對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的認(rèn)識(shí)論文
【文章摘要】
目前，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)成為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估界的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評(píng)估的背景、投資性房地產(chǎn)評(píng)估過程中的關(guān)鍵事項(xiàng)、不同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的評(píng)估談?wù)効捶ā?/p>
【關(guān)鍵詞】
投資性房地產(chǎn)；評(píng)估；背景；關(guān)鍵事項(xiàng)
1 投資性房地產(chǎn)的評(píng)估背景
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的一些企業(yè)與很多發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，我國(guó)財(cái)政部借鑒《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），使我國(guó)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算有章可循、有法可依。
國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定并在公允價(jià)值應(yīng)用方面有限度地進(jìn)行了創(chuàng)新。它的要點(diǎn)是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)核算并在報(bào)表中單獨(dú)列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價(jià)值計(jì)量，在會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值在會(huì)計(jì)報(bào)告中反映。
投資性房地產(chǎn)在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長(zhǎng)期持有的土地（正常經(jīng)營(yíng)中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉(zhuǎn)讓方式取得；對(duì)于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。
“公允價(jià)值”這個(gè)概念，在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有不同的表述。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在一項(xiàng)公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。
投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。對(duì)于采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國(guó)際上流行的做法是借助于獨(dú)立第三方――資產(chǎn)評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師的首選。
為了對(duì)投資性房地產(chǎn)的.評(píng)估行為進(jìn)行規(guī)范，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2007年、2009年先后制定并發(fā)布了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》。這兩部規(guī)章的實(shí)施，對(duì)于規(guī)范評(píng)估人員的評(píng)估行為，維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人的合法權(quán)益。
2 投資性房地產(chǎn)評(píng)估過程中的關(guān)鍵事項(xiàng)
下面是評(píng)估人員為滿足某上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告披露需要而進(jìn)行的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評(píng)估范圍的確定、評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)及評(píng)估初稿的提交等問題進(jìn)行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達(dá)近二千多項(xiàng)的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項(xiàng)，分布我國(guó)北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。
2.1確定評(píng)估范圍
在這項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應(yīng)由企業(yè)自行確定，但因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對(duì)其認(rèn)識(shí)不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)助確定。注冊(cè)會(huì)計(jì)師會(huì)根據(jù)自己對(duì)投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個(gè)范圍往往因?yàn)檫^大過多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認(rèn)為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個(gè)短期的行為。注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為，他們的識(shí)別過程嚴(yán)格地遵循了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊(cè)會(huì)計(jì)師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫字樓作為投資性房地產(chǎn)。
在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過程中，企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師各有各的判斷，評(píng)估人員本身沒有太多的發(fā)言權(quán)，是被動(dòng)的，但評(píng)估人員必須參與其中，并且了解雙方對(duì)投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅(jiān)持的理由。客戶認(rèn)為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會(huì)被認(rèn)為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評(píng)估太麻煩，但是注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為自己有責(zé)任判斷企業(yè)的分類是否合理，這是職責(zé)所在。所以要求評(píng)估人員要對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定必須熟悉。
2.2明確評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)
投資性房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)是市場(chǎng)價(jià)值，雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的是公允價(jià)值，對(duì)于本例中的投資性物業(yè)，市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值是一致的，市場(chǎng)價(jià)值就是公允價(jià)值，公允價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。
投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法可以是市場(chǎng)比較法，也可以是收益法。以市場(chǎng)比較法為主，兼顧收益法。
評(píng)估假設(shè)方面，主要問題是用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)租期內(nèi)外租金如何確定問題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場(chǎng)租金明顯不同時(shí)如何處理的問題，這方面需要評(píng)估人員與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效地溝通。
2.3提交投資性房地產(chǎn)評(píng)估初稿
評(píng)估人員在完成了評(píng)估過程之后，要將評(píng)估初步結(jié)果告知企業(yè)。因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過高或過低的評(píng)估結(jié)果，所以需要評(píng)估人員與企業(yè)進(jìn)行有效溝通。
評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)明白，企業(yè)對(duì)其物業(yè)的了解有時(shí)比評(píng)估人員深刻。當(dāng)然評(píng)估人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的特殊要求而影響評(píng)估結(jié)果的公允，要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于確實(shí)存在的客觀事實(shí)必須保持評(píng)估的獨(dú)立性。
