股權轉讓項目資產評估報告

時間：2024-08-26 01:24:29 資產評估報告我要投稿

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股權轉讓項目資產評估報告

　　以下內容摘自資產評估報告書，欲了解本項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。

股權轉讓項目資產評估報告

　　為北京××置業有限公司擬轉讓其持有的武漢××置業有限公司(以下簡稱“武漢××”)股權給北京××商廈股份有限公司(以下簡稱“××商廈股份”)事宜，北京××資產評估有限責任公司接受××商廈股份的委托，對股權轉讓所涉及的武漢××置業有限公司的全部資產和相關負債進行了評估，為股權轉讓之經濟行為提供價值參考依據。

　　根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、公正和客觀的原則及必要的評估程序，本公司的評估人員對委托評估的資產及相關負債實施了實地勘查、市場調查與詢證，對項目所涉及的武漢××置業有限公司全部資產及相關負債進行了評估。

　　本次評估主要采用成本法。根據以上評估工作，得出如下評估結論：

　　在基準日2005年11月30日持續經營的前提下，武漢××置業有限公司評估前賬面資產總額為30977.14萬元，負債總額為20977.14萬元，凈資產為10000.00萬元，調整后賬面資產總額為30977.14萬元，負債總額為20977.14萬元，凈資產為10000.00萬元，評估后資產總額為30579.71萬元，負債總額為20977.14萬元，凈資產為9602.57萬元，凈資產評估減值為397.43萬元，減值率為3.97%。

　　項目帳面價值調整后帳面值評估價值增減值增值率%

　　A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

　　流動資產 1 92.79 92.79 92.72 -0.08 -0.08

　　長期投資 2 0.00 0.00 0.00 0.00

　　固定資產 3 30884.34 30884.34 30486.99 -397.35 -1.29

　　其中：建筑物 4 0.00 0.00 0.00 0.00

　　機器設備 5 0.99 0.99 0.85 -0.14 -13.92

　　在建工程 6 30883.35 30883.35 30486.14 -397.21 -1.29

　　無形資產 7 0.00 0.00 0.00 0.00

　　其中：土地使用權 8 0.00 0.00 0.00 0.00

　　其它資產 9 0.00 0.00 0.00 0.00

　　資產總計 10 30977.14 30977.14 30579.71 -397.43 -1.28

　　流動負債 11 4037.04 4037.04 4037.04 0.00 0.00

　　長期負債 12 16940.09 16940.09 16940.09 0.00 0.00

　　負債總計 13 20977.14 20977.14 20977.14 0.00 0.00

　　凈資產 14 10000.00 10000.00 9602.57 -397.43 -3.97

　　本項目評估基準日為2005年11月30日，所揭示的評估結論僅對武漢××置業有限公司股權轉讓之經濟行為有效，資產評估結果使用有效期為自評估基準日起一年，超過一年，需重新進行資產評估。

　　評估報告的使用者應注意特別事項對評估結論所產生的影響。

　　法定代表人：孫×× 注冊資產評估師：孫××

　　注冊資產評估師：齊××

　　北京××資產評估有限責任公司

　　二○○六年三月二十日北京××資產評估有限責任公司 3

　　武漢××置業有限公司股權轉讓項目資產評估報告書

　　武漢××置業有限公司股權轉讓項目

　　資產評估報告書

　　××評報字(2006)第033-3號

　　北京××資產評估有限責任公司接受××商廈股份的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對股權轉讓所涉及的武漢××置業有限公司的全部資產及相關負債進行了評估。本公司的評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產及負債實施了實地勘查、市場調查與詢證，對委估資產在2005年11月30日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方與資產占有方簡介

　　(一)委托方：北京××商廈股份有限公司

　　1.企業名稱：北京××商廈股份有限公司

　　2.注冊地址：北京市××區××南路50號

　　3.法定代表人：徐××

　　4.注冊資金：人民幣24920萬元整

　　5.企業類型：有限責任公司

　　6.經營范圍：銷售百貨、針紡織品、包裝食品、副食品、糧食(限零售)、飼料、工藝美術品、珠寶首飾、銀飾品、花卉、家具、日用雜品、土產品、五金交電化工(不含危險化學品)、電子計算機軟硬件及外部設備、傳真機、移動電話、尋呼機及配件、飲食炊事機械、制冷空調設備、勞保用品等。

