房地產論文

時間：2024-08-15 09:29:39 論文我要投稿

房地產論文

　　在各領域中，大家都接觸過論文吧，論文是進行各個學術領域研究和描述學術研究成果的一種說理文章。你寫論文時總是無從下筆？下面是小編為大家整理的房地產論文，歡迎閱讀與收藏。

房地產論文

房地產論文1

　　房地產企業有著高風險、高投資的特點，財務管理中的內部控制體系的建立對它而言就具有更大的現實意義，它能夠幫助房地產企業實現對財務資源的科學合理配置，有效地規避其發展過程中可能出現的財務風險，是增強房地產企業競爭力的重要保障措施。

　　1．房地產企業財務管理與內部控制體系構建中存在的問題

　　1．1財務管理制度流于形式

　　從當前房地產企業的發展情況來看，很多企業并沒有給予財務管理足夠的重視，很多現代化財務管理的制度也沒有被應用到企業的財務管理中，所以導致房地產企業在財務管理制度方面的建設和完善只是流于形式，并沒有被管理層嚴肅對待。相關責任部門在執行的過程中也不能將內部控制體系真正的去貫徹和落實，從而使得內部控制體系在企業中的建設和完善完全失去了實踐上的支撐，財務管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業內部人員的意識薄弱有著密切的關系。

　　1．2有效的財務管理體系尚未形成

　　當前很多企業在財務管理和內部控制體系的建設方面并沒有形成完善的系統，而且還多存在著企業建立的內部管理體系并不能很好地適應企業管理的需要。盡管當前很多房地產企業在引進內部控制體系的時候也參考了很多先進的案例和內部控制制度，但是其在對自身企業特性的方面卻缺少較為細致的考量，從而缺少必要的完備性、針對性和適應性。除此之外，因為房地產企業內外部環境的變化較快，而很多企業在內部控制制度建設的過程中并沒有引進相關的靈活性應變機制，根據時事和環境的變化來修訂和完善企業的內部控制制度。

　　1．3融資渠道比較單一

　　房地產是一項資金密集型的產業，但就當前形勢來看，房地產企業在融資渠道方面仍面臨著渠道較為單一的難題。之前我國房地產市場依靠國家的支持獲得了良好的發展，但也正是在這種依賴性的支持下，限制了我國房地產企業在融資渠道方面的開拓，大多企業都是通過銀行貸款的渠道來獲得融資。而在國家銀根緊縮政策的影響下，房地產企業從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來作為房地產開發的資金支持，已經對中小房地產企業的發展產生瓶頸。

　　1．4內部監管不到位

　　在內部控制體制建立后，必要的內部監管措施也是必須的，但大多數企業在這方面卻缺乏行之有效的保障機制。首先體現在房地產企業的監督機制層次性方面，因為很多房地產企業都采取了設置屬地項目公司的管理模式，在這種集團控股型管理模式下，因為很多子公司分布在各地，其在治理結構、管理組織形式、內部控制流程等方面都存在較多的缺點，往往與企業本部的財務管理存在協調或匹配上的問題。其次，房地產企業在控制體制中的監督管理方面還缺少先進的建設經驗，在很多情況下都變成了事后監督，從而使得監督執行的效果大大降低了。

　　1．5中小房地產公司信息化管理平臺不完善

　　中小房地產公司鑒于領導意識、資金和能力的有限，使他們在公司信息化平臺的建設方面較為落后，而這卻是房地產企業在財務管理和內部控制體系建設中的現代化要求。如企業在進行內部控制的過程中，通過信息化可以實現對企業的實時監控和全面管理，從而保證其深入到企業管理的各個環節和整體的過程中。但是中小房地產企業在意識和眼界上有一定的局限性，對新事物的關注度不高，也由于他們在資金和能力上的有限才使得他們在信息化建設的過程中并未建立完善的管理平臺。

　　2．房地產企業財務管理與內部控制體系的構建策略

　　2．1正視現代企業管理制度建設，優化企業管理模式

　　首先，在意識方面房地產企業的'相關管理人員和全體員工都要對這種現代財務管理的制度有一個清楚的認識，充分理解內部控制流程及其對企業管理的重要意義。然后建立一t現代化的企業管理制度，全面優化企業管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規章，從而保證企業管理人員的貫徹和落實，使得企業的財務管理和內部控制體系的建設不再只是流于形式，而要真正地發揮其應有的作用。

　　2．2建立全面的、完整的、現代化的財務核算和管理體系

　　相關的房地產企業管理人員一定要在現代化的財務管理與內部控制體系的建設上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現代化的財務核算和管理體系。首先，要根據自身的實際需要和特點及時地引進先進成熟的制度建設經驗，在此基礎上進行改良，以建立適應性強的符合企業自身特點的財務管理制度;其次，要同時加強對實際案例的分析，吸收別人成功的管理經驗，認清自身企業在管理過程中的缺點，從而優化企業自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎之上的，只有這樣才能提高企業制度建設的有效性和可操作性。

　　2．3拓展房地產企業融資渠道

　　較高的投資風險、較大的資金投入以及較長的建設周期是房地產企業本身的重要特點，尤其在其發展的過程中融資問題就成為了限制房地產企業發展的主要障礙，所以房地產企業要在融資渠道的拓展方面多下功夫。在當前的情況下，房地產企業需要在融資渠道方面進行改進。首先，要減少對國家政策的依賴性，積極發展自身融資能力的建設，合理地利用銀行貸款這種傳統融資模式在企業融資過程中發揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產信托融資、充分吸收社會閑散資金的資本市場、增資擴股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來發展房地產企業。

　　2．4加強企業內部控制與內部審計工作

　　加強企業內部審計控制是保障企業內部控制作用的重要途徑，它在企業內部控制體系的建設過程中有著重要的作用，這有利于實現企業內部審計的獨立性。在審計控制的過程中通過專項業務和定期審計的形式，房地產企業在運營過程中出現的問題的就很容易被發掘，并能夠實現對各種漏洞和不良行為的查處。而通過企業績效審計和內部控制審計的執行，企業將管理和控制的過程移向了事前與事中，這也是當前房地產企業內部審計工作的重點，這種在事前和事中加強對企業內部控制的管理能有效地發現企業中出現的問題，從而成為企業管理的有效工具。

　　2．5搭建完善的財務信息化管理平臺

　　在房地產企業信息系統的建設方面也要加強重視，從而在信息化管理平臺的支持下提高企業內部控制的效率。這種企業信息化管理平臺的生成可以有效地打破企業的信息孤島，將企業經營、財務、銷售、采購等多方面、各個環節的數據實現信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對于企業的全面控制來說是一個得力的助手，有利于企業在信息管理方面實現暢通和高效地傳遞，提高企業的管理效率。

　　3．結語

　　現代企業財務管理制度發展過程中的一個重要成果就是內部控制體系的建立，它主要是通過調節、約束和規劃企業內部各項財務活動，從而為企業規避風險，提高企業的財務效益，以盡可能多的幫助企業實現盈利。而鑒于房地產企業有著高風險、高投資的特點，財務管理中的內部控制體系的建立它能夠幫助房地產企業實現對財務資源的科學合理配置，預測、發現和解決管理過程中出現的財務風險，是增強房地產企業發展過程中競爭力的重要保障措施。

房地產論文2

　　在環境問題日益嚴重的今天，人們對賴以生存的自然環境越來越重視起來，房地產開發企業作為拖動我國經濟發展的主導產業，在拉動國家經濟的同時，勢必造成環境的破壞，所以房地產企業要順應時代的發展，提高環保意識，制定環保目標，保證企業、社會、環境三方面和諧發展，根據房地產企業的實際情況，做好環境成本核算與控制，進而有效保護環境，控制環境成本。

　　為了更好的推動物料流量成本會計在我國房地產企業的大量推廣與使用，本文將從政府、科研機構和房地產企業三個大的層面提出一系列政策和改進意見，竭盡全力的對我國房地產企業引進物料流量成本管理打下堅實的基礎。

　　一、政府角度的建議

　　1.快速推進激勵房地產企業引入物料流量成本會計的制度體系

　　物料流量成本會計實際上是誕生于日本，并在日本的企業大力開展與采用，其主要原因歸結于日本政府對循環經濟的高度重視，把環境管理會計作為財務管理的重要方向，進而不斷的優化和改進環境管理會計，并且從法律法規和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國發展的并不順利，其源于我國政府沒有出臺相關立法與制度進行扶持與支持，沒有國家財務系統的大力支持下多數企業由于對財務系統未知領域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國停滯不前，所以需要政府的高度重視。

　　首先，加快房地產企業環境成本核算的法律規章制度堅實，改進房地產企業環境信息核算披露制度。與此同時要將國家環境保護標準與房地產行業污染排放標準制度建設標準化、精細化。將低碳環保、節能減排作為衡量房地產企業健康經營的標準。提高行政執法部門對環境問題的監管，積極開展企業環境問題培訓。保證環境執法部門能夠公開、公平、公正執法原則，同時在執法過程中要做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。促使企業積極自覺的將環境成本法作為企業財務管理的關鍵之法，逐步滲透導入物料流量成本法。

　　其次，強化環境會計審計制度建設，使環境成本核算在法律的依據下順利開展，環境成本審計的作用關鍵是提升環境成本信息披露在廣大人民群眾時的信任程度。使人們對政府在企業環境成本的監督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產企業在建筑施工時將環境保護放在關鍵位置，同時也在各大媒體積極發布環境信息，取得一定的社會效益。

　　2.發揮政府的主導作用，逐步引入推廣物料流量成本會計

　　日本企業運用物料流量成本會計會計在近幾年里取得了快速的發展，推動其發展的兩個主要政府部門分別是環境省和經濟產業省，這兩個部門分別負責環境財務會計和環境管理會計。而在我國需要環境保護部門通過組織學習、編制指導性文件、制定實施手冊和召開討論會等方法，向企業推介物料流量成本法。在向國外成功經驗的咨詢和探究的對接上，政府相關部門應予以政策性支持，或對成功導入物料流量成本法的`企業進行優惠政策的獎勵，加速企業應用物料流量成本會計的進程。

　　二、企業角度建議

　　確保安全是房地產建設的主要目標工作之一，只有把環境成本管理與安全管理有機地結合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴格把項目環境成本控制在項目責任成本預算內，實現最佳經濟效益和社會效益。

　　(1)按照國家、行業的環境管理規范，合理投入環境保障措施費用。按規定足額提取環境生產費用，根據施工現場實際合理投入環境保障措施費用。物料流量成本費用開支按照環境成本核算中的規定。近幾年，房地產的中標價越來越低，有些項目甚至無利而言。環境成本投入大，總成本費用會加大，利潤就少，效益就差。現在房地產企業的工程利潤不高，為了保證生產又要加大環境保護投入，這是一個不能回避的矛盾。環境和效益具有同等的重要性，環境生產在經營活動中占有相當的比重。房地產企業應在成本費用預算中確定環境保護投入的比例，這個比例在實際施工的費用開支應得到保證，不能為了增加項目利潤而減少這部分投入。

　　(2)追求項目利潤最大化應在保證施工環境保護的前提下進行。在當前項目利潤較低的情況下，項目管理既不贊成為保證利潤而減少環境保護投入，也要反對為了環境保護不惜成本的投入。施工過程中應沖鋒利用物料流量成本法劃分環境保護材料投入的明細，重點是環境防護實物投入有多少，設施投入有多少，其他費用有多大，工程項目完工時，環保安全帽、環保安全網、環保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環保材料、設備、器具等應妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達到安全標準又減少成本費用壓力。

　　三、科研機構角度建議

　　(1)科研部門應加快技術開發進程，使房地產企業具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產學研聯合的形式為企業導入物料流量成本會計的成功案例：科研部門、政府和企業強強聯手做物料流量成本會計研發。日本的物料流量成本會計應用指南及案例就參照了日本能率協會等科研部門的研究成果，此外，日本關西研究中心和全球環境戰略研究所也就物料流量成本會計取得了具有現實意義的科研成果。我國也可參考日本產學研的聯合模式，先開展應用試點，組建包含學者、專家、技術員等的科研隊伍，由政府、科研機構、房地產企業三者聯合加速物料流量成本會計的實際應用進程。

　　(2)協助政府制定物料流量成本會計實施的相關指南。我國的科研機構應學習借鑒國外學者研究物料流量成本法的經驗，在理論研究和實踐應用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機構提供智力支持，協助立法機關制定物料流量成本會計的相關指南。在理論研究方面，與高校進行項目合作，吸收對物料流量成本法有深入研究的專家學者的建議和科研成果，并鼓勵在校大學生積極參與進來。

　　在這方面的實踐層次上，在與相關試點企業合作過程中，通過積累試點房地產企業實施物料流量成本會計的經驗，以此為基礎來制定應用指南。通過理論和試點實踐兩方面的研究，并與我國相關的部門共同合作，這樣才能迅速的的制定出實施物料流量成本會計的相關規范，詳細制定物料流量成本會計的目標、思路、準備工作以及實施程序等內容，并且按照房地產行業來制定不同的實施規范及細則，這樣的目的就是為房地產企業在導入物料流量成本會計的時候提供實施依據，做到有章可循。

