房地產的論文

時間：2023-02-20 16:24:37 論文我要投稿

關于房地產的論文

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關于房地產的論文

關于房地產的論文1

　　摘要：隨著房地產行業的快速發展，房地產市場迅速過度到買方市場，房地產營銷創新成為決定企業存亡、影響房地產行業的可持續發展的關鍵因素。要從顧客滿意、差異化、體驗營銷、整合營銷、關系營銷等幾個方面進行營銷創新。

　　關鍵詞：房地產行業，營銷

　　一、傳統營銷理論指導下的房地產營銷

　　傳統營銷理論的顛峰是始創于1960年美國的密歇根州立大學的4P理論，市場營銷是四個基本要素的有效組合，即產品（Product）、價格（Price）、銷售渠道（Place）、促銷（Promotion）。該理論假定一個企業只要生產出優質的產品，制定合理的價格，運用適當的分銷渠道和合適的促銷措施，就能順利實現企業的預期營銷目標。該理論“以企業為中心”，實施由內而外的營銷。在房地產市場發展初期，行業不夠成熟，需求旺盛的賣方市場情況下業內大多數廠商都簡單地運用4P理論指導營銷就取得了令世人矚目的成績。

　　但是，隨著市場競爭日趨激烈，運用4P營銷組合的企業越來越困難，盡管花費巨額資金，但這種“消費者請注意”的營銷行為很難再獲得成功。在嚴酷的市場形勢面前，房地產廠商開始反思其營銷行為，逐漸接受4C理論。4C即消費者的欲望和需求，消費者獲取滿足的成本，消費者購買的方便性，企業與消費者的有效溝通。

　　4C理論指導下的房地產營銷行為具有幾個鮮明特點：

　　（1）重視消費者，根據消費者的需要設計和開發產品。市場細分開始流行，企業把產品放到一邊，首先研究消費者的欲望和需求，不是簡單地叫賣他們所能制造的產品，而是努力去提供消費者想購買的產品。

　　（2）忘掉定價策略，努力了解消費者要滿足其需要所愿付出的成本并且開始有意識的加以影響，因為只有顧客能夠承受的價格才是最合理的價格。

　　（3）忘掉通路策略，思考如何方便消費者購買，因為即使顧客已經愿意購買企業的產品，但若交易成本過高，他們仍然會選擇放棄，看房車的出現充分地體現了房地產企業為消費者提供方便的決心和誠意。

　　（4）忘掉促銷策略，多研究與消費者溝通，企業對新聞發布和公共關系活動的重視上升到空前的高度。4C理論的關鍵在于真正重視消費者的行為反應，通過企業與消費者的雙向溝通，建立長久的穩定的對應關系，在市場上樹立企業和品牌的競爭優勢。

　　二、整合營銷

　　20世紀90年代，美國DE舒爾茨教授等人提出了整合營銷（IMC），其基本思想可以概括為兩方面：一方面把告、促銷、設計、包裝等一切傳播活動都歸于廣告活動的范疇內；另一方面使企業以統一的傳播資詢向消費者傳達。其目的是在市場營銷的不同階段運用和協調各種不同的傳播手段，使其發揮最佳效用，最終實現企業與消費者之間建立長期的、維系不散的關系。現在，幾乎每一個房地產項目都有廣告公司介入提供全程服務，工程現場的包裝、售房部的布置、宣傳單張的制作、銷售說詞、公關活動和新聞發布等內容無一不是廣告公司的杰作。對于實施整合營銷的項目，消費者的所見所聞和感受到的完全一致，項目的優點會無數次以不同的方式傳達給消費者，能夠給消費者強烈的震撼，這樣反復的同一刺激大大強化了消費者對項目的印象，有利于提高消費者對項目的認知度。

　　三、體驗式營銷

　　體驗式營銷就是站在消費者的感官、情感、思考、行動和關聯五個方面，來重新定義、設計營銷的思考方式。體驗式營銷觀點突破了傳統上的“理性消費者”假設，認為消費者在消費時是理性與感性兼具的，消費者在消費前、消費時、消費后的體驗，才是營銷活動和品牌經營的關鍵。企業的'產品、服務贏得消費者青睞的關鍵在于他們能夠創造出值得消費者回憶、難忘的經歷、體驗。房地產對購房人而言，不僅僅是一個遮風擋雨、休息睡覺的處所，更多的是一種對生活品質的追求，精神上的享受、體驗。銷售人員親切的笑容和得當的言行舉止、悅耳的背景音樂，優美的小區景觀、完善的配套設施，無不傳達開發商大力提倡生態、環保，力求達到自然、建筑和人三者之間的和諧統一的理念。

　　進入樣板間，精美的裝修讓人驚羨，消費者完全模糊了對戶型的大小、室內功能分區、采光、通風、私密性效果等方面的判斷，你甚至還可以坐在沙發上品茶聊天，進廚房去炒幾個小菜，“這就是我想要的家”，消費者完全認同開發商以人為本，融入現代設計理念和文化理念。要完成這種體驗，通常需要消費者親臨現場，當然，現在有不少開發商開始利用虛擬現實技術和寬帶網絡建設網上看房系統，逼真地展示其樓盤及其樣板房場景，并且通過增加一些互動功能，使得看房者利用“鍵盤加鼠標”就可以在虛擬的世界里獲得身臨其境的感受。

　　四、CS經營戰略

　　“CS”（customer satisfaction），即“顧客滿意”，其指導思想是，企業的整個經營活動要以顧客的滿意度為宗旨，從顧客的觀點而不是從企業的觀點來分析、考慮消費者的需求，把顧客需求（包括潛在的需求）作為企業開發產品的源頭，在產品功能及價格設定、分銷促銷環節建立和完善售后服務系統等方面，以便利顧客為原則，最大限度地使顧客感到滿意。房地產消費在很大程度上屬于情感消費層次，“滿意不滿意”是最重要的評價標準。

　　在房地產營銷中實施CS經營戰略要求從消費者的需求出發，滿足消費者的現實需求并且準確地預測其潛在需求，盡量引導住宅消費的潮流。為此，必須分析消費者購房的動機、行為、能力和水平，研究他們的消費傳統、習慣、興趣和愛好，并且對他們的消費傾向和變化趨勢做出合理預測。從項目選址、住房檔次、結構、類型、層高、套型、朝向到價格制定、廣告宣傳、售后服務等，房地產企業都必須從住房消費者的需求出發，使之滿意稱心，才能獲得消費者的青睞，增強企業競爭能力。

　　五、關系營銷

　　關系營銷是通過識別、建立、維護和鞏固企業與顧客及其他利益相關人的關系來促進銷售，強調企業與顧客及其他利益相關者之間建立長期的相互信任的互惠關系。其關鍵在于：不僅爭取顧客和創造交易，識別和建立關系是重要的，維護和鞏固已有的關系更重要；營銷的責任不僅是給予承諾，更重要的是履行承諾。

　　關系營銷與傳統市場營銷有著很大的區別：傳統營銷把視野局限于目標市場上，建立在“以生產者為中心”的基礎之上，其核心是交易，關心如何生產、如何獲得顧客，企業與顧客之間、企業與其供應商、經銷商之間是一種交易關系，企業通過誘使對方發生交易從中獲利。在交易過程中，買賣雙方的關系被看成是相互排斥的，交易結束，買賣之間的關系就結束了，買賣雙方是一次性關系。

　　而關系營銷是建立在“以消費者為中心”的基礎之上的，其核心是關系，企業與其顧客、分銷商、經銷商、供應商、競爭對手、銀行、政府及內部員工等之間建立、保持某種較緊密的合作關系，并不斷加強這種關系，通過互利交換及共同履行諾言，使有關各方都實現各自的目的。因此，房地產企業及其相關利益者之間是一種互惠互利的長期依賴的關系，企業通過雙方良好的互惠合作關系獲利。

　　六、差異化營銷

　　所謂差異化戰略，就是企業通過在產品、服務、經銷網絡、品牌形象等方面形成具有獨特性品質來滿足用戶的需要。房地產的差異化營銷，是指通過產品差異化、服務差異化和品牌差異化來提高房地產產品的價值，從而形成競爭優勢。這要求企業在產品的研究和開發上具有較強的創新能力，企業在生產技術上具有較高的適應能力和應變能力，企業在市場營銷中有明確的目標市場，并能采取有效的經營手段和方法到達。與其他產品比較，房地產產品的位置固定性決定其本身有較大的差異化。

　　同時，房地產產品差異化還可以從性能、特色、風格和設計等方面入手，體現在品質的質優耐用、安全放心；區位的出行便捷、人文優越和升值潛力；環境的自然、生態和健康；整體布局的大方、精巧；單體設計的實用、合理和完善，設備設施的充分、新穎和高效；配套的生活方便，居住的愉快、舒適等。服務的差異化要求在傳統客戶服務的基礎上進行服務升級，升級后的客戶服務，不再是傳統意義上僅僅體現在對產品售后的客戶服務，而應涵蓋產品設計“生產”銷售“使用中所有的服務環節，而且越來越強調多元化、人性化、規模化和個性化，房地產基本進入了，服務經濟時代，開發商只有通過豐富客戶服務的內涵，擴大服務的寬度，延長服務的時間來再一次贏得屬于自己的市場空間。最后，企業文化的差異化也應該受到企業的重視。

　　因為住宅不僅是一種生活方式的選擇，同時也是居住文化的體現，而且應該注意，企業文化是最難被其他企業模仿的差別優勢，一旦建立，即可成為企業的核心競爭力。

關于房地產的論文2

　　1 房地產開發公司的資質及資金籌措

　　房地產開發企業，應向當地工商管理行政部門申請登記，并取得營業執照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產開發企業資質等級證書，沒有資質證書不能從事房地產的開發經營。一般情況下，先取得暫定資質，隨著房地產公司的依法經營，業績的產生，不斷提升資質等級。

　　房地產開發商從決策進行某地產項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產開發項目資金來源大致有四種形式：

　　1、企業自有資金。

　　2、銀行信貸。

　　3、社會集資。

　　4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發、銀團聯合貸款等)。

　　四種形式可單選一種也可聯動。

　　2 項目的選擇及選址

　　項目選擇是房地產投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產項目選擇正確，應該說投資已經有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產投資選擇就是房地產投資決策。房地產投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業人員或專家的參與。但專業人員或專家只能起到參謀或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產市場做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開系統的可行性研究分析。為實現效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。

　　項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規劃和土地利用總體規劃，經有資質土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規劃(建設)、國土資源部門的初步批復(預審)意見。取得規劃部門關于選址的批復意見或城市規劃條件通知書后，當地政府及國土資源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產開發企業簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規劃部門辦理用地規劃許可證。項目的選址決定了房地產開發的征地成本和開發經營的利潤空間，是房地產開發的關鍵環節之一。

　　3 項目的立項

　　即項目在發改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告(有資質的中介機構編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預審意見或建設用地批準書);規劃部門的批復意見(選址意見書或城市規劃條件通知書);環保部門出具的.意見(經有資質的中介機構編制的環境影響報告書或環境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過)。

　　4 項目的規劃及施工圖設計

　　按照規劃部門出具的規劃條件，房地產開發企業選擇符合開發意愿，有相應資質的規劃設計單位，對擬開發項目進行規劃和施工圖設計。項目規劃經規劃部門審查通過后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統符合有關要求。

　　5 項目的招標

　　主要是指規劃設計、地質勘察、施工和監理公司的招標。房地產開發企業可以委托招標代理公司進行上述各項工程的招投標工作，也可以自行組織確定規劃設計、地質勘察和監理公司。但是工程施工招標，一般情況下必須由招標代理公司組織，在建設主管部門指定的交易廳中進行，最后向中標單位發出由建設主管部門、招標代理公司和房地產開發企業三方簽章的中標通知書，中標的施工企業應及時與房地產開發企業簽訂施工合同。

關于房地產的論文3

　　一、房地產經濟學的創立是適應經濟改革與發展霱要的理論研究成果。

　　房地產經濟學的創立，在我國是近幾年的事。它是適應經濟改革和經濟發展的實際镲要而不斷進行理論探索的成果。一方面，經濟改革的經濟發展形成了房地產業。建國以后，在相當長的一個時期中，房地產業在實踐中一直作為社會的福利事業，不作一個產業看待。經過八十年代以來的改革與發展，住宅經濟雖然得到了肯定和發展，但由于各地的不均衡性，以及傳統經濟運行的慣性力量，經濟體制改革的漸進性，房地產業在總體上仍未根本擺脫原有的運行軌道和運動規律。表現比較突出的是城市住宅。房地產業主要還是福利性事業，房產和地產不都是商品，投資靠財政支撐，由此給社會經濟帶來了許多難于解決的問題。房地產既然是福利，需求不受經濟條件制約，需求就無限制膨脹，而同時房地產浪費嚴重，資源濫用；社會福利性房地產的開發建設投資基本上不能回籠，財政投資嚴重不足，財政狀況難于正常運轉；房地產經濟處于困境。改革與發展的實踐，使人們更加冷靜、客觀地審視和總結過去，嚴正地、實事求是地看待未來，逐漸認清了，我國房地產業要滿足社會的需要，必須得到振興和發展，其根本選擇是商品化。這就要求我們對房地產商品經濟的運行機制和規律性進行深入、系統的研究，對實踐認真總結，以科學的思想和理論來指導實踐。在現在房地產業發展和住房制度改革的強勁勢頭下，這種需要更為迫切和重要。

