物業管理論文
現如今，大家都不可避免地會接觸到論文吧，通過論文寫作可以提高我們綜合運用所學知識的能力。相信許多人會覺得論文很難寫吧，以下是小編幫大家整理的物業管理論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
物業管理論文1
摘要：為了使物業管理的基礎工作走向科學化，信息化，提高物業管理的水平和效率，從而促進房地產業的健康發展。該文設計了智能化物業管理系統。在對物業管理人員和業主業務需求分析基礎上，采用了B/S結構和S2SH框架進行開發，把系統劃分為小區信息管理，業主管理，資產管理，費用管理，系統管理，設備維修管理六個功能模塊，并對數據庫進行設計。
關鍵詞：信息管理；S2SH；B/S
隨著中國房地產業的迅猛發展，人們對房產消費觀念也在發生變化。如果說房產位置、建筑質量是評價一個房地產項目優勢的硬件指標，那么物業管理則是人們追求更高層次生活品味的一個重要方向。物業管理作為一種新型的服務行業[1]，不僅是房地產綜合開發的延續和完善，同時也是塑造企業形象，提高企業知名度，使得品牌物業增值，保值的最有效手段。目前我國的房地產企業在物業管理環節較為落后，但隨著全球信息化進程加快，以及房地產現代化的建設，一套功能完善的物業管理系統尤為重要。文中所探究的智能化物業信息管理系統是一套優化流程為基礎的軟件系統，允許小區物業管理人員進入系統對相關業務進行相應的處理，實現整個業務流程的自動化，同時系統允許業主進入系統查看相關信息，申請辦理相關的維修業務等等。本系統在滿足不同用戶的需求上，規范了物業管理市場，提高物業管理水平，使物業更好的服務業主，從而促進房地產業健康有序發展。
1相關技術
1.1B/S結構
B/S結構（Browser/Server）結構就是瀏覽器和服務器結構，這種結構是對C/S（Client/Server）結構的一種改進，是伴隨著互聯網技術而興起的一種網絡結構模式[2]。WEB瀏覽器是客戶端最主要的應用軟件，需要在客戶端安裝一個瀏覽器，然后數據庫安裝在服務器上，這樣就可以利用瀏覽器通過服務器同數據庫進行數據交互。在這種結構下，用戶工作界面通過瀏覽器來實現，僅少部分事務邏輯在前端也就是Browser實現，主要事務邏輯都在服務器端server實現，大大簡化了客戶端載荷，減輕了系統維護與升級的成本和工作量，降低了總體的成本。
1.2S2SH框架
S2SH是指Struts2+Spring+Hibernate三者的結合，是J2EE最新流行的框架。S2SH框架的體系結構中，Structs2框架一般主要基于表現層，直接面向用戶，響應用戶的請求，并向用戶提供其所需要數據；Hibernate框架用于數據持久層，負責數據的持久化功能；Spring是一個輕量級控制反轉（IOC）和面向方面（AOP）的容器框架。主流的S2SH技術構架，相對于舊的系統有諸多優勢：良好的可維護性；良好的可擴展性；優秀的解耦性；典型的三層構架體現MVC（模型Model，視圖View和控制）思想，可以讓開發人員減輕重新建立解決復雜問題方案的負擔和精力。便于敏捷開發出新的需求，降低開發時間成本[3—4]。
1.3小結
本項目技術上首先采用面向方面的編程對物業管理業務過程中各業務邏輯進行隔離，完成對象的初始化及管理工作，降低各部分之間的耦合度，提高程序的可重用性，進一步提高開發的效率和維護擴展的成本[5]；其次，采用Hibernate框架下的對象關系映射技術完成不同類型系統的數據之間的轉換，特別是物業管理業務中各對象之間的虛擬映射關系以及數據的持久化操作；再次，利用Struts框架提供的技術不僅完成客戶端與服務器端的數據傳輸，還要完成物流業務具體的邏輯過程。所以，智能化物業管理系統的開發以J2EE開發框架S2SH（Spring+Struts2+Hibernate）為核心技術框架，客戶端利用Ajax技術創建快速動態的交互式網頁應用，力求在后臺與服務器進行少量數據交換即可以使網頁實現異步更新。用戶在不重新加載整個網頁的情況下，對網頁的某部分進行更新，從而提高用戶體驗。
2系統總體設計
2.1需求分析
通過對物業管理行業特點的分析、調研、整合，以及根據實際的業務需求，智能化物業管理信息系統應該具有以下功能：1）能夠對樓宇、車位等物業資源進行全面的管理；2）能夠對業主的信息檔案、投訴、維修等事項進行管理；3）能夠以各種方式完成業主的繳費業務，對收費結果拖欠情況進行統計并加以保存；4）方便不同的用戶登陸系統有不同的功能使用權限。
2.2系統功能模塊設計
本系統的主要使用者是物業管理人員和業主。通過對系統功能的分析整合把智能化物業管理系統分為六個模塊，分別是小區信息管理，業主管理，資產管理，設備設施管理，費用管理以及系統管理。
2.3數據庫模型設計
用于數據庫模型設計的最直接的方法是E—R圖（實體—關系圖），主要是用于描述系統的數據關系，一般這個模型是面向問題的`，可以按照用戶的觀點對數據建立模型，與軟件系統中的實現方法沒有關系[6]。根據物業管理系統的軟件需求描述和功能分析，找出其中各個實體以及各實體的相關屬性，設計出實體間的關系圖，為了能夠清晰地看出實體之間的關系，在此處給出一個實體的屬性，其他省去。
3結束語
通過對物業管理這種新型服務行業的深入調研和分析，設計了智能化的物業管理系統，在滿足物業管理需求的基礎之上，使物業管理向著市場化、規模化、信息化、專業化發展，從而使管理信息得到有效的集中，大大減少數據的冗余，確保數據的準確性和及時性，有利于房地產業的有序發展。
參考文獻：
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物業管理論文2
摘要：自從《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》發布，提出我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。該政策一經發布，便引發社會各界熱議，各路新聞不斷，社會各界以及業主呼聲褒貶不一。《物權法》第七十三條“建筑區劃內的道路，屬于業主共有”。“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有”。“建筑區域內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。未來將如何，作為物業管理的從業人員，對此問題略有一些看法。
關鍵詞：道路公共化；社區；物業管理
1小區道路公共化的概念
讓園區道路公共化，推廣街區制，對社區發展有促進作用。園區道路公共化，特殊路段會成為交通擁堵時的臨時通道（例如主干道直行堵車，車流會涌入附近小區進行繞行通過）解決了市區主干道堵車問題。園區內的道路，以往都是只使用于園區內業主行駛車輛泊車、行人通行等，只是部分共有，那么道路公共化以后，徹底變成全民共有，只是將原本法律上規定的全體業主所有的區域，改變成全民所有的區域，雖然土地歸國家所有，但是使用權還在民眾，讓道路共有，仍然是取之于民用之于民，符合社會主義核心發展的方向，對社區發展亦有促進的作用。
2小區道路公共化對物業管理的'作用
許多人認為，小區道路公共化，物業公司的工作會慢慢減少，未來的時間內，物業管理行業會逐漸的退出歷史舞臺，其實這種說法是完全沒有科學依據及現實依據的。道路公共化，實現城市街區制，推進社會發展，變革都有利弊，但是優勢大于劣勢。小區道路公共化，對物業管理行業的發展有一定的推動作用。
2.1劃定產權，明確工作內容
小區內道路及綠地一旦國有化，不但歸屬權產生糾紛，如果法律規定不嚴謹，管理界線會模糊不清。在實行新政前，政府部門會對《物權法》《物業管理條例》等相關法律法規要重新修訂，將產權歸屬劃定清晰，各行管部門應負責哪些方面，物業公司應該負責哪些工作，各負其責，更有利于物業公司的工作，共同促進社會發展進步。
2.2提高安全管理水平
原本封閉式管理的小區，要面向社會各式行人及車輛進行放行通過，開放后的園區，增加了不同程度的不穩定因素，對于物業公司的日常管理工作以及對園區以外的車輛及陌生人員管理，不但會引起業主對居住環境安全問題產生質疑，也會加重物業日常管理成本和精力。但是國家既然出臺政策，必定會制定相對應的策略來應對各種不利因素。原有園區物業自管的路段已劃歸市政管轄，政府部門加大力度對管轄路段進行治安等巡視，加大城市警備力量，街區投入更多的監控設施實施科技安防，促進小區安防管理等工作。由政府給予物業管理企業補助增加園區保安巡邏力度，人防和技防相結合，打造平安街區。
2.3提高道路的使用壽命
已建成的小區道路并未考慮到道路通行能力，及繁重的車流對路面使用年限的影響，僅考慮日常小區內車量流通及住宅業戶居住密度的配比使用。將以往市政主干道車輛轉移到園區公共道路上，無疑加重小區內道路的負符，道路通行車輛及能力加大，對道路的使用年限及破損承度均是一個嚴重的考驗。目前已建成的園區道路多則十年，少則三五年即需要翻新修復或重新鋪設，以往道路損壞后，僅憑業主繳納的大修基金以及物業管理企業日常的投入進行養護，也是杯水車薪無能為力。在實行街區制之前，政府部門會對老舊街區道路及周邊進行改造拓寬，達到日常使用的標準，所有道路維修政府化，解決老舊小區道路破損問題，由物業管理企業對后期使用過程中進行維修養護，保證道路的正常使用，進一步實施小區道路共有化進程，這樣一來，對于管理老舊小區的物業企業來說無疑是一件好事。
2.4緩解停車壓力
小區道路共有，園區道路停車更便捷，加大停車壓力，加上園區外來車輛可以停車，可能會導致附近園區業主車輛無處停放的現象，有“家”不能回。目前規模稍大一些的小區，為了滿足業主的停車需求，道路兩邊停車劃線，物業公司適當收取部分管理費用，作為日常管理、清潔及劃線等費用支出，提供停車的僅僅是針對園區的業主，一般提供免費泊車較多，無法收取停車管理費用。小區道路共有化以后，政府相關部門會出臺車輛采購，停車管理等相應的政策，北京等地區采取購車搖號，將來可能購車先購車位，沒有固定停車位不參與搖號，適當的減少了購車人群，減輕了停車壓力。誰停車誰交費，無論在停車場，還是園區市政路，所有車輛統一收費標準，統一收費，徹底解決停車收費難的問題，再加上停車管理成為社會政策法規，物業管理涉及到園區停車工作更好展開。
2.5改善環境
園區道路公共化，擴建改造路面后，原有業主共有的綠地等部分，可能會縮小，園區綠植覆蓋率會下降，園區整體的環境、空氣質量，以及行人安全、環境衛生、噪聲污染等方案或多或少都會有影響。政府部門會結合現狀，對市政道路兩旁進行適當改建，綠化等會陸續劃到市政建設，統一規劃設計街邊綠化景觀，小區路面以下管道井等配套設施完善，由物業公司進行后續的管理。
3結束語
綜上所述，小區道路公共化，將成為物業行業向更深更強大發展的一個轉折點。未來的物業行業，將以區域化不斷的發展，大魚吃小魚，優勝劣汰將不可逆轉，而區域化的物業管理企業更將變成政府管理的神經末稍，不僅負責秩序維護、停車管理費收繳、衛生清理等日常的物業服務工作，對目前區域內居民及委員會負責的政策法律法規宣傳貫徹、業戶信息登記聯網、各種便民繳費等服務兼顧部分職能。推進物業管理與政府職能部門合并，讓社區工作范圍與物業服務范圍相關或相似的工作交叉合并，重復的工作不再重復去做，節約社會資源。小區業主的物業費繳費業務，也將逐步實現刷卡制，就像新生嬰兒落戶口一樣，即所有新建成小區，在業主收鑰匙時，辦理物業費繳費卡（或和水卡電卡繳費一卡通合并），物業費預存一年，到期自助繳納，與水卡電卡使用方法一致，如此一來，不但保護大多數人的合法利益，更加便于物業服務企業的管理。促和諧，促發展，社會在進步，道路公共化只是一個開始，園區建設會朝著更加人性化，平等化，公開化，便民化發展，物業管理行業也將越來越備受重視，發展前景更加樂觀。
物業管理論文3
