衛生等資源的質量，亦有助于破解我國房地產市場面臨的難題。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的GDP考核指標有直接的聯系。為了達到GDP的考核要求，各地區需要盡可能多發展工業投資，從而影響了土地資源的配置，導致我國一線城市的工業用地占比遠高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.
一方面，要改變單一追求GDP的績效考核辦法，糾正片面追求經濟增長速度和當前利益，更加重視民生、資源環境和長遠利益，優化資源布局。另一方面，在增量土地供應空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉建設用地范圍內的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發利用潛力）在城市發展中應該被充分挖掘利用。據測算，上海中心城區成片工業用地轉型空間為9000萬平方米，舊住區改造產生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當于可供應8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應發揮政府主導、統籌協調的優勢，緩解供應緊缺，優化城市發展。
提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助于穩定公眾的預期。
誠然，許多國家在城鎮化率達到75%之前進程中都出現了房地產價格遠遠高于當時的經濟增速、租售比等指標看上去也遠遠超過“合理范圍”的現象。我們認為，這一現象是以經濟高速發展帶來的未來預期收入提升為基礎的。在中國通過土地資本化促進地方經濟發展的過程中，政府做了大量的統籌協調工作，例如招商引資、城市規劃，從整個地區的全局來考慮產業布局、居住片區的分布等，同時進行了大量基礎設施建設工作，中國的經濟潛力得到了很大的釋放，地區房地產價值亦得到了提升，而房地產價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預期。根據初步測算，20xx年第三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右。房地產確實在中國經濟增長中扮演了重要角色，但如果房地產的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業家精神，對于中國經濟的轉型和健康發展則是不利的。因此，還應著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進。
總的來說，我國當前的房地產調控應注重需求調控與供給調控相結合、短期調控與長期調控相結合，并處理好房地產與經濟發展的關系。在現有的需求調控的基礎上，進一步完善供給調控的措施，兼顧短期和長期，促進房地產市場平穩、健康發展。
房地產論文12
房地產企業開發是復雜且綜合性強的一種經濟活動，在房地產企業建設的進程當中，因為成本管理體系不成熟，最終導致項目整體成本無效。隨著科技的不斷進步與發展，房地產企業生產經營環境正一步步走向成熟，房地產企業將成本管理作為企業發展的新的利潤增長點，是房地產企業在日漸激烈的市場競爭力中晉升的關鍵措施。如果房地產企業比競爭對手具有更大成本優勢，那么它將具有更強的核心競爭力。
一、引言。
隨著市場經濟的發展和宏觀經濟的調控，房地產企業盈利空間逐步縮小，企業之間的競爭日趨激烈。房地產企業是國家重要的物質生產部門，其成本管理的好壞已成為衡量企業管理水平和市場競爭力的重要標志。加強房地產企業成本管理，必須轉變成本管理理念，完善目標成本管理，加強工程成本控制，實行全面預算管理，才能降低經營成本，滿足市場需求，提高經濟效益，增強市場競爭力。
二、房地產企業實行成本管理的意義。
所謂房地產成本，是指房地產企業在生產、銷售房地產產品過程中而花費的各項耗費之和，其中主要包括前期工程費、土地征用及拆迀補償費、基礎設施費、貸款利息、管理費、公共配套設施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。成本控制在房地產企業生產過程中是一項重要工作，是一個企業持續穩定發展的系統工程。一個企業成本管理的領先是企業在日漸激烈競爭中取勝的重要戰略之一，更多的企業不斷打響開源節流、降低支出的口號。
事實上，任何企業無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預算控制管理這一項工作。從長遠看，對于房地產企業而言，有效的成本控制管理是企業必須重視的問題。由于成本管理指標是一種經濟指標，成本指數顯示房地產商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進生產管理，提高房地產企業的綜合管理水平，所以房地產企業實行成本預算控制管理勢在必行，抓好這項管理工作可以帶動全局。
