中國房地產開發企業質量信用調查報告

　　為準確反映我國房地產開發企業質量信用狀況，中國產品質量協會20xx~20xx年國內外房地產開發市場的發展進行了分析，并對房地產開發企業質量信用進行抽樣調查，共調查了30家企業，現將此次調查情況公布如下:

　　一、房地產發展現狀

　　20xx年1季度我國房地產投資的增長速度與去年同期回落了6.5%，盡管房地產價格漲幅在回落，但是仍然在高位上漲。 20xx年1季度，房地產開發投資2792.68億元，同比增長20.2%，增幅回落6.5個百分點。其中住宅房地產開發投資占67.6%，經濟適用房開發投資占2.2%。東、中、西部地區商品住宅開發完成投資同比增長分別為18.9%、40.6%、29.4%，東部地區商品住宅開發投資增幅明顯低于中、西部地區。盡管房地產價格漲幅在回落，但是仍然在高位上漲，而且發展不平衡。

　　在我國經濟飛速發展的狀態中，房地產投資重點西移變成了產業發展的趨勢。中國經濟發展由于一直處于東高西低、南快北慢的狀況。為了使這樣的處境改變，國家推出了“西部大開發戰略”，這種精神的指導下房地產業逐漸從東部發達地區逐步向西部貧困地區轉移。

　　二、質量信用建立

　　在房地產發展中對于質量保證這一環節，一直處于比較弱的情況中。但不管是在政府還是在各企業都在對于質量信用這一環節進行加強。

　　1.國家監管

　　國家為了規范房地產行業，使行業能夠正常的發展，制定了一系列法律法規，目的是使中國房地產的發展逐步完善，信用體系逐步建立。例如:《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《中華人民共和國建筑法》、《房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法》等等。這些法律法規的出臺都或多或少的為房地產開發業的規范化起到了平臺指導的作用。

　　2.房地產開發商自律行為

　　在房地產企業中，重承諾、守信用原先只是一句冠冕堂皇的“幌子”。可是到了現在房地產行業已不在是以此為“幌子”說一說就能過關的了。僅以北京一地為例，在2003年以來，由北京房地產業協會、北京日報地產日周刊聯合組織的“承諾銷售放心房”評選活動中，北京有將近50家的房地產商先后獲得此類殊榮，據介紹，這一活動的目的是塑造北京房地產業的誠信形象。如果這些房地產企業實際并沒有兌現銷售“放心房”的承諾，其“重承諾守信用”的牌子將被摘掉。

　　以上這一活動的展開足以證明社會和企業都在越來越強的需要質量信用體系的建立。在企業中，由于多年來房地產業陷入的“誠信危機”，已經開始影響到行業自身的發展，讓各從事并希望次行業壯大的企業都感到了無形的壓力。

　　在上面可以看出，不管是政府的監管和游戲規則，還是各房地產商的質量保證都是不可或缺的一部分。經過一段時間的無序期，現在政府越來越重視法規的完善和執行，而各企業也開始注意到自身質量保證的重要性。雖然市場中還有這樣或那樣的問題，可只要有企業開始注意到了這些，再加上政府職能部門的支持，房地產行業向好的方面發展就是可能的。

　　三、企業信用等級評估

　　中品質協(北京)質量信用評估有限公司通過從企業的產品質量水平、企業質量保證能力、企業信譽積累、企業質量信用顧客滿意程度等等方面對房地產企業進行評價。

　　數據顯示等級如下(同質量信用等級不分先后):

