物業管理論文15篇

　　在日常學習和工作中，大家都寫過論文吧，論文是描述學術研究成果進行學術交流的一種工具。寫論文的注意事項有許多，你確定會寫嗎？下面是小編整理的物業管理論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

物業管理論文1

　　一、結合實際，準確定位

　　1．結合高職院校的具體特點來制定培養目標。高職院校的培養目標概括起來應該是：“人才類型是應用型、實用型和職業型。人才層次是高級專門人才（如比技術員高一層次的高級技術員）。工作場合是基層部門、生產一線和工作現場。工作內涵是將成熟的技術和管理規范轉變為現實的生產和服務。”換言之，高職院校要培養基礎知識牢靠，動手能力強的學生。因此，高職院校培養出來的物業管理專業人才應該能夠滿足住宅小區、商業場所、寫字樓、高等別墅、工業區和機關事業單位后勤等物業管理部門需要，能適應市場經濟發展要求的，德、智、體、美、勞全面發展的，具有一定文化素養，具備吃苦耐勞精神，精通現代物業管理的基本知識，對投入使用的房屋建筑及其附屬設施與配套設施及場地能夠進行經營性管理，并向物業產權人、使用人提供多方面、綜合服務。這些都是作為高技能型物業管理員、物業管理處主任、物業管理經理助理及物業管理經理所必備的基本素質。

　　2．結合行業對從業人員的技能要求制定人才培養目標

　　（1）物業管理行業現狀。物業管理從80年代末才進入中國，但在中國發展迅猛，而且可以預見其未來的空間也很廣闊。截止20xx年底，全國實行物業服務的房屋面積超過100億平方米，物業服務覆蓋率已接近50%，北京等較發達城市的覆蓋率達70%。全國物業服務企業已超過3萬家，其中一級資質企業300多家，從業人員超過300萬人。但物業管理的人員構成卻不盡合理。高學歷者比例過低，年輕人比例過低，這恰恰是剛畢業大學生的一個很好的機會。與其他行業相比，年青人在物業管理領域中會得到更多的青睞和重視。從這個意義上講，高職院校的物業管理專業是一個市場需求量相當大的專業，這一客觀現實為專業的發展奠定了堅實的基礎。

　　（2）物業管理行業對從業人員的基本要求。隨著市場經濟的發展，一方面廣大人民群眾的住房消費意識，房屋的保值、增值需求以及對方便、舒適、安靜、祥和的居住環境的需要逐步提高；另一方面物業行業法制化、規范化、制度化進程的加快，推動行業企業逐步走上專業化、產業化、品牌化、集團化發展之路。在行業不斷發展的同時，其對從業人員的專業素質要求也不斷提高。流利、清晰的表達能力和溝通能力等綜合素質的培養對物業管理專業學生至關重要。培養良好的專業素質，是物業管理專業學生取得就業優勢的一個重要前提。

　　（3）針對行業要求來制定人才培養目標。高職院校的學生大多是處在經營服務工作的單位的第一線。這首先就要求學生必須具備如下基本的素質：愛崗敬業的精神、服務和管理的法制理念、良好的思想作風、健康的身心。因此，專業能力素質的培養，一定要針對行業要求來制定相應的培養目標。比如說，從目前我國物業管理企業從業人員結構看，能夠適應智能化建筑物管理的人員還比較缺乏。因此，在人才培養上要有針對性，力求達到用人單位的要求，保證學生為社會所接受。這就要求高職院校的物業管理專業必須緊緊圍繞物業管理企業的從業資格標準制定教學大綱，針對行業需要來設置相應的課程，并合理地選用教材（也可以根據實際需要來編制相應教材），并且不應過于強調理論知識的系統性，而應強調理論知識的實際應用性。

　　二、結合學生特點，因材施教

　　1．結合學生特點制定教學方案。高職院校學生基礎相對比較差，這就要求老師在授課過程中不宜采取重點高校、本科院校的理論型教學模式。要求教師在教學過程中要因材施教，注意將內容講得淺顯易懂，尤其是重點難點內容要多做練習幫助學生理解和鞏固，同時還要調動學生的參與熱情，培養其學習積極性，從而使其對本專業產生興趣。

　　2．結合學生實際采取分班教學模式。高職院校的生源結構多樣化，有從中職、技校、職高畢業生中招收的新生，也有高中畢業生，還包括一些五年制的專科生和預科生。學生在學習能力、專業基礎知識、社會心理素質等方面上有很大的差別。因此針對這種情況一定要采取因材施教的教學模式與方法。首先，大學生必備素質課可以根據學生的實際基礎情況進行分班教學，比如說公共基礎課中的英語課，可以根據學生的實際能力進行分班教學以更好的提高教學效果。這一點在實踐中可以得到較好的證實。重慶教育學院20xx級物業管理專業共有學生213人，英語課經過分班教學，一次性通過英語等級考試139人，通過率達到了90%以上，比上一年有了大幅提高。其次，專業基礎課則應該根據學生的來源來采取分班教學的方式進行，比如說《物業企業財務管理課程》，對于入學前已經學過基礎會計的中職、技校學生，則可以直接進入物業企業會計的學習，對于從沒有學過會計的同學直接進入物業企業財務會計學習難度則相對較大。如果能將這兩部分同學分班進行教學，一方面可以提高教學效果，另一方面也可以減輕學生的心理壓力。

　　三、提高教學質量，創新教學方法

　　傳統的“滿堂灌”教學模式已經不適合新形勢下培養物業管理從業人員的新要求。這就要求教師在教學過程中要以“學生”為中心，積極創新教學方法。

　　1．增加實訓教學，讓學生走進企業。如果學校有條件的話可以建立實訓基地（或者采取學校和企業聯誼的方式給學生提供更多的.實踐平臺）。比如說，重慶教育學院已經和重慶市龍湖、宏聲、華宇等物業管理公司建立了良好的伙伴關系，學生通過到企業實習來實踐自己在課堂上所學的專業知識，同時邀請物業管理企業專家來學校授課，使學生能夠更好地接近物業企業家、物業管理經理、物業管理處主任、物業管理員。通過他們的以身示教，學生能夠更好地掌握行業的相關標準。

　　2．采取案例教學模式，提高教學的生動性。為了提高教學質量，可以考慮把物業管理企業實踐過程中的經典案例引入教學。比如說，在《物業法規》這門課的教學過程之中通過案例教學能夠使學生更好地掌握專業知識，同時能夠提高學生解決問題的能力。然而，平時的案例教學中必須要注意教學案例的選擇，一個好的案例可以使教學效果事半功倍。因此，案例選擇過程中，必須選擇學生感興趣的案例或者是學生對該公司有所了解的案例，如果老師所列舉的案例全部是一些學生不關心，學生不熟悉的，那么根本起不到調動學生積極性的目的。

　　3．開展情景教學。情景教學能夠通過生動清晰的畫面吸引學生的注意力，通過精彩的情景模擬提高學生的參與意識。進行情景教學，必須要遵守以下原則。第一，教學情景要有利于激發學生的求知欲。在平時教學過程中要通過啟發調動學生的積極性，通過一些教學故事片來激發學生的學習興趣。重慶教育學院在相關專業的教學中就配備了教學故事片，比如說《物業管理概論與實務》，取得了相當好的教學效果。第二，教學情景要選擇學生喜聞樂見的內容和方式。比如說讓學生模擬物業管理服務現場進行實務演練，那么學生需要思考物業服務的場景、物業服務熱點問題、物業服務糾紛及處理方法技巧，讓他們先寫成劇本，然后由學生自由編組進行表演，由于整個過程都是他們自己設計的，也是自己比較感興趣的方面，這樣就能更好地進入角色，同時在模擬過程中發現問題，解決問題。第三，教師的教服務于學生的學。在情景教學過程之中老師要轉變自己的角色，此時教師是一個觀眾或聽者，要積極地觀看，仔細地傾聽。認真地分析、總結，及時、有效地給予指導，循循善誘。

　　4．轉變傳統的教學模式，積極轉變師生角色。在高職院校的教學過程中要積極轉變師生角色。增加學生的“講、演、練”，減少老師的“講”。將老師在課堂中的灌輸轉變成引導，將老師的“講”變與學生的“講、演、練”。在物業管理專業的實地教學過程之中，更要注意師生的角色轉變，通過學生的動，能夠讓其更好地發現問題，解決問題，同時培養其良好溝通表達能力。

　　四、將提高學生的綜合能力素質作為教學改革的一個環節

　　學生的綜合能力素質是學生在職場上獲勝的一個關鍵，因此在物業管理專業的教學過程中還要注意通過多種途徑來提高學生的綜合能力素質。號召學生多參加學生會、社團活動，提高學生的組織溝通能力。就物業管理專業來說，具有較強組織、溝通能力，具有相應學生干部經歷的同學還是很受用人單位的歡迎。此外，通過組織學生開展與物業管理相關的各種技能大賽、組織學生進行實習等環節來提高學生的綜合素質。為了更好提高學生的綜合素質，我們也可以把學生活動引入課堂，在課堂上既給學生帶來理論上的指導，同時又可以避免學生因為搞各種學生活動而與上課發生沖突的現象。

　　總之，高職院校的物業管理專業只有結合學生的實際、行業的需要來準確的制定培養目標，進行教學內容和方式上的改革，才能辦得更出色，學生才能更好地滿足行業要求，勝任自己的工作。

物業管理論文2

　　摘要：伴隨著物質生活水平越來越高，人們對于各方面的要求變得愈加的嚴格，因此，住宅業主對物業管理服務的要求越來越高。住宅的屋頂和外墻滲漏這些情況會在很大程度上對業主的生活帶去一定的麻煩，還會給業主的生活帶去很大的困擾，不僅如此，它還會使業主對物業管理企業的滿意度下降，更會對物業的主要結構和使用壽命造成很大的危害。本文將圍繞房屋滲漏的原因和物業管理的日常維護，分析房屋滲漏維修施工各個階段的要點。

　　關鍵詞：物業管理；房屋滲漏維修；施工技術

　　1導致房屋滲漏的原因分析

　　1.1基礎建設不合格。在施工之前，房屋的保溫層經常有一部分的干濕部。當線圈材料附在墻壁時，熱瀝青會迅速蒸發，并蒸發屋頂水基中的水分。隨著建筑環境溫度的升高，水分會蒸發到空氣中，從而導致了線圈鼓起，甚至出現腐爛。如果在房屋建設的過程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上減慢水分蒸發的速度，會使得這類問題免于發生。水分的蒸發影響了橡膠顆粒分子鏈的熱運動，不利于膜的形成，這將會影響到涂層之間的結合力，導致房屋滲漏的問題出現。

　　1.2屋面結構和接縫問題。線圈位置的不恰當，兩線圈的寬度不夠，會使得一些房屋滲漏問題出現。按規定，長圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常會疏忽一些碎片(或嚴重污染)的層。

　　1.3屋面頂板的不均勻性和找平層的強度達不到標準。屋面頂板的不均勻性和找平層的強度達不到標準，使防水層表面經常積聚，造成腐蝕和滲漏。另一個原因是基材不光滑、涂膜厚度不夠、玻璃布不整齊導致了涂層與砂漿之間的粘結力減少。

　　2物業管理的日常維護是房屋滲漏的關鍵

　　對于沒有質量保證的房屋，工程維修人員應根據房屋的維修規則定期檢查房屋外墻防水，定期與業主溝通，及時了解房屋滲漏的基本情況，制定相應的維修方案，并根據具體情況進行維修和保養。

　　2.1防水層失效。當屋面防水層失效后（且滲漏部位面積小），應該使用玻璃纖維胎改性瀝青防水卷材，此材料和玻璃纖維氈、SBS改性瀝青作覆蓋層，兩側粘貼絕緣材料可算是防水伴侶。具有低溫彈性，但延伸性差，適用于一般建筑變形的地下或屋面防水層，以下簡稱碾壓材料、特種堵漏材料和單塊聚氨酯防水涂料。它是一種厚、固化的涂層，不需要現場成分，取決于吸水和空氣，但基本固化時間較長，不適合長時間儲存。它適用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于維護和可靠，并且可以降低維護成本。

　　2.2部分漏雨。屋面防水層沒有出現故障，只有部分產生漏雨情況，主要是施工過程遺留的問題，如滾筒的常見防水層、開裂、局部滲漏等，可以在滾筒拍區進行切割。可以填補特殊防水材料外觀貼片的裂縫，漏雨的地方恢復加工方法需要精心維護，否則將影響維修效果。

　　2.3大滲漏面積的房屋。對于大面積滲漏的房屋，應進行大面積的維護。首先，要除去防水層，如果防水層已經嚴重失效，會造成保溫層的絕緣性能喪失，維修時應該使保溫層完全干燥，直到沒有水。否則，絕緣層不能完全干燥和防水，從而防水層中的剩余蒸汽層不能在防水層中蒸發，不僅影響隔熱效果，而且防水層會有膨脹和破裂情況發生。最后，必須使基層清潔。

　　3房屋滲漏維修施工各個階段的要點分析

　　3.1基層處理。民用住宅項目大多在年初開工，年終竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的'，因此不適合雨、雪或霧期進行施工，基層必須完全干燥，其基本含水量不應超過8%。屋面和外墻防水施工中的地基處理質量會直接影響到施工質量。施工的要點是要求在基面上有足夠的強度和剛度，這樣房屋不會發生明顯的變形。當屋面防水時，1∶3水泥砂漿可作為厚度為15毫米的底座，底座必須光滑、堅實、干凈。施工中的含水量應控制在8%左右。砂漿的強度必須有足夠的強度，其值在5MPa以上。在槽和壁的交點距離，半徑約為15毫米，形成圓弧。或制成約100毫米長的鈍角，使表面光滑，以便用軋制材料粘貼。

　　3.2細節處理是關鍵。根據各房屋滲漏部位的統計，屋面與縱墻交界處、屋頂邊緣檐口、屋頂管接頭和雨水出口是防水工程的薄弱環節。若處理不當，會造成滲漏，施工必須非常重視溝槽和溝槽泄漏部件，除了在設計要求上加入粘合帶和添加線圈層外，還應注意用密封劑對輥端進行加固。屋面、屋頂溝、檐溝交叉口和排水溝上部均為空鋪方式，空鋪寬度為200毫米恰當，碾壓材料固定密封；滾動材料應該在80毫米區域的無組織排水屋檐進行填充，并且密封。對于屋面管伸長接頭處的滲漏，施工時將管子周圍的找平層做成錐形臺，在填平層內填滿溝槽填充防水膏，防水層的環箍應與接縫緊密箍在一起。對于雨水出口處的滲漏，施工中的附加層不應小于5%，其周圍直徑為500毫米，并用防水涂層或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之間的接觸可以加寬和深，凹槽約20毫米深，填充密封材料。

　　3.3鋪設防水卷材的方法應科學。防水卷材的鋪裝方向應根據屋面的坡度來確定。當坡度小于一定數值時，應與壟平行鋪設，從檐口到兩個卷材的長邊，邊緣應遵循流動方向，短邊應導引風向，坡度大于15%，軋制材料應垂直放置到屋頂，屋頂不能停留在脊中，因此滾動材料必須越過脊。

　　參考文獻：

　　[1]李新濱.淺談城市住宅“平改坡”改造[J].中國期刊網,20xx(04).