三、房地產企業成本管理存在的問題。
1、成本管理體系缺乏全面的、全方位的控制。
從價值鏈的角度來看，企業沒有對房地產開發進行深入分析，僅僅局限于對實際發生成本的控制，把開發項目的成本管理看成一項成本控制工作，沒有從根本上控制開發成本的消耗，忽視了對影響開發成本因素的控制。其次，僅僅局限于房地產企業傳統的節約模式，往往忽視潛在的成本損失，對于每用一筆款都要進行成本控制，雖然在某一方面將成本控制到一個最低點，但是在后期的施工和銷售的過程中，由于缺乏對成本進行全方位的控制管理，使成本控制的弊端逐漸凸顯出來，需要不時地填補成本控制造成的一些漏洞。
2、成本控制管理忽視重點成本控制。
只重視土建、安裝、室外工程、材料設備采購、招投標等“顯性成本”的控制，忽視項目開發進度控制、項目資金收支計劃管理、規劃設計過程中固化的成本預控、合同管理等“隱性成本”的控制。成本控制往往忽視前期開發工程費用階段。通常只關注項目施工階段的“事中”成本控制，缺乏對前期決策、規劃設計、招標、合約等前期運營階段“事前”成本控制的足夠重視。把壓縮必要的項目費用開支當作成本控制的主要手段，反而使項目整個經營計劃和開發進度目標受到很大影響，導致項目的最終實際開支成本大大增加，利潤降低，增加了項目后期的開發風險。
3、未將成本管理與工程項目質量有效結合。
在房地產開發過程中，房地產企業關注的大多是施工成本怎樣控制在預算內，而對工程項目質量的要求并不高，甚至在兩者發生矛盾時傾向于前者。輕視工程項目質量所帶來的品牌影響、返工成本等有時是房地產企業難以承受的。
四、加強房地產企業成本管理的策略。
1、加強企業成本管理意識，實行全面成本管理。
大多數員工應當樹立良好的成本管理意識，提高員工的成本管理意識，提高員工專業知識水平，使其全面參與到房地產管理工作中。加強成本管理，充分認識成本和收入之間的緊密聯系，貫通技術與經濟結合、生產與管理并重的原則，加強宣傳教育，提高職工的`成本意識。房地產企業管理者要提高職工的自主管理意識，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵機制，達成自主管理，從而有效降低成本。
2、加強成本管理技術運用。
全面了解公司的成本結構和管理，提高其競爭優勢。在現代房地產企業中，間接成本占很大一部分，它的結構和歸屬性徹底變化，在生產過程之外也產生很多費用，它以顧客鏈為導向，以價值鏈為中心，完全轉變了房地產企業的“工作流程”，強調協調內部和外部客戶之間的關系，房地產企業要協調各個部門、各個環節之間的聯系，對房地產企業的需求、材料的供應、生產和銷售環節的操作形成連續，同步“工作流程”。
通過作業分析，對房地產開發企業流程優化改造，消除所有不能增加價值的作業，選擇成本較低的作業，真正做到房地產企業的持續作業改進，提高作業效率。通過流程優化重組，結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監督，提高房地產開發流程的運轉效率，促進房地產企業的整體優化，建立房地產企業的競爭優勢。通過加強房地產企業的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業獲得最大經濟效益。
五、結語。
綜上所述，企業要在實踐中總結經驗，不斷調整組織機構、業務流程、加強管理人員的業務素質，不斷提高業務水平來適應企業的發展，提高房地產市場占有率。執行嚴格的內部成本管理控制，有效降低房地產企業生產經營成本，激勵房地產企業實現節能降耗，明確目標成本的制定與責任體系，建立行之有效的各種機制，以保證企業持續穩定發展。
房地產論文13
1.低碳經濟的發展會增加房地產業的成本
由于受制于技術發展水平的制約，我國低碳技術水平不高，在當前房地產發展過程中，如果廣泛應用低碳技術，則會導致房地產成本増加。這不僅需要房地產業在投入雄厚的資金來進行技術研發。同時低碳經濟的發展，可以有效地代替傳統的能源，這就決定了在低碳技術的研發使用上具有高成本的特點，在房地產開發中應用低碳技術，會導致建筑成本大幅度提高。特別是當前房地產業主要以中小規模為主，在發展過程中資金并不充足，這也導致無法廣泛的應用低碳技術。
2.低碳經濟的發展會抬高房價
在當前房地產行業中，如果要走低碳經濟發展的道路，這就需要加大對新型技術和能源的研發，這樣房地產業勢必會以低碳來對建筑中能源和材料的優越性進行宣傳，并以此來提高房價。在房地產建設過程中應用低碳技術，房屋質量必然會有所提升，高質量的房子價格也會隨之增加。所以在低碳經濟發展下極易導致房價抬高。
3.低碳經濟短期對房地產發展起抑制作用