[摘要]物業管理行業與房地產行業的血親關系，決定了物業管理行業的行業特征和市場現狀與房地產行業的相似。在目前房地產開發公司與物業公司未能完全脫離關系的情況下，相似性實則是依賴性，而依賴性，其實就是物業管理行業未進入真正的市場化。目前的物業管理行業格局還沒有清晰的定局，市場處于動態的劇變之中，在一段時間內，新的市場機會會不斷出現，如果中小物業公司采用合適的經營策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在激烈的市場競爭中獲勝。
一、物業管理行業的市場現狀分析
深圳的物業管理在全國處于領先地位，其行業特征和市場現狀在物業管理行業中具有極強的代表性，可以折射出全國其它地區的物業管理的行業特征和市場現狀。
縱觀深圳的物業管理行業的行業特征和市場現狀，大致可以這樣概括：少數幾個依靠大房地產公司成長起來的大物業公司，牢牢地控制著作為其母公司的開發公司開發的大部分樓盤，同時在國內東一個西一個地占領著一些類似的樓盤；數百個中小物業公司溫順地守著其依靠的中小開發公司開發的中小樓盤，對非屬本開發公司開發的樓盤和外地樓盤，不敢越雷池半步（主要是越不了）。
本來，任何一個行業的情形都會與此相似，處于風口浪尖，能呼風喚雨的公司只有少數的幾個，大多數中小公司都是默默無聞者，其狀如眾星捧月，或綠葉扶花。但物業管理行業與其它行業不同的是，物業管理行業一開始并不是作為一個原生行業誕生，而是作為房地產行業的緣生行業或延展行業誕生，甚至可以說是房地產行業的寄生行業。物業管理行業與房地產行業的血親關系，決定了物業管理行業的行業特征和市場現狀與房地產行業的相似。在目前房地產開發公司與物業公司未能完全脫離關系的情況下，相似性實則是依賴性，而依賴性，其實就是物業管理行業未進入真正的市場化。
具體體現在以下幾個方面：
1、物業管理公司的大與小，強與弱的區別，主要是由房地產開發公司的大與小，強與弱所決定的。物業管理公司的真大與真小，真強與真弱，沒有完全的物業管理行業的市場背景。
2、物業管理公司的品牌，其實質是開發公司的品牌在支撐。如果認為不是的`話，我們可以想象一些著名的物業管理公司如果其背后的開發公司倒閉了，它的情形會是怎么樣。當然不排除已有極少數的物業公司正逐漸走出開發公司的影子。
3、物業公司所服務的客戶（業主），開始選擇時主要是選擇開發公司，而非物業公司，也即物業公司的客戶并不是在完全自由的情況下選擇物業公司的，客戶沒有選擇的自由，是缺乏市場化的顯著特征。
4、再有，從一些在全國范圍內攻城掠地、大力拓展市場的大公司來看，其樂于表現的是，言必稱又接了幾個幾個樓盤，鮮有說它的管理服務特色及其品牌的內涵。如果不是出于商業機密的話，大致是因為“物業管理都差不多”。從一些大公司的行為可以看出，其真正的競爭力并非完全來自其物業管理服務的優勢，而主要來自其“大”和“強”的優勢。
從以上的這些情形可以看出，物業管理行業還沒有制訂真正屬于自己的游戲規則，現在的物業管理行業奉行的是房地產行業的游戲規則，而非作為服務行業的物業管理行業的游戲規則，其原因是物業管理行業未能做到真正完全的市場化。
但不管怎樣，物業管理作為一個新興的行業，其真正的市場化一定會到來。在完全的市場化下，行業將制訂屬于自己的游戲規則，物業管理公司將奉行這種游戲規則。而目前，在游戲規則未完全清晰制定的情況下，如果僅作為一個物業管理公司而言，大公司與小公司是站在同一道起跑線上的，機會亦等同。在機會等同的情況下，優勢是決定勝出的前提。但必須看到，大公司與小公司的優勢都是相對的，大公司有大公司的優勢，小公司有小公司的優勢，很難說誰的優勢更具有競爭力。這樣，優勢也只是一個理論上勝出的“假設”，是一支握在手中的上上簽，而非實際上的真正把握，在結果產生之前，沒有真正的勝利者。
在新規則下的大公司與小公司處于均勢，中小物業管理公司的希望正在于此。如果中小物業公司采取恰當的經營策略，則完全可以經過幾輪行業洗牌后由小到大，由弱而強，由強而勝。
二、中小物業公司的經營策略
根據物業管理行業的以十所述的市場現狀，中小物業管理公司并不是完全沒有希望，并不是要完全聽命于其所依賴的開發公司求得生存，相反，中小物業管理公司在行業市場化的進程中，是一個獨立的主體，有自己的意志，只要采取合適的經營策略，完全有可能從小到大。
中小物業管理公司可以考慮采用以下一些策略，組合運用，逐漸形成自身的競爭優勢。
（一）夯實基本功
在完全市場化的環境下，物業管理公司的核心競爭力，最終取決于其經營管理的基本功。基本功可以從下面幾個方面來加強、夯實。
理清物業公司與開發公司的關系，建立合理的體制。物業公司與開發公司的關系不清，從根本上制約了物業公司的發展，有不少人認為，理清二者關系的主體是開發公司，其實從物業管理公司經營的角度來看，理清二者關系的主體應在物業管理公司。中小物業管理公司往往與開發公司的關系很密切，更易于與開發公司溝通協商，應主動推動二者脫離的進程，確立物業管理公司相對獨立的地位，建立適宜物業公司發展的體制。
加強專業化建設。中小物業管理公司應在安全管理、維修保養、清潔綠化、社區文化等各方面切切實實地加強專業化建設，在自己的領域內成為各方面的專家。
抓好管理處的經營。中小物業管理公司轄下一般只有幾個管理處，數目不多，應立足于管理處的經營，將每個管理處經營成精品。要將管理處經營鑄成精品，就要下大力氣抓好管理和服務。一個管理處從其職能來看，完全可以作為物業管理公司屬下的一個獨立經營的“分公司”來經營，這個“分公司”要自主經營，自負盈虧，在總公司的指導原則下，建立完備的管理機制和向業主提供靈活的、富有特色的服務。同時，管理處要大力培養人才，為公司的進一步發展壯大提供必要的人才儲備。
在目前大的物業公司抬頭大力開拓市場的急進情況下，他們往往忽視了基礎建設，而這正是中小物業公司的機會所在，中小物業公司因為小，所以更容易把基礎打得更扎實，更容易鑄就精品。
（二）概念領先
中小物業公司因為小，力量集中，可以對客戶的需求作非常深入的研究分析，在此基礎上，提出一些新的經營概念，以新的經營概念在行業中取得突破，提高自己的知名度和樹立自己的品牌。在未完全市場化的情況下，大的物業公司所持的經營理念和執行的路線，未必就代表了物業公司經營的真理。大的物業公司在一個經營概念的形成、實施、到總結而成整個公司的經營指導方針，往往是一個相當漫長的過程，經營的效果如何，經營方針對與錯，要經過長時間的驗證，如果中途要發生改變，就更加麻煩，這就是大公司易于僵化的原因。而中小物業公司包袱非常小，要采用一種新的經營概念，對其進行試驗，會非常容易，即便是錯了，也容易改正過來。這樣，這種允許不斷對新的經營方法作嘗試的機制和環境，更有利于公司的成長。中小物業公司應該發揮這種優勢，大膽嘗試一些新的經營思路，形成自己的經營特色。
（三）服務領先
服務領先，這是中小物業管理公司最容易取得突破的途徑。中小物業公司管理的小區本身就比較小，對業主的情況掌握得非常清楚，與業主接觸很近很多，完全可以提供“一對一”式的個性化服務。有了“一對一”的條件，就可以根據業主的情況提供量身定做的服務內容，物業公司不但擔當了小區公共管理者的角色，還擔當了業主的生活顧問和生活管家。中小物業公司通過提供這種貼身的服務，將與業主的關系拉得很近，而業主也將物業公司融入了自己的生活中去，須臾不能離開。服務如果達到了這種層次，則中小物業公司具備了強大的生存力，其壯大僅是一個時間的問題。當大的物業公司手握大量資金，動用多種高層關系在市場中進行攻城掠地、搶占客戶的時候，正是中小物業公司在服務方面苦練內功的大好時機。
（四）橫向聯合，資源共享
與大公司依靠實力的市場擴張力相反，中小物業公司往往處境孤立，經濟實力不足，人際關系薄弱，要單靠自身力量沖向市場，實在太難。從目前行業中所舉辦的一些活動來看，幾乎聽不到中小物業公司的聲音，他們完全被一些較大的物業公司遮住了。這種情況下，中小物業公司應橫向聯合起來，組成關系聯盟，共享各種資源：人才智力共享、信息共享、經驗共享、方法共享、供應商共享等。共享資源后的中小物業公司可以形成一個“虛擬的大物業公司”，在一定程度上可以與大的物業公司競爭。
（五）創造模式品牌
一個企業的競爭力往往不是來自其自身的力量大小，而是來自其品牌。而品牌有實力品牌和模式品牌兩種。實力品牌是完全依靠企業經濟規模實力、在市場中的絕對壟斷地位；而模式品牌，依靠的是企業采用的經營模式的獨特性，如麥當勞一類富有特色的加盟店、連鎖店，不同的店，卻采用相同的模式。中小物業公司在實力不如人的情況下，單靠其經濟實力難以樹立品牌，這種情況下，就要創造模式品牌。可以這樣創造模式品牌；幾個中小物業公司聯合起來，共同開發創造一種具有鮮明特色的物業管理服務模式，并采取相應的措施將模式的內容和特征固定下來，然后在各中小物業公司所管轄的小區推廣開去，采用相同的ci策劃和形象推廣，在小區內打出“本小區采用某某模式進行管理”，“本小區被授權采用某某模式管理”等標語和旗號，然后再借助一些新聞媒體宣傳報道，逐漸培育起某種物業管理服務模式的品牌。各中小物業公司就可以憑該種模式品牌去開拓市場，參與競爭。
縱然，中小物業公司可以憑著以上的一些策略增強自身的競爭力，但問題是，大的物業公司始終控制著市場和搶奪著新的客戶，中小物業公司如何從這些強者手中搶過客戶呢？如果做不到這一步，中小企業花再多的力氣也沒用。我們可以這樣來分析采用以上策略后中小物業公司得以發展壯大的機會：
首先是中小物業公司經過努力，夯實了管理和服務的基礎，已塑造了一個比較出名的品牌，具有了一定的競爭力；其次隨著市場化的進一步深入，開發商與物業公司將進一步分離，將改變物業公司的競爭優勢依靠開發公司規模的格局，從而釋出新的市場空間；第三，一些中小物業公司的物管水平跟不上市場的要求，他們將從市場中退出，又為那些致力提高的中小物業公司創造了新的市場機會；第四，經過市場化的幾番洗牌，一些經營不善的大物業公司將會衰落，又為中小物業公司釋出新的市場機會。
總之，目前的物業管理行業格局還沒有清晰的定局，市場處于動態的劇變之中，在一段時間內，新的市場機會會不斷出現，如果中小物業公司采用合適的經營策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在激烈的市場競爭中獲勝。
物業管理論文4
摘要：隨著社會快速的發展，人們的生活質量得到了很大程度的提高，特別是近年來社區化服務的不斷發展，讓人們對社區的管理有了更高的要求。各個地區的物業公司為了更好地提高對社區的管理，進行了一系列的深入研究。通過將地理信息系統引入到社區化物業管理當中，較好地提高了社區化物業管理的科學性和準確性，使物業社區管理更加具有保障性。下文將針對地理信息在社區化物業管理系統中的應用展開探析。
關鍵詞：地理信息系統；社區化物業管理系統
1前言
隨著我國社會經濟的不斷發展，人們各項物質水平都得到了一定程度的提高，因此，人們對于居住環境的要求也越來越高，人們逐漸從農村轉移到城市中，在城市社區中進行居住，同時人們對小區物業的管理同樣也提出了非常高的要求。傳統的小區物業管理中存在著諸多的問題，已經不能夠滿足人們對社區化物業管理的需求，并且，隨著房地產經濟的快速發展，社區化物業管理進行創新管理模式已經是勢在必行了。通過對社區化物業管理制度進行深入研究，使社區的物業管理更加現代化，從而更好地滿足人們各方面的需求。物業管理系統中包含著非常多的'內容，其中包括行政管理、安全管理、房產管理、環境管理等。
2物業管理信息系統的局限性
隨著社會的快速發展，城市化建設進程不斷加快，人們對社區物業管理有了新的要求，社區化物業管理方式也越來越復雜，特別是社區內的各種設施擺放，以及社區地下管網的分布，這些情況的出現導致小區內的安全管理和相關的設施設備管理都出現了一定的困難，特別是路燈、變壓器和地下管道的維護等都不能夠順利進行。這些問題都造成了社區化物業管理存在著一定的難度。而社區化物業管理中存在的這些不能夠順利進行的問題，都屬于地理或空間位置屬性，因此，這些問題都可以通過地理信息系統進行完善，傳統的社區化物業管理不能夠實現數據庫位置關系的聯系，通過借助地理信息系統各種CAD軟件進行圖形的構建，能夠較好地克服傳統物業管理中存在的局限性。
