房地產論文

時間：2024-10-26 12:39:30 論文我要投稿

[優]房地產論文15篇

　　在學習和工作中，大家都寫過論文，肯定對各類論文都很熟悉吧，論文是探討問題進行學術研究的一種手段。那么你有了解過論文嗎？以下是小編為大家整理的房地產論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

[優]房地產論文15篇

房地產論文1

　　一、細分市場有助于實現人力、物力的集中

　　從全國范圍來看，人們的購房需求從來都沒有減弱，相對應的房地產企業也遍布全國。然而由于地理環境、經濟發展、人均購買力等因素存在，相當多的地產企業并不是一帆風順的。對于房地產企業，可以通過市場細分將資源、人力進行合理分配，避免資源浪費，這也有助于自身集中各種資源，并制定出適合市場規律的營銷組合策略，從而達到增加盈利、擴大企業規模的目的。

　　二、在房地產營銷中如何對市場進行細分

　　市場細分依據：進行市場的細分是根據市場與消費者的性質所決定的：其一，市場是商品交換關系的總和，它本身是可以細分的；其二，對于某種商品消費者的需求具有相似性，也略帶有細微差別；另外，市場細分也與企業自身的發展特點有關。市場細分分類：市場細分的依據不同，對應著不同的市場分類，如按國家、地區、氣候等，可進行地理細分；按年齡、性別、民族等可進行人口細分；按生活方式、個性等可進行心理細分；按質量、價格、品味等可進行受益細分。下面我們將對幾種細分變量進行簡要分析。

　　（一）環境變量

　　環境變量產生的原因是因為房地產自身存在的'固定性以及區域性的特點，環境變量主要分為三個因素：（1）自然地理環境。主要包括建造房地產當地的地形情況、地貌以及當地氣候條件。（2）經濟地理環境。從經濟地理環境來看，主要包含的是房屋和當地城市中心之間的距離、交通是否方便等方面。（3）人文環境。人文環境主要指的是消費者自身的素質、以及文化教育程度等等。

　　（二）消費者變量

　　有需求就有買賣，一直以來消費者的房產消費占據著各種消費總和的大部分比重，不論其消費水平如何，均是如此。所以筆者認為消費者變量是進行市場細分的基本要點。具體來說，進行市場細分的消費者變量可以分為很多種。其中，重點是按消費水平或年均收入進行的市場細分，消費水平（年均收入）高，那么消費者自然會選擇購買地段好、戶型好、舒適度高的房產；消費水平（年均收入）低，那么他便會選擇購買戶型小的房產。其次，消費者年齡也是進行細分的因素，這是由于消費者或其父母身體狀況的原因，環境好、交通便利是其主要考慮因素。這樣，進行市場細分后地產商便可以對目標市場進行確定，并制定出與之相適應的營銷策略對不同群體銷售房產。

　　（三）心理變量

　　心理變量作為細分市場的重要依據，心理變量主要指的是消費者在生活方式、購買房屋的目的以及消費的性格等方面的心理特征，并將這些作為對消費者進行劃分的前提。對于不同心理需求的消費者，他們的生活方式也不相同，對于節約型的消費者來說，他們追求的是經濟實惠的房屋，而部分消費者更追求的是現代化生活方式，喜歡住高級的公寓。另外，消費者購買房屋的動機也有很大的區別。對于一些適婚年紀的年青人，他們買房的目的不外乎結婚；還有部分消費者是為了將自身多余的資金用于房地產投資保值。

　　（四）行為變量

　　行為變量指的是消費者在使用房屋過程中的態度或者是反映，主要從待購階段、經濟利益這兩個方面進行考慮的。待購階段的涵義指的是消費者正處于購買過程的不同階段，一些消費者對自身購買的房屋大致情況不了解，但是還有部分消費者對房屋了解清楚。不同的消費者在購買住宅時追求的利益是不同的。有的購房者特別注重價格，有的注重周圍環境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業管理系統等等。

　　三、總結

　　從我國的消費主體和消費觀念看，地產消費一直處于一個較高的水平，由于國際環境因素、國內經濟發展模式等影響，地產市場既存在巨額盈利，又受各種變數的制約。在這個競爭激烈的社會中，地產商只有經過合理的市場細分，確定目標市場，找到符合自身的發展模式，才能盈利生存，才能在這場無形的戰場中走到最后。

房地產論文2

　　成本管理與控制是企業管理中的一個重要工作，同樣對于房地產開發企業來說成本控制也是必不可少的。雖然現在很多公司已經注意到成本管理的重要性，并開始進行企業的成本管理。但是大多數企業的成本管理仍然處于初級階段，多數房地產公司僅僅從支出的角度進行管理，企圖通過控制并降低大額支出的成本來進行管理。但結果卻往往差強人意，在一番辛苦之后，卻發現成本并沒有節省下來。企業的成本管理是全方位的，需要隨著環境的變化不斷變化適應的。企業成本管理需要從公司經營、項目運行的角度，全方位立體化的進行綜合管理，才能真正有效的進行成本管理。

　　一、房地產企業開發項目成本管理的內容

　　1.房地產項目開發的成本構成。房地產作為我國支柱性產業，其經營受到多方面的因素控制，造成了其成本影響因素也比較復雜，根據影響因素的情況可以分為內部影響因素和外部影響因素，這些影響因素涉及到環境、經營、技術、管理等各個方面。

　　1.1土地成本：土地成本是房產經營成本的主要方面，主要包括國有土地使用全轉讓金，土地拆遷補償費用、耕地占用費用有關地上、地下附著物拆遷補償費用、安置動遷用房支出等費用，這些費用的投入比例一般都比較大，往往會造成開發商資金壓力，這就需要企業在進行成本管理時，做好這方面的控制，將這種壓力降低到最低限度。

　　1.2前期成本：在房產開發之前，需要對項目進行可行性研究、規劃、設計、地質勘査、測繪等工作，這些都需要進行前期投入，當這些問題都解決后，還需要進行市政公共基礎配套設施建設費用評估，這是房產開發必須考慮的費用。

　　1.3建筑安裝工程成本：在建筑安裝施工中，如果需要承包給承包單位，這時就需要支付給承包單位建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費，這些費用一般根據市場競爭體制計算得到，在一定的建筑結構特征下，這些費用的支出比較固定，很少有變化。

　　1.4公共配套設施成本：房產開發不僅僅是建筑施工這么簡單，在房產開發施工中往往涉及到房產周圍的道路、供水、給電、排水管網等施工，這些都屬于公共配套設施成本。

　　1.5財務成本：財務成本主要是企業為了籌集資金所支付的費用，一般包括企業經營管理過程中的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續費，以及企業籌集資金中產生的其他費用。對于開發商來說，這些費用是影響投資成敗的關鍵，只要融資的成本低于銷售利潤，就會適當的環節自有資金所帶來的壓力。

　　2.房地產企業項目成本控制的內容。為了保證房產企業能夠正常的進行房產開發，防止管理不當造成資金緊張等各種問題，這就需要房產企業在以下幾個方面進行項目成本控制：

　　2.1項目策劃階段：在項目的策劃階段，開發商應該著重考慮到投資環境，考慮到投資產品的市場價值，對與項目的工程類型與規模、經濟技術指標、交通條件、市政配套情況等都要了解清楚，并在開發階段將成本結合起來，對與可能發生的項目成本起到總體控制的作用。

　　根據項目決策階段的工作性質，可以認為房產開發投資策劃階段是具有智力化或知識密集性的。在這個階段，往往出現的成本費用是機會分析費、市場調查分析費、可行性研究費用等，這個階段不會出現土地成本費用，可見對于投資策劃階段的控制結果對房產開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃，策劃的好壞將直接影響到整個成本控制。

　　2.2前期工作階段：當對項目開發做出可行性研究和調研以后#方可進行前期的準備工作，這個時期的工作將涉及到與房產開發有關的各種合同，因此管理人員應該做好投資成本管理，保證投測成本管理成為這個階段的重點工作，開發商要通過招標方式選擇合適的設計單位，保證設計單位在設計之前對施工現場進行詳細的勘察，并制定詳細的設計目標，確保成本能有效的管理。設計單位應該重視設計方案的選擇，保證提供多種設計方案，并由房產開發商進行選擇，在運用適當技術設計手段的'情況下對方案進行合理優化，達到成本控制的目的。在圖紙設計階段要保證限額能夠順利完成，主要是在批準的設計任務書以及投資估算進行控制，保證施工圖在設計中不能隨意更改，保證總投資限額不被突破。

　　2.3工程建設階段：工程建設階段應該將計劃限額作為工程成本管理的目標值，在工程施工階段將實際值和目標值進行合理的對比，找出其偏差并分析出現這種偏差的原因，并采取有效的措施進行控制，確保工程成本控制目標得以實現。

　　在工程開工以后，開發商應該監督承包單位嚴格按照工程合同進行施工，并審核施工單位提交的申請支付表，綜合評定施工單位工作完成情況，在審核過程中應該注意保留金的扣除以及退還預付款；開發商應該定期制定最終成本估價報告書，保證工程中出現的各種影響投資的問題得以消除；為了保證成本控制目標得以實現，應該在施工階段嚴格控制設計變更，對于施工人員引起的工作變更，應該做好控制；當出現了工程索賠問題，應該嚴格按照簽訂的合同進行索賠要求的反駁，防止承包商不能正確履行合同而提出索賠要求；當工程竣工以后#應該及時要求承包單位提供工程竣工報告，并根據竣工工程星認真核算支付金額。

　　2.4租售階段：在房產租售階段進行成本管理主要是管理房產的銷售費用支出，因為在競爭日益劇烈的房產市場中，房產開發的銷售費用呈逐漸上升的趨勢，一般在費用數額較大的情況下，對房產開發的利潤直接影響很大，這就需要管理人員控制好銷售成本，并做好銷售策劃，保證銷售費用成本管理的目的。

　　二、房地產開發企業成本管理措施

　　1.建立有效的成本管理構架及運營模式。為了保證房產開發成本能夠順利進行管理，房產企業應該根據自身發展的情況建立相應的成本組織構架與運營模式，并在組織結構上進行合理的控制，讓關鍵流程有專業部門、專業崗位完成，減少管理層級，提成管理的效果。

　　2.建立全過程的目標成本管理制度。房地產開發企業應該在投資估算的基礎上由成本管理部門主導編制項目開發的目標成本，作為項目開發的成本控制基線。目標成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門編制目標成本控制責任書#將項目的成本目標分解到各職能部門，作為各責任部門作業的指導指標。

　　房地產項目竣工后，企業內部成本管理部門及財務成本核算部門應組建成本評估小組，對成本完成結果及時進行分析、考核，以便總結經驗，提高成本管理水平。

　　三、結語

　　房地產項目的成本管理是一個復雜的、動態的系統工程，貫穿于項目策劃、規劃、設計、施工、銷售、物管等全過程，所以必須樹立全成本價值觀念。該過程要面向整個項目周期，不應僅僅停留在項目開發階段，在項目開發完畢并交付業主使用后，成本也還在發生（如維護、保修、運營），甚至還有法律風險。所以對中小房地產企業來說，必須建立健全的成本控制體系，包括組織保障體系及制度保障體系；要充分認識到項目的各個開發階段與成本控制的關系。

房地產論文3

　　房地產業與人民生活密切相關,并且已經是我國經濟的支柱產業，其影響因素較多，屬于典型的密集型行業,進行預算管理有助于企業進行合理的規劃和布局。在當下動蕩而又激烈的市場條件下，企業要立足于多項目模式實施預算管理,對多項目進行合理組合,使其價值互補,注重規模效應,以項目預算為基礎,以資金管理為核心,促使有限資源最大化。面對多項目條件下的在資金、人力、物資等方面的挑戰，房地產企業的預算管理體系也必須深化改革，以統籌兼顧，宏觀調控各方面資源的配置，真正為企業的收益及長久發展效力。

　　一、多項目條件下企業預算管理面臨的問題

　　我國大多數房地產企業已先后建立預算管理體系，但在多項目的新形勢下，該預算管理體系顯然不能適應，比如存在戰略統籌不能兼顧，預算編制不再適用，預算管理體系缺乏理論指導等問題。

　　(一)企業戰略統籌不能兼顧房地產企業實行預算管理的目的在于統籌人力物力財力等方面資源的配置，將其合理規劃，做到人、事和財三維度的有機結合，最終實現企業效益的最大化。但在多項目的條件下，企業必然會對各個項目的開發做先后排序，以及思考如何開發才會對企業效益有利。這些都是預算管理體系的內容，合理的預算規劃會使人力資源得到合理的配置，盲目規劃會導致錯誤的開發，資源錯誤的安放則會導致企業經營失利。錯誤的戰略不僅不能與多項目相協調，還會阻礙預算管理體系的正常運行。

　　(二)預算編制不適用于多項目模式科學合理的預算編制能夠使預算管理體系具有較強的執行力。然而在房地產企業由單項目模式向多項目模式轉型之后，大多數企業卻未將預算編制轉型，依然沿用單項目模式下的預算編制，實際上當企業已經多項目共同開發的時候單一的預算編制已不再適用。以資金預算為例，多項目開發的模式是各個項目面面影響、環環相扣，而不是簡單的并聯關系，如沿用舊的編制或將其進行簡單的疊加則可能會使企業蒙受巨大的資金缺口。

