物業管理的論文

時間：2023-03-31 00:20:08 論文我要投稿

關于物業管理的論文（通用10篇）

　　物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。下面是小編整理收集的關于物業管理的論文三篇，歡迎閱讀參考！

關于物業管理的論文（通用10篇）

　　物業管理的論文篇1

　　物業管理是隨著國家房地產業，尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環境的日常保養和維護，盡可能使住宅小區整潔，環境優雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業管理的有關規定，新建小區必須實行物業管理制度，而舊小區卻在推行物業管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

　　一、居民觀念需轉變多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡保

　　二、硬件條件相對落后舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足：包括綠化面積較孝機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。

　　三、產權形式多樣舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人(包括中央單位、市屬單位、區屬單位)、公共設施產權人(如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產)、托管房、二手房產權人等。

　　四、存在多頭物業管理的現象產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有：單位自管房物業管理公司，房管局直管公房物業管理公司，社區管理單位，居委會，市政設施單位，商業網點單位等。

　　五、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。

　　六、物業管理收費困難已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。舊小區物業管理收費經物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到30%左右。

　　七、管委會作用有待進一步發揮實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。

　　八、社區管理與物業管理存在矛盾社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理項目，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。

　　針對當前舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：其一、加快、加強物業管理的立法工作當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規范的立法工作要重點研究。

　　其二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境 1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。

　　2、住宅的.實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。

　　3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。

　　其三、政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃針對沒有實施物業管理的舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。

　　其四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。

　　其五、建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區制訂物業管理合同，通過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的你搞物業是你愿意，跟我沒關系的觀念。

　　其六、加強實施物業管理的正面宣傳一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。

　　二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。

　　三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。

　　四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。

　　五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。

　　其七、處理好社區管理與物業管理的關系物業管理是一種企業行為，而社區管理則是一種政府行為，社區管理和物業管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、互相依存的。物業管理公司要與社區委員會、派出所等明確分工，物業管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。

　　其八、確立物業管理公司是對小區物業實施物業管理的唯一性，改變多頭管理的局面應該明確物業管理企業是小區物業唯一的管理企業，一個小區應盡量安排一個物業管理公司。

　　為實現現代新區、文化大區、經濟強區、全國名區的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設的同時，對新城區實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區整治出新及物業管理試點工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經濟體制要求的社會化、專業化、市場化的物業管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環境。

　　物業管理的論文篇2

　　論文摘要

　　20世紀80年代開始，我國住房制度逐漸貨幣化以來，人民的居住條件有了很大改善，但其中也存在了一些問題，比如物業管理引起的糾紛，在我國，物業管理服務是一種新型產物，但是目前關于物業管理方面的相關立法比較滯后，在實際過程中出來糾紛、審判時對法律實踐帶來許多問題。本文擬從物業管理中存在的法律問題及原因入手，提出幾點對策。在文章中，首先陳述了物業管理的一些基本內容，其次對我國物業管理中存在的一些法律問題進行了分析，最后對物業管理的存在問題提出了自己的看法，希望通過自己的分析和寫作能對我國的物業管理體系的完善提供微薄之力

　　從十一屆三中全會將全黨全國的工作重心轉移到社會主義現代化建設上來以后，房地產市場在我國逐步興起并蓬勃發展。從沿海到內地，從城市到鄉村，許多地方出現了“房地產熱”、“開發熱”的情景。特別是20世紀80年代我國住房制度從“國家包、福利性、低租金、等級制、供給制到住房制度逐漸貨幣化”以來，成片的大型住宅小區可以說一眨眼之間便拔地而起，人民的居住條件雖有了很大改善。物業管理作為一項新興服務行業，也進入人民的生活中。它是在我國住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現，在業主、使用人與物業管理公司之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管理業進行行業管理的新問題，因物業管理發生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面，除了建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》國務院發布的《物業管理條例》等規章外，國家對此方面尚無較完整的法律法規體系，使物業管理糾紛案件居高不下。本文試就物業管理中存在的問題略陳管見。

　　一、物業管理概述

　　（一）、物業管理的概念：物業一詞原是香港房地產中貫用的述語，特指與地產相聯系的房產，主要是指一個住宅單位或樓宇、建筑物。我國對物業的規定是指已建成并投入使用的各類房屋，包括商業大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、旅游賓館等。物業可大可小，一座大廈可作為一項物業，一個住宅單元也可作為一項物業，同一建筑物還可按權屬不同分割為若干物業。物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。1981年3月,我國第一家物業管理公司———深圳市物業管理公司經過注冊,正式掛牌營業。自此,我國現代物業管理從無到有、從沿海到內地逐漸發展起來。據統計,到1997年底,僅深圳市就有物業管理企業1115個,物業管理從業人員57032人,管理物業2910處,管理物業的總面積4 03億ｍ2。在我國,物業管理正成為引人注目的朝陽產業。

　　（二）、物業管理的模式：從現實情況來說，無論國內或國外，物業管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業服務企業實行專業管理；第二種模式是由業主委員會實行自營管理；第三種模式是由住宅合作社實行自主管理。以上三種模式實質上是兩種模式，即物業公司專業管理與業主自營管理兩種模式。因為住宅合作社社員也是業主，根據合作社章程成立的管理委員會與業主委員會沒有多大區別，因此，合作社自主管理同業主自營管理實質上是同一種模式。根據我國的國情，這兩種管理模式應當同時并存。專業管理模式如果服務的好，可以為業主提供周到全面的良好服務，免除他們的后顧之憂，雖然收費高一些，但業主負擔得起，因此愿意接受物業公司的專業管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實行專業管理應當由業主委員會通過招投標方式選聘物業公司，雙方協商確定服務項目和收費標準，不能由開發商組建或聘用物業公司，單方面決定服務項目與收費標準，然后強加給業主。目前的做法對業主來說是不公平的。業主自營模式，由于不需要交納營業稅等稅費，有些服務項目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔，不用給他們交納社會保險和住房公積金，只給他們發一些補貼就行了。這樣，就可以節省很大一筆開支，再加上住宅區內公建配套用房的經營收入，業主可以花很少的錢就能把住宅區物業管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據中國社會調查事務所對京、滬、穗500名公眾的調查統計，有49％的被訪者表示希望采用業主自營式管理辦法管理自己的物業。這個數據表明，有半數業主要求自己管理物業，不同意交給物業公司管理。

　　二、我國物業管理法律中存在的一些問題

　　（一）、目前我國物業管理立法滯后。目我國現有的物業管理法律、法規主要有以下三個方面構成：1、憲法的有關條款。如《憲法》第十三條:“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。國家依照法律保護公民的私有財產的繼承權”。《憲法》第三十九條:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二層次,全國人大及其常委會、國務院頒布的物業管理方面的法律、法規。如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市綠化管理條例》、《城市市容及環境衛生管理條例》及其相關配套的法規、規章,如《城市房屋修繕管理規定》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》等等最新出臺的是國務院頒布實施的'《物業管理條例》。第三層次,各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的物業管理方面的地方性法規,以及同級地方人民政府頒布的物業管理行政規章,如《北京市住宅小區物業管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》等等。這些地方法規彼此之間并不統一，甚至有矛盾之處，往往只能反應一個地方關于物業管理方面的規定。就目前而言，物業管理的法律法規遠遠不能適應我國物業管理的迅速發展。

　　（二）、物業管理公司與開發商的職責界定不明確：由于我們國家的物業管理行業建立沒幾年，物業管理公司一般都與開發商存在這千絲萬縷的關系。最明顯的例子就是物業管理公司一般都是開發商的下屬公司。在這種情況下，物業管理公司代表的是開發商而不是業主。當業主與開發商發生爭議時，物業管理公司往往會維護開發商而不是業主的利益。我國新的物業管理條例中已經明確規定物業管理公司應當由業主組成的業主大會來確定。在開發商開發過程，可以由開發商臨時委托物業管理公司來進行前期物業管理，一旦成立業主大會就應當重新確定物業管理公司。但在實踐中，由于法律意識淡薄、管理不力，二者職責仍沒有明確分開。