　　[2]羅熠.淺談房屋建筑墻體滲漏水的防治[J].科學之友，20xx(16).

　　[3]尹戰彪,劉國衛,扶慶鵬.淺談建筑工程滲漏通病防治措施[J].科技資訊，20xx(16).

物業管理論文3

　　【摘要】經濟的發展帶動了社會的進步，而社會的進步，又使得人們的生活水平得到極大的提高。在20xx年之后，我國的城市化進程日益加深，相較于傳統的住宅，更多的社區住宅出現在了人們的視野當中。社區住宅有著眾多的優勢，是城市化進程加深的體現。但與此同時，社區住宅也給管理工作帶來了一定的難度。在傳統的社區管理中，由于管理方式較為落后，而且對社區管理的概括，較為籠統，導致了傳統的社區管理方法沒有起到良好的管理效果。在這種不利條件的影響下，要想充分提高管理效率，實現社區居民的和諧共處，創造良好的社會環境，就可以通過將社區管理與物業管理充分融合的方法，以此來提高管理效率。本文就將研究分析社區管理與物業管理之間緊密相連的關系，再加之分析社區管理與物業管理現狀，通過以上的分析結果，以此來提出社區管理與物業管理融合創新的新模式，提高人民生活水平，構建良好的社會環境。

　　【關鍵詞】社區管理；物業管理；融合創新；模式

　　城市化進程的加深，帶來的是眾多的城市住宅小區，城市住宅小區越來越多，也導致了小區管理的困難，尤其體現在小區住戶與物業部門之間的矛盾升級。而且隨著時代的發展，社區管理提供的一些服務，已經難以滿足小區居民的日常生活所需，這也在一定程度上制約了我國城市化發展的進程。如何使小區住戶住的滿意，住的舒心，就必須認真思考，創新管理模式，充分分析社區管理與物業管理之間的優劣點，取其精華，棄其糟粕，將社區管理與物業管理有機融合，創造出新的管理模式，使社區管理更加有效，以此來提高小區居民的生活滿意度，創造健康和諧的社會環境。

　　一、社區管理與物業管理關系分析

　　（一）社區管理與物業管理的對象

　　傳統的社區管理中，其主要的服務對象就是社區中的居民，去管理的目的也是為了能夠使得社區居民得到良好的生活條件，保證社區居民間的和諧共處。而物業管理，雖然從字面意思上，其管理對象為物業。但從深層次來分析，社區的物業也是居民的物業，居民為了物業管理，而繳費，而實際情況來看，物業公司與社區居民的接觸也較為廣泛。簡單來說，社區管理和物業管理是供給方，而居民在這里邊扮演的角色是需求者，如何保證供需間的平衡是社區管理與物業管理需要共同考慮的。

　　（二）社區管理與物業管理所用方法基本相同

　　社區管理的目的是為了保證社區內的正常運轉，保證居民間的和諧相處，消除安全隱患，最大限度地滿足居民的日常所需，使居民安居樂業。而物業管理，也會為了達到續簽合同的目的，而采取一系列的方法，使社區內的居民感到滿意，利用多種服務手段，使居民的生活環境變得更好。但二者之間也是有一定的區別，我們要認清社區管理與物業管理之間的不同，不能將其混為一談。社區管理與物業管理的目的不同，社區管理并不注重經濟效益，而將重點放在了社會效益上，是為了維護社區內居民安居樂業，安定和諧而存在的。而物業管理則是為了經濟效益，通過多種手段維護小區內的和諧安定，創造良好的居住環境。第二就是二者的管理范圍不同，一個社區可能包含多個小區，因此，社區管理，必須對多個小區內的居民進行負責。而物業管理的范圍，相較于社區管理較小，往往只是經營管理某一小區，只對該小區內的居民物業進行管理。第三就是，二者的管理內容不相同。社區管理的內容較為廣泛，只要是涉及到居民的問題都是社區管理所負責。而物業管理則偏重于對于小區內，生活環境及物業的維護以及小區范圍內的安保情況。

　　二、目前我國社區管理與物業管理的現狀及問題

　　（一）社區管理與物業管理難以配合

　　上面已經說到，社區管理的范圍較大，而物業管理的范圍較小，再加上社區工作人員人數較少，而社區中的居民人數眾多，因此在管理工作的開展過程中，社區管理往往會遇到許多的`阻力，對于居民的信息，社區管理往往很難得到有效的掌握，導致了信息的滯后。而物業管理所管理的范圍較小，僅限于小區之中，也就是說，物業管理與居民間的聯系比社區管理更加親密，溝通機會較多。但是，社區管理和物業管理并不屬于一個部門管轄，因此二者的配合就難以實現。最終就會導致，社區管理無法掌握有效的居民信息，而物業管理能夠得到居民的有效信息，卻無法解決問題的現象發生。也就是說，社區管理不夠精細化，物業管理，解決問題的力度又不夠。

　　（二）社區管理以及物業管理缺乏有效的原動力

　　社區管理應該是一種互動式的管理模式，也就是居民與社區工作人員的良性互動，只有二者有機結合，才能夠實現政府與居民雙贏的局面，也就是說，良性的互動，是推動社區管理的內在源動力，只有這樣，才能夠取得良好的管理效果，但就目前來說，社區管理并未達到預期的要求。而作為物業管理來說，由于其發展時間較為短暫，現階段還無法得到政府以及社會的大力支持，也就是說，物業管理現階段缺乏外在的動力，處于一種獨立的狀態。

　　（三）社區管理與物業管理之間責任不明確

　　社區管理與物業管理之間的對象基本相同，管理手段也基本相同，而且二者都著重于改善居民居住環境，解決居民的安全問題。二者理應是相互結合，互相作用的。但由于社區管理與物業管理屬于不同的部門，因此在問題解決過程中，更多的二者是相互推卸責任，而不是共同群求解決方法。二者之間的配合，也往往是流于表面和形式。

　　三、社區管理與物業管理融合創新模式

　　（一）將物業管理納入社區管理，統一向居民提供有效供給

　　社區管理與物業管理所面向的對象都是居民，其目的也是為居民提供便利，創造良好的居住環境。物業管理公司在業務上接受房管部門領導的同時，如果將其納入社區管理，接受社區的統一指揮和管理，能夠取得更好的服務效果。第一點就是要將物業管理公司的招標權給予社區。但是當業主委員會沒有選舉出來時，可以先委托社區代為招標，選取合適的物業公司進行物業管理。而當業主委員會選舉結果產生之后，社區再將物業招標權給予小區業主委員會。對于物業公司來說，社區對其享有調解權，監督權，以及糾紛裁決權，物業公司必須服從社區的管理。社區和物業公司可以共同組織居民活動，以此來創造更好的居住環境。

　　（二）物業管理是社區管理的窗口和平臺，是細化居民服務的一線管理

　　將社區管理與物業管理相結合，中午要管理作為社區管理的窗口和平臺。在社區中的每一個小區中，都設有物業管理辦公室，而這個物業管理辦公室就可以作為社區管理的窗口和平臺。是了解和解決居民問題的前線。而社區作為管理的后方，進行的是宏觀層面的管理與服務。物業管理具有著能夠及時了解居民動態，掌握居民生活情況的優點，也就是說，通過物業管理對社區管理的反饋，能夠使得社區變得更加和諧，居民的問題能夠得到有效解決。通過二者的融合，社區管理模式也要發生一定的轉變，從以往較為粗放的管理模式，轉變為精細化的管理，居民通過在物業辦公室進行問題的提出，再通過物業辦公室反饋到社區。是融合后的管理模式更加的精細化，做到與每一位居民進行良好溝通，互動，切實解決每一位居民的生活問題。社區管理，一定要將物業管理作為自己管理體系中的重要一環。二者的融合就決定了物業管理所扮演的角色，就像是生產流水線一樣，是社區管理的一線管理平臺。只有這樣，才能相互配合，相互作用，共同打造良好的居住環境，實現社會的和諧。

　　（三）物業管理保持盈利目的，屬于社會管理范疇中的盈利部分

　　社區管理與物業管理融合，并不是要放棄原有的性質。物業管理的盈利性質可以繼續保持，雖然社區管理是為了社會效益，但并不是無償服務，只是根據居民的實際情況，收取較低的費用。物業管理是為了營利目的，也就是說，知道能夠滿足居民的日常需求，創建良好的社區環境，收取物業費也是十分合理的。而將物業管理納入到社區管理中的收費范疇，也是十分合理的，社區在管理過程中，一定要注重居民與物業管理之間的平衡，在充分調查研究后，確定收費標準，讓物業和居民都得到滿意的條件。

　　參考文獻：

　　[1]牛亞方.社區管理與物業管理的融合創新模式[J].建筑工程技術與設計,20xx,(26).DOI:10.3969/j.issn.20xx-6630.20xx.26.924.

　　[2]蔣玲威,于浩威.探究物業管理與社區管理相融合創新模式發展[J].消費導刊,20xx,(1).DOI:10.3969/j.issn.1672-5719.20xx.01.166.

　　[3]劉濤.社區管理與物業管理的融合創新模式分析[J].中國市場,20xx,(3).DOI:10.13939/j.cnki.zgsc.20xx.03.138.

　　[4]陳淑云.城市居住區物業管理與社區管理有效整合機制[J].華中師范大學學報(人文社會科學版),20xx,48(5).DOI:10.3969/j.issn.1000-2456.20xx.05.008.

　　[5]林七七,李蘭芳.基于自治的社區管理和物業管理有效整合機制研究[J].現代物業現代經濟,20xx,14(3).DOI:10.3969/j.issn.1671-8089.20xx.03.027.

物業管理論文4

　　1經營型物業管理模式的涵義及特征

　　所謂經營型物業管理模式是指以客戶需求和市場變化為導向，利用創新性的經營理念，將所管轄的物業統一納入經營，通過開發和利用各類物業的功能，提高物業的整體增值潛力。它有三層涵義：

　　第一、通過有機融合，使物業經營和物業管理服務成為渾然一體的實體，在做好基本管理服務工作的同時，著重為開發商、業主（客戶）選擇投資、經營項目，規劃、設計、開發服務區域整體功能，策劃、參與、實施物業經營方案，竭盡全力發揮域內物業的整體增值效力，提高物業的增值潛力，擴大物業管理企業的贏利空間。

　　第二、依托于社會分工的不斷細化。如利用現有物業企業職能部門的專業化，成立專業化公司，充分利用企業專業技術的集中優勢，有效降低成本，提高服務質量。借助物業企業社會化，通過企業參與市場競爭，使其充分市場化，形成技術對外擴張的格局。

　　第三、采取資本運營的手段，利用兼并與聯合、改組與改造等方式，優化組合資源，實現專業化管理和規模化經營相融合，不斷擴大企業的資本。其目的就是最大限度地體現企業管轄物業的保值、增值的重要功能。經營型物業管理模式的基本特征表現為物業企業在物業日常管理、創新經營、資本運作等方面的高度融合，其核心就是讓物業管理企業全面走向市場化。此種模式是圍繞物業管理所涉及的整個領域，不僅僅局限于物業企業對收益性物業及配套項目的經營管理，并且在資源的吸引和技術的轉化等方面實現最優化的動態組合。由于這種最優化的動態組合，有效改變了物業管理企業過度依賴于房地產開發企業的傳統模式，促進了物業管理行業從單一產業結構逐步向多元產業結構的過渡，使物業管理在社會經濟發展中的重要作用日益加強，物業管理企業的社會地位日益提高。

　　2經營型物業管理模式市場需求的價值分析

　　就我國實際情況而言，客戶對經營型物業管理需求旺盛。近年來，隨著房地產行業的迅猛發展，二級、三級市場日益擴大，使房地產服務領域巨大的市場空間得到了拓展。根據有關資料分析顯示，某總公司所屬的'總資產中，其中物業資產竟達65%，而且這些物業資產中有相當一部分未得到充分利用，甚至長期閑置。有些分支機構效益差，卻對物業這個懷中的金娃娃無動于衷。比如：目前的租賃市場，全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，流動性租房而居的住戶比例達9.52%。據北京、上海等大城市住房調查顯示，分別有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場的中介組織各式各樣，非常缺乏專業性和規范性，顯然這將給為數眾多的物業企業開拓了營利市場，創造了利潤空間。試想：當三級市場啟動后，隨著住房交易量增大，廣大市民會有更大的咨詢交易、代理租賃及估價物業的需求，顯然，這些業務與物業管理企業都將存在必然聯系，這些足以說明經營型物業管理模式市場需求旺盛，而現實中相當一部分物業企業在專業管理、合理的規劃和經營方面十分缺乏。綜上，物業管理企業必須增強經營意識，提高經營水平，更多關注其物業的增值、物業效益潛力的發揮，最大限度的體現經營型物業管理的價值。