3地理信息系統
3.1地理信息系統的定義。地理信息系統的英文名字是GeographicInformationSystem，簡稱GIS。地理信息系統是進行地理信息處理的一個系統，其中的地理信息指的是能夠通過一定方式處理地球上的空間位置信息，通常簡稱為空間信息。3.2地理信息系統的功能。地理信息系統應用到社區化物業管理當中，能夠將社區中的空間數據進行實施的采集、存儲以及各種分析整理，最終保存在計算機系統中，供社區物業管理人員觀看。地理信息系統能夠將地球空間中的任何數據進行一系列的處理，不僅是數字、文字等屬性信息，包括一些可視化圖像的空間信息，都能夠通過地理信息系統進行綜合性的分析和數據的存儲，然后將空間實體之間的存在關系進行深入的分析和研究。地理信息系統能夠幫助社區化物業管理進行位置、條件、變化趨勢、模型和模式等五個方面的空間信息的收集和處理，方便社區物業進行管理。
4地理信息系統在社區化物業管理系統中的應用
傳統的社區物業管理系統對空間數據的處理都是采用二維數據庫進行的，采用這種方式進行的空間信息處理不能夠實現信息的可視化，然而，通過地理信息系統能夠較好地改善這一點。然而在當前的社區化物業管理當中，大量的物業管理信息都是以空間信息的形式呈現，很多的圖形信息如果借助二維數據庫進行處理，將不能夠實現圖形的可視化，因此，通過地理信息系統，可建立一個更加實用、安全的物業信息系統的管理。4.1地理信息系統應用到社區物業管理當中，能夠將社區地下管線的埋設和維修都進行完善。特別是隨著社區地下管線的建設越來越復雜，地下管線的安排縱橫交錯，如果不能夠較好地將管線進行埋設和維修，就會導致很多不必要的損失，使社區居民不能夠進行正常的生活。因此，社區物業管理中引入地理信息系統，可較好地解決這一點。4.2地理信息系統還能夠將社區大樓內部的管線進行合理的安排，并通過地理信息系統實現較好的管理。4.3地理信息系統應用到社區物業化管理當中，能夠使社區中的安全管理得到更好的保障。地理信息系統能夠實現對車輛的管理、設備的自控等很多安全方面問題的管理，同時，對于社區中出現的一些偷盜事件也能夠及時發現并進行處理。4.4能夠將社區中的每個單元住戶的情況進行了解，將相關的配套設施以及住戶進行繳費的情況都能夠進行管理。4.5地理信息系統能夠為社區管理人員提供空間位置的服務，幫助社區管理人員獲取精確的空間信息，更好地方便地理位置的查詢。物業管理系統是當前社區中的一項非常重要的內容，通過地理信息系統的科技優勢，實現社區物業空間信息的強化管理，更好地提高社區物業管理的質量，給人們提供一個更加舒適、美好的生活環境。
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物業管理論文5
1.電力企業物業管理現存問題
專業素質偏低。物業管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車輛管理、物業管理的知識，使物業服務有序進行。然而目前電力企業內部物業管理團隊組建較滯后，從業人員大都是主電力企業物業管理的對策探討業富余的老員工，由于主業改革被調配到物業管理等附屬企業。學歷低、年齡大、專業知識匱乏等問題逐漸顯露；職工本身匱乏對自身的定位認知，忽視知識提升；而管理人員對這個新生企業的問題缺乏重視，不進行職工的素質培訓。如此導致物業公司年輕力量少，整體素質偏低。經營與管理缺乏規范。電力企業內部結構混雜，體制尚不健全，收費不均勻，管理條例不清晰。近年來國家鼓勵國有企業經濟市場化，電力企業亦向多元化發展，尤其向地產等行業進軍以為企業內部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發展并不規范，早前人民譴責的電力企業職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業旗下房產開發公司配備的物業服務仍屬電力，物業費用的收取就出現了體制內業主和體制外業主的不均勻現象。雖然國家近前頒布了相關物業收費管理規定，但電力企業物業管理公司并沒有嚴格按照規定收費。一旦業主委員會反映此類問題并進行阻止，物業費用即會變為企業潛在補貼發給體制內業主，這樣還是會有不公平不均勻現象存在。所以電力企業要做到主企業附屬企業分離，物業服務費用一碗水端平，消除亂收費現象，做到讓所有業主滿意。電力企業物業管理公司從業人員專業性欠缺是上文提及的，這個問題除會導致團隊整體素質偏低外，對管理條例的理解和執行也會造成障礙。加之目前我國現行的物業管理條例存在細則漏洞，權利義務混淆，法律地位模糊，更加細致權威的物業管理法則也沒有出臺跡象，導致企業物業管理過程中會存在鉆空子和打擦邊球的狀況。舉個例子，隨著我國人民收入水平的大幅提升，快節奏的生活對出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來與小區車位需求產生矛盾。許多房產公司在開發樓盤時刻意忽視此問題，也沒有進行足夠的市場調查。在矛盾顯露出來時就通過業主代表會來決定通過占用小區的公共管理面積來擴大業主停車場地，只需要占用很少的人力物力就能開發出一塊可收費的停車場地。體制內業主偏向企業本身，體制外業主不會維護自身權益，因此此類問題并不需要房產公司向規劃部門申報就能動工建設。這顯然是不合理的。欠缺監督管理。物業服務的主體對象是業主，物業公司依靠業主生存和發展，因此物業企業對業主應負有責任，對業主的日常生活、基礎設施、物業服務應悉心照顧，這是物業公司的義務。但是電力企業物業管理公司卻對業主幾乎沒有這種意識，這是因為電力企業并沒有感受到市場經濟帶來的新型管理模式和制約體制。比如說在一個電力企業旗下的房產小區內部，業主大都是企業內部的在職員工，物業公司會認為自己是管理者而可以凌駕于房屋產權所有人之上。如此一來，客服與客戶的關系變成了管理者與被管理者的關系；服務人員與衣食父母的關系變成了領導和員工的關系。如此一來物業管理公司可以不征求業主意見就對小區進行整改，有問題也可以使用行政命令強行壓制。如此一來業主和物業之間就會產生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會激化為惡性循環。電力公司也并沒有組建一個權威的監管機構對物業服務公司進行必要監管，制止物業公司亂收費、消極服務。
2.電力企業物業管理改進對策
2.1物業公司內部需加強自身服務意識并規范自身服務行為
電力企業物業管理公司應將自己當做其他物業公司一樣看待，以為業主提供高質量的服務為目標，盡職盡責地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態對業主進行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業物業管理的問題需企業加強自身服務意識并規范自身服務行為。吸收專業人才，加快培訓步伐。電力企業物業管理公司要想發展，首要問題就是提高管理團隊的專業素質，形成專業化的服務技術力量。因此企業需引進權威力量來帶動整個團隊向前，并組織職工培訓，使他們從意識上和專業上認識到自己的.不足。在用人上應鼓勵擇取專業管理人才，并且可以使用方式多、技術高的手段對員工進行培訓管理。當員工素質逐步提高，服務的質量會隨之進行提升。健全自身管理機制。由于計劃經濟的影響，電力企業旗下物業管理公司并沒有完全向市場經濟轉變，在很大程度上依賴主企業，這嚴重阻礙了物業公司自身的發展前景。為此，電力企業物業公司應以電力企業這一強大平臺做基礎，實行“走出去”政策，鼓勵自己擺脫電力企業體制，建立起走自己發展道路的、具有市場競爭力的自主經營企業。在規范制度上，公司應擺脫過去混亂的管理方式，明確崗位職責，實行績效考核，嚴格賞罰制度，鼓勵員工與業主多交流，爭取做到與服務社會化、人性化。同時應該建立企業文化，增強企業員工榮譽感與凝聚力，掃除消極服務現象。
2.2電力企業需完善管理體制并加大管理力度
電力企業多樣化發展是市場經濟的必然，必須做好展開附屬企業的監督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴明，管理清晰。物業服務公司也應建立相應的監管部門，建立相關管理體制并嚴格執行，對物業服務公司進行日常監督，也對其服務水平、從業人員資質、收費制度和審計程序進行公平公開的不定期檢查。只有嚴肅監管體制、加大管理力度，才能穩定電力企業物業管理公司在市場經濟下的發展，保證物業服務水平和質量的不斷提高。
3.結語
市場經濟已成必然趨勢，電力企業必將在改革的路上越行越遠，其物業管理公司也必須做好轉變的準備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰略發展道路，用積極的態度迎接問題、解決問題，才能站穩腳步，放眼未來。
物業管理論文6
摘要：本文在對當前小區物業管理服務現狀分析的基礎上，對封閉的小區物業管理與開放式的小區物業管理服務進行了比較，分析其中的利與弊，發現小區開放背景下對物業管理更具有積極意義和發展前途。結合小區實際情況，明確了小區在開放背景下物業管理的發展方向和具體的實施模式，即：通過政府相關政策，以及市場情況和信息宣傳等方面進行轉型和優化，提高當前小區物業管理服務模式的轉型和升級，提高小區物業的服務質量，在小區居民中營造良好的口碑，提高物業管理服務水平。
關鍵詞：小區；開放背景；物業管理；服務模式；轉型
0引言
在國家“加強城市規劃建設管理工作”政策中，對小區物業管理有著明確的指示，即：在新建住宅區域推廣街區制度，將原有的封閉式住宅小區，逐漸轉變為具有開放背景的小區。這一政策對不少小區有著直接的影響，同時也對很多小區的物業管理造成很大的影響。轉變原有的小區物業管理模式就成了當前小區物業管理部門所面臨的主要問題，本文對小區開放背景下的物業管理服務模式轉型進行了研究，對原本的.小區管理服務模式進行升級和轉變進行了探析。
1當前小區物業管理服務的具體內容和狀態
在國家相關政策推廣之前，居民居住的多是封閉式小區，封閉式小區多具有公共設施不夠全面，或者居住小區距離公共設施距離較遠，居民日常生活不是很方便或是小區的地理位置偏僻，人流量不夠大，有著安全隱患。在早期，我國對小區的物業管理理念比較模糊，多是由街道辦事處來對當地區域的小區進行管理。這種方式在很大程度上影響了小區的管理效率和加大了街道辦事處工作人員的工作量。隨著社會發展和對國外先進物業管理理念的學習，我國房地產商也逐漸實行了物業管理服務自主管理小區，提高居民的生活質量。例如萬科地產所推行的睿服務物業管理系統，不僅提高了小區居民的生活水平和生活質量，同時也通過物業管理服務塑造了自身良好的企業形象。在當前，封閉式小區物業管理方面面臨著許多問題。一是封閉式小區的地理位置比較特殊，很多封閉式小區修建時間比較早，而且修建地區比較集中，在交通高峰期，小區的人員流動會造成街道的擁堵，不利于城市交通建設規劃。二是不能充分使用當地的公共資源，封閉式小區周圍不具有大型超市等公共設施和資源，對居民生活造成了極大的不變。同時封閉式小區的地理位置也不符合當前城市的建設要求，阻礙了城市現代化建設腳步的發展。三是社區的活力不足，封閉式小區外來人員流動較少，沒有足夠的社區活力，不能充分的使社區居民感受到社區物業管理服務的溫暖和居民之間的集體認知感。
2小區開放和物業管理服務模式的轉變方向
小區開放是當前社會城市建設的主要方向，開放式小區的物業服務管理模式轉型是當前小區物業服務面臨的主要問題，在轉型過程中有著很多的轉型措施。一是政府參與小區物業管理服務模式的轉型，可以通過當地政府的宣傳，讓小區居民更加容易地接受物業管理服務模式的轉變。二是可以通過市場經濟來轉變當前小區物業管理的服務模式。通過市場資源的供給和調配，來保證開放式小區物業管理服務的服務質量和服務水平。三是向具有專業化的物業管理服務轉變，通過學習國際先進的物業管理服務理念，讓開放式小區的物業管理更具有專業性。通過在管理過程中的實踐，加強小區的綠化，安保和公共設施的維護等，讓物業管理服務更加具有專業性。四是要堅持進行信息化的轉型模式。當前互聯網發展迅速，開放式小區的物業管理也要與互聯網發展緊密聯合，通過互聯網信息的快速傳遞和互聯網軟件的高速發展，可以設計相對應的物業管理服務系統，通過計算機技術實現現代化的物業管理服務模式。同時也可以通過互聯網對小區的物業管理進行宣傳，提高小區居民的滿意度。
