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有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告
東方家園有限公司
股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
中瑞國(guó)際評(píng)字[2013]第060010050012號(hào)
中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
二〇一三年六月十六日
中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告
目錄
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 ................................... 3
摘要 .................................................. 4
一、委托方和被評(píng)估單位簡(jiǎn)介 ............................ 6
二、評(píng)估目的 .......................................... 7
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 ................................ 8
四、價(jià)值類型及其定義 .................................. 9
五、評(píng)估基準(zhǔn)日 ........................................ 9
六、評(píng)估依據(jù) .......................................... 9
七、評(píng)估方法 ......................................... 11
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 ........................... 15
九、評(píng)估假設(shè) ......................................... 18
十、評(píng)估結(jié)論 ......................................... 18
十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 ................................... 19
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 ........................... 20
十三、評(píng)估報(bào)告日： ................................... 21
附件目錄 ............................................ 22
中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明
本評(píng)估報(bào)告旨在幫助委托方完成評(píng)估目的所涉及經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而提供的價(jià)值參考意見。
一、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》，遵循
有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，編寫本評(píng)估報(bào)告，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
二、本評(píng)估報(bào)告記載了我們的工作程序和評(píng)估價(jià)值意見，供委托方及相關(guān)方使用。
評(píng)估報(bào)告的分析意見和評(píng)估結(jié)論以評(píng)估報(bào)告中披露的假設(shè)和使用限制條件為前提。
三、本評(píng)估報(bào)告中的基礎(chǔ)信息由委托方提供，我們對(duì)評(píng)估報(bào)告中的該等信息的準(zhǔn)確
性和完整性不承擔(dān)任何責(zé)任。
四、本評(píng)估報(bào)告的使用權(quán)歸委托方所有。評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論僅供委托方為本報(bào)告
所列明的評(píng)估目的使用，以及送交相關(guān)監(jiān)管部門審查使用。本評(píng)估報(bào)告為保密文件，未
經(jīng)委托方及我們書面許可，不得拷貝、復(fù)制、分發(fā)、傳送第三方或公開。
五、我們對(duì)評(píng)估對(duì)象和范圍的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對(duì)它們的法律
權(quán)屬作出任何形式的保證。
六、我們提請(qǐng)報(bào)告使用者注意，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)該被認(rèn)為是被評(píng)估企業(yè)股東全部權(quán)益
價(jià)值在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告
東方家園有限公司
股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要
中瑞國(guó)際評(píng)字[2013]第060010050012號(hào)
一、評(píng)估目的：因涉及東方家園有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，我公司接受東方
家園有限公司委托，對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的東方家園有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)
及負(fù)債進(jìn)行評(píng)估，本次評(píng)估的公允價(jià)值僅供該經(jīng)濟(jì)行為提供資產(chǎn)價(jià)值參考。
二、價(jià)值類型及其定義：本次資產(chǎn)評(píng)估確定的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是
指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，評(píng)估對(duì)象在基準(zhǔn)
日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：本次評(píng)估對(duì)象為東方家園有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的股
東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估范圍是評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日涉及的全部資產(chǎn)及負(fù)債。另，根據(jù)
委托方所述及評(píng)估要求，固定資產(chǎn)中的房屋建筑物因尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，本次評(píng)估
不列入評(píng)估范圍，評(píng)估值暫按賬面值予以列示。其他納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估時(shí)
確定的資產(chǎn)范圍一致。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日：2013 年 05 月 31 日。評(píng)估中所采用的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基
準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
五、評(píng)估方法：采用成本法對(duì)東方家園有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行估算。
六、評(píng)估結(jié)論：
以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提，截至評(píng)估基準(zhǔn)日委估的資產(chǎn)賬面價(jià)值 194，245.65 萬(wàn)元，
評(píng)估值 194，245.55 萬(wàn)元;負(fù)債賬面價(jià)值 164，144.28 萬(wàn)元，評(píng)估值 164，144.28 萬(wàn)元;
凈資產(chǎn)賬面價(jià)值 30，101.37 萬(wàn)元，評(píng)估值為 30，101.27 萬(wàn)元，評(píng)估減值 0.10 萬(wàn)元，減
值率 0.00%。具體詳見資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表：
資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表
評(píng)估基準(zhǔn)日：2013 年 05 月 31 日單位：萬(wàn)元
項(xiàng)目帳面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%
流動(dòng)資產(chǎn)105，350.18105，350.180.000.00
非流動(dòng)資產(chǎn)88，895.4888，895.38-0.10-0.00
中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告