　　3構建經營型物業管理模式的思考

　　物業管理企業在發展經營型物業管理模式的過程中，應該提高經營效益、創新經營理念、建立人才培養機制，走出“保本微利行業”傳統思路。

　　3.1提高經營效益，彰顯企業的市場競爭優勢雖然物業管理企業轉化資金、勞動力等資源后，作為綜合性服務和精神產品提供給市場，除了給勞動者提供就業、給國家增收之外，毋容置疑，物業管理企業的發展必須通過創造利潤來增加積累和吸引更多的發展資金。物業的保值增值依賴于經營型物業管理服務水平的不斷提高。企業在不增加經營成本的前提下控制成本為業主提供更多的增值服務，提高成本效益和經營效益是經營型物業管理企業的當務之急。實踐證明，惟有注重成本效益的物業管理企業，才能有更強的市場競爭優勢，贏取更多的企業生存空間。提高經營效益意味著根據企業自身的有利條件和優勢，從而達到企業經濟效益與社會經濟效益的雙贏目標。

　　3.2創新經營理念，提升物業的市場價值經營型物業管理模式，要求每一位物業管理骨干深刻理解物業經營是物業管理工作的必須份內之事。針對客戶群找準定位，群策群力策劃優質項目，以更多的實惠滿足廣大客戶的需求。誠然，做好物業管理工作固然重要，但是，在激烈的市場競爭中，只有不斷地迎合市場、積極地拓寬經營渠道，所引進的經營項目是急客戶所急的，才能順利實現客戶、經營者及商戶“多贏”。因此，物業管理人只有具備了強烈的營銷意識，才能使管轄的物業潛力得到充分發揮，不斷提升物業的市場價值。

　　3.3建立人才培養機制，實現物業管理人力資源價值經營型物業管理模式，要求物業企業應根據具體的物業項目，狠抓物業經營人才隊伍的培養。培訓對象應從管理層到員工層全方位實施培訓，做到有步驟、分階段、且提供針對性強的、分層次的專項培訓課程。通過培訓，使企業廣大員工充分了解和掌握物業經營方面的基本知識，學會運用新的市場化的管理理念、服務標準。因此，只有建立物業管理人才培養機制，才能為企業不斷適應行業多元化良性發展和市場變化需要創造持續的動力。借助現代管理工具，利用信息化手段才能更好發揮人力資源的效率，最大限度實現物業管理人力資源的價值。

　　總之，經營型物業管理模式是企業做強的一條重要途徑，推行此種模式必須注重成本效益和經營效益、創新經營理念、建立人才培養機制等，使我國物業管理行業真正進入健康、持續、快速的良性發展軌道。

物業管理論文5

　　摘要：為了使物業管理的基礎工作走向科學化，信息化，提高物業管理的水平和效率，從而促進房地產業的健康發展。該文設計了智能化物業管理系統。在對物業管理人員和業主業務需求分析基礎上，采用了B/S結構和S2SH框架進行開發，把系統劃分為小區信息管理，業主管理，資產管理，費用管理，系統管理，設備維修管理六個功能模塊，并對數據庫進行設計。

　　關鍵詞：信息管理；S2SH；B/S

　　隨著中國房地產業的迅猛發展，人們對房產消費觀念也在發生變化。如果說房產位置、建筑質量是評價一個房地產項目優勢的硬件指標，那么物業管理則是人們追求更高層次生活品味的一個重要方向。物業管理作為一種新型的服務行業[1]，不僅是房地產綜合開發的延續和完善，同時也是塑造企業形象，提高企業知名度，使得品牌物業增值，保值的最有效手段。目前我國的房地產企業在物業管理環節較為落后，但隨著全球信息化進程加快，以及房地產現代化的建設，一套功能完善的物業管理系統尤為重要。文中所探究的智能化物業信息管理系統是一套優化流程為基礎的軟件系統，允許小區物業管理人員進入系統對相關業務進行相應的處理，實現整個業務流程的自動化，同時系統允許業主進入系統查看相關信息，申請辦理相關的維修業務等等。本系統在滿足不同用戶的需求上，規范了物業管理市場，提高物業管理水平，使物業更好的服務業主，從而促進房地產業健康有序發展。

　　1相關技術

　　1.1B/S結構

　　B/S結構（Browser/Server）結構就是瀏覽器和服務器結構，這種結構是對C/S（Client/Server）結構的一種改進，是伴隨著互聯網技術而興起的一種網絡結構模式[2]。WEB瀏覽器是客戶端最主要的應用軟件，需要在客戶端安裝一個瀏覽器，然后數據庫安裝在服務器上，這樣就可以利用瀏覽器通過服務器同數據庫進行數據交互。在這種結構下，用戶工作界面通過瀏覽器來實現，僅少部分事務邏輯在前端也就是Browser實現，主要事務邏輯都在服務器端server實現，大大簡化了客戶端載荷，減輕了系統維護與升級的成本和工作量，降低了總體的成本。

　　1.2S2SH框架

　　S2SH是指Struts2+Spring+Hibernate三者的結合，是J2EE最新流行的框架。S2SH框架的體系結構中，Structs2框架一般主要基于表現層，直接面向用戶，響應用戶的請求，并向用戶提供其所需要數據；Hibernate框架用于數據持久層，負責數據的持久化功能；Spring是一個輕量級控制反轉（IOC）和面向方面（AOP）的容器框架。主流的S2SH技術構架，相對于舊的系統有諸多優勢：良好的可維護性；良好的可擴展性；優秀的解耦性；典型的三層構架體現MVC（模型Model，視圖View和控制）思想，可以讓開發人員減輕重新建立解決復雜問題方案的負擔和精力。便于敏捷開發出新的需求，降低開發時間成本[3—4]。

　　1.3小結

　　本項目技術上首先采用面向方面的編程對物業管理業務過程中各業務邏輯進行隔離，完成對象的初始化及管理工作，降低各部分之間的耦合度，提高程序的可重用性，進一步提高開發的效率和維護擴展的成本[5]；其次，采用Hibernate框架下的對象關系映射技術完成不同類型系統的數據之間的轉換，特別是物業管理業務中各對象之間的虛擬映射關系以及數據的持久化操作；再次，利用Struts框架提供的技術不僅完成客戶端與服務器端的數據傳輸，還要完成物流業務具體的邏輯過程。所以，智能化物業管理系統的.開發以J2EE開發框架S2SH（Spring+Struts2+Hibernate）為核心技術框架，客戶端利用Ajax技術創建快速動態的交互式網頁應用，力求在后臺與服務器進行少量數據交換即可以使網頁實現異步更新。用戶在不重新加載整個網頁的情況下，對網頁的某部分進行更新，從而提高用戶體驗。

　　2系統總體設計

　　2.1需求分析

　　通過對物業管理行業特點的分析、調研、整合，以及根據實際的業務需求，智能化物業管理信息系統應該具有以下功能：1）能夠對樓宇、車位等物業資源進行全面的管理；2）能夠對業主的信息檔案、投訴、維修等事項進行管理；3）能夠以各種方式完成業主的繳費業務，對收費結果拖欠情況進行統計并加以保存；4）方便不同的用戶登陸系統有不同的功能使用權限。

　　2.2系統功能模塊設計

　　本系統的主要使用者是物業管理人員和業主。通過對系統功能的分析整合把智能化物業管理系統分為六個模塊，分別是小區信息管理，業主管理，資產管理，設備設施管理，費用管理以及系統管理。

　　2.3數據庫模型設計

　　用于數據庫模型設計的最直接的方法是E—R圖（實體—關系圖），主要是用于描述系統的數據關系，一般這個模型是面向問題的，可以按照用戶的觀點對數據建立模型，與軟件系統中的實現方法沒有關系[6]。根據物業管理系統的軟件需求描述和功能分析，找出其中各個實體以及各實體的相關屬性，設計出實體間的關系圖，為了能夠清晰地看出實體之間的關系，在此處給出一個實體的屬性，其他省去。

　　3結束語

　　通過對物業管理這種新型服務行業的深入調研和分析，設計了智能化的物業管理系統，在滿足物業管理需求的基礎之上，使物業管理向著市場化、規模化、信息化、專業化發展，從而使管理信息得到有效的集中，大大減少數據的冗余，確保數據的準確性和及時性，有利于房地產業的有序發展。

　　參考文獻：

　　[l]黃崢，陳援峰。物業智能化管理[M]。武漢：華中科技大學出版社，20xx。

　　[2]姚芬。物業管理系統ASP。Net架構設計[J]。電子設計工程，20xx，23（13）：40—45。

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　　[4]陳俟伶，張紅實。SSH框架項目教程[M]。北京：中國水利水電出版社，20xx。

　　[5]劉萍。基于SSH框架的小區物業管理系統的設計與實現[J]。電腦知識與技術，20xx。11（7）：117—119。

　　[6]普雷斯曼。軟件工程：實踐者的研究方法[M]。鄭人杰，譯。北京：機械工業出版社，20xx。

物業管理論文6

　　［摘要］基于醫院物業管理的特殊性，我院致力于探索有利于醫院安全運作和有效發展的方法。SOP是StandardOperationProcedure三個單詞中首字母的縮寫，即標準作業程序，就是將某一事件的標準操作步驟和要求以統一的格式描述出來，用來指導和規范日常的工作。我院結合自身的特點，引入SOP管理模式，取得了一定的效果。

　　［關鍵詞］醫院；物業管理；SOP

　　隨著社會的進步，人民生活水平的提高，對醫院服務的要求已不僅僅體現在醫療服務上，硬件設施、環境衛生、職工素質、服務態度等都成為選擇就醫的因素。對于醫院建設而言，醫院后勤物業管理是重點，其工作質量對醫院醫療質量、經濟效益及社會形象的影響較為深刻。因此，醫院后勤服務與管理必須社會化，確保醫院穩定運行。

　　1醫院物業管理的現狀

　　自20世紀90年代以來，住宅小區物業管理在我國各中小型城市得到了迅猛發展，目前已經成為國民經濟中極具活力的朝陽產業。20xx年，我國醫院后勤物業管理模式開始出現［1］。我院于20xx年引入物業管理，把煩瑣的后勤保障交付給專業的物業公司管理，使醫護人員更專注于一線臨床服務及科研工作。然而，醫院物業管理相對于一般的住宅區、寫字樓、商場等物業管理存在矛盾多、困難大的特點。首先，醫院物業管理的服務對象具有雙重性，不僅要給病人服務，還要滿足醫務人員的需要，而醫務人員又在為病人服務。病人屬于弱勢群體，比住宅區內的住戶和寫字樓里的辦公人員服務要求更高，管理難度更大［2］。其次，我院是三甲醫院，開放床位數1400張，工作人員1471人，每天門診量近5000人，人員流動大，素質不一，并且樓宇多、面積大，又是24小時開放式場所，還有物業工人的社會價值認同度低，不尊重其勞動成果的現象時有發生［3］。這些因素無疑增加了物業的管理難度。再次，衛生要求專業性強。醫院的環境衛生不是擦擦掃掃那么簡單，要消毒，要注意防止交叉感染。因此，相應地對保潔人員素質要求也較高，需要學習與消毒隔離有關的知識。最后，需要保證醫療工作井然有序。物業的專業性服務工作已經滲透到醫療工作開展的方方面面。比如，病人的轉運、藥品的領取、標本的送檢等，這些環節容不得半點馬虎，這些必須高標準、嚴要求，規范化管理。

　　2SOP模式的構想及應用

　　2．1醫院后勤物業管理的幾種模式川沙模式

　　（醫院聯辦地區性的后勤服務中心）、集團模式（跨系統組建后勤服務集團）、同仁模式（組建股份公司模式）、新華、仁濟模式（通過招投標，引進部分物業服務）、腫瘤醫院模式（交崗位，不交人員的模式）、長征模式（交崗位，交人員的模式）、北大模式（自建物業管理公司模式）［1］。北大模式與我院采取的管理模式接近，我院聘請外包物業公司，與其簽署合同，達成“一院兩規”的共識。同意物業公司在為我院提供相關有償服務的工作過程中可以按自己公司的制度辦事，但是我院有監督權、決定權和任免權。在社會進展的過程中，工作范疇越來越廣，工作要求越來越高，分工越來越細，給管理也帶來難度。如果仍然依靠口頭傳授操作方法，采用學徒方式培訓，已經滿足不了實際需求。因此，制定一系列統一標準非常必要。

　　2．2SOP模式的應用

　　標準操作規程（StandardOperationProcedure，SOP）管理模式也被翻譯成“標準作業程序”或“標準操作程序”，就是采用統一的格式將某一作業各級操作目的、操作步驟、操作要求等內容準確無誤地描述出來，以此來進一步規范與科學指導日常工作。SOP是一種標準的作業程序。即是標準，就不是隨便寫出來的操作流程，而一定是經過不斷實踐總結出來的在當前條件下可以實現的最優化的操作程序。簡而言之，SOP模式就是規定從通過處理的過程，再到結果的一種工作流程標準化。SOP模式運用于醫院后勤物業管理中，可有效保障后勤物業工作的規范化開展。我院物業服務的范疇包括：保潔、運送、清洗中心、車輛管理、電梯駕駛、190智能調度中心、耗材領送、垃圾收集、勸煙控煙等。我院于今年1月份起首先針對保潔和運送兩大塊任務重，與病人及醫務人員直接和經常性接觸的工種進行SOP細化、量化和優化。有關保潔工作制定了晨間、午間保潔操作流程，公共衛生間保潔操作流程，七步洗手法操作流程，消毒水的正確配比，床單的終末處理操作流程，嘔吐物清理操作流程。有關運送工作制定了病人平車、輪椅轉運操作流程，藥品運送操作流程，標本送檢操作流程。本次制定的保潔、運送SOP與臨床相結合，符合院內感染防控要求，做到有標準、有培訓、有執行、有督查、有改進。