　　（三）、業主自治制度難以有效實施。業主自治，是指在物業管理區域內的全體業主，基于建筑物區分所有權，依據法律、法規的規定，根據民主的原則建立自治組織、確立自治規范、自我管理本區域內的物業管理活動的一種基層治理模式。業主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產生的一種新類型的特殊自治。業主自治的主體是實行自治的全體業主，業主自治的組織是業主大會和業主委員會；自治所遵循的基本原則是民主原則；自治的事項是有關物業管理區域內的物業管理活動；業主自治的核心內容包括對業主委員會的民主選舉以及對物業管理區域內的物業管理活動的民主決策、民主管理和民主監督。從法學的角度來看，在業主自治法律關系中，權利主體主要包括業主、業主大會和業主委員會，業主自治實質就是保障以上權利主體的相關自治權的實現。在業主自治這一制度框架下，業主、業主大會和業主委員會分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權利，也分別承擔不同的義務。業主的自治權是最基礎性、最根本性的權利，沒有業主的自治權，就不會有業主自治，當然也就不會產生業主大會和業主委員會。根據《物業管理條例》規定，業主所享有的自治權主要包括：（1）接受服務權，（2）請求權，（3）投票權，（4）選舉權和被選舉權，（5）監督權，（6）知情權等。業主大會是業主行使自治權的最基本的組織形式，是最高的權力機構，他由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會的職責主要包括：（1）制定物業管理自治性規范權，包括制定、修改《業主公約》和《業主大會議事規則》；（2）選舉、更換業主委員會委員的權利；（3）選聘、解聘物業管理企業的權利；（4）重要事項的決定權；（5）監督權，有權監督業主委員會的工作、專項維修資金的使用和續籌的實施；業主委員會是業主大會的執行機構，主要負責實施業主大會制定的各項決議。自1994年我國實施物業管理已來，已經走過了10個年頭。在這10年中，業主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進，業主維權的事例不斷的見諸報端，與業主自治有關的各種糾紛也層出不窮，并逐年呈上升趨勢，這都與業主自治制度難以有效實施有關。其主要表現為：1、開發商或物業公司操縱業主委員會引發的業主與業主委員會之間的糾紛；2、業主自治活動運行過程中發生的糾紛，例如業主在選舉或者決定重大事項的過程中的對實體性和程序性問題而產生的爭議；3、業主在聘任、解聘物業公司或者要求自主治理的管理活動中引發各種糾紛。這與我國在物業管理立法上的缺失、業主自治意識淡漠等都與直接聯系。

　　（四）、物業管理公司的經營缺乏規范和監督：由于缺乏有效的法律法規和相應的管理制度，物業管理公司與業主之間缺少明確的權責關系，它往往反客為主，與業主產生各種矛盾。例如有的物業公司把自己當成了小區的主人，對小區內的公用設施進行出租收費，對小區內的任何變動，都可以完全不征求居民的意見。有的公司收取物業費后，一些維修工作仍需交費。對居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物業公司為獲取更多利潤，在小區居民樓內、電梯、綠化區到處設置廣告，影響小區面貌和環境。更有甚者，物業管理公司雇傭的保安在公司與業主發生糾紛時毆打業主。這樣就嚴重損害了業主的合法權益。

　　（五）、業主法律意識淡薄。業主的物業管理法律觀念、意識還沒有完全樹立起來。一些業主希望得到最好的物業管理，但只愿意付非常少的物業管理費，一些業主對物業管理問題知之甚少，缺乏自我保護意識。他們買房時只注意房子的質量、價格，往往忽視了物業管理問題；只知與開發商打交道，而不知如何與物業公司打交道，甚至不清楚自己與物業公司之間的權利義務關系。而一旦出現了突發性的事件如打人事件，或明顯的質量問題，個別人又容易將問題簡單化、情緒化。

　　（六）、物業管理費用收繳難。對物業管理公司來說，目前最頭疼的是物業管理費的收繳問題。通常，物業管理水平高的小區，物業繳費率就高，而在物業管理水平低的小區，無論收費多少，物業繳費率都很低。物業管理水平決定著物業繳費率的高低。但物業管理公司普遍存在收費難的問題。目前高檔居住小區的物業繳費率目前占到90%以上，而在普通居住小區的物業繳費率不到60%，實際上在絕大多數小區都存在著欠交物業管理費用的現象。業主不繳管理費，主要原因有：一，對物業管理的不滿意，認為物業服務沒有到位；二，質價不相等，多收費少服務；三，除政府定價的普通住宅外，一些小區的業主對物業公司制定的收費標準不認可；四，因房屋質量等問題而將應由開發商承擔的責任轉到物業管理公司；五，由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主因出國或者出租房屋等原因致使繳費不及時等。

　　三、完善我國物業管理法律制度的對策

　　1、進一步完善我國有關的物業管理法律規范。2003年發布的《物業管理條例》可以說是物業管理制度發展中的一個里程碑。它對于規范房地產開發企業、物業管理公司和業主的責、權、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關系，都有非常明確的法律規范。它出臺以后，對于解決物業管理中出現的諸多問題，推行物業管理的規范發展，都會起到非常重要的作用。但由于其本身條文規范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現實中存在的許多物業管理的問題都不能很好的解決。例如《條例》中對物業服務中存在的諸如業主委員會選舉問題、新舊物業公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業服務標準與服務費用等問題都沒有提出任何解決辦法，而且像物業公司的傭金報酬、業委會收取物業費等新的現象，這部法規更是只字未提。一些專門從事物業管理研究的專家以及行業律師，對《條例》表現出質疑的態度。故我們需要以物業管理條例為基礎，進一步完善物業管理法律、法規體系。

　　2、嚴格實施分業經營、規范物業管理行業。物業管理應該是住宅小區建設完成，投入使用以后的事，但在發展初期大多數的物業管理都是開發商自己組建一個物業管理公司來進行管理的。這種模式延續到現在。它是目前許多物業管理糾紛的主要原因。因此，新的物業管理條例已經明確提出業主自治、物業管理獨立等原則。它對于解決物業管理糾紛，維護業主利益，規范開發商和物業管理公司的行為具有積極意義。我們應規范物業管理業，鼓勵房地產開發、房地產銷售和房地產管理分業經營。例如深圳的一些開發商，自己不再組建物業管理公司，而是從社會上選聘。實際上，分業經營以后，互相形成了一種制約關系，這種有品牌的物業管理公司，就能很好地對今后入住的業主負責，對開發商的前期行為進行監督，使得整個物業的前期開發建設過程，為后來的物業管理，為大家入住創造一個良好的條件。個人認為，規范物業管理行業應當做到以下幾點：一要結合國外先進物業管理體制，逐步完善我國物業管理體制；二加強對物業管理企業的資質等級管理，對其資質進行審查，進行業主招標，提高設立物業公司的條件，逐步實現規范化管理；三創造、完善、維護公平競爭的物業管理市場機制，杜絕開發商自己建房自己設立物業公司自己管理的壟斷情況，在適當時候盡快采取公開由業主進行招標的形式，由業主自己選擇規模大、實力雄厚、物業管理業績突出、物業管理所用人員素質高、責任心強的公司進行管理；四、由政府部門規定業主委員會成立時間，督促開發商及時成立業主委員會。可以設立類式履約保證金制度的制約機制，在開發商有意拖延不設立業主委員會時，給予必要的經濟制裁；五對物業管理公司實行隨時抽查和年檢制度，對不合格的物業管理公司進行相應懲罰和制裁措施，對物業管理公司與業主之間的糾紛可以按照有關的法定程序進行必要的調解。

　　3、規范物業管理合同，明確業主、業主委員會和物業管理企業在物業管理活動中的權利和義務，加快建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。物業管理企業接受業主或業主委員會的委托，應當依照合同約定，對物業進行專業化維修、養護，對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理，并提供相關服務；同時，業主委員會也必須要加強管理，嚴格按規章實施，眾業主應加強對業主委員會的監督，以維護自身利益。

　　4、規范物業管理服務與收費標準，依法查處物業管理中的不規范行為。價格管理部門和房地產管理部門要按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》規定的原則，制訂、完善物業管理收費具體實施辦法，并加強對物業管理收費的監管。對違反規定多收費、少服務以及收費不規范等行為，政府價格管理部門應當依據有關法律、法規予以處罰。同時，針對目前各居住小區房屋性質多樣化的現狀，為了規范同時也是便于物業公司收取物業管理費，建議有關部門修改現行的物業管理收費標準，可以考慮將物業管理收費標準同服務水平和檔次掛鉤，把按房屋性質收費改為按不同的服務檔次確定收費標準，以體現按質論價。

　　5、增強業主的付費觀念。要增強業主的物業意識，在住房制度改革進程中，促使住房人更新觀念。同時要加快辦理房產證，明晰業主產權人的身份，明晰其交納物業管理費的義務。只有業主在享有物業管理公司提供服務的同時及時繳納管理費，物業管理公司才能更好的提供服務，是物業管理能走到一個良性循環。

　　6、健全業主民主自治機制。要發揮業主對物業自治管理的職能。小區的業主委員會由廣大業主財經的業主大會選舉產生并對業主大會負責。建議將業主大會設立為自治性的社會團體法人并取得相應的法律地位。只有這樣才能使業主大會和業主委員會充分行使其職能，為廣大業主服務。

　　7、加強宣傳和教育，提高物業管理人員的服務水平，建立物業管理人員從業資格制度，提高物業管理人員的素質，樹立物業管理人員的市場意識和服務理念，使其真正能夠為業主服務