　　房地產企業質量信用等級表

　　序號 單位名稱 部分項目名稱 信用等級

　　1 北京城建興華房地產有限公司 北苑家園 AAA

　　2 北京金隅嘉業房地產開發有限公司 嘉華大廈 AAA

　　3 名流置業集團股份有限公司 名流時代 AAA

　　4 天津津濱發展股份有限公司 瑪歌莊園 AAA

　　5 中房集團銀川房地產開發有限責任公司 國際村 AAA

　　6 大華(集團)有限公司 陽光曼哈頓 AAA

　　7 浙江雪峰房地產開發有限公司 鵬城花園 AAA

　　8 廣州市城市建設開發有限公司 宏城花園 AAA

　　9 中海地產股份有限公司 中海怡美山莊 AAA

　　10 北京世紀城房地產開發有限公司 東方嘉園 AAA

　　11 北京珠江房地產開發有限公司 珠江駿景 AA

　　12 海南安華房地產開發公司惠州公司 麥地南山莊 AA

　　13 北京城市開發集團有限責任公司 望京新城 A

　　14 北京大成開發集團有限公司 長安新城 A

　　15 北京潤佳房地產開發有限公司 道樂蒙恩商務街 A

　　16 北京崇文區城市建設開發公司 東環居苑 A

　　17 北京市昌平房地產開發總公司 關東小區 A

　　18 北京鼎成房地產開發有限公司 九號書院 C

　　19 南宮恒業房地產開發有限公司 南宮苑二期 C

　　20 北京隆輝房地產開發有限公司 昊騰家園 C

　　21 北京嘉潤鴻達置業有限公司 曉月苑小區 C

　　22 新龍房地產開發有限公司 流星花園 C

　　23 北京鼎立房地產開發有限公司 鼎立家園 C

　　24 北京裕泰房地產開發有限公司 暢清園二期 C

　　25 北京盛業房地產開發有限公司 芙蓉園 C

　　26 北京華之杰房地產開發有限公司 華杰大廈 C

　　27 巢湖美欣達房產開發公司 時代春天 C

　　28 巢湖大市場開發有限責任公司 大市場 C

　　29 巢湖市濱湖房地產開發公司 濱湖景苑 C

　　30 鄭州大宇房地產開發有限公司 大宇世茂廣場 C

　　部份房地產企業部分項分值表

　　序號 企業名稱 企業服務規模 服務質量保證能力 服務質量水平 顧客滿意度

　　1 北京城建興華房地產有限公司 96 100 98 15

　　2 北京金隅嘉業房地產開發有限公司 96 98 100 10

　　3 名流置業集團股份有限公司 96 90 98 15

　　4 天津津濱發展股份有限公司 96 94 94 15

　　5 中房集團銀川房地產開發有限責任公司 96 100 98 15

　　6 大華(集團)有限公司 98 84 97 12

　　7 浙江雪峰房地產開發有限公司 98 100 98 15

　　8 廣州市城市建設開發有限公司 88 94 93 15

　　9 中海地產股份有限公司 98 88 100 15

　　10 北京世紀城房地產開發有限公司 86 99 92 15

　　11 海南安華房地產開發公司惠州公司 94 90 94 15

　　在本次質量信用等級評估中AAA級的有10家占總抽查量的33%，AA級的企業有2家占總抽查量的7%，A級的企業有5家占總抽查量的17%，C級的企業有13家占總抽查量的43%。

　　在此次的評選企業中由于不良信息較多所以各企業被評選為C級的有13家之多。這些企業有的是因為房屋質量問題被省級別以上的單位通報或公示。有的是由于延期交房、規劃設計變更和面積等問題被政府機關限期整改。這些行為直接影響了行業的合同履約、服務和產品質量等方面的保證能力。可以說是行業狀況的部分體現。

　　不過在有些地區由于政府監管能力較高，企業的整體信用逐漸改善，已經在服務質量等方面有了一定的保證能力。特別是北京地區，由于逐年來北京市政府對于房地產行業的要求越來越嚴格，所以各企業質量信用保證也漸漸完善，體現出北京市場的遠瞻性和嚴格性。

　　在房地產開發商表中被評為C等級的13家企業中有9家在北京，這并不是說明北京市場問題較大，而是北京政府監管制度比其它區域要嚴格的多。在這種環境下不但不良記錄能夠及時體現，還可以更早的發展一些質量信用突出的企業。

　　在本次評估中，北京城建興華房地產有限公司和北京金隅嘉業房地產開發有限公司兩家企業不但被我協會評定為質量信用AAA企業，而且還被“承諾銷售放心房”評選活動評選為“重承諾守信用”單位。這種榮譽對企業是一種肯定，對北京房地產市場也是一種肯定。