房地產行業的發展離不開充足的能源供應，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產業具有較高的排碳量。在低碳經濟背景下，如果沒有充足的能源供應，那么必然會對房地產業的發展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地產發展政策
當前經濟環境較為復雜，而且經濟發展具有較強的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產發展政策，那么低碳房地產的發展必然會產生較多的問題，如缺乏完善的法律法規，會導致違法行為增加，而低碳模式的房地產發展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產利潤較髙，從而導致犯罪率較高，而且房地產價格還會出現虛假等情況。所以在當前低碳經濟背景下，房地產發展過程中需要加快各項政策及法律法規的完善。
2.倡導綠色環保
在當前低碳經濟環境下，房地產業低碳的實現，需要加快在材料和技術上的創新，利用綠色環保材料來有效地代替高能耗的材料，實現材料的綠色環保。利用新型材料作為房地產的保溫隔熱材料，在達到良好保溫效果的同時，也能夠實現隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會降低，確保達到環保的目的。近年來，我國科學技術的快速發展，各種新技術不斷涌現出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當前房地產建設過程中，還需要加大對太陽能和地熱能的應用，充分地利用綠色、環保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環保、綠色的房屋建筑。
3.提高環保意識
在全社會中加強對低碳環保的宣傳和教育力度，提高全民的環保意識，使人們在生產和生活中都能夠黯較強的低碳意識，養成使用節能減掃隹產品的習慣’加快人們思想和生活的方式的轉變，引導人們綠色生活和健康生活，以便于為低碳房產經濟的發展奠定良好的基礎o
低碳經濟背景K房地產經濟管理創新發展相關措施：
1.健全法律法規控制排碳量
最近幾年來房地產產業在我國發展很快，法律法規的`健全能夠讓房地產經濟更加健康的發展’但是我國對于房地產經濟的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經濟房產的排碳量沒有嚴格控制，對于一些沒有按照規定經營的房產商處罰力度不夠。
2.低碳前提下對企業成本的控制在低碳經濟背景下’房地產建筑過程中多
會使用環保型材料和技術，這樣房地產的成本必然會提高，所以在房地產建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應用新型技術，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現象發生，科學對房地產建筑的前期成本進行有效控制，并制定具體的制度加以約束。
3.低碳前提下策劃房地產業發展目標我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對
于房地產企業經濟結構和發展的方式都要有相應變化，并爾房勺要求麵放低.耗能低，因此國家要對經濟結構進行充分分析，為低碳背景下房地產如何纖發展做出策劃，對于房地產
低碳經濟下發展出現的問題和困難予以指導和扶持，讓房地產業能夠平穩發展，降低由于低碳經濟而對房地產業造成的經濟影響程度。
4.低碳背景房地產經濟管理體制的完善原本房地產的發展就有很多問題，而目前
提倡的低碳經濟對房地產發展影響更大，問題也就越來越多，而房地產市場環境也愈來愈復雜，如果還是依賴于原有的簡單的政策來對房地產經濟進行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經濟的前提下，國家要對房地產市場環境和企業本身的問題進行分析，制定一些列規章制度，對房地產的經濟做出指導，不斷完善低碳背景下房地產經濟管理體制，確保房地產在低碳經濟下穩步發展。
5.低碳背景下地產財稅政策的完善在低碳經濟背景下，房地產業的發展需要加大資金的投入量，這也導致投資風險增加。因此國家需要出臺相關的政策來加大對房地產業低碳發展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產業向低碳經濟方向的發展。
結束語
隨著能源緊缺現象的日益嚴竣，低碳經濟已成各行業發展的主要趨勢。在低碳經濟背景下，房地產業的發展能夠有效地實現能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節能環保意識，有效地推動房地產業低碳的發展進程。當前我國房地產行業的低碳發展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產經濟管理工作上進行不斷創新，在加快推動房地產經濟快速發展的基礎上，有效地對居民生活的環境質量進行改善，確保經濟和環境的和諧發展。