　　參考文獻：

　　1、王圣誦著，《中國自治法研究》，中國法制出版社，2003年5月第一版。

　　2、夏善勝主編，《物業管理法》，法律出版社，2003年4月第一版，

　　3、高富平、黃武雙著，《物業權屬與物業管理》，中國法制出版社，2002年9月

　　4、尹章華等著，《公寓大廈管理》，中國政法大學出版社，2003年5月

　　5、中國建設監理協會編：轉載《建設工程監理相關法律文件匯編》，知識產權出版社2003年1月出版。

　　6、轉載《辦理房屋裝飾案件法律依據》，中國法制出版社2003年1月出版。

　　物業管理的論文篇3

　　隨著房地產業的橫向與縱向發展，強化對物業管理的法律保護已經成為各國立法之重，對物業管理的立法，己經成為各個國家和地區的房地產市場的重要課題。而物業管理各項課題里，始終離不開物業管理參與人間的權利義務，即業主或物業使用人（住戶）與物業管理公司間的權利義務，以及政府所扮演之角色，發展商和物業管理公司與業主之間常發生許多矛盾和糾紛，給物業管理工作帶來了很大的麻煩，究其原因，大多數矛盾或糾紛的產生是由于物業管理公司或發展商對物業管理中的法律關系不清楚，許多業主不明確自己擁有的權力，應承擔的責任。物業管理中的關系不清楚就會出現各種問題，所以物業管理是一個非常復雜的系統工程。參與物業管理的各方主體都要認清物業管理中的法律關系，樹立法制意識。

　　一、物業管理的內涵

　　物業公司在處理與大多數業主以及少數業主的關系時經常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業公司負責的對象是作為共同體的業主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應當有權在一定限度內限制少數業主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業主大會確定的規則，對不遵守相應規則的人的行為予以制止甚至提起訴訟。

　　對物“管理”與對人“管理”的矛盾統一：現代物業管理展現對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業管理”改為“人居服務”，然而，有權的對世性與作為所有權客體的物的獨立性是相應的，“所有權之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規模合住住宅的出現，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關系，緊密相連的毗連狀態，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業主必須調整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統觀念或生活習慣，必須共同參與制定規約，組織區分所有權人或住戶會議等。

　　1、物的管理

　　對物的管理狹義上分為四類：

　　（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的維持其現狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補、門窗玻璃破碎的換修等。

　　（2）改良行為，指不變更物的性質，而增加其效用或價值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。

　　（3）利用行為，指為滿足區分所有權共同需要，不變更物的性質，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。

　　（4）處分行為，指就物之權利為移轉、設定或消滅，使之發生權利變動之行為，如將共有部分設定專用使用權，由特定人專屬的、排他的使用等。

　　2、人的管理

　　對人的管理是指對區分所有權人群居生活關系所為之社區管理，其對象不以居住于公寓大廈內的區分所有權人之行為為限，凡出入區分所有建筑物之人的行為，均應納入，其內容可分為對建筑物不當毀損行為之處置、對建筑物不當使用行為之規制，以及對生活妨害行為之防患等。

　　二、物業管理法律關系的概念

　　法律關系是法律規范在調整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關系，即權利和義務的關系，物業管理法律關系是法律關系的一種，即物業管理法律規范調整人們在物業管理過程中形成的權利和義務的關系。包括以下幾層含義：

　　（一）物業管理法律關系是物業管理法律規范調整物業管理活動的結果。要想搞好物業管理工作，理順物業管理中的各方關系是非常必要的。物業管理中存在著開發商、業主、物業公司及業主委員會這幾方面的關系。只有理順了這些方面的關系，才能夠知道怎樣協調各方的關系，做到有法可依，執法必嚴，從而完善物業管理中的法律關系。

　　（二）物業管理法律關系是在物業法律規范調整之下物業管理主體之間的社會關系，這種社會關系包括了業主管理委員會與物業公司之間的關系，業主與物業公司之間的關系，業主與業主委員會之間的關系以及這些主體與行政管理部門之間的關系。

　　（三）物業管理法律關系是物業管理中各參與主體之間的關系。物業管理法律關系并不是以物業管理行為和由此產生的后果為內容，而是以物業管理主體權利和義務為內容的。比如：某物業公司與某業主委員會簽訂了物業管理服務合同，合同簽訂后一個月物業公司如約提供了物業管理整體策劃及維修保養房屋、公用設施和公用設備的技術文件，并承諾：該物業公司提供國內一流服務。由業主委員會付給物業公司服務費。從這個案例中，雙方簽訂合同的行為，物業管理公司提供文件的行為，和業主委員會給付管理費的行為，都不是物業管理法律關系的內容，只有雙方在合同中享有的權利與承擔的義務才是物業管理中物業管理法律關系的內容。

　　三、物業管理參與人及其法律地位

　　物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其它與物業管理相關聯的行業以及政府有關部門。

　　1、發展商

　　發展商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其它管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說，山于發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。

　　發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的.行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時代理已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居第二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。

　　2、房屋產權所有人（業主）

　　由于購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前，己臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業主大會）。

　　3、房屋產權所有人大會（業主大會）

　　房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構—物業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。

　　4、物業管理委員會的性質及法律地位

　　物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員主要由房屋產權所有人選出的代表構成，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是由業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。

　　5、物業管理公司

　　物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂，即前期物業管理；等業主物業管理委員會成立后，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽物業管理合同。有的情況下，發展商并沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并取得《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

　　6、承租人（房屋租用人）

　　承租人有的是與業主直接聯系，并與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分，有的情況是業主委托管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關系是租賃關系。承租人在與業主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。

　　7、其它相關機構

　　管理公司依據委托管理合同在物業區內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發生聯系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛機構，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新時期委托合同，由他們就物業內新時期業務提供服務。這里產生的直接法律關系是管理公司與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業主，所以重大的協議、合同、管理公司應請管委會審議。

　　四、物業管理法律關系的種類

　　物業管理法律關系可以根據不同的標準進行分類。

　　（一）平權的物業管理法律關系與隸屬的物業管理法律關系

　　按照物業管理法律關系主體的相互地位，可以把物業管理法律關系分為兩大類：一類是平權的物業管理法律關系，即法律關系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關系，這一類法律關系主要是指物業管理民事法律關系，如民法關系。另一類是隸屬的物業管理法律關系，即法律關系主體是相互隸屬的，例如行政法律關系。

　　（二）一般的物業管理法律關系和具體的物業管理法律關系

　　按照物業管理法律關系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業管理法律關系和具體的物業管理法律關系。一般的物業管理法律關系的特點在于該關系的主體不是具體的個人、社會組織或國家機關。具體的物業管理法律關系的特點在于，該關系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關系的產生不但要有物業管理法律的規定,而且要有具體事實的發生，否則法律關系不能建立起來。

　　（三）絕對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系

　　具體物業法律關系依據主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系。絕對物業管理法律關系的主體的一方——權利人是具體的，而另一方——義務人則是除了權利人之外的所有的人，這種法律關系以一個人對其他一切人的形式表現出來。相對物業管理法律關系的主體，無論權利人還是義務人都是具體的，這種法律關系則是以個人對個人的形式表現出來。

　　五、物業管理存在的問題及解決辦法

　　（一）存在的問題

　　1、有些地方貫徹落實《物業管理條例》不到位，政府職能轉變不理想

　　遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業管理行政法規《物業管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業主權利，尊重業主自我管理和自我約束，要充分發揮市場機制的作用，主要由當事人通過合同來約束物業管理行為以及解決產生的糾紛。《物業管理條例》適應各地物業管理發展程度差異太大的現實，對有些問題只做了原則性規定，需要各地制定實施細則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業管理條例》的實施細則和配套辦法，影響了《物業管理條例》的執行效果。

　　2、部分物業管理企業服務意識不強，行為不規范

　　《物業管理條例》非常強調物業服務合同在物業管理活動中的重要作用，要求物業管理企業按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，這需要物業管理企業應當具備較強的服務意識和服務水平，為業主提供保質保量的物業管理服務。但實踐中，相當一部分物業管理企業是從原房管部門、單位后勤管理部門轉制而來，或者是從房地產開發企業派生而來，有的企業服務意識不強。部分物業管理企業不按合同約定的內容和標準提供服務，服務質量不能使業主滿意；有的企業收費不透明，巧立名目，多收費、少服務，提供的服務質價不符；一些物業管理企業未經業主同意，擅自改變共享建筑、共享設施的用途，或利用其經營謀取利益，侵害了業主的合法權益；一些不具有法定資質的物業管理企業也非法從事物業管理經營，擾亂了物業管理市場；個別物業管理企業的服務人員處理問題的態度生硬、方式簡單，甚至發生損壞業主財產、毆打業主的惡性的事件。這些行為損害了物業管理行業的形象。

　　3、業主自我管理、自我約束的意識和能力較弱

　　實踐中業主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業主大會要擬定《業主大會議事規則》、《業主公約》等文件的草案，要確認業主身份、確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業主參與意識普遍不強，眾多業主之間難以形成一致意見。有些地方沒有及時按照《物業管理條例》，將原有的業主委員會制度調整為業主大會制度，仍然存在少數業主委員會成員自行決策的情況，不能體現民主協商和少數服從多數的原則，容易發生少數業主委員會成員損害大多數業主利益的情況。業主公約是業主應當共同遵守的行為準則，對業主自我管理和自我約束有重要作用，但相當多的業主缺乏公約意識，不少小區沒有制定業主公約，或者制定了僅流于形式，業主違反公約的現象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。

