房地產開發成本核算論文

時間：2021-05-28 16:54:59 論文我要投稿

有關房地產開發成本核算論文

　　一、房地產開發成本核算存在的問題

有關房地產開發成本核算論文

　　（一）成本費用分配的方法不合理

　　對于房地產開發企業而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發產品當中，這是比較明確的。但是對那些拆遷補償款、基礎設施建設費用和配套設施費用等間接費用來說，財會[2013]17號文件第四十三條規定應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本，但每家房地產開發企業都會根據自己的實際情況來確定劃分和分配的標準。總的來看，房地產開發企業的成本和費用的分配任意性較強，在實際中還沒有形成科學統一的標準來對該行業進行約束和管理。

　　（二）成本核算周期模糊

　　房地產開發項目的工程量大，持續的周期比較長，也不存在明確的標準來確定開發項目的核算周期，這為成本核算提出了巨大的挑戰。

　　（三）竣工決算拖延

　　成本核算應遵從及時性，這樣能及時獲取開發項目的開發成本，與收入相配比，計算出項目的利潤，結清相關稅費，避免與稅務部門長期糾纏。同時，也有利于房地產開發企業及時對項目進行評價，指導未來的項目開發。現實情況卻恰恰相反，有些房地產開發企業由于資金緊張原因，人為有意地拖延項目結算，還有如小區的個別配套設施沒有完成，公共設施暫時不能建設等等，這些問題對于整個開發項目并不重大，卻影響了整個開發項目的決算時間。這樣既不利于企業的成本管理和成本控制工作，同時也會與國家的有關政策和稅收制度相沖突。

　　二、加強房地產開發成本核算的對策

　　（一）明確成本核算對象

　　第一，以規劃部門審批的總平圖確定的開發期數為成本核算的對象進行成本的歸集。這種方法適用于那些開發規模較大、開發期較長并且采用分期開發的形式進行規劃的房地產開發企業。第二，以產品的開發形態作為成本核算的對象。這種方法適用于那些開發產品多樣的房地產企業，這樣成本的核算比較具有一定的可比性。第三，以單個的產品作為核算對象。這種情形適用于那些雖然開發規模大，耗費較多，但是開發出來的產品只有一種。按照上述原則進行核算對象的確定，有利于企業對成本費用的監控，對開發產品價值的評估。

　　（二）合理確定成本費用分配的方法

　　對于建筑安裝成本來說，其有明確的歸集對象，但是對于間接的開發成本費用來說，則需要按照科學合理的方法對其進行歸集和分配，比如說，按照受益原則和配比原則等。對于房地產企業，它們可以采取的方法有個別認定法、價值分配法、占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準進行分配，但是對于同一家房地產企業來講，該種方法已經確定，應當保持它的一致性。個別認定法可以說是成本費用分配中最好的形式，這樣能使成本費用較為準確地分配到產品當中，但是其耗費的人力物力也較多。對于那些開發完成后，就直接成塊出售的房地產開發企業來說，可以采取按照面積比例進行分配的方法。而對于按價值分配的方法，企業應當對開發產品的價值進行評估，并作為成本費用分配的依據，這也是現實中最常用的方法之一。對成本費用的合理分配，能幫助企業更好地進行利潤的評估和管理，因此，應當使用合理的方法對其進行歸集和分配。

　　（三）合理確定成本核算周期

　　確定開發項目的周期，應根據項目的實際情況來決定。如果項目的規模較小，持續時間較短，那么可以按照整體項目的周期來確定成本核算的.周期，這樣既能與項目的建設期進行匹配，又能及時做好成本核算工作。但是，如果項目的規模較大，持續期間較長，按照整體項目的建設周期來確定成本核算周期就不太合適，這樣削弱了成本信息的時效性，目前，實踐中的操作方法是以規劃部門審批的總平圖確定的開發期數施工期來作為成本核算的周期，如某房地產開發企業正在開發占地100畝、容積率為2，建筑密度為30%的商品房住宅區，該項目規劃部門審批的總平圖確定的開發期數分3期進行施工。第1期開發用地50畝，施工期（含：建安工程、景觀綠化工程、小區道路及基礎設施配套工程等）為3年，第2期開發用地30畝，施工期為2.5年，第3期開發用地20畝，施工期為2年。各期項目的實際建設期即為成本核算周期。

　　（四）及時進行竣工決算

　　房地產開發項目竣工決算前，必須擁有已經發生的成本費用的細致、全面的記錄，對于未建設完成的項目，房地產開發企業可以根據實際情況，對可能發生的成本費用進行估計，企業應加強對成本預估人才的培養，提高會計人員相關的業務素質。在會計核算方面，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

　　三、結束語

　　成本核算是企業的一項重要工作，是企業成本控制的基礎，為企業決策提供了非常有價值的決策信息。加強成本核算，在任何企業都應受到高度重視。房地產開發企業的成本核算有其自身的特點，開發項目的周期較長，成本項目復雜多樣，核算難度較大，因此問題也非常突出。當前，房地產開發企業在核算開發成本時，主要存在著成本核算的對象較為模糊、成本費用分配的方法不合理、成本核算周期模糊、竣工決算拖延這四個方面的問題，針對這些問題，要對癥下藥，明確核算對象的歸屬，采用合適的方法進行成本分配，根據項目的具體情況，確定成本核算周期，及時進行竣工核算。房地產開發企業應充分重視上述問題，加強自身管理。

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