3 投資性房地產(chǎn)在不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估
3.1國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，評(píng)估范圍、關(guān)鍵問題及解決方法 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估通常是出于以下五個(gè)方面的需要：一是企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并在審計(jì)報(bào)告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價(jià)值孰低的原則來確定其初始成本時(shí)；三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價(jià)值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)應(yīng)按轉(zhuǎn)換之日的公允價(jià)值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師的審計(jì)報(bào)告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值或該公允價(jià)值無法可靠計(jì)量的原因。
在評(píng)估實(shí)務(wù)中，以第一項(xiàng)和第五項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進(jìn)行評(píng)估工作，評(píng)估人員事前要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的；要熟悉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí)；要熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法及假設(shè)；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；要了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)的租約條款。
3.1.1事前與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的
評(píng)估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應(yīng)提議召開注冊(cè)評(píng)估師、委托人和注冊(cè)會(huì)計(jì)師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會(huì)，以了解評(píng)估報(bào)告需要滿足的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。
隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的逐步實(shí)施，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)會(huì)成為資產(chǎn)評(píng)估行來的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。所以評(píng)估人員應(yīng)盡可能對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入研究，以便與注冊(cè)會(huì)計(jì)師有“共同語言”。
3.1.3熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式
注冊(cè)會(huì)計(jì)師運(yùn)用評(píng)估數(shù)據(jù)是為恰當(dāng)?shù)赜?jì)量或披露，所以評(píng)估人員應(yīng)該熟悉在財(cái)務(wù)報(bào)告中評(píng)估對(duì)象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價(jià)值還是僅僅是房屋或土地使用權(quán)的價(jià)值？只有弄清楚這一點(diǎn)，才不會(huì)簡(jiǎn)單地給出房地一體的評(píng)估結(jié)論，不會(huì)對(duì)報(bào)告使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。
3.1.4要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)
國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法和重要的評(píng)估假設(shè)，需要說明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是有充足的市場(chǎng)證據(jù)還是依賴了其他因素，即在財(cái)務(wù)報(bào)告中要將評(píng)估人員所采用的評(píng)估方法和所依據(jù)的評(píng)估假設(shè)都進(jìn)行披露。所以，評(píng)估人員必須將評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)等內(nèi)容與注冊(cè)會(huì)計(jì)師溝通并在評(píng)估報(bào)告中披露，以便于注冊(cè)會(huì)計(jì)師引用。
3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況
與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權(quán)登記來確定權(quán)屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、是否有瑕疵對(duì)其公允價(jià)值會(huì)產(chǎn)生重大影響，所以評(píng)估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價(jià)值。
3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)租約條款
一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評(píng)估人員應(yīng)了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場(chǎng)租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進(jìn)行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進(jìn)行計(jì)算，在租期外則按市場(chǎng)租金計(jì)算。
3.2投資性房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估
3.2.1國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別
與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
從投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要滿足的條件看，國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在某種程度上限制了市場(chǎng)法以外的其他評(píng)估方法的使用。因?yàn)槠渌脑u(píng)估方法通常有較多的假設(shè)，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。所以，公允價(jià)值計(jì)量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的可靠性。
3.2.2對(duì)評(píng)估的影響
國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別，在后續(xù)計(jì)量、評(píng)估方法和周期性評(píng)估等方面都會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估產(chǎn)生影響。
后續(xù)計(jì)量方面。對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于公允價(jià)值模式，而國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以成本模式為基準(zhǔn)模式，公允價(jià)值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價(jià)值下不計(jì)提折舊或攤銷，變動(dòng)直接進(jìn)損益，容易帶來利潤(rùn)操縱，進(jìn)而影響所得稅。
評(píng)估方法方面。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，首選的市場(chǎng)比較法。而國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，收益法也是常用的評(píng)估方法之一。
周期性評(píng)估方面。國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，并不需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末都確認(rèn)公允價(jià)值。但在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評(píng)估一次，以滿足會(huì)計(jì)報(bào)告計(jì)量或披露的需要。
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