　　(二)資產占有方：武漢××置業有限公司

　　1.企業名稱：武漢××置業有限公司

　　2.注冊地址：武漢市硚口區大通巷16號

　　3.法定代表人：羅志偉

　　4.注冊資金：人民幣壹億元整

　　5.企業類型：有限責任公司

　　6.經營范圍：房地產開發、商品房銷售;物業管理;承接裝飾工程及技術咨詢建筑及裝飾材料、五金交電、制冷空調設備、機械電器設備、儀器儀表銷售國家有專項規定的項目經審批后方可經營。

　　二、評估目的

　　為武漢××置業有限公司擬股權轉讓事宜，北京××資產評估有限責任公司接受××商廈股份的委托，對股權轉讓所涉及的全部資產及相關負債進行了評估，為股權轉讓之經濟行為提供價值參考依據。

　　三、價值類型及定義

　　本次評估所選用的價值類型是市場價值。

　　國際評估準則對市場價值的定義為：市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。

　　四、評估范圍和對象

　　評估范圍包括：武漢××置業有限公司的全部資產及相關負債。

　　評估對象：流動資產、機器設備、在建工程、流動負債、長期負債。企業提供的總資產賬面值為30977.14萬元，總負債為20977.14萬元，凈資產為10000.00萬元。

　　機器設備：包括辦公家具、空調和電腦;

　　在建工程：為已辦完征地拆遷的硚口區中山大道242號項目的土地，及樁基工程。土地面積為16880.29平方米、取得方式為出讓、用途為商業、土地級別為二級、使用權截止日為2044年6月10日。

　　五、評估基準日

　　本項目資產評估基準日是2005年11月30日。所有資產均為基準日實際存在的資產。

　　此基準日是由評估委托方及資產占有方結合此次的經濟行為共同討論后確定的。

　　六、評估假設和限制條件

　　本報告是建立在以下評估假設下：

　　1.假設委估資產為持續經營，即評估資產目前的用途和使用方式等情況不變;

　　2.假設土地使用權的狀況與假設的土地使用權狀況一致。

　　3.本次評估采用假設開發法進行評估，其包括但不限于規劃建筑面積、規劃容積率等采用的是企業提供的由武漢市規劃和國土部門審批的數據，以上數據為本次評估結論成立的前提條件。

　　企業申報及本報告假設的土地使用權相關數據(包括但不限于)如下：

　　土地使用權類型：出讓土地使用權

　　土地用途：商業服務用地

　　土地使用權終止期：2044年6月10日

　　土地開發程度：宗地紅線外六通、通路、通水、排水、通電、通訊、通氣)，紅線內場地平整

　　土地規劃容積率：5.5

　　七、評估原則

　　(一)遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響;

　　(二)遵循客觀性原則。評估人員從實際出發，通過現場勘察，在掌握翔實可靠資料的基礎上，以客觀公正的態度，運用科學的方法，使得評估結果具備充分的事實依據;

　　(三)遵循產權利益主體變動原則。即以委評資產的產權利益主體變動為假設前提，確定其在評估基準日2005年11月30日的現行公允價值;

　　(四)遵循資產持續經營的原則。根據被評估資產目前的用途和使用方式等情況繼續使用，確定相應的評估方法、參數和依據;

　　(五)遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產或同種資產在評估基準日可能實現的或實際存在的價格或價格標準有多種，則選用以較低的價格為基準。不充分考慮由于特殊交易行為、交易背景對交易價格的影響;

　　(六)遵循公開市場原則。即評估的作價依據和評估結論在公開市場存在或成立;

　　(七)維護資產占有者及投資者合法權益的原則。

　　八、評估依據

　　(一)行為依據

　　1.武漢××置業有限公司董事會決議;

　　2.北京××商廈股份有限公司與北京××置業有限公司的股權收購協議;

　　3.資產評估業務約定書。

　　(二)法規依據

　　1.國務院1991年91號令《國有資產評估管理辦法》;

　　2.國家國有資產管理局國資辦發(1992)36號《國有資產評估管理北京辦法施行細則》;