　　2．3SOP模式實施方法

　　2．3．1明確樹立服務意識要求所有物業人員進一步提高服務意識，著裝規范、文明用語，動作迅速。所有科室無死角，安裝有呼叫物業的電話，接到指派任務第一時間完成，不給臨床一線造成困擾。2．3．2搭建后勤物業管理平臺架構實施三級管理程序，一級管一級，醫院后勤保障部組織檢查培訓，物業經理主管負責落實，員工執行。做到常培訓、勤檢查、嚴考核，推出一整套服務質量考核體系。2．3．3嚴格按照SOP執行由于保潔及工勤人員文化層次低、人員流動性大，需進行反復、循環、分組強化培訓。層級督查、巡查、抽查，針對實際工作情況進行考核、獎懲，以提高物業人員的整體素質和專業技能，必須做到統一檢查內容、統一督導內容、統一考評標準［4］。2．3．4召開每周例會組織物業管理人員參加每周物業例會，后勤保障部管理人員提出重點問題進行討論分析，并持續監督改進。物業管理人員做每周工作小結，并提出工作中存在的需要院方幫助解決的困難，收集意見建議。下達最新的醫院工作任務，并切實落實執行。2．3．5管理人性化不讓員工盲目地執行任務，關心他們的特殊需求和困難。評估個人的能力，根據特殊病區的保潔運送要求，及時調配人員。關心員工的'休息和用餐問題，為其解決后顧之憂。對其報以平等的態度，見面時主動打招呼或者報以微笑，讓其產生歸屬感，融入醫院大家庭的氛圍，樹立主人翁意識，進一步提升服務品質。2．3．6個性化實施不同病區對保潔的要求不同，比如，消化科、手術室、產房、監護室、層流病房等，消毒水的配比需要根據院感的相關要求配比出不同濃度的消毒水進行保潔，與病區護士長溝通，對于這些特殊科室的保潔員我們制定了個性化的SOP以達到質量要求。在標本運送中，特殊標本的運送有著較高的要求，時間、方式、地點都有標準，對于這些我們通過SOP重點培訓、加強培訓，要求人人過關，增強責任心，確保標本的實效性，嚴禁差錯發生。

　　3取得的成效

　　使用SOP模式以后，充分保證了操作的過程具有長期的一致性和連貫性，從而大大提高了服務質量，滿足了病患及醫務人員的需求。鑒于客觀性和真實性，我院每月會通過（第三方、院方）滿意度調查，及科室護士長對物業的滿意度調查反饋作為物業工作評價的硬指標。調查發現，投訴意見明顯減少，差錯零發生率，每月均有1－2封患者表揚信，平均綜合滿意度提高至98％。

　　3.1SOP模式很好地應用于醫院后勤物業管理

　　將SOP這一模式運用于醫院后勤物業管理中，取得了顯著的管理成效，打破了醫院后勤物業傳統管理模式，將不規范、無序的操作流程逐漸優化、量化與細化，采用標準操作步驟與規定以統一的形式進行處理，從而逐漸構建起醫院、患者更加滿意、效率更高、成本投入更低和質量更優的后勤物業管理模式。

　　3.2SOP模式有利于提升員工業務素質

　　SOP模式操作步驟形象化、條理化、規范化特征突出，將其運用到后勤物業管理新職員短期培訓工作中，促使其迅速掌握專業化的操作技能，有效縮短了物業管理人員培養期限。同時，要求物業管理人員將工作實踐中積累的經驗以書面形式記錄下來，從而有效避免了因物業人員的流失使得技術流失。在SOP模式運用中，后勤物業工作人員相互學習、相互討論與交流，促使整個隊伍業務技能的提高。

　　3.3SOP模式幫助對員工進行績效考核

　　醫院積極構建以SOP模式為基礎的量化指標和服務滿意度作為后勤物業工作人員績效評價的標準，并在這一基礎上進一步優化設計績效考核，大大激發了工作人員工作熱情。

　　3.4SOP模式促進精細管理

　　SOP模式完全符合現代管理精細化要求，醫院后期物業實現精細化管理，進一步明確、具體了管理責任，并把高標準工作規范進一步細化到每一個環節與步驟。作為細節管理的重要衡量標準之一，重點考察相關操作步驟，及時發現工作失誤的原因及重點環節，并指導其有效預防及改正。

　　4結語

　　總之，醫院物業的任務就是為職工及病患提供一個舒適、安全、清潔、高效的工作和就醫環境。而SOP就是工作人員的操作指南，是質量體系中不可或缺的部分，也是后勤管理監督人員檢查的依據，是用來促進質量一致性的標準。在此基礎上，我院還會逐步開展其他項目的SOP，力求進一步提升和完善后勤服務質量。從縱向角度分析，SOP模式的構建是一個動態、長期的過程，怎樣在具體運用過程中靈活使用有效的管理方法，例如PDCA循環管理法，進一步優化和持續改建SOP模式，是現階段醫院后勤物業管理思考的重點。從橫向角度分析得知，對于醫院管理而言，安全管理依然是重點，更是后勤物業管理的關鍵。然而，現代醫院安全管理外延并不只是傳統意義上的財產安全、人身安全、消防安全等，更延伸到了醫院空間、醫院設備、膳食供應、信息安全、物流耗材、人流等方面。所以，現代醫院后勤物業管理工作，怎樣全面運用SOP模式來強化管理質量，做好后勤各項工作，值得我們進一步思考。

　　主要參考文獻

　　［1］曾月．我國醫院物業管理模式探討［J］．現代物業：中旬刊，20xx，10（2）：42－43．

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　　［3］程科威，占伊揚．基于PDCA的醫院物業管理平臺建設［J］．江蘇衛生事業管理，20xx，28（2）：133－135．

　　［4］李亞平．標準化———醫院物業管理的新引擎［J］．中國物業管理，20xx（5）：22－23．

物業管理論文7

　　【摘要】酬金制物管模式是我國未來物管行業的發展方向，本文從企業管理及財務管理方面探討了物業管理酬金制的優勢，及實際運用中遇到的問題，以及一些解決辦法，希望與廣大同仁一起探討，找出物業管理酬金制中有效的管理方法，使實現業主與企業利益同時實現最大化，達到雙贏的目的。

　　【關鍵詞】酬金制；包干制；代管資金；預算；營業稅

　　近年來，隨著我國房地產市場的迅猛發展，關于房地產售后服務的一部分：物業管理行業的有序、良性發展也越來越受到房地產企業及業主的重視，物業管理企業的管理水平高低，一方面可以反應開發商對樓盤的市場地位、銷售目標群體的定位，另一方面也是地產公司再銷售，取得好的再銷售成績、創造良好的繼續銷售口碑的基石，是一種良性循環，這就需要公司管理者在實際的應用管理中不斷總結、發現問題，創造出適合雙方的、雙贏的管理體制。針對這種管理需求應運而生的物業管理“酬金制”深受歐美國家及港澳地區管理企業的推崇，并且這種有別于與傳統的“包干制”的物業管理方法，也已經越來越被內地的房地產商重視及使用，尤其是在北京、上海等房地產業發展相對快速、成熟的地區，已經取得了一些初步的管理成果。

　　物業管理酬金制是指在預收的物業管理資金中，提前一定比例或者固定費用作為酬金支付給物業公司，其余資金全部用于物業管理區域的管理和維護支出，結余或不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。

　　物業服務酬金制之所以被認可并作為一種管理方法，有以下優點：“酬金制”更加有力地保護了業主和物業公司雙方的利益。“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收費標準下，提供的服務項目越多、服務質量越高，所支付的成本相應也越高。在“包干制”模式下，物業管理企業干得越好，掙得越少。這樣一來，許多物業公司往往降低服務水平、減少服務項目來獲得更多的利潤，損害了業主的利益。長期如此，必然導致服務質量不到位，物業管理企業也就可能會被廣大業主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業管理企業獲得的收入。“酬金制”不會混淆業主與物業管理企業的收入，從而避免業主的收入被侵占。

　　“酬金制”加大了物業服務運作過程中的財務透明度，大力推動了物業行業的市場化進程。采用酬金制的物業管理企業在接管某小區時，要向業主委員會和業主大會提交詳細的服務期間物業服務費用的財務預算。在預算中明確服務區域內的組織架構、人員編制、服務等級標準、維護保養的等級標準等指標和所需的資金，進而算成每平方米的物業服務費用，經業主大會同意后，形成書面合同加以實施。這樣的財務核算既要求科學嚴謹，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務監督提供了依據。

　　酬金制是實現陽光財務的有效途徑。物業服務收費采用酬金制，是物業服務收費實現陽光財務的有效途徑。“酬金制”下物業管理的財務從理財的角度看，分兩個部分，一個是物業管理企業的公司財務理財，一個是以物業管理服務費用為核心的物業管理處財務理財。前者是一種企業自主經營活動，物業管理企業的公司財務是為物業管理企業自己的經營行為理財；后者則是替業主理財。在酬金制下，物業管理企業只能從中按照合同約定的比例提取物業管理費的酬金，剩下的錢全部都是業主的，所有權也是業主的。酬金制將物業公司與業主的權益嚴格分離開，更具透明性。酬金制下，物業管理企業以代理人的身份管理業主的物業和交來的資金。同時，為充分利用社會資源，代業主選擇最適合的專業服務提供商，并負責對其進行有效的監督，這些管理活動、監督活動和物業管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業主的認可。業主也有權參與物業管理活動中重大事項的決策。但是多業主狀態下的個體業主是實現不了這種認可和決策的，這就要求必須通過一些形式和合理的程序來體現全體業主的權利。使物業管理費的使用為主要內容的物業管理活動，實現業主的可監控行和共同參與管理的可能性。

　　從理論上說，酬金制雖然有以上優勢，但由于是新的管理方法，現階段還是存在很多疑問的地方，需要被廣大業主接受和理解需要一定時間和實踐。在實際應用中，按照《物業服務收費管理辦法》對酬金制的定義，物業服務企業向業主收取的物業服務費屬于預收的物業服務資金，由物業服務支出和物業服務企業酬金兩部分組成。那么對物業服務企業來說，其實際的收入只應是酬金部分，其余只是代管資金，不構成物業服務企業的收入，也不應計營業稅。事實上，按照現行會計制度和稅法，物業服務費應全部計入企業收入、計繳營業稅，物業費收入產生的營業稅由業主承擔，屬于小區支出的一部分，由物業公司代繳，物業公司只負擔酬金收入部分的營業稅。對于這個問題，有些業主會產生疑問，自己的資金用在自己的小區中，還要交稅？況且業主委員會不是一個法律主體，本身沒有納稅資格。在這個問題上，北京已經走在了全國的前列，率先進行了試點。北京市地方稅務局20xx年6月13日發布的第8號公告《關于酬金制物業管理服務有關營業稅政策問題的公告》中指提出：對于物業管理企業開設單獨賬戶存放為業主委員會代管資金的行為，不征收營業稅。這個公告的出臺，既解決了廣大業主的疑惑，同時也有利的'推動了物業酬金制的發展，是一次大膽的嘗試與創新。但是在筆者所在的天津，還沒有相關的政策推出，業主仍然要承擔這部分稅金。

　　另外，一些業主片面理解《物權法》中業主的權利，強調物業服務費是“業主的錢”，業主愿意怎么用就怎么用，特別是實行酬金制的物業服務項目，業主的這種認識尤其強烈；而物業服務企業則認為雙方是平等的合同主體，物業服務費交到物業服務企業以后，物業服務企業擁有使用權。

　　以上問題，容易導致業主和物業服務企業認識上的偏差和分歧，進而導致實際操作過程中引發糾紛和矛盾。

　　筆者擬結合工作實踐，就以上問題提出自己的理解，就教于行業同仁。

　　目前的物業服務工作，無論是包干制還是酬金制，必須以企業作為經營主體，物業服務費計入企業收入。因為企業向業主收取物業服務費，最后是要經過物業經營管理活動支出的，從工商企業管理及稅務角度來說，這個過程是企業以盈利為目的的經營行為，按國家稅收、財務等相關法律法規、制度，酬金制下的物業服務費也全部屬于營業收入。就物業服務費的來源和性質而言，物業服務費由物業服務企業收取，用于小區（大廈等）物業的物業服務及管理支出。全體業主與物業服務企業以合同為紐帶，構成了以繳費消費和收費服務為主要內容的權利與義務關系。那么業主按照合同約定繳納物業服務費，是履行合同義務；此時物業服務企業對公共服務資金有按合同約定使用的權力，而業主則只有監督權、受益權，不具備完全的所有權了。對酬金制的正確理解應該是：酬金制強調的是物業服務企業收取管理報酬的方式，以及對物業服務費用結余（或不足）享受（或承擔）的角色約定，物業服務費的性質其實并沒有改變。筆者所在物業服務公司所管理的物業項目中，多數采用酬金制，企業能做到按約定比例提取酬金，所以業主對此沒有異議。

物業管理論文8

　　摘要：物業管理專業是一門實踐性很強的學科，不僅要求學生系統掌握與物業經營管理有關的理論知識，而且要求學生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學生在模擬企業中的培養任務，探討基于模擬企業的物業管理實踐教學模式的運行，以此推動物業管理專業實踐性教學改革。