　　(三)預算執行力度不夠在預算管理體系中，預算編制制定之后就該具體落實到各方面預算的執行上。將一定量的資源進行分配，由于涉及到各部門的利益，執行人員為了提高自己部門的利益，不可避免地出現資源爭奪的現象，往往會出現現實超出預算的后果，使企業的運轉不能順利進行。此外，在整體條件下或在外部因素的影響下，預算可能會出現偏差，需要實時調整，重新規劃，這些都降低了預算的執行力，同時也打擊了員工制定、實施預算的積極性。總而言之，當預算落實不到實處，則預算管理體系就形同虛設，企業也難以長久發展。

　　二、多項目條件下實施預算管理的建議

　　房地產行業如今面臨的是外有國家宏觀調控、融資局限等不利環境，內有成本上漲、庫存潴留等經營問題，市場復雜多變，政策朝令夕改。企業要想繼續生存就必須削弱外部影響，強化自身預算管理體系，因而在多項目條件下實施預算管理體系就顯得尤為重要。

　　(二)科學合理地完善預算編制系統多項目條件的預算編制要考慮諸多方面的因素，其難度和維度都大于單項目條件下的預算編制，但又以單項目的預算編制為基礎，故仍需強化，在預算項目上使用統一的標準。深化預算編制，實行多維度的預算編制，比如資金預算，部門預算，人力預算等，在多個項目共同運作時，錯開各個項目高峰期，以保證企業資金、人物力的正常運轉，合理配置。

　　(三)建立健全監督機制，加大預算執行力預算編制完成后，企業要將預算執行的.權利與義務具體到個人，分為項目執行者與部門執行者等，形成各個部門、各個項目相互輔佐、相互牽制的體系，這樣有利于將預算編制落到實處，加大了其執行力度。此外，還需建立健全監督機制，一方面從企業整體宏觀調控預算的執行力，另一方面監督了解各項目的具體執行運作情況，并且有助于根據實際執行情況實時調整預算方案。最后，為了提高執行者的積極性，企業也可以對預算執行的好的部門、項目實行獎勵措施。

　　(四)總結房地產預算管理理論，培養預算管理人才基于房地產預算管理缺乏科學的理論指導，缺乏同時具有房地產行業背景知識，宏觀調控政策，經濟，數學及統計學等方面知識的高能型人才的現狀，房地產企業必須總結各方面經驗，結合當今時代形勢與政策，建立具有本行業特點的預算管理理論。同時為企業有潛力的預算編制人員提供深造的機會，提高其工作能力，同時高薪吸引高能型人才，并通過其通力合作制定出科學可行的預算編制。

　　(一)經營戰略要統籌兼顧一個企業的經營戰略是該企業正常發展，制定預算管理體系的導向。如果企業的經營戰略存在問題，那么即使其預算管理毫無疑問，也會出現取舍不當，盲目投資的現象，使企業遭受損失甚至畸形發展，因此，企業的經營戰略是預算管理體系的根本保障。企業要認真研究當今的宏觀調控政策和市場經濟環境，結合房地產行業的自身特點，制定科學合理的經營戰略，在多項目模式下，從整體出發統籌兼顧人、事、財三方面的資源，合理配置，最終實現企業利益的最大化。此外也需對各個項目進行合理預算，對整體效益進行評估，結合企業的現有資源進行合理取舍。

房地產論文4

　　房地產企業有著高風險、高投資的特點，財務管理中的內部控制體系的建立對它而言就具有更大的現實意義，它能夠幫助房地產企業實現對財務資源的科學合理配置，有效地規避其發展過程中可能出現的財務風險，是增強房地產企業競爭力的重要保障措施。

　　1．房地產企業財務管理與內部控制體系構建中存在的問題

　　1．1財務管理制度流于形式

　　從當前房地產企業的發展情況來看，很多企業并沒有給予財務管理足夠的重視，很多現代化財務管理的制度也沒有被應用到企業的財務管理中，所以導致房地產企業在財務管理制度方面的建設和完善只是流于形式，并沒有被管理層嚴肅對待。相關責任部門在執行的過程中也不能將內部控制體系真正的去貫徹和落實，從而使得內部控制體系在企業中的建設和完善完全失去了實踐上的支撐，財務管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業內部人員的意識薄弱有著密切的關系。

　　1．2有效的財務管理體系尚未形成

　　當前很多企業在財務管理和內部控制體系的建設方面并沒有形成完善的系統，而且還多存在著企業建立的內部管理體系并不能很好地適應企業管理的需要。盡管當前很多房地產企業在引進內部控制體系的時候也參考了很多先進的案例和內部控制制度，但是其在對自身企業特性的方面卻缺少較為細致的考量，從而缺少必要的完備性、針對性和適應性。除此之外，因為房地產企業內外部環境的變化較快，而很多企業在內部控制制度建設的過程中并沒有引進相關的靈活性應變機制，根據時事和環境的變化來修訂和完善企業的內部控制制度。

　　1．3融資渠道比較單一

　　房地產是一項資金密集型的產業，但就當前形勢來看，房地產企業在融資渠道方面仍面臨著渠道較為單一的難題。之前我國房地產市場依靠國家的支持獲得了良好的發展，但也正是在這種依賴性的支持下，限制了我國房地產企業在融資渠道方面的開拓，大多企業都是通過銀行貸款的渠道來獲得融資。而在國家銀根緊縮政策的影響下，房地產企業從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來作為房地產開發的資金支持，已經對中小房地產企業的發展產生瓶頸。

　　1．4內部監管不到位

　　在內部控制體制建立后，必要的`內部監管措施也是必須的，但大多數企業在這方面卻缺乏行之有效的保障機制。首先體現在房地產企業的監督機制層次性方面，因為很多房地產企業都采取了設置屬地項目公司的管理模式，在這種集團控股型管理模式下，因為很多子公司分布在各地，其在治理結構、管理組織形式、內部控制流程等方面都存在較多的缺點，往往與企業本部的財務管理存在協調或匹配上的問題。其次，房地產企業在控制體制中的監督管理方面還缺少先進的建設經驗，在很多情況下都變成了事后監督，從而使得監督執行的效果大大降低了。

　　1．5中小房地產公司信息化管理平臺不完善

　　中小房地產公司鑒于領導意識、資金和能力的有限，使他們在公司信息化平臺的建設方面較為落后，而這卻是房地產企業在財務管理和內部控制體系建設中的現代化要求。如企業在進行內部控制的過程中，通過信息化可以實現對企業的實時監控和全面管理，從而保證其深入到企業管理的各個環節和整體的過程中。但是中小房地產企業在意識和眼界上有一定的局限性，對新事物的關注度不高，也由于他們在資金和能力上的有限才使得他們在信息化建設的過程中并未建立完善的管理平臺。

　　2．房地產企業財務管理與內部控制體系的構建策略

　　2．1正視現代企業管理制度建設，優化企業管理模式

　　首先，在意識方面房地產企業的相關管理人員和全體員工都要對這種現代財務管理的制度有一個清楚的認識，充分理解內部控制流程及其對企業管理的重要意義。然后建立一t現代化的企業管理制度，全面優化企業管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規章，從而保證企業管理人員的貫徹和落實，使得企業的財務管理和內部控制體系的建設不再只是流于形式，而要真正地發揮其應有的作用。

　　2．2建立全面的、完整的、現代化的財務核算和管理體系

　　相關的房地產企業管理人員一定要在現代化的財務管理與內部控制體系的建設上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現代化的財務核算和管理體系。首先，要根據自身的實際需要和特點及時地引進先進成熟的制度建設經驗，在此基礎上進行改良，以建立適應性強的符合企業自身特點的財務管理制度;其次，要同時加強對實際案例的分析，吸收別人成功的管理經驗，認清自身企業在管理過程中的缺點，從而優化企業自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎之上的，只有這樣才能提高企業制度建設的有效性和可操作性。

　　2．3拓展房地產企業融資渠道

　　較高的投資風險、較大的資金投入以及較長的建設周期是房地產企業本身的重要特點，尤其在其發展的過程中融資問題就成為了限制房地產企業發展的主要障礙，所以房地產企業要在融資渠道的拓展方面多下功夫。在當前的情況下，房地產企業需要在融資渠道方面進行改進。首先，要減少對國家政策的依賴性，積極發展自身融資能力的建設，合理地利用銀行貸款這種傳統融資模式在企業融資過程中發揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產信托融資、充分吸收社會閑散資金的資本市場、增資擴股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來發展房地產企業。

　　2．4加強企業內部控制與內部審計工作

　　加強企業內部審計控制是保障企業內部控制作用的重要途徑，它在企業內部控制體系的建設過程中有著重要的作用，這有利于實現企業內部審計的獨立性。在審計控制的過程中通過專項業務和定期審計的形式，房地產企業在運營過程中出現的問題的就很容易被發掘，并能夠實現對各種漏洞和不良行為的查處。而通過企業績效審計和內部控制審計的執行，企業將管理和控制的過程移向了事前與事中，這也是當前房地產企業內部審計工作的重點，這種在事前和事中加強對企業內部控制的管理能有效地發現企業中出現的問題，從而成為企業管理的有效工具。

　　2．5搭建完善的財務信息化管理平臺

　　在房地產企業信息系統的建設方面也要加強重視，從而在信息化管理平臺的支持下提高企業內部控制的效率。這種企業信息化管理平臺的生成可以有效地打破企業的信息孤島，將企業經營、財務、銷售、采購等多方面、各個環節的數據實現信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對于企業的全面控制來說是一個得力的助手，有利于企業在信息管理方面實現暢通和高效地傳遞，提高企業的管理效率。

　　3．結語

　　現代企業財務管理制度發展過程中的一個重要成果就是內部控制體系的建立，它主要是通過調節、約束和規劃企業內部各項財務活動，從而為企業規避風險，提高企業的財務效益，以盡可能多的幫助企業實現盈利。而鑒于房地產企業有著高風險、高投資的特點，財務管理中的內部控制體系的建立它能夠幫助房地產企業實現對財務資源的科學合理配置，預測、發現和解決管理過程中出現的財務風險，是增強房地產企業發展過程中競爭力的重要保障措施。

房地產論文5

　　有人將21世紀稱之為信息時代,也有人稱之為網絡時代,我們將它簡稱為e 時代更為形象和具有代表性。隨著以網絡為代表的信息技術的迅速發展,全球房地產業也開始了一場深刻變革,一方面是智能化住宅小區開始走入普通人的生活;另一方面是房地產經營方式更加突出信息時代的特點。近幾年來,我國住宅與房地產業每年拉動經濟增長1.5%~2%,住房建設投資額以 7%的增幅上升,已成為拉動國民經濟增長的主要動力之一。特別是國家作出“讓房地產成為我國國民經濟的支柱產業”的決策,以及住房分配貨幣化等一系列政策的全面實施,進一步確定了房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用。面對e 時代的變遷,我國集團房地產企業的發展面臨著前所未有的機遇和挑戰。企業成敗的關鍵在管理,而財務管理是企業管理的核心。

　　目前大部分集團房地產企業已經開展財務核算電算化,提高了財務部門的工作效率,但也存在一個共同的缺陷,它只是簡單模仿和照搬手工流程,將一項項相對獨立的工作搬到計算機中,并通過一個個相對獨立的子系統(如工資核算系統、固定資產核算系統)完成相應的工作,它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息,缺乏會計數據傳輸的實時性。在經濟環境瞬息萬變的今日,信息的實時性決定了它的有用性和控制力度。當一筆超標準的采購費用發生時,或一筆非法事件的發生,會計信息的滯后性使資金流不在嚴格地受控運行。隨著集團房地產開發企業業務做大做精,管理層對信息的需求和預期發生改變,傳統的財務管理信息系統必須更新。實現財務、業務一體化是集團房地產開發企業信息化建設中最關鍵的問題。怎樣實現財務、業務一體化,以達到真正有效的經營運作控制,實現信息高度集成,這就是筆者所探討的主題。

　　 一、立項、規劃環節的預算控制

　　新項目開發應進行財務預算管理,即以資本預算為中心的預算管理模式。新項目的開發面臨極大的經營風險,這是因為必須投入大量的資本,而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發初期必須以資本投入為中心進行財務預算管理。

　　1.立項環節的控制

　　各開發公司新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》,并經集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外,還須包括以下內容:

　　●成本費用估算和控制目標及措施;

　　●投資及效益測算、利潤體現安排;

　　●稅務環境及其影響;

　　●資金計劃;

　　●《競投方案》;

　　●投資風險評估及相應的對策;

　　●項目綜合評價意見。

　　2.規劃設計環節的控制

　　總體規劃設計方案,應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查,獲通過后進入下一設計階段(如小區設計、單體設計、施工圖設計)。每一階段都須要求設計單位出具《設計概(預)算》,并在與上一階段的概(預)算進行認真分析、比較的基礎上,編制《建造成本概(預)算》,確定各成本單項的控制目標。