　　另一方面，相形之下，理論的準備和發展建設顯得很不夠。在五十年代，我國經濟理論界就有人研究城市住宅的商品屬性問題，認為住宅在社會主義經濟中應采取商品形式>房租應是住宅價格的組成部分，采取低房租政策，國家必定要為房屋消費者花費巨大的而又不能收回的費用，很不合理。但在當時那種經濟意識和經濟體制下，這種觀點沒有也不可能形成社會共識。七十年代末八十年代初，在實事求是思想指導下，以當時我國經濟的調整和改革為實踐背景，從改革的要求出發，又開始房地產經濟的研究。當時討論的問題，主要是城市住宅的商品屬性問題，這正是理論上的突破口和關鍵?主題為“社會主義條件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就還是福利物品，是商品，就應大膽地承認。人們大都按當時經濟理論和經濟改革研究的一般思路，從馬克思主義經典著作中去找根據，結合現實經濟改革與經濟建設實踐，進行理論與實際法制的分析。后來逐漸形成共識，即社會主義條件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的選擇。住宅商品屬性問題解決了，重要的又是城市住宅如何商品化問題。隨之而來的是全國許多機構和城市紛紛召開學術性討論會、研討會，許多地方還組建了房地產經濟學會。比較具代表性的是1983年12月成立的以房地產經濟理論研究為主旨的“中國城市住宅問題研究會”，各地在這個總會下先后成立了地方性的城市住宅問題研究會。同時創辦了許多房地產專業刊物。

　　隨著經濟體制改革和經濟建設的推進和發展，隨著房地產經濟理論研究的系統化和深化，人們的認識范圍已不再局限于住宅，而擴展到了房地產業，把房地產業作為國民經濟的一個重要產業部門來加以探討。那么，在社會主義條件下房地產經濟的規律怎樣，房地產經濟的運行機制又如何，就成了擺在經濟界和理論界面前的重要問題之一。研究和討論結果的主要表現是出版和印行了一些房地產經濟學著作，發表了一些研究論文。特別是近二年以來，由于社會主義市場經濟中房地產業的活躍與發展，促成了房地產經濟研究的空前活躍局面，不但較為嚴謹、深入、系統的成果不斷面世，而且那些知識性、普及性并帶有趣味性的讀物也紛紛出現在圖書市場上。但是，在我國社會主義市場經濟的房地產業的發展、運行和管理中，尚有許多問題有待進一步深化，不斷系化、規范化。

　　二、房地產經濟學是房地產業的基本經濟學

　　房地產經濟學是房地產業的基本經濟學，它所要研究和闡述的是房地產業的基本經濟問題。

　　從經濟學的劃分來說，房地產經濟學具有自己特有的研究對象，因而它是一門獨立的、自成體系的經濟學科。再則，在市場經濟條件下，房地產是商品，由于這類商品在國民經濟中的地位和作用，房地產業還是一個主要產業，因而房地產經濟學又是一門部門經濟學。

　　房地產經濟學所要研究和闡述的房地產業基本經濟問題，主要包括：1、房地產的經濟屬性和經濟結構；2、房地產的經濟運動過程及其特殊性；3、房地產經濟的基本規律和運行機制；4、房地產商品價格和房地產市場；5、房地產經濟在國民經濟中的地位。通過對上述問題的研究，可以揭示房地產經濟的運動規律和基本運行機制，形成一個更為切實反映房地產經濟運動規律的理論體系。

　　房地產經濟學是研究房地產經濟問題的，但我們不能認為它是唯一研究房地產經濟問題的。研究房地產經濟問題的還有其他學科，諸如房地產投資學，房地產市場學，房地產金融學，房地產開發經營學，房地產管理學，房地產定價學，房地產價格評估學，房地產法規學，房地產史學，房地產統計學，房地產財務學，房地產會計學，房地產企業管理學，房地產預測學，等等。這些學科對房地產經濟運動過程從不同角度、不同側面用不同手段或方法進行理論、方法、政策和策略的理論概括和業務技術闡釋。它們之間各不相同，因為研究的角度和方面不同，要解決的問題不同，但又相互聯系，甚而有交叉，共同來研究和解決房地產經濟各個方面的何題。在它們的關系中，應該說房地產經濟學處于先導和基礎的地位。由上述可知，房地產經濟學所要揭示的是房地產業的規律性，所要研究的是房地產業總體的運行機制。所以它從總體上規定和制約著房地產其他學科的原則、方法和內容。

　　這里還必須說明，房地產經濟學的前提是房地產的商品屬性，即房產和地產都是商品。它的運行過程要遵循商品經濟的一般規律，還要遵循房地產業本身的運行規律。如果我們不把房地產當作一個產業來研究，不把房產、地產作為商品，仍然以產品性、福利性的房地產作為對象，那么，房地產經濟學也就失去了存在意義。我們研究并揭示房地產經濟運動的規律性，以及房地產的經濟運行機制，根本目的就是要闡述房地產業的商品經濟屬性，探討社會主義市場經濟中房地產經濟體制改革的目標和運行模式，以振興和發展房地產經濟，擺脫現行體制中房地產業運行的困境。

　　三、房地產經濟學的研究對象

　　房地產經濟學的研究對象是房地產業經濟運動的規律性及其運行機制。

　　房地產業經濟運動的規律性及其運行機制，包括房地產商品經濟運動的規律性，房地產業經濟的運行機制，以及房地產業中由于房地產的投資、生產、經營和再生產而產生的多種經濟關系。其經濟運動規律是指房地產商品生產經營過程所發生的各種關系。這是客觀的存在。其經濟運行機制是指由房地產經濟的客觀規律決定的'，并按這種規律確定的房地產經濟運動的規范和法則。這是依據和運用客觀規律的現實結果。房地產業中由投資、生產和經營所發生的各種經濟關系，主要指房地產經濟運動本身所產生的、與其他方面相關聯的各種橫向和縱向的經濟利益關系。這方面的關系要有一定的方法和原則來進行切合房地產業實際的調整。從房地產經濟運動規律出發，規范、保障、調整房地產經濟運行的規定、方法的總和，就形成房地產經濟體制。

　　房地產經濟活動所要遵循的經濟規律，在社會主義市場經濟中，主要有：

　　社會主義公有制為主體，各種經濟成分并存的規律。以國有經濟成分為主，城鄉集體所有經濟成分，私人和個體所有經濟成分，外商獨資經濟成分，國內多種經濟成分與外商合資、合作的經濟成分，多種成分并存；

　　市場經濟的一般規律。價值規律、競爭規律、供求規律并存；

　　物質利益規律。一般稱物質利益法則或原則。由于在商品貨幣關系普遍存在的條件下，不論是何種經濟制度或何種經濟體制.物質利益關系中共同性的內容占主要成分，所以不妨把物質利益原則或法則稱作物質利益規律；

　　計劃協調規律。不論何種經濟運行形態，都存在經濟的計劃性，不同的是計劃的范圍、程度和性質存在差別。我們不能一講市場經濟和充分發揮市場規律的作用，就不要計劃了。我們強調計劃對發展房地產經濟的調節，是由社會主義市場經濟中國有經濟成分的地位和社會主義市場經濟體制決定了的。

　　上列這些經濟規律，是社會主義市場經濟條件下國民經濟總體和各部門、行業經濟都存在的，從國民經濟總體和其他部門、行業的角度來探討這些規律的基本要求、具體體現和作用，是社會主義政治經濟學和其他部門、行業經濟學的任務和研究對象。房地產經濟學要闡明的是上列這些規律在房地產業中的綜合的和具體的要求、體現和作用。

　　房地產業具有自己的特點，房地產業具有自己的特殊規律或特殊關系。這主要體現在：房地產商品生產的特殊性、房地產經營的特殊性；房地產的統一計劃、綜合開發；房與地的統二關系；房地產業在市鎮建設中的先行性；房地產的升值趨勢；房地產資源的短缺性與合理配置關系；房地產與其所處的經濟、自然、社會、文化等環境的適應性；房地產發展的綜合平衡關系；居住水平與社會經濟發展水平的適應性；房價與地價的關系；房地產價格的地域和地段差別；房地產商品生產實體大，消耗大，占用資金多；房地產商品買賣方式的特殊性；等等。

　　房地產經濟活動牽涉到的各種關系，也應是房地產經濟學研究的對象和內容。如：經濟調節機制、城市規劃機制、產業法規、稅收機制、利率機制、批租和抵押機制、社會經濟信息、房地產供應體制、物資供應機制、市鎮管理體制、國家產業政策，等等》

　　房地產經濟學的研究對象，以房地產業作為立足范圍。在這一產業范圍中的經濟活動內容是十分廣泛和錯綜復雜的。所以，在實踐上，房地產經濟學必須把下列幾對關系作為主要方面加以重點探索。除了住宅一類房地產之外的非住宅房地產經濟的運行規律；在房產與地產統一的前提下，把土地這一房地產開發經營的基本要素和基本對象放在房地產業的決定性地位來給予充分的注意和探討；在科學地研究房地產的投資開發、生產過程的基礎上，充分地研究房地產實物商品和勞務銷售的流通運行過程，只研究生產，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地產開發經營的要素的取得放在應有的地位給予足夠的重視，如資金的籌集，物資的籌備，設備的配備、勞動力的準備；此外，還有開發經營地域和地段的選擇、行業和部門的選擇，因為地理位置和行業特點對于房地產業說來，具有特別重要的意義；等等。一句話，房地產經濟學的視野，要能覆蓋整個房地產經濟運動的全過程，包容整個房地產業范圍。科學地判斷，來自對事物全過程、全部內容的系統、全面、深入和持續的研究與探索。

　　四、房地產經濟學的范疇和理論體系

　　房地產經濟學的根本范疇和根基是房地產商品。即從房地產商品范疇出發，來系統、全面、深入研究房地產經濟問題，來構建房地產經濟學體系。確認房地產的商品屬性是近幾年來的事，因此房地產經濟學在我國是一門年輕的部門經濟學。房地產是商品，從而我們可以由此出發把房地產業從產品經濟、福利經濟的軌道轉到商品經濟軌道上來。房地產商品與其他商品相比具有自己的特點，并有自己獨特的運行過程。因此，我們要從房地產商品出發，既在理論上形成自己的體系，又在實踐中構建其運行機制。

　　房地產經濟學從房地產商品出發，由一系列的范疇按邏輯關系形成一個理論體系。這一系列范疇是構成房地產經濟學理論體系的基本要素。這些基本要素主要包括房地產”；“房地產市場”；“房地產價格”；“土地轉讓”；“土地批租”；“房屋租賃”；“房地產商品”；“房地產融資”；“房地產開發”；“土地開發”；“房地產投資”；“房產地產”廣房地產業”；“房地產經濟”，等等。不論這些范疇在房地產經濟學理論體系中如何邏輯地組合，但其中“房地產商品”是最基本的范疇。

　　這個理論體系的框架，只能建立在房地產商品經濟關系總體內，也就是限于土地使用權和附著于土地的房屋建筑物的商品經濟關系的總和內。任何概念和范疇都有自己的范圍規定性，房地產經濟學不能例外，也有自己的范圍規定性。這規定性不是任意的，是由學科的內容客觀地邏輯地規定了的。

　　處于房地產經濟學理論體系中的各個范疇，不是任意結合的，是按房地產經濟運動規律有序地連接的。它們的連接大體上是這樣：

　　房地產（房產和地產)——房地產商品——房地產融資——房地產投資——土地開發——土地批租——土地轉讓——房地產開發——房地產轉讓——房屋租賃——房地產市場——房地產價格——房地產業——房地產經濟——房地產經濟運動是一個復雜的過程，體現著錯綜復雜的商品經濟關系，上面所列次序只能反映由“房地產”出發而形成的大體過程。有些范疇可能同處于一個階段，有些可能交錯，有些甚至不能作為一個階段，等等。