3結語
在當前國家城市發展建設規劃的要求下，小區要適應開放式的管理背景，對原有物業管理服務模式進行轉變和升級，提高物業管理服務的質量和水平。在開放背景下的物業管理服務模式要具有以下幾種特性。一是要具有創新性，能夠在物業服務和管理方面進行創新發展，提出創新理念，更好的服務于小區的居民，打造一個積極健康小區。二是緩解當前居民對小區背景的不適應性，及時與小區居民進行溝通和調整緩解居民情緒。三是在開放背景下小區物業管理服務模式轉變過程中，要嚴格要求小區管理標準，不應該因為服務模式轉變而降低小區物業的管理質量。四是可以結合當地政府的政策支持，加快開放背景下小區物業管理服務模式的轉型速度。
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物業管理論文7
【摘要】隨著社會經濟的快速發展和城鎮化進程的加快，物業管理業在我國迅速發展，并日益成為一種不可忽視的社會管理和綜合治理力量。本文簡要分析了我國物業管理的現狀和特點，即:物業管理行業發展速度快，物業管理領域不斷拓展，物業管理行業逐步規范，促進人們住房觀念的轉變;探討了當前我國比較普遍的“建管一體化”、由當地房管部門或本單位自主管理、按照現代企業制度建立的物業管理公司等三種物業管理模式，并就如何物業管理模式探索與創新提出了六方面建議:一是要積極轉變思想觀念，提高對物業管理的認識;二是要加強政府監管力度，明確各方權利和責任;三是要健全物業管理法律法規體系，提升物業管理規范化水平;四是要充分發揮業主委員會的作用，積極推進居民小區的自治管理;五是要加速引進競爭機制，培育物業管理市場;六是要大力開展人員培訓，努力提高物管行業的服務水平。
【關鍵詞】物業管理;模式;創新
近幾年，隨著我國社會經濟和房地產市場的穩定發展，物業管理已成為經濟體系中不可或缺的行業，并且事關百姓安居樂業和社會穩定發展，越來越受到各級政府部門的積極關注。目前，物業管理的服務層面也不斷擴大，已經從清潔、保安、維修，延伸到商務娛樂教育等居民生活的方方面面。物業管理的產生和發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。
一、我國物業管理發展的現狀和特點
(一)物業管理行業發展速度快
經過20多年的發展，我國物業管理獲得了非常迅速的發展，已經成為一支重要的社會管理力量。以浙江為例，據調查，杭州市在近10年的時間里，物業管理企業從20xx年的314個增加到20xx年的3517個，增長了10倍。20xx年底，寧波市具有資質的物業服務企業有402家;溫州市有物業企業288家;紹興市有物業企業305家。湖州、臺州、金華等市的企業數量也呈不斷上升的態勢。
(二)物業管理領域不斷拓展
新世紀以來，我國物業管理服務領域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區，從住宅物業到辦公樓、大專院校和商業物業，從小型配套到大型公建，從單一類型物業到綜合型物業，從純市場的物業服務到機關、企事業單位后勤社會化的物業服務。物管范圍逐年遞增，逐年擴展，覆蓋類型已涉及住宅、商業、辦公樓、市場、醫院、學校、廣場、公園等各個方面。
(三)物業管理行業逐步規范
近年來，隨著物業管理行業的發展，各級職能部門不斷加強對物業管理政策制定和業務指導工作，制定了一系列規范發展物業管理的行政法規，《城市住宅物業管理辦法》、《物業管理企業資質等級審批辦法》、《城市物業管理服務收費暫行規定》等物業管理行政規章或行業規范先后制定、頒布和實施，對規范物業管理行為，推進物業管理行業的快速發展起到了重要作用。特別是20xx年建設部頒發的《物業管理企業資質管理辦法》的出臺，使整個物業管理行業在原來規范運作的基礎上又上了一個臺階。
(四)物業管理促進了人們住房觀念的轉變
對住宅小區和高層樓宇推行統一的專業化物業管理，確實給業主和物業使用人帶來了諸多方便，使他們獲得了安全、舒適、優美、衛生的生活、工作環境，從而使廣大業主的住房消費觀念發生了很多變化。通過近幾年的發展，人們逐漸轉變思想觀念，對物管的接觸日益增多，對物管職能作用的認識不斷加深，使得物業管理越來越受到更多人的接受和認可，物業管理收費難度逐漸減少，收繳率逐步提高，更多的業主已經將物業管理開支視為日常生活不可缺少的住房消費。
二、我國物業管理服務的主要模式探析
不同類型的物業，使用性質存在明顯的差異，管理和服務的內容也就各有側重。目前，我國運用比較廣泛的物業管理模式主要有以下三種:
(一)“建管一體化”的物管模式
開發商對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作。以浙江省杭州市為例，據相關調查結果顯示，2%左右的企業屬于開發單位出資成立的物業公司，它既能夠充分發揮房產企業市場優勢，實現開發、建設、管理的“一條龍服務”，實現物業管理與經營活動的有機結合;又能夠通過實現良好的管理和提供優質的服務，來不斷打造房地產開發企業商的信譽與品牌，進而不斷提升物業本身的社會經濟價值，提升商品房含金量、吸引力和銷售量，從而產生更好的社會經濟效益，反過來又為住房小區的物業管理工作順利開展提供重要的財力支持，從而形成以房建養物業、以物業促開發的良性循環機制。物業企業全國前三強的綠城物業服務集團有限公司和萬科物業發展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部門或單位自主管理的物管模式
在行政型和福利型運行模式的影響日益減少的時代背景下，這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理對象多為老公房或單位福利房等中低檔物業，物業管理經費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。住戶如有意見或公共設施出現損壞需要修理時，可以直接向本單位有關部門反映，通過行政管理途徑使問題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業管理公司不是獨立法人單位，在經濟利益上難以和原單位脫鉤，經營管理工作也受到較大限制，難以實行物管企業內部的職能分解和政企分離，使得物業管理公司的“造血”功能嚴重不足，從而難以真正形成現代化經營、市場化服務、社會化管理的現代物管新機制。
(三)按照現代企業制度建立物業公司的物管模式
物業管理公司是按合法程序建立并具備相應資質條件的對物業進行管理的企業性經濟實體。它具有法人資格，根據合同接受業主的委托，依照有關法律、法規的規定，對物業實行專業化管理，并收取相應的報酬。這種模式的優點是管理思路清晰、市場意識強烈、服務對象明確、成本概念清楚、公司機制靈活、專業化程度比較高，管理效果相對較好，符合社會主義市場經濟的要求，有強大的生命力。其主要弊端是管理費用比較高，很多中低收入居民承受不起。由于在物業管理體制法律關系、人們的消費理念、物業管理公司的經營服務意識與管理水平上還存在諸多問題，目前很多物業管理公司經營困難，處于非贏利狀態。
三、加強現代物業管理模式的探索與創新
(一)進一步轉變思想觀念，深化對物業管理的認識
對物業管理問題定位要有一個新的認識，物業管理不僅是一個新型產業，更重要的是把它納入社會管理的內容，要納入綜治工作中“社會矛盾化解”、“社會管理創新”等加以研究、探索。全社會都應加大對物業管理工作的重視和支持，推進物業管理工作的不斷深入、規范和完善。
(二)加強政府監管力度，明確各方權利和責任
政府相關部門在對物業管理行業進行監管的同時，也應該加強對業主委員會的監管力度。要充分發揮業主委員會的作用，協助房產行政主管部門，強化對業主委員會的日常監督，引導業主委員會在充分尊重全體業主意愿的基礎上，依法做出決定，從而促進物業管理行業的有序、健康發展。解決開發商遺留問題，要靠物業公司自己和開發商“劃清界限”，加強對業主宣傳，明確開發商的責任和物業公司的責任。這樣，物業公司能在開發商遺留問題方面減少與業主之間的矛盾。
(三)健全物業管理法律法規體系，提升物業管理規范化水平
物業管理企業既涉及與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規進行規范和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業管理法規體系，為物業管理持續發展保駕護航。例如:現行的法律法規已給予物業管理公司相應的權利。國家《物業管理條例》規定:“業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的'，業主委員會應當督促該業主交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟”。對那些無理拒交物業管理費的業主，物業公司可通過司法途徑來達到目的。但對訴訟成本較高，訴訟程序較為煩瑣的問題，物業公司也不必卻步，拿起法律武器，積極地去維護自身權力。
(四)充分發揮業主委員會的作用，積極推進小區內部的自治管理
國家《物業管理條例》規定:“業主大會在其職責范圍內決定的對物業管理區域內的全體業主具有約束力。“業主委員會由業主大會會議選舉產生”。“業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。”物業主管部門應重視小區業委會的組建工作，并加以指導、幫助和協調。而經小區業主大會選舉產生的業委會，應積極地去履行自己的職責，在協調小區矛盾、維護業主權益等方面發揮重要作用。
(五)加速引進競爭機制，培育物業管理市場
物業管理是市場經濟的產物，只有競爭才能不斷提高物業管理質量和服務的水平，才能使物業管理行業充滿生機和活力。要加速競爭機制的形成，實現物業管理的規模化經營，實行品牌化發展戰略。對物業管理公司實行優勝劣汰，有效的優化資源配置，節約管理成本，促進物業管理規范發展。此外，應明確建設與管理的責權利，逐步推進分業經營，改變物業管理依附于房地產開發的狀況，使物業管理公司真正成為自主經營、自負盈虧的市場主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過完善物業管理前期介入和接管驗收制度，明晰物業管理各方的責權利。例如:筆者服務的浙江新成物業管理有限公司成立于20xx年，由浙江廣播電視集團投資組建，成立之初屬于“建管一體化”模式，只服務集團內部。20xx年走向市場化，經營方向上術有專攻，以企業、機關智能化辦公研發大樓物業服務為經營方向，形成了自己的高端服務的品牌特色，目前管理物業面積100余萬平方米，服務的客戶有副省級國家機關大院、大型國企總部、上市公司總部，多處物業獲得國家級、省級、市級榮譽，在杭州市物業管理行業中具有較高的知名度。
(六)大力開展人員培訓，努力提高物管行業的服務水平