　　關于施工招標環節的成本控制、施工過程的成本控制、設備管理、竣工交付環節的成本控制、工程結算管理等一般均由各開發公司依據各自的特點在預算范圍內靈活處理。

　　由此可見,集團總部的成本管理工作前期最為關鍵。新開發項目經認證審核后,各開發公司在財務分析子系統中,編制有關項目的階段性預算,從財務管理的角度,把各種控制項用相應的科目和部門進行反映和控制,因此,在管理軟件中需要進行預算管理科目的設置,如“在建工程”設置為“部門核算”以便在各成本費用發生的同時,可以在總賬中按部門錄入其發生額,在進行數據處理時,可以按照部門進行歸類匯總,在將數據轉化為信息輸出時,按部門、科目將預算和實際發生額進行對比分析。以便集團公司高級管理層根據管理需要,對項目進行預算控制。

　　二、項目開發環節的財務控制

　　1.房地產開發成本的核算

　　(1)成本歸集對象。房地產開發企業在進行成本核算時,像其他行業一樣。首先應該確定成本歸集對象,即成本核算單位。對于小規模的開發,如單幢或幾幢房屋的開發,這個問題比較容易解決,可以將全

　　部開發量作為成本歸集對象,設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發,如街坊改造或小區開發,就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下,筆者認為成本核算對象不能過細(如以單幢為單位),因為這樣做勢必會增加工作量,使核算工作繁瑣化。相反,也不能簡單地以整個小區為核算單位,因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年的時間,這樣做勢必使成本核算資料滯后,失去其在管理上的作用。筆者認為:應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊,比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊,利用信息系統對集團公司所屬的分公司、分小區、分區塊進行編碼分級管理,明確所屬級次及隸屬關系。

　　(2)成本項目的設立。正確劃分成本項目,可以客觀地反映產品的成本結構,便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定,“開發成本”作為一級成本核算科目,企業應在該科目下,根據自己的經營特點和管理需要,選擇成本項目,并據此進行明細核算。如何確定成本項目?筆者認為成本項目不能太多,對于發生次數較少,特別是單筆發生的費用,應盡量合并。如各種配套費用支出,可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用,特別是土建費用,如系分合同發包的還應該按合同進行明細核算,以便能隨時了解工作量進度和付款情況,并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進行分類、分級核算。

　　企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房地產開發企業會計制度規定,這些費用應作為期間費用,直接計入當期損益。筆者認為,這樣處理,對部分費用來說,有悖于會計的配比性原則。比如,為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用,這些費用的特點是數額較大、受益對象明確,如果在受益對象實現銷售之前,就將其列入損益類科目進行核算,勢必會形成虛假的財務成果,不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此,筆者認為,對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發成本”,作為成本項目的一個組成部分;后者可在“遞延資產”科目下開設明細專戶進行核算,待開發產品實現銷售后,再轉入“銷售費用”科目。然后按成本對象進行歸集分配。

　　2.網絡化反饋式成本控制

　　公司高級管理層根據管理需要,根據期初編制有關項目的預算信息系統,隨著項目的進展,將有關業務信息錄入賬務系統,使用資金單位在旬末的.3日前,將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數據庫,經各開發公司、總公司經理等授權逐級批準后,由網上發布到執行分公司或部門,按批準計劃分配資金。計算機系統通過不相容崗位分離和權限的設置,使各業務崗位相互稽核,資金在授權范圍內審批和使用,杜絕先斬后奏現象,以往具有權力特征的資金使用,通過資金計劃管理信息系統得到規范。資金的使用在網絡上向公司決策層公開,堵塞資金使用中的漏洞。系統對超預算的項目給予報警提示,實現對項目的事中控制。通過項目計算機系統功能提供多種條件進行統計與查詢,給公司高級管理層提供查詢分析的依據。同時可以就成本控制情況進行跟蹤分析,不僅可以了解該項目的當前狀況,而且可以跟蹤了解形成目前狀態的明細事項,從而可以從源頭對異常現象進行分析,有針對性地采取措施。期末,管理者通過項目進行預算分析,為對相關責任中心和責任人進行業績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運作效率大大提高,同時也對高層管理人員形成了制約。

　　三、銷售環節的財務控制

　　1.加強房屋銷售的計劃性和價格的準確性。利用信息化銷售管理系統對房屋的竣工時間、戶型、數量進行計算機統計,銷售部門負責房屋的銷售預定,企管部物價科根據市場調查、成本數據、歷史價格及周邊房地產價格進行綜合評審,向價格管理部門申報房屋的銷售價格,企管部物價科對銷售違價有處理權包括處罰權。各分公司銷售部在每旬前3天通過全公司的銷售信息網絡集合旬回款計劃,每天將房屋銷售情況輸入計算機,將銷售房屋的種類、戶型、合同號、價格、房款總額、款項回籠等到信息通過因特網傳送到總公司資金數據庫,使公司高級管理層能隨時通過計算機網絡了解市場動態,了解各分公司的銷售及存量房的情況,適時調整營銷策略。

　　2.提高銷售工作的透明度。通過計算機網絡信息管理使銷售工作的透明度提高,公司高級管理層可以通過計算機網絡對客戶了如指掌,以往銷售人員動不動就要挾經理,銷售人員吃里扒外,采用與客戶聯手暗地抄房獲取房屋銷售差價等手段,來對付公司的情況都在高度透明的計算機網絡管理下不復存在。

房地產論文6

　　摘要：房地產企業是隨著我國的城市化進程加快以及社會經濟發展，人們生活富裕起來而逐漸發展壯大的，因此在一定時期內房地產企業的發展一直處于上升階段，但是要想房地產企業的持續發展壯大，就應該注意房地產企業的特殊性質。因此本文在我國會計制度不斷完善的階段，側重分析房地產企業的會計核算工作中存在的問題，進而注意問題的解決措施，以增加房地產企業的市場競爭力，促進企業的科學發展。

　　關鍵詞：房地產企業；會計核算；問題；措施

　　房地產企業的發展帶動社會的經濟，因此它已經成為我國經濟發展的重要組成部分，所以更多的人選擇投入到房地產企業，增加自己的經濟收入，但是因為大家盲目地投資和擴張，沒有充分分析好企業的發展實際情況，尤其是會計核算的問題，很多房地產企業沒有成熟完整的會計核算體系，所以本文關注會計核算的問題，提出改進的措施。

　　一、論述房地產企業會計核算

　　（一）會計核算的內涵

　　房地產企業在表面意義上指的是對房屋以及建筑物的開發和銷售工作，這是隨著社會經濟發展新興起的一個行業，這個行業的特點是經營風險大，資金投入量大，生產周期長，所以會計工作對于企業的發展就很重要。而會計核算是房地產的會計工作人員依據會計準則，在充分分析好企業的生產實際情況以后，制定的會計核算制度，最終完成企業的經營目標，達到房地產企業的經濟效益最大化的目的。

　　（二）房地產企業會計核算的必要性

　　房地產企業因為經營項目都很大，因此經濟活動很復雜，涉及的經濟數額巨大，而且使用周期長，因此對于會計核算來說工作量大，同時會計核算是存在于企業的整個生產和經營環節，它需要各部門之間的配合，因此一旦企業的會計核算的任何一個環節出現問題，那么企業就可能會面臨很大的經營風險和經濟損失，所以說企業要積極的應對市場的競爭環境，并且做好會計核算部門的責任分工，降低會計核算的風險，保證企業的會計核算工作的順利開展，最終促進房地產企業的發展。

　　二、房地產企業會計核算中存在的問題

　　（一）房地產企業的會計核算體系建設不科學

　　因為房地產企業是新興的企業，是由于國家經濟發展水平提高，城市化進程加快而出現的，所以房地產企業具有自己的性質，但是房地產企業要想在激烈的市場競爭中穩步發展，就需要依據新會計準則和房地產企業的發展實際情況制定相應的會計核算體系，但是房地產企業會計核算的'發展實際情況是會計核算制度不完善，體系不健全，因為房地產企業領導者只是關注經濟效益，對會計核算體系不重視，這就導致在實際工作中會計核算的作用發揮不出來，致使資金的使用混亂，很多會計數據對不上賬，資金流失嚴重，會計風險增加，加上會計核算的體系建設不科學，因此會計核算沒有實際的應用作用，企業中也沒有專門的會計核算部門，會計核算準則的制定沒有統一性。

　　（二）房地產企業對現金流的控制不全面

　　因為房地產企業對資金的需求量大，因此現金流量與其他企業相比具有很大的不同，它是因為在房地產的不同經營時期對現金流的需求和使用都不同，所以房地產企業對現金流量的控制存在一定的困難和問題。就房地產企業的開發項目而言，因此開發時間長，項目種類多，所以對于現金流量的需要大的基礎上還要使用周期長，所以對會計核算的工作要求很高，需要做好分類以及數據的收集，保證資金流動的安全性和核算數據的完整性。現階段很多房地產企業都是使用編制的現金流量表，但是這種流量表會造成企業的會計信息不完整，不利于企業的長期經營，對于投資者需要的會計數據不能完整的提供，所以就不能對房地產企業的經營狀況以及現金流量的情況做科學的數據反映，所以成為房地產企業會計核算的主要問題，需要企業重視對現金流量的控制。

　　（三）權責發生制的會計核算存在弊端

　　現階段房地產企業中一般喜歡使用權責發生制的會計核算制度，隨著企業的發展以及經營項目的擴展，這種制度已經存在很大的弊端，不適應企業的科學發展，她的問題主要體現在會出現人為干預到企業的利潤調節中，因為權責發生制不能科學的準確反映出房地產企業的實際收入情況，所以會計信息存在不準確的問題，因此就會造成企業的賒銷現象嚴重，企業的應收賬款數額巨大，企業的資金流通就會出現問題，影響企業的資金運轉，同時企業沒有專門的國有資產的管理，因此國有資產流失嚴重，資金管理不安全，影響房地產企業的銷售，企業銷售沒有一個完全的標準，影響企業的最終收益。以上問題就表明因為房地產企業的性質決定其權責發生制的制度不利于房地產企業的可持續的發展。

　　（四）房地產企業的風險信息披露不夠

　　房地產企業的經營存在很大的風險，風險種類也很多，出現風險的原因主要是企業的風險信息披露不足造成的。這不利于房地產企業對于風險的控制和管理。在房地產企業的開發和經營過程中，企業的資源、投資和會計核算的制度的不健全等都是影響風險存在的主要原因，因為房地產企業的重心是土地資源，所以我國的土地資源的結構影響企業的投資和發展，現階段國家土地資源沒有得到很好的利用，資源浪費現象嚴重，利用率低，導致房地產企業的土地資源儲備不足，影響后續的投資，增加企業的開發成本。而且我國的人口多，但是分布不均勻，地區之間的經濟差異性大，雖然房地產企業有開發的空間，但是因為地域差異，所以房地產企業的經營開發存在很大的風險，就目前房地產企業的信息披露情況來看房地產企業的會計核算沒有統一的制度管理也是很大的問題，存在很大的風險。

　　三、完善房地產企業會計核算制度的措施

　　（一）建立健全房地產企業的會計核算體系

　　房地產企業應該依據自己的經營項目采取不同的會計核算方式，這樣才能夠保證會計核算的水平的提高，也才能夠有利于房地產企業依據自身的會計核算的基本內容建立健全企房地產企業的會計核算體系。應該改變以往的權責發生制的會計核算方法，采用收付實現制的會計核算手段，企業管理者應該首先重視會計核算對其發展的影響，然后制定相應的會計核算制度，保證會計核算的工作秩序，明確大家的工作職責，在企業的內部控制工作中，重視會計核算的工作內容，增加對資金收入和支出的管理，建立企業的監督體制，監督工作的進展情況，這也是為了避免企業的經營管理中的一個有效的控制，對銷售的做好記錄，尤其是應收賬款的管理，保證企業的資金流動的安全性，最終給房地產企業量身定做一套完整的會計核算體系。

　　（二）增加會計信息披露的內容

　　房地產企業的經營的風險性大，因此企業雖然具有很高的利潤空間但是這不能真實地反應出企業的實際經營狀況，所以就需要做好信息披露工作，因為信息披露不完整，會給企業的管理者造成錯誤的信息指導，影響房地產企業的發展決策。因此房地產企業要增加信息披露的內容，增加土地信息披露和現金流的披露，因此土地資源是房地產企業發展的基礎，只有企業在發展中及時地掌握好土地資源的分部和儲存情況，在能保證后續的房地產企業的開發，也才能夠評估出企業的成本，有利于企業預算和資金的使用規劃，而同時對現金流的披露可以有利于企業對資金的合理的安排，盡量避免企業的投資風險和現金的使用風險，這有利于企業的長遠發展計劃的實現。

　　（三）完善企業的會計準則

　　因為現階段我國的會計準則制定的不完善，還存在很多的問題需要解決，因此我國可以借鑒國際的會計準則的規定，依據我國的企業的發展實際，然后協調和衡量我國的會計準則的標準，制定合理的會計準則，為企業服務，縱觀整個世紀的會計工作，大家都是工作量非常之大，但是因為我國的會計內容不完整，所以我國的會計成本增加，而同時會計的國際競爭力大，阻礙房地產企業走向世界，因此我們需要使我國會計準則與國際會計接軌，促進我國會計國際化，從根本上改變房地產企業會計制度的不完整，為企業的擴展經營提供制度的保障，打開市場，提高競爭力，促進企業的發展。

　　（四）設置合理的會計科目，確定好企業的會計標準

　　房地產企業的會計核算工作是需要合理的體現企業的經營狀況的工作，會計核算是需要給企業管理者的投資提供數據支持，保證企業的投資科學性的，因此對于企業的投資來說，需要對企業的會計標準做好規定，保證房地產企業的會計在符合國家法律法規以及會計行業標準也基礎上，制定會計工作的標準，同時要細化會計的科目，因為會計工作的復雜性，所以需要對會計的投資和經營做好管理，保證企業對項目的了解和掌握，便于最后的會計科目的完整，保證企業的會計核算的工作進展有序。

　　結束語

　　綜上所述，我們了解到房地產企業會計核算存在的問題，因此我們需要在分析的基礎上完善企業的會計核算制度，以保證房地產企業的可持續的發展，借鑒國內外的會計標準和先進的經驗，促進房地產企業的會計核算的有效管理，減少風險的出現，保證效益最大化。

　　參考文獻：

　　[1]邢英.房地產企業會計核算問題淺談[J].財經界(學術版),20xx(22)

　　[2]宋軍杰.房地產企業會計核算探析[J].中國鄉鎮企業會計,20xx(07).