　　五、房地產經濟學與其他相關科學的關系

　　房地產經濟學是一門獨立的部門經濟學。正如國民經濟中的產業劃分一樣，房地產經濟學是與工業經濟學、農業經濟學等產業經濟學科相互并列的。國民經濟中各個產業部門是相對獨立的，房地產經濟學也是相對獨立的?但是產業與產業之間是相互關聯的，房地產經濟學也是與其他產業經濟學科相關聯的。從經濟學科角度看，房地產經濟學與有、關原理性或共同基礎性經濟學科，和那些與社會經濟關系相連的學科也是相關的。因此，可把相關聯的經濟學科分列如下：政治經濟學(包括社會主義部分和資本主義部分）；城市經濟學；土地經濟學；投資經濟學；建筑經濟學；市場營銷學；金融學；價格學；人口經濟學，等等。

　　在這里，不能認為房地產經濟學是上述諸多學科的相關內容的拼它具有自己的獨特的研究對象，具有自己獨立的理論體系，不能不認定它是一門獨立的經濟學科。

　　在這里還必須闡明f作為社會主義的房地產經濟學，要科學地從社會主義經濟建設實際出發，深入、系統地研究房地產經濟運動的規律，探索科學的房地產經濟運行機制，從而有助于解決房地產經濟運動中的問題，有助于調整各種經濟關系，必須在馬克思主義的指導下進行研究。馬克思關于城市建筑地段地租的理論(簡稱馬克思的地租理論），恩格斯關于城市住宅的理論，列寧關于社會主義住宅分配制度的理論，就是重要的理論指導。

關于房地產的論文4

　　摘要：文章結合房地產企業目前環境下的狀況，對品牌營銷、綠色環保營銷、服務營銷等不同營銷方式進行分析，提出針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發揮各種營銷策略的優點，有效地促進房產銷售，加快資金回籠。

　　關鍵詞：營銷策略品牌營銷綠色環保營銷服務營銷

　　一、房地產市場營銷的概念

　　營銷，簡單地說，就是用科學的方法分析市場上的需求，并生產出能滿足市場需要的產品。所謂房地產市場營銷是房地產開發企業以企業經營方針和目標為指導，通過對企業內、外部經營環境的分析，找出機會，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到占有市場，促進和引導房地產開發企業不斷發展的經濟行為。

　　從某種意義上講，房地產營銷是在對市場的深刻理解的基礎上的策劃工作。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。與一般商品市場營銷相比，房地產營銷有市場營銷的共性，也有其個性，市場營銷的一般原理也能在房地產領域得到很好的運用。

　　二、房地產開發企業營銷策略創新的背景

　　國內房地產市場自20xx年開始調控，在國家各種調控政策的影響下，現在房地產企業銷售狀況舉步維艱。據中房信統計數據顯示，20xx年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1、8%，增幅比1～11月份回落0、6個百分點，比20xx年回落2、6個百分點；其中，住宅銷售面積增長2%，辦公樓銷售面積增長12、4%，商業營業用房銷售面積下降1、4%。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1～11月份提高0、9個百分點，比20xx年回落1、1個百分點；在20xx年排名前20名的房企中，有一半以上的房地產企業沒有能夠實現銷售目標。

　　如今，國家的宏觀調控政策未有絲毫松動的跡象，在政策日益趨緊的情況下，幾乎所有的地產商都開始節衣省食，儲備過冬。現在房地產企業比拼的不再是誰大，而是比誰的銷售資金回籠的快，能夠熬過去的希望就越大。所以，加速房產的銷售，已經成為房產企業順利度過難關的最重要手段，這就需要房地產企業積極探索營銷策略。

　　三、房地產營銷策略剖析

　　國內房地產市場經過20xx年、20xx年的井噴，現在賣方市場已是一去不復返，所以，根據目前的市場狀況，房地產開發商必須要積極探索房地產營銷的策略，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

　　1、積極展開品牌營銷。

　　從企業的角度看，品牌營銷對房地產業意義十分重大，能夠為企業帶來巨大的經營效益。一般來說，在房地產業發展初期，多數樓盤不愁銷售。然而，隨著房地產市場發展的日趨成熟，競爭日益激烈，單靠產品本身很難保持對消費者長久的吸引力。而品牌所包含的不僅是房子本身，它還包含著情感和文化及與消費者的情感溝通；不僅是企業或產品標識，更是企業的無形資產；能強化企業在市場和行業中的地位，并且在企業的經濟活動中發揮重要的作用，為企業帶來巨大的經營效益。

　　從消費者的角度看，現在人們生活品質提高了，選擇的機會更多，消費者購房行為也日益挑剔。人們對房子的需求不僅僅是安身立命的場所，而且是價值、身份的體現。品牌作為一種質量、信譽、價值的承諾，可以增強消費者的購買信心，加速購買行為的發生。如今許多消費者在購房時，不再找樓盤買房，而熱衷于找品牌。

　　總而言之，品牌作為一種最有效的資源，已經成為房地產企業克敵制勝的法寶，發展壯大的利器。品牌競爭代替產品競爭是市場發展的必然趨勢，一個強勢地產品牌能夠讓產品規避單純的價格戰，實現企業利潤的最大化，實現企業規模的擴張。從長遠發展來看，建立和培育品牌是房地產企業最經濟的投資。

　　2、踐行綠色環保營銷。

　　房地產綠色營銷是指房地產企業為謀求自身與環境的和諧共存而把綠色生態觀念引入其營銷活動，并指導其策劃與實施的過程，其本質就是綠色營銷理論在房地產行業的實踐運用。綠色營銷觀念是以環境保護為導向的一種全新的營銷觀念，是生態文明時代房地產企業謀求生存和發展的必然選擇，也是未來綠色文明社會對企業的必然要求。房地產綠色營銷通過一系列綠色營銷組合手段來滿足消費者對綠色住宅的需求，以實現社會效益、消費者效益和企業效益的協調統一，最終為實現人與自然的可持續發展。可以從三個方面理解房地產企業綠色營銷的必要性。

　　對企業來說，房地產企業為了樹立自己的品牌形象，就必須在生產中采購和使用綠色建材，開發綠色生態環境，生產綠色品牌產品。綠色品牌的開發營銷可以塑造企業形象，在市場上，可以拉近企業與消費者的距離，得到消費者的支持和社會的認可，最終轉化為企業的商業競爭優勢，推動企業利潤的提升，提高企業可持續發展的潛力。對消費者來說，隨著我國經濟水平不斷提高，人們生活水平日益改善，消費者對各種產品的需求從生理需求向心理需求發展。

　　現代生活的快節奏給人們帶來越來越大的身心壓力，環境優美的綠色住宅也成為人們逃避繁忙工作，釋放壓力的良好場所，成為人們生理上、心理上的緊密依賴品，成為人們滿足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要場所。住房的舒適性、陶冶性、祥和性和文化性是消費者追求的目標，也應該成為房地產企業開發設計的著力點，因此，房地產企業踐行綠色環保營銷理念就顯得意義特別重大。

　　3、全面開展服務營銷。

　　同樣的產品，在市場競爭的激烈中，怎樣才能使自己產品戰勝對手，立于不敗之地呢？這里面，除了品牌、價格、促銷等諸多手段外，服務牌也是必不可少的一張。有調查表明，隨著社會經濟的不斷發展，物質產品日漸豐富，人們對服務需求的增長遠高于對物質產品需求的增長。服務營銷不僅要求服務能體現品牌的價值，還要與眾不同，同時，需要服務的產品越復雜，對服務工作的要求也越高，這些因素使得服務營銷越來越重要。

　　可以肯定地說，今后的營銷時代將是服務營銷比拼的時代。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，確立初步的認知和傾向。在售中服務階段，開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶，并協助他們辦理相關手續。

　　在售后服務階段，房地產企業對業主提出的問題要給予及時地反饋與解決。在現實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理，導致產生糾紛，這對企業的聲譽影響是很大的。因此，開發商應當注意商品房產品的售后服務，對業主提出的問題給予及時地反饋與解決；并自己成立物業公司或委托第三方代理物業管理，為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境，這是時代發展的必然，同時也為房地產企業的發展奠定堅實的基礎。

　　當然，房地產服務營銷不僅包括對現實顧客的服務，而且也包括對潛在顧客的服務；不僅要提高顧客現實的滿意度，還要提高預期的滿意程度。因此，房地產企業應當加強服務營銷管理，強調以市場為中心和以顧客為上帝的服務營銷觀念，使其內容和形式更加豐富，并向專業化、社會化、全方位化方向發展，使之成為有力的競爭優勢之一。

　　現代房地產市場正處于高速發展且不斷規范的時期，消費者對住房需求愈發理性，服務營銷在房地產銷售中越來越重要，服務品質的好壞將直接關系到企業的生存和發展。

　　四、開展房地產營銷策略創新的關鍵因素

　　在房地產營銷策略的創新中，需要注意幾個關鍵的因素，這對企業的營銷順利開展影響巨大，主要有以下幾個方面：

　　1、房地產營銷前要積極展開市場調查工作。

　　現代營銷理論認為，房地產企業在制定生產任何產品的產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調查的基礎上進行。只有通過市場調查，才能了解消費者需要什么樣的'住房，需要多少住房，進而組織生產經營。在這基礎上，建造好的房屋才能符合消費者的需求，銷路暢通，達到企業預先制定的效益目標。社會在不斷變革，環境的變化、需求的變化既給企業帶來發展的機遇，也給房地產企業帶來生存的威脅。

　　所以，房地產企業如能夠通過市場調查，了解消費者對住房的需求，以及對現有住房的意見，找到住房開發的最佳市場切入點，企業就能不斷發現新的市場機會，規避市場的風險，從而不斷開拓市場，提高企業經濟效益。

　　2、房地產營銷要有完整的綠色營銷理念。房地產企業綠色營銷應該是完整的，全面的理念，不再是單純的綠地的規劃，應該在產品、包裝、價格、分銷、促銷和銷售服務等各個環節上貫徹綠色原則，并科學地予以組合運用。

　　首先，積極開發綠色產品，從生產、使用到回收處理的整個過程中對環境污染最小，生產符合有關規定的有利于資源再生的產品。綠色產品是企業實施綠色營銷的支撐點，事實證明，誰擁有綠色產品，誰就會擁有市場。

　　其次，強化產品的綠色包裝。綠色包裝是綠色營銷的引擎，要把以促銷為主的包裝觀念轉變為以保護生態環境為主的包裝觀念。綠色包裝是指對產品進行可回收利用的、具有環保功能的包裝。強化這一包裝能最大限度地降低產品在消費過程中對環境造成的污染和對人身造成的損害。

　　再次，合理制定綠色價格。綠色產品是經有關部門通過嚴格認證以后，獲得綠色產品標志的產品，在質量標準、環保標準等方面都有較高的要求。因此，在成本構成方面與一般產品也有所不同，除了要考慮生產、經營過程中所發生的一般成本、費用以外，還必須考慮綠色資源的開發和運用所付出的代價、為保證清潔的成本、開發和運用綠色包裝所增加的成本、廢棄物的回收及處理所增加的成本等。

　　最后，開辟綠色銷售渠道。選擇怎樣的銷售渠道是企業營銷的關鍵。選擇綠色渠道，要注意選擇在消費者心中具有良好綠色信譽的代理商、批發商和零售商，以便維護綠色產品的形象；要以回歸自然的裝飾為標志來設立綠色產品專營機構或專柜，便于消費者識別和購買；要合理設置供應配送中心和簡化供應配送系統及環節；要建立全面覆蓋的銷售網絡，不斷提高綠色產品的市場占有率；在選擇經銷商時注意該經銷商所經營的非綠色商品與綠色商品的相互補充性和非排斥、非競爭性，謀求中間商對綠色產品的忠誠度，進而大力推銷綠色商品。

　　企業要靈活運用綠色營銷組合，使綠色產品、綠色包裝、綠色價格和綠色銷售服務相互配合，融為一體。只有這樣，才能確保綠色需求的可持續增長、綠色營銷得到全民的認同。

　　總之，房地產營銷的出發點應是以人為本和誠信經營，這是社會進步的客觀要求，實際上，社會生活中沒有任何一種營銷策略完全優于另外一種渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地產開發商在營銷過程中應不拘泥于一種銷售渠道，而應根據各自的實際情況，針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發揮各種營銷策略的優點，在樓市的寒冬里，做好營銷工作，有效地促進房產銷售，加快資金回籠，企業就能在市場中不斷生存發展。

關于房地產的論文5

　　房地產行業是近年來突飛猛進發展的行業，其管理模式和方法也是根據公司不同而有各自的特色，房地產公司以工程專業管理為核心競爭力，本人在安徽置地投資有限公司分管房地產開發的工程管理，本科階段學習的也是建筑工程專業，再次我想理論結合實際淺談如何帶領團隊做好房地產公司的工程管理。

