房地產(chǎn)抵押若干問(wèn)題的思考的相關(guān)論文

時(shí)間：2021-06-11 08:49:34 論文我要投稿

關(guān)于房地產(chǎn)抵押若干問(wèn)題的思考的相關(guān)論文

　　二、房屋產(chǎn)權(quán)抵押

關(guān)于房地產(chǎn)抵押若干問(wèn)題的思考的相關(guān)論文

　　這里討論的是房屋產(chǎn)權(quán)抵押的有關(guān)法律問(wèn)題。

　　1、可以抵押的房屋：應(yīng)當(dāng)說(shuō)，凡合法取得所有權(quán)證的房屋均可由所有權(quán)人作出權(quán)利處分而設(shè)置抵押。對(duì)于私房、開發(fā)商合法開發(fā)的商品房未出售、轉(zhuǎn)讓的房屋可以抵押。開發(fā)商因建設(shè)需要資金雖與金融機(jī)構(gòu)簽訂了抵押擔(dān)保借款合同的房屋，只要未出售的房屋可以抵押。

　　2、抵押合同：房屋抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為，抵押當(dāng)事人必須簽訂書面抵押合同。抵押合同內(nèi)容應(yīng)符合《擔(dān)保法》第三十九條與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（2001修正）》第二十六條、第二十八條的規(guī)定。抵押合同自合同雙方簽署之日成立（抵押合同附成立附加條件的除外），自抵押登記之日起生效。

　　3、抵押登記：房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記必須符合《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（2001修正）》第四章的各條規(guī)定。房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記必須向登記機(jī)關(guān)提交下列文件：

　　（1）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；

　　（2）抵押登記申請(qǐng)書；

　　（3）抵押合同；

　　（4）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；

　　（5）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

　　（6）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；

　　（7）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。對(duì)于集體所有制企業(yè)的抵押人需要提交集體企業(yè)職代會(huì)通過(guò)同意抵押的決議；股份制企業(yè)、三資企業(yè)抵押人需要提交董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)抵押的證明，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

　　國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。抵押登記的合法證明是登記機(jī)關(guān)發(fā)給抵押權(quán)人的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

　　4、房物產(chǎn)權(quán)抵押無(wú)效的情形：

　　（1）、法定不得設(shè)定抵押的房屋：

　　1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

　　2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

　　3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

　　4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

　　5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

　　6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　（2）、一般講，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登記。如果開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)將已出售的房屋作抵押，此時(shí)的法律后果相當(dāng)于"一房二賣"，此抵押登記為無(wú)效。

　　（3）、依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第四十七條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。如果將已竣工，尚未進(jìn)行竣工驗(yàn)收，尚未獲得“大產(chǎn)權(quán)證”的房屋作為在建工程抵押的，此抵押登記無(wú)效。

　　（4）、依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第四十八條規(guī)定，以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。

　　5、抵押登記資料中的有關(guān)問(wèn)題：

　　在抵押登記過(guò)程中，首先抵押人必須向登記機(jī)關(guān)提交完整、真實(shí)、準(zhǔn)確、合法有效的`登記資料，如果登記資料存在不完整的瑕疵，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)正，一般情形下不會(huì)影響登記的效力。如果登記資料不真實(shí)，將直接導(dǎo)致登記的不具有效力的后果。

　　登記資料不真實(shí)一般表現(xiàn)為下列情形

　　：1）、抵押物存在權(quán)利爭(zhēng)議，如已出售的商品房；

　　2）、不符合法定通過(guò)要件，未經(jīng)企業(yè)有關(guān)機(jī)構(gòu)，如職代會(huì)、董事會(huì)、股東大會(huì)通過(guò)的；

　　3）、未經(jīng)企業(yè)職代會(huì)通過(guò)，但抵押人提交了通過(guò)的虛假證明的；

　　4）、登記資料中抵押房屋面積與實(shí)際面積出入較大的；

　　5）、將未獲得"大產(chǎn)權(quán)證"或產(chǎn)權(quán)證的實(shí)際已在銷售的房屋作為在建房屋抵押的；

　　6）、將已獲得產(chǎn)權(quán)證的房屋，而因抵押人原因無(wú)法提交產(chǎn)權(quán)證作為在建房屋抵押的；

　　7）、批量房屋、整體小區(qū)房屋抵押中，登記機(jī)關(guān)沒(méi)有對(duì)應(yīng)建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目的房屋進(jìn)行抵押登記的；

　　8）、抵押合同不真實(shí)、虛假抵押合同；

　　9）、抵押房屋價(jià)值未進(jìn)行評(píng)估的，或評(píng)估值嚴(yán)重失真，虛假評(píng)估、

　　10）抵押人未提交抵押登記房屋對(duì)應(yīng)的土地使用證的等等。其次，抵押登記時(shí)，未對(duì)抵押房屋按套、戶進(jìn)行特定化，將導(dǎo)致抵押登記無(wú)效。

　　第三、有爭(zhēng)議的房屋權(quán)屬進(jìn)行登記的，抵押登記無(wú)效。