長(zhǎng)期股權(quán)投資88，279.0288，279.02-0.00-0.00
固定資產(chǎn)599.24616.3517.112.86
遞延所得稅資產(chǎn)17.210.00-17.21-100.00
資產(chǎn)總計(jì)194，245.65194，245.55-0.10-0.00
流動(dòng)負(fù)債164，144.28164，144.280.000.00
負(fù)債總計(jì)164，144.28164，144.280.000.00
凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)30，101.3730，101.27-0.10-0.00
另， 根據(jù)委托方所述及評(píng)估要求，上述固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值 550.00
萬(wàn)元，賬面凈值 438.85 萬(wàn)元)因尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，本次評(píng)估不列入評(píng)估范圍，評(píng)
估值暫按賬面值予以列示。則上述評(píng)估后凈資產(chǎn)扣除未納入評(píng)估范圍的房屋建筑物后，
其評(píng)估值為 29，662.42 萬(wàn)元。
應(yīng)付職工薪酬中掛賬職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)4，898，989.19 元，如果不做
負(fù)債處理的話，會(huì)對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)產(chǎn)生影響。
七、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明：按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估結(jié)果的使用有效期為一年，
自 2013 年 05 月 31 日至 2014 年 05 月 30 日。當(dāng)本次評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)實(shí)
現(xiàn)時(shí)，可用評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)時(shí)作價(jià)的參考依據(jù)，超過(guò)一年，
其評(píng)估結(jié)果失去效用，如繼續(xù)實(shí)現(xiàn)原目的，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。
八、報(bào)告提出日期：2013年6月16日。
以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告書，欲了解本次評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告
書正文。本摘要與評(píng)估報(bào)告書正文具有同等法律效力。
資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法人代表：
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師
中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
2013 年 06 月 16 日
中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告
東方家園有限公司
股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
中瑞國(guó)際評(píng)字[2013]第060010050012號(hào)
中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“我公司”) 接受東方家園有限
公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按
照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)東方家園有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜所涉及的于評(píng)估基準(zhǔn)
日的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了
實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委托評(píng)估企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值在 2013 年 05 月 31
日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值做出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)的評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下:
一、 委托方和被評(píng)估單位簡(jiǎn)介
本次評(píng)估委托方及被評(píng)估單位均：為東方家園有限公司。
1、企業(yè)名稱及注冊(cè)情況
企業(yè)名稱：東方家園有限公司
企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：110000005128031
注冊(cè)地址：北京市延慶縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)二區(qū)媯水南街 24 號(hào)
法定代表人：張宏偉
注冊(cè)資本： 人民幣 50000 萬(wàn)元
企業(yè)類型：其他有限責(zé)任公司
經(jīng)營(yíng)范圍：銷售建筑材料、裝飾材料、五金交電化工、化工輕工材料、建筑機(jī)械、
家具、飲食炊事機(jī)械、衛(wèi)生潔具、工藝美術(shù)品、機(jī)械電器設(shè)備、花卉、花肥、日用雜品、
百貨、通訊設(shè)備;家居裝飾;設(shè)備租賃(汽車除外);承辦展覽展銷會(huì);信息咨詢;技
術(shù)轉(zhuǎn)讓;接授委托為企事業(yè)單位及個(gè)人提供勞務(wù)服務(wù);自營(yíng)和代理各類商品及技術(shù)的進(jìn)
出口業(yè)務(wù)，但國(guó)家限定公司經(jīng)營(yíng)和禁止進(jìn)出口的商品及技術(shù)除外(不另附進(jìn)出口的商品
目錄);經(jīng)營(yíng)進(jìn)料加工和“三來(lái)一補(bǔ)”業(yè)務(wù);經(jīng)營(yíng)對(duì)銷貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易;承辦裝飾、家
具市場(chǎng)。
2、被評(píng)估單位簡(jiǎn)介
中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告
東方家園有限公司系經(jīng)北京市工商行政管理局批準(zhǔn)，由東方集團(tuán)股份有限公司與東
方集團(tuán)實(shí)業(yè)股份有限公司于 1998 年 04 月 08 日共同出資組建的公司。公司股東及出資
情況如下表：
金額單位:人民幣元
股東名稱出資金額比例%
東方集團(tuán)股份有限公司475，000，000.0095.00
東方集團(tuán)實(shí)業(yè)股份有限公司25，000，000.005.00
合計(jì)500，000，000.00100.00
截止 2013 年 5 月 31 日止，東方家園有限公司對(duì)外投資情況如下：
金額單位:人民幣元
被投資單位名稱注冊(cè)資本出資金額比例%
北京青龍湖盛城體育文化有限公司225，000，000.0090，000，000.0040.00
北京太陽(yáng)火文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司2，000，000，000.00 800，000，000.0040.00
3、被評(píng)估單位 2012 年及 2013 年 01-05 月資產(chǎn)負(fù)債及經(jīng)營(yíng)狀況(單位：人民幣元)
項(xiàng)目2012 年2013 年 01-05 月
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入0.000.00
利潤(rùn)總額-22，177，395.12-63，221，155.45
凈利潤(rùn)-22，177，395.12-63，221，155.45
總資產(chǎn)891，330，661.33888，954，777.42
凈資產(chǎn)364，234，903.73301，013，748.28
(三)其他評(píng)估報(bào)告使用者
1、法律法規(guī)規(guī)定的報(bào)告使用者。
2、除國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不
能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。
二、 評(píng)估目的
本次評(píng)估是為了滿足東方家園有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的需要，對(duì)其涉及的東方家
園有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估工作，本次評(píng)估的公允價(jià)值僅供該經(jīng)濟(jì)行為提
供資產(chǎn)價(jià)值參考。
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三、 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
