生態園項目建設可行性分析報告
生態園項目建設可行性分析報告
一、總論
1、項目背景
位于北部，河下游。307省道、新河橫貫境內，河、205國道、正在建設中的新（沂）長（興）鐵路穿越南北，縣城居其中央，扼南北之樞紐，控東西之咽喉。全縣土地平衍，屬黃淮平原，成陸較早。地形稍西高東低，略成傾斜，地面高程5米左右。全境氣候溫和，四季分明，日照充足，雨量豐沛。
夏商時屬徐州，周時屬青州，春秋末期為魯國南境，戰國時屬楚國，秦初屬薛郡，后屬郯。西漢置厚丘縣，隸屬東海郡，立陰平、建陵兩侯國。三國時立東海國，領厚丘、陰平、建陵等11縣。南朝宋文帝元嘉四年，并入襄賁，另置僮縣。梁武帝天監五年，廢僮縣，置僮陽郡。東魏孝靜帝武定七年（549）改僮陽郡為郡。北周建德七年（578）始定縣名。民國29年秋，中共淮海地委對境內區劃作了較大調整，分設泗沭縣 抗 日 民主政府、潼陽縣 抗 日民主政府、東海縣 抗 日民主政府、灌云縣 抗 日民主政府，隸屬淮海區專員公署；1949年5月，撤銷東海、潼陽、泗沭縣，原轄區劃歸縣，宿遷部分轄區劃給，隸屬淮陰行政專員公署。1983年實行市管縣，屬淮陰市。1996年8月蘇北區劃調整，屬新設地級宿遷市。
縣具有悠久的歷史，且是古城封邑所在，自是留有較多的歷史古跡和文化遺產。如新石器時代的臧墩和六朝墓葬，西周時的孟墩、殷墩，前漢時的厚邱、陰平方城遺址，宋朝大科學家沈括留下的治水功業與誕生地有關的溝、廟、九龍口、霸王橋等；明代抗倭將領劉綎筑的營壘，清代性靈派詩人袁枚留下的袁公藤和古典雅秀的逍遙廳。其中有的經過裝飾點綴，益發異采，有的被列入國家保護文物。這些歷史文化遺存，常使人引為自豪。古為紛爭之地，近為革命老區之一。北宋時宋江義軍活動于海、沭一帶，南宋時韓世忠在此抗金。清順治年間，以榆園山為首的農民義軍，奮起反抗清庭統治。民主革命時期，老一輩革命家陳毅、黃克誠、張愛萍、李一氓等同志，皆在這里領導過革命斗爭。在大地上涌現了許多英雄人物和文化名人（如著名作家白夜、攝影大師吳印咸、“活紅娘”宋長榮等）。
但是由于歷史原因和自然條件的影響，享譽中外故里、歷史名勝沒有得到有效開發，境內既無可供停車、餐飲、休閑、娛樂的大型場所，又無任何大型標志性建筑，嚴重影響了旅游觀光和歷史文化的發揮，給乃至宿遷的旅游造成了一定的負面影響。
基于上述，本項目擬依托的一些歷史名勝，按照“保護歷史文化遺產，開發歷史名勝資源，創建人文生態環境”的原則，建設與歷史配套的高品位服務設施，實施生態園項目旅游開發，提升旅游品質和城市形象，打造的新興旅游品牌。
2、項目建設有利條件
①縣區位獨特。位于蘇、魯、皖三省和徐州、淮安、連云港三市大小三角中心，處在徐連經濟帶、沿海經濟帶和沿運河經濟帶的中心地段，是徐、連、淮、宿四市結合部。縣城距南京只有260公里，距宿遷只有55公里，距臨沂只有140公里，交通發達，新長鐵路、京滬高速公路、205國道和324、326、245省道穿境而過。京滬高速公路向北6小時可直達全國政治文化中心北京，向南4小時可直達全國經濟中心、國際大都市上海。
②縣資源豐富。花木生產名揚天下，到底，全縣花木總面積達31萬畝，花卉苗木及盆景3000余種，產品遠銷包括臺灣省在內的全國各地，項羽隨征夫人的故里--顏集鎮被中國花卉協會評為全國首批“中國花木之鄉”。