　　關鍵詞：物業管理;模擬企業;實踐教學

　　隨著我國社會經濟的發展，物業管理行業不斷發展壯大，已經成為新興的朝陽產業。隨著物業管理行業的深入和發展，對人才的需求也越來越迫切。20xx年 12月1日開始，我國物業管理行業建立注冊物業管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業管理專業教學改革，要根據物業管理的從業要求，確定學生培養目標，加強技能訓練，提高實踐能力，培養和造就符合國家注冊物業管理師基本要求的優秀專業人才。

　　一、物業管理專業人才的培養需求

　　從目前來看，物業管理企業頻頻發出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業管理人才的渴求，但無論是本科學校還是高等職業院校，這個專業的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時，我們看到的是，由于物業管理專業人才的缺乏，整個行業的人員素質難以滿足社會經濟發展對物業管理人才的需求，使這個行業的發展和企業總體管理長期處于比較低的水平。

　　物業管理本科教育作為培養高素質專業人才的重要方式，在人才培養的'過程中應該充分考慮職業特點來完善教學思路。結合行業的綜合性強、實踐性強的特點，物業管理專業本科的培養目標應該是培養具備房地產、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協調能力強，熟悉相關法律法規，能適應智能化、網絡化、信息化等高質量物業管理服務的管理人才。在物業管理本科專業教學中，必須做到實踐與理論的結合，運用各種教學方法和教學手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發展。

　　二、基于模擬公司的物業管理專業教學

　　為增強學生實踐能力，培養高素質的物業管理專業人才，在物業管理專業教學中，采取成立模擬公司的教學方法，充分發揮學生主動性，調動學生興趣，培養學生實際操作能力，保證培養目標的實現。

　　模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創造的經濟活動仿真模擬環境，作為經濟類專業的實踐教學場所和組織形式。學生在其中可經歷全部業務操作過程，了解和弄清其各環節之間的聯系，而又不必承擔任何經濟活動風險。

　　模擬物業服務企業作為物業管理學生的實踐場所和學習的組織形式，通過構建虛擬的經營管理平臺與氛圍，學生在“模擬公司”中可經歷物業管理行業的主要業務操作過程，了解公司各環節、各部門之間的聯系，與各相關部門之間關系。運作的基本方法在教學過程中，把教學內容按照公司運作，分成相關模塊，通過教師講授和學生自學，讓學生主動參與到公司運作過程，在相應的“工作崗位”上學習，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經驗，提升職業素質和能力，保證人才培養目標的實現。教學過程中教師可采用的模擬教學法、引導教學法、案例教學法、角色教學法等等。

　　整個教學過程中，要注意三點：一是以學生為中心、自主性學習為主;二是學生參加教學全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學習過程的組織者、咨詢者和伙伴。

　　三、不同年級學生的參與方式與培養任務

　　不同年級的學生在參與物業公司運作的過程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養的能力也有所不同。

　　大一學生剛剛入學，對大學的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學生從事職業活動所需要的社會行為能力(強調對社會的適應性，具有積極的人生態度)和基本素質為主。具體任務如下。

　　1.引導學生樹立正確的價值觀

　　價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標準，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態度而最終影響行為。大學階段是大學生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學生進行價值觀教育至關重要，這會對他們明確自己的未來定位和發展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導航作用。

　　為此，可以組織學生在班級展開對價值觀及職業生涯規劃的大討論，讓不同的學生講述自己的價值觀并探討。

　　2.培養基本素質與能力

　　(1)人際交往能力。在物業管理實踐中，無論執行任何技術或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業主提供優質的服務。通過物業管理者與業主之間的溝通，可以使業主能夠明白具體事件的發生起因、處理方法、進展及一系列相關情況，從而妥善解決問題。

　　(2)組織協調能力。組織協調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領導力。物業管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現的矛盾和問題，要有準確的判斷。

　　(3)自主學習能力。大學生在校期間掌握良好的學習方法，培養較強的學習能力，對提高學習效率和學習成績，增強大學生的社會適應能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網絡時代的到來，業主對物業管理的服務要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰，物業管理人員必須重視各類專業管理技術的掌握，不斷更新、學習新的管理服務技術，適應現代物業管理的技術要求，加強管理技術的學習，努力提高管理技術水平，才能保證自己的管理實力始終與物業相關設備的科技進步同步。

　　(4)社會適應能力。適應社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業管理人員在服務的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關系。沒有良好的適應能力往往容易出現偏差。

物業管理論文9

　　一、學生校外實習調查概況

　　被調查的對象是:江西藍天學院04級物業管理專業學生;南昌科技大學高職部04級物業管理專業學生;江西經濟管理職業學院05級物業管理專業學生。本調查為問卷調查,共發放調查問卷160份,回收132份;其中有效問卷129份,占總調查人數的80%。以上被調查學生都參加了校實習。

　　二、物業管理校外實習時間的選擇與安排

　　物業管理實習,三個學校分別安排在第二學期、第四學期。其中,有兩個學校安排在第二學期,一個學校安排在第四學期。95.3%的學生普遍對第二學期就安排校外實習不贊同,贊同第四學期的占41.9%。其根本原因是他們對專業的了解程度低,專業知識掌握少,缺乏整體理解和綜合知識運用能力。而專業教學計劃中,一般第一學年僅僅開設了專業基礎課程,第二學年則陸續開設了相應專業課。因此,在第二學期期間,學生會感覺理論知識不夠用或不能銜接。在第四學期,學生由于具備了較系統的理論知識,有急于上崗實踐的迫切要求。因此,從實際教學出發,“工欲善其事必先利其器”,應在相應開設了專業基礎課以及專業課的前提下,及時安排學生校外實習,且以第四學期為宜,實習時間為四周。

　　三、實習企業的選擇

　　這三個學院的學生所在實習單位的資質等級有一級、二級和三級。主要以居住性物業管理為主,管理項目單一。調查中,學生在對實習單位的選擇上,側重于管理規范、制度健全、有綜合管理項目的物業管理企業,選擇率達68.2%;而對企業資質低、管理項目內容單一的企業則不選擇。這在一定程度上集中反映了學生對校外物業管理的實習正向綜合性、規范性、實務性方面延伸,希望能為未來就業提供上崗見習的鍛煉機會,擴大就業選擇面。同時也折射出現有的學院專業實習模式、觀念及實施效果不能滿足學生需求,不適應行業發展現狀。即物業管理專業實習不能停留在完成教學任務的淺層次理解上,要進行深層次思考。從實習內涵、學生就業等多角度審視,為學生運用理論知識去驗證、探索、實踐提供更多的選擇,以激發學生的思維,引導感性認識的升華,從而提高實習教學的效果。隨著市場經濟成熟度的提高、城市化進程的加快、產業結構進一步調整、服務業比重的擴大,物業管理行業的覆蓋面將不斷擴展。寫字樓、高檔公寓、大賣場、酒店、會展等業態的物業管理需求將進一步上升,為校外實習提供了平臺,便于我們選擇管理規范、綜合性強的企業作為學院實習基地,以推動校企合作。

　　四、實習內容的安排

　　有78.3%的被調查學生認為,實習期間,熟悉工作制度、工作程序、工作崗位是首要任務。61%的學生認為,實習期間,獲取工作經驗是主要目的之一。學生對工作崗位印象最深刻的是客戶服務崗位,占54.3%;其次是保安崗位,占34.1%;其它為工程維修崗位、綠化保潔崗位。這說明學生的就業取向更傾向于從事客戶服務,從事綠化保潔工作意愿不強。也反映出現有的《物業管理》教材在設備設施維護、綠化保潔等理論知識方面少、淺,可操作性教學實務知識缺乏。一句話,仍不能充分滿足專業教學需要。在調查中,有41.8%的學生認為,所學知識現實中缺乏適用條件,41.9%的學生認為,理論知識不能解決實際問題。這對現有專業教學計劃、課程體系、教材建設提出了挑戰。如何避免“學非所需”、“教非所用”這種人才培養尷尬局面,是高職教育研究的緊迫課題。

　　五、學生實習期間的實習管理

　　通過調查顯示,企業對學生實習較重視,都有實習計劃安排,并將學生納入所屬部門管理,對于實習學生,作到有問必答,安排跟班,并落實到具體崗位。學生的實踐技能,主要通過與跟班師傅交流、上崗體驗和現場觀察等方式來獲得。調查中:與跟班師傅交流獲取技能的占54.3%;上崗親身體驗的占61.2%;在現場觀察獲取技能的占49.6%。這說明學生十分珍惜實習機會,超過一半的學生實習期間態度認真、目的明確;87.6%學生都能自覺遵守紀律,90.7%的學生對實習過程感到滿意。實習單位對員工管理的要求主要集中在專業技能、職業道德、儀容儀表、知法懂法用法等四個方面。學生在實習過程中的體會是:企業強調員工專業技能的占72.1%,重視職業道德的占70.5%,重視員工儀容儀表的占56.6%,要求員工知法懂法用法的占45%。這說明企業的用人要求與高職物業管理專業人才培養的要求總體協調,但在具體的側重點方面有較大差異。如:職業道德教育方面,學院更多的是強調公民道德素質教育,而對企業的`職業道德教育方面,缺乏深入研究。服務行業員工的儀容儀表體現著員工的精神風貌和企業的物質文化,企業對員工的著裝、文明用語、掛牌等方面都做了嚴格詳實的規定。而各校專業教學計劃中,對學生在儀容儀表方面的教學與訓練缺乏專業教學安排。,學生實習后,認為學院很有必要開設禮儀類課程。

　　六、學生實習后的體會

　　調查中,有84.5%的學生非常希望實習前提供相應的實習指導資料,做到實習上崗有針對性,思想上有一定的準備,操作上有一定的指導性。學生希望今后專業課教學能進一步做到理論聯系實際的占52.7%;希望能經常去企業實地參觀,了解實際的占44.2%;希望任課教師最好擁有實際經驗的占35.7%;希望能常請企業專業人士來校講座的占27%。有82.9%的學生通過實習進一步加深了對該行業的認識,其中49.6%的人非常愿意從事物業管理行業,33.3%的學生希望能從事房地產行業。這表明,校外實習能加深學生對所學專業的認識和職業忠誠度,對教與學的有機結合、校企合作是非常有裨益的。

　　七、校外實習教學中應遵循的原則

　　(一)專業知識與校外實踐相結合原則。專業知識的掌握是學生開啟專業理論研究、為勝任專業工作作準備的重要環節。校外實踐教學是學生獲取專業技能、增強綜合運用專業知識解決實際問題能力和增強職業感性認識的重要途徑;也是學校驗證專業教學培養是否符合社會需求的綜合評價途徑,以及開展專業實踐教學改革與創新不可缺少的依據。因此,理論與實踐教學兩者間要有機協調與銜接,理論教學要導入實踐案例,予以剖析,幫助學生深刻理解專業知識內涵。實踐要以理論為基礎,為知識綜合運用營造相應氛圍與環境,為學生掌握實踐技能提供保障。

　　(二)三方共贏原則。校外實習涉及企業、學校、學生三方利益。一般情況下,學校居于主導地位,企業處于被動配合、學生被動接受的狀況。學校是出于完成專業培養計劃的目的而實施實習;企業是出于社會責任、宣傳企業、培養人才、校企合作等綜合因素來承擔實習任務;學生是出于了解社會、掌握職業技能、積累社會實踐經驗、完成實習任務出發來參加實習。三者之間,起關鍵性作用的是學校,它在企業與學生之間是橋梁和中介。因此,學校應從有利于校企合作、開展橫向專業研究、有利于學生就業、培養社會所需人才的角度出發,將從企業汲取的知識引入課堂教學,讓學生由感性認識上升為理性思考,自覺開拓專業知識視野,有針對性地訓練相關專業技能,為未來就業儲備經驗。學校應積極主動地與有一定實力的企業加強聯系,本著互惠互利原則,在教學、科研、就業等方面形成穩固的共贏關系。

　　(三)教師隨同實習原則。教師隨同學生下企業實習,不僅僅是承擔協調與管理工作,還應承擔綜合實驗教學與實際需求間差異性的工作,針對共性問題進行探討;同時也是學校培養“雙師型”教師的一條重要途徑。教師通過跟班學習,能積累實踐經驗,掌握第一手資料,便于今后有的放矢,加強實習前的崗位培養和輔導,減少學生實習的盲目性、被動性,提高學生實習的主動性、針對性、職業性;便于深化教材與教學改革,豐富教學內涵,貼近實際、貼近崗位,真正做到理論與實踐相結合,學得到、用得上,實現畢業與就業零過渡。

　　(四)有利于特色人才塑造原則。特色人才培養需要有符合高職教育培養規律的專業培育計劃,擁有一支具有創新意識、堅持科學發展觀的師資隊伍,以及行之有效的人才培養課程體系和實踐教學方案。據美國麥肯錫公司20xx年對包括工程師、會計和醫生在內9種職業的調查顯示,中國每年有60萬工科大學生畢業,但跨國公司可以雇用的不到10%。該公司認為,中國的教育制度注重的是死記硬背。就工科而言,理論性極強的課程使中國學生解決實際問題和團隊合作的經驗非常少。由此可見,作為高職院校,要力爭扭轉學生職業技能培養弱的狀況,自我解剖、反省實踐教學“短板”,從課程體系構建的角度,將理論知識運用揉合到學生實踐中去,做到實踐教學對專業教育具有驗證性、檢測性和修正性。要使實踐教學“短板”變成為高職院校塑造的特色人才“長板”,需進一步充實實踐教學的內涵,集綜合性、專業性、職業性和實務性為一體,使實踐鍛煉成為學生成才成長的自由之路。綜上所述,校外實習是專業實踐教學的一個重要環節,其效果提高與改善,還需立足市場,加強調研,結合自身特色來量身定做專業人才,使之成為學生競爭上崗的致勝利刃,從而實現高職院校教育資源優化配置,真正把培養符合社會需求的人才目標落到實處。