　　08年6月開工建設的置地匯豐廣場項目地下2層，地上27層，總建筑面積約10萬平米，功能為五星級酒店、商業及辦公。如何在短短的一個多月時間內把辦公樓從底板施工至一層是面臨在我們面前的第二個問題，我們組織樁基單位、土方單位、總包單位通過改進基坑支護的施工工藝、分階段24小時流水施工計劃落實到天、責任落實到人、每天開碰頭會檢查、反饋、會商對策、實施等措施完美實現了第一個節點計劃。為了在保證工程質量和現場安全文明施工的前提下完成主體20xx年9月份結構封頂，在工程管理中我按照“三控”、“兩管”、“一協調”控制目標要求，以施工計劃、施工組織設計、施工合同和現行規范為工作準則，始終堅持“質量第一、安全第一”，“樣板引路，過程控制”的管理理念；找出工程施工過程中的重點和難點，早計劃、早安排并要求施工單位編制專項施工方案，組織相關專業有經驗的工程師對施工方案進行評審并嚴格要求施工單位按照投標文件、審批的施工方案執行以及按照合同中的相關規定和承諾，做好現場文明施工和安全生產的措施；要求項目組管理人員嚴格執行旁站制度和施工材料的現場抽檢；要求監理單位每月組織參建單位對項目進行進度、質量、安全大檢查并制成幻燈片組織項目管理人員學習和研究對策并在下一階段的施工中避免同一問題的再次發生，通過這些管理手段加強了項目的過程管理和控制，確保了節點目標的實現并取得了一定的成績，該項目在20xx年8月28日結構封頂創造了安徽置地新的速度，同時在20xx年度獲得“合肥市結構優質獎”及“安徽省級質量安全標準化示范工地”。

　　同時同項目管理團隊管理的財富廣場三期和栢景雅筑1-3#樓住宅樓處于項目施工的后半階段。財富三期工程體量大，有住宅、辦公和商業三種業態模式，五月份該項目剩余工程量巨大，總分包管理混亂，甲供材料供應不及時，室外管網及環境還未開工，五層頂約5000M3土方及建筑物周邊環境土方尚未回填，針對這些問題我們做出了如下措施：

　　1.對總包單位現有的項目管理班子和工程部項目負責人進行了調整，撤換了項目經理、項目負責人和不稱職的管理人員；

　　2.建立項目負責制和專業負責制的雙重管理模式，對財富廣場三期工程分專業和項目雙重管理；

　　3.安排項目管理成員對現場剩余工程量進行了盤點，重新安排勞動力和施工計劃；

　　4.采取先立項后消項的辦法，工程量和責任落實到個人；

　　5.每天開由我主持的工程協調會，現場解決工程中的.設計、協調、材料等問題。因為管理措施得力再加上施工單位和項目組的共同努力，財富三期還是按照公司既定的目標完成了20xx年10月28日的交房任務。栢景雅筑1-3#樓工程的收尾工作效仿了財富廣場三期的管理措施，也完成的非常好。

　　我們的團隊在工程管理工作中的不足與改進：

　　一、要加強對新開工工程的施工隊伍的考察和篩選。

　　工程開工建設前根據項目自身的特點做好施工單位（特別是擬派的項目管理班子）和勞務隊伍的考察工作，承建的施工單位及項目的監理單位對整個項目的成敗關系重大，選的合適正確也就成功一大半了！

　　二、加強工作的計劃性。

　　在項目開工前項目的工期標準編制切實可行的含設計、施工、設施設備、驗收、備案、交付使用全過程的控制計劃。對關鍵線路上的工序節點要早計劃、早安排。提前解決項目中設計及營銷專業的待定問題，否則將又會產生兩頭緊中間松的工程現象，從而造成工程趕工、返工等不穩定的工程建設周期，導致工程后期遺留問題多、細部節點處理粗糙。而且極易降低客戶的滿意度，進而對公司品牌造成不良影響。

　　三、安排落實好管理框架。

　　首先，根據每個人的專業和特長安排到不同的崗位和不同的項目，做到人盡其才，讓每個人充分體現到在管理團隊存在的價值，每個階段都有新的收獲，都有成就感。其次、完善項目負責制與專業負責制相結合的雙重管理模式，鼓勵年輕同志在項目負責人和專業負責人的指導下放手干。第三、要求團隊成員每天都要堅持寫施工日志，每個星期都要匯報工作計劃和完成情況以及需要部門協調解決的問題，增強專業之間、同事之間相互協作的團隊意識，第四、保持嚴謹的工作作風，明確每個人的責任和權利，獎罰分明，多指導少代辦，培養員工獨立解決問題的能力，每個人把自己負責的工作都保質保量的完成了。

　　四、加強管理團隊的學習。

　　1.在工程項目不多的情況下對公司已竣工的工程分項目分專業由專業負責人牽頭結合現場實例進行總結，把工程中暴露出的問題擺出來，分析原因，分清責任，研究對策如何改進，結合工程實際，對員工進行針對性的教育，特別是培養新員工對工程部優良傳統的傳承和創新。促使其快速成長；

　　2.工程售后服務中變被動為主動，由項目負責人牽頭聯合物業公司主動的定期對已交房進行住戶回訪，通過回訪和物業反饋來了解工程施工管理的薄弱環節，同時把容易出現問題的節點作為工程管理控制的重點；

　　3.學習工作職責和流程，做到讓每位員工都能熟悉工作職責，掌握辦事流程，尤其是對新畢業的大學生在公司指引人的指導下能夠盡快的融入到工作實踐中。

關于房地產的論文6

　　房地產企業是我國支柱型企業，房地產企業直接占GDP的比重高達6%由此可見其對于我國經濟的重要性。隨著我國的營改增的稅務政策調整以及公允價值計量模式的推行使得我國的房地產行業正在面臨著一場比變革，其資產運營模式正在逐漸轉換由原本的中資產模式走向輕資產模式，這種模式的轉變與財務管理是息息相關的，因此我們必須對財務管理的房地產企業資產運營模式的轉型進行深入的分析從而找到影響其轉型的各類因素，今天筆者就和大家來談一談關于財務管理的房地產企業資產運營模式轉型的相關話題。

　　一、資產模式概述

　　(一)重資產運營模式

　　重資產運營模式就是指在企業內部的財務結構當中資產負債中其固定的投資比例較高的資產結構，這種資產結構如果放在產業準入門檻高、市場需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下還是非常容易盈利的，但是如果市場是處于飽和狀態的，從而使得供大于求那么總資產模式下其大量的固定資產投入就回是的其資金無法在短時間內進行回籠，使得其現現金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。

　　(二)輕資產運營模式

　　輕資產模式是一種較為新型的資產模式，其整個資產就能夠的當中流動現金和交易性金融資產所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會大幅度縮減，其更重視于產品研發、品牌宣傳、營銷開發和用戶體驗等方面。輕資產所強調的是對企業品牌和企業運營能力的增強，利用杠桿效應原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U降低，增加對知識產權、品牌、客戶資源和運營的投入。

　　二、影響房地產企業資產運營模式的主要因素

　　(一)土地成本因素

　　我國是一個人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來我國的土地價格正在節節攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控,這些因素都是的,土地的需求量遠遠大于土地的供給量二者之間出現了嚴重地不平衡現象。土地成本的大幅度上升一方面必然會造成開發商拿地難度和拿地價格明顯增高從而使得其開發成本大幅度增加。另一方面隨著土地價格的快速上升使得開發商已經購買的土地價格變得越來越高其享受到的土地紅利也會因此增加，最終使得其固定資產的價值有所增值。因此土地成本因素對于開發商而言可謂是愛恨摻雜的，房地產企業必須權衡好土地增值的幅度與財務費用之間的關系，如今房地產的黃金時代已然過去，土地價格的增長幅度已經不再是以往那種以倍數增值的年代，這就使得如今很多房地產企業其資金成本飛速增加而財務費用也越來越高，導致其投入到土地當中的資金過多，其現金流量過少就很可能會導致企業資金鏈斷裂。

　　(二)樓盤庫存壓力因素

　　近些年來房地產市場一直處在一個較為低迷的狀態下，其庫存量節節攀升，樓盤庫存對于房地產企業的資金占用是十分嚴重的，房地產企業的高投入卻無法得到迅速的資金回籠甚至會由于這種資金無法回籠造成房地產企業無法償還銀行貸款引發一連串的財務危機，盡管今年我國提出了銷庫存的國家戰略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產運營模式轉型而言也是一個巨大的威脅。

　　(三)現金流因素

　　房地產行業屬于一個資金密集型產業，并且其資金運轉的周期較長通常需要3年以上的`時間才能夠進行一次資金回籠，而在項目建設的過程中是需要持續投入的，任意一筆資金無法到位都可能使得整個企業出現財務風險發生。

　　三、房地產轉型的成功案例

　　凱德集團絲毫東南亞最大的房地產企業，其目前已經成功的進行了轉型，由原本的房地產開發企業(重資產結構)轉換為了房地產投資企業(輕資產機構)，在其轉型過程中同樣受到了各類因素的影響，但是凱德通過拍賣非核心業務和資產來彌補核心資產產生的債務，成功地進行了轉型。在轉型期間也遭遇過財務數據下降的情況，但是其堅定地從原本的香港模式轉為美國模式，在房地產土地價格較低時買入土地進行儲備，再在房地產市場回暖趨于繁榮是賣出土地，從而獲得差價進行盈利，這樣的輕資產運營模式使得凱德的利潤回報大大提升，而財務風險卻大大降低。

　　四、結束語

　　對于我國而言房地產企業資產運營模式的轉型已經是一個勢在必行的趨勢，我們必須對影響其轉型的各類因素進行了解和控制，使得我國房地產行業能夠在財務風險最低的情況下實現成功轉型。

關于房地產的論文7

　　隨著我國經濟建設的不斷深入，房地產企業不僅需要保持良好的業務素質，也需要不斷完善企業的相關機制，提高對于企業內部財務的管理與控制。一般來說，房地產企業的財務管理與其他企業還是存在一定的區別，滿足不同用戶的需求成為房地產企業發展壯大的根本。在這種情形下，企業的財務管理也需要與時俱進，不斷改進管理理念以及管理技術，為企業的良好發展保駕護航。本文就新時期房地產財務管理以及控制的相關措施進行詳細的探討。

　　一、房地產企業財務管控的概念以及意義

　　所謂房地產財務管控，是指企業通過運用先進的管理技術以及管理理念，局部和綜合結合的方法以及多樣化的會計方式對企業在從事經營過程中所有的行為進行科學和合理的控制、監督以及規范。企業進行財務管理，主要是提高企業在日常運行中的工作效率以及資產安全，保證財務信息學的真實程度，從而在企業進行新的決策時提供有效的參考，提高企業的經濟效率。房地產企業與其他企業有著一定的區別，財務管理具有以下特點：首先房地產產業鏈比較長、資金需求大、投資周期長并且中間環節多，這些決定了房地產企業財務管理的復雜性和高難度;其次房地產企業財務管理要處理好外部和內部的關系;最后是房地產企業的財務風險以及經營風險都比較高，這要求財務管理人員具有很好的職業素質和風險預測能力。

　　財務管理是企業的一項重要管理內容。房地產企業需要大量的資金作為支撐，企業的目標就是通過合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產財務管控的意義就顯而易見：第一，財務管控是企業整體管理水平的有效體現，能有效調節各個部門之間的關系，協調財務活動，通過對企業的財務進行預算以及監測，保證企業朝預期的方向發展。第二，企業的財務管控是當今信息化財務管理的一種必然要求。科學技術的進步，信息技術在財務管理中的應用越發廣泛，之前簡單的財務管控手段已經不能滿足企業在新時期的發展需求，使得開放化和網絡化的財務管理制度和體系出現。最后，企業內部的財務管理對于企業的治理和結構具有很好的完善作用，能將企業較為分散的經濟活動有效的統一起來，保證企業長期的經營目標有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產企業的財務管理對于企業的發展和運營來說，必不可少。

　　二、房地產企業財務管理的現狀及存在的問題

　　(一)房地產企業內部管理和控制制度薄弱

　　房地產企業在日常生產活動中的流動性以及各個項目之間的獨立性，使得企業內部的管理和控制的難度也比一般生產性質的企業高，財務內部控制也顯得較為薄弱。主要體現在以下方面：首先內外部審計監督乏力，內部審計部門職能弱化，目前很多房地產企業內部監督評審主要依靠內部審計部門，而有些單位的內審部門隸屬于財務部門，與財務部同屬一人領導，內審在形式上缺乏應有的獨立性，在職能上也未發揮作用;其次企業的存貨管理不夠完善，很多企業因為存貨而占用的資金通常會超過成本的兩倍，這樣容易造成企業在資金周轉方面的流動不暢，增加資金的占用成本，嚴重影響企業的運行;第三，應收賬款的控制不強。房地產企業經營過程中，產品的生產周期比較長，容易導致資金的回收時間較長，這就存在很大的風險。很多企業也沒有嚴格的賒銷制度和收賬手段，導致企業的應收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴重影響企業的經營效益和資產的運轉。