(一)評(píng)估對(duì)象
本次評(píng)估對(duì)象為東方家園有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估前賬面
總資產(chǎn)賬面價(jià)值 194，245.65 萬(wàn)元，負(fù)債賬面價(jià)值 164，144.28 萬(wàn)元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值
30，101.37 萬(wàn)元。
(二)評(píng)估范圍
本次評(píng)估范圍是評(píng)估對(duì)象涉及的全部資產(chǎn)及負(fù)債，包括流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期
待攤費(fèi)用、長(zhǎng)期股權(quán)投資和流動(dòng)負(fù)債。具體賬面價(jià)值情況如下表：
金額單位：人民幣萬(wàn)元
項(xiàng)目賬 面 價(jià) 值
流動(dòng)資產(chǎn)105，350.18
非流動(dòng)資產(chǎn)88，895.48
長(zhǎng)期股權(quán)投資88，279.02
固定資產(chǎn)599.24
遞延所得稅資產(chǎn)17.21
資產(chǎn)總計(jì)194，245.65
流動(dòng)負(fù)債164，144.28
164，144.28
負(fù)債總計(jì)
凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)30，101.37
另，根據(jù)委托方所述及評(píng)估要求，上述固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值 550.00
萬(wàn)元，賬面凈值 438.85 萬(wàn)元)因尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，本次評(píng)估不列入評(píng)估范圍，評(píng)
估值暫按賬面值予以列示。其他納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估時(shí)確定的資產(chǎn)范圍一
致。委托評(píng)估的資產(chǎn)已經(jīng)中喜會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司進(jìn)行了審計(jì)，并出具了無(wú)保留
意見審計(jì)報(bào)告。
(三)資產(chǎn)權(quán)利狀況
列入本次評(píng)估范圍的房屋建筑物為東方家園有限公司以公司員工名義購(gòu)入取得，至
評(píng)估基準(zhǔn)日尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
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四、 價(jià)值類型及其定義
本報(bào)告評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。
本次評(píng)估所稱的市場(chǎng)價(jià)值，是針對(duì)本次評(píng)估對(duì)象東方家園有限公司截至評(píng)估基準(zhǔn)日
的股東全部權(quán)益價(jià)值而言的市場(chǎng)價(jià)值。
市場(chǎng)價(jià)值指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未接受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估
對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
五、 評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為 2013 年 05 月 31 日。
一切計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，所有資產(chǎn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際存在
的資產(chǎn)。
此評(píng)估基準(zhǔn)日是距評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為計(jì)劃實(shí)現(xiàn)日較為接近的日期，由委托方、評(píng)估師等
中介機(jī)構(gòu)共同確定。
六、 評(píng)估依據(jù)
(一)主要法律依據(jù)
1、《中華人民共和國(guó)公司法》;
2、《中華人民共和國(guó)著作權(quán)法》及其實(shí)施條例;
3、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2007 年 8 月 30 日第十屆全國(guó)人民代表大
會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修訂);
4、《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)
委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂);
5、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》(國(guó)務(wù)院令第 471 號(hào));
6、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999);
7、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001);
8、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T 18507-2001);
9、《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2007);
10、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第 538 號(hào));
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11、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則;
12、《中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令[2000]第 294 號(hào));
13、其他與評(píng)估相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度。
(二)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)
1、《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則〉和〈資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基
本準(zhǔn)則〉的通知》(財(cái)企[2004]20 號(hào));
2、《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告〉等 7 項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則
的通知》(中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào));
3、中評(píng)協(xié)中評(píng)協(xié)[2011]230 號(hào)《關(guān)于修改評(píng)估報(bào)告等準(zhǔn)則中有關(guān)簽章條款的通知》;
4、中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》的通知中評(píng)協(xié)[2011]227 號(hào);
5、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)會(huì)協(xié)
[2003]18 號(hào));
6、財(cái)政部財(cái)會(huì)[2006]33 號(hào)財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 1 號(hào)—存貨》等 38
項(xiàng)具體準(zhǔn)則的通知;
7、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)印發(fā)的中評(píng)協(xié)[2008]218 號(hào)關(guān)于印發(fā)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)
告指南》的通知。
(三) 經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
1、東方家園有限公司與我公司簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書;
2、東方家園有限公司關(guān)于本次評(píng)估的股東會(huì)決議。
(四)權(quán)屬依據(jù)
1、東方家園有限公司《中華人民共和國(guó)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《稅務(wù)登記證》;
2、東方家園有限公司提供的“資產(chǎn)評(píng)估清單”;
3、東方家園有限公司提供的車輛行駛證、房產(chǎn)轉(zhuǎn)受讓協(xié)議書、2012 年的財(cái)務(wù)報(bào)表
等相關(guān)資料;