物業管理論文10

　　物業管理社會化改革是指在對政府物業管理進行規劃時，基于市場的要求，將市場運行作為主要參考，采取有償服務政策。政府物業管理實行有償服務，將服務對象與服務要求作為管理的出發點，來決定政府物業管理服務的方式以及詳細內容，進而提高政府物業管理水平。物業管理社會化的前提是物業所有權與管理權相互分離，從而便于政府物業管理工作的開展。

　　一、政府物業管理社會化發展的主要體現

　　1.服務對象社會化

　　政府物業管理工作備受人們的關注，因為政府作為機關單位，其行為受到群眾的監督，政府的動向極易引起社會的關注，而政府辦公用房與寫字樓一樣，需要專業的物業管理體系，做好政府物業管理工作，能夠確保政府正常運作。物業管理社會化已經成為當前政府物業管理的主要趨勢，從某一角度而言，政府物業管理服務體現著政府的形象，因此成了政府日常管理事物中的主要內容。政府辦公用房是政府職員辦公的主要場所，這也是以往政府物業管理服務的主要對象。除此之外，現代化物業管理還擴大了服務對象范圍，包括來往群眾與社會各界人士，以及服務同級或者高級政府官員。

　　2.物業管理人員社會化

　　隨著政府物業的管理權與所有權逐漸分離，使得政府物業基礎工作人員組成社會化明顯，政府物業管理人員由政府機關人員擔任；但是基礎工作人員，不再局限于政府機關內部人員，而是吸納社會人員，組成物業基礎工作隊伍。物業基礎工作人員社會化，使得物業管理工作的內容有所增加，因為政府部門的工作具有保密性，許多事務不能公開，除了機關內部人員能夠了解到工作內容外；出入政府辦公場所的人員，也能夠有所了解。而對于政府職員而言，保密是其工作職責與職業操守，但是物業基礎工作人員缺乏這樣的意識，因此物業管理部門除了打理政府物業管理的日常事務外，人員管理是其重要管理工作，因為物業人員雖然不能接觸到保密文件，但是常出入政府辦公場所，難免會有所接觸，進而分析出保密內容，因此物業人員的選擇與管理工作尤為重要，不僅需要其具備較高的政治覺悟，還需要具有較強的保密意識。

　　3.服務多樣化

　　新形勢下，政府辦公用房主要分為基本辦公用房與附屬辦公用房。其中基本辦公用房主要包括辦公室、服務用房、設備用房等，附屬用房主要包括：食堂、車庫、人防設施等，使得物業管理服務呈現多樣化。政府辦公用房與其他用房的物業管理工作不同。若政府辦公用房單獨作為行政辦公場所，則可以采取與普通寫字樓相同的物業管理方式即可，即確保政府各個部門能夠正常運行，及時解決出現的物業管理問題。同時政府辦公用房還需要對外服務，在規定區域設立窗口，以提供政務服務，在某一時段里會集中大量訪客，因此物業管理部門除了做好基本服務外，還需要做好安保服務，為訪客提供良好的安全的環境，為各類群眾提供多樣化服務，這也是其社會化的主要體現。

　　二、政府物業管理社會化改革面臨的困難

　　1.思想觀念轉變難度大

　　政府物業管理服務的業主受到計劃經濟的影響比較大，使得其對市場經濟的反應較弱，缺乏物業管理意識，管理部門缺乏市場競爭意識，原有的行政管理辦法難以滿足群眾對政府物業管理服務的需求，加之政府物業管理水平難以與市場上專業的物業管理公司相比，使得管理部門不愿加快物業管理社會化改革。除此之外，員工需要轉變期管理觀念。政府物業管理社會化改革后，提供的是有償服務，需要征收物業管理費，政府部門也需要繳納管理費用，這使得部分人員難以接受，是政府物業管理社會化改革需要解決的主要問題。

　　2.政府物業管理體制問題

　　以往的政府物業管理采取的是行政管理辦法，這樣的模式已經難以適應物業管理社會化改革發展的`需求，行政管理模式下難以保證物業管理服務的質量與效率，主要體現在無法為群眾提供多樣化的服務，滿足群眾對政府物業管理服務的需求，因此為了加快政府物業管理社會化改革進程，則需要克服行政管理體制弊端，并基于市場經濟體制，構建新的物業管理機制，使得政府作為業主能夠和物業管理企業實現雙向選擇，以此促使政府物業管理社會化。若要提高政府物業管理服務的質量，則必須要形成市場競爭，以此為群眾提供更多更優質的服務。

　　3.政府物業管理改革的難度大

　　政府物業管理改革后，會參與到市場競爭中，采取市場化運作的方式，執行物業管理成本核算，提供有償服務，這需要政府繳納相應的管理費用，加之政府單位用房的設施老化嚴重，且配套設施的標準較低，難以滿足政府部門日常辦公需求，公共場所的基礎設施與環境等需要進行改造，這需要大量的資金支持，造成了資金籌措問題，因此增加了政府物業管理的難度，這不僅需要轉變職工思想觀念，還需要建立健全管理制度，尤其是明確收費標準，實行收費明晰化管理以及費用公開化。部分政府物業管理部門的人員是機構后勤人員與機構分流人員，沒有經過專業的培訓，政府物業管理隊伍的水平較低，這需要政府部門加強物業管理人員隊伍建設，加強與專業物業管理企業之間的合作，充分利用社會資源，提高政府物業管理水平與服務質量。

　　三、政府物業管理的社會化改革措施

　　1.建立健全物業管理制度

　　政府物業管理改革工作的開展，使得各種問題都暴露出來，尤其是制度不健全問題，因此為了加快政府物業管理社會化改革的進程，需要建立并且完善物業管理部門的各項規章制度，以及制定各項規定規范，強化政府物業管理服務，使其能夠向規范化與專業化方向發展。落實各項管理制度，并且嚴格執行，采取激勵管理機制，調動人員的積極性，確保政府物業管理工作能夠順利開展。政府物業管理社會化改革面臨的挑戰大，需要解決的問題也很多，其中人員與資金籌措就是兩大難題，加之科學技術的發展，使得政府辦公用房的需求有所提高，需要提高用房自身的功能，實現信息化辦公，以及智能化、集群化公辦，提高政府機關的自動化程度，這需要物業管理部門不斷提高自身的技術實力，能夠應對政府智能化辦公過程中出現的設備問題、網絡技術問題等，因此需要物業管理部門提高物業管理人員的技術水平，建立完善的人員管理制度。

　　2.加強物業管理人員隊伍建設

　　政府物業管理人員隊伍建設需要做好全面的管理工作，首先需要加強人員調度管理，主要在政府機關后勤人員中選取思想覺悟較高，且具有管理能力的人員，來擔任物業管理職位。物業管理部門需要嚴格把關，加強對基礎工作人員的選拔與任用，不僅需要考查基礎工作人員的技能水平，還需要考查基礎工作人員的基本素養，包括職業素養與政治覺悟等，加強入職考試管理，同時采用人性化管理，對于技能水平較高且職業素養較高的人員，適當放寬入職要求。其次，需要做好物業管理人員的思想教育工作，定期開展教育培訓，使其能夠做好物業管理人員的思想工作，消除其消極思想，深入到物業工作人員內部，了解其生活與工作所面臨的困難，并幫助其解決，為其營造溫馨的工作環境。最后，加強物業管理人員的監督，主要監督其工作狀況以及思想方向，加強工作人員的技能培訓，提高其物業管理水平，促進政府物業管理社會化改革的發展。

　　3.逐個擊破社會化改革問題

　　現代化政府辦公下的物業管理工作，需要提高其維護質量，做好現代化設備的維護與保養，實現辦公設備效用最大化，因此需要物業管理部門制定設備保養計劃，定期檢查并且維護保養設備，采取預防性檢修措施，制定應急預案，以預防突發事件造成的損失，確保政府機關的穩定運行。同時做好費用審核工作，尤其是收費標準計算，要基于市場情況，結合物業服務的內容與質量，來計算物業費用，并采取公開招標的方法來選擇物業公司，利用物業公司的專業化服務，提高政府物業管理水平與質量，政府物業管理部門則需要加強規范化管理，定期檢查物業公司的服務情況。對于政府物業管理部門來說，除了需要做好日常服務管理外，最主要的是做好安保工作，確保政府職員的人身安全與政府的財產安全，因此需要加強物業安保人員隊伍建設，制定完善的安保體系。

　　4.采取面向社會的管理方法

　　政府物業管理工作是政府后勤服務的核心，因此需要不斷提高政府物業管理水平，這需要物業管理部門建立面向市場、面向業主的管理模式，基于市場經濟發展規律，開展物業管理服務，進而滿足群眾的各項活動需求。政府物業管理要采取規范化與專業化管理方法，吸納社會資源，做好創新管理工作，實現可持續化發展，做好物業工作人員的管理，以此提高物業管理的專業性，提高政府物業管理水平。管理者需要積極轉變自身的管理理念，接納并善于運用先進的管理理念，促進物業管理社會化的發展。

　　四、結束語

　　隨著政府物業管理改革進程的加深，政府物業管理已經向社會化方向發展，其主要體現在服務人員社會化、服務對象社會化等方面，但是政府物業社會化改革過程中，仍然面臨著許多問題，包括人員管理問題、資金籌集問題等，這些都是政府物業管理社會化改革需要解決的問題，只有切實解決這些問題，才能促進物業管理社會化的發展。

物業管理論文11

　　一、互聯網及物業管理

　　互聯網1995年進入中國，在這三十年里飛速發展。現代企業都在經歷一個移動互聯網時代，互聯網思維的應用在于提升溝通效率，消除距離，這正是互聯網對傳統行業的最大沖擊。

　　二、物業管理行業發展現狀

　　面臨各種環境的巨大變化，物業管理行業面臨著大的變革，行業存在著以下幾個問題：

　　（一）行業內公司整體設施運作不理想，維修保養不得力。物業所服務的建筑的建設與物業管理脫節，沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業管理公司不能夠預防、及時發現問題。

　　（二）經營模式單一，物業管理經費難以為繼。大部分物業公司僅有基礎的物業服務項目，收入來源僅靠收取少量的物業費。既限制了企業自身的成長和發展壯大，又制約了企業服務水平的提高、開展全方位服務的可能。

　　（三）服務水平偏低。大部分物業公司缺乏良好的自主服務意識，物業公司以“管理者”自居，引起物業公司與業主的糾紛；業主不能及時進行溝通交流和信息反饋，導致物業公司和業主的矛盾不斷激化。

　　三、物業管理轉型與互聯網思維

　　在新的市場形式下，物業管理行業的轉型已刻不容緩。物業管理公司運營模式的建立主要從以下幾方面進行：

　　（一）物業管理企業轉型的基礎

　　1、轉變物業管理方法。運用現有的互聯網技術，應用于物業管理的設施系統和管理系統，比如車輛管理、樓宇對講、安全監控、車位管理、互聯網服務平臺等，用先進的技術設備代替人力，壓縮管理成本。

　　2、通過互聯網拓展服務內涵。通過拓寬服務領域、項目服務多業態化、利用物業資源開展經營服務、積極介入資產經營服務等。創造更多的價值，取得更好的經濟效益。

　　3、物業服務模式更要轉變。傳統的物業管理服務主要依靠人工的實際操作，需要的`人力資源較多，服務流程復雜、滯后、收繳費用與設備維護繁瑣，運營困難。物業服務企業通過社會化、市場化的途徑分工合作實施專業化、精細化服務，開展無限的衍生或定制服務。

　　（二）物業管理經營引進互聯網思維

　　1、互聯網+物聯網打造智能社區。對于物業行業轉型的方向，一個云端服務器，N個終端APP，通過物聯網技術，將人與物連接起來。手機APP呼叫物業服務、繳納各種費用、評價物業服務、預約電梯等功能，提高物業服務企業的服務水平。

　　2、引進電子商務，打造社區020。物業服務企業根據自己的業主資料及信息的資源優勢，打造自己的數據庫。物業管理企業互聯網平臺及相應的APP系統，集成包含業主的衣、食、住、行、娛、購、游在內的各領域商戶服務資源，構建社區信息系統商圈。社區電子商務可以進行線下體驗，線上交易，送貨上門。

　　3、物業管理企業運營互聯網模式系統構建。針對現代物業管理公司所面臨的環境，物業企業信息系統把每一個傳統物業管理內容分為單個模塊，主要包括以下模塊：（1）設施設備管理模塊。新型智能小區照明控制系統運用了自動化技術、遠程監控技術、通訊技術、網絡技術等實現的照明自動化、遠程集中控制的功能。對小區的燈光、樓宇控制、電梯等進行集中的網絡控制；（2）治安消防管理模塊。安全是物業管理公司最基本的承諾。每戶和門衛處的電腦信息連接，把好人員、車輛、物品等出入的管控關。建立租房、售房的網絡連接登記；車輛出入的刷卡系統。設立監控，加之不能電子化的正常巡邏過程；（3）綠化管理模塊。通過裝具一體化的專門攝像頭、溫濕度計、連接電腦，隨時對環境進行監控。定期對小區的綠化進行監督，系統中預先設定好較為經濟且實際用途高且美觀的各季度綠化模板，隨時能夠根據各項具體實物的網絡報價進行成本效益分析；（4）車輛交通管理和其他公共管理模塊。設置小區停車位管理模塊，主要包括：遠距離讀卡系統、停車位管理、業主固定車輛信息管理、車輛進出登記、歷史記錄、停車場收費計價設備，從而實現按要求收費、車輛管理等目的；（5）客戶服務模塊。系統中設置客戶服務模塊，建立各家各戶的客戶服務信息存檔，能夠通過業主的相關需求對客戶進行相關業務的推送；設置相關的網絡調查表，定期對業主進行調查推送，了解業主的最新信息以及對本公司運營管理提出的意見和建議；（6）經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。除以上幾種傳統物業管理內容之外，系統內還應增加資產管理、物業顧問、代領代購商品等特色服務。