　　4、“質價相符”的價格機制還沒有完全形成

　　《物業管理條例》規定了物業服務收費的有關原則，國家發改委會同建設部制定了《物業服務收費管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當地的具體貫徹執行意見，仍然采用政策規定代替合同約定，硬性規定物業管理的服務內容和收費標準，不符合物業管理服務這一民事活動應當由雙方約定價格的精神。不少地方把應該由政府部門或其它社會主體承擔的事項攤派給物業管理企業，企業不堪重負，也間接增加了業主負擔；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養成物業管理消費習慣，住房物業管理消費觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業管理費的現象較為普遍。物業管理費用的收費標準和收費率偏低的狀況不利于了物業管理行業的健康發展。

　　5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位

　　住房專項維修資金的問題在《物業管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方沒有按照規定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發放項目貸款至今沒有收回；有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對于商品房，多數地方雖然按照規定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低；個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設施設備的大、中修及更新改造造成困難。

　　（二）解決辦法分析

　　要解決我國物業管理的這些問題，應該要建立起規范化、專業化、成熟的物業管理市場，并從以下方面努力：

　　1、加速立法，建立物業管理法律體系，不但要有法可依，還應切實可行，具體細致，如消防安全細則、物業管理招投標規章等。

　　2、改革現行收費標準，引進競爭機制，創造公平的競爭環境，業主委員會能夠真正行使權利，能夠自由選聘、解聘物業管理企業。開展物業管理多種經營，政府適當放寬物業管理企業開展多種經營的政策限制，為持續快速健康發展提供資金保證。規模較小的物業管理企業可考慮合并、重組等方式，以擴大規模，謀求更好的生存空間和發展環境。

　　3、引導社會公眾加深對物業管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創造良好的社會輿論環境，便于物業管理工作的開展。另一方面物業管理企業也要通過良好的服務來逐步改變人們的觀念。

　　4、高度重視人才培養。要通過大專院校與自學考試等多種形式，多種渠道培養物業管理人才，抓緊對物業公司經理、部門經理和管理員進行上崗培訓，適時開展對小區主任的培訓。

　　5、重視業主委員會的重要作用，及時組建業主委員會，提高其參與意識，充分發揮其作用，建立健全監督機制。

　　6、引入仲裁制度，成立仲裁機構，在格式化的《物業管理合同》中訂立仲裁條款。同時政府應協助加強對仲裁結果的執行力度，形成開發商、物業管理企業、業主及國家相關職能機構等的聯動格局，使像收費糾紛等類問題通過正規途徑，得到及時、妥善的解決。

　　總之，物業管理中的法律關系在具體的物業管理中必須明確分清，從而理順各方的關系，更好地做好物業管理工作。這個問題的根本解決牽涉到民事基本權利的配置，需要以法律的形式才能明確，因此，還要加大物權立法的步伐，明晰相關產權，從根本上解決。

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　　9.關于德育管理的論文

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　　物業管理的論文篇4

　　一、引言

　　國有企事業單位的物業管理是一種經營型管理模式，其作為與房地產綜合開發有機結合的綜合性管理，是滿足現代商品經濟規律的經營活動。國有企事業單位物業管理可以改善職工生活環境，延長家屬區、工作區相關設施的使用壽命，對促進生產經營起著積極的作用。日常管理服務是其工作重點，除了提供一般性的日常需求服務外還包括一些相應的配套性特約服務。隨著經濟的發展，國有企事業單位物業發展規模也在不斷擴大，業主對提高物業管理水平的訴求越來越高，面對激烈的競爭和挑戰，現代物業單位必須積極提升自身管理水平，促進物業管理走創新之路。

　　二、當前物業管理中存在的問題

　　第一，對母體的依賴性比較強。一般而言，母體指的是國有企事業單位這個主體。受到舊體制的約束和影響，傳統的物業管理單位發展受限，進步緩慢。以前的物業管理具有比較濃重的后勤色彩，其工作基本上是由房管所承擔的，在進行轉型改革后，多數房管所搖身變為物業管理單位，當然發展上是取得了一定的成果，但是其物業管理很顯然無法徹底擺脫先前后勤體制的影響，和物業行業整體水平來對比，在服務意識和質量等方面差距還是非常大的，發展也相對緩慢。企事業單位的后勤行政服務雖然看起來轉變成了物業管理部門，然而事實相去甚遠，物業管理僅僅是停留在表面上，后勤行政服務和管理水平并沒有真正發生改變。物業管理單位需要的高額經費仍需要母體輸血解決，這樣一來，物業管理乏力、服務項目少、服務質量差的問題仍不能很好的得到解決。相反，還有可能出現惡性循環，比如隨著物業服務范圍的`擴大，反而需要母體提供更多的資金。

　　第二，物業管理人員思想意識落后。眾所周知，“等靠要思想”是計劃經濟體制下普遍存在著的一種舊思想，然而在當前的現代物業管理中，仍然有為數不少的管理人員仍然存在著這種思想。他們紀律散漫、思想消極，一味的向母體索取政策和資金的支持，坐享其成。這些管理人員往往忽略成本，不計經濟效益，現代市場經濟意識嚴重缺乏，物業管理水平依然停滯在舊體制時代，服務和經營創新更是無從談起，根本無法滿足現代業主的需求。

　　第三，物業服務意識差、管理水平不高。物業管理屬于典型的服務產業，其本質就應該是提供服務。我國物業管理水平普遍不高，并且管理水平良莠不齊，差距明顯。一些從房管單位轉制出來的物業單位，行政色彩濃厚，不能提供良好的物業服務；在一些中小城市，開發商與物業企業不分，甚至由開發商代管，物管運作極不規范，服務水平不高，不能很好的滿足業主的需求。當前，我國企事業單位物業管理行業的服務意識普遍差強人意。隨著房地產市場的蓬勃發展，人們對物業管理行業的要求也越來越高，要求物業管理應以服務為導向，不斷更新服務觀念，為業務提供更高品質的服務，不斷滿足業主的需求。

　　三、提升物業管理水平的對策

　　第一，健全物業管理體系，形成統一行業規范。沒有統一的行業規范勢必會造成物業管理發展中的漏洞，對行業法律法規進行完善，能夠有效的對物業管理市場進行規范，從而在物業管理工作服務中，使物管工作碰到的糾紛和矛盾能夠“有法可依”，促進矛盾的穩妥解決，維護業主與物業雙方權益，推進物業管理和諧穩定發展。眾所周知，物業管理牽扯范圍較大，涉及到水、暖、電、氣、交通等多個方面。相關部門必須大力完善物業管理方面的法律法規，促進物業管理行業健康發展。

　　第二，提高市場化程度，建立專業人才團隊、物業管理單位的快速健康發展，離不開業務素質高、責任心強的專業人才隊伍，高效的人才隊伍對于現代物業管理的重要作用不言而喻。物管單位管理人員需要具備建筑工程、園林綠化、經濟管理等專業知識，通過從業人員的專業性來保證行業的服務品質。而目前物管單位的一個顯著問題就是市場化程度不足，針對這一問題，不僅要建立完整的價格管理、運行機制，而且要制約企事業單位組建物管公司的盲目性，鼓勵聘請專業的物管機構進行管理或提供管理咨詢，對于提高物管單位的市場化水平是很有裨益的。另外，還要建立市場競爭體制，建立自由競爭、公開招投標的機制，努力提高國有物業管理單位的市場化程度和水平。人員眾多、內部機構龐大繁雜、管理效率低是目前大多數物管單位都存在的問題。要想解決這個問題，物管單位必須明確科學的用人機制，加強從業人員培訓，專業人才的基本要求是要應具有良好的素質并掌握科學的物業管理技術，具有帶動全體員工素質提升的能力。通過多種渠道方式進行人才培養，從而給物業管理單位提供豐富的人才資源，專業化其管理團隊。

　　第三，培養服務意識，強調管理精細化。物業服務單位必須以服務對象為目標，樹立顧客就是上帝的服務意識，樹立正確的服務觀念，清醒的認識服務的意義，要清楚業主的具體需求，積極定位產品，主動為業主服務。既要做好常規服務，改進工作方法和態度，又要做好增值服務，提升服務質量。積極培養員工的服務意識，樹立良好的服務理念，落實到具體工作中。此外，還要運用科技手段提高物業管理水平。物業管理智能化是現今物業管理的趨勢，為了提高物業管理服務水平，物業管理單位應對各類專業管理技術和知識的掌握給予高度重視，實現自身管理能力與科技同步發展。物業管理可運用現代高科技管理手段，滿足用戶需求，并可運用科技手段將物業服務規范起來，做到物業管理的簡單、規范和有序。此外，還要注重物業管理的精細化，要在制度建設、現場作業、服務流程以及監督檢查方面做到精細化，不斷提高管理水平和質量。與此同時，還要結合實際，注重細節，培養員工精細化管理的理念，精心提供服務，降低運營成本。

　　第四，物業管理要注重創新。物管單位要確立自己的角色和定位，注重經營管理的創新。首先，物業管理創新要與市場需求相適應。物業管理創新的前提是以市場為導向，針對其內外部市場環境，創造出符合物業管理市場需求的個性化的管理服務。物業管理企業應當制定出適合自身發展的戰略，并以快速、靈活的策略去適應不斷變化著的內外環境。其具體戰略包括：以可持續發展為中心的戰略目標；以多方面合作來提高自身競爭的戰略途徑；以靈活善變的組織結構為核心；以充分發揮管理人員的才能和信息技術的杠桿作用為手段。只有如此，物管單位才能根據自身所處經營環境的變化，及時開發個性化和針對性強的服務商品，并以品牌優勢去滿足市場需求。其次，物業管理應做到經濟效益與社會效益的統一。物業管理不失為一種復雜的社會工作，其水平的高低，效果的好壞直接影響著廣大群眾的切身利益。如果物業管理只注重利潤，不講社會效益，那么其市場將因業主的失望而日漸枯萎；相反，如果物業公司只講社會效益而忽視經濟效益，管理活動將因失去造血功能而難以持久地進行下去。所以現代物業管理服務必須積極探索，勇于創新，敢于突破常規，探索與自身主體單位相適應的高效管理措施，促進企事業單位健康穩定發展。

　　參考文獻：

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　　[3]蔡華新.做好政工工作鞏固企業發展[J].中國集體經濟.2011(31).