　　不過北京市場只是全國市場中很小的一部分，所以本協會希望借本次評定改變各房地產企業對質量保證的態度，使他們加強對質量信用的管理，從而達到提高行業的信譽水平的目的。

　　四.房地產行業問題

　　在房地產這一行業中“誠信危機”問題已到了不解決不行的地步了。雖然在一些房地產企業的努力下質量信用有所回復，但是問題工程層出不窮:

　　1.企業服務質量保證能力方面

　　⑴產權證明問題

　　產權證難辦理是因為開發商不具備銷售的資格，或者他以舊城改造的名義，把房屋改頭換面，偷偷的或者是明目張膽的以小產權房屋當作大產權房屋交易，他拿不到政府的一些手續和證件，作為耳目，就以各種借口拒絕或者以小充大甚至拖延辦理產權證書。有的消費者多方奔走，名義上是勝了官司，但是問題始終得不到解決。

　　⑵面積問題

　　導致面積問題突出的原因有很多，這其中固然有計算失誤、施工誤差等，但更多的是開發商擅改規劃設計導致。但在一般銷售中多算面積和房屋縮水都是由開發商故意制造出來的。在規定中，多算公攤面積的絕對值誤差比不能超過3%，如果超過了，消費者就有權退房。但實際卻很難做到，如果是按揭房就更是難上加難。

　　房子的面積問題一直是件讓人頭疼的事兒，據消協部門的統計，關于商品房的投訴中，與面積有關的占到總投訴量的1/3以上。在其他商品銷售領域，人們關心的只是缺斤短兩，而在商品房銷售中，不僅是缺斤短兩，多算面積，更主要的是，好多開發商房產漲水，繼續從消費者腰包里掏錢。

　　2.產品質量水平方面

　　房屋質量問題是房屋投訴是一個老大難問題，這里的房屋質量問題是指主體一般沒有問題，且不影響居住安全的不足。這種質量問題一般讓人如食雞肋:房屋裂縫，墻皮脫落，房頂傾斜，地面塌陷，陽臺滲水，屋頂漏水，墻體泛白，廁所管道不通，暖氣不熱，有的產生異響，久修不過，線路未穿絕緣管導致地磚帶電，防盜門質量低劣，不能打開，管道跑冒滴漏，電氣開關質量不合格--問題多,不勝枚舉。

　　3.企業履約能力方面

　　⑴延期交房

　　房地產開發，涉及到開發商與建筑商之間的關系，也涉及到與水、電、暖、氣、市政等公司之間的關系，任何一個環節出了問題，都可能導致延期交房。但問題是在延期交房的情況下，好多開發商不愿承擔違約責任。在簽訂合同的時候，開發商把購房者逾期付款的違約金訂的較高，而自己延期交房的違約金定的較低。使得條款對自己的約束力不強，有的開發商竟然在到期交房日才只蓋到了第三層。

　　⑵規劃設計變更

　　交房時，遇到問題最多的就是規劃設計與實際環境大相徑庭。有的將空間尺寸和結構進行了變更;有的將綠地改成車庫;有的縮小了樓間距;有的在小區的臨街一邊蓋起了商業樓;有的把住宅樓銷售給一些單位，由此引發的投訴數不勝數。

　　房地產行業內部的問題，在這幾年尤為突出。企業由于利益驅使鋌而走險不惜犧牲質量而降低成本，導致了行業整體信用較低。實際表明這不是管的不好，還是走得不好的原因，而是房地產行業整體扭曲造成的。冰凍三尺非一日之寒，此行業的問題也不是一天就能形成的，所以要想解決本行業質量信用的問題只有政府、企業和市場各方通力合作再加以時日才能達到復蘇房地產行業信用的目的。

　　五.房地產發展的趨勢

　　在今年房地產行業是問題諸多的一年，也是政府改革的一年。正是由于這種現狀從側面加快了行業法規的完善步伐，驅使企業和市場各方注意質量自律。所以2007年將是重建質量信用的起步關鍵年，在20xx奧運會這一契機來臨之際，全球的目光都在關注中國的建筑界，各大場館建設的成功正是對于中國企業技術、質量的肯定。這也標志著中國房地產業有能力建設一個質量和科技發展都優秀的行業。

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