　　四、小結

　　物業管理企業未來發展趨勢必然會向著智能化與互聯網思維化發展。物業管理企業在運營過程中將運用現代互聯網技術、系統自動控制、網絡通信技術等技術組成的系統，對物業管理企業整體運營進行管理。全面提升企業效率，實現規模化、節約化、可持續經營模式。

物業管理論文12

　　摘要：為逐步改革電力工業體制，凸顯其在市場經濟中的重要職能，電力企業的后勤物業管理部門發揮了重要作用。但在管理的過程中出現諸多問題影響了其創新及發展；針對上述情況，本文具體分析電力企業后勤物業管理存在的問題，并提出相關解決措施，以此協助企業更加有序地開展工作。

　　關鍵詞：電力企業；后勤；物業管理

　　市場改革的步伐進一步推動電力企業的發展，電力企業迅速轉變策略實現自身飛速發展，創造巨大經濟效益；而后勤部門要為電力企業正常運營提供及時有效的保障及服務，就需要緊隨電力企業市場化進程一并做出改革，這是現階段電力企業后勤物業管理部門亟待解決的問題[1]。

　　一、電力企業后勤物業管理存在的問題

　　(一)電力企業后勤物業管理的現狀

　　電力行業的飛速發展，進一步要求后勤物業管理部門改變現狀逐漸向多功能性不斷優化。當前，電力企業后勤物業管理服務觀念較為滯后，服務內容較單一，整體服務水平參差不齊，缺乏合理有效的物業服務意識，不能滿足日益增長的需求。

　　(二)電力企業后勤物業管理的基本設備陳舊，維修人才短缺

　　電力體制逐步革新，主輔分開。企業制度發生轉變，相當一部分需求通過外包渠道完成，沒有系統自身的服務隊伍，這就導致物業服務水平的不穩定性；再由于各場所設備年久陳舊，維修人員急缺，日常維護不到位，極不利于物業管理工作的開展。案例1：如20xx-2014年，某市轄區產權故障停運487起，投運3年內，發生設備故障停電7起，占比2%。由于客戶自身電力設施陳舊、運行維護不到位等，造成設備短時停運401起，占比82%。

　　(三)電力企業后勤物業管理的服務和監管

　　電力后勤物業管理部門既肩負服務之責也擔著監管之責。為保證不斷提升物業服務水平，設立行之有效的監管機制是不可缺少的一部分；堅決糾正一線員工服務意識淡薄，杜絕態度惡劣等現象；在各場所的管理員需第一時間掌握、第一時間響應、第一時間解決，起到監管職責。案例2：客戶趙某于電梯正常運行中被關，撥打電話維修人員電話，結果其延遲1個小時到來，導致被關1小時。用戶不滿，向報社舉報此事，當地報社對此作出報道。消防在上級檢查中存在隱患被報道批評，責令整改。

　　二、電力企業后勤物業管理的強化對策

　　(一)高度重視電力企業后勤物業管理的基礎工作

　　以基礎性工作入手，推動電力企業的進步。這涵蓋了以下幾個層面：首先，電力企業后勤物業管理部門在具體工作的開展中，要把“以人為本”作為管理準則，在管理內容及方式方面上注重與業主溝通，進而行之有效的解決問題，營造良好的工作環境；其次，以電力企業實際狀況作為指導依據，設計合理有效的標準規范，完善后勤物業管理制度，將員工職責明確化，層層落實，層層把控；再次，對后續工作的實施進行監督管理，做好物業保障工作。

　　(二)加強電力企業后勤物業管理的服務創新

　　電力企業的后勤管理工作對企業的深化改革、對企業的持續發展、對企業的穩定運行，起到了保駕護航的作用[2]。首先，不斷細化服務，不斷提升服務，不斷優化服務。樹立服務意識，深入開展“五星服務”工作。結合業主需求，以各種形式為業主提供相應服務。例如加強對維保單位管理，對場所設備如空調、電梯等日常的維保、清潔；加強場所內保潔、保安、綠化工作；強化消防意識[3]。其次，需制定具有與電力公司相對應的服務體系，創建有效的.管理制度，完善物業管理章程。做到在制度上約束服務行為，依照相應服務水準，凸顯物業服務的重要性。擴大服務項目，開展多樣服務，為物業部門創造效益，走可持續創收路線。最后，物業管理應與各部門加強聯系，強化合作，充分運用當前優勢，以接管新服務項目的形式拓寬經營面積，創造更大的經濟效益。

　　(三)提升電力企業后勤物業管理的監督水平

　　后勤物業監督部門需不定期進行檢查，從而有效踐行后勤物業監督工作，從整體上推動電力企業的發展[4]。電力企業在綜合性考核方面，也可以使用量化考核指標，接著通過短信投訴及電話投訴等來提升監管水平，及時合理有效解決出現的問題，繼而構建起合理的后勤物業管理企業。

　　三、結束語

　　為滿足企業發展需求，需要改革電力企業的后勤管理，電力企業后勤管理改革主要在于理清后勤系統及主業系統中的分配制度，且與改革當中，逐步強化電力企業文化構建，突出人本思想，注重解決員工存在的問題，繼而調動企業工作積極主動性，凸顯后勤部門各人員的潛質及創造力，推動電力企業的穩定發展。

　　參考文獻：

　　[1]楊紅兵.電力企業后勤管理存在的問題及對策探討[J].現代營銷旬刊，20xx(1)：48-48.

　　[2]譚云曼.電力企業后勤管理工作信息化創新[J].低碳世界，20xx(3)：144-145.

　　[3]馬東波.電力企業后勤物業管理中存在的問題榭策分析[J].大江周刊：論壇，20xx(3)：44-44.

　　[4]陳永勇.電力企業后勤物業管理中存在的問題和對策[J].財訊，20xx(17)：82-82.

物業管理論文13

　　摘要：我國石油企業物業管理方興未艾，當前還存在著一些問題。本文從石油物業管理的發展現狀以及我國石化集團在物業管理上的不足入手，針對具體問題提出了一些應對對策。

　　關鍵詞：石化集團；物業管理；措施

　　一引言

　　短短十余年的發展，全世界物流市場已明顯表現出了潛力大、漸進性和高增長率的特征。“十一五”是我國全面建設小康社會的關鍵時期。就石化行業發展的環境而言，預計國民經濟仍將保持穩步增長，石化產品供不應求的局面不會有明顯改善。石化集團企業要在市場經濟變革中提高自身核心競爭力，物流管理的體制還要進一步進行改革，如引進先進的物流管理理念和充分利用電子商務網絡資源。然而，行業景氣周期對投資回報的影響、未來中東地區石化產品向我國的出口以及可持續發展對技術的制約，對我國石化行業的發展將構成巨大的競爭壓力。面對機遇和挑戰，我國石化集團全面完善和改進物業管理勢在必行。

　　二我國石化集團物業管理現狀

　　近年來面對世界石油石化工業日益激烈的競爭，全方位降低成本提高經濟效益，已成為國外各大石油石化公司孜孜以求的目標。然而由于桶油成本中的勘探、開發、開采等生產成本和管理成本的可壓縮空間越來越小，國外石油石化企業開始意識到，加強物流管理，減少物流成本，是企業從內部挖掘利潤的有效途徑，也是企業加強外部競爭力的迫切需求。國外各大石油石化公司強化了企業的物流管理，提高了資產的運作水平，降低了生產成本和管理成本。

　　物流管理在我國起步較晚，我國石化集團通常將物流活動置于附屬地位，大多數企業將倉儲、運輸、裝卸搬運、采購、包裝、配送等物流活動分散在不同部門，沒有納入一個部門對物流活動進行系統規劃和統一運作與管理。雖然不少石化企業對自身物流體制進行了改革，但并沒有真正理順體制，體制設計缺乏科學性、前瞻性，沒有從供應鏈的角度出發，整合供應物流、生產物流、銷售物流和回收物流，條塊分割、部門分割嚴重，物流一體化依然是難以達到的目標。如今國內大部分石油石化企業連企業的物流成本究竟包括那些部分、企業的物流成本究竟是多少都搞不清楚，更不用提全面有效的物流管理了。

　　三我國石化集團物業管理中的應對措施

　　1大力推進石化集團物流網絡化進程

　　我國石化集團需要在物資供應系統內部網上建立網上交易系統，利用電子商務環境的有利優勢，發布有效物資信息。這樣既可以降低采購成本，增強服務意識，又可以避免單據傳遞出現的一系列問題。石化集團應當積極推進會計電算化工作，使財會人員由核算型轉為管理型，使財會人員從繁重細致的會計核算事務中解稅出來，有更多的精力注意諸如現金流量預測、資產負債結構、資金周轉分析研究等問題，提高參與管理、參與決策的能力。當前為實現供應鏈的最優化，越來越多的石化集團將物流職能外包給第三方物流服務提供商，建立自己的基于互聯網的虛擬供應鏈。這樣可以減少物資供應人員倉儲和運輸費用和很多中間環節，有效降低采購成本減少庫存資金占用，增加物資供應部門的.經濟效益。

　　2充分做好石化集團物流人才培訓工作

　　在我國石化集團新型物流人才培養方面，石化集團可以從國內外引進熟悉成品油等方面物流業務的專業人才，還需要在集團職工教學培訓內容里，增加物流教育課程，培養既熟悉成品油流通，又通曉物流管理的各級物流管理人員，培養集團公司的物流人才，為集團公司的物流管理合理化奠定堅實的人才基礎。當前引進第三方物流服務是石化集團企業經營方式的重大改變，它對企業物流績效和物流成本等方面將產生積極影響，但同時它也需要企業內部進行大量的改革。企業高層領導必須參與物流的宣傳和動員工作，擬定富余人員安排方案和相關人員培訓方案。在加強人才培養的同時，我國石化集團需要建立配套的物流人才績效管理系統，保證物流人才在企業發揮最大的績效。

　　3全面實施石化集團綠色會計綠色物流

　　全球范圍內環境保護對石化產業的要求越來越高，迫使石油化工企業減少生產過程的污染物排放以實現清潔生產。目前，國外不少大石油石化公司已開始付諸綠色化行動，生產過程綠色化和產品綠色化已成為其行動的目標。在我國和諧社會構建的大背景下，各大石油集團在追求為社會創造更多財富的同時，也將更加重視環保投資，不斷采用新技術，推行環境友好工藝，對現有污染嚴重的生產裝置和工藝進行改造，以節能降耗，合理利用現有資源，提高環境質量，滿足日益嚴格的環保要求。今后，在石化集團企業的會計和審計過程中，需要充分考慮生態環境資源成本價值，平衡人工資本和自然資本，綜合評估環境績效及環境活動對企業財務成果的影響，全面反映自然資本和企業社會效益。迫求環境友好和可持續發展的綠色會計和綠色物流是我國石化集團的必然選擇。

　　4加快石化集團物流統計系統設計

　　石化集團物流統計信息系統是采用先進的統計管理理念、管理方式、管理手段，依托企業計算機網絡，建成能快速、全面地反映石化集團生產物流狀況的生產統計網絡。石化集團物流統計信息系統能夠實現石化集團統計管理的規范化和標準化。我國石化集團可以根據自身的實際生產情況，對系統的數據入口和信息的呈現形式進行完全定制，把企業自身的實際統計業務映射到系統中，使生產實際與信息系統有機地相結合。通過對日、旬、月、季、年各種基礎生產數據的采集和處理，監督、控制企業的整個生產物流過程，防止物料的流失，規范和細化了生產過程中的物流管理。石化集團物流統計信息系統可以為石化企業將來的ERP數據倉庫以及績效考核體系提供數據源，為分公司、分廠、基層單位生產經營管理提供數據支持。

　　四總結

　　在不久的未來，我國石油企業將面臨國外企業的沖擊，物流管理的競爭將占據重要的地位。由于行業自身條件的限制，目前我國石化集團物流管理的發展已經落后國外甚至國內其他行業物流的發展。我國石油集團要抓住有利時機，加快物流系統優化步伐，實現物流體制的創新，完善物流信息系統，大幅度降低物流費用，提高與國外石油企業的競爭能力。

　　參考文獻

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　　2.陳國輝、楊維軍、曹堅.我國“十一五”石化行業發展環境分析及對策建議.國際石油經濟[J],20xx,(1)

　　3.馬景輝.優化我國石油企業成品油物流探討.商業現代化[J],20xx,(10)

　　4.孫維福.石化企業物流統計信息系統的設計.商業現代化[J],20xx,(3)

物業管理論文14

　　【摘要】 物業管理專業人才匱乏以及從業人員整體素質不高等問題，已經危及到物業管理行業的生存。通過物業管理專業的教學改革，進行高校物業管理專業人才培養模式的創新，以達到培養合格的物業管理人才，是滿足社會與物業管理行業及其企業的需求，提升物業管理整體水平的必由之路。

　　【關鍵詞】物業管理 教學改革 模式創新

　　物業管理是社會發展進步的產物，是社會文明、人居和諧的必需品，而物業管理蔓延惡化的糾紛，卻成為影響社會和諧的突出問題，物業管理行業本身也因此陷入發展的困境之中。物業管理行業專業人才的匱乏和從業人員整體素質不高，物業管理企業服務意識缺乏，管理經驗和能力不足，是引起物業管理糾紛的一個重要原因。