房地產論文7

　　摘要：我國城市建設與發展的過程中，房地產屬于重要的項目，近年來，房地產的發展非常迅速，推進了社會經濟的發展。房地產行業中，比較關鍵的是測繪操作，為了提高房地產的測繪效率，應該采取質量管理的方法，保障測繪的準確性，以此來滿足房地產發展的需求。文章主要探討房地產測繪中質量管理的相關措施。

　　關鍵詞：房地產;測繪;質量管理

　　房地產是我國經濟建設的基礎項目，房地產行業的競爭非常激烈，增加了房地產的行業壓力。房地產測繪的過程中，應該采取質量管理的措施，通過質量管理，完善房地產的測繪過程，規避潛在的測繪風險。質量管理能夠規范好房地產的測繪技術，保障房地產測繪的準確性，以免影響房地產的運營。

　　1房地產測繪的質量要求

　　房地產測繪工作，主要是通過測繪儀器，測繪出土地信息、權屬數據等，實現房地產中各項數據的轉型操作[1]。房地產測繪對質量有很高的要求，遵循質量要求，才能確保房地產測繪的效率和質量。房地產測繪時的質量要求，能夠明確測繪的目的，嚴格按照房地產的需求，完成測繪的工作，最主要是維護測繪的質量，準確應用到房地產項目中。房地產測繪中，落實質量管理，為房地產的各項操作，提供標準的數據參考。

　　2房地產測繪的質量管理

　　2.1成立測繪管理機構

　　房地產測繪質量管理中，最先要成立規范的測繪管理機構，通過測繪管理機構，提高測繪管理的水平。測繪管理機組，組織與房地產測繪質量管理相關的工作。管理機構要制定好房地產測繪質量管理的計劃，合理行使機構的職能，全面監督房地產的測繪工作[2]。測繪管理機構具有監督作用，直接監督測繪的質量，嚴格約束房地產測繪的過程，防止房地產測繪中發生數據問題。測繪管理機構具有一定執法能力，其可根據房地產測繪的要求，審核最終測繪結果，確保房地產測繪可達到質量的規范標準。

　　2.2完善房產測繪市場

　　房地產測繪的質量管理中，要完善測繪市場，完善測繪的過程，嚴格按照房地產測繪的實際情況，實行市場化的測繪管理。房地產測繪的數據、參數等，均是質量管理的對象，根據測繪市場的信息，規范各項數據與參數，同時把控房地產市場變化，防止市場信息對測繪造成影響[3]。質量管理工作上，積極完善房地產的測繪市場，通過市場調控測繪的過程，先規范房地產市場，避免房地產市場中有不規范、不正當的`競爭關系，強調房地產市場的公平、公正，再展開測繪工作，在很大程度上緩解房地產測繪的困難度，提升房地產測繪的準確性，以免出現測繪誤差。

　　2.3管理實際測繪行為

　　測繪質量管理中，還要對房地產測繪的實際行為進行管理，可以圍繞房地產的測繪，組織管理協會，專門組建服務團隊，參與房地產的測繪工作。團隊協會能夠在房地產測繪的內部關系上，做有效的處理，拉近各個部門之間的聯系，專門協調測繪部門之間出現的問題，例如：團隊協會連接著政府與測繪部門，把政府的信息，及時傳遞給測繪部門，保障測繪工作的順利進行。房地產測繪的發展速度非常快，測繪的操作也越來越復雜，采用協會管理的方法，能夠積極的管理測繪的質量，協調好房地產測繪的工作，確保測繪技術可規范的展開。

　　2.4統一測繪技術標準

　　房地產測繪中，應該統一測繪時的技術標準，以此來提高質量管理的水平。房地產行業上，房屋設計類型多，測繪時，遵循統一的測繪標準，才能維護測繪的高效性，確保各項測繪數據，都符合準確度的要求，以便應用到房地產設計內。例如：我國房地產測繪中，已經出臺了《房產測量規范》，在很大程度上，統一了測繪技術，除此以外，還有《中華人民共和國測繪法》，確保房地產測繪的規范性，保障各項數據具有可操作的特征。房地產測繪在實行質量管理時，應該完善測繪技術的標準，注重測繪數據的統一化管理。房地產測繪的科學性、合理性，能夠預防房地產方面的經濟糾紛，保障房地產測繪的實施效率。

　　2.5實行社會監督制度

　　社會監督制度，在房地產質量管理中起到關鍵的作用，測繪決定了房屋的面積、公攤等，應該在社會中，宣傳監督制度，促使社會公眾，可以參與到房地產的測繪管理內，全面預防后期的糾紛[4]。質量管理中的社會監督，利用社會公示制度，登記并展示房地產的測繪信息，方便社會人員監督。例如：房地產測繪結果，通過政務信息網絡，公示全部的信息，購房時的客戶人員，可以在政務信息網上看到測繪的相關信息，實行社會監督，體現質量管理的實踐性。

　　3房地產測繪的質量控制

　　3.1控制測繪人員

　　測繪人員的控制，是提高房地產測繪質量管理的一項措施，控制好人員行為，確保測繪人員的積極性，以便滿足測繪質量管理的需求，以免測繪人員對房地產的測繪數據造成影響，完善房地產測繪的過程，規避人員方面的測繪風險。人員控制時，選擇有經驗的工作人員，必要時可以安排崗前培訓，落實房地產測繪的培訓工作，提升人員的測繪水平。

　　3.2控制測繪時間

　　房地產測繪時間的控制，主要是預防外界環境對測繪的干擾，防止測繪有誤差。在房地產測繪的質量控制方面，合理的規劃、分配測繪時間，盡量不要選在降水、大風天氣作業，避開自然環境的干擾，由此才能保護房地產的測繪過程，維護各項測繪數據的準確性與可靠性。

　　3.3控制測繪儀器

　　房地產測繪的質量控制中，選擇優質的測繪儀器，在進行房地產測繪以前，需要調試好各項儀器，使用完后，也要做一系列的保養，方便下次使用。測繪儀器的質量控制，能夠降低測繪的誤差，以便提高測繪的精準性，測繪儀器要符合標準，不能影響測繪的過程，預防發生數據誤差，維護測繪儀器的性能，為房地產測繪提供全面的支持。

　　4結束語

　　房地產測繪時，對質量管理有一定的要求，全面落實質量管理的措施，能夠提高測繪結果的準確性及可靠性，滿足房地產的測繪需求。質量管理在房地產測繪方面，可以有效規避測繪中潛在的數據風險，加強房地產測繪的控制力度，防止房地產測繪出現問題。

　　參考文獻：

　　[1]趙曄,劉方,麥吾蘭阿力木江,等.測繪測量技術在建筑工程施工中的應用[J].工程技術研究,20xx,(9):50+66.

　　[2]周輝.工程測繪對于建筑工程施工質量控制的意義[J].工程技術研究,20xx,(5):205+232.

　　[3]黃科新.控制房產測繪成果質量的技術措施探討[J].住宅與房地產,20xx,(3):124.

　　[4]李鑫.房產測繪中測繪面積的質量控制研究[J].住宅與房地產,20xx,(21):26.

房地產論文8

　　如今隨著購房者的理性決策意識不斷加強和推廣競爭激烈程度的持續加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加。因此，房產商對于樓盤的銷售必須拿出翔實可行的銷售進程控制計劃，其中影響銷售進程的重要因素之一就是房產商所施行的促銷計劃。

　　針對房地產銷售的宏觀與微觀影響因素的分析，作為房地產商品的供應方--房地產企業應該從樓盤前期策劃、綜合質量和服務等方面做好銷售工作。

　　一、充足的前期策劃與市場調查。

　　在金融危機和國家宏觀調控政策的影響下，由于消費者日趨理性，一些房地產企業開發的產品出現了銷售不暢甚至滯銷的現象，但同時有些企業則一直保持較好的營銷態勢。究其原因，其中一條很重要原因是發展商決策層缺乏必要的市場調查，沒有掌握到足夠的市場信息導致決策失誤，使項目開發出現選址不準和市場定位不當。實踐已充分證明，房地產市場調查對幫助房地產企業作出正確的`決策有極為重要的作用。

　　通過市場調查，企業可以比較準確地掌握市場供求狀況，據此制定出銷售計劃；有助于房地產企業實施正確的價格策略，依據消費者的需求及心里承受能力，抓住機遇，確定可行的市場價格，有針對性地開展各種促銷活動，從而保證銷售成功。市場調查需要做得更充分、更科學，通過調查全面把握社會經濟與發展形勢、房地產市場發展態勢，了解房地產政策法規和政府有關措施，并對項目周邊居民和對周邊同類樓盤作深入調查了解，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發營銷策略。

　　二、創造值得信賴的地產品牌。

　　在當前市場形勢下，地產品牌對于房地產企業的生存更加重要，這是賣方過渡到買方市場的必然。品牌是指產品品質、服務品質、企業文化、理念、價值、個性等的綜合與凝聚，是區別于同類產品的一種企業商譽。品牌不是一朝一夕建立起來。在賣方市場前提下多數地產品牌建設是浮在水面上，以保證快速銷售為前提的“品牌建設”，往往到銷售完為止，以短期利益為主。在買方市場前提下，地產服務品牌建設考慮如何讓品牌的“內涵”有系統地從購房到居住的所有環節一直延續下去。在房子資源相對短缺的時代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價值。當地產投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機價值。

　　只有把居住看作是生活的前提下，既生活價值，開發商只有真正關注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹立起地產品牌，開發商應向廣大業主及社會承諾，把自己放在陽光下考驗，主動接受監督，把自己置身于約束之中。優秀品牌會讓消費者對企業品牌產生良好的印象，并形成習慣性消費心理的過程。

　　三、更新房地產商品營銷理念。

　　傳統的房地產營銷就是通過廣告傳遞樓盤信息，經購房者考察并認同，最終由專職的售樓人員實現銷售。應該說，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導”，主要靠開發商的“自賣自夸”和購房者的主動上門。而現在，房地產消費者需求分眾趨勢明顯，單純的4P營銷理論--產品、促銷、價格、人員已經落伍，整合營銷理論正在逐步取代4P營銷理論，整合營銷理論強調4C——消費者、消費者需求或需要的成本、消費者購買的便利性以及溝通。面對這樣一個營銷新紀元，在目前房地產市場銷售出現困難的情況下，房地產營銷將進入整合營銷時代，通過整合，使發展商找到目標市場，為購房者提供合適房源，通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費者慣有的消費心理，誘導其形成購買決定。

　　此外，由于市場上競爭模仿的日益加劇，企業的技術和產品的特征優勢通常是短暫的，服務營銷將成為產生差異性的主要手段。服務對顧客感知有很大的影響，服務能夠創造出競爭者難以模仿的競爭優勢，即在定位中創造差異性。其不僅包括對現實顧客的服務，而且也包括對潛在顧客的服務；不僅要提高顧客現實的(售后的)滿意度，還要提高預期的(售前的)滿意程度。房地產開發上不斷開展服務營銷是大勢所趨，優質的服務才能占領或保住市場。因此應當強調“以市場為中心”和“以顧客為導向”，加強房地產服務能力的市場營銷觀念，即“服務營銷”。加強服務營銷的關鍵應當把為客戶服務作為宗旨，切實制定并采取具體措施，全方位的滿足客戶需求，提高業主的滿意度，才能吸引客戶踴躍購房，推動商品房銷售。

房地產論文9

　　新常態是中央對我國當前經濟增長階段變化規律的深刻認識。如何正確認識經濟新常態，把握經濟新常態下的房地產市場脈絡，促使房地產市場健康發展，已成為社會熱點問題，值得我們思考研究。本文以房地產市場為研究對象，結合全省720位購房者、115家房地產企業問卷調查，闡述經濟新常態下浙江房地產市場發展的變化特征，以尋求適應經濟新常態的發展機遇，提出主動適應經濟新常態的對策建議。