4、其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
(五)取價(jià)依據(jù)
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1、中國(guó)機(jī)械工業(yè)電子出版社出版的《2012 年中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格手冊(cè)》;
2、北京科學(xué)技術(shù)出版社出版的《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》;
3、評(píng)估人員收集的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格信息資料;
4、東方家園有限公司有關(guān)人員對(duì)委估資產(chǎn)情況的介紹;
5、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘結(jié)果;
6、委托方及被評(píng)估單位提供的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明》。
(六)參考資料及其它
東方家園有限公司提供的其他的相關(guān)資料。
七、 評(píng)估方法
《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--企業(yè)價(jià)值》和有關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則以及《國(guó)
有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定的基本評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)。
我們根據(jù)本次評(píng)估的評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，選取適當(dāng)?shù)?/p>
方法進(jìn)行評(píng)估。
企業(yè)價(jià)值評(píng)估常用三種評(píng)估方法：市場(chǎng)法、收益法、成本法(又稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法)。
收益現(xiàn)值法是指將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期未來(lái)收益依一定折現(xiàn)率資本化或折成現(xiàn)值以確
定其價(jià)值的評(píng)估方法。收益現(xiàn)值法是以決定企業(yè)內(nèi)在價(jià)值的根本依據(jù)—未來(lái)盈利能力為
基礎(chǔ)評(píng)價(jià)企業(yè)價(jià)值，反應(yīng)了企業(yè)對(duì)于所有者具有價(jià)值的本質(zhì)方面。但預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)收益
和選取折現(xiàn)率難度較大，采用收益現(xiàn)值法需要一定的基礎(chǔ)條件。由于公司長(zhǎng)年存在較大
的經(jīng)營(yíng)虧損，企業(yè)未來(lái)發(fā)展具有不確定性，無(wú)法對(duì)被評(píng)估企業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)和收益狀況進(jìn)
行合理預(yù)測(cè)，不具備收益法操作的基本條件，故本項(xiàng)目不宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估。
市場(chǎng)法是指通過(guò)與市場(chǎng)參照物比較獲得評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。而市場(chǎng)法要求在公開市場(chǎng)
上有可比的交易案例，且市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)比較充分。在本次評(píng)估中，無(wú)法在公開市場(chǎng)上有
可比的交易案例，因此本次評(píng)估沒(méi)有采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)
估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。由于被評(píng)估企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，被評(píng)估對(duì)象具有預(yù)期獲利能力，被
評(píng)估企業(yè)具備可利用的歷史資料，在充分考慮資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性
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貶值基礎(chǔ)上，采用成本法進(jìn)行評(píng)估。
成本法
成本法是以資產(chǎn)的成本重置為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)投入(購(gòu)建成本)所耗費(fèi)的社
會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，即求出企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值并累加求和，再扣減負(fù)債評(píng)估值后得出凈資
產(chǎn)評(píng)估值。按委估資產(chǎn)類型選擇的評(píng)估方法如下：
( 一)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估
1、貨幣資金
(1)現(xiàn)金
現(xiàn)金采用盤點(diǎn)倒推的評(píng)估辦法，其計(jì)算公式為：
基準(zhǔn)日現(xiàn)金評(píng)估值=盤點(diǎn)日庫(kù)存現(xiàn)金實(shí)盤數(shù)+基準(zhǔn)日至盤點(diǎn)日現(xiàn)金支出數(shù)-基準(zhǔn)日至
盤點(diǎn)日現(xiàn)金收入數(shù)。
(2)銀行存款
通過(guò)核對(duì)銀行對(duì)賬單及銀行存款詢證函，確認(rèn)銀行實(shí)際存款余額，并審核企業(yè)提供
的銀行存款余額調(diào)節(jié)表，對(duì)未達(dá)賬項(xiàng)進(jìn)行分析，確認(rèn)無(wú)影響凈資產(chǎn)的因素后，以賬面價(jià)
值確定評(píng)估值。
2、其他應(yīng)收款項(xiàng)
對(duì)于其他應(yīng)收款評(píng)估人員在對(duì)其應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員首先核對(duì)明
細(xì)賬、總賬和報(bào)表，然后對(duì)每筆往來(lái)款具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)收回情況、
欠款人信用等因素，判斷是否發(fā)生壞賬。根據(jù)具體情況，分別采用賬齡分析法和個(gè)別認(rèn)
定法，對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行估計(jì)，扣除風(fēng)險(xiǎn)損失后確認(rèn)評(píng)估值。
4、預(yù)付賬款
對(duì)于預(yù)付款項(xiàng)的評(píng)估人員首先核對(duì)明細(xì)賬、總賬和報(bào)表，然后對(duì)每筆往來(lái)款具體分
析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)收回情況、欠款人信用等因素，判斷是否發(fā)生壞賬。由
于沒(méi)有取得形成壞賬的確鑿證據(jù)，故本次預(yù)收賬款以核實(shí)后的賬面價(jià)值作為評(píng)估值。
5、存貨
列入本次評(píng)估范圍的存貨為低值易耗品，以核實(shí)后的賬面價(jià)值確認(rèn)評(píng)估值。
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6、其他流動(dòng)資產(chǎn)
列入本次評(píng)估范圍的其他流動(dòng)資產(chǎn)為理財(cái)產(chǎn)品及待抵進(jìn)項(xiàng)。
對(duì)于理財(cái)產(chǎn)品，評(píng)估人員在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，有公開掛牌交易的有價(jià)證券，按
評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)計(jì)算確定評(píng)估值;不能公開交易的有價(jià)證券，按其本金加持有期利
息計(jì)算評(píng)估值。
對(duì)于待抵進(jìn)項(xiàng)，評(píng)估人員在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，以審計(jì)后賬面值確定評(píng)估值。
(二)非流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估
1、長(zhǎng)期股權(quán)投資
經(jīng)評(píng)估人員查閱有關(guān)的投資協(xié)議、公司章程、出資證明、驗(yàn)資報(bào)告、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、基
準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表等有關(guān)資料，在其股東投資時(shí)間、數(shù)額、比例、公司設(shè)立日期、注冊(cè)資
本、經(jīng)營(yíng)范圍等均無(wú)誤的基礎(chǔ)上予以評(píng)估。