　　3.國辦發[2001]102號《國務院辦公廳轉發財政部關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》;

　　4.中國資產評估協會中評協[1996]03號《資產評估操作規范意見》(試行);

　　5.財政部財評字[1999]91號文《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》;

　　6.財政部財會[2001]43號文《實施《企業會計制度》及其相關準則問題解答》;

　　7.財政部財企[2004]20號文關于印發《資產評估準則-基本準則》和《資產評估職業道德準則基本準則》的通知;

　　8.《中華人民共和國土地管理法》(1999年1月1日);

　　9.《中華人民共和國城市房地產管理法》(1995年1月1日);

　　10.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國務院令第55號;

　　11.國土資源部《關于印發<土地分類>的通知》(國土資發[2001]255號);

　　12.《湖北省土地管理法實施條例》;

　　13.中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2001)

　　14.中華人民共和國國家標準《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507-2001)

　　15.《企業會計準則》、《企業會計制度》;

　　16.有關法律、法規、通知文件等。

　　(三)產權依據

　　1.土地使用權證;

　　2.財務付款憑證。

　　3.其他產權證明文件。

　　(四)取價依據

　　1.湖北省城建廳“鄂建(2003)44號文《湖北省建筑安裝工程費用定額》”;

　　2.建設部建標[2000]38號《全國統一建筑安裝工程工期定額》;

　　3.湖北省建設廳“鄂建(2000)066號《全國統一建筑工程基礎定額湖北省統一基價表》”;

　　4.湖北省建設廳“鄂建(2000)200號《全國統一安裝工程預算定額湖北省單位估價表》”;

　　5.湖北省武漢市2005年11月《工程造價信息》;

　　6.評估對象所在區域地價變動指數調查資料;

　　7.評估對象所在區域近期土地取得、開發費用等標準;

　　8.評估對象所在區域的區位條件資料;

　　9.聯合商情(2005.11);

　　10.資產占有方提供的其他相關資料等;

　　11.評估基準日銀行貸款利率;