　　(二)企業財務管理和控制的意識淡薄

　　房地產行業的高利潤在帶給企業充足資金的情況下也會使企業的管理者和領導者對財務管理和控制不夠重視。在企業的發展過程中，我們發現目前落后的財務管理制度以及理念已經很難適應和滿足新時期房地產企業的發展需求，并逐漸影響企業的發展壯大。很多企業對財務的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導致財務工作出現很多問題，比如賬目不清、會計信息失真以及核實不明等情況，給企業造成了一定的經濟損失也影響著企業的健康發展。

　　(三)企業未建立健全預算管理制度及績效考評獎懲機制

　　目前，盡管有些企業對財務管理中的費用預算管理也比較重視，但在預算的編制和執行方面仍然存在很多問題。一些地產企業在項目前期階段著急上項目，沒有對成本進行合理的測算及層層落實，預算計劃做的并不細致，另外地產企業的開發周期長，在過程中無法做到費用預算根據實際情況進行相應的調整，導致預算與實際嚴重脫節，使得預算形同虛設，這些嚴重影響企業的財務預算管理工作效果，進一步導致企業財務管理工作的實施和企業經營效果和質量的嚴重下降。有的企業只有預算管理機制，未與績效考評獎懲機制結合起來，無法確保企業預算管理目標和低成本戰略目標的實現。

　　(四)企業財務管理人員素質有待提高

　　財務部門的設置通常是金字塔形的，這種模式導致財務管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財務管理制度以及財務設置已經很難滿足目前房地產財務管理的實際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過信息化的手段完成。新時代也需要更加專業和高素質的財務管理人員加入到財務管理的隊伍中來，更好的運用先進技術和手段以及理念，完成財務管理工作。但是，受制于傳統模式的影響，目前的企業財務從業人員理念相對較為落后，也缺乏主動學習財務相關知識的積極性，業務水平相對低下，不能適應新時期財務管理發展的需求，對財務管理造成一定的制約作用，也不利于企業健康發展。

　　三、改善房地產企業財務管理和控制的措施

　　(一)不斷完善財務內控制度，加強財務內部審計

　　不斷建立和完善對于房地產企業財務管控的內部制度，這是做好財務監督工作最為基本的要求，也是貫穿企業整個生產和經營活動的各個方面的。房地產企業需要根據會計的相關要求逐漸健全企業內部財務管控的制度，建立起內部核查、會計核算、財產清查等一系列完整的財務管理的制度，密切監控企業的存貨、資金、成本核算以及應收賬款等情況，有效降低企業管理的成本，保證企業能夠健康、安全運行。另外，企業不但需要對財務進行內部嚴格的管控，還需要對企業的決策以及相關的`規章制度的執行力度進行控制和審計，保證企業所有進行程序都科學合理。加強企業的內部審計，可以從以下幾個方面著手：首先是要建立職務的分離制度，合理安排財務管理工作的每個崗位，明確每個崗位相應職責;其次是要建立財務會計控制制度，主要包括財會工作規則、核算流程以及財會人員的責任;第三是要建立授權審批控制，明確財務人員的授權的權限及相應的承擔責任;第四是要建立企業現金與銀行存款的管理制度，確保企業資金運轉健康。

　　(二)加強企業財務管理和控制的意識

　　首先要加強企業領導者對于財務管理和控制的重視，放棄房地產門都要定期檢查資金是否到位，是否專款專用，對于那些資金沒有到位、擅自挪用資金的基建項目，要及時進行整改，保證計劃的落實。

　　四、結束語

　　總而言之，基建項目是一項投資大、建設周期長的工作，財務管理在基建項目中至關重要，直接決定了基建項目的社會效益能否實現，關系著事業單位的發展，財務工作的目的是做好基建項目資金的考核、監督、控制和預算，財務工作這不僅要對項目實施的可行性進行分析，還要了解實際花費的資金和預算之間的差額，對財務管理工作提出有效合理的建議。事業單位基建管理部門一方面要正確履行本部門的職責，另一方面還要合理承擔項目投資人或者業主的角色。建設部門的會計核算是單位會計核算范疇中比較重要的一部分，包括招標投標管理、合同談判、合同管理、工程量價審核、竣工結算、財務決算等。由于各方面的原因，事業單位的基建財務工作總是存在著各種各樣的問題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無論是哪方面的原因，事業單位必須充分重視，正確的認識基建財務管理工作的重要性，及時發現問題，并立即采取相應的解決措施，不斷提高本單位基建財務工作的水平。

關于房地產的論文8

　　摘要：投資性房地產的會計政策選擇一直是關注的焦點，選擇不同的投資性房地產后續計量的會計政策會導致不同的會計后果和經濟后果，因此，對投資性房地產后續計量模式選擇的探討具有重要的現實意義。本文在分析投資性房地產會計政策選擇存在原因的基礎上，探究當前我國投資性房地產會計政策選擇多選用成本法計量的原因及完善會計政策選擇的途徑。

　　關鍵詞：投資性房地產會計政策成本模式計量

　　理論上講，隨著近年來我國投資性房地產市場價值持續增長、其賬面凈值顯著低于公允價值現象，采用公允價值計量模式將會給企業帶來較為豐厚的賬面收益，進而為其獲得資本市場和再融資提供便利的條件。但是實際情況卻是大多數公司仍采用成本模式計量投資性房地產，使用公允價值模式計量模式的企業少之又少。若要深入的剖析投資性房地產會計政策的選擇背后的深層原因，還應對有關會計政策及會計政策選擇的動因進行深入的了解。

　　一、投資性房地產會計政策選擇原因分析

　　首先，會計計量與報告中的主觀性。會計計量與報告過程是人們主觀地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會計對象加以反映，以提供與會計管理相關的較為可靠地信息。由于會計計量與報告中存在的主觀性特點，就使得財務人員可能對通過以經濟業務產生不同的.看法，由此產生了企業會計政策選擇。

　　其次，由于投資性房地產企業會計事務方面存在的多樣性與復雜性。企業之間由于所處環境、經營規模及經營狀況等條件的不同，為促使會計信息恰當的反映企業財務狀況、經營成果和現金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會計人員進行職業判斷的余地，企業需要進行會計政策的選擇。

　　二、現階段我國投資性房地產多選擇“成本模式”的原因分析

　　了解了投資性房地產會計政策選擇原因之后，我們就應全方位、深入的剖析，以確定在新會計準則下為什么投資性房地產企業多采用成本模式的原因：

　　（一）成本模式的選擇

　　對稅收更有利成本模式計量時可以通過計提折舊抵銷的所得稅此時必須繳納。

　　由抵稅效應的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業選用公允價值模式進行后續計量的一大顧慮。另外，“企業以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產在持有期間公允價值變動不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。

　　（二）公允價值模式一經確定，不得隨意變更

　　《企業會計準則第3號———投資性房地產》規定：“企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”。可見，企業一旦采取公允價值模式計量，就很難再調回到原來的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產上市企業不敢輕易改變投資性房地產的后續計量模式，而仍處于觀望態勢。

　　（三）公允價值模式的應用不具備完全市場條件

　　《企業會計準則第3號———投資性房地產》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。”準則同時規定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。但是由于相關市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準則所規定的兩個條件。

　　三、完善投資性房地產會計政策選擇的方向

　　（一）完善會計準則與政策法規

　　新會計準則體系改革的方向是國際會計準則相趨同的會計準則體系。當前，我國市場經濟的現實條件是：資本市場建立時間段、有關經濟的政策與法規不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業會計政策選擇權還需要循序漸進。首先，會計準則的制定應具有較為廣泛的參與性，借此以提升會計政策選擇的民主性與科學性；其次，制定會計準則應具有前瞻性，不應使準則落后于實際的經濟活動管理中；再次，加強會計信息披露的規范化建設，防止企業在會計信息披露中的人為操縱和尋租行為。

　　（二）優化企業內部會計政策選擇中的相關權力

　　會計政策選擇權的配置必須建立在科學的公司治理結構上。因此,有必要對相關的各方在索取權問題上有更充分的討價還價，優化企業內部不同層次在會計政策選擇中具有的相關權力，使企業契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會計政策選擇的建議權；董事會由不同的利益相關者代表組成，所以公司董事會理所當然的享有會計政策選擇的決策權；監事會有各個締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。

　　四、結束語

　　企業無論采用公允價值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現投資性房地產的特性，使企業賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值。但是公允價值計量模式在應用過程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場環境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統的資產計量方法,會計處理相對比較簡單，也容易理解,不受公允價值變動的影響,使得企業的資產狀況及盈利水平較為穩定，不容易被人利用進行利潤操縱。但卻反應不出投資性房地產的市場公允價值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續計量模式預計將會在很長一段時間內共存,企業應如何選擇,關鍵還是看該企業適合于哪種模式,根據企業的具體情況進行合理的判斷。

　　參考文獻：

　　[1]財政部.企業會計準則應用指南［M］.北京：中國財政經濟出版社，20xx

　　[2]朱蓮美,李高波.投資性房地產后續計量模式差異及影響分析[J].財會通訊，20xx，（06）

　　[3]鄭儒彬.投資性房地產后續計量模式選擇的影響因素分析[J].中國鄉鎮企業會計,20xx,(03)[4]姚振飛.公允價值在投資性房地產中的應用[J].中國鄉鎮企業會計.20xx，（07）

關于房地產的論文9

　　摘要：房地產行業具有投資成本大、周期長的特點，而且在成本管理控制中會受到多因素的影響，所以必須首先建立相對全面的成本管理系統理念，只有對其形成較為全面的把握，充分了解影響成本管理的各種因素，合理的進行規模擴張，才能使房地產企業能夠走上可持續發展道路。

　　關鍵詞：房地產企業；成本管理；房地產開發

　　一、房地產企業的特點

　　房地產企業既是房地產產品的生產者，也是房地產商品的經營者。它具有如下特征：1.資金密集。因為一個房地產項目的投建就是一種投資行為，因此要求企業高度集中控制資金。2.管理密集。房地產的開發中可以整合和協調各種資源來用于自己的項目開發建設，在建設環節可結合的社會資源包括項目評估公司、策劃代理公司、設計公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產環節多、建設周期長。房地產項目的開發設計投資評估、營銷策劃、規劃設計、工程建設、物業管理等多個環節，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。4.投資風險大。房地產項目作為投資項目，投資數額巨大，在激烈的市場競爭中，當他們在未知結果中尋求利益的時，會受到市場和政策等諸多因素的影響，風險不可謂不高，所以在成本管理中更應加強前期對風險的預測預控和規避。

　　二、房地產企業成本管理中的現存問題

　　1.成本管理理念不夠全面

　　當前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受國家的政策影響大、建筑原材料受市場變化波動大、房地產購買力不穩定、房地產企業管理水平差距大等。

　　2.成本控制體系不健全

　　房地產項目在開發建設中的環節有：策劃準備→設計定型→組織施工→竣工驗收。成本控制管理，除了建設費用貫穿整個過程，還涉及竣工后的銷售成本的支出。而當前多數房地產企業都沒有健全的成本管理控制體系，一些企業的體系建立也不夠合理，導致企業多陷入成本管理與實際支出脫節的現狀。

　　3.成本控制管理只停留在表面功夫

　　在房地產市場競爭日益白熱化的新形勢下，多數企業都開始注重成本管理，并設置了專門的職能部門，如成本控制部或審計部，但由于前期管理的不到位，造成過程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專業的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實效。而那些擁有較為規范的成本預算和成本控制制度的房地產企業，因為成本預測、成本決策和成本控制制度沒能及時跟上，而少了有效解決復雜問題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。

　　三、有效改善企業成本管理問題的對策

　　1.施工前的控制對策

　　首先，投資決策控制。企業前期規劃部門要研究政策盡量為企業爭取利益，工程、預算部門則應與其配合對過程成本做出合理預測，以便服務于決策層的投資決策。其次，利用公開招標方式選擇承包團隊。“五通一平”也要如此，目的就是確保工程質量、降低費用、縮短工期。第三，嚴格控制圖紙設計審核。房地產企業應成立專門的工程設計管理部來細化設計規范要求、審核設計方案和施工圖紙，全面評估工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等。

　　2.施工中的控制對策

　　首先，嚴把施工單位資質關，實地考察不能省。它是決定工程造價控制成敗的關鍵，信譽好、資金雄厚、技術過硬的`企業是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現場管理，減少浪費。第四，基礎設施的費用支出盡量節約，建設前要對項目實際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標方式選定。第五，公共配套設施建設要合理，應根據消費市場的需求和市場定位來確定配套設施的檔次，原則上項目不設置與周邊雷同的配套設施。

　　3.后期的控制對策

　　一項工程的竣工并不表示成本控制的結束，相關人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內容包括：一，已結算工程需全部達到設計圖紙和合同規定標準，并具備竣工驗收合格手續，對甩項部分應標注在驗收單中，并在結算時扣除該部分費用；二，對工程洽商簽證及預算增減賬進行最后清理，重視材料價差和竣工調價的相應審計；三，通過結算原則會議確認制、二次復核制、設計和獎懲機制來減少結算中可能出現主觀失誤或漏洞的發生。這樣一方面能提高結算質量，另一方面也能有效控制工程成本支出。

　　參考文獻：

　　[1]蘇蓉.房地產企業成本管理思考[J].中國市場，20xx，（17）.