對(duì)于控股的長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估采用整體評(píng)估的方法對(duì)被投資單位進(jìn)行評(píng)估，并按
評(píng)估后的凈資產(chǎn)乘以股權(quán)比例確定評(píng)估值。
2、房屋建筑物
根據(jù)委托方所述及評(píng)估要求，固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值 550.00 萬(wàn)元，賬
面凈值 438.85 萬(wàn)元)因尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，本次評(píng)估不列入評(píng)估范圍，評(píng)估值暫
按賬面值予以列示。
3、機(jī)器設(shè)備
機(jī)器設(shè)備評(píng)估常用三種方法，即市場(chǎng)法、成本法和收益法。根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類
型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種
評(píng)估基本方法。列入評(píng)估范圍的設(shè)備沒(méi)有足夠數(shù)量的市場(chǎng)交易參照物，又無(wú)單獨(dú)經(jīng)營(yíng)記
錄，不適用市場(chǎng)法、收益法，故本次對(duì)機(jī)器設(shè)備采用成本法進(jìn)行評(píng)估。即以基準(zhǔn)日的現(xiàn)
時(shí)價(jià)格重新購(gòu)建同等功效設(shè)備的全部成本乘以成新率得出設(shè)備的評(píng)估價(jià)值。基本公式如
下：
評(píng)估值=重置價(jià)值×綜合成新率
(1)車輛重置價(jià)值的確定
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根據(jù)車輛市場(chǎng)信息《慧聰汽車商情網(wǎng)》、全國(guó)機(jī)動(dòng)車價(jià)格信息中心編 2012 年《全國(guó)
汽車報(bào)價(jià)及評(píng)估》月刊等近期車輛市場(chǎng)價(jià)格資料，確定本評(píng)估基準(zhǔn)日的運(yùn)輸車輛價(jià)格，
在此基礎(chǔ)上根據(jù)《中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅暫行條例》及相關(guān)文件計(jì)入車輛購(gòu)置稅、
新車牌照手續(xù)費(fèi)等，確定其重置價(jià)值：
重置價(jià)值=現(xiàn)行含稅購(gòu)價(jià)+車輛購(gòu)置稅+新車牌照手續(xù)費(fèi)等。
3)電子設(shè)備重置價(jià)值
根據(jù)網(wǎng)上 IT 報(bào)價(jià)等近期市場(chǎng)價(jià)格資料，依據(jù)電子設(shè)備自身的配置情況，確定評(píng)估
基準(zhǔn)日的電子設(shè)備價(jià)格，一般不計(jì)取運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等，確定其重置價(jià)值：
重置價(jià)值=購(gòu)置價(jià)
(2)綜合成新率
1)車輛綜合成新率
①理論成新率的確定：根據(jù)國(guó)經(jīng)貿(mào)經(jīng)[1997]456 號(hào)文《關(guān)于發(fā)布〈汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)〉
的通知》及 2000 年 12 月 18 日國(guó)經(jīng)貿(mào)資源〔2000〕1202 號(hào)《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若
干規(guī)定的通知》的有關(guān)規(guī)定，參照《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》等有關(guān)資料，按以
下方法確定成新率后取其較小者為理論成新率，即
使用年限成新率 R1=(規(guī)定使用年限-已使用年限)÷規(guī)定使用年限×100%
行駛里程成新率 R2=(規(guī)定行駛里程-已行駛里程)÷規(guī)定行駛里程×100%
理論成新率 R3=Min(使用年限成新率 R1，行駛里程成新率 R2)
②現(xiàn)場(chǎng)勘查技術(shù)鑒定成新率 R4 的確定
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察、鑒定、了解評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)存技術(shù)狀況、利用率、負(fù)荷率、工作環(huán)境、
運(yùn)行能力、磨損程度、大修和維護(hù)保養(yǎng)情況等因素經(jīng)過(guò)綜合分析打分，得出實(shí)際分?jǐn)?shù)，
確定出車輛的技術(shù)鑒定成新率。
③綜合成新率 R 的確定
對(duì)理論成新率和技術(shù)鑒定成新率進(jìn)行加權(quán)平均，計(jì)算出綜合成新率。計(jì)算公式如下：
綜合成新率 R=理論成新率 R3×權(quán)數(shù) + 技術(shù)鑒定成新率 R4×權(quán)數(shù)
2)電子設(shè)備成新率
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電子設(shè)備成新率主要是參照經(jīng)濟(jì)壽命年限和已使用年限結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察情況直接確
定的。因電子設(shè)備更新很快，大部分都是 5 年以上的，所以以殘值率考慮其價(jià)值。
(3)評(píng)估值的確定
評(píng)估值=重置價(jià)值×綜合成新率
4、遞延所得稅資產(chǎn)的評(píng)估
遞延所得稅資產(chǎn)為由于會(huì)計(jì)制度與稅法在計(jì)算收入、費(fèi)用和損失時(shí)，存在時(shí)間上的
差異，而產(chǎn)生的本期影響所得稅的金額。本次評(píng)估的遞延所得稅資產(chǎn)為計(jì)提壞賬準(zhǔn)備形
成的影響所得稅的金額。
評(píng)估人員了解企業(yè)適用的所得稅政策和執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度，核實(shí)引起時(shí)間性差異的真
實(shí)性、準(zhǔn)確性。可抵扣暫時(shí)性差異轉(zhuǎn)回的期間內(nèi)，無(wú)法產(chǎn)生足夠的應(yīng)納稅所得額用以利
用可抵扣暫時(shí)性差異，使得與遞延所得稅資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益無(wú)法全部實(shí)現(xiàn)的，對(duì)于預(yù)
期無(wú)法實(shí)現(xiàn)的部分，應(yīng)當(dāng)減記遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價(jià)值。因此，本次評(píng)估根據(jù)企業(yè)實(shí)
際情況，遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估值為零。
(三)關(guān)于負(fù)債的評(píng)估
關(guān)于負(fù)債中短期借款、應(yīng)付賬款、職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款、長(zhǎng)期借款和
長(zhǎng)期應(yīng)付款等科目的評(píng)估，對(duì)于負(fù)債，評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的各項(xiàng)目明細(xì)表，根據(jù)評(píng)
估目的實(shí)現(xiàn)后的被評(píng)估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評(píng)估值。
八、 評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況
根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，我們的評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)
程主要包括了接受委托、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料收集與分析、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、撰寫報(bào)告
等，評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程及情況說(shuō)明如下：
(一)明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)、簽訂業(yè)務(wù)約定書
聽取公司有關(guān)人員對(duì)公司情況及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，進(jìn)行前期盡職調(diào)查、
訪談?wù){(diào)研工作，了解產(chǎn)權(quán)持有者的財(cái)務(wù)核算制度、會(huì)計(jì)科目設(shè)置和基本核算方法，了解
評(píng)估目的、明確評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍等。 在明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)基礎(chǔ)上，聽取委托