房地產論文3

　　摘要：房地場工程管理對房地長企業發展具有重要作用，高效的工程管理能夠提高房地產企業的市場競爭力和經濟效益，促進房地廠企業健康可持續發展。所以，本文對房地產管理中存在問題進行研究，并總結房地產管理的要點，以促進房地產工程管理水平和質量不斷提高，促進房地產開發項目順利實施。

　　關鍵詞：建筑項目；工程管理；材料采購

　　自改革開放以來，我國社會經濟高速發展，建筑行業獲得較大的發展機遇，建筑市場需求量不斷上漲，建筑企業獲得了很多經濟效益。為了使建筑企業更加符合建筑市場發展要求，促進其經濟效益不斷增加，建筑企業需要不斷提高自身管理水平，以便獲得更多市場份額以及經濟利潤。建筑施工技術管理是建筑施工管理的一項重要內容，因此房地產企業需要進一步提高該管理水平，提高開發項目的建設質量。

　　1房地產工程管理的內容和重要性

　　1.1房地產工程管理的主要內容

　　房地產開發項目工程管理主要指的是管理開發項目前期、中期和后期的所有工作。其中，合同管理是當前房地產開發項目實行工程管理的主要方式，主要利用組織、控制、驗收、協調等手段，對開發項目施工中的技術和經濟活動進行嚴格的觀看，以保證房地產企業開發項目的總體目標能夠在施工結束后實現。對房地產企業建設項目來說，企業直接管控的目標是成本、施工進度和質量。在保證各方面安全的條件下，根據計劃成本、施工進度和質量完成開發項目目標。這三個目標之間既相互對立，又相互統一，因此在施工時需要綜合利用這三個目標，以實現整體目標的最優化。

　　1.2房地產工程管理的重要性

　　房地產企業管理工作之一就是工程管理，它不僅能夠直接影響企業經濟效益，還會影響房地產工程質量監督效果。并且還對房地產開發項目的施工速度、資金施工等方面都有較大的影響。因此，不斷提高房地產企業工程管理的水平能夠有效提高工程施工進度，并且保證施工質量，以此提高企業經濟效益。良好的工程管理既能夠提高開發項目施工質量，又能提高房地產企業市場競爭力。所以，房地產企業必須認識到工程管理的重要性，不斷提高工程管理工作效率，促進房地產企業健康可持續發展。

　　2房地產工程管理的關鍵問題分析

　　2.1質量管理問題

　　工程質量一直以來都是房地產企業建立良好企業形象的重要影響因素，而工程管理的重點內容之一就是控制施工質量，因此工程管理的好壞關乎房地產企業形象的好壞。任何建筑企業和施工企業在簽訂施工合同的是時候，都需要指明工程建筑質量標準，以便使施工企業按照建筑質量標準施工。工程施工完畢后，建筑企業需要根據合同中規定的質量標準驗收工程，以保證施工質量。在房地產工程項目設計的過程中，建設單位應當先做好工程調研工作，對工程項目進行嚴格的審核審查工作，減少質量隱患。在采購建筑材料時，也需要根據工程設計要求進行購買，并對購買的材料質量進行仔細的審查驗收工作。

　　2.2材料管理問題

　　建筑材料是房地產企業工程項目建設的重要物質條件，在施工建設的故從中，加強對建筑材料的管理尤為重要，因為這關系到工程質量的好壞。建筑施工企業應當嚴格管理建筑材料，在采購的時候，需要平衡材料質量和材料價格，即既要保證建筑材料質量，也要降低建筑材料采購的'成本。另外，在房地產工程項目施工的過程中，需要制定適合的施工進度計劃，并嚴格遵守施工進度計劃，保證施工項目的管理工作有條不紊的進行。同時，為實現經濟效益和社會效益，需要不斷提高建筑質量，延長建筑物的使用壽命，以促進建筑行業可持續發展，為我國經濟建設貢獻微薄之力。

　　2.3安全管理問題

　　建筑單位應當重視施工過程的安全管理工作，組建專門的安全管理小組，制定相關的管理條例，并對施工過程中存在的安全問題及時發現和處理，切實將安全管理制度落實到開發項目施工過程中。當發生施工事故，會影響施工進度，并且還會影響工程施工質量，出現嚴重的經濟損失，更嚴重的會損害施工人員的生命安全。一般建設企業都會和開發項目單位簽訂安全管理責任書，在安全管理責任書中規定了項目工程的主要負責人是項目經理。因此一旦出現安全事故，就需要負責人立即到場進行相關處理，并承擔相應的責任。

　　3房地產工程管理的優化措施

　　3.1項目建設過程的質量控制控制

　　項目施工過程實際上指的是控制施工程序和控制施工過程出現的偏差。對房地產企業來說，控制施工過程實際上就是對比合同中標注的工程范圍和施工過程、施工階段性成果之間的差異性。借助質量標準、施工圖和設計總說明書，對比合同中規定的施工效果和實際施工成品或者半成品，對比實際工作流程和合同中規定的施工方案、作業順序。借助各種質量檢測方法，跟蹤整個施工過程，由此判斷施工項目是否繼續施工還是進行調整修改，繼而保障整個開發項目的工程質量。

　　3.2建立健全管理模式

　　房地產企業的建設單位應當不斷健全工程管理的模式。工程建設單位應當在現存管理模式的基礎上，加強制度建設和制度完善，特別是針對一些慣性問題，建設單位需要從不同角度出發，建立并完善工程管理制度，并且確保每一項施工工作都確認到項目負責人，強化工作人員的責任意識，促進房地產管理走向新高度。

　　3.3嚴格審核竣工資料

　　現狀一些項目工程在施工過程中，都忽視了對資料的管理。工程資料管理通常是在工程竣工時開始的，但是在工程施工檢測和糾正工作錯誤時并沒有體現出來。實際上，工程施工資料管理如果局限在竣工階段，將和實際施工嚴重脫節，工程施工階段的實質內容并不能體現在工程資料中，一些施工資料甚至是由工程施工單位偽造出來的，資料信息是虛假的。因此需要加強對竣工資料的審核工作。

　　房地產企業工程管理的范圍要比施工企業、監理企業等相關企業涉及的內容要更廣闊。因此，房地產企業應當更加注重房地產工程管理，強化工程管理人才建設。當前，房地產市場競爭日益加劇，只有不斷提高房地產開發項目工程管理質量，才能不斷推動房地產企業健康發展，在激烈的市場競爭中搶占有利地位。

　　參考文獻：

　　[1]黃志君。房地產開發項目工程管理優化研究[J].時代農機，20xx,12:63-64.

　　[2]薛金明。房地產工程造價管理機制建設研究[J].西部財會，20xx,12:57-58.

　　[3]黃衛平。房地產開發中建設工程項目管理問題研究[J].江西建材，20xx,23:256.

　　[4]叢慧芳。房地產企業建筑工程設計管理要點探析[J].江西建材，20xx,20:257-258.

房地產論文4

　　論文關鍵詞：形象房地產房地產企業營銷形象

　　論文摘要：房地產企業營銷形象是相關公眾對房地產企業由營銷理念指導的營銷活動和營銷管理過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產企業整個營銷活動和管理過程的好壞。本研究通過調查房地產企業營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。

　　一、問題的提出

　　著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。

　　二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題

　　本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：

　　1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

　　2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

　　3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。

　　4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。

　　5、房地產產品的質量需要提高。“產品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。

　　在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。

　　三、房地產企業營銷形象的提升策略

　　1、樹立合適的市場營銷觀念

　　從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

　　2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象

　　（1）明確營銷形象的定位

　　房地產公司營銷形象的.定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。

　　（2）協調組合各種營銷手段

　　開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。

　　3、提高營銷資產價值

　　（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。

　　（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。

　　（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。

　　房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。

　　4、提高營銷人員的素質和能力

　　首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。

　　其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。

　　最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。

　　5、提升房地產企業營銷產品形象

　　對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優秀的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。

　　參考文獻：

　　[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,20xx,48(3):16.

　　[2]余凱.房地產市場營銷實務.中國建材工業出版社,20xx:11.

　　[3]Kaman,B.L.,CorporateImageExaminedinaChinese-BasedContext:aStudyofYongEducatedPublicinHongKong.PublicRelationsResearchview,20xx:16(2)-27.

　　[4]胡挺.住宅品牌文化及其營銷策略研究.城市開發,20xx(12):36－37.

房地產論文5

　　摘要：房地產行業已經從暴利時代進入薄利時代，從粗放式管理進入科學管理時代，從企業良莠不齊進入大魚吃小魚時代，這已經成為目前地產行業的新常態;市場競爭越來越激烈、房企集中度越來越高及開發成本越來越高的情況下，如何降低開發成本就顯得尤為重要，而建安成本又是其中的重頭戲，在新常態下如何有效管控建安成本成為各地產成本口人員面臨的挑戰。更多建筑科學論文相關范文盡在職稱論文發表網。

　　關鍵詞：房地產業論文

　　1建安成本管控意義

　　建安成本有效管控是指對房地產企業在項目開發過程中的建安成本形成過程進行有效的管理及控制，提高成本的投入產出比，使較低的成本形成較大的經濟效益或社會效益，而不是簡單理解為只是一味的降低成本，而是該增加成本的地方就應增加成本，該降低成本的地方就應盡量降低，避免無效成本的發生。

　　2房企建安成本管控現狀

　　2.1成本管控體系還不完善

　　目前，除大型房企有比較完善的建安成本管控體系外，還有很多中小型房企成本管控還處在粗放式管理或正在構建管控體系過程中，整個成本管控體系還不科學、不完善，各個環節銜接不上或者不順暢，效率比較低下，人均效能不高。

　　2.2計劃性不強

　　在成本管控過程中缺乏計劃或者計劃執行力不強，計劃只流于形式而未落地;事前無可行的計劃，事中如何管控無相關措施，事后無后評估;未根據目標倒排計劃以確保任務的完成，成本管控往往變成被動控制而不是積極主動介入管控，在項目建設過程中對成本心里無底，最終導致成本失控。

　　2.3成本數據沉淀不夠

　　對于房地產開發來說對各種數據的積累、沉淀及對比分析是很重要的，往往在成本管控過程中對相關數據未及時歸集，在項目建成后未對本項目整個建安成本數據做全面的梳理并積累下來;或者，對成本數據收集的不夠細，導致后續項目對其積累的數據參考價值低，導致在決策時不是憑歷史數據判斷而是僅憑個人經驗決策，增加了決策的風險。

　　3成本管控思路與對策

　　建安成本管控過程是個系統過程，要建立完善的管控體系才能把成本有效管控好，才能不至于成本失控;在具體管控過程中應抓住關鍵環節進行有效的管控，牽牛要牽著牛鼻子，對圖紙設計環節、目標成本確定環節、合同價確定環節、變更簽證環節、動態成本監控環節及項目成本后評估環節應重點管控，具體的管控思路做如下簡要的解析。

　　3.1進行限額設計

　　房企建安成本控制往往認為從施工階段開始管控，這種管控很大程度上屬于被動管控，屬于事中管控。設計階段才是真正最有效的成本控制環節，是房地產項目成本控制的關鍵環節，對整個房地產項目成本管理具有至關重要的影響，成本影響程度高達85~90%，因此，成本管控一定要前移至設計階段前端控制。設計院往往設計的圖紙會比較保守，因此，一方面，在主體設計階段成本人員要跟進，從成本角度對方案圖及施工圖提出優化建議，并且根據項目業態、項目定位及建造標準，對重要指標進行限額設計，比如鋼筋及砼的含量指標、墻地比、窗地比等;另一方面，在專項工程設計中方案的選擇及總成本指標的控制尤為關鍵，比如樁基及基坑支護方案的`選擇不能單單為了節約經濟成本而選擇冒險方案，因樁基及基坑支護受地質條件等不可預見因素影響較大，在方案選擇時應相對保守安全一點的方案，不然有可能導致無法施工或出現意外情況需要改變原來圖紙方案的問題，不但會導致施工方索賠損失、價格重新確定等被動情況，而且對工期影響較大，導致無效成本大幅增加及機會成本的喪失;再比如，精裝修、展示區及園林景觀設計要在設計前確定成本指標并嚴格執行，因為這些專項工程成本彈性空間很大，對于成本來說就是個無底洞，所以必須加以合理的控制。

　　3.2制訂目標成本并形成體系

　　合理確定目標成本并嚴格執行很關鍵，目標成本管理是將目標成本按照規范的成本結構層層分解，把目標成本變成可執行的行動計劃，作為項目成本管控過程中的指導書，并通過執行結果與目標成本對比，發現偏差，分析原因，制定有效的改進措施，不至于項目成本失控。目標成本應根據不同階段分別編制目標成本，拍地時應根據項目定位進行項目成本估算，以便了解項目開發成本作為拍地時參考;在項目啟動階段應根據設計方案及技術經濟指標等編制啟動版目標成本;在施工圖階段根據施工圖紙及建造標準等資料制訂基準版目標成本作為項目實際建設過程中的成本管控控制目標，各個強控科目標成本無特殊情況均應控制在本目標成本范圍之內;在項目竣工備案時應制訂預結版目標成本，歸集項目建安成本并與基準版目標成本對比分析，并編制建安成本后評估報告，總結成本管控得失并指導后期項目管控的改進方向。