　　物業管理的論文篇5

　　一、物業權益法律關系分析

　　（一）物業權益及物業權益法律關系概念

　　物業權益是指開發商或業主基于商品房土地使用權和房屋所有權，業主委員會通過業主大會授權，物業服務企業基于物業服務合同約定，房地產相關行政管理部門基于行政管理權而產生的一系列法律權利、義務和基于此而產生的收益。物業權益法律關系是指法律在調整各方主體針對物業權益在物業管理和物業服務過程中各種關系的總和。

　　（二）物業權益法律關系特點

　　物業權益法律關系具有主體多樣性，直接參與者有開發商、業主、業主委員會、物業服務企業和房地產行政管理部門。實踐中，間接參與者還有物業承租方、專業性服務企業、房產設計單位和建設施工單位。物業權益法律關系具有客體明確性，物業權益法律關系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產品。具體的講，只涉及物業本身和基于物業而產生的債。物業權益法律關系具有內容復雜性，包括業主、業主大會、業主委員會權利義務；前期物業管理；物業管理；物業服務；各方法律責任等等。

　　二、我國物業管理、服務過程中物業權益存在的主要問題

　　當前我國物業管理和物業服務由于法律制度保障，技術規范水平，公民法律意識，地區發展差異，歷史遺留問題，服務企業資質，從業人員素質等諸多原因存在下列主要問題。

　　1．房屋質量最低保修期不明確或過短

　　我國現行《房屋建筑工程質量保修辦法》規定的2至5年的質量保修期從技術層面和相對于房屋70年的產權使用期明顯偏短。實踐中，前期物業管理后，房屋出現滲漏，供熱與供冷系統質量問題，給排水質量問題以及其他共用設備老化問題就成為物業糾紛的主要原因之一。

　　2．住宅專項維修資金制度問題

　　我國現行《住宅專項維修資金管理辦法》規定住宅專項維修資金由業主繳納，屬業主所有，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。實踐中，業主要使用這筆錢，程序繁瑣，效率低下。截至2013年底，全國住宅專項維修金累積節余超萬億，使用率不到10%。還有一個普遍存在的問題，上世紀修建的商品房很多并沒有繳納住宅專項維修資金，同一物業管理區域，有的繳納了而有的沒有繳納。上述實際情況造成一旦房屋出現質量問題很難解決，是物業糾紛引發誘因之一。

　　3．業主大會和業主委員會法律地位和業務能力問題

　　業主大會和業主委員會沒有對外承擔民事賠償的能力，因而其民事行為能力相當有限，從法理上講，業主大會和業主委員會至少是限制民事行為能力組織，代表業主與物業服務企業簽訂合同比較牽強，但考慮到可操作性也只能如此。實踐中，很多小區業主委員會無固定辦公場所，不知其權利和義務，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業管理帶來不利影響，也是物業糾紛的誘因之一。

　　4．物業服務企業服務質量問題

　　物業服務企業的主要職責是向業主提供服務，從而收取服務費而盈利。第二項職責是受業主大會委托代為管理物業共有部分維護，共有設施維修，物業服務企業收取相關服務費。實踐中，很多物業服務企業以管理者自居，缺乏服務意識，服務態度不好。為了節省服務成本，聘用沒有從業資格的人員，這些人員往往業務能力不強，問題最突出的是安保方面。上述問題直接導致物業服務質量存在瑕疵，是物業服務糾紛的最直接、最主要原因。

　　5．物業服務企業收費模式問題

　　一般通行收費模式以業主房產面積每平米多少服務費的定價模式進行收費，這種收費模式具有極簡單的`可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物業共有部分經營收益分配和亂收費問題。物業服務企業利用物業共有部分進行經營的收益顯然應該歸全體業主所有，現實中，這些收益有些被物業服務企業侵占。相當部分物業管理區域內無相關財務信息公開，矛盾最突出的是小區共有部分用于停車位和臨時停車收費的收益。上述不合理甚至是違法現象的存在，是造成物業服務企業和業主關系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發生沖突，時有相關報到見諸媒體。

　　三、物業權益法律關系之調整方法

　　現行調整物業權益的主要法律有《物權法》、《合同法》、《物業管理條例》、各種地方《物業管理條例》等。從法律手段來講，對于物業權益調整有民事、行政、經濟、刑事等方法。《物權法》調整物業權益是一種民事方法。《合同法》調整物業權益更多的是一種經濟手段。針對物業權益法律關系的普遍性和重要性，《物業管理條例》和地方《地方物業管理條例》就物業權益的綜合調整應運而生，明確界定調整范圍，詳細規定各方權責，綜合運用民事、行政、經濟和刑事手段，是物業權益法律調整的主要方法。但在實踐中由于物業權益問題本身的復雜性，急需實施細則加以細化，以更好的指導物業權益司法實踐。綜上所述，物業權益法律調整主要依據上述幾部法律法規，在司法實踐中各地法官針對相似案件由于缺乏實施細則而出現不同處理結果的情況比較突出。鑒于此，確立物業權益法律調整的基本原則十分必要。

　　四、物業權益之法律調整原則

　　(一)物業管理規范原則

　　物業及其權益是廣大業主的重要權益，是人民安居樂業的基礎。據相關資料顯示，我國相當部分的物業存在質量問題。怎樣確保物業質量和價值，得益于規范的物業管理。規范建筑質量、規范管理制度、規范房地產監管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學性。

　　(二)物業服務質量原則

　　物業服務質量是否符合物業服務合同約定，怎樣提高物業服務質量水平，得益于物業服務企業和相關從業人員提高自身素質，依托先進的技術和方法，進而改善人居環境和秩序。有效避免物業服務糾紛，努力構建和諧社區。

　　五、完善物業權益之法律調整相關措施

　　物業管理和物業服務都圍繞物業權益展開，建設現代化城市和新型城鎮化都對物業管理和物業服務提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質量和后期高效的質量維護，怎樣改善我國公民家居環境和秩序，對現有物業相關法律和制度進行完善十分必要。

　　（一）加強房屋建筑工程質量監管，引入房屋質量保證金制度

　　首先建議參照住宅專項維修資金制度以法律形式建立房屋質量保證金制度，責令房地產開發商繳納房屋質量保證金，督促開發商對房屋建筑工程質量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質量，減少后期物業管理糾紛。在房屋質量保修期后，退還開發商。其二，延長房屋質量保修期，強化開發商、設計單位、建設施工單位責任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質量之要求。

　　（二）完善住宅專項維修資金制度，降低繳存比例，提高使用率

　　其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時由業主再繳納，這樣即可保證物業后期維護，又可降低業主買房成本。其二，在住宅專項維修資金使用程序上進行簡化，建議規定當房屋共有部分出現問題時，半數業主或受物業質量問題直接影響相關業主通過即可。

　　（三）給予業主委員會資金保障，建立物業管理基金制度

　　業主委員會的民事行為能力要想得以加強，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業共有部分收益交由業主委員會管理，建立物業管理基金，用于業主委員會日常工作費用，提高業主委員會成員工作積極性，著實解決物業管理區域存在的問題，為廣大業主辦實事。并建立相應財務公開制度，接受業主的監督。這樣做可以同時既能解決共有部分收益不公開、難分配、被侵占，業主大會和業主委員會無作為、不作為等一系列問題。

　　（四）提高物業服務質量，嚴格按照合同辦事

　　物業服務質量是物業服務企業賴以生存的法寶，是業主繳納物業服務費的前提。國家鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。但物業服務企業總是會把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點，是有效降低物業服務糾紛的有效途徑。那么業主監督，業主委員會監督，物業服務企業自身提高和物業服務協會行業約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴格按照合同辦事，怎樣約定物業服務質量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業主委員會提出了較高的素質要求。（五）改革物業服務收費模式，有效提高物業服務質量物業服務收費模式是物業服務合同的重要條款，怎樣收費和收多少應該以物業服務企業提供的服務項目和服務質量為依據，而不能簡單以物業面積為單一定價依據。改革物業服務收費模式是提高物業服務質量的有效途徑，明確的菜單式收費模式既限定了收費項目，也明確了服務質量標準，為提高物業服務質量和減少物業服務糾紛奠定基礎。同時服務合同中沒有約定的就不能收費，否則就屬于亂收費。最后物業收費必須出具收費發票和收費項目清單。