　　12.其他與評估有關的資料。

　　九、評估方法

　　本次評估采用成本法，根據不同的資產類別，分別采用不同的方法進行評估。

　　(一)關于流動資產的評估

　　1.對非實物性資產，通過抽查核實財務憑證，核對銀行對賬單和詢證函等資料，對各項資產進行核實，對非實物性資產進行評估。

　　主要資產的評估方法如下：

　　(1)對現金的評估采用盤點倒推的辦法其倒推的計算公式為：

　　基準日現金評估值=盤點日庫存現金盤點調整后的賬面數基準日至盤點日現金支出數-基準日至盤點日現金收入數

　　(2)對貨幣資金的評估是在查閱了每筆存款的銀行對賬單，對未達賬項與調節表進行核對，并對數額較大的銀行賬戶進行函證的基礎上，分析確定評估值。

　　(3)其他應收款是根據應收款項的業務內容、總體的賬齡情況、形成原因、債務人信譽情況、收回的可能性，并結合詢證函回函情況，分析確定評估值。

　　2.對存貨的評估，采用重置成本法：

　　對存貨等實物性資產，通過盤點，對資產數量及質量進行清查，然后以成本法確定實物資產的評估值。

　　(1)存貨資產清查

　　企業存貨為在用低值易耗品，采用實際成本入賬。

　　根據企業提供的存貨清單，評估人員存貨進行了清查盤點，盤點數量，核實是否真實存在。

　　(2)存貨評估值的確定

　　企業在用低值易耗品賬面價值為五五攤銷后的余額。經現場勘察了解在用低值易耗品的使用情況，按照市場重置價乘以成新率確定評估值。

　　3.待攤費用

　　待攤費用為裝修費，評估人員核實了有關費用發生的憑證及攤銷過程，按照核實后賬面值確認評估值。

　　(二)關于機器設備的評估

　　1.概況

　　企業申報的機器設備為公司辦公用的家具、空調，電子設備為辦公用電腦。

　　2.評估方法

　　本次評估采用重置成本法。

　　計算公式為：評估值=重置全價*成新率

　　納入本次評估范圍內的設備主要為一般的辦公設備、家具的評估方法介紹如下：

　　1.重置全價的確定

　　(1)辦公設備及辦公家具

　　主要從市場上、《UDC聯合商情》等資料上收集查詢設備價格。對于其中在二手市場可詢到價的舊設備，采用市場法進行評估。

　　2.成新率的確定

　　主要通過對設備使用狀況的現場勘察，并根據各類設備的經濟壽命年限，綜合確定其綜合成新率。

　　3.評估值的確定

　　將重置全價和成新率相乘，得出評估值，從而對基準日機器設備的重置凈價作出公允估值。

　　即：評估值=重置全價*成新率

　　(三)關于在建土建工程的評估

　　1.概況

　　本次評估的范圍和對象為武漢廣聯信置業有限公司位于硚口區中山大道242號的在建土建工程。包含土地和已完工的樁基工程。

　　(1)土建工程

　　在建土建工程為硚口區中山大道242號大廈的樁基工程，截至基準日已完成地基勘測和樁基工程。工程包括鋼筋混凝土支護樁600根及打樁需要的其他配套工程。

　　(2)土地

　　為已辦完征地拆遷的硚口區中山大道242號項目的土地。土地面積為16880.29平方米、取得方式為出讓、用途為商業、土地級別為二級、使用權截止日為2044年6月10日、規劃容積率5.5。

　　2.評估方法

　　(1)土建工程

　　本土建工程采用重置成本法評估。為避免資產重復計價和遺漏資產價值，結合本次在建工程特點，針對在建工程和具體情況，采用以下評估方法：

　　開工時間距基準日半年以上的在建項目，將實際支付的工程款項中不合理支出剔除，付款進度與形象進度相匹配，再按照各類費用的價格變動幅度進行調整，并加計資金成本，得出在建工程評估值。

　　(2)土地

　　因本次委托資產為土地使用權，土地使用權為出讓方式取得。根據土地使用權的特點，評估采用假設開發法進行評估。

　　假設開發法原理介紹：

　　假設開發法是指在假設土地的開發是按照企業提供的資料及本報告定義的土地使用權定義進行的前提條件下。以預測的預計開發完成后不動產正常交易價格為基礎，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

　　其公式為：地價=房地產價格-建筑費-專業費-不可預見費-利息-稅費租售費用開發商合理利潤。

　　(四)關于流動負債和長期負債的評估

　　關于負債項目中的短期借款、應付賬款、其他應付款、應付工資、應付福利費、其他應交款、長期借款等項目的評估，我們根據企業提供的各項目明細表，對各項負債進行核實后，判斷各筆債務是否是公司基準日實際承擔的，債權人是否存在，并以基準日實際需要支付的負債額來確定評估值。

　　評估計算的詳細數據請閱讀資產評估說明和資產評估明細表。

　　十、評估過程

　　本次評估過程介紹如下：

　　(一)接受委托

　　在2006年2月，委托方確定北京××資產評估有限責任公司為本項目的資產評估機構。

　　(二)擬定評估方案

　　1.明確評估目的、評估基準日、評估范圍和對象，初步了解及委估資產地點分布情況、資產類型的有關情況。

　　2.根據資產評估規范要求，布置資產評估申報表、資產評估資料準備清單。

　　3.按照本次委托評估資產的特點以及時間上的總體要求，制定資產評估工作計劃，確定項目組成員。

　　4.評估人員以電話溝通、電子郵件的形式輔導企業申報資產評估明細表，及對申報資料進行解釋。

　　(三)資產清查

　　在企業如實申報資產并對委估資產進行全面自查的基礎上，評估人員對納入評估范圍內的資產進行了全面清查。清查內容主要為核實資產數量、使用狀態、產權及其他影響評估作價的重要因素。資產清查時間為2006年2月15日2月19日。實物資產清查過程如下：

　　1.指導企業相關的財務與資產管理人員在資產清查的基礎上，按照評估機構提供的“資產評估明細表”、“土地狀況調查表”、“資料清單”及其填寫要求，進行登記填報，同時收集被評估資產的產權歸屬證明文件、財務付款憑證等情況的文件資料。