　　3.3加強管控合同價的確定過程

　　招標環節對于合同價的確定尤為關鍵，因此應對招標文件的編制、合同條款的擬訂、供應商的選擇及預結算審核等環節加強管控;招標文件及合同文本均以規范的格式形成統一的格式條文，并在項目管控過程中發現的問題不斷給予補充完善;加強供應商庫的管理，不斷增加新的供應商入庫以便形成有效的競爭;規范及監督開標、清標、定標等環節操作流程;加強預結算審核的質量。

　　3.4加強變更簽證的管理

　　項目建設過程中建安成本的管控重點在變更及簽證，所有變更均應先審批后實施作為強控行為，變更在審批過程中必須預估該變更涉及的成本及不同方案的成本對比以便作出科學合理的決策;在變更審批通過并實施完成后及時辦理簽證，并同時調整動態成本且隨時監控成本變化是否異常。

　　3.5制訂動態成本監控體系

　　動態成本監控體系是監控建設過程中建安成本變化的有效手段，建安總成本能否控制在基準版目標成本范圍之內的關鍵;每個合同設計變更金額、簽證金額、在途成本等應及時更新并在每月月底進行動態成本回顧，對每月動態成本的變化進行說明以便隨時跟蹤了解即時成本。

　　3.6編制項目成本后評估報告

　　在項目竣工備案時編制預結版目標成本，歸集各成本科目最終成本，并編制建安項目成本后評估報告，檢查投資預期效果和預期成本，總結過程管理的經驗，積累建安成本基礎數據，分析存在的問題，總結管控過程中的得失，提出建議并應用到新的項目中，為后期項目的開展提供幫助。

　　4總結

　　房地產建安成本的管控是個系統工程，需要很強的計劃性、目標性及執行力;要管控好建安成本需樹立全員成本意識，加強各部門之間事前溝通，盡量避免無效成本的發生;及時引進先進的管理理念及創新管理方式，才能在激烈的市場競爭中保持優勢。

房地產論文6

　　《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀合同等一并被單列出來，成為一個獨立的合同類型，“居間人”的概念因而也成為了一個新的亮點。縱觀現今社會上各種居間關系，如房地產中介、期貨、保險、婚姻、業務等等，其居間種類多而且各有特色和要求，但現行《合同法》中規定的居間條款僅僅為四條，規定得過于籠統和簡單，遠遠未能跟上我國現階段居間活動的發展。因此國家立法部門確有必要重新審視上述復雜而眾多的居間市場，制訂……

　　一、房地產居間合同的定義及相關問題

　　(一)房地產居間合同的定義

　　根據《合同法》第424條規定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。”相應地亦可將房地產居間合同定義為：“房地產居間合同是房地產居間人為委托人在房地產轉讓、抵押、租賃等活動中提供訂立合同的信息、咨詢或提供代理或策劃的服務，委托人支付報酬的合同，又稱為“房地產中介服務合同”。廣義上說，房地產中介服務包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動;狹義上說，房地產中介服務多指房地產經紀，即房地產咨詢、提供房地產信息及代理房屋買賣、租賃這三類活動。本文所述之房地產居間合同正是以狹義說為主進行論述的。

　　(二)相關問題

　　1、居間合同的分類

　　根據《合同法》424條規定的居間合同定義，居間行為是分為報告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創造機會;所謂媒介居間，是指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。實踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報告與媒介居間兩者相結合的形式，可統稱為媒介居間。報告是媒介的必要前提，媒介是報告的承接結果。

　　《合同法》僅是以定義的方式列明兩種形式，并未能明文指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說報告居間屬代理性質的行為，居間人應嚴格受委托人的委托內容約束，并應極盡忠誠義務為委托人尋求機會訂立合同。在合同達成時，居間人應當只能向委托人要求支付報酬;而媒介居間從嚴格意義上來說并非屬代理性質的行為，居間人僅扮演“中間人”角色，獨立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時，居間人可依照《合同法》第426條規定向合同當事人要求支付報酬。居間人的法律地位有相應的變化，令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權利義務。在房地產中介領域，媒介居間形式占了絕大多數，牽線撮合并完成交易手續最為普遍，房地產經紀人可向買賣雙方收取報酬。

　　2、居間合同形式引發的居間人與合同當事人權利義務明確化問題

　　根據上述房地產居間合同的定義，房地產居間合同的主體包括居間人及委托人，似乎只有兩方。但事實上，所謂居間，肯定也就是在兩者之間，而且《合同法》第426條規定：“因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。”由此可見，房地產居間合同的主體應有三方，或者說委托人起碼有兩人以上。而在現實的操作之中，比如房地產二手買賣合同，通常都是由賣方先與中介公司簽訂放盤合同，然后再由中介公司與買方簽訂購房合同，兩份合同是分開的，每份合同的委托方只有一位，即買方或者賣方。另有一種是買賣雙方與中介公司共同簽訂的合同，即將居間與買賣關系融為一體。設想《合同法》如能區分居間人及委托人的雙方合同以及居間人、委托人、第三人的三方合同的法律適用情況，將會使中介的糾紛處理情況得到有效改善。

　　以房地產居間合同為例，中介公司與買方簽訂的購房合同實際上應為居間合同，真正的出售人是業主而非居間人。但許多時候買方卻一昧地認為自己的所有權利義務指向對象必定是居間人，而非業主，無論在交易中出現任何問題，均向居間人追訴。另一方面業主也是如此認為，也向居間人追訴。這是一種嚴重混淆法律關系的做法，但卻非常普遍，導致了許多糾紛，令房地產中介公司無所適從。筆者并不贊成中介公司與買方簽訂購房合同的做法，中介公司應當與買賣雙方分別簽訂居間權利義務明確的居間合同，而不是買賣合同，然后再由買賣雙方簽訂買賣合同。如此操作方能將中介公司的經營風險減至最低，并扭轉買賣雙方的錯誤認識，從而正確認識居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同，它令三方的關系變得公開化、透明化、完整化，能夠最大限度地避免出現買賣雙方信息不對稱的情況，同時也可以令中介公司“吃差價”的行為無所遁形。更重要的是，向買賣雙方明確“居間服務”獨立的意義。由此，《合同法》應當對居間人促成合同成立后，合同當事人之間互負權利義務的意旨、居間人的責任范圍等一一作相應規定，而不是簡單而籠統地一筆帶過。

　　3、單邊委托關系與雙方委托關系的適用

　　從合同法定義上看，居間合同所調整是單邊委托關系，而單邊委托關系的適用與實踐中的委托關系并不一致。可在立法時考慮設立與香港類似的雙向選擇的委托關系。下面以香港為例作相應比較。

　　由于香港的房地產業已發展得相當成熟，中介市場也非常活躍，人們常說：現在的香港房地產市場就是明天國內房地產市場的前景，香港作為典范可謂實至名歸。筆者從香港地產代理局的官方的網站上查詢了解到，香港的地產經紀人有不同于國內房地產經紀人的重要區別，香港的地產代理分為單邊代理、雙邊代理、有可能代表雙方的代理這三種類型。單邊代理指，經紀人只能憑一方委托人的指示行事，而無權向合同對方當事人收取報酬;而雙邊代理，則指代理既為賣方亦為物業的買方行事，但“代理須在切實可行的范圍內，盡快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數額或費率”;第三種，有可能代表雙方的代理指代理人只為賣方辦事，但其后亦可能為物業的買方辦事，則“代理須在建立雙邊代理關系后，在切實可行的范圍內，盡快以書面形式向買方披露該代理關系以及代理將向買方收取的傭金數額或費率”①。雙邊代理和有可能代表雙方代理關系均屬雙向收取居間報酬的形式。

　　從上述內容可以看出，雙邊代理在國內也應是可行的，且我國的法律法規并未禁止經紀人不能同時代理買賣雙方。事實上，在國內的房地產市場上，每一間房地產經紀公司及每一個經紀人都在同時代表買賣雙方進行交易，并向雙方收取一定的傭金，買賣雙方均知悉并無異議，個中的運作過程也并無不妥之處。在廣大民眾的意識中，業主作為委托人將物業交予經紀人代為出售，而另一方面，買方則委托經紀人代為物色合適的物業，這已成為一種商業慣例，雙方均認可經紀人的勞動價值并愿意向經紀人支付報酬。這是雙邊委托關系的'突出體現。筆者認為，居間合同不應局限于單邊委托，而應學習借鑒香港靈活多樣的做法，它所提供的三種形式賦予買賣雙方更多的選擇權，同時其嚴格執行披露制度也更加令買賣雙方感到信任，增添對經紀人的信心。這對規范房地產經紀市場及維護交易的穩定性都很有益處。

　　二、我國現行房地產居間合同的現狀

　　(一)現狀

　　我國現行房地產居間合同是伴隨著中介市場發展而發展的，與國外一些發達國家的房地產市場相比，還屬于早期的摸索階段。房

　　地產經紀人的居間活動可以比較好地促進房地產交易的達成，加快房地產的流通速度，有利于房地產資源的分配和利用。同時，巨大的利潤空間，使得大量的經營者進入這一領域，由此也引起了眾多的糾紛。一些房地產經紀人機構及工作人員為追求短期利潤，不惜拋開道德誠信，故意欺詐做出一些違法行為。而對于房地產中介服務行業，我國目前僅有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《經紀人管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《關于房地產中介服務收費的通知》等法律法規及規章，在此基礎上各地的工商、房管等部門也相繼出臺了一些“通知”、“辦法”、“條例”之類的地方性法規。但這些法規的廣度、深度以及對違規行為的震懾力度，尚不能滿足中介市場發展的需要，不能有效地規范和發展市場行為，還需進一步加以完善。

　　(二) 漏洞——無統一規范的格式合同不利于規范市場運作

　　上述關于房地產中介服務的各類法規中無一明確提及房地產居間合同形式和向社會提供一些規范的合同格式。這對市場規范操作產生很大弊端。

　　現實生活中，基于人們需求的多樣性，房地產居間合同一般沒有固定的格式，委托人與居間人之間達成的也經常是口頭合同。至于口頭合同，要想令其成為一個能夠有效履行的合同具有相當大的難度，畢竟并不是每一個人都是講究信用的，且我國尚未像某些外國一樣設立個人信用檔案，人們履行合同的信用度可想而知。

　　以書面合同而言，現在市場上運行的各種各樣文本的房地產居間合同，大部分為居間人所提供的格式合同或買/賣一方提供的格式合同，而這些內容各異的合同僅有一個共通點就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平體現買賣各方的利益平衡。以廣州市為例，關于房地產二手買賣的格式合同僅有一個，就是由廣州市房管局于九十年代初印制的僅有七、八條內容的合同，其中對買賣雙方的權利義務規定的非常簡單，根本不能適應如今的市場需要。單憑付款方式一欄就可體現出其狹隘性和落后性，現在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款兩種，還可以有銀行按揭付款、抵押權終止后一次性付款、轉按付款等等。在沒有任何房地產居間合同規范文本的情況下，國內房地產市場上的合同運作顯得非常混亂。于是，一些信譽度較高的大型中介公司紛紛聯合起來制定格式合同，但這些合同的出發點也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平實質內容卻暗有文章，以達到中介公司利潤最大化的目的。

　　國內房地產居間合同與香港相比較而言，香港地產代理監管局作為地產管理部門負責向地產交易者及地產代理人提供多種格式的文本，并且由相關法例強制規定適用該十二種標準文件，如《出售香港住宅物業用的地產代理協議》《購買香港住宅物業用的地產代理協議》、《出租香港住宅物業用的地產代理協議》、《承租香港住宅物業用的地產代理協議》《物業資料表格》、《出租資料表格》等。這種由行政機關對行業進行基本管理的做法對國內房地產行政管理部門有著重要借鑒意義。

　　立法規定使用格式合同及由相關政府主管部門擬訂規范的合同文本是很有必要的，各地方房地產主管部門應當在公平、平等的基礎上盡快制訂出相關的合同文本供房地產市場主體使用，以創造國內房地產市場有序良性競爭、公平公開、誠實信用的市場環境。

　　三、房地產居間合同立法的改革與完善

　　(一)明確規定房地產居間合同是居間合同中一種，并要與行紀合同嚴格區分

　　《合同法》所述的居間合同是個大外延的概念，調整各種形式的居間關系，但房地產中介合同是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人在交易中完全獨立于房地產買賣雙方的民事主體，其可以參加雙方當事人對合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當事人之間起媒介作用的中間人。這是與行紀合同有著重要區別，行紀人是接受委托，為委托人利益而以自己的名義參加合同訂立，直接享有合同權利義務的人，其與委托合同最相類似。

　　市場上，一些不良中介常常利用行紀名義賺取合同差價，主要手段是二手房的業主開始找中介賣房，雙方并未簽署任何合同，中介更沒有“買下”房屋，只是做一般的代理工作。但當中介找到合適的買家，談妥價錢后，房地產中介即與賣方簽訂一份行紀合同，約定的內容是賣方以一定的價格將房屋賣給了中介，若中介以高于此價的價格賣出房屋，則差價歸中介所有。但實際上，中介根本沒有支付房款買下房屋。結果，本應由業主獲取的房款，被中介名正言順地吃掉了。而買方也相應地受到了經濟損失。在這種情況下，房地產行政主管部門的監管就有了“為難之處”，因為法律并不禁止房地產經紀簽訂行紀合同。但現實中，吃了這種“啞巴虧”的人實在太多，有關管理部門只能夠在態度上表示“不支持此種中介行為”、“不鼓勵簽署行紀合同”，卻不能有法定的措施去糾正這種市場行為。