　　浙江房地產市場發展特征

　　減速換擋成常態。20xx年以來隨著經濟高速增長，浙江房地產開發投資增幅也大幅攀升，20xx年-20xx年全省房地產開發投資年均增長17.5%,20xx年和20xx年同比增幅高達34.2%和47.9%;20xx年后隨著發展速度的趨緩，房地產開發投資增速開始下滑，20xx年浙江房地產開發投資7262億元，同比增長16.8%,增速較上年回落2.1個百分點，較增幅最高的20xx年回落31.1個百分點。房地產行業高速增長時代難以為繼，減速換擋發展將成為新常態。

　　市場供過于求成常態。經過十多年的發展，房地產市場住房短缺時代已經結束，居民住房擁有率不斷提高，浙江人均住房建筑面積從20xx年的21.1平方米提高到20xx年的38.8平方米，年均增長7.6%.房地產市場呈現供大于求的運行態勢，庫存量不斷增加，去庫存周期逐漸延長。截止到20xx年12月，浙江11個設區市新建住宅庫存套數為303910套，較20xx年2月份的庫存量增加54.5%.按20xx年新建住宅月均銷售量計算，消化現有市場總庫存的去化周期需要20個月。

　　自住需求入市成常態。隨著房地產市場未來收益預期下降，居民對住房消費日益理性，首次置業比例增大。據對全省房地產市場調查數據顯示，53.4%的被調查者是首次置業，38.8%的被調查者是二次改善置業，剛性和改善性需求成為市場主體。

　　行業分化成常態。隨著房地產市場競爭加劇，20xx年浙江房地產開發項目企業總數首次減少至 6114家。《20xx中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，20xx年以后，房地產市場分化程度不斷上升，行業內洗牌加速。20xx年，滬深證券市場涉及房地產業務的上市公司不足200家，5年間超過100家企業退出房地產業務經營領域。

　　浙江房地產市場發展面臨的問題

　　消費貸款政策執行難到位。20xx年起公積金個人住房消費貸款的額度雖然有提高，但由于公積金總額度缺口較大，部分城市審批與放貸時間被無限期延長，造成部分開發商不能實施公積金貸款購房業務，損害了開發商及購房者的'權益。

　　房地產企業資金壓力增大。20xx年以來，各商業銀行陸續收緊房地產領域貸款，使房地產融資渠道變得狹窄。至20xx年，浙江房地產企業國內貸款占本年資金來源的比例從20xx年的28.5%下降到13.9%,而自籌資金和其他資金來源占本年資金來源的比例從71.1%上升到79.8%.據對房地產市場調查數據顯示，52.0%的被調查企業表示資金緊張。

　　新建商品住宅市場去庫存壓力增大。截止到20xx年12月底，浙江省新建商品住宅庫存套數為303910套，若以20xx年全省新建商品住宅月均銷售15129套測算，庫存去化周期高達20個月。另一方面，區域化結構性矛盾導致不同地市間庫存量呈現高低不一的分布格局（見表1），部分城市庫存去化壓力明顯偏大。如湖州、紹興、臺州等城市去化周期超過30個月，遠高于浙江省平均水平。

　　房價相對偏高。20xx年浙江城鎮居民房價收入比為4.5,之后不斷擴大，到了20xx年達到最高峰（12.0），之后緩慢下降，但20xx年浙江城鎮居民房價收入比依然高達10.7.

　　地方政府對土地財政依賴度過高。土地出讓金收入作為地方財政收入的重要組成部分，地方政府對其依賴度過高，使地方政府成為追求利潤的市場主體。如20xx年，寧波市土地出讓金收入734.1億元，占當年全市財政收入的27.5%;金華市土地出讓金收入174.1億元，占全市公共財政收入的30.1%.

　　土地供應缺乏長期規劃。20xx年，在浙江房地產市場升溫的背景下，土地市場交易異常火熱，土地供應量和成交量大幅增加，從而導致20xx年以來浙江商品房庫存的高企。據對全省房地產市場調查數據顯示，23.5%的被調查企業認為政府供地計劃不合理。

　　浙江房地產市場發展機遇

　　新型城鎮化戰略機遇。截止到20xx年，浙江城鎮化率達到了64%,超過全國平均水平11個百分點，但距離70%的高度城鎮化標準仍有6個百分點的差距。據相關資料測算，浙江城鎮化進程帶來的潛在住宅市場需求達到110萬套（以三口之家作為一戶計算）。從另一個角度來看，浙江仍有20xx萬農村居民，如果通過"集中安置"或者"貨幣補貼"等方式將他們由農村民轉為城鎮居民，使他們能居住到城鎮，享受城市功能的便利與福利。只要有 10%的農村居民進入城市，就會帶來近70萬套的住房需求。

　　居民收入增長帶動的新機遇。隨著居民收入的不斷提高，用于住房消費的開支越來越大，對居住品質的要求越來越高，居民改善性住房需求會逐漸旺盛，而當前與戶籍掛鉤的學區房制度更會助推這一需求。以第六次人口普查資料計算，35-49歲的中年人口約1537萬人，假設20%的人群有改善性需求，按照目前的城鎮化率計算，則潛在的改善性住房需求達到95萬套。

　　制度改革帶來的新機遇。浙江農房集聚改造、棚戶區改造與危舊住房治理等針對特定人群的住房改善政策進一步實施或加碼，給房地產市場提供了巨大的潛在消費動力。據統計，浙江20xx年至20xx年間需改造的棚戶區住戶約80萬戶，平均每年約有16萬戶的改造需求。

　　貨幣寬松政策帶來的新機遇。貨幣政策的調整帶來的新機遇。假設購房者商業住房貸款金額為200萬元，貸款期限為30年，每月等額方式還款。20xx年11月22日五年以上貸款利率為6.15%,本息合計還款438.6萬元；中國人民銀行自20xx年11月連續多次降息后，20xx年8月26日五年以上貸款利息調整到5.15%,該貸款本息合計下降到393.1萬元，總還款金額下降了45.5萬元。

　　浙江房地產市場發展對策

　　完善"雙向調控"措施，解決市場高庫存量。各地政府可以停止建設經濟適用房，而通過回購商品房方式補充公租房房源和棚戶區改造用房；鼓勵剛性消費需求，在公積金、個人房貸、購房補貼、普通住房標準、人才引進、落戶等方面繼續出臺措施，重點鼓勵"以小換大"和"以舊換新",支持"剛需"人群購房置業，實現"住有所居"的愿望。

　　細化"分類調控"政策，防止一刀切。根據對于不同城市特性進行"分類指導",根據各地房地產市場差異，分化政策導向，進行精細化調控。外來人口較多、房價較高的杭州等一線城市，應對市場投資性需求、投機性需求進行適度的調節和控制；對于紹興、嘉興、湖州等外來人口較少的城市，政策應繼續允許一些定向寬松的措施出臺，對改善型購房和剛需購房在貸款利率、首付比例、稅費等方面予以"優惠",加快去庫存步伐。

　　完善信貸政策體系，改善市場資本環境。金融部門應完善和落實差別化信貸政策，繼續支持首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，加大商業銀行落實政策力度，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，適當的提高首套房貸利率折扣；提高金融服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。用好用足公積金，全面清理住房公積金使用障礙和門檻，擴大"公轉商"貼息貸款試點，提高繳存職工的實際可貸款額度，支持異地購房公積金貸款。

　　實施科學的稅制改革，擺脫"土地財政"依賴。結合地方稅收體系在"營改增"背景下的改革契機，進一步優化房地產稅收體系，明確地方政府對房地產稅改革充分的產權激勵，賦予其有效剩余控制權和清晰的剩余索取權，解決地方政府"土地財政"轉型陣痛問題。本著"簡稅制，寬稅基，低稅率"的改革原則，逐步實現房地產稅的環節轉變，穩定地方財政收入來源。

　　合理規劃土地供給，防止土地"大小年".落實土地供應市區"一盤棋"的機制，參照近三年銷售平均面積，初步確定出讓總量，將當前市場住宅庫存量納入統籌安排土地的考慮因素之一。合理編制土地出讓計劃和時間表，確定庫存預警線，若庫存高于預警線，則及時調低土地出讓量，放慢出讓速度；若庫存低于預警線，則及時增加土地出入量，加快出讓速度。

房地產論文10

　　中國經濟高速發展，房地產市場無疑是我國經濟財政金融的重要支撐，而房地產市場的高速發展，相關配套制度沒有及時跟上必然帶來不穩定的隱患。因此，我國房地產市場的健康穩定發展也成為經濟學者研究的重點。本文希望通過對房地產稅收政策的簡要剖析，幫助讀者了解我國稅收政策會對房地產市場產生怎樣的影響，有哪些好的方式方法可以幫助我國房地產市場更加健康穩健的發展，希望通過此文能夠對我國稅收政策起到一定有益的借鑒作用。

　　一、我國房地產市場財政稅收政策的研究

　　據不完全的統計，我國房地產市場交易額以每年5%以上的速度快速增長，與此同時，房地產稅收的相應繳納量也在逐年增多，由此而見，房地產市場對于我國的經濟發展具有重要作用。因此，合理稅收政策可以幫助房地產市場很好的發展，制定和完善相應的稅收政策就要先認清我國房地產市場存在的問題。就目前我國的房地產市場而言，想要清晰地認識哪些因素能夠對我國房地產市場產生影響，就要充分了解國家的宏觀調控政策，清楚國內的房地產市場價格以及居民對房地產市場的目標預期。近年來，我國房地產市場主要存在供需不平、價格機制不透明等問題。當然，這其中也有房地產市場自身的問題，而要解決這些問題就需要我國對房地產市場進行經濟調節，發揮財政政策對房地產市場的調節作用，加強和完善保障性住房的建設，嚴格對房地產市場進行監管，穩定好房地產市場。

　　二、房地產財政稅收政策對我國房地產的影響

　　我國房地產市場主要通過房地產的差異進行區別化的稅收政策來影響房地產價格和房地產收益分配。第一，開發階段的稅收政策主要影響房地產的供給端，使其有效控制房地產市場的投資規模和方向，保障房屋土地的合理利用和開發;第二，流轉階段的稅收政策主要用來抑制房地產市場的投機取巧行為，通過對流通市場的再分配來影響需求端。第三，保有環節的財政稅收政策，有利于市場的需求發展，有效利用土地資源，減少空置率，保證土地的正常流轉。

　　房地產市場的稅收政策主要對我國房地產市場起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到滿足。房地產市場預期從樂觀到謹慎的一系列變化，正好說明稅收政策在其中起到了很好的調節作用，合理的稅收政策可以保障房地產市場健康發展，讓消費者保持理性頭腦，調節供需平衡。為了促進房地產市場的合理發展，需要進一步加強稅收政策的研究力度，細化政策內容，加強對開發商的考核，對不符合要求的開發商不予政策優惠，合理引導居民正確的購買觀念，保障房地產市場的穩定發展。

　　稅收政策是最常見的經濟調節手段之一。城市的土地資源稀缺，可開發利用的不足導致許多投機者購買土地卻不開發利用，土地市場制度的不健全導致市場價格混亂，投機者倒賣土地，造成許多土地價格虛高，資源閑置浪費，嚴重影響房地產市場的正常運轉。房地產稅收政策能夠從一定程度上減少富人對土地的占有量，讓更多的土地資源得以開發利用，增加房地產市場的房屋土地供給量，從一定程度上讓低收入人群可以享有一定的稅收政策優惠。

　　三、我國房地產稅收對房地產市場的影響

　　面對國內房地產市場價格上漲過快，價格虛高，政府可以利用稅收政策調節合理引導消費者理性消費，通過控制信貸資金，促使開發商增加市場供給，降低不合理的價格，回歸正常價格區間。刺激房地產市場，引導房地產市場健康發展。高房價和低收入是房地產交易市場的主要矛盾，居民收入低降低購買欲和購買力，導致交易量減少，提升居民收入，增加居民購房的政策優惠力度可以有效刺激國內房地產市場的活躍度。

　　改進物業稅的政策，加強監督力度可以加強和規范房地產市場的'不合理行為。物業稅的政策實施應從我國的實際情況出發，首先，對于不同收入人群，物業稅的政策實施應區別開來，通過制定不同的稅率可以有效調節不同階級收入人群的經濟支出，減少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的經濟生活。其次，要加快發展房地產評估市場，規范評估行業的發展，完善評估體系，保證國內房地產市場的良性發展。最后，要完善稅收政策的配套，嚴格審查房地產市場情況，了解清楚城市土地的開發和利用情況，加快房地產市場房屋和土地兩證合一，強化產權登記制度，理清關系，從而避免房地產私下交易。完善房地產市場的評估體系，加強房屋評估制度，建立一整套的房地產市場管理機制。