③縣環境宜人。連接周邊縣、市，縣、鄉、村路網配套完善。到底，全縣新建樓房面積419.6萬平方米，城區基礎設施配套面積擴大到51平方公里，城區樓房林立，河清柳綠，碧草依依，環境優美，景色怡人。
④縣市場繁榮。縣市場潛力巨大，是蘇魯交界地區重要的商品集散地，是京滬高速公路經濟帶江蘇省的北大門，全縣176萬人口本身就是一個較大的消費市場，全縣已基本形成了以縣城為中心，以鄉鎮為依托，以批發市場為骨干，以中心集貿市場為基礎的多門類、多層次、多種經濟形式和運行方式的完善的市場體系。由國際汽摩配城、浙江商城、花木大世界等組成的、計劃總投資40多億元、總建筑面積400多萬平方米的“一心多點”大商貿、大物流格局初步形成。
二、項目區現狀
本項目位于臺州路與迎賓大道交匯處，南有即將竣工的政府行政中心，北依縣長途汽車站。生態園景區內均無可供停車、餐飲、休閑、娛樂的場所，嚴重影響了旅游觀光和進出東大門的通暢。
三、市場分析
現有城市人口30萬余人，由于城市建設的發展，已顯園林城市的雛形，順利通過國家級生態區評選，城市的吸納能力日益增強，周邊縣市的成功人士都在置業興業。物產豐富，物價低，人民安居樂業，市民旅游休閑的支出在消費中占有一定比例。加之交通區位優勢，外地游客云集，年過境人數達150萬人次以上。
本項目位于臺州路與迎賓大道交匯處，南有即將竣工的政府行政中心，北依縣長途汽車站。乘出租車由城區至景區僅5元人民幣。是城市園林綠地的重要組成部分。項目的建成十分便利廣大群眾及國內外游客的休閑旅游。同時，本項目將提升生態園的旅游價值，將生態園與公園和花鄉旅游有機結合起來，形成一條黃金旅游線路。除外地游客趨增外，本地群眾休閑主要在城區公園和街頭廣場。但公園由于面積小，功能不配套，接待能力有限；而街頭廣場由于距城近而周邊環境太嘈雜，無法吸引更多的游客。故本項目的建成，將吸引眾多的游客。
在本項目市場前景，按目前實際，可保證年接待游客30萬人次。隨著景區休閑度假設施的完善，年接待游客可達50萬人次。除此之外，項目將建賓館及產權式度假村，通過產權轉移，增加投資回報。并可以接待會議、展覽、休閑關系等固定客戶。因此，本項目將有十分廣闊的發展空間。
四、項目設計方案
項目占地21萬平方米(312畝)，位于迎賓大道南側，與政府行政中心連成一個整體。項目建設內容著重先解決生態園交通通暢和景區游客的停車、餐飲、娛樂、休閑、商貿服務于一體的配套服務功能和基礎設施建設。主要分為旅游服務區、假山風景區、大型廣場功能區、休閑度假區。具體開發設想為：公園的設計是為的建造一個體現“故里、花鄉”城市內涵的綜合性公園。
在設計上突出“以綠為骨，以水為媒，以人為本”的理念，景點布置上要求“源于自然，高于自然”。設計模擬自然界中的州、嶼、堤、河、山、谷等現象，并形成了以植物造景為主的生態、園林景觀。在植物配置上，注重植物多樣性的應用，使苗木品種繁多，既有鄉土樹種，如杏樹、椿樹、榆樹、槐樹、茶樹等；又有可以生長的南方樹種，如香樟、櫸樹、深山含笑、山茶等品種；同時水生植物的運用也開辟了的水面無花的先河，設計了荷花、蓮藕、昌蒲、水蔥等水生花卉。
相關配套設施：
①道路。
景區內公路及土建30000平方米。
②園林小品及綠化。
按中國園林建設的構思，追求的是一種建筑結合山水，充滿詩情畫意的意境。