　　鑒于中介市場的確存在一些不良現象，有損于買賣雙方的合法權益，建議立法機關考慮從制定法律法規方面加大對違法從事中介行業、損害他人利益行為的懲罰力度，禁止以行紀形式簽訂房地產居間合同損害買賣雙方利益。同時以國家現有的房地產中介服務收費標準相對照，對超出標準的收費進行處罰。

　　(二)居間人與委托人誠信義務的對等性決定了必須完善告知制度及信息披露制度

　　1、規定委托人的誠信義務確有必要

　　《合同法》第425條規定：居間人應當就訂立合同的重要事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報酬并應當承擔損害賠償責任。這與《合同法》第42條規定的締約過失責任的立法宗旨是相對應的。唯一不同的是，第425條規定的義務主體是獨立于買賣合同當事人以外的居間人，而締約過失責任強調的主體則是在訂立合同時有不符誠信行為的合同當事人。

　　在房地產居間過程中，如實報告的前提必須是居間人對與訂立合同有關事項的徹底了解和知悉。實踐中，房產經紀人只能憑業主對其房屋的情況細述，并到有關房管部門進行查詢得到一些產權資料，得知該房屋的產權是否合法、清晰，有無被抵押或被查封的情況等。還可能是對房屋進行實際察看，看是否有漏水、墻體爆裂、環境噪音等。如果業主存在故意隱瞞，經紀人的如實告知義務就無法完整實現。近日接觸一個案例，買家在收樓后的第一天晚上就發現，原來每到晚上屋內的下水管就會發出巨響，嚴重影響生活，但樓款已給付。買方便認定這一切都是經紀的過錯造成的，是經紀賣了這樣一間房子給他，于是向經紀要求索賠。類似的糾紛越來越多。其實，經紀也并不知情，純粹是業主隱瞞真實情況而致。但民眾意識里，第一時間想到的責任方必定是經紀，皆因多數買方會認為自己已付出一筆不小的中介費用，到頭來卻換來如此一間房子，便斷定經紀肯定是隱瞞了真實的情況。這樣的判斷對經紀人是非常不公平的，是有失事實真相的。

　　筆者認為，如當時制訂《合同法》時能充分考慮到居間人與委托人的平等性，同時規定委托人也負有相應的如實告知義務，今天發生的糾紛就不會那么糾纏不清，買方也會清晰地看到這種法律關系的構成，不致于纏訟。從另一角度來說，居間人也應意識到這個問題的重要性，應該及時采取措施保障自身的合法權益，在業主委托代為出售物業時，應將房屋的具體情況包括每一個細節以書面形式寫入居間合同。在日后就此發生糾紛時能有足

　　夠的證據以對照自己是否已極盡如實告知買方有關事項的義務，從而減少不必要的糾紛。

　　2、完善告知制度

　　我國目前沒有專門針對房地產交易中進行告知的法律規定，對在房地產交易中買賣方應盡的告知義務沒有詳細規定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地產交易中的問題出現。但這并非一件易事，比如告知時間的確定是非常難以確定的問題。時間定得過晚，它會大大影響買方的判斷和決策，增加買方放棄的機會，不利于交易的穩定性。完善的告知制度不僅應該規定經紀人、買賣雙方的告知義務，還應該規定告知的時間、方式、一些限制條件、免責范圍和條件等內容。

　　3、建立并嚴格執行信息披露制度

　　房地產中介行業是信息服務行業，信息的披露是否準確、完整、無欺詐意圖決定了經紀人的社會信譽度，甚至可以說是其生存條件之一。在香港，地產代理人在雙邊代理或有可能雙邊代理時，必須向對方當事人披露傭金的相關信息，資訊對稱的情況下就減少了代理人違規操作的現象。在交易過程中，相對而言，買方是弱勢群體，對其合法權益應多加以保護。不妨看看美國法律是怎樣規定房地產交易中的信息披露制度的。美國法律規定交易房屋所在社區3年內有性犯罪的、近期內社區死人的(特別是槍擊致死的)、鄰里有干擾情況的(如噪音及不良習慣)，諸如此類的信息在出售房屋時業主必須向買方披露，否則房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者應負責任。這一制度使得并不熟知房地產法律的房屋所有者不敢自己到市場上出售自己的房屋，而是委托給房地產專業人士--房地產經紀人。②可見，明文規定具體的、可操作性強的信息披露制度在房地產中介活動中是很有必要的。

　　(三)立法保護居間人的合法權益

　　在我國，除了應作些明確的規定保護買賣方的合法權益外，經紀人的合法權益也是不容忽視的。《合同法》第426條規定了居間人合法取得報酬的權利，第427條規定了居間人在未促進合同成立時，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

　　事實上，常見的一種情形是，買賣雙方在利益驅動下，往往在經紀人介紹買賣雙方相識或在達成買賣協議后，就可能會“飛”掉經紀人，即買賣雙方自行聯系買賣事宜，并找借口推掉經紀人的代理服務，并不愿支付中介費用。這的確是經紀人的莫大悲哀，其所付出的辛勤勞動往往就這樣付諸東流了。對于善意的經紀人來說，這是非常不公平的，但法律并沒有規定買賣雙方規避中介費用的法律責任。

　　《城市房地產中介服務管理規定》第26條規定：因委托人的原因，給房地產中介服務機構或人員造成經濟損失的，委托人應當承擔賠償責任。這就是我國眾多的中介服務管理規定中唯一針對委托人的義務作出規定的一條。雖說社會上是有一些不良中介損害了人們的合法權益，但立法時仍應站在民事主體地位平等的精神上而為，保障任何一種民事主體的合法權益都是應該的，居間人也不例外。

　　建議立法時應加具相關條款，如在合同成立后，委托人不得與第三人惡意串通規避支付居間費用的義務，損害居間人的居間利益，否則，應當向委托人承擔賠償損失的責任。

　　(四)居間報酬的標準應依照合同約定

　　《合同法》第426條規定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。”這是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費用的負擔問題作出的規定。

　　針對上述規定，可以看到，委托人與居間人之間對報酬一般是有約定按約定的，支付的前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現了《合同法》的平等、自愿精神。國家建設部、計委頒布的《關于房地產中介服務收費的通知》規定“房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%—2%計收;實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。買賣代理費應向委托人收取。”以廣州市內的各種大小地產中介為例，普遍都是向買賣雙方收取報酬，且按2%—3%向各方收取，加起來的收取的比例占成交價的4%—6%。從上述規定看來，這明顯是違反規章規定的行為，物價部門應當予以監管。

　　但從另一角度來看，經紀方均與買賣方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費用的金額、比例的，雙方均知悉經紀方向合同對方收取同樣的報酬且并無異議。經紀方還有一個看似合法的借口就是，買賣雙方都是委托人，委托人應當依約支付報酬，我們向兩方收取沒有違反合同法，應當予以保護。筆者親身經歷過此類案件的審理，仲裁委員會裁決認定：合同約定是當事人的真實意思表示，應當依約履行合同支付居間費用，而不必依照規章規定的標準執行。居間人得以勝訴。對此類裁決結果，筆者是認同的，作為一個有民事行為能力的人，理應對合同約定作清晰了解和認識，應受合法有效的合同約束。

　　(五)居間報酬僅以合同成立作為標準不能體現公平原則

　　根據《合同法》，居間人取得報酬的前提是合同成立。這并不能體現合同法的公平原則，較為符合實際的標準可以是：居間人在居間過程中不存在過錯并已經促成合同成立的，有權向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導致合同成立后未能完全履行的，應由合同雙方自行協商解決。

　　如今，由于市場競爭的日益激烈，房地產經紀公司必須不惜代價地取悅業主及買方。針對賣方而言，放盤委托是完全免費的;針對買方而言，按照買方要求盡可能壓低價格是重頭戲，還有必須提供一系列的后續服務，如銀行按揭貸款手續、辦理房地產交易過戶手續、辦理評估、公證、保險等手續都是免費提供的。經紀人要做的工作遠不止簽訂合同這么簡單，在一系列的后續服務中由于涉及的機構較多，難免會出現一些意外情況導致進度拖慢或有些阻滯，這時買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費用。經紀人就算促成了買賣雙方簽訂合同，中介費用一樣存在無法收取或全額收取的風險。

　　筆者在未接觸房地產中介這一行時，也無法料想到經紀人有這許多的無奈，反而象社會上一部分人一樣將中介列入“不良分子”的范圍。但接觸多了以后，不禁深深為他們的辛勤和敬業所打動。他們沒有雙休日和節假日，不分日夜地工作，每天南北東西、日曬雨淋地到處去看房，這種為事業奉獻的精神并不是每一個人都能做到的。他們應該受到應有的公平待遇，在法律上，在人們的心中，一樣應有著“平等”。

　　合同成立后居間人即有權收取報酬，在履行非媒介服務范圍內的過錯應否成為買賣方不支付居間費用的合法抗辯理由，是人們應該思考的一個問題。房地產經紀人在促成買賣后，本可以由買賣雙方自行到房管部門進行交易，換句話說，辦理交易過戶手續并不是經紀人的法定義務。相應地，若買賣方需要經紀人提供這種服務的，就應當另行支付費用，該費用應屬獨立于居間費用以外的一項有償服務費用。買賣雙方無權就提供此項有償服務過程中發生的問題而拒付居間費用，其有權針對的僅是有償服務費用而已。

　　(六)居間活動費用的認定

　　《合同法》第426條規定“居間人促成合同成立后，居間活動費用，由居間人負擔”，第427條規定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”

　　考慮到在未促成房地產買賣

　　合同成立之前，房地產經紀人有可能是做了很大量工作的，比如免費替業主發布廣告、帶領多個客戶到物業察看并進行介紹、提供選購意見、解答買賣手續的咨詢等等，有些甚至已經到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買方的一句“不考慮”“不買了”，因而否定或不認同經紀所做的工作及應當收取的適當費用，這是很不公平的。上述法律規定正是對經紀人合法權益作出的保護條款。

　　然而，該“從事居間活動支出的必要費用”的表達不夠清晰、完善。“必要費用”的認定是問題的關鍵。現實生活中，為促成合同成立，經紀人做了大量的工作，但并不是每一項都能有明確的價值體現的，比如說腦力勞動、體力勞動等，確定“已支出的必要費用”成了一個難題。在仲裁或訴訟過程中，往往由于無法對“必要費用”舉出詳細的書面證據而被駁回或只得到少量的安撫性質的費用。這與經紀人所付出的勞動相比是有很大差距的。建議能夠在立法時制訂一個階段性的收費標準，比如說經紀人帶客戶去看樓的勞務費(按每次計)，咨詢費、已進行的工作步驟計算出應收的費用。在有了法定的依據后，無論是買賣方還是經紀方都是愿意接受這個費用標準給付的，這樣就會減少了許多類似的糾紛。或者可以以居間人向雙方提供信息、進行蹉商談判、促成簽訂合同、協助辦理交易、交易完成等作為各個階段性的標志，每達到一個階段即有一個明確的指引，即使最終該交易無法完成，居間人的居間活動費用仍是有法可依的。只有這樣，才能真正平衡居間合同當事人各方的合法權益，以體現合同法的平等互利精神。

　　(七)進行行業協會立法促進房地產居間合同的發展

　　我國于1995年成立了中國房地產協會中介專業委員會，但立法上卻并沒有關于行業協會的任何規范。為了促進行業協會能依法行使管理職能，規范行業內的各種市場行為，行業協會需要立法，依法對行業進行協調和管理。美國行業協會的設立及制度值得我們國家借鑒。美國房地產經紀人協會分為全國房地產經紀人協會、州房地產經紀人協會和區域房地產經紀人協會三個層次。其主要職責：一是在政治上，各層次的房地產經紀人協會要積極與政治家特別是各議會溝通，保證法律法規的合理性，維護經紀人的正當權益;二是在業務上，制定培訓計劃，編寫培訓教材，為會員提供培訓教育，特別是與計算機、現代科技相關的課程;三是根據聯邦法、州法律等制定具體的行業技術標準以及房地產經紀人必須遵守的職業道德準則。在我國，房地產協會也有不少專家、學者參與、交流，他們的學術貢獻、專業見解、行情分析無疑是一筆財富，如何利用這筆財富，把它與立法聯系起來運用是關鍵。此外，美國行業協會還有著一個重要任務：匯總各類房地產買賣信息，利用全國聯網先進技術，對信息的安全性、穩定性進行實時監控，保障買賣雙方的合法權益，同時也避免地產中介公司的惡性競爭，而使他們能保持良好的合作關系。②雖說目前，在我國實現信息的聯網的確有著相當大的困難，但美國的這種做法確實是一個行業監管的好辦法，真正做到信息互通、交易互動，能刺激和帶動整個房地產市場的迅速發展。但問題是，國內還未有一個組織機構去完成這項工作，行業協會正是一個不錯的選擇。同樣，對市場的監管和協調也需要這樣一個角色，只有在立法上顯現行業協會的重要地位、各種職能并賦予其相當的行政處罰權的話，一定會令房地產中介這個行業騰飛。