物管公司及相關部門應加大培訓力度，提高從業人員專業素養，著力培養服務意識及經營意識。物業公司已經向特色服務、親情服務、個性服務等領域拓展延伸。一方面，要切實轉變思想觀念，強化物業管理人員的服務意識，全心全意搞好優質服務。要借鑒國外或發達地區的經驗，抓好培訓，如物管行業市場化發展程度較高的香港，除了職前培訓、在職培訓、專題講座等，還注重思想作風、遵紀守法、職業道德、服務態度等教育。對于管理人員，還注重學歷提升和專業課程學習。相關部門應發揮行業協會的作用，進一步加大對物管人才的培訓力度，改善目前物管人才難覓的狀況，促進物管行業的持續、健康發展。另一方面，強化合作意識，加強物管與業主之間的溝通合作。物業管理的服務對象是人，物業管理要堅持以人為本的科學發展觀，積極構建和諧與共的物管企業、無關人員和業務之間的良好關系，切實實現物業管理中的良性循環。例如:在假期的時候會為業主的小孩提供社區活動，業主上班時把小孩托付到客服中心，物管將帶孩子去物業的各個部門體驗學習，比如帶到綠化部門去學習種花種草，以及學習一些書本上學不到的東西。此外，如果業主家有老年人，物業每天白天也會每隔3-4個小時打電話進行溝通或者上門照顧。同時應成立行業協會，多渠道吸納專業人才，提升物業管理服務能力。建立起一支服務理念先進、服務技能高超、運作效率高的物管隊伍。
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物業管理論文9
摘要：大數據給人們的生活帶來了重大影響，同時也影響著現代管理系統的發展，大數據這一新興技術和方法給管理系統的創新、應用開辟了新視角，對管理系統的數據處理流程和相關結構產生了積極的推動作用。本文通過分析在當今大數據環境下小區物業管理系統的創新應用，探討了小區物業管理系統開發的實踐。
關鍵詞：大數據;小區物業管理;系統開發應用
進入21世紀，隨著經濟的發展和居住條件的改善，我國的物業管理經歷了從萌芽出現到起步成長的關鍵時期，以居住小區為單位的物業管理發展起來并成為人們居住方式的主流，小區物業管理系統是隨著市場的需求應運而生的。人們生活模式在逐步社區化，而物業管理作為整個小區生活最統一的實體進出口是未來社區生活的紐帶，目前國內大型房地產公司都在逐步轉型，從房地產公司向互聯網+房地產服務公司轉型，物業也從基礎的物業收繳費管理向小區生活增值服務轉型，所以為了推進物業公司向增值方向轉型我們做了這個大數據下的小區物業管理系統。該系統是某銀行為了提高開戶和代收費業務而開發的項目。同時開發此系統是為了通過物業公司作為小區入口而帶來的社區金融的發展轉型。
一、背景
目前在小區的物業管理中，對于規模較小的物業管理公司來說，仍然可以采用傳統的手工管理模式，這足以滿足日常管理工作的需要。然而，若想為業主提供更好更便捷的服務，在激烈的市場競爭中脫穎而出，就必須想辦法提高工作效率，這成為一個物業管理公司想要做大做強所必須考慮的重要問題。小區物業管理系統是在計算機操作的輔助下，為物業管理者和小區的業主提供更方便快捷的物業服務而開發的系統。在必要的數據分析及對物業管理工作的具體流程和日常業務分析的基礎上實現的小區物業管理系統,為物業管理工作帶來了越來越大的收益。因此，開發一個適于現狀的小區物業管理系統，是具有非常重要的現實意義的。
二、系統設計
該小區物業管理系統是采用B/S框架來進行構建并基于J2EE平臺進行設計和實現的，后臺數據庫采用SQLServer20xx數據庫，配合云服務器實現物業管理的輕量級應用，且提供移動端APP應用。
三、系統設計技術可行性分析
小區物業管理系統是基于J2EE平臺進行設計和實現的，J2EE平臺與其他開發平臺相比，除了可移植性和安全性更高以外，其中采用的技術內容都是成熟技術，在無需采用新興技術的情況下不會出現需要攻克的技術難題。同時后臺數據庫采用SQLServer20xx數據庫，J2EE+SQLServer20xx的開發組合已被多年應用于許多B/S系統的開發中，被證明是可行的；同時小區物業管理系統并不存在新穎的技術，多是整個小區物業管理中數據表之間的`關聯設計，根據上述分析可以知道，用當前技術可成功實現小區物業管理系統。
四、系統功能模塊設計
這個物業系統的功能范圍主要包括涉及物業管理的“四個管理+一個服務”平臺業務模塊。其中平臺模塊包括：首頁展示、房產管理、客戶管理、客戶服務、收費管理、財務管理、人事管理和系統設置；系統模塊包括：高級搜索、添加、編輯、刪除、批量添加、批量導出、審核、權限等。在平臺使用中，房產、客戶、費用、財務、人事應具有很強的邏輯順序，平臺應按照這種強邏輯關系進行流程設置。其中平臺模塊各部分的功能簡介如下。1.房產管理模塊完成小區資產管理中的從小區管理申請到對應每個房間/車位等固定資源管理的整個關聯架構的添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作。房產管理模塊包括五個子功能：樓盤申請管理、樓盤管理、樓棟管理、房間檔案和車位檔案。2.客戶管理模塊完成小區中業主檔案的建立以及業主與物業資產的對應關聯關系，并對用戶信息進行認證審核，保障后續費用的正確性；針對業主檔案進行添加、搜索、編輯、刪除、下載批量模板、批量添加、審核、查看等操作。客戶管理模塊包括兩個子功能：業主檔案和業主認證審核。3.客戶服務模塊客戶服務模塊是針對客戶提供的各類生活服務，包括基本的物業相關服務和生活便捷服務兩大類；系統針對客戶服務進行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作。客戶服務模塊包括四個子功能：物業報修、增值服務、投訴建議和小區公告。4.收費管理模塊收費管理模塊是平臺系統中最核心的功能，對物業公司負責的小區內各項收費條目進行設置與管理；通過各項費用管理與前面對應的客戶和資產進行關聯，完成小區內費用的管理操作。系統針對各種費用管理信息進行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看、批量添加、生成模板、批量導入等操作。收費管理模塊包括五個子功能：收費項目設置、固定費用管理、周期性費用管理、臨時費用管理和租金費用管理。5.財務管理模塊財務管理模塊也是平臺系統中最核心的功能，對物業公司負責的小區內各項費用條目進行設置與管理；通過對各項費用類型的財務管理，整理和分析物業公司在該小區的運營財務情況。系統針對各種財務信息進行操作。財務管理模塊包括五個子功能：收費、費用預繳、收費查詢、欠費管理和財務統計。6.人事管理人事管理主要包括物業公司人員基本信息和職能分配，方便物業公司統一人員信息管理和增值客戶服務中職能工作分派，并依據不同的職能工作分配不同的平臺操作權限崗位，滿足不同的權限崗位人員對系統的具體操作。7.系統設置系統設置指只有一項功能即修改密碼。
五、系統實現
該小區物業管理系統最終功能整體實現包括三個部分：數據存儲的云服務器、物業公司物業管理系統和用戶移動端APP。
六、小結
結合以上各部分功能，這個系統基本可滿足當今社會物業管理公司新形態下的管理需求。若要進一步完善系統形成社區生態圈，可讓各小區充分借助物業管理職能，提供移動小區周邊生活服務包括住戶生活密切相關的吃住行游購娛各項實體功能需求，即餐廳、酒店、醫院、交通、娛樂等諸多領域，針對住戶每一個社區的生活活動形成海量信息，基于大數據對小區內業主進行增值服務和精準營銷，提高物業公司服務質量以及業主滿意度，面向未來打造業主、商戶和物業三者之間全新的社區生態圈。
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物業管理論文10
一、物業管理工作中存在的問題
(一)不能準確的掌握市場的發展方向
一個企業要想不斷的適應市場的發展，就要制定符合市場發展的經營和管理模式。物業管理企業作為一種服務性的企業，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市場中的位置，才能得到發展。但從現階段我國物業管理公司的發展來看，很多公司都嚴重的忽略了市場定位的重要性。物業管理分為消費和投資兩個方面，在對內地居民住房推出時的投資存在不合理性，這為企業經濟的發展帶來不利的影響。我國的物業管理引用了國外的很多先進商業住房管理模式，但事實上這些管理模式不適合我國物業管理企業的發展，因為我國多數的住房都是居住性質的，所以引用商業住房的管理模式，是不符合市場的發展方向的。
(二)不能有效的控制成本
企業的發展需要很多管理人員的支持，所以人工的成本占有相當大的比例，但這方面的成本是不能減少的［3］。物業企業要想有效的控制成本，就要靠提高工作效率和服務效率來實現。受傳統經營管理模式的影響，我國很多的物業管理公司存在機構設置不科學、人員分配不合理、管理程序不規范等問題，導致公司的人力、物力、財力成本不斷增加，給公司帶來了嚴重的經濟負擔。
二、如何更好的解決物業管理商業化過程中的問題
(一)樹立正確的管理理念
物業管理公司在經營的過程中，要樹立正確的管理理念，明確公司的性質，將企業自身的價值、管理人員的服務和業主應得的利益三者緊密的聯系起來，然后制定有利于提高競爭力和促進可持續發展的措施，并不斷的進行完善，通過完善服務的內容和過程，來提高業主的滿意度，提高企業的信譽，樹立良好的企業形象。企業要想滿足業主的需求，并能得到業主的肯定，就要規范業務流程，包括:服務制定、服務傳遞、服務實施等，并按照相應的規定不斷的加強管理的質量，得到業主的信任，從而提高企業的市場競爭力，可以使企業在激烈的市場競爭中站穩腳跟。物業管理公司要以提高業主的滿意度為目標，為業主提供特殊服務、專項服務，并提高服務的質量，深入群眾進行系統的調差，充分掌握業主的需求情況，然后針對業主的要求，設計出符合標準的服務類型，大膽創新業務管理的品牌，贏得業主的信任，從而促進企業的高速發展。
(二)合理的控制成本
成本管理是企業管理工作中的重要組成部分，只有重視成本管理，才能使企業的資金正常運行，促進企業的健康發展，實現可持續發展的目標。當業主入住簽訂業務管理合同時，可以用合理運用目標成本的管理辦法，對公司的成本進行科學、合理的控制。物業管理過程中對成本的控制是非常必要的，對促進公司的發展有推動作用，在這過程中，管理人員要加強成本管理的力度，提高工作人員的成本意識，提高工作人員的服務質量，為業主提供最優質的服務。優質的`服務就是讓業主享受到超值的服務，但這一服務過程不能靠增加成本來實現，所以要制定有效的解決措施，在不增加成本的同時，保證服務的質量。業務管理部門要對成本進行預算，然后根據市場的實際情況，制定科學的成本控制制度，通過制度控制可以有效的節省成本。
(三)遵循市場的發展原則
物業管理重在服務，所以要遵循以下幾種原則:首先，要將服務擺在首位，堅持業務至上的原則，因為只有不斷的滿足業主的需求，提高服務的質量，才能促進企業的發展。其次，要注重社會、經濟、環境的協調發展，從而實現企業的可持續發展。最后，規范管理模式，制定相應的管理制度，并將這一制度落到實處，設計業主需要的服務類型，提高競爭力。
(四)開展多種經營管理模式
根據現代社會的發展趨勢，傳統的業務管理模式已不能滿足需求，所以業務企業要創新管理模式，完善公司的管理工具，引進先進的管理手段，用現代化的科學技術提高管理的效率和質量，從而提高企業的業務水平。
三、結束語
總之，物業管理公司作為后起的一個行業，要想滿足社會日益增長的需求，就要不斷的走向商業化。物業管理公司要不斷的提高服務意識，完善管理措施和服務設備，樹立正確的服務理念，從而提高服務的質量和效率，提高競爭能力。
物業管理論文11
摘要:本文通過分析物業管理理論與實務在工程管理專業中的專業定位,得出了對該課程建設方面的一些觀點。同時對如何在教學中突出實踐教學和改進教學方法作了具體的闡述。以期對我國高等學校的物業管理教學改革提供一些參考和借鑒。
關鍵詞:課程定位 教學理念 實踐教學
《物業管理理論與實務》是工程管理專業必開的一門專業課。該課程在教學內容上包含了物業管理的概念及其相關理論同時還涵蓋了物業管理各個階段、業務環節應具備的基本知識和操作技能。掌握這些物業管理業務的基本知識和操作技能,是物業管理專業崗位群所應必備的基本理論素質和專業業務素質,是從事物業管理工作的先決條件。通過幾年來對物業管理專業在教學理論方面的研究,結合教學實踐體會和總結,筆者認為物業管理理論與實務的課程建設,應從以下幾個方面進行改革。
一、確立課程定位,明確課程教學目標