　　六、結語

　　規范的物業管理是現代城市管理水平進步的體現，有質量的物業服務是社區建設的重要內容，物業管理和服務過程中物業權益之法律調整的目的就是要規范物業管理和提高物業服務質量，相信這一社會性問題會隨著我國構建法治社會和構建和諧社會進度的加快而得到妥善的解決，從而推動我國民生事業全面發展。

　　物業管理的論文篇6

　　物業管理最早出現在19世紀60年代的英國，至今發展已有近一個半世紀了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區接受香港的物業管理概念，然后逐漸傳入內地，由于我國人多地少，房地產行業利潤空間較大，競爭激烈，物業管理作為房地產開發的后續環節，自然逐漸成為人們購房時關注的熱點，同時致使物業管理成為我國發展最快的新興行業之一。但是，物業管理自引入中國以來才30多年，而在大陸內地則普遍只有20年左右的發展歷史，發展速度快與發展歷史較短的現狀導致了物業管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩。因此，我們目前迫切需要對我國的物業管理進行認真的思考分析，把握正確的發展趨勢，才能將我國的物業管理打造得堅不可摧。

　　一、我國物業管理的現狀

　　（一）物業服務企業自身存在問題

　　1．資金問題

　　物業管理要講求經濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業管理的經費的來源應該落實、有保證，但是目前大多數物業服務企業卻在抱怨物業管理的經費有困難。開發商支付的管理基金（建設部有關文件規定是所開發的物業總造價的2%）以及有開發商和業主一起提供的維修基金不能完全落實，業主大多不愿負擔，因此取得這部分經費難度很大。接管物業時的驗收費、質量保證金以及城市維護費補貼等經費項目不能落實。

　　2．資質問題

　　物業服務企業的資質直接反映了該企業的資金狀況、技術能力、服務水平等，是物業服務企業的一個綜合體現，也是取得廣大業主信任的一個標志，而目前我國的物業服務企業資質各個相差甚遠。物業服務企業在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發商組建的物業服務企業或附屬的物業管理部、獨立組建的物業服務企業、房管所轉換的物業服務企業、各大系統單位組建的物業服務企業，其中最后一種途徑只占少數，最多的是通過

　　一、三兩種途徑組建起來的。而由開發商和房管所組建的物業服務企業不是把物業管理作為房地產的附屬品，就是延續計劃經濟體制的傳統觀念，制約著物業管理的自由市場化發展。

　　3.規模問題

　　有一些城市或地區的規劃與建設缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規模小區不多，有的開發商甚至見縫插針客觀上給物業管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業

　　服務企業，已形成了諸侯割據的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數字則是一般物業服務企業的.經營保本底線。又如在武漢，注冊物業管理的企業有300多家，但是真正具有一級資質的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產背景的企業。

　　（二）物業管理行業發展不健全

　　1.業主缺乏物業知識

　　一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業精神與職業道德，肆意擴大物業管理中的矛盾報道，或者受企業恩惠為企業搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業、對業主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。

　　2.物業服務企業收費難

　　在物業管理中應該貫徹“誰享用、誰受益、誰負擔”的原則，以形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標準與收費標準不符等現象時有出現，許多物業服務企業收費范圍和價格透明度低，有的企業收取物業費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業服務企業提交的物業收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業服務企業，這些都極大的影響了物業服務企業的發展。同時，使物業主體雙方產生了后續的不良連鎖反應，也遏制了物業服務企業進一步發展壯大。

　　3.地區間的發展不平衡

　　從我國物業管理的發展實踐看，經濟發達地區、沿海城市和大城市物業管理開展比較早、發展快；經濟不發達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業管理發展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業管理資質一級企業中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，占全國的 1/7。據不完全統計，2002 年底全國實施物業管理的覆蓋面已占物業總量的 38%，經濟發達城市已達 50%以上，這說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。

　　4. 法律體系不完善

　　不管從事什么行業，都必須有法可依才能夠保證整個行業的健康、快速發展，而目前我國在物業管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止，關于物業管理的最高法律法規就是20XX年才頒布的《物業管理條例草案》，由此可見法律體系的建構還需要時日。

　　同時，也導致了物業服務企業與業主在管理與服務過程中產生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業服務企業與業主很難和諧相處；制定的法律法規與現實有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規，但在法規與實際各物業服務企業操作上有些差距，例如武漢市物業管理地方法規中規定物業管理費不能超過1元/平方米（不含電梯），但實際上迫于無奈大多數的物業管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動，與法規不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業采取變相的收費方式。致使法律與現實相差甚遠，造成企業與業主有苦難言、有法難守的局面。

　　二、我國物業管理的發展趨勢

　　隨著社會的不斷進步，城市發展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對于物業的現狀，隨著我國經濟的高速發展，必然會出現以規模化、專業化來降低成本提高利潤樹立品牌。針對制約物業管理健康發展的種種情況，如何從我國的國情出發，全面分析影響我國物業管理發展的因素，使物業管理企業向著規模化、區域化、專業化的方向持續健康發展是值得我們思考和研究的重要問題。

　　（一）人才的選擇是物業服務企業生存和發展的關鍵

　　一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍是物業服務企業參與競爭、志在必得的信心所在。內部建設必須加強員工的業務培訓和技術培訓，多學習、多取經，增強企業的競爭力；外部方面，物業服務企業必須在品牌塑造上下功夫，創立有自己特色的管理理念和模式，主動出擊，積極參與物業市場競爭，全面提升企業的知名度，為物業管理可持續發展奠定的基礎。

　　（二）物業管理市場必須建立公平的市場競爭機制

　　招投標要求公平競爭，企業之間比管理、比服務、比成本、比效益，最終比品牌，優勝劣汰。這就要求行業破除保護主義、本位主義，為建立物業管理競爭機制創造條件。雖說目前政府已采取了一定的措施推行物業管理實行公開招投標制度，但力度不大。政府既要營造競爭的環境，更要維護競爭的秩序。

　　（三）健全物業管理法律、法規體系

　　市場經濟是法制經濟。物業服務企業既涉及與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規進行規范和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業管理法規體系，為物業管理持續發展保駕護航。

　　（四）走專業化、規模化發展的道路

　　現在很多物業服務企業大包大攬，過分強調自己的隊伍，一些本可以外包給專業服務公司的業務，也要自己干，很勉強地為業主提供各種服務，這樣，既使自己的管理成本居

　　高不下，也使專業服務公司無事可做。而根據國外物業服務企業的發展歷程，物業管理行業將走向專業化道路，即物業服務企業僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專業化公司去實施，一個20萬平方米的小區只需要一個管理員。中國物業管理也正朝著這一趨勢發展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業公司都如雨后春筍般出現。同時由于專業公司的專業化、低成本、高標準的優勢，也可使管理效果大大提升，在物業管理費標準不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。

　　當然，物業服務企業要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規模化的經營作為堅強后盾。因此，在這個新的世紀里，物業服務企業必然要走兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積形成規模經營。

　　（五）加大物業管理的宣傳力度

　　目前，在物業服務企業與業主之間，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內容廣泛的優質服務，這種權利和義務的不對等的狀況不利于整個物業管理行業的健康發展。所以要加大對物業管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關心、支持物業管理。引導人們樹立正確的物業管理消費觀念，實現權利和義務對等統一。

　　物業管理引入我國雖然僅有30多年的歷史，但是，它在市場管理中的巨大社會作用已得到充分顯示：政府的職能轉變了，財政負擔減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產、工作和生活的環境改善了。對于這個新興的行業，我們不能求全責備，而應以比較平和的態度學習科學發展觀，把握其理論實質和思想內涵，開拓創新，促進其健康成長。我相信，隨著更加科學、合理、真正能體現法制精神的物業管理行業法規體系的逐漸完善，我國的物業管理將會迎來它輝煌的未來！

　　參考文獻

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　　[5]蔡耀忠.物權與物業管理.中信出版社.2004.

　　[6]賀學表,王子潤.中國物業管理.法律出版社.2003.