　　注釋：

　　①《出售香港住宅物業用的地產代理協議》第2條.www.eaa.org.hk

　　② 陸克華、倪吉信編著：《美國房地產經紀人管理考察報告》，20xx年12期《中國房地產估價師》月刊

房地產論文7

　　在經濟運行的過程中，由于市場消費的需求而需要生產出大量的產品，那么生產量的提高就需要資金的投入，擴展到了投資的擴張，那么產品增加了，市場的銷路好了產品所產生的效益就高了，這就擴張到了收入環節，收入的增加必將導致支出的增加，有擴張到了支出環節，這期間可能又會擴展到擴大再生產的環節，購進新的設備擴展生產規模等。所以說在整個經濟發展的全過程，各個環節都是環環相扣的，每一個環節的發展變動都會引起其他環節的變動，通過因果鏈的運行不斷的累積，是對自身的擴張。

　　當因果鏈在運行中，通過不斷的自我累積而形成的一系列的擴張行為的過程中，會受到一定因素的阻礙。因為當這些因素發展到一定程度的時候，就會發展到一個瓶頸期，最終阻礙到這種擴張行為的繼續。其中阻礙擴張發展的因素有來自外界的也有來自擴張行為本身的，當運行到一定程度的時候，就會自然的產生一種阻力，使得這種擴張不得不停止而發生了轉折。那么對擴張行為產生阻礙的因素主要表現為以下幾個方面：

　　1核心因果鏈自身結構的變化

　　在經濟發展的過程中，各個環節的發展擴張共同組成了因果鏈，各個環節之間都是相互影響相互制約的，每個環節的發展都會其他環節產生不同程度的影響，所以這是一個有序的合理的連接過程。在因果鏈發展的過程中，發生在各個環節上的作用力應該是按照一定的比例來均勻分配的，每一個環節都有其自身的承受能力，當這種承受力超出了自身的承載范圍的時候，就會發生逆反現象。所以說在因果鏈發展的過程中，如果作用在一個環節上的比例超出范圍的時候，就會使這種比例嚴重失調，打破了因果鏈中的平衡協調的關系，從而使整個的因果鏈也就無從繼續發展擴張，這就是來自因果鏈自身結構的阻礙因素。

　　2因果鏈的擴張運行中.會產生惡性循環

　　在國民經濟周期波動的初期和中期，資源供給狀況以及生產結構各狀況都有序地發展，然而在波動的后期，隨著資源供給的持續惡化，生產結構也逐步失調，在很大程度上增加了各部門對資源的競爭，同時也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個環節在波動后期惡性競爭現象出現。以上的分析不難看出，因果鏈的.運行可以形成經濟周期內在和基本的核心波動，最終導致擴張和收縮的重復交替進行。每一次經濟周期波動又有其各自的特點，通過需求、生產、投入以及支出這叫個環節影響因果鏈的基本波動。

　　在總結房地產經濟與國民經濟波動時，可以看出政策的傾向對經濟波動的重大影響。政府的各項政策對房地產經濟增長和波動都產生著加強、阻礙的作用。因此，政府的各項政策都帶有抑制波動和加強波動兩個方面的作用。下面是本人總結的政策影響以及具體實施：

　　1政策波動的影響

　　在國家發展的過程中，國家政策會做出相應的調整，那么在政策調整的過程中，具有不規則調整的特性，而經濟發展是具有一定的規則性的，所以國民經濟和房地產經濟的波動容易受到政策變化的影響。

　　2我國行政干預突出特點為目標一致性和多級性

　　目標一致睫是指中央政府的具體政策下達到各級政府部門后，各級政府部門行動積極活躍，由于縱向調節的特殊性質在于，下級始終要服從于上級。但在經濟增長和經濟結構的管理、市場的管理和物價的調整等基本問題上，各級政府的行為幾乎是同步的，我國自九十年代后期開始。國民經濟逐漸走上穩步、發展的道路.房地產經濟迅速發展，光是1992年一年房地產企業猛增三倍以上.這種現象的產生很重要的原因是由于縱向行政干預的結果。中央政府不但對全國國民經濟進行整體的協調.同時還將直接干預下屬的國有大中型企業，干預從投資、生產到分配等任何一個環節，而其中更有來自按行業、部門分級的干預。總結起來為：中央政府的政策(指令)一各級行政機關的執行一各企業，這些疊加起來的干預最終在企業的微觀經濟活動中體現出來。其后果是企業創造出來的經濟實績總是偏離集中計劃的意愿值。

房地產論文8

　　【摘要】在我國經濟體制改革進程不斷深入的現階段，房地產行業隨之實現了極大程度的發展，且房地產項目的投資與開發也已經成為經濟社會發展過程中的重要內容，特別是在房地產市場日趨復雜的背景之下，對于房地產投資項目的經濟評價工作也提出了越來越高的要求，針對其過程中存在的問題采取有效對策，是促進房地產行業健康發展的基礎保障。

　　【關鍵詞】房地產；投資項目；經濟評價；問題

　　一、前言

　　房地產作為國家的剛需消費項目，在近幾年中已經實現迅猛的發展，隨著房地產市場復雜性的日益增大，使得房地產投資項目的經濟評價工作面臨著一定的挑戰；與其他產品相比較而言，房地產項目在投資開發上具有其自身鮮明的特點，又進一步加大了項目經濟評價工作的難度。基于此，本文首先對房地產投資項目經濟評價中存在的問題進行了簡要分析，之后總結了在經濟評價中應注意的問題，旨在促進房地產行業的健康發展。

　　二、房地產投資項目經濟評價中存在的問題

　　房地產投資項目經濟評價工作中存在的問題集中體現在以下幾方面：

　　1.對經濟評價工作缺乏正確的認識

　　對房地產投資項目開展必要的經濟評價是做出正確決策的重要依據，且經濟評價工作在房地產市場開放之初就被引入，然而，無論是地方政府、開放商，還是業內人士，都忽略了經濟評價工作的重要性。

　　2.經濟評價內容不合理，方法不科學

　　經濟評價工作的開展需要緊緊圍繞房地產投資項目，其目的在于服務開放商，然而，為了牟取利益，在評價內容上往往會進行隨意更改，對各個方面并沒有進行深入的調查研究，且評價方法的采取也較為單一，使得評價結果的科學性無法得到保證。

　　3.經濟評價尚未建立有效機制

　　一方面，經濟評價工作中的主觀色彩較為強烈，將失敗原因歸結于不可控的外界因素，進而導致決策失誤；另一方面，缺乏有效的市場分析，忽略市場調研數據的作用；另外，對于項目中存在的不確定性因素也沒有予以重視，使得投資風險加大。

　　4.經濟評價工作人員素質較低

　　從我國房地產行業的實際發展情況來看，其工作人員較多，但是專門從事經濟評價工作的專業人員較少，且負責經濟評價的工作人員的綜合素質較低，在開展經濟評價工作時的主觀性較強，同樣影響了評價結果。

　　三、房地產投資項目經濟評價中應注意的問題

　　1.建立完善的經濟評價體系

　　房地產投資項目經濟評價工作的高效開展應依托于完善的經濟評價體系，這對于提高經濟評價的合理性、科學性和可行性具有十分重要的意義。首先，要對經濟評價的內容予以明確，對經濟評價的指標予以規范和細化，包括盈利能力、資產情況、收支水平等；其次，要對經濟評價的形式予以完善，實現經濟評價和經濟評估二者之間的有機結合，充分考慮專家的意見，從而增強決策的科學性；再次，對經濟評價軟件予以合理的選用，站在整體的角度上開展經濟評價工作。

　　2.重視對關鍵要素的影響分析

　　房地產投資項目經濟評價工作的開展還應該對關鍵要素予以高度的重視，明確關鍵要素有哪些，并對關鍵因素和不確定因素的變化情況予以實時的關注，從根本上對房地產投資項目的風險程度予以把握。例如，在對整體財務分析評估體系予以建立時應立足于整體盈利預測、總體資本投入和資本資產配置情況以及自主資金投資回報率這三個方面。同時，圍繞項目投入和產出類關鍵要素對整體盈利的影響進行彈性分析。另外，還要分析項目潛在的期權價值等。

　　3.充分發揮市場調查的作用

　　房地產投資項目經濟評價工作應注意的問題還體現在充分發揮市場調查作用的層面之上。科學的分析和系統的論證是經濟評價中的'基本環節，為了保證決策的正確，在分析之前需要開展大量的實踐調查，對市場情況予以較好的把握，如項目的社會環境、交通環境、人文環境、商業環境和發展前景等，對獲取到的數據資料進行細致的分析和處理，在此基礎之上對投資項目進行經濟評價，從源頭降低投資風險。

　　4.加大經濟評價人才隊伍培養

　　加大人才隊伍的培養是提升房地產投資項目經濟評價水平的另一有效對策。其一，應使得經濟評價工作人員正確的認識到經濟評價的重要性，及其所占據的地位；其二，對經濟評價工作人員開展必要培訓，使之掌握科學的評價方法，提高其使用經濟評價軟件的能力，制定切實可行的方案；其三，要進一步完善人才引入機制，如激勵機制和福利待遇等，從而提高其工作積極性。

　　四、結束語

　　綜上所述，房地產投資項目的經濟評價一方面與經濟效益的獲取具有直接的聯系，是決策敲定的重要依據；另一方面，經濟評價是政府部門對房地產項目開展審批的重要參考，是金融機構審批貸款的條件之一，經濟評價的結果甚至會影響到社會經濟的發展。因此，應該進一步明確房地產投資項目開發經營的特點，對其經濟評價工作中存在的實際問題予以透徹的分析，在此基礎之上對應注意的問題予以全面的把握，從根本上推動房地產業的可持續發展。

　　參考文獻：

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　　[2]吳雪峰. 我國房地產項目經濟評價存在的問題與對策分析[J].商，20xx，（15）：238+235.

房地產論文9

　　一、國際宏觀調控狀況總覽

　　在世界兩大陣營之中，宏觀調控問題的解決可謂是“殊途同歸”。首先，在資本主義世界，二十世紀三十年代的世界經濟危機之后，凱恩斯主義應運而生，資本主義國家進入了政府與市場有機結合的現代化市場經濟時期。美國羅斯福“新政”的歷史性勝利，使“國家干預經濟”在美國、進而在整個資本主義世界被當作一項基本國策確定下來。二十世紀六七十年代的，以“滯漲”為特征的新一輪經濟危機的爆發之后，取而代之的“混合經濟”理論開始獨占鰲頭，八十年代初，經濟法體系的重心開始發生轉移，逐漸實現了自以反壟斷法為代表的“市場規制法”向“宏觀調控法”的轉變。直至二十世紀九十年代，才出現了“現代主流經濟學新綜合”的趨向。反觀發展歷程，從“政治國”、“經濟國”進而到“法治國”，從消極片面的“夜警國家”到全面干預的“國家之手”，從“彌補市場缺陷”的國家干預經濟到“塑造國家的未來”的現代宏觀調控，法律，尤其是經濟法在規制國家行為過程中扮演著愈發重要的角色。現代法治國家，宏觀調控法已經或者正在成為各國經濟法的核心內容。從體系架構上講，各國現行宏觀調控法律體系主要包括三種類型：第一，現代意義上的計劃法；第二，政治意義上的經濟決策法；第三，各種作為調節手段的法律，可以細分為財稅、金融、土地、外匯管理、信貸等方面。在制定法律、構建體系的過程中，不同國家之間有所相通，但也各有不同。德國市場經濟采取的是社會市場模式，形成了以金融決策及其立法為主導的宏觀調控法律體系；日本市場經濟采取的是政府主導型模式，形成了以計劃法、產業決策法為核心的宏觀調控法律體系；英國與美國市場經濟采取的是消費者導向型模式，形成了以財政與貨幣決策為主導的宏觀調控法律體系。

　　二、美國模式的經濟法評析

　　在經濟發展的任何一個階段，政府都會或多或少地干預市場的運作，差別在于這種干預的力度與方式不同。羅斯福新政之后，美國政府將傳統意義上的宏觀調控方式賦予了明確的法律效力，將財稅、金融、外匯等法律化、制度化，進而打破了先期“放羊式”的消極管理模式，相繼頒布了一系列宏觀調控法律法規，二戰后進一步完善，形成了一套日趨完備的宏觀調控法律體系，“宏觀調控立法”逐漸成為經濟法律體系中最為重要、起主導作用的組成部分。在房地產領域，美國政府同樣采取了許多積極的調控措施，集中表現在：

　　1、美國房地產宏觀調控立法美國沒有中國意義上的宏觀調控概念，嚴格的說，應該從美國憲法規定的國會調控權來理解有關宏觀調控的理論與實踐。在美國，房地產宏觀調控職能的生成依據是聯邦憲法第一條第八款第三項的“貿易條款”。從聯邦法律來看，美國憲法有關貿易的條款經過最高法院的逐步解釋，使聯邦的經濟管理決策權已經涉及到越來越多的重要領域，房地產領域就是一個典型。在房地產財稅立法方面，美國非常重視對房地產保有的征稅，并以之作為調控房地產業運行的重要手段和地方財政收入的重要來源。從征收環節來看，大多數國家主要集中在房地產保有環節征稅，而在房地產經營環節征稅相對較少。一方面，極大地鼓勵了不動產的流動，刺激了土地的有效供給。另一方面，高額的房地產保有稅率避免了業主控制或低效率使用房地產，刺激了交易活動，這既促進了房地產市場繁榮，又推動了房地產市場各種生產要素的優化配置。在金融方面，為了保障貨幣政策的實施，實行市場經濟體制的國家傾向于制定一系列與金融決策相適應的`金融法規。191x年，美國頒布了《美國聯邦儲備法》（即中央銀行法）；20世紀30年代起，美國政府開始從金融領域著手大規模地干預房地產市場；193x年，《住宅法》的出臺以法律的形式預設了房地產業的發展趨向。在土地方面，20世紀60年代，聯邦政府與州政府共同通過環境保護立法的方式部分規定了“土地利用規劃”問題；州政府也頒布了一系列調控地方社會經濟關系的法律規范，比如加利福尼亞州有關“促進海岸開發”的法規，又如州政府通過頒布建筑、劃區、環保等法規加強其在城市規劃、環境保護方面的管理權；州政府還會通過法定的房地產稅征收權、房屋征用權強化對土地的管理。

