房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃流程介紹
第一階段初步考察
與項(xiàng)目方初步接洽，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，對(duì)項(xiàng)目的可操作性做出初步結(jié)論。具體工作：
一、對(duì)項(xiàng)目方提供基本材料包括項(xiàng)目位置、規(guī)劃紅線(xiàn)圖、項(xiàng)目相關(guān)的法律手續(xù)文件、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目所在區(qū)域的市政規(guī)劃、發(fā)展商、投資商背景實(shí)力、項(xiàng)目的發(fā)展意向等初步進(jìn)行了解，確定初步印象；
二、根據(jù)項(xiàng)目的狀況、開(kāi)發(fā)進(jìn)度，初步擬定考察內(nèi)容、范圍；
三、根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和擬定的考察計(jì)劃，立即成立專(zhuān)案項(xiàng)目組赴實(shí)地進(jìn)行初期市場(chǎng)調(diào)研；
四、分析項(xiàng)目本身是否具有可操作性。
初步調(diào)查是確定項(xiàng)目發(fā)展方向的前期定位問(wèn)題和研究范圍，作為未來(lái)正式調(diào)查基礎(chǔ)。重點(diǎn)針對(duì)項(xiàng)目所在的城市功能定位、城市特色、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市旅游業(yè)、歷史、現(xiàn)狀、土地資源、開(kāi)發(fā)商、管理方的情況以及對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步了解。
五、提出項(xiàng)目操作的總體思路。
第二階段簽署工作協(xié)議
確定項(xiàng)目操作的總體思路后，則與項(xiàng)目方洽談合作事宜，簽定《項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)合同》或《銷(xiāo)售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時(shí)間、權(quán)利、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。
第三階段實(shí)地調(diào)研
根據(jù)初步考察的結(jié)果，制定詳細(xì)的正式市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃，組成市調(diào)小組和策劃專(zhuān)家組。市調(diào)小組開(kāi)赴項(xiàng)目所在地做正式市場(chǎng)調(diào)查。主要工作內(nèi)容：
一、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查分析
城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、旅游特色、城市人口、旅游季節(jié)、年均旅游人口數(shù)量、城市消費(fèi)水平、政治法律環(huán)境、房地產(chǎn)、酒店業(yè)和旅游業(yè)的詳細(xì)考察；
二、區(qū)域條件調(diào)查分析
項(xiàng)目所在地段土地資源、旅游資源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)；
三、同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)調(diào)查分析
市場(chǎng)、需求狀況，價(jià)格現(xiàn)狀和趨勢(shì)、產(chǎn)品類(lèi)型及市場(chǎng)缺位與空擋、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況及銷(xiāo)售渠道的調(diào)查；
四、項(xiàng)目情況調(diào)查分析
土地資源優(yōu)劣情況、地塊地形、地貌狀態(tài)、工程進(jìn)度、資金投放計(jì)劃與進(jìn)度、建筑建設(shè)規(guī)劃與實(shí)施現(xiàn)狀；
五、項(xiàng)目定位
根據(jù)深入的市場(chǎng)研究分析后，明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供切實(shí)可行的依據(jù)。
六、營(yíng)銷(xiāo)策劃
蓄水造勢(shì)、開(kāi)盤(pán)引暴市場(chǎng)等的具體操作手法、廣告媒體的投放時(shí)機(jī)、廣告特色與效果把控、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況、項(xiàng)目及企業(yè)品牌的發(fā)展戰(zhàn)略等；
七、人員培訓(xùn)
為發(fā)展商的營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行全方位的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)；
八、銷(xiāo)售執(zhí)行
全程監(jiān)控項(xiàng)目銷(xiāo)售的執(zhí)行情況，并適時(shí)作出相應(yīng)的策略調(diào)整；
第四階段由專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出指導(dǎo)性建議
對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)內(nèi)容、開(kāi)發(fā)模式、鎖定的目標(biāo)消費(fèi)群、市場(chǎng)形象、項(xiàng)目主題、項(xiàng)目規(guī)劃、園林規(guī)劃、戶(hù)型結(jié)構(gòu)與面積、項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格、室內(nèi)布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)功能、物業(yè)管理等各個(gè)方面提出具體意見(jiàn)。
第五階段撰寫(xiě)各類(lèi)報(bào)告
根據(jù)不同客戶(hù)的需求，提供不同的戰(zhàn)略報(bào)告，必須提供的核心報(bào)告為市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和項(xiàng)目定位報(bào)告。對(duì)市場(chǎng)調(diào)查所得的原始的和次級(jí)資料、信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，出具市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，并據(jù)此撰寫(xiě)項(xiàng)目定位報(bào)告（含項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)模式）等。將方案報(bào)告提交給項(xiàng)目方進(jìn)行討論，并根據(jù)其意見(jiàn)進(jìn)行修改。