房地產論文14
全面預算管理是房地產企業最為主要的組成部分，指在戰略發展目標的引導下，為提高企業經濟效益、管理力度，合理配置房地產企業資源，通過預算編制、控制過程等相應活動，來實現對房地產企業資金、經營等全面、科學管理目標的方法。近年來，隨著我國房地產企業的不斷發展，各種各樣的管理問題層出不窮，造成嚴重影響。下面，將從預算管理中存在問題角度出發，總結有效管理途徑。
一、房地產企業全面預算管理中存在的問題 1、預算數據、信息不科學房地產企業對于自身數據、科學等管理意識相對薄弱，特別是新開發項目數據的入庫管理，更是存在諸多不足之處。對于部分企業來說，新項目開發期間普遍存在搶項目進度、未按照設計圖紙進行施工等現象，最終出現各種各樣的問題，如：項目竣工時的總體預算多于施工圖紙規定的預算。這種現象的出現，說明新城開發項目缺乏全面、科學的預算證據，間接使全面預算管理失去原有意義。此外，預算管理人員工作意識低，也是房地產企業全面預算管理中較為常見的問題。
2、缺乏戰略性的導向近年來，隨著我國國民經濟水平的提高，城市開發項目越來越多。但大多數的房地產企業在項目預算管理中僅重視預算，而不重視項目，使后續項目出現各種問題，缺乏戰略性導向。對于新城項目來說，不但花費時間多，花費資金也相對較多，若企業未充分考慮戰略目標、預算管理，將很難實現合理分配有限資源的目標。若繼續使用相對傳統的預算編制模式，將無法為房地產企業提供可靠的成本預算依據。
3、缺乏完整的管理體系由于房地產企業的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項目，其中，項目的整體預算經由承包商編制，然后再由發包方確認、調整。就當前的房地產企業來說，其預算管理大多處于松散狀態，承包商、發包商等缺乏實質性的聯系，且未建立相對完善的管理體系，使得全面預算管理未真正發揮作用。
4、全面預算管理模式不完善在傳統的預算管理中，對于跨期經營的項目管理，通常將經濟效益作為銷售目標。雖然傳統的管理模式有著一定的優勢，但隨著企業資金的不斷流動、市場競爭力的'增加，該模式下的資金流動易短缺，特別是金融危機時，重視經濟效益的企業易出現管理效率降低現象。
5、預算編制、評估等機制不足大多數的房地產企業預算管理、編制人員為財務人員，該人員憑借企業的資金流動來控制整體預算，并將其作為評估預算的依據，使預算管理以企業財務管理的形式呈現，對于全面預算管理、控制來說，意義不大。并且，就目前的新城項目預算管理來說，極少企業能主動控制、管理全部預算，只單純的將全面預算管理作為控制項目成本的計劃，并未給予足夠的重視。企業預算執行情況的獎勵、懲罰制度也未落實到底，無法從根本上提高企業工作人員的積極性、主動性。
二、完善全面預算管理的途徑
1、建立、健全預算管理體系通常來說，以企業戰略為核心的管理模式是企業較為主要的模式。對于全面預算管理來說，主要的目的是管理企業的未來，即借助財務數據來描述企業的戰略性目標、方案，是確保企業目標順利實現的關鍵。將企業的發展戰略作為工作的出發點、落腳點，不但能提升企業價值觀，還可實現企業的長遠目標。房地產作為經濟市場中較為新型的行業，更是應該積極評估財務風險、市場環境等，加強企業戰略目標的研究力度，并根據具體的情況制定目標，從整體角度出發為預算管理提供幫助。
2、完善、規定項目開發成本及費用標準相對完善的企業成本、費用體系是確保企業工作順利進行的關鍵。房地產企業需根據自身行業特點、開放項目資料及數據等建立一套相對完整的成本、費用標準體系。另外，在對定額的標準進行執行時，需不斷更新、累積新型項目的成本數據，不斷完善定額標準，為下一個新型項目的開發提供可靠依據。
3、改善預算管理模式，調整預算周期房地產企業要想改善全面預算管理模式，調整整體預算周期，需做好這樣幾點：第一點，房地產企業投資資金多、周期長，需根據具體健康建立針對性的財務管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因為資金流量是全面預算管理的主要工作；第二點，新的項目開發時間相對較長，為確保該項目資金可正常運行，房地產企業預算編制過程中，需按照月份、季節、年度等方式分別編制預算方案，不能單純性的借助傳統預算周期的方式進行編制。另外，為有效指導企業的未來發展，還需根據新型開發項目周期，根據該工程進度、簽約合同期限等方式，編制中長期的預算管理方案；第三點，為保證企業全面預算管理的準確度，企業的相關部門需加強溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關信息、數據，提高對新型開發項目的敏感度，從根本上解決企業開發項目信息、數據不對稱現象。同時，還需積極完善企業的預算管理信息，提高預算的準確度，將各項工作落實到個人，明確工作職責。當然，還需調整預算工作。當房地產的預算方案得以批準后，禁止隨意調整，一旦執行期間出現阻礙預算方案的危險性因素時，需立即借助內部情況或其他方法彌補，若不存在彌補條件，需再次調整預算管理。