　　[2]張錦萍.房地產企業成本管理觀念的創新[J].科技經濟市場，20xx，（10）.

關于房地產的論文10

　　對房地產業的轉型升級提出了要求，需要有與之相適應的人才隊伍與培養體系。而隨著房地產市場競爭日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產高級管理人缺乏，越來越多的項目需要在開發理念、融資風控、建設管理與后期服務等方面引入高層次和有創造力的人才;另一方面，房地產相關專業的專科、本科畢業生數量眾多，難以找到合適的崗位，連續數年遭遇“最難就業季”。解決房地產人才供求之間的不平衡，需要認識房地產行業對人才的需求特征，推動高校房地產專業人才培養模式的調整，迎接房地產市場“新常態”的挑戰。

　　一、轉型期的房地產企業人才需求特點

　　房地產開發作為一項系統工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項目策劃、施工建設、項目營銷、竣工交付和物業管理等，業務涉及價值鏈長，需要的專業人才涉及面廣。從需求角度來看，房地產企業招聘人才類型可以歸為金融財務類、策劃管理類、工程技術類和營銷服務類。在實踐中，房地產企業以項目為單元，每個項目組都需要上述人才，不同的專業知識需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。

　　1. 綜合性特點從行業特點來看，房地產行業與宏觀經濟、城市經濟關系緊密，房地產項目需要應對宏觀經濟波動與房地產調控的影響，項目團隊需要把握宏觀經濟走勢以及房地產市場的需求特征，合理確定項目定位，才能降低后續的銷售風險。從開發過程來看，企業需要與政府多個職能部門和各類專業公司進行有效的溝通和配合，項目團隊面臨多項與政府部門相關的報批業務。例如，在土地購置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權出讓等相關知識，明確土地的規劃條件約束;在規劃報批階段，需要掌握城市規劃、項目規劃、項目評價等方面的知識，這一階段對綜合性知識和溝通能力有較高要求。目前，房地產企業的人才管培方案基本上是從培訓、輪崗再到專職崗位的過程，新員工需要全面了解房地產項目的流程與特點。房地產項目對綜合性知識的掌握和應用能力要求較高，而大學畢業生知識窄，難以適應房地產項目的需求，而中小房地產企業通常不愿意承擔人才培養的成本，常選擇有工作經驗的人員，部分房地產企業偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識面和較強的溝通能力。

　　2. 區域性特點房地產項目受到所在城市的自然環境與社會習俗影響較大，項目根植于區域之中，項目定位不能離開所在區域。項目團隊對于城市、區域與板塊的認識程度決定著項目定位的高度。在快速城鎮化進程中，城市區域的空間形態處于快速變化過程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區域人群的住房消費心理。住房消費者選擇了一個項目，也選擇了一個區域和生活方式。區域與板塊特征在很大程度上決定了產品類型。由于房地產區域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規劃、居住需求等要素影響的結果。在企業發展過程中，區域性是重要的特點，項目團隊需要對城市、區域與板塊有深入的認識和了解，而這恰恰是畢業生最缺乏的。

　　3. 金融化特點從國外房地產業發展的趨勢來看，房地產企業的主營業務都經歷了由開發建設轉向資產經營與金融服務的過程，房地產作為金融資產的特性在發達國家表現的淋漓盡致。我國房地產業處于快速變化中，項目融資、風險控制與資產經營處置對企業的影響日益明顯，房地產企業開始涉足金融與資產經營領域。目前，金地、萬科、綠地、綠城、濱江等大型房地產企業紛紛通過成立房地產信托基金、產業基金或入股銀行，涉足金融領域，房地產企業的金融化趨勢明顯。金融化也是房地產行業發展到一定階段的必然產物，發達國家的高等教育體系通常將房地產專業納入商學院下的金融和財務學科，注重學生對于房地產金融與財務知識的傳授。綜合性、區域性與金融化是快速城鎮化階段房地產經營管理中展現出來的特點，這些特點對房地產專業人才的培養方式提出了挑戰，需要高校及時調整課題體系、教學方式與培養方式，推動人才供需之間的平衡。

　　二、高校房地產專業培養方式存在的問題

在我國的高校培養體系中，房地產經營與管理專業在1998年的專業調整中受到影響，被并入工程管理專業，人才培養出現斷層。近年來，隨著房地產業的崛起，房地產專業的專科、本科與研究生教育快速發展。由于專業設置的限制和院校學科背景的差異，我國房地產專業教育情況復雜，依托的學科背景差異大，水平參差不齊，培養的學生還難以適應行業對于綜合性、區域性與金融化的要求。

　　1. 學科體系分散，缺乏系統性與完整性高校設置相應的房地產專業設置，依托的一級學科包括工商管理、管理科學與工程、應用經濟等。房地產專業設置多數依托工商管理與應用經濟學科設立，課程設置也是偏重于經濟管理，重點課程包括房地產經濟學、城市經濟學、房地產開發與經營、土地經濟學、房地產估價等;工程管理依托工業工程或者土木工程專業，與土木工程、項目管理課題體系結合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項目管理、工程造價等。此外，部分高校依托土地資源管理開辦房地產相關專業。由于高校依托的學科基礎不同，課題設置也各有側重，培養出來的學生專業基礎與知識結構差異較大。課程體系與知識專業的不同導致培養的學生專業知識與業務能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標準化，對培養學生的質量影響較大，也給房地產企業人才招聘帶來了困惑。因此，相對于成熟的專業，房地產專業的學科體系還存在“散、亂、基礎不牢”的問題。

　　2. 專業教育體系與市場需求脫節房地產專業作為高度應用型的專業，能否與實踐充分結合，直接影響到畢業生的素質與能力。目前，房地產專業教育與市場需求之間的不匹配問題比較突出，主要表現在兩個方面。首先，教材、書本上的知識不能適應房地產理論與實踐的發展需要。目前的`課程體系與房地產行業快速發展的實踐脫節嚴重，部分教材沿用上世紀版本，內容知識陳舊，難以在現實當中得到應用。而從國外引入的教材，也存在與國內實踐相脫節的問題。其次，房地產專業教師隊伍與實踐脫節。由于我國的土地與住房市場都處于制度轉型、行業興起與市場發展的階段，制度變革與市場發展的速度較快，高校教師隊伍在理論與實踐上還沒有能夠跟上行業發展的步伐，教師隊伍自身知識體系更新節奏較慢，不能適應市場的需求。

　　3.培養方式與企業脫節如何能夠與行業、市場、企業緊密結合，是培養房地產“管用”學生的關鍵點。從國內高校房地產專業的培養方式來看，主流的培養方式還是以傳統的課題教學為主，對于課程實習、畢業實習環節的重視程度不高。傳統的教學方式一方面難以吸引學生的興趣，另一方面也難以適應企業的需求。如何使房地產專業課程教學與實踐教學實現有機結合，推動培養方式由“被動”面對市場轉向“主動”適應市場轉變，已經成為房地產專業人才培養的必然趨勢。

　　三、推動房地產專業人才培養模式調整的建議

　　1.獨立設置房地產專業，夯實高效人才培養基礎體系房地產行業在國家經濟中的作用與地位日益凸顯，房地產專業人才的需求規模在一定時期將保持在較高水平。借鑒美國、英國、新加坡、我國香港等發達國家或地區房地產專業的培養模式，需要形成我國具有獨立性的房地產專業設置與培養體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學與工程下獨立設置房地產專業，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時，設置相應的專業碩士，形成學術與專業兩個培養體系。從國家層面設置相對的房地產專業，統一學科口徑，統一課程體系，有助于相對規范和完善的房地產專業人才培養模式。此外，隨著房地產行業的快速變化，對人才的需求類型、需求結構、需求規模都在發生快速的變化，房地產專業人才的培養與課程體系設置必須與之相適應才能得到發展，課程和方向的設置還需要與時俱進。

　　2.實現教學與實踐的融合，培養優質管用的專業人才盡管高校都比較重視培養學生的實踐能力，在課題體系中設置相應的實踐培養環節。但從目前的實踐來看，教學與實踐之間還存在很大距離。英國房地產教育體系中對于房地產經濟學、房地產投資等應用性的課程，要求學生選擇一個對應方向的房地產項目，實地參與項目的運營過程。我國香港和新加坡的房地產專業學生要求在大學期間有一定周數出國考察，培養全球視野。在考慮房地產專業培養中，國內高校也應該從國際與國內兩個視角培養房地產專業人才的實踐能力。從國際視角來看，在有條件的發達地區，培養方案中設置暑期國際房地產夏令營，對國外特定城市的房地產市場與項目進行實地調查，開拓國際視野;從國內來看，以課程為依托，以實際項目作為案例，明確“房地產開發、工程造價、項目管理”等課程為“教學+實踐”的課程，規范學生的實踐培養環節。

　　3.與行業資格認證掛鉤，探索教育專業化路徑英國與我國香港地區成立有皇家特許測量師學會和香港測量師學會等，這些協會及其專業認證有助于搭建高校與企業的橋梁。通過專業機構認證，確保培養出來的學生符合行業與企業的要求。行業資格認證提高了畢業生的競爭力，有助于明確學生培養的方向。目前，國內房地產專業正處于蓬勃發展的階段，規范化與專業化是下一階段發展的趨勢。國內與房地產相關的行業協會也逐漸嶄露頭角，如中國房地產業協會、中國房地產估價師學會等。充分重視國內房地產行業發展對于人才的需求特點，發揮專業協會的橋梁作用，推動行業協會、企業與高校三結合，有助于培養具備國際競爭力且能夠符合市場需求的房地產專業人才。

關于房地產的論文11

　　一、我國房地產集團資金管理存在的不足

　　(一)房地產集團的資金管理手段相對落后

　　目前，房地產集團財務會計記賬工作基本使用財務軟件，但這些軟件大都是只具有一般的財務記賬功能，沒有合同管理，預算管理，成本控制，財務分析，項目管理等各個方面的管理軟件。金融信息化業務的實施，模塊功能少不能滿足管理的需要。如果沒有必要的軟件和硬件的支持，是不能跟上現代企業財務管理發展的腳步的。

　　(二)房地產集團的投資決策不夠科學

　　由于前幾年的房地產行業比較火。回報率也比較高，這使得一些房地產集團只注重利潤的獲得，而忽視了行業發展的周期性關系和一些潛在的風險，造成企業對未來的評估存在的不足，在進行一些投資時比較盲目，缺乏一定的合理性，這使得房地廠商不能按預期收到投資的匯報，使得企業的投資很難收回。

　　(三)房地產集團的融資形式比較單一

　　由于我國的市場經濟剛剛起步，使得房地產的融資市場也屬于起步階段，常見的融資形式一般是短期和長期的銀行貸款形式，形式比較單一，不能向國外那樣通過發行企業債券進行融資，另外由于這幾年國家對房地產市場也加大了干預手段，使得房地產集團很難通過發行股票來進行資金的籌集。

　　二、如何做好房地產集團的資金管理

　　(一)更新房地產集團資金管理的觀念

　　對于房地產集團而言，資金管理的重要性要充分認識到，在管理的過程中，財務和會計部門應積極參與。要充分認識這項工作不僅僅是記賬算賬而已，事后還需要進行必要的資金管理。因此，我們需要作出必要的資金管理理念的創新和發展，集中精力做一些相關資金管理的實際工作，科學的進行資金管理。還需要結合房地產集團的具體情況，并積極運用一系列先進的技術，在過去的業務流程和運作模式背后進行創新，在降低成本的基礎上，最大限度地提高經濟效益。