　　我國的稅收法律制度還不夠完善，所以接下來進一步完善和健全房地產稅收的相關法律和制度是對房地產市場長久發展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地產市場有序發展，減少房地產市場不規范行為的發生。因此完善房地產市場制度和相關法律，并嚴格實施執行，做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究，保障市場合理發展，讓供方合理開發、依法競爭，讓群眾買得放心，買得安心。在我國的房地產稅法當中，懲戒措施相對寬松，導致有些不法分子心存僥幸心理，鉆法律空子，擾亂房地產市場。所以，完善房地產稅法應以懲處措施為重，保障法律成果能真正落實到房地產稅收當中，為我國的房地產市場健康發展提供法律保障，讓我國房地產市場能夠平穩又快的發展。

　　四、結束語

　　財政稅收對我國房地產市場經濟具有重要的影響作用，因此，健全房地產市場機制，保證房屋土地資源的合理開發和利用;完善房地產稅收法律法規，規范房地產市場的合理發展;合理引導消費者理性購買商品住房，保證房地產剛需的解決;加強房地產市場的監管力度，讓不法分子無縫可鉆，這樣才能讓我國房地產市場真正有序規范的發展起來。

房地產論文11

　　房地產經濟學主要就是對房地產的資源配置和經濟運行規律進行研究。學生通過對房地產經濟學的學習，可以發現房地業與國民經濟之間產生的相互影響，對房地產經濟學產生一個全面認識，但從目前情況我國在房地產經濟教學中還存在一定問題，因此需要加強對房地產經濟教學的研究。

　　1.房地產市場中的供求關系

　　經濟的快速發展使房地產市場也發生了較大變化，課本中的內容很難滿足學生在知識上的需求。利用教材，對房地產市場中的供求關系的發展進行論述，能夠使房地產中的理論與實際的經濟活動的聯系變得更加緊密。

　　在市場活動中供求關系是一個主要的推動因素，對會場的發展有著重要影響，尤其是在房地產企業中，供求關系的作用更加顯著。房地產經濟教學中教材中需要對供求關系進行詳細分析，重點要對房地產供求關系平衡的實現進行分析。房地產市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經營過程中自動形成供求平衡關系。社會的關系發展，使人們在住宅的需求上呈現出層次性滿足，因此在教材中應當對住宅需求的進行解釋，從心里因素和社會因素對人們對住宅需求進行分析，從而進一步加深對問題的探討，滿足學生對知識的需求。

　　從社會心里動機進行分析，認為人的行為是由內心所驅動的.，動機的產生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對住宅需求產生影響的因素時，可以依據人們對住宅需求的迫切程度進行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個場所，遮擋風雨，其次是滿足人們在安全上的需求。在滿足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現代社會中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來越大。社會地位需求也影響著人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動的場所，屬于集體創造的優越條件。現代許多住宅小區都建設了一些服務設施，這也是為了適應這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個人的成就和才能等方面能夠得到他人認可，這種存在于內心，并且需要外在標志和行為表現，而一套功能完善的設備則可以實現這一需求。

　　2.房地產經濟學教學中對實驗教學的應用

　　2.1 實驗教學實施的基本條件

　　在房地產經濟小學中對實驗教學進行應用，對教學人員、實驗室、費用等方面都有著一定要求。（1）在教學人員上的要求，實驗教學的開展需要的人員有實驗室中的工作人員和教師。對于實驗教學的開展，教師必須要對房地產經濟教學的內容熟悉，熟練的掌握實驗步驟依據操作方法；實驗室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實驗過程中應用軟件的使用方法，而且要具有一定的經濟學知識，協助授課老師完成教學工作。（2）實驗室要求，一般情況下實驗室教學需要在專用的實驗室中開展。實驗室教學通常分為計算機模式和手工模式兩種，但在實際應用過程中，為了降低其它因素對實驗室教學的影響，提高實驗的便捷性，在房地產經濟教學中最好還是選擇計算機實驗模式。從我國的實際情況來看，我國并未建立專門的房地產經濟實驗室，因此實驗教學的開展可以在管理學或金融學實驗室中開展。（3）實驗教學的開展需要一定的實驗教學費用作為支持，刨除實驗室中在硬件購置上需要的費用外，對部分實驗也在激勵等方面提供一定的支持。

　　2.2 實驗教學的具體實施步驟

　　房地產經濟教學的實驗教學步驟參照了經濟實驗教學的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實驗問題，在開展實驗教學前，需要對教學的內容進行總結和梳理，從中提煉出關鍵問題。（2）準備和設計，在實驗準備上要做好軟件編程以及硬件調試工作；在設計實驗方面，要以對實驗的檢驗為目的，對實驗中的交易機制、變量進行合理設定。（3）做好理論講解，在開展實驗前，需要詳細講解實驗中涉及到的相關知識，并依據理論向學生提出問題，從而使學生能夠在實驗開展過程中對問題進行思考。（4）實驗結果的顯示，實驗結束后，需要將實驗結果從實驗軟件中導出，并完成相關圖表的制作，從而使實驗結果能夠直觀的展示在學生的眼前，授課教師對實驗結果進行講解。（5）實驗討論，展示實驗結果后，教師需要對最初提出的理論問題進行回顧，使學生對問題進行討論，在討論過程中要對問題進行控制和引導，從而提高討論效率。

　　3.結束語

　　房地產經濟對我國的經濟發展有著重要影響，而目前房地產經濟教學中存在許多問題，本文在對房地產市場中的供求關系分析的基礎上，對實驗教學的應用進行了分析，希望對促進我國房地產經濟教學的發展能夠有所幫助，從而進一步促進我國房地產經濟發展。

房地產論文12

　　摘要:隨著市場經濟的穩定發展，房地產行業也面臨新的起點和突破，房地產行業與人們生活具有緊密聯系，其發展情況直接影響到國計民生。20xx年的5月份以來，我國在全國范圍內推出的營改增政策，與此同時，將房地產行業的營改增試點范圍逐步擴大，徹底改變傳統營業稅的制度，開始進行增值稅的繳納工作。本文主要對當前形勢下，營改增對房地產行業所產生的影響展開分析。

　　關鍵詞:營改增;房地產;營業稅;增值稅

　　引言

　　隨著經濟的不斷發展，我國各方面制度也在逐漸完善，財政部門及國家稅務總局在20xx年3月23日發布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，屆時起5月1日全面執行營改增，逐漸將營改增的試點范圍擴到房地產、建筑、金融等多個領域。對于營改增政策的推行，它對房地產企業的會計核算與納稅造成重要的影響。在提高經濟水平快速發展的同時，也帶來了一些問題，我們從一般納稅人的角度探討營改增對房地產行業帶來的沖擊和影響。

　　一、營改增對房地產行業的影響

　　(一)營改增對房產市場的影響

　　營改增政策下，任何企業所購置的不動產所含增值稅都可以進行相應的抵扣。比如，房地產企業購置商業地產或產業地產等需要繳納11%的增值稅，并且可以在相應的時間段內進行抵扣。這能夠提高房地產企業對土地資源的投資，活躍房地產交易市場現狀。其次，對于二手房的銷售，營改增政策也做了一些調整，大大降低個人轉讓二手房所需要承受的費用。同時，對于房產證滿兩年以上的住房，免征增值稅，進一步促進了房地產市場的穩定發展。

　　(二)對企業內部財務的影響

　　在營改增政策落實以后，對房地產企業的內部財務部門及相關部門造成的影響是非常大的，相比以往的工作來看，財務部門對票據的審核力度明顯增強，并對企業的納稅制度與會計核算制度進行嚴格的規范。同時，企業更加重視本單位工作人員與財務人員的會計核算、納稅的意識，提高他們的綜合素質水平，更需要相關的人員及時的關注國家對于稅收的新政策等，對企業的未來發展具有重要的作用。這一政策的實施有利于企業增加納稅的意識與對納稅的積極管理，另外還可以團結企業提高降低稅務的有效管理目標。

　　(三)營改增對房地產企業稅負的影響

　　營改增能夠在很大程度上避免營業稅重復增收的現象發生。在房地產企業經營中，成本主要有土地成本、材料成本及建安成本組成部分，在項目建設過程中材料及建安成本已經經歷過一次稅負支出，可是在進行營業稅額的征收過程中，在營改增制度實施之前，材料成本及建安成本需要重復繳納營業稅，從而造成企業稅費的重復征收。在營改增政策執行后，增值稅的征收主要是根據企業的增值額進行判斷的，材料成本和建安成本進行稅額可以根據建設中所產生的增值稅專用發票金進行抵扣。因此，在很大程度上降低了企業的稅收負擔。

　　二、房地產企業營改增的應對策略

　　(一)重視人才的培養

　　在房地產企業在營改增的影響下，應該加強對財務人員的培訓和學習，提高營改增相關政策的了解，切實發揮出營改增所具有的經濟效益，讓財務人員可以從日常的`財務管理及會計核算等方面落實營改增政策。可以通過以下兩方面進行落實:第一，重視本單位中財務部門與業務部門之間的協調發展，兩者之間相互關聯，共同承擔稅務的責任，還需要企業加大對員工的再教育、培訓的力度，不斷的規范企業的規章制度。第二，企業要根據經濟業務的種類對二級會計科目進行細化與區分，這樣可以使企業的賬目更加的清晰，有利于增值稅的詳細區分于記錄。通過以上措施，建立完善的增值稅會計核算體系，充分發揮出財務人員所具有的效益，提高收入、成本、費用的價稅分離，并做好相應的稅務核算。

　　(二)重視稅務籌劃的工作

　　在上面工作的基礎上，提高財務人員業務水平，做好財務部門與企業管理人員及采購銷售人員的溝通，做好稅務籌劃工作，建立切實可行的財稅控制機制。具體的措施有以下幾方面:首先，在進行材料設備的采購過程中，選擇信用好、價格優、具有一般納稅人資格的供應商，確保能夠得到完整的增值稅進項發票，降低材料采購成本。其次，建立科學的進度計劃和成本費用制度，在收到增值稅發票的時候還要對時間進行有效的控制，注意申報出現延期的具體情況，科學合理的控制企業稅務風險，切實提高企業經濟效益。

　　(三)積極應對，適應經濟市場發展

　　企業要持可持續發展理念，根據營改增的政策特點，改善企業的管理方式，面對壓力也充分利用優勢。營改增所涉及的是國家與企業之間的政策，其目的是降低企業稅收，減少企業壓力。但是如果企業的政策不能與之相對應，企業產品質量不能滿足要求，就會造成相反的效果。因此對于現代企業而言，應尊重營改增政策，并且充分利用，積極應對，及時了解市場的變化機制。

　　三、結束語

　　綜上所述，營改增政策廣泛推行后對房地產行業帶來很大影響，企業在財務處理方面工作難度提高，管理人員及相關人員應該找出正確的方法，積極應對財務稅收管理工作，確保房地產企業能夠順利的度過營改增時期。

　　參考文獻:

　　［1］王威威．“營改增”對房地產企業的影響及對策分析［J］．中國商論，20xx，(36):135－136．

　　［2］鄭琳莉．探討營改增對房地產企業稅收的影響及解決對策［J］．財會學習，20xx，(09):142－143．

　　［3］朱旭丹．淺析“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策［J］．全國商情，20xx，(10):68－69.

房地產論文13

　　【摘要】文章在對房地產企業資源整合概念進行認識的基礎上，探討了我國房地產企業資源利用存在的問題，強調了我國目前房地產企業資源整合的必要性，闡述了我國房地產企業核心資源的整合策略，最后提出了結論，旨在為房地產企業提升綜合實力，增強企業核心競爭力提供建設性的建議。

　　【關鍵詞】資源整合核心競爭力房地產企業

　　一、房地產企業資源整合概念

　　資源整合就是根據企業需要選擇相關獨立的資源，以某種方式進行橫向集聚，使之成為能夠滿足需要的新的資源組合，從而增強企業的核心競爭力。房地產企業資源的整合能力是指對房地產企業內部或者企業間所擁有的房地產開發經營所必需的資本、土地資源、企業管理效能及管理人才、客戶群及建筑商等各種要素在開發過程中進行優化組合、優勢互補、相互作用，從而使彼此相對分散、隔離的房地產開發要素獲得更大的綜合效益。從資源整合的角度來看，房地產企業資源整合可以分為外部資源整合與內部資源整合。

　　外部資源整合。房地產行業在很大程度上依賴外部資源，房地產項目的實施通常需要借助多方面的外力。如項目立項時，對消費者進行研究，要請專業的調查公司，產品定位要咨詢房地產策劃公司，項目施工時要請建筑公司，而營銷推廣時要借助廣告公司等等。這種房地產企業對外部資源整合能力的差異，在很大程度上決定了各個房地產開發企業和開發項目市場競爭力的高低。

　　內部資源整合。房地產開發企業內部資源的整合，涉及企業內部管理幾乎各個方面的具體問題。例如，要使開發商在建筑設計這一核心技術方面的專長成為核心競爭力：第一，需要企業在該領域不斷進取提高，從資金、激勵制度等方面保證始終處于領先地位；第二，需要在消費者研究方面對設計創新予以支持，并很好地協調設計部門與工程、營銷部門之間的關系；第三，在樓盤的銷售階段，需要建立銷售部門與設計部門之間密切的信息聯系，及時將市場信息反饋到設計部門，使建筑設計更好地與市場需求相一致，等等。