4、完善預算管理監督、考核體系一方面，引進外來先進、全面的預算管理系統不僅能提高工程質量，還可更好的控制項目管理過程。這就需要房地產企業根據項目所在地的實際情況監督、審計，從而完善預算管理體系。并且，還需建立一定的監督體系，監督各個部門嚴格執行相關規章制度，以借助該制度規范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評估預算執行情況，便于更好的完善預算管理、考核制度。相對傳統的預算管理、考核制度以財務管理為主要目標，雖然能提高企業財務部門的管理效率，但就現在新型的經濟形勢來說，房地產企業需在原有基礎上適當添加非財務性內容，如：員工、客戶之間關系的評估。此外，企業還需綜合性的評估經濟效益、成本等指標，通過這樣的評估，不但能縱向比對企業內部情況，還可橫向比對企業外部情況，對全面預算考核體系的建立提供依據。
5、完善預算管理體制對于企業全面預算管理體制來說，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點進行：第一點，企業的財務管理、全面預算管理并不存在等同關系，所謂的財務管理僅是財務人員管理企業資金的流動量；而全面預算管理則是一個相對完整、全面的過程。同時，房地產企業還需充分認識全面預算管理的重要性，從而為企業的良好預算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點，全面預算管理的實施在于是否建立、健全管理體系。傳統的預算管理僅重視企業現存管理層，不但不利于企業預算的編制、評估，還影響到預算實施的重要性。在新型社會經濟的影響下，對全面預算管理有著強烈的要求，需專業化的人才執行，導致傳統企業內部管理人員無法勝任該工作。這就需要及時完善全面預算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會擔任預算管理工作，將工作責任到人；第三點，完善預算管理是強化企業管理的關鍵。房地產企業的預算管理并未綜合部署企業資源，僅單純性的進行預算編制、控制過程等。為從根本上完善企業的預算管理，需根據相關規章制度制定管理方案，并出臺操作性較強的考核、評估系統。同時完善獎勵、懲罰機制，強化預算管理。
房地產論文15
房地產行業是我國經濟的支柱性行業，對于經濟的運行，經濟的增長都有著十分重大的影響力。作為關聯性極強的行業，房地產的變化發展對其他行業的發展方向有著指示性的作用。我國的房地產行業經過近幾年的持續發酵，其價格已經飆升到一個讓大眾難以承受的價位，這一現象在北上廣等一線城市較為明顯。因此，要讓中國的房地產市場朝著健康良性的方向發展，就需要國家啟用相應的房地產稅收政策進行調控。
一、在當前稅收政策下房地產定價的現狀
在政府的宏觀調控(稅收政策)下，當前房地產定價快速增長的趨勢已經得到遏制，但是總地來看，房地產市場的定價依然不容樂觀。房地產定價仍在逐步上升，特別是非住宅用房和商業性高檔住房的價格上升趨勢最為明顯，與普通大眾的心理價位還存在著較大的差異。首先，土地資源的稀缺性與不可再生性決定了土地資源的購入成本遠遠高于其他資源，加之購買各種建材以及人工、設備等各類巨額投入，這在根本上決定了房價的起點就很高；其次，雖然當前房地產供遠大于求，但是由于開發商為了平衡權益不愿降價，加之受到人們追高心理的影響，房價降低，消費者反而不會購買，等待抄底的機會，使得房價無法得到降低。
二、直接相關和間接相關稅收政策對房地產定價的影響
眾所周知，房地產的定價受到政策的廣泛影響，但是這樣的影響往往是多樣的。概括起來，房地產的政策影響基本可分為直接相關稅收影響和間接相關稅收影響。直接相關稅收較為主要的包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產稅五種，而間接相關稅收包括營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、印花稅等。
1.直接相關稅收政策對房地產定價的影響。