　　結語

　　非常感謝xxx老師給予我的悉心指導、多方面的入微關懷和幫助。老師淵博的知識、扎實的理論功底、高深的學術造詣、嚴謹的治學態度和胸懷寬宏的高尚品質，讓我受益匪淺，終身難忘。感謝本寢室全體人員三年來的照顧和幫助，這三年的歡聲笑語是永遠的美好回憶。

　　經過兩周的努力，淺談我國物業管理的現狀及發展趨勢的論文終于完成在整個設計過程中，出現過很多的難題，但在老師的幫助下順利解決了，在不斷的學習過程中我體會到：寫論文是一個不斷學習的過程，從最初剛寫論文時對企業職位面臨的問題的模糊認識到最后能夠對該問題有深刻的認識，我體會到實踐對于學習的重要性，以前只是明白理論，沒有經過實踐考察，對知識的理解不夠明確，通過這次的做，真正做到理論時間相結合。

　　總之，通過畢業設計,我深刻體會到要做好一個完整的事情，需要有系統的思維方式和方法，對待要解決的問題，要耐心、要善于運用已有的資源來充實自己。

　　物業管理的論文篇7

　　一、現代物管制度引入山西新農村管理中的必要性

　　當前要大力發展農村經濟，必須依靠內、外源型經濟并舉發展。而對于一些商業區位優越，處于經濟發展初期的村鎮，“招商引資”“征地辦廠”無疑是打開經濟發展局面的一種重要途徑。而要改善當地的投資環境，帶動當地的經濟發展，離不開基礎設施的建設與完善，更離不開社會治安的維護與穩定，這正是新農村建設的重要目標之一———“村容整潔”的基本要求。在新農村建設中引進規范化的物業管理，有利于在短時期內扭轉環境與治安的不利局面，盡快在外來投資者心中樹立投資信心，為當地的經濟發展搭建一個和諧穩定的平臺，最終實現“生產發展“”生活寬裕”的新農村建設目標。

　　（一）對村民而言將現代物管制度引入山西新農村管理中的必要性

　　1.發展物業管理有利于提高農民的生活質量經濟發展的根本目的是提高人民生活水平。其中，居住質量的高低是檢驗全面建設小康社會成果的重要標準。隨著我國國民經濟的發展，農民生活水平尤其是居住條件得到了極大改善。現在農村居住的主要矛盾是農村現有的管理制度無法滿足農民的居住需求。好的物業管理公司可以改善農村的居住環境，有利農民安居樂業,實現農民住宅資產的保值增值。

　　2.發展物業管理有利于緩解農村就業壓力就業是民生之本。當前和今后我國相當長一段時間就業形勢會極為嚴峻和復雜,就業需求也會十分強烈，擴大就業是我國當前和今后長時期重大而艱巨的任務。特別是在農村，剩余勞動力的大量外出務工使在農村居住的都是孤寡老人和留守兒童。而農業的機械化發展進一步解放了農村的生產力，使更多的農民面臨工作需求。作為勞動密集型行業的物業管理,做好物業管理工作需要大量的保潔員、保安員、水工、電工等，這些工種只要農民愿意干，經過培訓都可以滿足物業管理公司的需要。引入物業管理模式，能夠為緩解農村剩余勞動力向非農產業的轉移與產業結構調整中的就業的結構性矛盾作出重要貢獻。

　　（二）對物業企業而言將現代物管制度引入山西新農村管理中的必要性

　　黨的十六屆五中全會提出了建設“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的社會主義新農村的重大發展戰略,這是我國當前和今后經濟工作的重要任務。在社會主義新農村建設的進程中,隨著農村經濟產業的轉型,農村的'管理模式與生活方式正在發生重大變化,其間蘊涵著物業管理的廣闊市場。新農村建設目標實現后可以為物業公司提供廣闊的市場，有利于物業企業提高服務質量，擴大市場占有率，提高企業效益和企業影響力，創建企業品牌。

　　二、新農村管理中引入現代物業管理制度的可行性

　　1.農村居民健康文明生活方式的訴求

　　社會主義新農村建設給廣大農村地區帶來了翻天覆地的變化,尤其居住環境得到了極大的改善，現代化新興居住小區替代了農村原有的破舊分散的庭院式村居。同時伴隨著農民收入的增加，農民對住房需求也逐漸由有房住改變為有人管自己的住房；新建的高層居住小區也需要有專業的公司對房屋及附屬的配套設備實施進行管理、維修、養護；農民也需要有專業的公司實現對公共綠地和環境的管理。而這些物業公司都可以滿足，所以在農村引入物業管理模式的主觀條件也已具備。

　　2.鎮、鄉領導強烈的為民辦實事宗旨意識訴求

　　山西農村的治安管理一般由村民自發組建的聯防隊管理，在黨組織的領導下進行群防群治。但是，由于勞動力大量轉移導致人員無法滿足需求、現行的治安管理設備設施由于隊員缺乏專業技能和素養無法使用，原始的村民安全管理模式已經難以應對日益復雜的農村治安環境；尤其是面對大量的外來人口，以及日益復雜的車輛安全管理和消防隱患，只靠村民自治，顯然缺少專業的知識和技能。安全設備實施不會使用和管理，治安問題尤為突出；由于缺乏專業管理，很多公共設備設施被破壞事件經常發生，故障且不懂如何使用處于常態；環衛設施缺少或不會使用，保潔沒有相應的標準和流程，村民不去保持等造成衛生環境臟亂差問題突出。總體來說，傳統的農村管理模式已經不能適應新農村建設的發展，嚴峻的農村現實需要創新管理體制來解決。

　　3.現代物業管理市場在農村有廣闊的發展前景

　　對于物業服務企業來說，城市里面物業管理行業競爭日益嚴峻，而農村經濟的發展為物業管理企業提供了非常廣闊的市場，現階段農村物業管理只是在幾個地方進行了初步的試點，農村的住宅及附屬的設備實施同樣需要物業公司來管理。農民生活水平的提高也促進農村物業管理的需求，并且這個市場非常巨大，隨著經濟的發展必然會在農村出現大量的物業管理模式。

　　物業管理的論文篇8

　　2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。

　　其五、建立房屋使用人與物業管理公司的.物業管理契約關系商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區制訂物業管理合同，通過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的你搞物業是你愿意，跟我沒關系的觀念。

　　其六、加強實施物業管理的正面宣傳一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。

　　二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。

　　三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。

　　四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。

　　五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。

　　物業管理的論文篇9

　　一、物業管理工作的難點

　　1．物業管理定位不準，工作無目標

　　由于山丹馬場地處山區和草原，工作場所和生活小區沒有嚴格區分，造成社區的物業單位名稱難以確定。歷史上掛過三塊牌子，由軍隊時期的“軍馬場家屬區”，到移交央企后的“馬場家屬區”，又被普遍稱作“馬場小區”。在目前國有企業體制下，馬場社區作為被管理對象，給企業帶來了沉重的負擔。企業是以保障民生為重，還是以經營效益優先?對此，難以統籌協調，特別是如何做好社區物業管理工作，成為企業的一個難題，目前只能遇到一個問題解決一個問題，常常是“茶壺蓋不如茶壺多，蓋不住冒氣的茶壺”，老問題還沒解決，新問題又產生了。

　　2．舊有管理思想固化，工作無頭緒

　　社區居民多為離退休老干部、軍轉干、老職工，他們曾經是英勇無畏的戰士，做出過卓越貢獻的牧馬人，他們為山丹馬場在特定歷史發展時期，社、教、文、體、經濟等諸多方面，奉獻了才智和汗水。面對市場化、社會化發展的進程，在社區物業管理上思想難免守舊、不易適應。普遍存在觀點是“企業出錢維持社區正常運轉是理所應當的”，即所有公共設施或事務都由“公家”解決。社區的供水、供暖等公共設施維護支出，不夸張地說“針眼大的窟窿斗大的風”，這些看不見的日常支出，在企業預算支出上占去較大的份額。企業有限的現金不能有效用在增加利潤的經營策劃中，拖了企業經營發展的后腿。如何實現政企分開，為企業減負，剝離社會職能，推進物業管理社會化，是一個現實的難題。

　　3．企業自身機制限制，工作無動力

　　保障物業費的有效收取和保持物業費的合理規模，是保證物業管理工作正常開展的基礎。而現實卻是拒絕繳納物業費的`現象很常見，特別是部分業主對國家有關政策斷章取義，在對文件精神一知半解的情況下，抵觸情緒較強。同時，社區物業管理受山丹馬場自身經營管理體制的局限，累積了許多問題，如:專業人才匱乏;服務質量難以適應居民要求;管理辦法粗放簡單;物業費收取方式缺乏靈活性等，缺乏有效的激勵約束機制，難以形成持續有效的物業管理工作動力。

　　二、突破物業管理困局的探索

　　近期，一則《駐渝央企分離移交“三供一業”啟動工作會在渝舉行》的標題新聞，詳細報道了重慶央企“三供一業”剝離國有企業辦社會職能和解決企業包袱試點工作，對于地方央企具有示范作用，為探索分離企業辦社會職能提供了有益的借鑒，特別是對地理自然環境脆弱，企業經營發展、社會職能履行、人文發展矛盾突出的山丹馬場無疑于“一場及時雨”，帶來了一線曙光。山丹馬場下轄4個農牧企業，10個工(商)礦企業，4個事業單位，分布在9個社區，場區境內土地、煤礦、水力資源豐富;養馬業長興不衰;連片油菜籽是全國最大的種植區;工農業產品在河西地區有一定的份額;自然風光人文景觀構成山丹馬場獨居特色的旅游資源;已并行發展為農牧工商聯合體。正因為山丹馬場的獨特資源和特色優勢，社區管理脫困的改革創新，牽一發而動全身，更具有區域特點和探索意義。