　　目前我國房地產業發展已開始進入資源整合的時代，房地產企業的資源整合可以使企業資源得到更加高效和充分的利用，極大的提高企業的綜合競爭能力。因此，房地產開發商要想取得成功，既要有雄厚的資金實力和充分的土地資源，還要具備超前的市場把握能力，以及專業的設計與管理能力，這就要求地產商必須具備一流的`資源整合能力。

　　二、我國房地產企業資源利用存在的問題

　　我國的房地產業是在改革開放后的近二十余年逐步發展起來的。目前，我國房地產業發展迅速，但是，房地產行業的發展速度和水平不平衡。其中上海、北京和南部沿海廣州、深圳等一線城市發展較為成熟。但內地特別是二、三線城市的房地產行業無論從發展規模、企業開發實力以及企業自身管理水平都還不夠發達。大量的開發商存在開發實力弱、融資能力低、開發規模小等問題，導致所開發產品成本高、質量差等，同時這些中小規模房地產開發企業對資源的認識和整合能力較低，對企業核心競爭力的提高認識模糊，嚴重地制約了我國房地產行業的整體發展水平與速度。從房地產企業資源利用角度對我國房地產企業整體分析來看，主要存在以下問題。

　　首先，大量的房地產企業對資源的認識不足。很多房地產企業在房地產開發熱潮中資源不足甚至無資源就盲目上馬，給后期的開發造成很大困難甚至導致樓盤爛尾或者企業破產。當前房地產企業最重要的核心資源包括土地、資金（包括融資能力）和開發管理能力。而多數房地產企業特別是大量的中、小企業能夠全部都擁有三項核心資源的并不多，資源分布不均衡。部分企業擁有開發資金但是缺乏土地資源，但是也有很多企業資金匱乏的同時，具有一定的土地儲備，所以房地產企業只有在對自身擁有資源的能力以及資源整合的能力進行充分認識之后，把握自身優勢，通過資源整合，激活存量土地，發揮資源效能，增加市場有效供給，增加企業效益。

　　其次，很多房地產企業擁有部分核心資源，但是企業沒有能力將資源進行充分整合并加以運用。例如，目前大量的房地產企業存在融資渠道狹窄,企業融資困難的問題等。特別是大量的中小房地產企業融資能力弱，抗風險能力差。隨著國家出臺了一系列金融政策，收緊銀根，很多擁有土地的開發商或者在建項目都會面臨資金缺乏的問題。所以，要求房地產企業進行資源整合，開發能夠利用的資源，從多個渠道籌措資金以保證企業的正常發展。

　　再次，部分房地產企業擁有一定資源，并且能夠整合其他資源為自身所用，但是仍存在資源整合不夠好，整合效率不夠高的問題。例如房地產企業在進行項目開發時，都會利用銀行貸款，但是很多企業過分依賴銀行貸款，特別是大型商業設施的依賴性更強。大型商業項目投資大，動輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現商業經營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風險，對企業也會造成難以挽回的損失。

　　三、我國房地產企業資源整合的必要性

　　在我國房地產企業的未來發展中，企業的資源整合能力是構成企業綜合競爭力的重要因素，對企業的長期發展有著重要意義，資源整合是我國房地產企業發展的必然方向。

　　1、資源整合是國家對房地產行業進行調控規范行業發展的必然結果 2、資源整合是企業增強開發能力、規避風險、實現長期健康發展的需要

　　房地產開發經營是一項集建設開發、銷售于一體的巨大工程，涉及資金量巨大且投資回報期長同時有著較大的風險。房地產開發企業只能采取資金集中、綜合開發，才能取得最佳規模效益。目前，我國以中、小型為主的眾多房地產公司必然分散資金配置，削弱房地產開發的整體力量，提高行業風險，難以形成大規模綜合開發優勢。而運用企業間資源整合將使眾多企業具有強大的綜合規模開發整體能力并且降低風險實現房地產行業長期健康的發展。

　　2、資源整合是促使房地產企業轉型升級的必由之路

　　長期以來，許多中小型房地產企業形成了靠傳統的習慣來經營管理，沒有資源整合及提升管理能力的意識，企業之間相互排斥、惡性競爭，非常不利于房地產企業及整個行業的發展。在未來激烈的競爭中，只有通過資源整合，企業才能優勢互補、共同發展、增加市場份額、有效降低經營風險，極大地提升和增強企業的核心競爭力。

　　3、我國房地產企業資源整合策略

　　擁有廣泛而有效的資源和強大的資源整合能力是企業獲得競爭優勢提高核心競爭力的重要途徑和手段。房地產企業資源整合的目標具體分為企業資源與平臺的整合、企業品牌的整合、企業組織結構整合以及企業文化的整合等。針對房地產企業所需要的資源，一般的整合方式包括：企業并購、合資或合股組建新公司、資金和土地資源的整合、擴張收購、拓寬新的融資渠道等。但是針對目前我國房地產企業資源整合方面存在的問題，以及參考國外房地產企業資源整合的先進經驗，可以提出以下解決措施。

　　首先，進一步提高對房地產企業資源的認識，了解企業擁有資源以及提高資源整合能力的重要性。多數的房地產企業已經認識到資源對企業發展具有舉足輕重的作用，但是也存在很多的房地產企業對資源的認識不足和對企業的資源整合能力不重視的情況。例如，有的企業沒有對自身資源進行分析就開展項目，甚至某些核心資源尚不具備。在資金不到位或者土地的相關手續沒有辦妥的情況下開始房地產項目難免會給項目留下隱患甚至給企業帶來毀滅性的后果。所以企業在開展項目之前就必須做好資源整合的工作，有計劃有順序的充分調動各方資源，同時也要注重資源的可持續利用，保證以后企業長期的發展，為后續項目的開發打下堅實的基礎。

　　其次，房地產企業要在企業現有資源的前提下，充分利用多種手段、多種方法進行資源整合。企業首先要對自身資源進行調查，調查可以分為對內調查和對外調查；對內調查的目的是弄清楚企業內部所擁有的資源，最好進行詳細的分類以及資源的是否可持續利用，例如企業的資金、土地儲備和管理團隊等。對外調查的目的是分析清楚企業外部可以利用的資源，例如需要進行融資和貸款的銀行、政府土地和規劃等行政部門的公共關系、工程建筑材料方面的供貨商等。

　　在企業充分調查清楚自身所擁有和可以整合利用的資源后，就可以結合企業的長期發展以及短期的項目進展進行分析，還缺乏哪些核心資源，而哪些資源是自身不具備需要整合的，通過什么途徑進行整合等，進而解決企業發展中資源不足的問題。在國家房地產調控措施的出臺后，因為土地的稀缺性和城市地價的不斷攀升，很多的房地產企業面臨著土地資源儲備不足的問題。同時，因各地土地市場日益采用招拍掛方式及樓花預售標準的提高，使項目銷售前的資金占用加大，對開發企業的資金需求提出了更高的要求，常出現企業項目開發資金不足的情況。為了發揮資源的最大效用，出現了開發商之間有效整合資金優勢和土地資源優勢，由共同的關聯方進行資源控制權的調配的合作方式。例如萬科和中糧的合作就是雙方資金和土地資源的互補的成功例子，在目前國家宏觀調控有可能進一步加強的背景下，很多房地產企業必然會面臨資金缺乏或者土地儲備不足等問題，也必然會走資金和土地資源的整合道路。另外房地產企業在拓寬新的融資渠道方面，除正常從國家銀行間接融資外，還可以通過與商業銀行、信托機構、投資基金等合作，多方位拓展籌資渠道，保證公司業務發展資金需求；同時，部分企業也可以根據自身實際情況，充分整合資本市場資源，加快推出資本市場融資方案，以謀求企業更大的發展。

　　最后，加強企業人力資源的開發與管理。人的因素是決定一切的。房地產業涉及的行業領域很多，需要多方面的知識與技能。充分利用好企業現有人才，選拔優秀分子加入隊伍，實行優勝劣汰的用人機制，是實現企業資源整合的先決條件和根本保證。

　　四、結論

　　綜上所述，某些企業具有某種資源先天的優勢，但是卻不具備其他資源，所以，房地產企業必須對諸如土地、資金等各種資源提高認識并進行充分整合，同時根據整合各方在企業理念、企業規模、人力資源、管理水平等方面的差異選擇適合的整合方式。在整合的過程中也必須重視企業資源分析以及企業間溝通的重要性，在對整合環境進行充分分析的基礎上，制定明確的整合目標和設計詳細的整合方案，確定強有力的整合領導團隊，在充分取得企業員工的認可與支持的情況下根據企業具體情況分步驟穩步推進。

　　【參考文獻】

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　　[4]張紅：房地產經濟學[M]，清華大學出版社，20xx.

房地產論文14

　　摘要：房子是人們生活中不可或缺的居住條件，其是人們生活幸福指數提升的重要標志。在我國國民經濟高速發展的今天，房地產行業也得到了飛速的發展，并且也帶動了一大批上下游產業，對我國經濟發展有著極為重要的作用。然而，房地產行業是一種特殊的經濟密集型行業，通常涉及到巨額投資，并且其項目開發的周期也比較長，這就對房地產行業的會計核算提出了更高的要求。然而在實際核算過程中，仍存在不少問題，制約著房地產行業的發展。為此，本文將對當前我國房地產行業會計核算的基本內容進行介紹，并分析房地產行業開展會計核算的意義，最后在此基礎上探究其存在的問題和對策，希望能起到拋磚引玉的作用。

　　關鍵詞：房地產行業；會計核算；問題；對策；分析

　　一、房地產會計核算的基本內容

　　通過對相關文獻研究以及結合筆者工作實踐來看，會計財務核算作為房地產企業中重要工作之一，其主要具有以下四方面內容：

　　(一)現有固定資產核算

　　對房地產財物核算工作來說，現有固定資產核算是它的一項重要基本職能。結合筆者工作實踐來看，房地產現有固定資產核算職能中，固定資產臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業務。除了這項基本業務外，固定資產總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點以及流動監管也是房地產現有固定資產核算的主要工作內容。此外，為了確保現有固定資產存量數據準確與完整，我們還應當做好各項核算工作的系統規范化管理。

　　(二)建筑用材核算

　　建筑用材核算是房地產會計財務核算另外一項基本職能，其工作重點在于針對建筑工程各種用材采買、提前預處理和儲備保管這三項內容編制出相應的安排計劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時，根據所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應的核算方案。

　　(三)房地產運營成本核算

　　房地產運營成本核算上，其會計財務工作內容主要涉及以下幾個方面：一是建設與經營成本支付安排，并依據相關規范做好這兩項工作中監督管理；二是各項建設運營費用地調整、歸類以及劃分；三是房地產開發項目建設與開發成本核算，并對開發期間所投入各項資金予以評估與測驗。

　　(四)經營單位營銷利潤核算

　　經營單位營銷利潤核算是房地產會計財務核算最后一項工作內容，結合工作實踐來看，此項會計財務核算重點在于計算現房銷售與經營所得利潤、已售現房總量以及應繳稅款額度精算這些內容，為此這就要求房地產財務人員充分參與到銷售規劃及利潤目標制定中去。另外，經營單位營銷利潤核算工作中還應做好以下兩點工作：首先，財務人員需要特別注意做好財務賬目修正與推算工作，這樣一來能夠為確保房地產企業獲取最大利潤奠定堅實基礎。其次，結合本房地產企業會計財務工作實際，構建或完善財務管理監督體系，從而保障資金得以科學合理運用。

　　二、房地產行業會計核算的意義

　　對房地產行業而言，會計核算是房地產企業管理的重要手段，發揮著極為重要的作用。會計核算的任務主要在于對房地產企業日常經營活動進行財務核算，通過及時、準確的統計企業日常經營數據，經過核算與審核所得數據后來給房地產企業提供有效的數據參考依據，進而為房地產企業今后經營方案的制定提供便利。會計核算不但能夠為房地產企業提供會計各類財務報表，而且還可以給房地產企業內部發展提供有效的數據支持，有利于企業制定出科學的發展策略。然而隨著國家不斷對房地產行業進行調控，抑制房價的不斷上漲，使得房地產行業利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計核算工作則能夠有效降低房地產企業的運營成本，進而降低企業的財務風險，對房地產行業而言有著極為重要的作用。

　　三、房地產行業會計核算中存在的問題

　　(一)會計核算科學設置過于繁雜

　　會計科目指的是通過系統劃分、編制房地產企業會計核算目標、任務或是房地產經營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產企業的組織構架進行分類管理的重要工作，能夠對監督與控制房地產企業會計業務運作情況。為了確保能夠有效監管企業會計活動情況，企業必須要嚴格依照國家有關規章制度來合理設置會計科目，嚴禁隨意增減。同樣，房地產行業在設置會計科目時也應當依照相關法規來進行，且需要在年底對全部經營賬目進行結賬，并在年終結賬之后建立新賬。但是房地產行業具有結算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業賬目處理變得復雜，而且還會與房地產經營單位實際情況不相符，從而導致了會計核算難度加大，致使其核算準確性下降。