③水系建設。“聽泉清心、撫松益壽”，觸景生情而構成無限優美和諧、舒適恬靜的生態園林環境。造園要素中，水是不可缺少的一面，古代詩人常將園中水系，比作經絡，所謂“山得水則活，水得山則媚”，因此在主區構圖中，必須利用人工解決塑造水源，以滿足綠化及人居環境的需求和空氣環境的調節作用。按照園林藝術手法，以動、靜態的方式處理水景，在休閑度假區，文化長廊區，建池、設潭、筑溪，疊山理水，融以噴泉、瀑布點綴。
五、項目組織管理
1、項目成立項目籌備辦公室，負責規劃、設計的落實，以及工程建設、工程發包、監測評價、竣工驗收等工作的銜接和落實。項目建成后，成立辦公室、經營部、餐飲部、開發部、保安部、物管部等部門，按照職能及現代企業管理制度定編定員。
2、勞動定員
本項目設管理人員15人，服務人員10名，共計24人。
3、勞動力素質
除主要負責人由公司董事會委任外，其他人員全部面向社會，根據崗位和工作職能從人才市場招聘。所有人員均需具備相當的文化程度和技術等級。
4、項目實施的管理、督促、檢查、驗收，由董事會及公司根據情況明確各級職責。
六、項目進度安排
本項目開工時間4月1日，9月25日完成。
七、投資估算和資金籌集
1、投資估算項目需征地208000平方米（312畝），總投資1800萬元。
2、資金籌措計劃自籌1700萬元，申請項目資金100萬元。總投資為1800萬元。
八、項目評價
第一，提升了生態園的旅游價值。故里旅游資源的價值未得到開發，通過該項目實施開發，游客的接待量可提高10倍，同時還可帶動相關服務產業。
第二，將旅游產業形成了有機結合。游客來到地區旅游，將生態園、新河花卉盆景園、顏集花木基地連成一條旅游線路，能有效促進整體的旅游產業的發展。
第三，有利于文化的挖掘。該項目開發后，可以深層次開發系列文化。
第四，有利于安置農村貧困人員，解決勞動就業。
一則通過項目的建設，對256戶貧困農民進行搬遷，可以就近安置務工。二則帶動的就業，既可以促進經濟發展，又可以保護自然環境，提高了城市品味和旅游品牌。
九、風險性分析
本項目因屬旅游業項目，不確定因素較多，所以經濟分析不能十分精確。據中國區城經濟發展研討會眾多專家、學者論證，一致認為“風景園林投資大、回收期長、但無風險”，因此，項目在投資回報上若僅以旅游服務為主，就不可能在短時期內回收投資。故本項目在進行項目設計時，充分考慮了項目的區位優勢，擬在生態園附近進行房地產開發，作為賓館和產權式度假區，可以向成功人士租售。由于目前國家對別墅和城市建設作了若干限制，因此在城區不可能出現別墅樓盤。因此，本項目利用山水、園林及自然風光的配套和成本優勢，可以將別墅進行市場化運作，吸引成功人士前來居家。僅以此業務就可以在短時間內回收投資。此外，通過與生態園管理所協商，將本項目引來的游客門票提成，也可以增加營業收入，降低項目成本和風險。
十、結論與建議
本項目雖投資大，回收期長，但無風險，同時有非常廣闊的利潤空間。是一個長效項目。對經濟社會和文化挖掘有著重要促進作用。項目可行。建議項目實施單位要加強宣傳，提高項目知名度，科學管理，多方取利，盡最大可能收回投資。同時加強招商引資工作，解決項目資金瓶頸問題，一次性打造出品牌，盡早取得良好的經濟效益和社會效益。
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