《物業管理理論與實務》作為工程管理的專業課程體系中的一門專業課程,對于工程管理專業建設有完善和補充的作用,對于學生認識、了解物業管理行業的概況和發展,明確今后的發展方向起到導向的作用。因此,本課程作為工程管理專業的一門專業基礎課程具有重要的地位,其專業課程體系定位應該是工程管理專業的一門核心專業課程。
《物業管理理論與實務》作為工程管理專業的一門核心專業課程,在課程內容上涵蓋了物業管理的全過程,其課程教學目標應該明確為:全面介紹物業管理的本質和內容及其物業管理工作各個階段的具體業務內容和業務處理程序。在知識、技能的傳授上根據核心專業課程的定位,兼顧“有主有次、有所側重”基本原則,把培養學生專業認識、提高“有所側重”的專業知識和技能作為課程目標。本課程在內容上廣泛涉及了物業管理的.基本概念和內容,相關理論及其物業管理的全過程。其中理論性內容由于在前面的一些課程中已經學習和多次提及,便被確定為本課程的“次”,不是“側重”講授的重點;具體的實務是本課程的重點也就是“主”是本課程“側重”講解的內容,通過這樣的課堂處理,使學生既能夠對物業管理工作有一個概括性的認識和了解,也能夠清楚物業管理的業務項目,所應了解掌握的基本知識和操作技能,對于培養學生的專業認識有著積極的作用。
二、明確課程難點,更新教學理念和方法
本課程具有知識點多、知識關聯面廣、實踐性強等特點。在學生方面,由于生活實踐經驗缺乏,感性認識不足,知識面狹窄等原因,對課程內容的接受困難較多,同時傳統的教學方法也很難吸引學生的學習興趣,造成教學效果不是很理想,成為課程學習和教學的難點。為此,應從增強教學的直觀形象、現場氛圍入手,針對課程的特點和難點。在教學手段和方法上,為強化學生實踐技能培養,要強調“情景逼近式”教學模式,突出現場作業環境,以促進學生職業崗位能力的提高。具體講有以下幾種方法。
1. 情景法。情景法是根據課程需要的情景,應用多媒體設備等輔助手段再現課程所描繪的情景表象,使學生如聞其聲,如見其人,仿佛置身其間,如臨其境;師生就在此情此景之中進行著的一種情景交融的教學活動。在專業課程的學習時,由于很多場景和事物是學生沒看到過或者是平時沒有留意的,所以可以借助輔助教學設備描繪容易聯想到的場景,使學生能夠較感性地、直觀的掌握相關理論知識點。
2. 興趣法。興趣法就是以學生感興趣的事物為切入點結合課程相關知識并加以引導和啟發,培養學生對問題的思考、自學能力,進而使學生對所學課程產生濃厚的興趣。興趣是學會、學好專業技能的一個重要前提,平時在教學中應該注重培養、鼓勵學生對新知識的探求欲。但是,使用該方法時應該注意學生的個體差異,教師應該在教學中多和學生溝通,了解學生興趣點是什么,隨時關注學生的學習情況和思想動態,有針對性的對不同學生采用不同的興趣切入點。
此外在教學中,還應廣泛地運用啟發式教學、案例討論、現場示范模仿、項目訓練法、錄像演示、多媒體課件等多種教學手段和方法,內容、形式豐富,形象逼真,職業現場環境感強,能夠充分調動學生學習的主觀能動性,雙邊活動活躍,互動性強,有利于職業崗位能力培養,教學效果好。
同時要將技能培養、創新思維的教學理念貫穿教學的全過程,充分利用學生的課余時間,開展、鼓勵各類有利于學生技能培養、創新思維的活動。鼓勵學生利用課余時間以不同的方式參與校企合作單位的企業活動,增加實踐經驗的積累,提高動手能力;指導學生參加大學生科研活動,參與實驗室建設,提高學生的創新能力。
三、在課堂教學的基礎上加強和改革實踐性教學內容和方法
這一點的實現要堅持課堂教學與實踐教學并重的兩條腿走路原則。隨著對物業管理行業認識的持續加深,對課程教學內容的認識不斷提高,課堂教學環節通過教學實踐和不斷深入的校企合作,應從原有的僅重理論素養的培養,逐漸轉變到對學生理論素養與技能培養的并重。不僅課堂教學的內容側重到“實務”上。同時加強實踐教學環節,通過實踐教學彌補課堂教學的局限和不足。
實踐教學環節,應明確實踐教學設計思想:以“能力培養”為中心建立課程實踐教學模式,通過校內外實習基地建設,構建現場教學、專項實訓、認識實習三個實踐教學模塊,形成邊理論邊實踐、理論與實踐緊密關聯的課程教學模式,做到理論教學與實踐教學的全程有效銜接,全面促進學生綜合素質和動手能力的培養,提高教學質量。為保證實踐教學設計思想的實現,應采取以下措施:
首先,構建現場教學、專項實訓、認識實習三個實踐教學模塊,強化實踐教學的綜合性、關聯性。現場教學時間較短、安排分散,適合于某一專項業務的觀察了解;專項實訓時間集中、內容專一,適合于對某一專項業務的扎實掌握;認識實習周期較長、綜合性強,適合于對物業管理全過程的整體把握,尤其對各項業務相互之間的關聯性的深入認識極有幫助。三個模塊有機配合,能夠實現邊理論邊實踐、理論與實踐緊密關聯的課程教學模式,對學生綜合素質和技能培養十分有益。其次,制訂完善的實踐教學大綱,明確考核標準。根據本課程的實踐教學模塊,編制了實踐教學大綱,明確了各模塊的實踐內容和考核標準,以保證實踐教學的質量。第三,堅持校企合作,建立校內外實習基地,保證實踐教學的真正落實。第四,重視校內實習基地建設。
四、改革考核體系,促進課程建設
課程建設的目的是為了促進專業人才培養目標的實現,人才的考核需要科學的考評體系。這一考評體系應該與行業用人考核標準相一致。考評體系上重視與行業用人標準的一致,改變傳統的試卷考試模式,可以通過現場模擬,案例分析等具體內容作為考核標準,改變傳統考試缺乏靈活性的弊端。總之要逐步摸索、建立科學的評價標準,使之能夠真實地檢測學生的能力水平,而不僅僅是對知識的掌握。
上面觀點只是本人在多年的教學實踐中的一點體會和心得,畢竟物業管理是一門實踐性很強的學科,只有不斷的改進教學方法和手段,更新教學理念才能讓學生在學習中樂于接受,自主學習不斷提高自身的理論水平和專業技能,為以后的工作打下良好的基礎。
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物業管理論文12
摘要：物業管理專業是一門實踐性很強的學科，不僅要求學生系統掌握與物業經營管理有關的理論知識，而且要求學生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學生在模擬企業中的培養任務，探討基于模擬企業的物業管理實踐教學模式的運行，以此推動物業管理專業實踐性教學改革。
關鍵詞：物業管理;模擬企業;實踐教學
隨著我國社會經濟的發展，物業管理行業不斷發展壯大，已經成為新興的朝陽產業。隨著物業管理行業的深入和發展，對人才的需求也越來越迫切。20xx年 12月1日開始，我國物業管理行業建立注冊物業管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業管理專業教學改革，要根據物業管理的從業要求，確定學生培養目標，加強技能訓練，提高實踐能力，培養和造就符合國家注冊物業管理師基本要求的優秀專業人才。
一、物業管理專業人才的培養需求
從目前來看，物業管理企業頻頻發出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業管理人才的渴求，但無論是本科學校還是高等職業院校，這個專業的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時，我們看到的是，由于物業管理專業人才的缺乏，整個行業的人員素質難以滿足社會經濟發展對物業管理人才的需求，使這個行業的發展和企業總體管理長期處于比較低的水平。
物業管理本科教育作為培養高素質專業人才的重要方式，在人才培養的過程中應該充分考慮職業特點來完善教學思路。結合行業的綜合性強、實踐性強的特點，物業管理專業本科的培養目標應該是培養具備房地產、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協調能力強，熟悉相關法律法規，能適應智能化、網絡化、信息化等高質量物業管理服務的管理人才。在物業管理本科專業教學中，必須做到實踐與理論的結合，運用各種教學方法和教學手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發展。
二、基于模擬公司的物業管理專業教學
為增強學生實踐能力，培養高素質的物業管理專業人才，在物業管理專業教學中，采取成立模擬公司的教學方法，充分發揮學生主動性，調動學生興趣，培養學生實際操作能力，保證培養目標的實現。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創造的經濟活動仿真模擬環境，作為經濟類專業的實踐教學場所和組織形式。學生在其中可經歷全部業務操作過程，了解和弄清其各環節之間的聯系，而又不必承擔任何經濟活動風險。
模擬物業服務企業作為物業管理學生的實踐場所和學習的組織形式，通過構建虛擬的經營管理平臺與氛圍，學生在“模擬公司”中可經歷物業管理行業的主要業務操作過程，了解公司各環節、各部門之間的`聯系，與各相關部門之間關系。運作的基本方法在教學過程中，把教學內容按照公司運作，分成相關模塊，通過教師講授和學生自學，讓學生主動參與到公司運作過程，在相應的“工作崗位”上學習，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經驗，提升職業素質和能力，保證人才培養目標的實現。教學過程中教師可采用的模擬教學法、引導教學法、案例教學法、角色教學法等等。
整個教學過程中，要注意三點：一是以學生為中心、自主性學習為主;二是學生參加教學全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學習過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級學生的參與方式與培養任務
不同年級的學生在參與物業公司運作的過程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養的能力也有所不同。
大一學生剛剛入學，對大學的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學生從事職業活動所需要的社會行為能力(強調對社會的適應性，具有積極的人生態度)和基本素質為主。具體任務如下。
1.引導學生樹立正確的價值觀
價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標準，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態度而最終影響行為。大學階段是大學生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學生進行價值觀教育至關重要，這會對他們明確自己的未來定位和發展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導航作用。
為此，可以組織學生在班級展開對價值觀及職業生涯規劃的大討論，讓不同的學生講述自己的價值觀并探討。
2.培養基本素質與能力
(1)人際交往能力。在物業管理實踐中，無論執行任何技術或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業主提供優質的服務。通過物業管理者與業主之間的溝通，可以使業主能夠明白具體事件的發生起因、處理方法、進展及一系列相關情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協調能力。組織協調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領導力。物業管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現的矛盾和問題，要有準確的判斷。