　　2、美國房地產宏觀調控決策論文摘要：美國享有宏觀調控職權的組織、機構有：白宮辦公廳，財政部，商務部，決策發展辦公室，經濟顧問委員會以及行政管理和預算局等，在性質上屬于聯邦政府的職能部門，但是并未排除了地方政府宏觀調控的合法性。美國政府相繼建立了預先批準制度，加強了對進入房地產經紀業的限制；同時又采取一系列住房優惠決策，對購房消費者提供了更多的保護；頒布、實施各種與土地利用相關的城市規劃和管理法規，加強了政府對土地的控制；通過設立土地使用價值稅、土地填空稅收優惠、選址地價稅等房地產稅收決策，限制房地產商的投資、開發行為；通過提供政府補貼住房等優惠決策，保障低收入群體的住房利益；此外，收集、管理房地產的基礎數據也是美國聯邦政府的一項基本職責。

　　三、美國模式對中國的啟示

　　1、建立房地產宏觀調控立法體系經濟法視野下宏觀調控與法的融合，是現代國家機器職能發展到一定程度的必然要求。當社會本身的力量不足以在私法的第一次調整中維持下去，國家擔當起第二次調整的重任。無論是作為“國家戰后的療傷器”，還是“經濟危機的救急方案”，當其他一切調控手段必須通過法律手段發揮作用，法律手段被當作宏觀調控的基本手段時，建立宏觀調控立法體系成為大勢所趨。發展到一定階段的市場經濟，對宏觀調控法有一種天然的渴求，這種渴求落實在對GDP做出巨大貢獻的房地產業之上，即要求我們建立并完善一種可操作性強的房地產宏觀調控立法體系。

　　2、選擇適合的房地產宏觀調控模式房地產宏觀調控法律體系的建立與完善，因各國社會經濟模式的不同，而形成了不同的宏觀調控模式。美國受凱恩斯理論的影響，更側重于對財稅調控和貨幣調控手段的運用，調控目標上更關注于對購房消費者弱勢群體一方利益的保護；德國受社會法治國家理論的影響，更青睞于以金融調控手段和立法手段的運用，調控目標上更關注于經濟實效。而即使在同一類型的社會經濟模式之下，宏觀調控模式也各有特色，例如，日本和改革開放之前的中國，同樣是計劃法主導型，日本同時重視產業決策法在產業結構調整中所發揮的巨大作用，形成了較為完備的房地產宏觀調控法律體系，而當時的中國過分強調了經濟總體的計劃性，嚴重影響了產業經濟的良性發展，最終權力的膨脹遏制了法治的進步。

　　3、找準規律，活學活用房地產宏觀調控手段在不同宏觀調控立法模式之下，同一調控手段在不同國家不同時期的功能仍是相通的，區別在于運用手段的力度不同。例如，在多元化選擇之下，“財政決策”得到了各國的一致認可，“金融決策”次之，然后是其他投資決策、消費決策等，這是由各種決策功能的不同決定的。財政決策利于經濟結構的調整，金融決策利于經濟總量的增長，因此成為各國宏觀調控的首選。而在同一國家的不同階段，手段的運用也是靈活、易變的。例如，處于經濟趕超時期的國家更加重視計劃手段的運用，或者同時擅長運用產業決策的調控方式；處于市場經濟發展穩定期或者成熟期的國家，調控的重心轉向財政決策法，進而與金融決策法綜合運用。

　　4、淡化意識形態，回歸經濟法價值訴求首先，不同意識形態之下的法治之治，在理念是共通的。例如，對正義價值的追求，無論是美國“資本權力+國家權力”的干預模式，還是中國“勞動權力+國家權力”的干預模式，再到德國對“資本與勞動”的一視同仁，資本主義在“正義價值”層面耦合了社會主義對“公正價值”的追求。其次，經濟法追求的是社會公平，或者說是實質公平，這并不與效率優先相矛盾。在宏觀調控領域，首先強調市場主體自由競爭，由市場機制進行資源的配置，如果分配格局導致差距過大，則由政府進行宏觀調控——通過財政法和金融法來調控，實現實質上的平等。再次，對“人權保障、以人為本”理念的強化。馬克思將人定義為“一切社會關系的總和”，這意味著任何法律關系問題也都可以最終歸結為人的問題。經濟法所表達利益的全局性與總括性與個體利益的保護并不沖突，個人利益、公共利益與國家利益之家是緊密相連、一脈相承的。

　　最后，提高政府調控的“服務意識”。正是由于服務理念的缺失，才導致了政府行為的失當。服務型政府的建設并不是一個簡單的行政法課題，它與國民經濟的發展息息相關，也是經濟法所倡導的法治理念。

房地產論文10

　　摘要：房地產投資信托是房地產證券化的一種創新型投資產品。近年來，這類產品在美國、澳大利亞和新加坡等國家發展十分迅速，投資規模越來越大，回報率也不斷攀升。但相比之下我國雖有類似產品，但發展十分緩慢，研究發現稅負較重是阻礙其發展的重要原因。建議我國借鑒國外成功經驗，制定專門的稅收法律法規，分環節減少稅負，采取多種措施鼓勵投資者長期持有。

　　關鍵詞：房地產投資信托；稅負；稅收政策

　　1引言

　　房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下簡稱“REITs”）指的是借助專業的管理機構對投資于房地產的社會分散資金進行管理運用，以達到房地產證券化的一種新式投資類型。房地產投資信托的重要特點之一是稅負較輕,稅收優惠驅動是美國REITs產生、發展和創新的原動力。我國已經有許多學者對國內REITs的發展模式進行了細致地研究，研究結果均顯示我國的稅收優惠政策的空白是牽絆其發展的主要原因之一。

　　2我國REITs發展的稅收瓶頸

　　REITs的設立和運行均受到稅制的約束，所以運行起來十分困難，這也嚴重影響了REITs的推出。首先，購買房地產的公司應按交易金額征收契稅和印花稅。其次，公司在獲得利潤時需繳如下六種稅：①訂立合同時需繳納0.1%印花稅；②依法繳納房產稅；③繳納土地使用稅；④依法繳納稅金及附加；⑤出售資產時，繳納土地增值稅；⑥繳納25%企業所得稅。最后，公司持有物業階段需要繳納印花稅、稅金及附加和土地增值稅。REITs的稅收優惠政策仍處于空白狀態，不合理的稅收待遇嚴重阻礙了REITs的發展。

　　3美國REITs稅收政策及啟示

　　3.1美國REITs稅收經驗

　　REITs起源于1960年的美國，當前發展規模最大、研究成果最豐富的必屬美國。美國稅法對于REITs有著優惠的政策，即：REITs以分紅的方式分派給投資者的部分免征所得稅，投資標的資產可免繳房產稅，財產買賣雙方免繳轉讓稅。本國居民按照35%左右的稅率征收所得稅；境外投資者繳納30%預提稅，但是稅務增長法案對這部分稅收進行了很大程度地減少和免除。

　　3.2啟示

　　在對REITs進行稅收立法時，要依從“導管原則”，信托財產的盈利由所有人承擔納稅義務，受托人只需要按其傭金數額和法定稅率繳納稅款。信托財產在受益人和受托人之間轉移并不構成納稅責任，租金收入應分配給受益人，受益人承擔納稅義務，受托人僅就收取的手續費等負擔納稅義務。

　　4我國REITs稅收立法的政策建議

　　由于各國的具體經濟狀況、稅制和REITs發展狀況和階段都各不相同，針對我國經濟發展水平和經濟周期及REITs屬性的基礎上，本文建議進行以下幾點可行性改進。

　　4.1制定專門的.稅收優惠政策

　　稅收優惠政策是各國REITs發展的保障和動力，我國應該制定專門的一套稅收優惠政策，單獨設立一套完整的稅收規則。我國可以學習歐美國家經驗，在REITs這一層面上免征所得稅，同時制定專門的法律對其進行嚴格的限制，使其在國家可控的范圍內有序運行。

　　4.2避免重復征稅

　　首先，REITs設立時應對財產轉移免征增值稅，REITs運行過程中的轉讓行為所產生的所有流轉稅都應該免除。其次，在存續期間，受托人管理、運營財產，先根據稅法規定代扣代繳稅款，然后將已納稅款列入管理費用，在計算利潤時單獨核算并扣除，最終由受益人納稅。受托人作為管理機構，根據稅法有關規定，以收取的手續費為納稅基礎繳納所得稅。最后，在終止時產權歸還沒有真實納稅實質，應免征流轉稅。

　　4.3稅收優惠向投資者傾斜

　　制定一系列明確針對所得稅和資本利得稅的稅收政策，能夠在很大程度上延長投資者持有REITs的期限。在國外許多國家為了提高REITs二級市場的流動性，免征印花稅，對所得稅也視情況的不同給予一定程度的減免，我國在鼓勵投資者長期持有該產品時，可以借鑒股票分紅的征稅政策，給持有期限較長的投資者的分紅收益給予較大程度的稅收優惠，以進一步提升REITs投資期限。我國可以對外國投資者實行減稅政策，以此來吸收全球資金，促使REITs發展。

　　參考文獻：

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　　［3］史春寧.我國房地產投資信托的發展模式與政策建議［J］.新金融,20xx（12）.

　　［4］汪誠,戈岐明.房地產投資信托基金的稅收問題探究［J］.稅務研究,20xx（7）.

　　［5］王慶德,閆妍.我國房地產投資信托稅收制度的問題與建議［J］.稅務研究,20xx（8）.

　　［6］楊坤,黃權國.美國REITs的稅收待遇分析［J］.財貿研究,20xx（1).

房地產論文11

　　一、房地產網絡營銷的理論研究

　　（一）房地產網絡營銷概述

　　房地產網絡營銷是借助網絡來進行房地產銷售的一種新興的營銷方式。它通過網絡讓消費者在網頁上了解消費者所需要了解的有關房地產企業和項目相關的一些信息，并可以在線咨詢在售樓盤的一些具體情況。

　　（二）房地產網絡營銷的特點

　　房地產網絡營銷具備其獨有的特點，具體特點如下：

　　1、可以在線24小時為消費者提供服務。

　　2、隨時可以關注樓盤、房地產的相關信息，方便、快捷。

　　3、房地產網絡營銷活動的費用花費與其它營銷方式相比較小

　　4、利用多媒體的功能全面介紹房地產項目。

　　（三）房地產網絡營銷的優勢

　　1、有利于提高房地產企業房產信息傳播的效率。

　　2、可以為中小房地產企業帶來極好的發展空間。

　　3、打破傳統的營銷手段，讓消費者在房地產網絡營銷中有更大的選擇空間。

　　4、及時有效的為客戶服務。

　　5、網絡營銷拓寬了房地產企業營銷的活動空間。6。網絡營銷有助于房地產項目的營銷推廣。

　　二、房地產網絡營銷現狀及存在問題分析

　　（一）我國房地產網絡營銷現狀

　　現階段我國房地產網絡營銷的主要方式有：房地產企業網站、網絡新聞、網絡廣告、微博等。1、房地產企業網站我國房地產企業在網絡營銷上，設計和制作的風格各異，但就體現的內容來看，都展示了房地產企業的優勢，且房產信息量大，內容豐富，使消費者能方便、快捷的了解所需地產的情況。房地產企業網站的另一個優勢就是信息交換。但其交易信息建設方面，客戶留言反饋、論壇的瀏覽和反饋量方面還是有待提高的。

　　2、網絡新聞網絡新聞的特點有：點擊率高、傳播速度快、涉及面廣等。網絡新聞也是房地產網絡營銷的.重要門戶。客戶在觀看新聞的同時就能對房地產廣告的信息進行了解，現階段我國很多的房地產企業都選擇在網絡新聞進行項目的推廣，它是房地產網絡營銷很好的宣傳幫手。

　　3、網絡廣告網絡廣告也是房地產網絡營銷的主要組成部分，據艾瑞調查統計顯示，在整個網絡廣告的比重看，房地產網絡廣告占其13。4%，從20xx年的5。7%一路上升，在沿海等一線城市，房地產網絡廣告的投放量更是達到了35%以上。

　　（二）我國房地產企業網絡營銷存在問題

　　1、房地產企業網絡營銷戰略意識不足現階段房地產企業的專業站主要是公司簡介、項目介紹和聯系方式等內容。對于一些中小房地產企業的站由于知名度小，訪問也相對很少。大多數房地產企業都缺乏網站的推廣工作，很多人都不清楚網站的存在。二是網站內容要不斷的更新，緊跟社會的需求。對于像搜房網之類的房地產網站門戶，由于它的專業性，房產項目的集中性，給一些通過搜房網推廣自己房地產項目的公司帶來了一些益處，更多的人了解了同一期房地產的項目。但對推廣企業形象及品牌建設方面并無益處。

