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房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試大綱及習題
第六章 經(jīng)濟評價指標與方法
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果、各類經(jīng)濟評價指標及其計算方法的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié) 效益和費用識別
一、投資與成本
(一)廣義投資與成本的概念
1.投資
2.成本
(二)房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
1.開發(fā)項目總投資
2.開發(fā)產(chǎn)品成本
3.營業(yè)成本
4.期間費用
5.運營費用
二、營業(yè)收入、利潤和稅金
(一)營業(yè)收入
(二)利潤
(三)稅金
1.營業(yè)稅金及附加
2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅
3.土地增值稅
4.企業(yè)所得稅
三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式
(一)置業(yè)投資
(二)開發(fā)投資
第二節(jié) 經(jīng)濟評價指標
一、投資回收與投資回報
二、經(jīng)濟評價指標體系
三、全部投資和資本金評價指標的差異
四、通貨膨脹的影響
第三節(jié) 動態(tài)盈利能力指標及其計算
一、財務凈現(xiàn)值
二、財務內(nèi)部收益率
三、動態(tài)投資回收期
第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標及其計算
一、成本利潤率與銷售利潤率
(一)成本利潤率
(二)銷售利潤率
二、投資利潤率
三、資本金利潤率和資本金凈利潤率
(一)資本金利潤率
(二)資本金凈利潤率
四、靜態(tài)投資回收期
五、現(xiàn)金回報率與投資回報率
(一)現(xiàn)金回報率
(二)投資回報率
第五節(jié) 清償能力指標及其計算
一、利息
二、借款償還期
三、利息備付率
四、償債備付率
五、資產(chǎn)負債率
六、流動比率
七、速動比率
第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選
一、方案經(jīng)濟比選及其作用
(一)方案經(jīng)濟比選
(二)方案經(jīng)濟比選的類型
(三)方案經(jīng)濟比選的作用
(四)方案比選中的決策準則
1.備選方案差異原則
2.最低可接受收益率原則
3.不行動原則
二、方案經(jīng)濟比選定量分析方法
(一)凈現(xiàn)值法
(二)差額投資內(nèi)部收益率法
(三)等額年值法
(四)費用現(xiàn)值比較法和費用年值比較法
(五)其他經(jīng)濟比選方法
三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇
(一)比選方法選擇規(guī)則
(二)方案經(jīng)濟比選的特殊注意事項
考試要求
1.掌握效益和費用識別;
2.掌握投資回收與投資回報;
3.掌握經(jīng)濟評價指標體系;
4.全部投資和資本金評價指標的差異
5.了解通貨膨脹的影響;
6.掌握動態(tài)盈利能力指標及其計算;
7.掌握靜態(tài)盈利能力指標及其計算;
8.掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標及其計算;
9.熟悉資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率指標及其計算;
10.熟悉方案經(jīng)濟比選的概念及其作用;
11.掌握方案經(jīng)濟比選定量分析方法;
12.熟悉方案經(jīng)濟比選方法的選擇規(guī)則及特殊注意事項。練習題
1.有助于降低工程成本的房地產(chǎn)建設工程項目招標方式是( A )
A.公開招標 B.邀請招標
C.單獨招標 D.議標
2.建立房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵是( B )
A.房地產(chǎn)價格體系 B.房地產(chǎn)資源配置體系
C.房地產(chǎn)中介服務體系 D.房地產(chǎn)市場法制體系
3.根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，住宅用地的出讓年限為( C )
A.30年 B.50年
C.70年 D.99年
4.房地產(chǎn)價格是指( B )
A.房屋本身的價格
B.把房產(chǎn)和地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價格
C.房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價格
D.關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總體價格
5.物業(yè)管理公司不能( D )
A.制定小區(qū)管理辦法
B.要求管委會協(xié)助管理
C.選聘專業(yè)公司承擔專業(yè)管理業(yè)務
D.改變業(yè)主管理委員會不適當?shù)臎Q定
6.耕地占用稅的計稅依據(jù)是( A )
A.占用耕地的面積 B.農(nóng)作物的產(chǎn)值
C.占用耕地的補償費 D.占用耕地前土地所有者的收入
7.下列房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)中屬于其他資產(chǎn)的是( B )
A.商譽 B.特種儲備物資
C.開辦費 D.非專利技術(shù)
8.下列屬于拆遷安置補償費的有( C )
①安置勞動力補償費②私人財產(chǎn)補償費③私房折價④搬家費
⑤安置用房費⑥臨時設施費⑦拆遷征地管理費
A.①②④⑤ B.①②⑥⑦
C.③④⑤⑥ D.③⑤⑥⑦
9.房地產(chǎn)中介服務屬于( C )
A.第一產(chǎn)業(yè) B.第二產(chǎn)業(yè)
C.第二產(chǎn)業(yè) D.信息產(chǎn)業(yè)
10.國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控采取的手段主要是( C )
A.對國有房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控 B.對房地產(chǎn)資源的調(diào)控
C.對房地產(chǎn)市場的調(diào)控 D.對房地產(chǎn)政策和法律的調(diào)整
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