方介紹評(píng)估資產(chǎn)的范圍、類別、評(píng)估目的和時(shí)間進(jìn)度要求，并深入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)委估資產(chǎn)狀
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況做初步了解，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)本次評(píng)估目的及可能實(shí)現(xiàn)日，與委托方商定評(píng)估基準(zhǔn)
日，簽定了“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書”。
(二)編制評(píng)估計(jì)劃
評(píng)估接受委托，確定該項(xiàng)目總協(xié)調(diào)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并挑選相關(guān)專業(yè)的評(píng)估人員組
建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。根據(jù)“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書”結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，擬訂初步的評(píng)估工作
計(jì)劃，包括各類資產(chǎn)擬采用的技術(shù)方案、人員配備及時(shí)間安排進(jìn)度;與此同時(shí)，根據(jù)評(píng)
估工作的需要，請(qǐng)產(chǎn)權(quán)持有者作好資產(chǎn)評(píng)估前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括資產(chǎn)清查核實(shí)、填
寫各類資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表及準(zhǔn)備與評(píng)估有關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)資料。
(三)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料
1、資產(chǎn)清查
(1)清查組織工作
2013 年 6 月 5 日，本組評(píng)估人員到達(dá)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)申報(bào)評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清查。
根據(jù)企業(yè)申報(bào)評(píng)估資產(chǎn)類型，評(píng)估人員按照相關(guān)要求，分別對(duì)有關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行全面的
現(xiàn)場(chǎng)清查。清查工作結(jié)束后，均提交了清查核實(shí)及現(xiàn)場(chǎng)勘察作業(yè)工作成果。
(2)清查主要步驟
①指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)人員首先進(jìn)行資產(chǎn)清查與收集，準(zhǔn)備應(yīng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的資料
在評(píng)估人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前，通過(guò)電話等方式指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自
行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的“評(píng)估調(diào)查表”及其填寫要求、資料清單，
細(xì)致準(zhǔn)確的登記填報(bào)，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)
指標(biāo)等情況的文件資料進(jìn)行收集。
②初步審查產(chǎn)權(quán)持有者提供的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表
評(píng)估人員通過(guò)翻閱有關(guān)資料，了解涉及評(píng)估范圍內(nèi)具體對(duì)象的詳細(xì)狀況。然后仔細(xì)
閱讀預(yù)評(píng)估各類資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，初步檢查有無(wú)填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確，并
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表有無(wú)漏項(xiàng)等。
③現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察
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針對(duì)不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，采取不同的勘察方法。在現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中，評(píng)估人員
通過(guò)核查賬簿、原始憑證，并對(duì)大額款項(xiàng)進(jìn)行函證或相關(guān)替代程序進(jìn)行清查核實(shí);對(duì)企
業(yè)存貨的內(nèi)部管理及會(huì)計(jì)核算進(jìn)行了解。
④根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，參考企業(yè)自身因素對(duì)企業(yè)未來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀
況及發(fā)展趨勢(shì)，分析企業(yè)預(yù)測(cè)的合理性。
⑤核實(shí)產(chǎn)權(quán)證明文件
2、有關(guān)經(jīng)營(yíng)資料的收集和分析
(1)收集被評(píng)估企業(yè)類型、評(píng)估對(duì)象相關(guān)權(quán)益狀況及有關(guān)法律文件;
(2)收集被評(píng)估企業(yè)的歷史沿革、現(xiàn)狀和前景;
(3)收集被評(píng)估企業(yè)內(nèi)部管理制度、管理層構(gòu)成等經(jīng)營(yíng)管理狀況;
(4)收集被評(píng)估企業(yè)歷史財(cái)務(wù)資料和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)信息資料;
(5)收集被評(píng)估企業(yè)所處行業(yè)、國(guó)家相關(guān)政策、所處地區(qū)、行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景及
企業(yè)發(fā)展規(guī)劃等相關(guān)資料;
(8)收集被評(píng)估企業(yè)主要品種的市場(chǎng)價(jià)格信息、市場(chǎng)占有率、技術(shù)發(fā)展的趨勢(shì)及
企業(yè)自身所擁有的技術(shù)在行業(yè)中的先進(jìn)性等資料;
(9)收集相關(guān)價(jià)格信息資料。
(四)評(píng)定估算
2013 年 6 月 11 日至 6 月 16 日，評(píng)估人員根據(jù)項(xiàng)目組制定的作價(jià)原則，結(jié)合委估
資產(chǎn)情況，進(jìn)行評(píng)定估算工作。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估初步結(jié)果進(jìn)行評(píng)估結(jié)論分析、撰寫報(bào)告、
說(shuō)明。
(五)編制和提交評(píng)估報(bào)告
(1)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行匯總、分析、調(diào)整修改;
(2)將評(píng)估結(jié)果提供給委托方并聽取其意見;
(3)根據(jù)實(shí)事求是的原則結(jié)合委托方的反饋意見進(jìn)一步檢查調(diào)整評(píng)估結(jié)果;
(4)撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書;
(5)按我公司內(nèi)部三級(jí)復(fù)核程序，逐級(jí)進(jìn)行復(fù)核;
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(6)根據(jù)復(fù)核意見，修正 評(píng)估報(bào)告;
(7)正式出具評(píng)估報(bào)告書并提交委托方。
九、 評(píng)估假設(shè)
本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，在假設(shè)被評(píng)估單位持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前
提下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值，沒(méi)有考慮特殊的交易方可能追加或減少
付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力
和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)及產(chǎn)權(quán)主體
變動(dòng)的原則等其它情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