　　解決物業管理人才的缺乏與能力的不足，是物業管理行業需要考慮的問題，更是擔負培養物業管理人才的教育工作者應當考慮的問題。

　　一、物業管理人才的缺乏與人才能力的不足

　　物業管理在我國仍處于初級發展階段，物業管理人員有這樣幾個來源：一類是隨房管部門的企業化轉制而來，一類是由房屋開發公司后續轉化而來的，這兩類人員雖然能擔當基本的物業管理工作，但往往缺乏管理的思維意識、服務意識和創新意識。除此之外，有一類是物業管理企業在發展過程中向社會招聘的不具備任何物業管理知識的人員，在工作中處于邊學邊做的被動地位。另外，還有一類是經過物業管理培訓的專業人員，但他們的數量有限，在實際管理中也存在能力不足的問題。即現有的物業管理企業人才也表現為“三多三少”：一是傳統型的房產管理人才多，創新型物業管理人才少；二是勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個崗位工作的復合型人才少；三是初級管理人才多，高級管理人才少。物業管理企業人才匱乏和人才能力不足并存的局面，已嚴重影響了物業管理企業的發展。

　　作為新興行業的物業管理業正處于發展的加速期，對高素質物業管理人才的需求量不斷增加。企業和社會都期望擁有更多的技術型和經營型兼備的.復合人才，也對高校培養高水平的物業管理人才寄予了很大的期望。因此，高校物業管理專業的教育要主動適應行業的需求，深化專業建設和改革，辦出職業特色，才能滿足物業管理行業與市場的需要，使物業管理行業具有廣闊的發展前景，同時物業管理專業所培養的人才也具有了廣闊的就業市場。

　　二、高校人才培養存在的問題

　　高等教育中的物業管理專業教育，是隨著物業管理的普及而開始的，其時間經歷并不長，專業建設仍處于不斷探索和發展的階段，在物業管理理論的研究、物業管理理念的普及、物業管理人才的培養上，也存在許多的問題，致使物業管理專業教育中存在著如下的問題。

　　1、物業管理專業人才培養目標不明確，定位不準。在制定物業管理專業的培養目標時，往往只是籠統地定位為培養具有物業管理能力的高級物業管理專門人才，但對這種能力的構成缺少進一步的細化說明，致使培養的人才能力目標不清晰，造成專業能力的不足。

　　2、物業管理理論知識學習和專業技能培養脫節。培養出的學生專業知識和技能分離，缺乏知識的運用能力和實際動手能力，表現為工作中的專業基礎理論不扎實和專業技能不強，不能達到物業管理人員“一專多能”的要求。

　　3、物業管理專業建設和課程設置缺陷。主要表現為課程體系不夠清晰，課程交叉重復，專業基本技能內涵不夠明確，專業特色不突出，培養的學生缺乏專業競爭優勢。

　　4、教學內容滯后，教學方法和教學手段陳舊落后。主要表現為理論教學多，實踐教學少，導致教學效果與目標偏離，加上教學質量保障不力，人才培養質量難以得到有效保證。

　　5、物業管理專業人才培養模式單調。培養的人才既缺乏專業特色，也缺乏學校特色，更缺乏個人能力特色，專業素質和能力培養不足，與物業管理行業對專業人才的期望有很大差距。

　　三、物業管理人才培養目標的定位

　　社會與經濟的發展對物業管理人才的客觀需求，是進行物業管理教育的依據；物業管理行業及企業對人才及其技能的需要，是物業管理專業人才培養的標準。在總的教育方針和教育目的指導下，結合行業用人實際和畢業生的社會定位，對物業管理人才培養目標進行恰當的定位，是進行培養模式改革的前提。只有科學合理的專業培養目標定位，才能根據培養目標，按照教學的基本規律，設計培養規格，制定培養方案，選擇培養途徑并予以實施。

　　通常物業管理人才教育的培養目標可以定位為培養服務社會和經濟建設，具有經濟、管理、法律和建筑工程等方面的基本理論和基礎知識，能在房地產、物業管理等企事業單位從事住宅及商業物業管理、房地產開發與經營和房地產市場管理等經營管理工作的具有較高文化素養和較強實際工作能力的物業管理復合應用型人才。

　　在物業管理專業培養目標的實施中，更應培養學生的服務與管理理念，加強行業規范和物業管理服務意識教育，注重學生專業技能的培養和與業主交流溝通能力的培養；在對人才復合能力的培養上，強化圍繞物業管理和維護各種專業技術能力的培養，使學生對物業的屬性和特點有較多的了解，通過對物業的精心管理，實現服務業主的最終目標。

　　四、物業管理人才培養模式的改革

　　通過對物業管理行業及其從業人員現狀和存在問題的分析，可以發現解決物業管理人才短缺和專業素質不高問題，擺脫影響物業管理行業發展的人才瓶頸，是高校物業管理人才培養模式改革的方向。

　　提出物業管理專業人才的復合型培養目標和強化專業特色的要求，構建培養具有管理理論和建筑工程知識的管理與技術并重的復合型物業管理人才的培養模式，使物業管理專業人才的培養目標更明確，專業定位更準確，專業特色更突出。為此，需要重新設計物業管理專業建設方案與專業評估體系，使專業建設體現出物業管理的專業特色，保證教學質量；并通過加強實踐環節的教育教學，注重技能訓練，讓學生具有更強的專業管理能力和專業技術能力，適應社會發展的需要，滿足社會對高端物業管理人才的需求；同樣也可以通過探索物業管理專業教改的經驗與教訓，為也在摸索物業管理專業建設的同行提供啟示和參考，共同促進物業管理專業教育的進步與發展。

　　1、構建適應時代需要的物業管理教育教學課程體系。對物業管理從業人員來講，既要有物業管理方面的知識和能力，也要求有建筑、建筑設備方面的知識和技能。物業管理教育教學體系的構建與優化，要兼顧課程結構模塊化和課程匹配序列化，注重學科交叉滲透，形成以管理學科為主干，以建筑工程學科為橫梁的課程體系。在課程體系的整體優化方面，根據高等教育培養目標和服務方向的要求，筑起現代物業管理專業人才的“基礎理論知識—實務操作技術—定量分析方法”的知識結構體系。

　　為突出專業教學的特色，在專業課程上要大膽更新教學內容，提高高等物業管理專業教育的起點和水平。整合教學和課程內容，削減傳統物業管理專業的課程，增加與物業屬性管理的相關課程；開設有利于培養學生思維能力、表達能力、交往能力、適應與應變能力、自學能力、創造力的課程；培養運用現代經濟定量分析方法，在信息技術方面的應用能力，強化定性分析與定量分析綜合運用的能力的課程同時，更多的開設突出實務操作技能培養的課程。課程體系中設置著力加強學生強化專業課程多媒體和現場模擬教學，教學實習一般要求在校外有關單位建立的實習基地進行，社會實踐列入教學計劃，現場教學占一定課時比例，開展“第二課堂”活動，使培養出來的學生“一專多能”。

　　在物業管理專業建設和課程設置上，通過整合教學和課程內容，削減原有物業管理專業大而泛的課程，有針對性地設置相關課程，突出現代管理技術運用的培養和建筑工程知識的強化培養，以提高專業教學水平；增強實踐教學環節，加強現場模擬教學，突出實踐操作技能的培養，以提高學生的實踐動手能力，并通過在校外實習基地的教學實習，培養學生綜合解決具體問題的能力，達到學生“一專多能”的培養效果。

　　2、改革傳統的教學方法與教學內容。在教學方法上，實行開放式教學方法。在教學中，學生從客體轉變為主體，將傳統的灌輸方式轉為培養創造力的啟發方式，人才培養從簡單的專業知識型轉為綜合型、復合型、創造型和開拓型。在加強物業管理人才基本素質培養的基礎上，通過對培養目標的科學定位，加大管理理論和建筑工程知識的教學力度，著重從物業管理專業所必需的專業基礎理論和從事物業管理工作需要的專業技能方面進行綜合性教學，解決學生的專業理論和專業技能的不足與不同步問題。

　　3、加強師資隊伍建設。師資隊伍建設是提高教學質量的基本前提，物業管理專業是一門實踐性很強的應用學科，若讓學生了解最新的管理信息，接觸最前沿的管理活動，教師應首先走入實踐，深入生產第一線，鼓勵教師走出校門、深入企業、學以致用、開拓視野、反饋教學。同時，應有“能者為師”的胸懷，把成功企業的領導人、民營企業家請到大學講臺上，物業管理專業教學才會真正發展成熟起來。

　　4、完善教材的系統性建設。教材建設應在知識的完整性、知識的拓展性、教材的易教性、教材的易學性等諸多方面進行優化，選用體現物業管理專業的有特色的教材。建立選用教材質量評價制度，每學年進行一次教材適用性問卷調查，全面掌握各門課程教材使用狀況，及時調整不適用教材，保證教材在提高教學質量中的作用。

　　5、建立物業管理專業評估指標體系。通過專業評估指標體系，檢查、檢驗教學工作的實際效果，及時發現和糾正教學過程中存在的問題和不足，確保專業培養目標的實現。教學質量評估體系的“第三方評價系統”，可以依據學生的實習與就業情況以及應用單位的反饋信息，檢查學生的專業能力和業務素質，促進物業管理專業的個性化教育和教學質量的提高。

　　綜上所述，物業管理是社會經濟發展到一定歷史水平的必然產物，物業管理需要大量的合格的專業人才，高校物業管理教育的專業建設是物業管理人才培養的必然要求。通過科學定位人才培養目標，制定切實可行的人才培養方案，對學生進行專業知識和技能教育并重的教學，以及科學合理的人才培養評價指標體系的評估，才能滿足社會發展和經濟建設對物業管理人才的需求，從而推動物業管理行業的健康發展。

　　【參考文獻】

　　[1] 李光輝、侯章良：物業管理職位工作手冊[M]。北京：人民郵電出版社，20xx。

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　　[4] 霍爾姆斯、麥克萊恩：比較課程論[M]。北京：教育科學出版社，20xx。

物業管理論文15

　　一、住宅小區物業管理特點

　　隨著現代居住方式的不斷改變，物業管理既有普通服務型行業的特點但又有著不同于其他服務性質工作的特點，主要體現在以下幾點：

　　1.社會性。

　　住宅小區是人們居住、生活的聚集地，居住在小區里面的人從事著各種各樣的行業，人口結構十分復雜，是整體社會的一個重要組成部分。不同的居民有著不同的素質、不同的需求，所以在小區的物業管理中就會有社會化的現象發生，因此說，物業管理具有很強的社會性質。

　　2.整體性。

　　現代大型住宅小區的功能具有多樣性，會根據周邊配套設施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂休閑等等。小區物業管理的內容包括了：日常的衛生保潔、綠化、安全保衛、公共設施的維護、規范進出小區的車輛行為、管理業主房屋裝修業務等等，這些內容組成了一個管理整體，需要小區物業管理處提高綜合服務質量，提升業主的滿意度。

　　3.服務性。

　　住宅小區業務管理的目的就是為了滿足業主們居住、生活的需要，所以物業管理要以為業主們創造一個優美、舒心、安全、滿意的居住環境為己任，這也是物業管理最終的整體目標。而且，物業管理要在合同規定的額范圍內提供基本的服務之外，還要結合小區特點和業主需求提供有針對性的'個性化服務。4.復雜性。由于住宅小區內居住的人員素質、需求各不相同，對物業服務內容和標準要求也不一樣，有些對服務標準要求高一點，有些則低一點，而且由于小區業主的收入水平和物業管理消費意識存在著差別，對物業管理收費標準也多持有不同意見。另外，住宅小區的物業管理在實施過程中也會涉及到市政管理、水電氣供暖供應、公安、街道辦事處等部門，所以說小區物業管理具有相當的復雜性。

　　二、基于業主滿意度的物業管理措施

　　小區的物業管理處是為小區內集體業主提供服務的，跟其他服務性質的工作一樣，目標都是為了提高業主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。

　　1.規范小區車輛管理。

　　隨著經濟收入的提高，越來越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區，進出車輛非常的多，占道亂停亂放現象嚴重，甚至在上下班的高峰期還會出現小區道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問題相當突出。為解決這些問題，首先作為業主要自覺將車停放在劃定的停車位置，物業管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為；其次，增加監控攝像頭，物業人員加強小區內的巡邏，發現占道停放車輛和堵住車庫門的情況要進行規勸，對碰擦事故進行取證；最后，限制外來車輛停放到小區內，在車位和空間有限的情況下優先滿足小區內業主需求。

　　2.維護小區衛生環境。

　　小區的衛生環境是需要廣大業主共同來維護的，隨便扔點小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺的話，就會造成嚴重的衛生問題。小區內有一些場所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會因為個別業主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節總會發出惡臭。維護小區衛生環境，首先就要求業主共同自覺戒除隨意扔垃圾的習慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁；其次，是保潔員要經常擦拭垃圾桶，引導業主往垃圾桶丟垃圾時掀開垃圾蓋；最后，物業管理需要定期指派專業人員進行小區消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。

　　3.物業與業主多些溝通諒解。

　　物業管理處在日常的管理工作中要多站在業主的角度考慮問題，業主也要多支持物業人員的工作，多給予理解，這樣才會令到小區多了份和諧。業主和物業人員都有不同的脾氣和處理方式，在對一些問題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因為管道線路維修需要暫時停止水、電、氣、暖的供應時，物業管理處要提前通知業主做好準備；比如，會產生噪聲污染的一切房屋裝修項目禁止在周末進行，以免影響到業主的休息；對于業主投訴的問題，物業管理處應當及時處理并給予答復等等。

　　4.消除隱患，保障小區的安全。

　　物業管理的重要職責之一就是保障小區業主人身和財產的安全。住宅小區發生失竊、甚至命案的事時有發生，一旦發生這種問題，物業有著不可推卸的責任。業主繳納了物業費，物業就有義務承擔和履行保障小區安全的責任。因此，物業要制定相應的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監控器，一旦出現失竊事件，調取錄像取證；采用登記方式對外來拜訪人員進行登記管理；加強巡邏，震懾偷盜行為的出現；小區如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發生等等。

　　三、結語

　　物業管理工作關系到小區業主居住、生活的質量、秩序和安全，物業人員在日常的管理工作中要立足于業主的需求，采取有效的措施不斷提高物業管理質量，提高業主的滿意度。

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