　　2.初步審查資產占有方提供的資產評估明細表

　　評估人員通過查閱有關資料，了解涉及評估范圍內具體對象的詳細狀況。然后，審查各類資產評估明細表，檢查有無填列不全、資產項目不明確現象，并根據經驗及掌握的有關資料，檢查資產評估明細表有無漏項等。

　　3.現場實地勘察

　　通過與企業相關財務及資產管理人員的溝通了解，獲悉資產分布及類型后，對機器設備、電子設備、在建工程及在用低值易耗品進行現場的實地勘察工作。

　　4.補充、修改和完善資產評估明細表

　　根據現場實地勘察結果，進一步完善資產評估明細表，以做到“表”“實”相符。

　　5.核實產權證明文件

　　對評估范圍的土地使用權進行調查，以確認做到產權清晰。

　　(四)評定估算

　　結合委估資產情況確定評估方法，明確評估參數和價格標準，開始評定估算工作。并進行自審，根據自審情況進行修改、完善。

　　(五)匯總、審核、遞交征求意見稿

　　進行評估結論分析、撰寫說明與報告。在報告提交委托方前，公司內核委員會對報告進行最終復核。

　　評估報告書于3月14日出具征求意見稿。

　　(六)提交報告

　　根據委托方及資產占有方有關意見，并征得公司內核委員會同意，對評估報告進行修改、完善，3月20日將正式報告提交委托方。

　　十一、評估結論

　　根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、公正、客觀的原則，并履行必要的評估程序，北京××資產評估有限責任公司對武漢××置業有限公司股權轉讓所涉及的武漢××置業有限公司的全部資產及相關負債進行了評估。本次評估主要采用成本法。根據以上評估工作，得出如下評估結論：

　　資產評估結果匯總表

　　單位：人民幣萬元

　　項目帳面價值調整后帳面值評估價值增減值增值率%

　　A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

　　流動資產 1 92.79 92.79 92.72 -0.08 -0.08

　　項目帳面價值調整后帳面值評估價值增減值增值率%

　　A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

　　長期投資 2

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　固定資產 3

　　30884.34 30884.34 30486.99 -397.35 -1.29

　　其中：建筑物 4

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　機器設備 5

　　0.99 0.99 0.85 -0.14 -13.92

　　在建工程 6

　　30883.35 30883.35 30486.14 -397.21 -1.29

　　無形資產 7

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　其中：土地使用權 8

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　其它資產 9

　　0.00 0.00 0.00 0.00

　　資產總計 10

　　30977.14 30977.14 30579.71 -397.43 -1.28

　　流動負債 11

　　4037.04 4037.04 4037.04 0.00 0.00

　　長期負債 12

　　16940.09 16940.09 16940.09 0.00 0.00

　　負債總計 13

　　20977.14 20977.14 20977.14 0.00 0.00

　　凈資產 14

　　10000.00 10000.00 9602.57 -397.43 -3.97

　　本評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行價格，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經營原則等發生變化時，評估結果一般會失效。

　　十二、特別事項說明

　　以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執業水平和能力所能評定估算的有關事項(包括但不限于)：

　　(一)評估結論是北京××資產評估有限責任公司出具的，受具體參加本次項目的評估人員的執業水平和能力的影響。

　　(二)由武漢××置業有限公司提供的與評估相關的經濟行為文件、營業執照、產權證明文件、財務報表、會計憑證、資產明細及其北京××資產評估有限責任公司 15

　　武漢××置業有限公司股權轉讓項目資產評估報告書他有關資料，是編制本報告的基礎。委托方、資產占有方和相關當事人應對其提供的以上評估原始資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。

　　(三)對企業存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在企業委托時未作特殊說明而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。

　　評估報告使用者應注意以上的特別事項對評估結論所產生的影響。

　　十三、評估報告基準日期后重大事項

　　評估基準日后，若資產數量及作價標準發生變化，對評估結論造成影響時，不能直接使用本評估結論，須對評估結論進行調整或重新評估。

　　在評估基準日至評估報告提出日期之間，尚未發現其他對評估結論造成較大影響的重大事項。

　　十四、評估報告法律效力

　　(一)本評估報告的結論是以在產權明確的情況下，以持續經營為前提條件;