　　(二)更新房地產集團資金管理人員的素質

　　財務人員只有提高了工作素質，嚴格執行財務制度，才能保證房地產集團的質量誠信，繼而開展各種經濟活動。主要從以下方面來提高財務人員的素質，首先在招聘過程中工作人員必須對應聘者進行仔細的審查，以確保招聘的人員具有良好的專業知識，并是一個踏實肯干的人才。其次，隨后進入財務人員的培訓工作，通過定期對財會人員進行培訓，不斷提高財務人員的專業知識的整體素質和水平，財務人員也需要不斷的學習，了解新的會計方面的`政策和對自己的專業知識進行更新。

　　(三)擴展房地產集團的融資渠道

　　目前我國的房地產企業已經開始探索其他的融資方式，資本市場直接融資和間接融資需要增加開發工作，應進一步完善房地產金融市場的多元化制度，包括投資基金、股權融資、債務融資、證券、信托和其他形式。在廣泛的情況下，大量的資金從私營部門能夠擺脫房地產基金，債券、信托等地方。因此，廣泛的房地產公司融資不僅可以幫助解決融資困難的問題，同時也促進了房地產業內人士適者生存以及提高其質量。

　　(四)更新房地產集團資金管理的有關制度

　　房地產集團應建立和完善企業的內部財務管理制度，建立會計，內部審計，內部牽制，財產清查，內部審計，原始記錄管理等一系列的企業財務管理制度，從而為企業規范財務管理，奠定有章可循的良好基礎。企業管理中必須以財務管理為中心，大力加強財務管理，首先要做的就是是要建立一個強大的財務管理制度，加強財務管理和控制，以提供組織保障。

　　三、結束語

　　房地產集團資金管理的好壞直接關系到企業的經濟收益，由于房地產企業本身所具有的一些不可控因素，使得在房地產資金管理上存在很多困難，因此要全面加大對房地產集團資金管理的力度，從而使房地產集團資金管理更加科學、合理，拓寬房地產集團的融資渠道，從而保證企業項目的順利開發。

關于房地產的論文12

　　財政部于 20xx 年 1 月 26 日發布《關于印發企業會計準則第 39 號--公允價值計量的通知》，通知中明確說明公允價值計量模式使用的目的在于適應社會主義市場經濟發展需要，規范企業公允價值計量和披露，提高會計信息質量。新公允價值計量準則無疑能夠為我國上市公司注入一劑強心劑，促進更多的上市公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。根據相關數據統計可知, 從 20xx 年新會計準則實施到 20xx 年的 7 年時間里, 擁有投資性房地產的上市公司占所有上市公司的 40%左右,但是采用公允價值進行后續計量的公司所占比例不到 5%。

　　一、改用公允價值模式原因分析

　　(一)改善經營業績從財政部會計司發布的《關于我國上市公司 20xx 年執行新會計準則情況的分析報告》中，我們發現雖然僅僅只有 18 家上市公司(占持有投資性房地產上市公司數的2.86%)采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但這僅僅 2.86%的上市公司所產生的公允價值變動凈收益就達到了 22.79 億元，占其全部凈利潤的 2.61%，占全部上市公司凈利潤的 0.23%。由此，我們可以得知，如果投資性房地產公允價值上升，采用公允價值計量模式就能讓企業在正常經營之余，報表中會得到大量可觀的利潤，以使報表表現更加優秀，使得企業再融資能力增強。

　　(二)提升財務表現以江蘇新城地產股份有限公司為例，新城地產在20xx 年 2 月 16 日發布《關于會計政策變更的公告》，其中說明公司自 20xx 年 12 月 1 日起，將擁有的投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這一變更將增加公司 20xx 年 12 月 31 日的投資性房地產約 9906 萬元、資本公積約 7149 萬元、遞延所得稅負債約 2476 萬元，少數股東權益約 281 萬元。除新城以外的其他已變更投資性房地產后續計量模式的上市公司也在財務狀況上有了更好的表現。由此可見當企業對持有的投資性房地產的后續計量選擇由成本模式改用公允價值計量模式，那么該轉變會對公司的財務表現產生較大影響。

　　(三)管理層利益在現代薪酬制度下，管理者薪酬與企業經營業績直接掛鉤，在《公允價值計量與管理層薪酬契約》一文中提出“，在那些持有公允價值收益的公司，管理層薪金報酬與公允價值變動收益存在顯著的正相關關系。”而“管理層薪金報酬與公允價值變動損失之間不存在顯著相關性。”因此，如果管理層從采用公允價值計量中得到的利益大于其帶來的成本，管理層就更傾向于采用公允價值計量模式。

　　二、沿用成本模式原因分析

　　(一)公允價值模式應用的規定較為苛刻在 IFRS(國際會計準則)下，公允價值計量模式被廣泛普及和采用，我國為了與國際接軌在 20xx 年頒布的新企業會計準則中引入了公允價值計量屬性，但我國會計準則由與 IFRS 存在較大差異，其中就表現為我國會計準則對對公允價值的使用有著嚴格的規定。《企業會計準則第 3 號——投資性房地產》(20xx)規定：“成本模式轉為公允價值模式的，作為會計政策變更處理，已采用公允價值模式計量的，不得從公允價值模式轉為成本模式。”這個規定就將投資性房地產后續計量限制為一個“單行道”，一旦企業選擇采用公允價值模式，那么即便市場條件發生變化，也沒有轉回成本模式的可能。這條“單行道”的設置導致許多企業望而卻步。

　　(二)許多上市公司難以達到準則規定的條件我國《企業會計準則第 3 號—投資性房地產》(20xx)中規定了采用公允模式計量的條件，這樣的規定使得許多上市公司難以達到準則所規定的條件，主要原因在于，其一，準則規定公允價值模式應用的前提條件是具備活躍的房地產交易市場或類似房地產的價格信息。但是投資性房地產通常不存在活躍的交易市場，而且其交易的頻率也不如無法其他金融工具那樣頻繁，在這種情況下，公允價值的獲取難度隨之加大。其二，要達到準則中所規定的“同類或類似”的條件對于房地產交易市場來說是不太可能的。在現實中，房地產的地段、樓層、朝向等不盡相同，因此，除去房地產交易特別活躍的區域市場，很多公司難以達到公允價值計量的條件。

　　(三)公允價值模式的應用成本較高在成本模式下，企業所需要做的就是按期提取折舊，而在公允價值模式下，則需要經常對投資性房地產進行公允價值的確定。我國目前確認投資性房地產公允價值的方法主要有 3 種:一是專業評估;二是參考同類或者類似房地產的價格信息; 三是采用第三方的調查報告。目前,較多上市公司采用的是聘請專業的評估機構對其投資性房地產進行評估，這需要花費代價不菲的信息搜集與鑒證成本。因此，從成本效益原則考慮，大多數企業不愿意改變原有的成本模式。

　　(四)對凈資產收益率產生不利影響眾所周知，凈資產收益率(ROE)是一個反映股東回報和公司價值創造等的綜合性指標，同時它也是財務分析中杜邦分析體系中的首要財務指標。目前，在我國凈資產收益率也成為上市公司實施股權激勵考核、上市公司實施再融資的重要指標。如果企業從原先的成本模式轉為采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，在會計政策變更的當年，企業的凈資產會出現較大增長.從而影響當期甚至后期凈資產收益率的增長，同時也會影響企業實施再融資。

　　三、后續應用建議

　　(一)完善準則內容，允許雙向轉換我國現行的投資性房地產準則對公允價值模式的使用條件有著較為嚴格的規定，相較之下成本模式則更為便捷經濟。若要使我國公允價值計量模式的應用狀況如國際那樣普及，則在制定準則的過程中，就需要考慮準則的導向性，準則應該要鼓勵和引導上市公司使用公允價值計量模式，同時還要支持企業改用公允價值模式進行后續計量，以提高會計信息的相關性和可靠性。首先應當刪除后續計量“單向”轉換的規定，在市場條件或經濟形勢發生變化的時候，允許企業從公允價值模式轉回成本模式。其次，我國準則的制定可以參考香港地區，即可以要求企業不論采用哪種計量方法，都要在報表或者附注披露公允價值。最后，準則還應該對投資性房地產公允價值浮動范圍做出規定，允許企業在合理的范圍調整公允價值。

　　(二)規范房地產交易市場和房地產評估體系要想取得可靠的公允價值，最理想的條件就是有公開且活躍的房地產交易市場。經濟學上認為在完全競爭的'市場的條件下，公允價值是最為可靠的。但我國目前的條件還無法達到最為可靠的公允價值，投資性房地產的信息渠道十分有限，在這種情況下，大多數上市公司會選擇尋找專業的房地產評估機構進行公允價值評估。因此，在財務報表中列示的公允價值的真實性與可靠性與房地產交易市場和房地產評估體系的規范程度極大相關。因此，有關部門就需要嚴格規范房地產交易市場，設立專門的房地產評估機構，構建規范的房地產評估體系，定期對房地產評估人員的專業資質進行核查，以保證取得的公允價值是真實可靠的。

　　(三)加強公允價值信息監管我國應該加強規范在公允價值估計過程中所涉及的估值模型、參數等標準的制定。同時要加強公允價值應用的監管，監管部門要設置完備的監管體系，并且嚴格執行，設立第三方或民間機構進行監督。在條件成熟的情況下，還可制定法律法規對利用公允價值進行利潤操控行為進行嚴厲處罰。為公允價值的應用創造一個良好的法制環境。

關于房地產的論文13

　　對房地產營銷來說，現實為樂觀的情緒所籠罩，開盤即售罄的神話還在上演，似乎一夜間，房地產市場完成了從買方市場向賣方市場的過渡，成為市場經濟大環境下，少有的賣方市場。這對房地產開發商而言，興奮之情溢于言表，隨之而來的就是開發商對營銷活動的關注度日趨減弱；與此同時，正是由于營銷壓力的弱化，使得開發商正在強化把自己看成是銷售終端，即普遍選擇所謂的零階渠道策略，以期最大限度的降低營銷渠道成本，獲取高額回報。

　　然而，在一片叫好聲中，開發商在樂觀之余，對于營銷，特別是蘊藏最大變數的房地產營銷渠道的建構問題，更應保持一份清醒和警惕。畢竟，市場經濟的競爭是殘酷的，其調節功能也是強大的，現代市場營銷中的渠道為王、終端取勝的法寶將是決定開發商如何贏得先機的主要因素，因此，作為開發商在渠道建構方面不能居于一時之得，應有寬泛的視野，長遠的戰略和規劃，才能立于不敗之地。

　　其實，零階渠道策略本身并不利于開發商的自身做大、做強的發展要求。專業化的分工才是發展趨勢，該怎么做，如何做，為什么要這樣做，對自己應該有基本的分析和判斷，要有自己明確的定位，才能最大限度地發揮所長。開發商需要的是追求整合優勢，而不是面面俱到，都由自己來做。因此，在當前房地產市場的營銷渠道建構中，如何充分運用具有專業水準的房地產營銷公司及其它形式的渠道、加以整合才是發展主流，整合渠道優勢是不可替代的。

　　當然，由于房地產的行業特點，營銷商與開發商在承擔市場風險上并不對等。現實中，開發商往往對營銷商的顧慮較大，同時也承擔了較大壓力，因此，即使有合作，一旦樓盤走勢與預期有差異，在風險不對稱的情況下，開發商往往會強制中斷合作，改由自己直接操作，回到零階渠道策略上，這是一種慣性，也是規避風險的本能。因此，從營銷商來講，也有如何先期與開發商溝通，如何進行市場風險分擔，如何培育市場，如何彌補開發商在市場資源不足等方面有所安排，從而激發起開發商建立一階，或者二階渠道的欲望和決心。

　　基于當前這一現實，作為房地產的營銷渠道建構問題，筆者提出以下三點思考：

　　思考之一：開發商的渠道定位策略一定要有，并且定位準確。

　　眾所周知，就市場營銷學基本原理而言，影響渠道定位策略的因素主要有：產品、顧客、中間商特性、競爭、企業、環境六大要素。對房地產營銷渠道的定位策略的選擇，仍然需從這六個要素的組合入手：

　　(1)房地產產品有其兩面性，即房產一方面是基本生活必需品，吃、穿、住、行，人人需要；另一方面，房產同時又具有較強的投資性，在一定階段，則表現為較大的投機性，即可能導致需求泡沫的產生。

　　(2)房地產投資巨大，在現階段中國，幾乎耗盡一個人、一個家庭的畢生積蓄。因此，該類產品特征決定了消費者應是較理性、慎重（現階段的銷售熱潮，只能看著是短暫的、非正常的一種現象，不能做常態研究之用）。

　　(3)房地產在城市化的大環境下，較長時期內，消費意愿較強，需求比較旺盛，但競爭也異常激烈，門檻越來越高，開發商之間的競爭，已經不是單個企業之間的事，更多的表現在其價值鏈的競爭。