(3)自主學習能力。大學生在校期間掌握良好的學習方法，培養較強的學習能力，對提高學習效率和學習成績，增強大學生的社會適應能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網絡時代的到來，業主對物業管理的服務要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰，物業管理人員必須重視各類專業管理技術的掌握，不斷更新、學習新的管理服務技術，適應現代物業管理的技術要求，加強管理技術的學習，努力提高管理技術水平，才能保證自己的管理實力始終與物業相關設備的科技進步同步。
(4)社會適應能力。適應社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業管理人員在服務的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關系。沒有良好的適應能力往往容易出現偏差。
物業管理論文13
隨著房地產的蓬勃發展，越來越多的業主接受物業管理服務，物業管理也越來越多的被人們關注。然而，近年來，業主針對物業管理的投訴也越來越多，去年更名列國內投訴重點之一。
從事物業行業多年，也接待和見到過許多業主的投訴，分析這些投訴，有些投訴確屬物業公司處理某些事情不到位，但很大一部分投訴反映的問題都不在物業公司職責范疇之內，造成這種情況的原因主要有兩方面，一方面是由于部分物業管理公司沒有樹立起現代物業管理觀念，沒有品牌化管理意識，服務工作不到位的；另一方面，由于業主對物業管理的認識存在誤區。
如果物業管理公司和業主都走出物業管理的認識誤區，矛盾和糾紛自然就會減少。筆者已寫過關于物業企業品牌化的文章，詳見《物業管理呼喚品牌化》，在此主要談一談業主對物業管理的一些誤區。
物業管理企業不是地產開發的售后服務部門物業管理跟地產開發本來是兩個獨立的企業，但由于現在許多物業管理公司是開發商自己組建，管理上聽命于開發商，經濟上依靠開發商，加之售房廣告的宣傳誤導，致使很多市民認為物業管理是開發商提供的售后服務，現在做的比較大的地產公司，萬科、恒大、中海等等大型房企都有下屬的物業公司，其開發的樓盤也基本由自己的物業公司管理。
房屋也是商品，在交付業主之后肯定存在售后問題，目前很多開發商都提供精裝修房，而這些精裝修房都屬于批量裝修，相對于毛坯房肯定會存在很多裝修質量問題。業主收樓之后發現問題就需要地產商對房屋進行維保修，涉及到維保修問題業主只能跟物業公司反映，所以業主也就自然而然的認為，物業公司就是維保修的直接責任部門，從而認為物業公司是開發商的售后服務。另外，開發商“重視建房銷售，輕視物業管理”的現象比較嚴重，質量不高的服務引起了業主的不滿。事實上，物業管理并不是開發商提供的售后服務。
對于小區物業來講，小區內存在著一部分不能由個別業主單獨管理、使用的共有物業。而這部分物業也需要進行經常的管理、維護，從而確保其正常使用。對這部分物業，由全體業主共同進行管理和使用，物業管理也是適應這個需求而產生的。
從樓盤交付到業主委員會成立之前，考慮到業主還未全部入住并組成有效自治組織，國家有關法規要求由開發商按規定程序選聘物業管理公司對園區實施前期物業管理。業主委員會成立后，則由全體業主通過業主大會的形式選聘物業管理公司對園區實施物業管理。物業管理公司向業主提供的各項物業管理服務，與開發商提供的諸如房屋質量保修等售后服務，有著本質的區別。 業主任何事情都以拒交物業管理費要挾物業管理費的構成很多，物業公司都有具體規定，一般由以下項目構成：
(1)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施物業理費等；
(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等；
(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；
(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出；
(5)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出；
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用；
(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用；
(8)公共區域植花、種草及其養護費用；
(9)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用；
(10)聘請律師、會計師等專業人士的費用；
(11)節日裝飾的費用；
(12)管理者酬金；
(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用；
(14)公共電視接收系統及維護費用；
(15)其他為管理而發生的合理支出。
近年來，因業主拒交物業管理費引起的矛盾糾紛逐年增多，有些業主不滿意物業管理服務就拒交服務費，有些業主認為家里存在裝修質量問題也拒交物業管理費等等，認為這是維護自身合法權益的正當手段，致使物管公司收費率低，從而出現經營困難甚至虧損。物管公司為了改善生產經營狀況，保證公司能有盈利空間，只好減少工作人員，降低服務標準，從而踏入惡性循環的怪圈。 盡管物業管理已被大家所認識，但是很多人仍然習慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業管理中“誰受益，誰付款”的原則不予接受，拒交管理服務費，這是錯誤的。業主在享受物業管理公司提供服務的同時，必須履行支付服務費的義務。想要享受優質的物業服務水平，就得繳納合理的物業管理費用。
大事小事全找物業
雖然優質的物業服務需要時時響應業主的需要，為業主排憂解難，屬于物業公司工作范疇的，必須出面解決，做到業主滿意，不是物業服務范疇之內，也盡力幫助業主。但是并不代表物業服務企業就是萬能的，包辦業主的所有問題。 據了解，有些業主對物業管理的管理服務范圍認識不清，小區有業主私放鞭炮要物業管理公司強行制止，鄰居家的寵物太吵要物業管理公司解決，房屋質量問題要求物業公司解決，否則就認為物業管理公司服務不周。
實際上，物業管理公司終究是企業，它只能依據物業服務合同及業主公約，對小區內的共有物業和業主損害公共利益的行為實施管理，為業主提供約定的有償服務，不可能擁有管理小區以外的物業、協調業主關系以及提供房屋質量保修的廣泛權力，更沒有強制管理權，往往處于一個溝通協調的位置。在很多事情上，物管公司是按照“受委托、按合同、有償服務”的原則去履行的，而合同以外的一切，業主享有自治權，物管公司無權過問，就算需要物業公司協助出面解決，物業公司也只能本著協調的原則，按照物業管理約定協商解決。 物業管理工作人員不是業主的保姆
中國物業管理發展才三十年，過去大家認為物業就是看門的大爺，掃地的阿姨，站崗的保安，而不了解物業管理也是一門學門，不了解物業管理其他的方方面面。
有些業主把物管公司與管家、保姆、鐘點工等作簡單的類比，認為業主居于主導地位，言行上極易與物管公司發生矛盾沖突。更有業主直接認為是他們繳納的物業管理費提供物業管理工作人員的工資，所以凌架于物業工作人員之上，凌駕于物管公司之上，實際上，業主與物管公司的關系是平等的合同約定關系，兩者沒有主次、高低之分，物業管理公司根據業主委員會的委托合同為業主提供服務，合同期滿后，如果業主對物管公司的服務不滿意，可以通過業主委員會請其他公司；同時如果物管公司的服務難以展開或無利可圖，選擇撤場。 從上海各區縣房管部門掌握的情況來看，從20xx年迄今，上海物業服務企業主動退出管理的小區約有220個。一些物業企業還陷入“虧損---降低成本---服務質量下降---居民不滿---物業費調價難---虧損”的怪圈。
“10年間，成本增加了兩倍，但物業費卻不調整，這樣的虧本生意，怎么做？”《瞭望東方周刊》記者近期就物業服務業進行的調研中，聽到不少物業公司的抱怨。
從記者調研情況看，成本上漲凸顯的收支倒掛是許多物業企業普遍面臨的營收困境。但另一方面，隨著房地產市場的'快速發展、存量房市場的逐漸增大、技術和商業模式的不斷創新，物業服務產業的潛力也逐漸顯示出來。
上海：物業企業現“普虧”作為國內房地產市場最發達的地區，上海的物業服務市場在全國具有代表性。目前，上海共有住宅小區10800多個，建筑面積約5億平方米。其中，商品房住宅小區5500余個，售后房住宅小區近5300個。
根據國家有關規定，上海住宅小區物業服務收費有三種定價形式：一是售后房住宅小區物業服務費執行政府定價。根據1996年確定的有關標準，多層住宅管理費每戶每月4.5~7.5元，高層住宅每戶每月5~10元，其他還包括水泵運行費、保潔保安服務費等。二是普通商品住宅執行政府指導價。根據20xx年的有關辦法，住宅物業服務項目分為綜合管理服務、公共區域清潔衛生服務、共用設施設備的日常運行等五項，收費標準分五級并設立最高收費標準，按照房屋建筑面積計費。三是別墅等高檔住宅小區執行市場調節價。
記者調研發現，運行多年、執行政府定價和政府指導價的物業服務已出現較普遍的成本倒掛。虹口區虹三花園小區物業企業景瑞物業負責人向本刊記者算了一筆賬：虹三花園物業費近10年沒有變化，但一名保安的月工資從450元漲至1450元，外加加班費、服裝費、社保基金等加起來共3300元，上漲了6倍多，“公司連年虧損，只能靠母公司補助”。景瑞物業一度有“撤盤”的打算。
知名的萬科物業也面臨同樣困難。上海萬科物業服務有限公司目前管理著上海30多個小區，絕大部分是萬科自己開發的項目。20xx年，公司實現了800多萬元的盈利，但總經理黃圣告訴本刊記者：“去年物業主營實際上虧了900多萬元。公司能盈利，主要是靠萬科地產公司給予的物管費價差補貼和品牌支持費，以及其他一些多元化經營。”
他說，公司目前人力成本占總成本的75%左右，每年一線職工的流失率達到80%左右，“現在做物業確實比較困難”。售后房小區的物業經營更是入不敷出。
萬科物業副總裁朱保全8月份在一次論壇上提到物業“被開發商欺負”而不得不承受的額外成本。他說：“譬如說一個10萬平方米的小區，開發商開了4個門。對于開發商來說，多開幾個門沒有太大的關系，但對于物業服務公司來說，每多開一個門，物業服務公司就要多配置好幾個秩序維護員來站崗值勤，這樣物業服務企業每年的人工成本可能就要多出來十多萬元，而且小區秩序維護工作的難度也相對大了很多。”
物業管理論文14
隨著社會的發展，物業管理企業為高端商業樓宇服務花費的成本越來越高，物業企業發展負擔越來越重，成本的提高讓物業企業的運營難上加難，一些企業能否生存下去都不能確定。服務成本上升導致企業運營負擔加重，規模相對較小的企業承受不了逐漸上升的運營成本，宣布退出不盈利的盤，甚至有些企業即將退出物業行業。本文針對這些問題，從物業管理成本這一角度入手，提出合理的意見和措施。
1商業物業服務成本上升的原因
高端商業樓宇不同于其它樓宇，它的管理具體特點是樓盤整體建筑面積大，建筑內設備繁雜，樓宇內空間范圍大，公共性服務中所發生的水、電、煤等能源消耗大，樓內人流多，對物業企業服務質量更加關注。很多企業不能適應這些商業樓宇管理的特殊性，不能很好的為他們提供服務，失去管理對象，物業企業瀕臨破產。共有四個方面的原因導致物業企業服務成本上升，首先，員工底薪和保險費用的上升增加企業用工成本；其次，企業運營離不開能源資源，能源資源的價格一路上漲，企業運營成本自然上升；再次，樓內設備維修費、保養費、專項服務外包費都在逐年提高；最后，國家對商業樓宇物業行業的要求提高，制定相關制度、安全技術標準來監督物業行業，促使物業企業需要付出高成本來維修設備等。物業企業需要從根本上解決物業服務費用高的問題，僅僅采取傳統的減開支，提供不合格服務的方式來降低成本是擺脫不了眼前的困局。所以說，物業企業必須要推陳出新來維持生存，以先進的物業管理手段和物業管理信息技術代替傳統陳舊的企業經營模式，從以勞動力為主，技術操作要求低的企業轉變為以高科技人才為主，技術操作要求高的企業。