十、評(píng)估結(jié)論
根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律和國(guó)家其他有關(guān)部門的法規(guī)與規(guī)定，本著獨(dú)立、公正、
科學(xué)和客觀的原則及必要的評(píng)估程序，中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司對(duì)東方家園
有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估，此次評(píng)估采用成本法，資產(chǎn)評(píng)估
結(jié)果如下：
以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提，截至評(píng)估基準(zhǔn)日委估的資產(chǎn)賬面價(jià)值 194，245.65 萬(wàn)元，
評(píng)估值 194，245.55 萬(wàn)元;負(fù)債賬面價(jià)值 164，144.28 萬(wàn)元，評(píng)估值 164，144.28 萬(wàn)元;
凈資產(chǎn)賬面價(jià)值 30，101.37 萬(wàn)元，評(píng)估值為 30，101.27 萬(wàn)元，評(píng)估減值 0.10 萬(wàn)元，減
值率 0.00%。具體詳見資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表：
資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表
評(píng)估基準(zhǔn)日：2013 年 05 月 31 日單位：萬(wàn)元
項(xiàng)目帳面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%
流動(dòng)資產(chǎn)105，350.18105，350.180.000.00
非流動(dòng)資產(chǎn)88，895.4888，895.38-0.10-0.00
長(zhǎng)期股權(quán)投資88，279.0288，279.02-0.00-0.00
固定資產(chǎn)599.24616.3517.112.86
遞延所得稅資產(chǎn)17.210.00-17.21-100.00
資產(chǎn)總計(jì)194，245.65194，245.55-0.10-0.00
流動(dòng)負(fù)債164，144.28164，144.280.000.00
負(fù)債總計(jì)164，144.28164，144.280.000.00
凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)30，101.3730，101.27-0.10-0.00
另， 根據(jù)委托方所述及評(píng)估要求，上述固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值 550.00
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萬(wàn)元，賬面凈值 438.85 萬(wàn)元)因尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，本次評(píng)估不列入評(píng)估范圍，評(píng)
估值暫按賬面值予以列示。則上述評(píng)估后凈資產(chǎn)扣除未納入評(píng)估范圍的房屋建筑物后，
其評(píng)估值為 29，662.42 萬(wàn)元。
應(yīng)付職工薪酬中掛賬職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)4，898，989.19 元，如果不做
負(fù)債處理的話，會(huì)對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)產(chǎn)生影響。
十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明
以下為在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能
評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)：
(一)對(duì)企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，在企業(yè)委托時(shí)、出具期后
事項(xiàng)和或有事項(xiàng)時(shí)未作特殊說(shuō)明而評(píng)估人員已履行評(píng)估程序仍無(wú)法獲知的情況下，評(píng)估
機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
(二)評(píng)估基準(zhǔn)日后、有效期以內(nèi)，若資產(chǎn)政府定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)期收益發(fā)生變化，
對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論，須對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行調(diào)整或重新評(píng)估。
即：
1、政府定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，委托方應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
2、若預(yù)期收益等發(fā)生變化、并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格已產(chǎn)生了明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及
時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行評(píng)估。
(三)本報(bào)告評(píng)估結(jié)果包括評(píng)估對(duì)象所占有的國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值。
(四)本報(bào)告評(píng)估結(jié)果沒(méi)有考慮委托方或有負(fù)債因素、快速變現(xiàn)、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊
的交易方式，以及可能發(fā)生的抵押到期清償、權(quán)利轉(zhuǎn)移等因素對(duì)評(píng)估對(duì)象房屋價(jià)值的影
響，也未考慮國(guó)家宏觀政策發(fā)生變化，以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估對(duì)象房屋
價(jià)值的影響。
(五)根據(jù)東方家園有限公司提供的于 2002 年 12 月與自然人簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)受讓
協(xié)議書》，將其擁有的北京市朝陽(yáng)區(qū)兩套房產(chǎn)以人民幣伍佰伍拾萬(wàn)元的價(jià)款，轉(zhuǎn)讓給東
方家園有限公司。截止評(píng)估基準(zhǔn)日 2013 年 5 月 31 日止，上述轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)
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過(guò)戶交接手續(xù)。根據(jù)委托方所述及評(píng)估要求，上述固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值
550.00 萬(wàn)元，賬面凈值 438.85 萬(wàn)元)因尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，本次評(píng)估不列入評(píng)估范
圍，評(píng)估值暫按賬面值予以列示，并在評(píng)估結(jié)果中扣除此金額。
(六)截止 2013 年 05 月 31 日止，東方家園有限公司存在以下未決訴訟：2002 年
10 月，東方家園有限公司與廣州市荔灣區(qū)沖口街辦事外坑口村村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“坑
口村委會(huì)”)簽署房屋租賃協(xié)議，雙方約定由坑口村委會(huì)提供土地，東方家園有限公司
墊資并設(shè)計(jì)建設(shè)物業(yè)，建成后由東方家園有限公司承租用于經(jīng)營(yíng)建材家居等，租期 20
年。截至 2010 年 06 月 31 日，租期剩余 13 年 2 個(gè)月，東方家園有限公司應(yīng)支付的剩余
租金總額為 5248.86 萬(wàn)元。
東方家園有限公司依約墊資建成物業(yè)，并于 2003 年 8 月承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)。坑口
村委會(huì)于 2010 年 5 月向東方家園有限公司發(fā)出解約合同通知書，東方家園有限公司隨
即函告不同意解除合同，并要求坑口村委會(huì)繼續(xù)履行合同。東方家園有限公司于 2010
年 8 月以坑口村委會(huì)為被告向管轄法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令坑口村委會(huì)繼續(xù)履行租
賃合同。目前該案尚在審理過(guò)程中，經(jīng)辦律師認(rèn)為此案勝訴的可能性較小。
(七)東方家園有限公司對(duì)外投資的北京太陽(yáng)火文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司，于 2013