第六階段召開(kāi)方案論證會(huì)召開(kāi)合作雙方負(fù)責(zé)人及有關(guān)專(zhuān)家的論證會(huì)，對(duì)提交的方案報(bào)告進(jìn)行研討、論證與審核。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對(duì)方案做進(jìn)一步的'完善與改進(jìn)。
第七階段完善策劃、建設(shè)期內(nèi)跟進(jìn)服務(wù)，促使項(xiàng)目成功（策劃的執(zhí)行）
側(cè)重策劃方案的操作，根據(jù)銷(xiāo)售前的各項(xiàng)推廣策劃工作內(nèi)容要求配合發(fā)展商組織相關(guān)的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分工合作，并根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略和原則，針對(duì)具體問(wèn)題提供策略性建議。
第八階段整合各種社會(huì)資源，為項(xiàng)目及企業(yè)搭建操作平臺(tái)
注：根據(jù)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況，具體工作內(nèi)容、時(shí)間等按照需要進(jìn)行調(diào)整。
一、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查分析
城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、旅游特色、城市人口、旅游季節(jié)、年均旅游人口數(shù)量、城市消費(fèi)水平、政治法律環(huán)境、房地產(chǎn)、酒店業(yè)和旅游業(yè)的詳細(xì)考察；
二、區(qū)域條件調(diào)查分析
項(xiàng)目所在地段土地資源、旅游資源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)；
三、同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)調(diào)查分析
市場(chǎng)供給、需求狀況，價(jià)格現(xiàn)狀和趨勢(shì)、產(chǎn)品類(lèi)型及市場(chǎng)缺位與空擋、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況及銷(xiāo)售渠道的調(diào)查；
四、項(xiàng)目情況調(diào)查分析
土地資源優(yōu)劣情況、地塊地形、地貌狀態(tài)、工程進(jìn)度、資金投放計(jì)劃與進(jìn)度、建筑建設(shè)規(guī)劃與實(shí)施現(xiàn)狀；
五、項(xiàng)目定位
根據(jù)深入的市場(chǎng)研究分析后，明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供切實(shí)可行的依據(jù)。
六、營(yíng)銷(xiāo)策劃
蓄水造勢(shì)、開(kāi)盤(pán)引暴市場(chǎng)等的具體操作手法、廣告媒體的投放時(shí)機(jī)、廣告特色與效果把控、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況、項(xiàng)目及企業(yè)品牌的發(fā)展戰(zhàn)略等；
七、人員培訓(xùn)
為發(fā)展商的營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行全方位的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)；
八、銷(xiāo)售執(zhí)行
全程監(jiān)控項(xiàng)目銷(xiāo)售的執(zhí)行情況，并適時(shí)作出相應(yīng)的策略調(diào)整；
第四階段由專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出指導(dǎo)性建議對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)內(nèi)容、開(kāi)發(fā)模式、鎖定的目標(biāo)消費(fèi)群、市場(chǎng)形象、項(xiàng)目主題、項(xiàng)目規(guī)劃、園林規(guī)劃、戶(hù)型結(jié)構(gòu)與面積、項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格、室內(nèi)布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)功能、物業(yè)管理等各個(gè)方面提出具體意見(jiàn)。
第五階段撰寫(xiě)各類(lèi)報(bào)告
根據(jù)不同客戶(hù)的需求，提供不同的戰(zhàn)略報(bào)告，必須提供的核心報(bào)告為市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和項(xiàng)目定位報(bào)告。對(duì)市場(chǎng)調(diào)查所得的原始的和次級(jí)資料、信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，出具市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，并據(jù)此撰寫(xiě)項(xiàng)目定位報(bào)告（含項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)模式）等。將方案報(bào)告提交給項(xiàng)目方進(jìn)行討論，并根據(jù)其意見(jiàn)進(jìn)行修改。
第六階段召開(kāi)方案論證會(huì)
召開(kāi)合作雙方負(fù)責(zé)人及有關(guān)專(zhuān)家的論證會(huì)，對(duì)提交的方案報(bào)告進(jìn)行研討、論證與審核。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對(duì)方案做進(jìn)一步的完善與改進(jìn)。
第七階段完善策劃、建設(shè)期內(nèi)跟進(jìn)服務(wù)，促使項(xiàng)目成功（策劃的執(zhí)行）
側(cè)重策劃方案的操作，根據(jù)銷(xiāo)售前的各項(xiàng)推廣策劃工作內(nèi)容要求配合發(fā)展商組織相關(guān)的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分工合作，并根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略和原則，針對(duì)具體問(wèn)題提供策略性建議。
第八階段整合各種社會(huì)資源，為項(xiàng)目及企業(yè)搭建操作平臺(tái)
注：根據(jù)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況，具體工作內(nèi)容、時(shí)間等按照需要進(jìn)行調(diào)整。
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