　　2、房地產企業信息化架構不完善房地產企業如果想提高企業的決策水平、經營水平、開發效率、投資準確率，就必須及時準確的對房地產企業的內部信息和外部信息進行了解和掌握。房地產企業的信息化包括產品開發的信息化和企業自身內部、外部的信息化。房地產企業更重視企業本身的信息化建設，對于房地產企業產品的信息化建設我國尚不完善，需要進一步加強。例如建設企業資源計劃的企業較少，即便有企業資源計劃建設，但是內容的深度不夠；沒有戶型設計的資料庫，對于各種產品類型的優缺點缺乏一個有效的評判標準，過度依靠設計單位的力量；對市場信息的了解方面的系統不完善，信息滯后，過度依賴新聞報道，缺乏一個系統化認知等。

　　三、房地產網絡營銷的發展趨勢

　　（一）全民營銷

　　所謂全民營銷就是指房地產企業全員參與。從現在的萬科、綠城、碧桂園看，這些房地產企業都采取了新的營銷模式——全民營銷。這種模式就不單單是只有銷售部門在賣房子，而是其它部門共同參與其中。從目前看全民營銷模式雖然不一定適用于任何一個房地產企業，但是它卻是一種發展趨勢，行業競爭的激烈性，供應商不斷增多，置業的飽和度也會越來越高，只有全員行動起來才有可能讓客戶與供應量趨于平衡。

　　（二）電商營銷

　　近幾年隨著電商業的不斷發展，房地產電商的時代已經到來，很多房地產電商在如火如荼的進行著，房地產銷售其實就是消費者在購買一種權益。以易居為代表的房地產電商已經大踏步的向前走，萬達、綠城等房地產企業也跟電商開始進行合作建立自己的電商平臺，未來房地產電商的趨勢將會更加明顯。

　　（三）體驗營銷

　　體驗經濟的時代的到來，房地產行業不再是單單賣給業主房子，賣給業主一個鋼筋混凝土，而是一種體驗。現在的樣板房、示范區，這些都是為了給客戶一個很好的體驗。如今，體現不僅僅只是現場營造，也需要終端體驗，房地產企業和銷售人員應考慮如何讓消費者更好的體驗進行房地產營銷。我國的房地產網絡營銷是一種全新的營銷模式，它還處于摸索階段，還要不斷的發展和創新。

　　參考文獻：

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　　[2]淺談互聯網思維與房地產的激烈碰撞[EB/OL]。億歐網，20xx。

　　[3]房地產開啟互聯網元年[EB/OL]。騰訊房產，20xx。

　　[4]苗樂如。互聯網影響房地產[EB/OL]。騰訊房產，20xx。

房地產論文12

　　房地產企業是現代我國經濟的中堅力量也和人們的生活息息相關。近年來隨著經濟的快速發展人們對住房的要求也越來越高，房地產的發展也越來越快，房地產公司需要大規模長周期的資金來發展，這就對房地產企業的財務管理帶來了極大的挑戰，隨著房產市場環境的不斷的完善，傳統的財務管理模式已經不能適應現代房產企業的要求。下面，讓我們看看現在房地產企業財務管理中存在的問題。

　　1. 資金預算管理方面的問題

　　對于房產開發的企業來說，預算管理方面的工作是十分重要的，它直接關乎到企業的存亡，如果在房產的過程中，資金鏈斷缺，造成工程停止，這對房產企業的損失的極大的。所以，預算對房產企業來說是非常重要的。在實際的運作當中，少量的房地產開發企業并沒有建立完善的預算指標制度，對于工作成本的預算，收益和支出沒有一個明確的認識。

　　2. 忽略了全面成本管理

　　房產企業的各個部門溝通不足，認為房產企業開發的最終目的就是賺錢，把企業的利潤最大化作為首要的目標，往往忽略了企業的成本，而付出最小的成本問題的關鍵就在于對成本的`全面的控制管理，盡量的在工作過程中，不浪費一分錢。如果企業有完善的成本管理系統，就會對企業的成本有個明確的預算，在企業的發展中，就會節省不少的成本。

　　3. 核算管理制度不健全

　　我國的房產市場在目前沒有十分健全的核算管理制度，因此地產開發企業在實際的項目過程中，并不能完全做到對收益和支出的正確核算，這就導致很多賬目取向無法查實。

房地產論文13

　　摘要：在出租業務會計核算的程序和方法方面，房地產開發企業與其他企業相比，在諸多方面都存在差異。目前我國已經出臺了一些法律規定，但是從實施的效果以及業界的反應來看，并沒有達到一種非常理想的效果。初步來看，是由于法律條文的普適性對于房地產開發企業并沒有很強的針對性。正如我們所看到的，房地產開發公司開展出租業務需要有一個較長的周期，在這個周期的前期，主要是以投入為主，在會計報表上體現出來的利潤往往是負數。但是還會出現另一種情況，在出租業務開發后期，隨著業務鏈的穩定以及投入金額比例的降低，利潤往往出現大幅增長。本文針對在房地產開發企業開展出租業務會計核算時所遇見的問題進行研究，并且確定了研究目標、范圍以及研究方法，并提出了可行性較高的建議。

　　關鍵詞：房地產；出租業務；會計核算

　　一、出租業務會計核算的現狀

　　（一）房地產開發公司實際狀況房地產開發企業出租業務主要以寫字樓的出租為主，該寫字樓是四月三十日之前的物業所出租。按照5%的比例來征收房租費和車位費，并且不予以抵扣；按照6%的比例來征收物業費。房地產開發公司將整棟大廈的物業管理交由第三方來承包；第三方物業公司會在每個月向房地產開發公司開具物業管理費發票。此外，諸如大廈的日常維修、維護工作也不能抵扣。

　　（二）出租業務收入金額及時間點會計核算當今世界是一個多元化的世界，充滿著機遇和挑戰，房地產開發企業也是看準了商機。1.企業開發的房屋和土地不僅有對外出售或者轉讓的功能，還有對外出租的功能，也就是我們所說的出租業務。房屋和土地出租經營業務收入，它的具體表現是將房屋和土地的使用權暫時轉讓，從而獲得應有的租金收益。租金收入應按照出租合同、協議規定日期收取租金后作為當期經營收入的實現。一般來說，房地產開發企業按照規定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時間，作為出租產品收入的實現時間和經營收入的確認。2.有一些房地產開發公司不以簽訂合同的時間作為收入的確認點，而是以收到租金的時間作為收入的.確認點。收到資金時，貸記“預收賬款——出租產品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方沒有按照規定的期限繳納租金，企業就有權按照合同規定收入確定的條件，符合全部條件的，就應該按照相應程序即按照拖欠租金處理，借記“應收賬款”科目，貸記“預收賬款——出租產品租金收入”科目，當收到拖欠的租金時，沖減“應收賬款”科目。不符合收入確認的規定條件，不核算出租產品租金收入。房地產開發公司在新建房屋交付使用之前，應該和承租方簽訂相關協議，此時獲得的預租資金按照“預收賬款”來處理，等到房屋最終完成建設工作，再辦理正式租約手續。

　　二、房地產開發公司出租房屋的計稅方法

　　根據《財務部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的明確規定，假設房地產開發公司是小規模納稅人，應當對其使用簡易計稅的方法；假設房地產開發公司是一般納稅人，那么，對其使用的計稅方法，要根據取得不動產的時間來決定，具體來說要按照以下方法：在20xx年4月30日之前取得的不動產，屬于“老不動產”，可以選擇使用與小規模納稅人相同的簡易計稅的方法，而在20xx年5月1日及以后取得的不動產屬于“新不動產”，應該在出租的時候采用一般計稅的方法。當通過不同的計稅方法進行會計核算時，應該按照不同的標準確認收入實現，如果某項房屋建筑物需要預售，應該按照不低于預售15%的利率來計算將要獲得的利潤。按照這種方法，會出現下列情況：會計沒有將收益進行確認，但企業需要繳納所得稅；會計已經將收益進行確認，但是企業還沒有繳納所得稅，諸如此類的時間、操作不能統一的現象。房地產老項目，也就是所說的“老不動產”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在20xx年4月30日之前開工的房地產工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動產”與“舊不動產”，在房地產開發企業的已出售房屋與出租房屋，界定標準是相同的。

　　三、出租房租金收入核算存在的問題

　　與土地出讓收入類似，通過出租房屋使得企業增加的利潤并不占多數，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個例子來說，新建商品房在沒有賣出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒有入賬。反觀，一些專門為出租而建的商品房，在租金的收入具體數額以及租金的入賬時點，通常是由開發商來操縱，而使得房地產開發企業陷入了一種被動的境地，為租金的監管帶來了很大的困難。

　　四、辦公樓出租業務與新會計準則中的投資性房地產業務

　　（一）新會計準則中的增設科目

　　將“投資性房地產”科目設為新會計準則中的增加科目，何為“投資性房地產”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個特點都具備的從而持有的房地產。包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物、（二）投資性房地產的范圍1.已經通過租賃的方式轉讓了的土地使用權，以及已經出租了的建筑物。其中，通過租賃的方式轉讓了的土地使用權指的是企業以轉讓的方式取得的土地使用權；已經出租了的建筑物是指該建筑物的產權歸企業所有。2.如果有一項房地產，其中一部分用于租賃建筑物，用于生產商品或者用于生產管理，能夠作為一個獨立的個體出售的那一部分，應該計入被投資性房地產中去。不能夠作為一個單獨的個體計量或出售的那一部分，就不能歸為投資性房地產。房地產開發公司將建筑物出租，在簽訂的租賃協議中所起到的作用不重大的附屬服務，諸如提供安全保護、維護公共設施等附屬服務，也應該被認定為投資性房地產。

　　（三）企業會計中的融資租賃

　　根據《企業會計制度》的相關規定，只要滿足下列五種情形之一，就可以被認定是融資租賃。第一，當租賃合同期滿之后，承租人變為房屋建筑物的主人，擁有所有權。第二，承租人有權利購買所租賃的房屋建筑物，所定購買價預計遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值。第三，在很大一部分上，租賃資產的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來看，租賃開始日最低租賃收款額現值幾乎相當于租賃開始日租賃資產原賬面價值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據稅法條文可以看出，房地產開發企業出租業務分成三種不同的形式，即臨時租賃、經營性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。

　　五、收取辦公樓租金的會計處理及預收租金的會計處理

　　關于投資性房地產租金的賬務處理：

　　（一）將自用的辦公樓按照賬面原值、累計折舊等轉出借：投資性房地產（原值）貸：固定資產（原值）借：累計折舊（辦公樓累計折舊）貸：投資性房地產累計折舊（辦公樓累計折舊）

　　（二）按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷借：管理費用（折舊）貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　（三）取得的租金收入借：銀行存款貸：預收賬款

　　（四）提取稅金借：營業稅金及附加貸：應交稅金-城建稅應交稅金-教育費附加

　　（五）結轉租金收入、成本、稅金借：預收賬款貸：主營業務收入借：主營業務收入貸：本年利潤借：本年利潤貸：主營業務支出

　　（六）上繳稅金借：應交稅金-城建稅應交稅金-教育費附加貸：銀行存款（或現金）

　　參考文獻：

　　[1]王洪濤.《淺析營房地產開發企業的會計核算問題》.[J]鄭州至遠物業管理有限公司，20xx.

　　[2]張艷輝.《租賃業務的會計核算探討》.[J].上海玄益房地產開發有限公司，20xx（15）.