年通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓以 86，400.00 的價(jià)格，取得國(guó)開東方城鎮(zhèn)發(fā)展投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱
“國(guó)開東方公司”)48%的股權(quán)。國(guó)開東方城鎮(zhèn)發(fā)展投資有限公司成立于 2012 年 12 月
31 日，注冊(cè)資本 180000 萬(wàn)。國(guó)開東方公司經(jīng)范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)。 項(xiàng)目投資;資產(chǎn)
管理。根據(jù)北京太陽(yáng)火文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司提供的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表(未經(jīng)審計(jì))資料，
截止 2013 年 5 月 31 日，資產(chǎn)總額為 180，145.14 萬(wàn)元(其中存貨 82，198.67 萬(wàn)元，主要
為土地取得費(fèi)用)、總負(fù)債為 145.14 萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為 180，000.00 萬(wàn)元。
鑒于國(guó)開東方公司系初始設(shè)立，本次評(píng)估以賬面投資成本確認(rèn)北京太陽(yáng)火文化產(chǎn)業(yè)
投資有限公司對(duì)國(guó)開東方公司的股權(quán)投資價(jià)值。
評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)能夠注意以上的特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明
(一)評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。
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(二)評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。
(三)本報(bào)告僅供委托方為本報(bào)告所列明的評(píng)估目的服務(wù)和送交財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管部門
審查使用，本評(píng)估報(bào)告的使用權(quán)歸委托方所有，未征得注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)
構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。
(四)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估結(jié)果的使用有效期為一年，自 2013 年 05 月 31 日
至 2014 年 05 月 30 日。當(dāng)本次評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可用評(píng)估結(jié)果
作為評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)時(shí)作價(jià)的參考依據(jù)，超過(guò)一年，其評(píng)估結(jié)果失去效
用，如繼續(xù)實(shí)現(xiàn)原目的，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。
(五)評(píng)估報(bào)告法律效力
1、本評(píng)估報(bào)告在評(píng)估機(jī)構(gòu)及注冊(cè)評(píng)估師簽字蓋章后，依據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)
生法律效力。
2、本評(píng)估報(bào)告包含若干附件文件，所有附件文件亦構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，
與本報(bào)告正文具有同等的法律效力。
十三、評(píng)估報(bào)告日：
評(píng)估報(bào)告出具日期為 2013 年 06 月 16 日。
十四、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人簽字
資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法人代表：
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師
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2013 年 06 月 16 日
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附件目錄
1. 東方家園有限公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
2. 委托方及被評(píng)估單位承諾函
3. 資產(chǎn)評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)的承諾函
4. 中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司資產(chǎn)評(píng)估資格證書(復(fù)印件);
5. 中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
6. 簽字資產(chǎn)評(píng)估師資格證書(復(fù)印件);
中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告
被評(píng)估單位承諾函
中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司：
因涉及東方家園有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，特委托貴公司對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉
及東方家園有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估工作。為確保資產(chǎn)評(píng)
估機(jī)構(gòu)客觀、公正、合理地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，我單位承諾如下，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任：
1.資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為符合國(guó)家規(guī)定;
2.所提供的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)及其他資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，有關(guān)重大事項(xiàng)揭示充分;
3.納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)權(quán)屬明確，出具的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件合法有效;
4.所提供的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料客觀、真實(shí)、科學(xué)、合理;
5.不干預(yù)評(píng)估工作。
被評(píng)估單位：東方家園有限公司
法定代表人(簽字)：
2013 年 6 月 16 日
中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承諾函
東方家園有限公司：
為了東方家園有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的需要，我們接受東方家園有限公司的委
托，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值，以 2013 年 05 月 31 日為基準(zhǔn)日進(jìn)行了評(píng)
估，形成了評(píng)估報(bào)告。在本報(bào)告中披露的假設(shè)條件成立的前提下，我們承諾如下：
一、具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。
二、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的約定一致。
三、對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核實(shí)。
四、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)評(píng)估規(guī)范選用了評(píng)估方法。
五、充分考慮了影響評(píng)估價(jià)值的因素。
六、評(píng)估結(jié)論合理。
七、評(píng)估工作未受到干預(yù)并獨(dú)立進(jìn)行。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽章
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽章
20×× 年 06 月 16 日
中瑞國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
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