　　(4)基于房地產價值鏈的競爭態勢及發展趨勢，開發商的渠道定位策略就不是可有可無的事，而是必須有，且要準確。筆者以為，對開發商而言，現階段要做好渠道定位策略，應著重在以下兩點上用力。

　　①先期造勢。渠道建設應在開發拿地時，就與開發項目可行性研究、評估等前期工作一并進行，并有意識的通過前期4P組合與目標市場溝通，進行初步市場切入。

　　②在目標市場切入成功后，須進一步造勢，以形成強烈的'市場需求信號，造成營銷商主動聯系要求合作的態勢時，有針對性的篩選出符合自己樓盤定位，且在財務、信用及營銷推廣能力良好的營銷公司，作為最終的渠道合作伙伴，在一條價值鏈上，直接借助其強勢渠道，依靠其網絡，進行目標市場拓展，向最終目標客戶群滲透，全面覆蓋目標市場。思考之二：渠道完成由“縱深狹窄型”向“扁平寬廣型”組織架構轉型。

　　在分銷渠道的發展趨勢由縱深型向扁平型轉變的大前提下，房地產營銷渠道也不例外。開發商在建構分銷渠道的基本框架時，應由選擇習慣的自銷為主，即“縱深狹窄型”向選擇實力雄厚，有特質的營銷商和個人渠道，即“扁平寬廣型”過渡，從而形成渠道的重心由高向低，由窄向寬的多渠道的轉變、建立專業化運作為主的渠道整合優勢。

　　如何轉型，在已非常專業化的房地產市場，有個獨特現象，值得重視——個人營銷渠道的潛在網絡優勢。

　　樓盤營銷有一大特點，即社團與交際紐帶的特殊作用——口碑效應。往往一位老顧客所帶來的營銷價值，非常可觀，作用尤為明顯。這些老顧客，他們有固定的朋友圈子，有基于親戚關系的網絡資源。在關系營銷、整合營銷逐漸成為主流的今天，為了追求利益，他們希望發揮其所掌握渠道資源的效益，以獲得個人收益，因此有動機作為個人營銷代理，對于開發商來說，老顧客是可充分利用的口碑渠道資源。

　　但目前，許多開發商更多的把這種渠道看成權宜之計，并沒有相應營銷戰略跟進。其實，從長遠來看，對個人渠道，開發商完全應納入其營銷渠道整合中，必要時(市場網絡基本理順)應爭取將其并入自身營銷網絡體系，把現實、潛在與將來的關系顧客固化在目標群中。

　　同時，在與老顧客個人合作時，筆者認為應從以下三方面入手。

　　(1)應制定出切實可行的營銷策略，吸引個人加盟，納入渠道網絡布局；如通過VIP會員制等形式，建立起基于利益上的對公司的忠誠度。

　　(2)要具有可控性。通過個人的利益依附于開發商整體利益的實現和提高來控制個人的營銷行為。

　　(3)公司相對應的服務流程要便捷和靈活，公司應對個人進行有效地扶持，特別在營銷分層兌現上應尤其重視。因為，個人與開發商相比，本身處于相對弱勢，如承諾沒有實現，很難挽回，可能影響寬泛。

　　思考之三：開發商應與營銷商建立起心理契約關系。

　　所謂心理契約，是指一種非正式的、非書面的，無法律效力，但如果違約會給違約方帶來極大心理壓力的心理關系，嚴重時可導致中斷合作。根據艾奇奧尼矩陣模型，在組織與個人之間，存在三種有效的心理契約組合，這些組合，同樣適用于開發商與營銷商的關系。因此，開發商與營銷商在完善有關書面合作契約的同時，應盡量選擇有共同價值觀的營銷商，在戰略利益上結盟、在相互之間扶持、在獎勵政策靈活等方面、建立起雙方之間規范型與道德型的心理契約關系。

　　(1)開發商的規范型：建立富有誘惑力的價值觀體系、與營銷上共建價值鏈條。

　　2)營銷商的道德型：基于對開發商價值觀的認同，合作有長遠考量，不計較暫時的得失。

關于房地產的論文14

　　今年年內，我國加入世界貿易組織（WTO）的前景十分樂觀。加入（WTO）后，我國將降低關稅，更加開放國內市場，這有利于擴大出口和對外投資，并直接對我國主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產業產生全面的影響。

　　一、各類房地產需求增加，其中非住宅類房地產需求將首先增加

　　由于加入WTO后，主要城市的經濟活動趨勢于頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求。如隨著進出口業務的大量增加，作為海運、報關企業集中的上海北外灘地區的辦公物業需求將明顯增加；此外，經濟活動的頻繁意味著職工收入的增加和就業的增加；關稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。這些因素，均有利于居民購房資金的增加，使住宅類房地產需求增加。同時，隨著汽車關稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區的住宅和其他房地產需求增加也將更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會增加。

　　二、房地產商品更符合市場需求，房地產業及相關行業發展空間增大，但競爭更趨激烈

　　房地產業及其相關行業，包括房地產建筑業和服務業將全面引入國外同行的全方位競爭。房地產的投資開發、規劃設計、建筑和服務水平均有提高，房地產商品更符合市場的需求。

　　同時，由于房地產需求的增加，房地產業及相關行業的發展空間增大，但是由于引入了強勁的國外競爭對手，新增的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能。對國內同行來說，競爭壓力增加，但優勢企業、優勢項目將更易獲得國外金融資本的支持，優勢將增強；而作為弱勢企業、弱勢項目來說，對手的強大和增多，將使其更顯弱勢，市場優勝劣汰加速進行。

　　三、房價構成有所變化，對房價中長期促升作用明顯

　　由于關稅的下降和國外競爭對手的進入，在短期內均會使房地產建造成本明顯下降，如進口建材、建筑物設備等的關稅，將從目前的百分之三十降至百分之十幾，但由于房地產需求增加，將使土地的價格上升，兩種因素在短期內對房價有一定抵沖作用，但房價的構成中，地價的比重增加，建筑費用的比重將減少。短期內，對房價及房價構成的影響，應根據不同情況而定。對于中小城市，由于土地供應相對充足，土地價格不易上升，而建筑費用降低，短期內對房價有下降動力；而對于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業來說，土地相對稀缺，在建筑費用降低的同時，土地價格將上升，房價構成變動較明顯，而短期內房價上升下降因素相互抵沖；中長期看，建筑費用不會持續下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長遠的，它是房地產價格特別是土地價格中長遠向好的一個重要內在動力因素，但這需要政府適當的`土地政策配合。房地產價格中長期向好的受益者，更多的將是土地和房地產開發成本較低、市場定位準確的企業。

　　四、國內房地產受國際經濟狀況變動的影響越來越明顯

　　由于加入WTO后，中國經濟與世界經濟聯系更密切，世界經濟全局和區域的變動，對我國經濟的影響越來越明顯，而房地產的發展與經濟發展呈高度的正比例關系，因而，我國的房地產業受國際經濟全局和區域變動的影響也人越來越明顯。

　　根據加入WTO對我國房地產業的影響，結合我國經濟狀況和趨勢及房地產市場狀況，可考慮以下對策∶

　　1、增加房地產市場的中遠期預測謹慎樂觀成分

　　根據國家計委在1998年度的預測，中國經濟的調整期望有在20xx 年底至20xx年初結束，如再加上加入WTO的積極因素，估計經濟調整的幅度將更趨緩，時間也可能會適當提前。加入WTO及經濟結束調整轉而起動后的同個月內，將首先隨投資增加而使非住宅類房地產需求增加，住宅類房地產需求隨后也將進一步增加。故房地產企業應在目前供大于求，特別是辦公樓空置嚴重的情況下，增加房地產市場預測中的中遠期樂觀成分，特別是增加對非住宅類及土地中遠期需求狀況預測的樂觀成分。考慮供過于求及強力競爭對手加入情況，這種樂觀應是謹慎的樂觀，企業中遠期決策可以此為重要參考依據。

　　2、增加競爭意識和市場意識

　　要學習國外先進的觀念、技術和管理，熟知變化的市場狀況（包括競爭對手狀況），減少房地產開發投資的盲目性，降低房地產開發成本，注重市場定位的準確性。面臨即將進入的強勁競爭對手，各房地產企業應盡快制定并實施相應行動方案，盡快解決建設成本過高且無升值潛力或落伍于市場而空置的商品房，運用各種資本運營手段，增加自身競爭力。

關于房地產的論文15

　　房地產市場中的政府控制非常繁瑣，政府在其中的作用尤為重要，因此，加強政府職能，應對市場變化是我國房地產行業發展中應著重考慮的問題。

　　1、政府控制行為的偏差

　　1.1角色錯位和偏移

　　政府規范房地產市場時,應該制定相應的社會管理指標,而不是直接對商品房屋價格進行干預。

　　各地區部委根據自身利益制定的政策方針,造成了多種調控政策的沖突問題,使政策難以形成合力,效果相互抵消，中央對地方政府的房地產政策缺乏一定地約束機制，導致地方政府出現執行不力的情況。

　　1.2地方財政收入與房地產之間的微妙關系

　　地方政府的主要稅收來源為房地產稅收。中央政府對地方政府的利益要求要引起重視,為地方政府尋找除房地產稅收外的其他稅源,如若不然,地方政府在執行中央的房地產調控政策時不能認真貫徹,使政策形同虛設。

　　要想發揮好宏觀調控作用，首先要厘清中央與地方之間的財產分配關系，如果此問題得不到有效解決,地方政府依舊會通過其他形式對房地產進行征稅。

　　1.3各部門之間的博弈

　　對于持續增長的房價，中央的調控決心和力度是比較大的，但嚴厲的調控又會對經濟的發展帶來阻礙。房地產企業的開發資金有七成以上都來自銀行，因此,房地產的風險也被轉嫁到銀行,造成金融風險的存在。

　　另外,房地產市場的特點決定了對房價更多的決定權掌握在房地產開發商手中，作為企業,追求最大化的利潤和政府期望通過市場自覺調整恢復正常價格本身之間就存在著難以協調的.矛盾，所以執行政策的最底線是政府與開發商之間博弈的戰果。

　　2、房地產市場政府的控制方向

　　2.1建立多層次的住房體系和廉租住房制度

　　政府作為保障體制的主體,應該承擔起保障全體居民居住權力的責任。對于收入低下，經濟困難的家庭,應該以貼補房租的方式解決其住房困難;對處于溫飽階段的家庭,應該通過減免稅費的方式實施經濟適用住房的政策;對于中等收入的家庭,居民可以用政府提供的優惠政策購買商品住房。房地產市場的另外一個重要組成部分是租賃市場，其總體發展還比較落后,政府要激活租賃市場首先要降低租賃的稅率,通過建設公有住房，收購閑置房的措施給低收入家庭提供可租住房。住房問題不僅是經濟問題,也是社會問題,政府應該努力使廣大群眾享受到經濟發展的成果，通過再分配的方式促進社會的公平和穩定。

　　2.2轉變政府職能,改革政績考核制度

　　為實現經濟的可持續發展和社會的長期穩定,政府需要轉變自身角色,更好的推動落實房地產調控政策。目前,我國的房地產市場發育并不健全,走向成熟還需要經歷一個長期的過程，僅依靠市場手段解決房地產問題顯然是不可行的，房地產市場的改革重點應該落在政府自身,其不僅是改革的對象,也是改革的領導者和推動者。政府政績考核制度也要做出相應的調整與改革，其首先要打破以往對上級負責的考核制度,重新建立對公眾負責的考核機制,將對公眾負責納入評價體系。

　　2.3通過稅收、金融等經濟手段進行調控

　　政府運用經濟手段進行調控時要遵循價值規律。稅收政策方面，可以通過調整和完善土地增值稅進行調節，設置一些新稅種，如房產稅和物業稅等,其最大作用是能夠調節貧富差距、抑制房價上升、實現對社會財富的再分配。

　　2.4法律手段的介入

　　在許多發達國家,對房地產市場進行調控的主要手段為法律。而我國在房地產市場方面缺乏相關的法律制度保障,一旦出現危機,往往依靠政府發文等行政手段進行干預，這樣雖然會在短時間內緩解房地產過熱的現象,但持久度不足。

　　3、結束語

　　政府對房地產市場的控制是一個繁瑣的命題，不僅要考慮市場機制的作用，還要考慮各個主體之間的聯系。我國的房地產市場起步比較晚,缺乏相應的實驗數據和經驗總結。國外的房地產市場體系雖比較成熟,但在政治、經濟、文化等方面存在很大的差距，完全借鑒和照搬也行不通。因此,我國政府應結合自身的國情,行之有效的對房地產市場進行控制。

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