房地產論文14

　　摘要：伴隨我國政策對房地產行業發展管理的不斷深入，更新完善后的宏觀調控制度針對房地產營銷策劃進行了進一步的系統規范，主要側重管理關于房地產貸款的工作內容，國家制度的監督也增加了房地產市場的競爭力度，導致當下的市場環境越來越激烈。研究內容中接到了關于4PS的相關理論，針對4PS理論在實際房地產銷售中的應用觀察實踐效果。本文針對當下我國市場競爭發展的大環境進行分析，側重觀察房地產行業在營銷策劃中使用4PS理論的效果，關注未來房地產行業發展的新方向。

　　關鍵詞：4PS理論；房地產；營銷策劃；應用研究

　　引言

　　伴隨我國經濟不斷發展，各行各業欣欣向榮，房地產行業迅速進步的同時也帶來了負面影響。由于前些年房地產市場的投資過于緊俏，導致現在出現了大量的空置房產，市場的主導方也由從前的賣方市場轉變成為當今的買方市場，決定權逐漸回歸到購買房產的消費者手中。同時，國家和政府出臺的新政策也對房地產市場進行了深一步的管控，宏觀調控的措施導致房地產市場出現更加激烈的競爭力，需要通過房地產投資者進行專業的分析，并進行相關的戰略計劃實現營銷目標。因此，本文針對于4PS理論在房地產營銷策劃中的應用展開研究。

　　1.4PS營銷理念概述

　　4PS是關于銷售行業的專業科學理論，通過對市場營銷內容的分析和研究進一步確認了未來銷售的主要方向，實現了提升經濟效益的終極目標。4PS的分別代表不同含義的詞語，其中4P代表的是Product、Price、Place、Promotion，S代表的是Strategy。4P的中文詞語分別是產品、價格、渠道和促銷，S的含義為策略。因此說明，好的營銷策略需要多方面的因素支持，而4PS理論中包含的內容正是匯集成為營銷成功根本的元素。

　　實際營銷的過程中需要考量到諸多環節，首先，應該根據消費者的需求生產產品，將產品的功能性突出出來面向廣大消費者進行宣傳，產品的使用價值才是消費者購買的基礎前提；其次，根據產品針對的銷售族群進行價格定位，關注不同族群消費者的消費能力進行價格調控，才能夠保證產品的良好銷售業績；再者，生產產品的行業有可能不能直接面對消費者，這過程中就需要有銷售的渠道輔助企業進行銷售，這就是渠道理論；最后，進行產品的銷售還需要關注到促銷的活動，以有效的促進行為激發消費者的消費欲望，通過吸引力掌握消費者的消費觀念是未來產品銷售的科學途徑。

　　2.4PS理論在實際房地產項目營銷計劃中的應用

2.1房地產項目銷售產品戰略

　　在研究4PS理念實際應用的過程中，針對房地產的項目進行分析，更加有助于理解和掌握相關的房地產營銷理論，促進房地產營銷行業的發展。面對實際房地產項目的銷售工作展開分析，其中對于項目的實際產品進行銷售戰略的考量，需要關注到房地產產品實際的設計方案是夠滿足消費者的需求，在提升設計理念的同時實際的提升消費者的居住環境質量。在提升住房功能性的同時增加新型的設計理念，提供不同類型的房屋供給消費者購買，展現實際住宅的藝術美感。根據環境情況設計不同的色彩，滿足人們居住的生態需求。

　　2.2房地產項目銷售價格戰略

　　房地產銷售需要制定相關的價格定位，確保實際的營銷效果達成既定的目標。在建設房地產項目的過程中選擇了非常良好的環境區域，主要是為了滿足提升消費者生活質量的需求。針對一些實際出現的房地產項目建筑設計的初期理念是打造生態小區，所以得到了政府和民眾的廣泛支持，因此在建設的過程中也具有相當的潛在吸引力。但是由于建設的區域偏離城市中心區域，導致實際的購買認知度降低。關于項目的價格定位顯得尤為重要，也需要進行科學的戰略分析。例如房地產項目起初的設計理念就是生態宜居環境，大量的別墅設計鎖定了相關的消費人群，所以市場定位趨向于品質高度。并且按照成本審核擬定了相關的價格配比，針對消費者進行合理價格引導。

　　2.3房地產項目銷售渠道戰略

　　房地產項目的銷售渠道戰略清晰的認識到有賣方主導權轉向買方主導權的角度，從傳統的行業銷售為中心轉變成為以消費者理念為中心的營銷模式。通過觀察消費者的`消費情況進行分析和判斷，了解消費者的需求是現代營銷渠道的重要考量內容，也是未來發展營銷行業模式的根本基礎。從第四角度進行房地產項目的銷售工作，其中之一是投資商直接與客戶形成消費協議。另外一種是通過銷售渠道進行銷售，有中介轉達銷售過程進而形成銷售業績。還有一種就是通過團購的方式購買產品，集中方式的銷售更加有利于資本的回收，提升成交幾率。最后一種就是通過網絡進行營銷，伴隨科學技術的不斷發展，這種方式更加有助于增加銷售額度。

　　2.4房地產項目促銷活動戰略

　　伴隨房地產項目的不斷增加，人們的消費理念越來越嚴謹，不再盲目的購買房地產產品。在當下的大環境中進行一些房地產項目的產品銷售，需要客觀理性的進行分析，堅持使用傳統陳舊、簡單的方式進行廣告宣傳很難吸引消費者的注意力。創新新的方式進行產品項目的營銷和宣傳，才能夠提升實際的銷售幾率，進而促進資本回收的效率。在計劃投入建設的初期就進行相關的多媒體宣傳，能夠提升產品的知名度，為未來銷售預熱。在后期建設完成后進行主動推廣給消費者，讓消費者了解產品質量，在購買后將消費者作為宣傳品牌進行推廣，進而提升了產品的信譽度，完成了實際的銷售工作要求。面對營銷活動末期進行延續性質的推廣，更加有助于輔助營銷工作開展，對生活的環境質量進行實際分析提升了大眾的選擇幾率。

　　3.結論

　　綜上所述，掌握4PS理論主要是為了實現在競爭激烈的房地產市場中達成營銷的目標。通過分析4PS理論中的核心概念，掌握房地產銷售的方式，以科學的技巧促進營銷工作的推進和拓展，并且利用4PS理論分析房地產商品對于消費者的吸引程度。4PS理論主要需要營銷工作的參與人員適時的將房地產產品的建設過程，以及建設資本來源渠道等內容透露給潛在消費者，讓消費者了解房地產產品情況，并且充分信任營銷工作人員的推薦，在營銷的過程中實施價格戰略、產品戰略，以及渠道戰略和促銷戰略，都能夠積極有效的提升實際的營銷產品效果，也能夠提升交易成功的幾率。對于房地產投資方來說，學習和掌握有效的科學理論模式，能夠構建一套完善的營銷體系，進而實現銷售的目標，4PS就是切實有效的營銷策略，適用于當下房地產行業的銷售工作當中。（作者單位：河南財政稅務高等專科學校工程經濟系）

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　　[8] 王馨.淺析房地產營銷策劃的問題及對策[J].現代商業，20xx（26）：175-176.

房地產論文15

　　【摘要】企業營銷管理是關系企業經營目標實現的重要內容。伴隨著營銷理念、營銷方法的不斷創新，房地產企業的營銷管理難度也在不斷地增加。面對復雜的企業內外部環境，針對現有房地產企業營銷中存在的問題，探索完善房地產企業營銷管理策略具有重要的現實意義。本文中將圍繞房地產企業營銷管理相關問題展開具體的探討。

　　【關鍵詞】房地產；企業；營銷管理

　　隨著生產力和商品經濟的不斷發展，房地產市場營銷應運而生，市場營銷是房地產經營過程中必有的環節。完善有力的房地產營銷管理是關系企業經營目標實現的重要內容。面對復雜的內外部環境，房地產企業管理者普遍給予了營銷管理以高度重視，并針對現有房地產企業營銷中存在的問題，探索完善房地產企業營銷管理策略。

　　一、房地產企業營銷管理的概念

　　房地產市場營銷管理是指房地產公司為了達到目標經營，要隨時根據市場需求調整企業的一系列市場活動，從而在市場中完成物業銷售，取得利潤，這就需要對經營方案進行分析、執行和調整等。房地產營銷管理主要是針對營銷人員和需求客戶，營銷管理人員仔細分析市場需求者對房地產的需求情況，結合房地產目前的外部環境和發展方向，以國家法規和公司制度為依據，制定出科學、符合市場要求的營銷形式，從而促進房地產工作的良好發展，不斷提高其市場占有率和競爭力。

　　二、現階段房地產營銷存在的主要問題

　　現階段房地產企業在營銷層面均取得了長足的發展，并積極利用各類營銷理念、營銷途徑以及營銷方法來推動企業經營目標的實現，促進企業的健康發展。但是，在現階段營銷中依然存在著一些突出的問題。集中體現如下：（一）對市場缺乏動態的觀察，未敏銳把握市場需求任何一個企業的發展都離不開市場。一個成功的企業，是在市場中能站穩腳步的企業。仔細分析市場的現狀和未來發展趨勢，以市場的發展方向為企業發展導向，才能促進企業持久健康的走下去。房地產企業在確定營銷策略前，要先對市場有一個系統的分析了解，但現在很多房地產在分析市場時只對市場表面進行大致分析，并未對市場進行深入了解，因此做出的營銷方案缺乏完善性和時效性，未能真正滿足市場消費者的需求，也無法與當前消費者的購買力相匹配，使得營銷方案起不到良好的營銷目的，營銷企業經營目標的實現。（二）目標市場定位不精確，缺乏對受眾的精準營銷中國消費者群體是一個龐大的社區群體，也是一個差異性最大的群體，因為眾多消費者的收入、消費觀等都有不同，因此他們對房地產產品的需求也是不同的。但是一些房地產企業并沒有注重消費者的個性化需求，只是一味地跟風，側重對高檔產品的定位，導致營銷效果不理想。之所以出現這種情況就是因為企業沒有根據物業類型確定主推的消費人群，沒有精準的市場定位不僅影響房地產企業自身的發展，也會對整個房地產結構造成不良影響，導致高收入人群手里很多房，而中低收入人群無房屋可住。

　　三、完善房地產企業營銷管理的具體策略

　　（一）充分調研市場需求，精確產品的定位首先，應明確客戶群體的多元化。不同的客戶群體對房產的選擇也會不同，因為每個客戶對房產的價格、位置等要求都不同。銷售人員在開展市場調研過程中，要充分掌握不同客戶的真實需求，了解客戶的選擇范圍，最大限度滿足客戶需求，客戶的需求得到了滿足會對企業的口碑相傳起到良好的作用，從而提高企業的效益。其次，應做好市場的調研，明確客戶的需求。市場調研就是銷售人員對市場進行深入調查和了解，掌握意向購房者的實際需求，并對調查結果進行匯總分析，確定目標客戶范圍，根據企業現有的實際情況和目標客戶的.需求確定實行的營銷策略和營銷管理辦法，從而使企業的市場營銷取得良好的銷售業績。在深入調研基礎上，應高度重視房地產企業營銷管理中產品定位。產品的定位應準確的把握市場發展趨勢，客戶的實際需求等內容，以便在營銷策略中做到精準的定位，提升營銷的實際效果。最后，應注重自身產品質量的提升。企業在滿足客戶需求的同時，還要兼顧自身的產品質量，同時要觀察和了解同行的產品和營銷情況。只有知己知彼，才能百戰百勝。通過了解競爭對手的產品和營銷情況，可以學習其產品和營銷中好的方面，從而彌補自身的不足，然后調整營銷策略，進一步突出產品優勢，使產品更好地滿足消費者需求，進而提高市場競爭力。（二）拓展房地產營銷渠道，發展優質地產銷售代理首先，應拓展地產的營銷渠道。營銷渠道是商品和服務從生產者走向消費者的銷售策略，營銷渠道越廣，目標客戶就會越多，相應的成交率也會提高。因此，企業必須整合營銷渠道，形成協同效應。首先可以將直接銷售和代理銷售綜合成一個整體，擴大營銷渠道。其次可以調動企業所有的員工都加入到銷售中去，制定完成的獎懲制度，鼓勵銷售。最后可以拓展銷售渠道，與二手房公司合作，支付其一定的費用，從而提高成交量。其次，應發展優質的銷售代理。選擇何種銷售代理商對企業房產的銷售業績有著很大的影響。優秀的代理商責任心強，能積極主動地開展房產營銷工作，而劣等代理商被動大于主動，總是等顧客自己送上門，缺少主動營銷的積極性。（三）強化房地產品牌建設，不斷地提升品質和服務質量在房地產企業營銷管理中，既要關注到企業的品牌建設，也要注重提升企業的品質和服務質量。具體如下：首先，強化品牌建設，提升產品品質。產品品質是一個企業立足和生存發展的最重要因素。在房地產行業里，位置、小區環境、價格、房屋質量等競爭因素中，房屋質量是最重要的。社會在不斷發展，人們的生活水平也不斷提高，對生活品質有了更高的要求。因此，房地產企業要看到消費者的行為變化，把好房產品質關，滿足客戶高品質的需求，房產品質得到了顧客的認可，其他問題就會變得容易解決。其次，提升房地產企業的服務質量，服務質量體現著企業的整體素質。因此，要重視企業的服務質量，只有這樣才能促進企業的更好發展。服務質量包括售前和售后服務，在業主購買房產前讓他們感受到企業的服務，能提高成交率；在業主購買房產后讓他們進一步感受到企業的服務，可以促進消費者進行口碑相傳，增大成交量。（四）高度重視營銷管理團隊建設，注重團隊的績效考核營銷管理團隊建設是從人力資源保障層面給予企業營銷管理以保障。而加強對營銷管理團隊的績效考核則是確保其作用發揮的關鍵所在。具體如下：首先，應當加強團隊建設，提升團隊的整體素質。要想房地產企業健康持續發展，提高房產銷售成交量，創房地產公司品牌，就需要有一支具有較強責任心的房地產市場營銷管理隊伍，包括優秀的銷售人員和決策人員。要根據市場環境的變化和公司的實際發展情況對營銷管理人員進行培訓，培養他們分析市場、尋找不足、完善自身的能力，提高他們的銷售水平和職業道德素養。從而推動房地產公司不斷健康向前發展。其次，應當健全績效考核機制。完善的績效考核機制能提高營銷管理人員的工作積極性，促進營銷工作的有效開展。因此，企業要不斷建立健全現有的考核機制，在實際實施過程中，要堅持實事求是和注重時效原則，對于成交量大和年度目標完成快的給予重大獎勵，從而提高他們的工作積極性，也能激勵其他未完成任務的員工進一步努力，達到公司目標。

　　結語

　　營銷管理對房地產公司的經營目標完成有著非常重要的作用。任何企業都是以盈利為目的。而要完成利潤目標可以選擇多種形式，但任何一種形式都要符合國家法規。市場營銷是企業合法盈利手段的具體體現，企業經營效益的好壞直接取決于企業的營銷水平和營銷管理水平。

　　參考文獻：

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