　　1．實施分類監管，促進國有資產保值增值

　　統一思想認識，堅持深化改革，根據不同企業類型，合理界定山丹馬場及二級企業功能，明確定位，有針對性地調整企業結構。以實現社會效益為主要目標，承擔政府戰略任務或提供公共服務的企業，可以分為功能性企業;以經濟效益為主要目標的企業，可以分為競爭性企業。根據不同國有資產布局結構，動態調整國有企業分類，實現山丹馬場資源優化配置，推動山丹馬場轉型升級。山丹馬場社區物業管理，主要承擔公共服務，側重民生社會效益，歸為功能性企業類型，對社區實行有針對性的社會化管理，促進山丹馬場社區國有資產保值增值。

　　2．厘清政企職能，推進社區物業管理社會化

　　堅持以資本為紐帶，結合企業功能特點，加強國有資產管理。對關系國家安全和涉及重要民生的企業，國有資本保持獨資或絕對控股;對涉及重大基礎設施，重要礦產資源的企業及戰略產業，國有資本保持相對控股;對其他國有股權可以根據市場競爭和發展情況，按市場規則有序進退。社區物業管理屬于民生工程，關系到公共服務和安全，有序推進山丹馬場政企分開，剝離山丹馬場社區物業管理的社會職能，由政府職能部門承擔對應的社會責任，既有助于山丹馬場輕裝上陣，也有助于物業管理持續健康發展。

　　3．完善配套政策，助推山丹馬場融入地方發展規劃

　　社區物業管理移交，關系到山丹馬場每一個職工的切身利益，少不了每名職工的參與，更離不開退職人員的關心和支持。必須充分尊重歷史，貫徹落實相關政策，健全改制協調機制，真正將山丹馬場發展融入區域發展規劃。關鍵是要認清山丹馬場所承擔的社會職能，特別是在祁連山自然保護區承擔的生態資源保護責任，政府應給予相應的資源配置和補助。建立健全公共建設項目補償機制，制定財政、稅收、土地、人力資源社會保障等具體政策和措施，提升山丹馬場公共基礎建設水平，促進區域經濟社會發展。目前，已經啟動的央企分離移交工作成效顯著。物業管理移交工作的開展和推進，不可避免的有這樣那樣的困難和挑戰，還需多方共同努力，只有將思想和行動統一到黨的十八屆三、四中全會精神上來，以“聯合發展，互利共贏”的原則，搶抓西部大開發歷史性機遇，才能為地方經濟發展服務，減輕山丹馬場發展包袱，集中精力提高企業效益，為職工增收謀福利，保障山丹馬場社會職能分離改革有序、協調、穩健推進，實現山丹馬場轉型跨越發展，鑄造強場。

　　物業管理的論文篇10

　　[摘要]物業管理作為一種新興行業，目前在國內發展迅速。但學校在人才培養方面跟不上社會和企業發展的要求。本文通過對物業管理從業人員的現狀進行分析，探討物業管理課程開設過程中的問題，提出相應的建議。

　　[關鍵詞]物業管理；雙師型；訂單式

　　我國第一部這方面的法規《物業管理條例》的頒布，標志著我國物業管理已經進入規范化、法制化發展的時期。房地產經營與管理專業為適應市場的發展，很多開設此專業的院校都將物業管理作為核心課程。一方面，市場對于物業管理從業人員需求旺盛；另一方面，從房地產經營與管理專業的畢業生座談當中了解到，畢業后從事該行業的人數極少。因此，開設此門課程的高職院校在適應社會發展的同時，要思考開設過程中存在的問題，找出解決問題的思路。

　　1高職院校物業管理人員的從業現狀

　　人們談到物業管理，主要傾向于住宅的傳統物業服務。有意向從事此行業的畢業生，也將思維禁錮在住宅物業上，而沒有考慮到商業物業。物業管理涉及維保服務、安保服務、保潔服務、綠化服務、接待服務、應急服務、延伸服務以及經營管理，每一個部分展開都可以成為一門課程。但是房地產經營與管理專業不可能就這門課程再展開，因此學生學到的只是皮毛，由此而造成了在物業管理行業就業的尷尬局面。再加上思維的限制，就業門檻的設置，從事此行業的畢業生大多是物業客服。該崗位的主要工作是處理與業主瑣碎事件的溝通以及公司的文職工作。事情煩瑣，相比于房地產營銷、策劃等其他行業的畢業生來說待遇普遍不高，大多數畢業生對此工作不感興趣，或是短暫從事該工作后又轉向其他行業。

　　2高職院校物業管理課程存在的問題

　　物業管理行業的快速發展，該行業人才的需求急劇擴大上升，物業管理課程逐漸走入高校課堂。但由于人才培養模式不夠成熟，所以在物業管理課程教學中存在一些問題。

　　2.1專業教師缺乏

　　物業管理涉及的面很廣，從常規性的物業管理到延伸服務，每一個環節展開都可以獨立為一門課程，除此之外，還與建筑學、經濟學、法學等學科交叉。高校開設這門課程的'時間普遍不長，教授這門課程的老師大多都不是專業出身的。作為一門課程的授課老師，很難做到既懂設備的維修保養、安全保衛、保潔工作，又懂得物業的經營與運作。老師對這項管理工作所提供的服務都不是十分了解，更談不上實踐經驗了。

　　2.2教材沒有緊跟市場的需要

　　市場上關于物業管理的教材很多，但是很少有教材包含了從物業管理的早期介入，到傳統的物業服務，再到物業的運營管理。即使有，內容也過于陳舊，沒有及時更新。商業物業管理，不僅有傳統的設備維修保養、保潔服務，還涉及物業的經營。未來商業物業的發展，不再局限于建設―出售的模式，尤其是購物中心，很多都是只租不售。如何在運營中，吸引租戶，留住顧客，是物業管理未來思考的方向。但是目前市場上缺乏這樣的教材。

　　2.3教學條件欠成熟

　　系統的物業管理軟件，市場上比較少，其主要工作內容是物業日常管理工作，客戶基礎信息，財務信息，客戶跟蹤服務等。市面上的幾個大品牌價格不菲，并且針對教學的物業管理軟件幾乎沒有，所以很少有學校購進。

　　由于該門課程涉及的物業類型包括住宅、寫字樓、商場、酒店等，針對不同的物業類型，配套的實訓室不同。由于開設這門課程的時間不長，加之畢業生直接從事這方面工作的人數偏少，很多職業院校都沒有對建立實訓室引起重視。

　　2.4與企業聯系不緊密

　　高職院校培養的是應用型人才，理論知識需要運用到實踐當中，傳統的教學模式――一本書、一支粉筆不再滿足物業管理教學的需要。企業在培養物業人才中有著不可替代的作用。但是很多院校與企業建立的聯系，僅僅局限于帶學生參觀企業所管理的物業，沒有深入到公司的內部運營。而且一般都是住宅小區，忽視了其他的物業類型。

　　3物業管理課程建設的思考

　　3.1培養“雙師型”教師

　　物業管理不僅需要理論教學的老師，更需要實踐能力強的老師，因此要加強“雙師型”教師的培養。目前，各大高校對于物業管理“雙師型”教師都十分缺乏，此類老師的培養顯得尤為重要。院校可以將有培養潛質的老師送到企業去學習，培養老師的實際操作能力。

　　3.2與企業合作，編寫教材

　　目前，市場上的教材都跟不上物業發展的步伐，導致學生學非所用，學不致用。只有企業在物業服務的過程中，才了解顧客需要什么服務，才知道會遇到什么問題，才明白要招聘什么樣的技能人才。通過與企業合作編寫教材，緊扣市場需要，培養技能人才。

　　3.3建立實訓基地

　　實訓基地的建立，既要滿足課堂理論教學，又要適應企業崗位的需要。現代教育不再是單純的理論教學，而是要注重培養學生的實踐能力。在物業服務的過程中，會遇到很多意想不到的事件。要借助實訓基地這個平臺，通過情景模擬，培養學生處理突發事件的能力。

　　3.4開展“訂單式”的培養模式

　　由學院牽頭，與固定的企業共同制訂人才培養方案，包括授課計劃、教學內容、課堂教學、實習方案等，真正做到“產學研”相結合。在理論授課階段，除了安排任課老師講解知識，也可以邀請企業有豐富經驗的管理人員到學校來講課。同時組織同學到企業現場邊聽課邊學習。在課程開設階段，安排一定連續時間段的企業實習，深入到企業內部，與公司員工共同工作。

　　物業管理已經是除了房價、地段以外，購房者考慮的重要因素了。隨著國家對于房地產的控制，物業管理將會是未來爭奪顧客的一個新亮點。但是在這個行業中，既懂常規性服務，又懂得物業運營管理的人才少之又少。職業院校在這門課程的教學中，要抓住市場空白點，與企業緊密合作，培養出企業和社會所需要的人才。

　　參考文獻：

　　[1]江旭光,沈春秋.合肥地區高等職業院校物業管理專業調研報告――“提升專業服務行業能力”項目物業管理專業階段性調研報告[J].高教論壇,2012(4):28-29.

　　[2]彭希喬.談職業院校物業管理專業人才培養模式[J].山西建筑,2008(34):205-206.

　　[3]陸云.淺談高校物業管理專業實踐教學中存在的問題及對策――以南寧學院為例[J].科技致富向導,2013(18):78.

　　[4]田園.高等職業院校物業管理專業人才培養問題探析[J].中國科技創新導刊,2009(4):4.

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