土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產稅這五種稅收無論是對于發達國家還是發展中國家來說，都占據著重要位置。土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅是國家參與房地產價值分配的重要環節。土地增值稅反作用于房屋定價，價格的高低決定增值額適用的土增稅率。城鎮土地使用稅的征收是直接計入費用的`，換言之增加了間接成本。耕地占用稅和契稅都是拿地環節征收的直接稅種，屬于直接成本。這里的房產稅指的是物業稅，目前只在國內幾個大城市試點，試點城市的房屋定價，要受房產稅征收條件直接影響。需要注意的是，房產稅確實能使房地產市場平穩發展，但是調控政策至少要持續一年以上，房地產市場主體才能調整預期，從而更好地發揮政策的導向作用。此外，房產稅對房地產市場的供給和需求均有抑制作用，不能寄希望于房產稅大幅降低房價。只有進一步研究如何使房產稅與土地政策、貨幣政策、利率政策、信貸政策等傳統的房價調控措施配合使用，才能達到調控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，還有保值和增值的功能。在今后相當長的時間內商品房的價格只會上升不會下降，這是由房地產價格的剛性性質決定的。而如果提高加房地產這五項稅收的征收比例，將會提升房屋定價，購買需求自然也隨之減少，然后受杠桿效應影響，在一段時間后，房屋的定價也會有所下降，因此，房地產這五種直接稅收對房地產定價有著較為直接的影響。
2.間接相關稅收政策對房地產定價的影響。
間接相關稅收政策包括營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、印花稅等。之所以說這些稅種會對房地產的定價產生間接的影響，是因為房地產是一個牽涉范圍極廣的產業，正因如此，營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、印花稅的征收會在一定程度上增加房地產企業的成本，會在一定程度上抬高或降低房地產的定價。但是比起土地稅收，房屋買賣或者出租中所征收的稅收，對房地產定價的影響較小，因此這些稅收對房地產的定價產生間接的影響。值得注意的是，雖然這些稅收有著間接的影響，也要認識到政府征稅是對收入的再次分配，使社會更為公平公正。相反，如果政府減少甚至取消征收這些間接影響房地產定價的稅種，也將使得房地產市場趨于混亂，房地產價格會再次上漲。
三、房地產稅收與房地產定價的關系
房地產征稅是房地產在整個開發、買賣中的重要環節，房地產稅收作為房地產中的重要經濟鏈組成對房地產的定價自然也有著十分重大的影響。從供求來看，房地產稅收的多少（比率）將會直接影響到房地產市場的供求變化。征稅比率上升，房地產價格上升，房屋需求量下降。就房地產成本來看，房地產稅收的征收多少最終會反映到房地產的定價中。從房地產收益來看，稅收其實是再一次的利益分割，它最終決定了各個“人員”（政府，房地產商，土地持有者等）從中最終獲得的利益。而房地產商將以此為依據最終確定房屋的最終定價。
1.房地產稅收影響市場供求。
一方面，政府通過稅收的手段向房地產開發商征稅，這就在一定程度上提高了房地產的開發成本，房地產企業在保持利益不變的條件下只能提高房地產的定價，消費者權衡利弊后，一部分人就會放緩購房計劃，因此最終會使得市場的需求減小。經一段時間后，房地產企業所獲得的收益減少，為了回籠資金進行下一步的投資，往往會對房地產的價格進行調整，適當降低房地產的定價，這又將提升消費者的購買熱情。反之，如果政府減少稅收，那么開發商有了更大的利潤空間，便會讓利一部分給購房者，市場進而變得更加火熱。經過一段時間，在價格杠桿的調節下，出現供小于求時，價格又會有所上浮。
2.房地產稅收影響房地產開發成本。
稅收和建材、工人工資投入、工地設施使用等同屬于房地產的開發成本，房地產的定價也跟這些因素息息相關，也就是說，開發商在前期墊付的稅收最終會轉移到每一個購房者的頭上，這被稱為轉嫁效應。房地產的稅收增加，房地產的成本也會隨之增加，緊跟著房地產的價格也會有所上浮。但是在市場經濟環境中，這樣的上浮在其他因素的影響下常常表現得不是很明顯，但是它確確實實影響著房地產的定價。
3.房地產稅收影響著房地產的收益。
稅收是政府促進社會公平的重要手段，因此政府利用房地產稅收對房地產的整體收入又做了再一次的切割，這樣的切割能夠有效減少投機取巧獲取利益情況的發生，同時它也決定著房地產利益的最終分配。房地產開發商是稅收過程中最為重要的一環，稅收對他們的收益影響十分巨大，對于動輒營業額達幾千萬甚至上億的房地產開發商，稅率的一點上浮或者下降都會對最終的收益產生巨大影響。因此，房地產商在稅率上升時，為了保障自己的利益需求，會進一步提升房地產價格，但是如果稅率下降得較為明顯，房地產的價格又會有所下降。故而，為了避免房地產價格出現較大的波動，房地產稅率都會保持較小的變化。
四、結語
通過上文的分析可知，房地產的價格變動對于人們的生活有著較大的影響。要穩定房價，保障房地產市場的平穩運行就需要對影響房地產定價的因素進行分析，探究稅收與房地產定價的關系所在。
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