2高端商業物業企業成本管理的有效措施
（1）合理控制能源開支
物業企業要控制管理成本，最大化控制企業財務成本是重中之重。比如切實實行先進管理體系的企業，在具體管理過程中設定了增加收入節約支出的指標，對工作進行量化考核，這些措施都很好的改善管理成本高的現狀。在物業管理中做好節能減排，就要運用嚴謹的管理方法，事情發生之前設定目標，發生時有效控制，發生之后進行量化考核。物業企業可以采取措施降低用電功率，從而達到節約電費的目的。
（2）由勞動密集向知識密集轉換
就中國現狀，人工基本工資上調，人力成本提高，但物業企業仍以勞動力為主，技術操作為輔，這導致企業生存壓力很大。企業完全可以采取適當的措施來減少對人力的依賴，從而降低人工成本，比如運用現代先進管理技術，優化管理質量。一般的高端商業樓宇都擁有停車場所，即使有管理人員維持秩序，也會出現不按規定停放車輛，不按順序進出車庫，不能順利繳納停車費的情況。針對這些問題，物業企業研究停車庫的現狀，多方面分析考察，使用電子收費系統。在停車庫經常發生營運車長時間占位的情況，物業企業為保護客戶利益對外來車輛借道穿行。解決了停車場的問題，商業企業的業主能夠充分感受到物業企業對他們周到的服務，對物業企業所作出的努力充分肯定，物業企業有了良好的口碑。利用電子收費系統，優化商廈停車地點的管理系統，能夠減少管理人員數量，降低人工成本。另外，為了讓維持停車地點秩序的管理員更高效率的實施管理，物業企業可以為商業大廈安裝先進的電子巡更系統。這一措施既造福企業又方便管理人員，企業有了電子巡更系統之后，就不需要過多的人員來巡視停車地點，降低了人工成本，且留存員工都具有很高的使用價值，員工有了電子巡更系統之后，大大精簡工作，保質保量的完成工作。
（3）內部培訓上崗降低人工成本
物業企業通過人才招聘市場來聘任掌握新管理技術的人員需要付出高昂的代價，物業企業本身員工工資普遍不高，這樣的話企業壓力太大，企業可以結合自身實際情況，按照崗位特點培養吸收合格的員工。考慮合理招聘培養新人才的同時，要對企業原有員工合理配置，讓各個崗位的人員都能夠人盡其職，這樣企業短時間內減少人工支出，長期考慮也會控制人工成本。新的吸收人才的方案是大力培訓企業內部員工。就目前企業現狀來說，物業企業要對全體員工都進行培訓，制定培訓計劃，有規律的進行培訓，合理安排培訓內容，對各個崗位的員工區別對待，針對性考核，錄用通過考核的員工為企業服務。與此同時，要讓員工邊培訓邊鞏固培訓內容，通過調查問卷的方式考察員工。一些與崗位相關的職稱培訓和技術培訓都能提高員工專業素質。比如獲得全國注冊物業管理師職稱的員工就比沒有該職稱的員工更具有專業素養。公司內部培訓員工的好處很多，既省了吸收外來專業人才的成本，又加強了企業內部員工的工作能力，讓整個企業的員工都具有超強的職業素質和業務能力，為公司更好的服務。
（4）合理配置員工充分利用已有資源
通過合理整合人員，將各個崗位的員工分工組合，每個員工都具有較高的技能，能獨當一面，不但擁有本職工作的技能，還能精通其他工作的技能，一個即擁有修理技能又能做電工的工作的員工將快速有效率的完成工作，為公司降低人工成本。一個具有高技能、高素質的維修工，可以通過自己的努力，維修一些已經下線的設備，即使沒有了符合設備的配件，也可以完成維修工作，這為企業節省了購買新設備的`費用。高技能的維修人員還可以挑戰外包項目，把原本需要花錢請其他單位幫忙維修保養的項目自己想辦法去做，長此以往，維修工人的維修技術將得到很大的提高，也給企業節省不少外包項目的需支付的錢。
（5）利用附加服務為企業增收入
物業企業的主營業務收入來源就是物業服務費，企業通過提供各方面的增值服務來增加收入也不失為一個高明的收入來源。一般物業公司服務的對象是高端商業大廈，而這些大型商業樓的停車場所和廣場都沒有充分利用起來，我們管理大廈的物業企業就可以抓住契機，充分挖掘未利用的資源，為管理者增加額外收入。經過協調找尋，有公交公司愿意租用我們夜晚閑置的停車場所，給我們支付租金，如此一來，不但白天為商廈的客戶服務收取服務費，而且晚上能夠收取停車場租金，企業有了雙份收入。
（6）以人為本，以質為先
只有擁有信譽，有良好的社會口碑的物業企業才能夠在社會眾多企業中生存下來，所以企業不能只在乎眼前收益，不在乎長遠發展。物業管理公司要時刻關注國內物業管理市場的發展趨勢，從企業長遠考慮，優先把握市場動向，占領物業管理市場的制高點。物業公司要時刻培養員工的服務意識，好的服務質量能讓公司擁有好口碑、好形象，為大眾多接受。能夠提升公司競爭力，越來越強大。公司要把員工放在第一位，讓員工能夠充滿信心的投入到工作中，積極樂觀面對工作，工作過程中相互合作，團結一心。一群高素質、高技能、好品行的員工是物業公司持續生存發展的基礎。就物業公司而言，主要資源就是人才，公司的重點就是培養一批專業的物業公司員工。通過形成本公司特有的企業文化，吸引優秀人才為公司服務，成為一個值得全體員工共同努力拼搏為之奮斗的公司。高福利和有規范制度氛圍的企業會受到所有職工的喜歡，一個能給員工工作與生活提供平臺的公司更加會讓員工當做家一樣的愛護，他們也愿意充分發揮自己的技能為公司服務。
3結語
另外，公司員工還可以為客戶提供多重服務，比如維護秩序的工作人員在進行本職工作的同時可以主動幫客戶倒垃圾，可以辨別外來人員與本樓人員，類似這樣的服務我們在企業發展過程中可以多挖掘一些。在以后公司發展過程中探索新思路將不會間斷。物業企業為增加客戶對我們的信任，可以將收支透明化，隨時與客戶溝通，以便于未來更改物業服務費的時候得到客戶的支持。
物業管理論文15
我國物業管理經過20多年的探索和實踐，目前進入市場化、規范化、法制化發展的新時期。隨著國家對物業管理的不斷改進，我國的物業管理逐步走向正軌，并涌現出一批大型物業管理企業，物業管理活動主題也趨于理性和成熟。物業人員的素質在逐年提升。
一、物業管理專業人員的英語需求分析
經濟全球化進程的加速推進，國際交流日益廣泛，使得物業管理越來越多地面向國際。與此同時，中國經濟的發展吸引越來越多的外國人來華居住，外資企業也隨之入駐中國。然而，物業管理專業人員的對外交流能力沒有跟上時代發展的步伐，主要體現為從業人員英語應用能力不強，能夠滿足專業知識和英語水平同步發展的人員少之又少。在日常的物業管理工作中如何更有效地與外籍業主溝通交流成了一個急需解決的問題。從物業管理人員的工作職責要求來看，他們的英語需求可以分為以下幾點。
1.日常聽說的交流需求
物業管理專業的畢業生，剛步入職場時多數從事物業客戶服務工作。他們需要了解業主的日常需求，傾聽并處理業主的投訴，向業主解釋說明物業管理規定等。他們需要與業主進行有效的溝通。英語日常聽說交流的能力直接影響到從業人員與外籍業主進行溝通的效果。
2.正式公函英文寫作需求
隨著中國國際化程度的推進，中英雙語的要求日益突出。物業日常管理文件也不例外。公司簡介、公告、通知、郵件、廣告、租賃合同、申請等公務文書的寫作不僅考察物業管理專業畢業生的漢語水平，同時也要求其具備相應的英文寫作水平。他們經過一段時間的經驗積累和鍛煉后，可以晉升為主管、項目經理等職位，這對其英文公函寫作能力的要求會更高。
3.專業詞匯需求
物業管理專業的畢業生應掌握一定的建筑知識，了解房屋構造和常用的建筑材料和制品，熟悉常見的房屋設備;能看懂建筑施工圖，結構施工圖，水、暖、電施工圖，能繪制地形圖、房屋的總體平面圖和房屋的分層平面圖等；掌握各種設備設施的安全使用方法，具有排除一般設備設施故障的能力和組織修繕和保養設備的能力。在有外籍業主入住的物業，從業人員只掌握漢語的專業詞匯是不夠的。為了能夠給業主提供更經濟有效的服務，以上專業內容的英文專業詞匯也應成為物業管理專業學生的必修內容。
4.專業維修人員與業主間的翻譯橋梁需求
在業主需要專業維修人員的時候，作為管理服務人員，應該能夠架起業主與專業維修人員之間交流的橋梁，尤其是在外籍業主與專業維修人員交流時，物業管理人員應該能夠提供一定的翻譯服務。
二、物業管理專業英語課程現狀
物業管理專業英語目前是一門專業必修課，安排在大學的第五個學期。共32學時，2學分。但是專業英語的教學效果不理想，學生學習效果不好。問題主要體現在學生學和教師教兩個層面，四個方面。
1.學生學習積極性不高
興趣是最好的老師，學生是學習的主體。如果他們從主觀上排斥一門課程，那么這門課程無論如何都不可能進行得完美。很多學生經過多年英語的“折磨”，對英語有很大的抵觸感甚至是挫敗感。在終于告別了大學英語之后，又迎來了更為“枯燥”的專業英語，因此，如何在主觀上讓學生轉變對專業英語的排斥感是老師應重點思考的問題。
2.學生的學習方法不合適
學生為什么經過了十多年的英語學習仍然感覺自己的英語不行，挫敗感十足？其中很重要的一個原因是學生還沒有找到適合自己的英語學習方法和策略。老師應該利用最后一個學期的英語課程，盡可能地幫助他們調整，以便他們在日后的終身學習中能夠更好地獲益。
3.教學內容泛泛、重點不突出
針對物業管理專業的英語內容很多，而學時很少。目前的物業管理專業英語的本科課程涉獵的內容廣泛，但是每一項的深度都不夠，學生覺得云里霧里的飄一陣后，課程就結束了。因此教師如何在有限的時間內，選取最適合學生的教學內容進行深入的探討是對教師的一大考驗。
4.教師教學方法單一、考核方法單一
目前的專業英語教學多以翻譯課文、講解單詞、做課后練習為主。教師一言堂的情況比較突出。學生被動地學，感覺記住幾個專業詞匯，專業英語就算過關了。期末的考試以詞匯、閱讀和翻譯為主。形式單一，不利于調動學生的積極性和主動性。
三、物業管理專業英語課程改革
專業英語是基礎英語的后續課程。學生應在基礎英語的基礎上，加強以職業需求為內容的日常口語、聽力、寫作和翻譯的訓練。針對以上的問題，筆者對物業管理專業英語課程改革的建議如下。
1.調整教學目標
物業管理專業英語的教學應樹立服務于學生職業規劃的思想。大學本科學生的專業知識比較牢固，專業英語課程教學目標的設定應圍繞專業要求，服務于專業發展的需求，體現語言學習的工具特點，讓學生學到的知識可以應用于以后的實際工作，并能滿足于交際的'需要。
2.選擇教學內容
針對物業管理專業的英語內容很多，但目前還沒有適合本科學生的規劃教材。教師要從眾多的職業英語教材中選取既適應職業需求又適合本校本科學生英語水平的內容實屬不易。教學內容的選取既要有深度，又要有實用性，這是對教師水平的考驗。稍有懈怠，就會出現偏差。教師可根據學生就業需求分模塊組織教學。如客戶服務模塊、物業公司運營模塊、物業人員管理模塊、專業技術指標模塊等。
3.豐富教學方法
本科學生在大學英語階段應該具備大學英語四級的英語水平，具備基本的聽說讀寫的能力。專業英語階段應該進行強化訓練。閱讀的訓練可以采用以內容為依托的英語教學方法。運用交際法進行專項的聽說訓練、運用任務教學法進行寫作強化訓練。教師應根據學生的特點選用適當的教學方法，以培養學生學習興趣為前提，調動學生學習的主動性，強化其自主學習的能力。教師要根據學生的特點指導其調整學習方法和策略。
4.改變考核方式
將形成性評價和終結性評價有機結合起來，調動學生積極性和參與性。形成性評價可包括學生的課堂參與情況、小組任務展示情況、隨堂測驗情況、出勤率等。其中隨堂測驗可以由展示的小組組織出題、考試和判卷，從而檢驗其他同學對本小組所展示內容的理解狀況，使每個學生都能參與到活動中去。終結性評價由期末的口語考試、聽力考試、寫作考試和閱讀考試組成。分項進行，分項記錄成績。通過考核方式的改變，使學生改變期末突擊的狀況，讓英語學習常態化，持續化。
四、小結
物業管理專業英語是物業管理專業本科學生進一步提高其英語綜合應用能力的必修課。教師應充分利用有限的學時，為學生量身打造適合他們的強化訓練，提高學生的職業素養與專業競爭力，為其更好地適應今后的工作掃除障礙。
作者：楊欣瑤
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