　　(二)收入、費用等稅收核算的實際操作不合理

　　銷售房子是房地產企業的重要收入來源。但是在實際銷售過程中不可避免會產生財務費用、管理費用以及銷售費用等各類費用。就目前看來，在進行會計核算時一個較為嚴重的問題就是部分房地產企業對于費用以及手速來源及去向并未進行嚴格的核算。不僅如此，對于費用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產企業都采取的是預先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產預售許可證來開展相關市場銷售活動，且收取一定的預訂保證金。此時大部分房地產企業均把銷售房產所取得的預收暫時款當做其收入來源。然而，在專業角度看來，這預收暫時款并不可當做收入進行確認。除此之外，大部分房地產企業都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時，我國稅法明確規定，必須要在首付款實際到賬時才能夠將其是為收入予以確認，并且余款需要在銀行辦理轉賬后方能將其是為收入進行確認。然而該項策略在具體操作時則存在不合理的地方。不僅如此，在確認成本以及費用上也有著許多不合理之處，急需改進。

　　(三)會計核算工作內容繁復缺乏配比性

　　不同于普通企業，房地產企業具有一定的特殊性，其所涉及的業務類型比較繁雜，且經濟活動也具有一定的復雜性。房地產行業具有經營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導致了房地產企業在經營時難以準確確認其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經營周期較長的環節，資源的投入以及來源就更為復雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認費用、收入以及成本時要滿足因果關系，而且還需保持一致性，以便于能夠將各類費用以及收入的來源及去向全面的反應出來。但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產企業在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產生影響，如若依舊使用總成本分攤的方法來核算高樓層成本，則會導致成本與收入不匹配的情況發生。

　　四、房地產行業會計核算的對策

　　(一)優化房地產企業會計核算科目

　　優化房地產企業會計核算科目即合理分類與簡化有關規定中所必須出現的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應當根據企業的實際規模以及項目的具體情況來進行。其次，應優先考慮項目開發成本，再考慮房屋開發成本。相關工作人員必須要進行實地調查工作，并將核算重點放在土地開發成本、房屋開發成本等二級科目。在核算時開發成本過程中，應當將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據實際項目開發時的情況來對科目進行合理的增減。再者，對房地產企業運營時所產生的資金進行核算時，應當要站在宏觀的角度來對整體項目進行規劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業管理人員更為直觀的了解企業財務情況。

　　(二)加強收入、費用等核算工作的落實開展

　　確保房地產企業的`收入、費用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進行：首先，應當明確房地產企業的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應當嚴格依照我國現行稅法中的規定來明確房地產企業收入范圍。并且嚴格按照房地產企業實際擁有商品房、土地面積和有關配套設施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認企業按揭貸款以及預先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協議、預收賬款、后期付余款等環節當中，房地產企業務必要依據實際簽訂協議中的內容和后期實際交易金額來進行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時，還應當要提升房地產企業財務信息披露的質量。確保能夠全面披露出企業各項項目中生成的現金流量以及經營好活動中的信息，從而有效提升企業財務信息的有效性與實用性。此外，房地產企業應當根據自身發展特點以及管理模式來建立起完善的財務管理體制，且確保其能夠得到有效落實。最后，必須要專戶存儲預收到的暫時款，做到專款專用。

　　(三)確保房地產會計核算工作具有配比性

　　因為房地產行業具有一定的特殊性，其涉及到諸多領域，所以其會計核算內容也較為繁雜。所以在進行會計核算時必須要確保其配比性。首先，應當要確保財務人數充足，從而可以確保可以對房地產企業經營活動所產生的各類費用、收入以及成本等核算工作能夠精細化開展。并且還需要定期開展財會培訓工作，確保企業財務人員的專業素質和我國市場發展相適應。其次，應當大力引進以及應用現代化技術來開展會計核算工作。積極應用現代互聯網技術促進能夠確保房地產企業會計信息錄入與傳遞的實效性，而且能夠提高相關數據的精準性，提升會計核算效率。再者，應當做好各類會計基礎工作，并將相關監管工作落實到位。在房地產企業生產經營過程中各項基本建設項目均需要逐一開展會計核算，且使用正確的會計科目，以便于能夠在第一時間內向各級部門提供系統、準確、詳細的財務報告。此外，應當形成社會、政府以及企業三位一體的監管體系，并做好事前、事中以及事后三個階段的監管工作。

　　五、結束語

　　總而言之，隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業也必定會得到更好的發展。但是在發展過程中依舊會有許多問題出現，這就需要相關財會人員全面掌握會計核算的內容，并妥善處理會計核算中的問題，提高會計核算效率與質量，進而促使房地產行業更好更快的發展。

　　參考文獻：

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　　[6]章文奕.如何改進與完善房地產企業會計核算[J].財經界：學術版，20xx(35)：198-198.

房地產論文15

　　摘要：近年來，房地產成為有目共睹的熱門產業。在國內房地產市場價值不斷攀升的情況下，投資性房地產出現，其實質是以增值為目的的一類資產。投資性房地產具有特殊性，不能簡單的按照一般固定資產計提折舊。本文圍繞投資性房地產展開，從概念入手，研究其確認條件、后續計量所采用的模式以及其中涉及的會計政策，計量模式的差異及之間的轉換所需要的事項，幫助人們全面地認識投資性房地產，正確地對其定位。

　　關鍵詞：投資性房地產；會計政策；公允價值計量模式

　　房地產是土地和房屋及其權屬的總稱，房地產行業是我國第三產業的一個組成部分，在國民經濟中起著重要的作用。由于住宅業的迅速發展，房地產不再作為一個新的發展機遇，從而演變成炙手可熱的產業。房地產本身具有的經濟特性，往往表現出不同于其他投資的特性。眾所周知，一個簡單的房地產項目的開發，時間可長可短，長可達數年或數十年；房地產投資額也很難確定，高可達數千萬或者以億計。由此可見，其風險性不容小覷。

　　一、投資性房地產

　　1.投資性房地產的概念

　　投資性房地產僅僅是房地產行業中的一個組成部分。有關投資性房地產的概念，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。

　　2.投資性房地產的確認條件

　　有關投資性房地產的確認條件：與投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；投資性房地產的成本能夠可靠地計量。對于有關投資性房地產的初始計量，主要涉及三個常見事項，即外購投資性房地產、外購投資性房地產和非投資性房地產轉換為投資性房地產。外購投資性房地產，在成本模式及公允價值模式下，其實際成本的確認是一樣的，包括購買的價款、相關稅費和相關的其他支出。不同之處是，企業在“投資性房地產”科目下設置兩個明細科目，分別是“成本”和“公允價值變動”。自行建造投資性房地產，在成本模式下，其實際成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。在公允價值模式下，若其公允價值無法可靠確定但預期該房地產完工后的公允價值能夠持續可靠取得的，應該以成本計量自行建造的投資性房地產，待其完工后或者其公允價值能夠可靠計量時，再以公允價值計量。非投資性房地產轉換為投資性房地產，實質上是由于房地產的用途及目的的改變而對其重新定位和分類。這里著重強調的是房地產的用途改變，而非改變房地產后續計量的模式，在日常生活中，轉換日通常為租賃期開始的那一天。

　　3.投資性房地產的后續計量

　　（1）后續計量中采用的模式。投資性房地產后續計量，通常采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式。但是，對于所有投資性房地產，同一企業只能采用一種模式對其進行后續計量。計量模式一經確定，不得隨意變更。

　　（2）成本模式與公允價值模式的差異。成本模式和公允價值模式之間存在明顯的差異。前者需要按期計提折舊或者攤銷；后者不對投資性房地產計提折舊和攤銷，以公允價值為基礎調整賬面價值。

　　投資性房地產累計折舊是針對投資性房地產采用成本法的計提折舊的一種方法，有區別的是，累計折舊是固定資產的計提折舊的方法，這就是區別于普通固定資產的具有投資性的房地產。若在對投資性房地產的后續處理中采用了公允價值模式的話，不僅可以免去成本模式中的計提折舊及攤銷，降低成本費用，而且在房地產行業持續飛速發展的今日，其每年的增值額持續為正值，總體而言，采用公允價值模式會造成企業的當年凈利潤明顯上漲。但其實，采用公允價值模式也有其弊端的。利潤雖然是上去的，但其波動性較大，會隨著時間而愈發波動，企業在核算稅負方面難度也是增加的，而且，對于成本模式轉換為公允價值模式，一經轉換，不得更改，這就導致了企業不能在一定范圍內操作利潤。盡管有利有弊，權衡之下，畢竟還是利大于弊，公允價值模式還是逐漸被人所采用。只是在新法規中，我們也了解到轉換也不是很容易的。

　　4.投資性房地產的后續支出

　　首先在滿足了投資性房地產的確認條件之后，將其后續支出計入投資性房地產的成本當中。例如，企業為了提高投資性房地產的價值，往往會對投資性房地產進行裝潢、改建等等，使其更加美觀和堅固，而這些通過裝修而改善房屋的實用和美觀所付出的支出滿足投資性房地產確認條件的`，應該將其資本化。對于企業再開發而進行擴建和裝潢的且將來仍然作為投資性房地產的，在再開發期間繼續將其作為投資性房地產，而再開發期間將不對其計提折舊或者攤銷。

　　5.處置投資性房地產

　　投資性房地產一旦被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。投資性房地產在其處置過程中也根據其采用模式的不同而不同。在成本模式和公允價值模式下，都是先確認收入，計提成本，按照其實際收到的金額，計入“其他業務收入”，按照實際發生的支出，結轉成本，計入“其他業務成本”。在成本模式下，按照其已經計提的折舊或攤銷，計入“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已經計提的減值準備，計入“投資性房地產減值準備”科目。在公允價值模式下，按照其累計公允價值變動，計入“投資性房地產公允價值變動”，同時結轉投資性房地產累計公允價值變動，如果存在原轉換日計入資本公積的金額，一并結轉。

　　二、投資性房地會計處理中涉及的國家政策性問題

　　1.會計政策

　　投資性房地產作為我國國民經濟的支柱產業，在有些會計處理方面，會涉及到國家政策性問題。因此，對于投資性房地產后續計量中所涉及到的會計政策的不同，相關地，其所導致的會計后果和經濟后果也會不同。成本模式轉換為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，將轉換時賬面價值與公允價值之間的差額，調整期初的未分配利潤留存收益。已轉換為公允價值模式的，不得轉換為成本模式。

　　2.會計政策變更

　　在新法則中明確規定了，企業在進行非貨幣交易、債務重組、非同一控制下企業合并都由原來的歷史成本計價改為公允價值計價。

　　（1）債務重組，是指在債務人發生財務困難的情況下，債權人按照與債務人達成的協議或者法院的裁定作出讓步的事項。債務人發生的財務困難是債務重組的前提，是指債務人出現資金周轉困難或經營陷入困境，導致債務人無法或沒有能力按照原定條件償還債務。當然，債務重組中最為重要的就是讓步環節，債權人的讓步是債務重組的必要條件。債務重組最為主要的方式有：以資產清償債務、債務轉為資產、修改其他債務條件以及以上三種方式的組合。其中，以資產清償債務又有以現金或非現金資產清償債務（非現金資產包括固定資產、庫存材料、商品產品、股票以及債券之類等等）的方式。

　　（2）非同一控制下企業合并，是指參與合并各方在合并前后并不受同一方或者相同的多方最終控制的交易合并，排除了同一控制下的企業合并的情況以外的其他的企業合并，主要強調的是企業與第三方的交易。非同一控制下的企業合并意味著企業的資產和負債發生改變，這種改變一般都表現為同時增加。企業合并可以通過控股合并和吸收合并兩種方式。其中，非同一控制下的控股合并，購買方按照確定的企業合并成本作為長期股權投資的初始投資成本，其合并成本包括購買方付出的資產、發生或承擔的負債、發行的權益性證券的公允價值之和。相關地，企業以固定資產、無形資產、存貨以及現金等等作為合并對價的，并且，為進行企業合并而發生的相關費用計入管理費用。

　　三、會計處理

　　在投資性房地產滿足條件下，可以由成本模式轉換為公允價值模式，即其持有性質的改變。對于其計量模式的轉換，應按照會計政策變更進行會計處理。最重要的是，已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉換為成本價值模式。

　　首先，應將以前年度計提的折舊和攤銷予以沖銷，將投資性房地產的賬面價值還原為初始價值，并且要對其期初留存收益進行調整。其相關的會計分錄為，將“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目計入借方，貸方則記“盈余公積”和“利潤分配未分配利潤”科目。

　　其次，按照變更日當年年初的公允價值，對投資性房地產的初始成本進行調整。其有關會計分錄為，借記或者貸記“投資性房地產公允價值變動”科目，借記或者貸記“盈余公積”和“利潤分配未分配利潤”科目。

　　最后，將投資性房地產變更日當年的年初公允價值調整為變更日的公允價值。其相關的會計分錄為，借記或者貸記“投資性房地產公允價值變動”科目，貸記或者借記“公允價值變動損益”科目。

　　四、結束語

　　隨著社會經濟的發展，投資性房地產逐漸成為人們關注的亮點。國家為了加強此方面的建設，不斷地提高法則的實用性，使其更加貼近生活。盡管仍然存在很多問題和誤區，但是我們將不斷對其進行研究，積極尋找解決問題的方法，為社會乃至整個國家的進一步發展提供更多助力。

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