寫字樓物業(yè)管理方案
一、什么是管理方案
管理辦法是一種管理規(guī)定，通常用來約束和規(guī)范市場行為、特殊活動的一種規(guī)章制度。它具有法律的效力，是根據(jù)憲法和法律制定的，是從屬于法律的規(guī)范性文件，人人必須遵守。
二、寫字樓物業(yè)管理方案（通用5篇）
為了確保工作或事情能有條不紊地開展，往往需要預先制定好方案，方案是闡明行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的書面計劃。方案要怎么制定呢？以下是小編為大家收集的寫字樓物業(yè)管理方案（通用5篇），歡迎閱讀與收藏。
寫字樓物業(yè)管理方案1
一、操作思路及方法
租售并舉
策略闡述：整體產品以銷售產權為主，迅速回籠資金，但為了培育市場、擴大客源層面、提升人氣，故建議指定一小部分產品作為集中招租的對象，吸納租賃客源，同時在銷售過程中，這部分產品也便成為了“帶租約”的產品，增強了產品的附加價值。
策略目的：
雙管齊下，擴大目標客群迅速樹立寫字樓的使用形象，培育市場、提升人氣增加項目的附加價值，增強投資者的投資信心。
策略操作方法：
招租部分
1、指定招租的樓層（E棟的6—10層5個層面）
2、成立專門的招租中心和招租小組，對有意向租用寫字間的客戶，根據(jù)實際的需求做詳細登記，并引導其選擇指定的樓層。
3、在銷售的過程中，可以將項目招租策略，以及所積累的租用客戶作為賣點進行說辭宣傳，增強投資者的投資興趣，同時根據(jù)實際情況也可將欲租用客戶的情況給予介紹，起到“中介”作用。
二、收取定金的形式
由于項目目前還處在準現(xiàn)房階段，未能及時交房使用，所以建議以收取定金的形式穩(wěn)定前期的客戶，但對于租賃客戶不能“一刀切”收取固定的定金額度，故建議采用如下定金收取方式：
租賃面積在100平米以下（含100平米），收取定金：10000萬元
租賃面積在100—200平米（含200平米），收取定金：20000萬元
以此類推，每增加100平米，定金增加10000萬元
三、媒體配合情況
從常規(guī)寫字樓的操作模式來看，短效媒體對寫字樓的銷售并不能起到很大的推動作用，寫字樓銷售和租賃的有效媒體為長效媒體、項目自身包裝和業(yè)主的口碑傳誦，所以，本項目在媒體配合上做如下建議：
短效媒體：報紙廣告只是針對重要的時間節(jié)點，如亮相、開盤、重大的促銷事件等才進行宣傳。
長效媒體：是寫字樓宣傳的主要媒體，包括：樓宇電視廣告、路旗、公交車體、廣播等。
項目自身包裝：由于本項目面向青年大街、人流、車流集中，而且，從機場方向駛過的車輛很清楚地看到本項目的形象，所以圍檔、樓體本身的包裝是對寫字樓宣傳的最經濟、最有效的載體。
寫字樓物業(yè)管理方案2
1、基本要求
保潔人員應按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊。
為業(yè)主、訪客提供一個清潔、舒適的工作環(huán)境。
操作規(guī)范化、管理科學化。
適時、及時、準時進行保潔服務。
愛護物業(yè)各項設施及財物。
及時處理垃圾，按指定地點分類安放廢棄物。
節(jié)約用電、用水。
遵守安全條例和操作程序。
作業(yè)時使用的材料和清潔劑不應對建筑物材質造成損害，維護建筑物原貌。
文明、有序作業(yè)，最大限度地減少對周圍環(huán)境、業(yè)戶與訪客工作的影響。
2、保潔質量要求
【地面】
基本質量要求
表面、接縫、角落、邊線處、應潔凈無雜物、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等。
分類質量要求
材質要求保潔頻次
大理石、花崗石無垃圾、雜物、污跡，打蠟后光澤均勻；打蠟每季1次，每周二次拋光.每天巡回推塵。
地磚無污垢、污漬，光亮、色澤均一，點、線、面線條清晰。每天巡回推塵。
地毯色澤均一、圖案統(tǒng)一、纖維方向一致，按委托合同要求保潔。每周1-2次吸塵。
PVC地板表面平整。每天巡回推塵
木地板表面光亮、不褪色。每天巡回推塵
水泥地面、水磨石無污垢、污漬（如用面蠟要防水，防滑）。每天濕拖1次。
【墻面、柱面】
基本質量要求
表面（2米以下段）、接縫、頂角、邊線處，應潔凈無灰塵、印跡、污漬、劃痕等。
分類質量要求
材質要求保潔頻次
花崗石、大理石目視無灰塵、污漬，表面光滑、明亮。每天擦拭1次
墻紙無積塵、霉點、色澤均一。每月擦拭1次
涂料無有色劃痕及其他各種污垢。每月擦拭1次
玻璃、鏡面表面潔凈明亮、投光性好，鏡面人像清晰。每周擦拭1次
亞光絲紋不銹鋼、黃銅表面色澤均一，明亮、無劃痕印跡、有金屬質感。每周擦拭1次
拋光鏡面不銹鋼、黃銅表面色澤均一，明亮、無劃痕印跡、有金屬質感。每周擦拭1次
鋁合金板表面光滑，接縫處保持潔凈。每周擦拭1次
面磚表面光滑，色澤均一，點、線、面線條清晰。每周擦拭1次
彩鋼板面板色澤均一。每周擦拭1次
【門、窗】
部位要求保潔頻次
窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處無灰塵、印跡、污垢、污漬等。每天擦拭1次。
玻璃與門框四只角的結合處、鉸鏈、旋轉門 中軸處等無灰塵、印跡、污垢、污漬等。每天擦拭1次。
金屬框架、拉手潔凈、無氧化斑點，色澤光亮。每天擦拭1次
玻璃干凈、明亮，無浮塵、印跡。每周擦拭1次
幕墻玻璃
（全封閉窗玻璃）干凈、明亮，無浮塵、印跡。（外窗面按委托合同要求保潔）內窗面
每季擦拭1次
門底無污跡。每天擦拭1次
【電梯】
部位要求保潔頻次
轎廂內干凈無垃圾雜物，門表面光亮。每天巡回拖擦
轎廂四壁 顯示屏干凈無灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕。每天巡回擦拭
轎廂內壁不同材質立面按不同規(guī)定。每天巡回擦拭
內壁、門槽頂部無積灰。每天擦拭1次
不銹鋼表面用不銹鋼油擦拭上光每周擦拭1次
【花盆】
盆體表面無積灰，盆內無煙蒂、雜物。每天巡回保潔
【裝飾樹】
樹上無積灰、墜掛物。每天巡回保潔
【茶水間】
墻面干凈無積灰。每月1次保潔
開水爐茶水桶外殼無灰塵、污跡。每天1次保潔
打水臺面無積水，槽內無雜物。每天1次保潔
桶內無雜質。每周2次保潔
上下水通暢、溢水口、下水道入口無異味。每天1次保潔
【消防通道】
扶手、欄桿及底部、根部干凈無灰塵。每天1次保潔
臺階、平臺干凈無雜物、泥土。每天1次保潔
墻面、天頂干凈無積灰、污跡、蜘蛛網。每月1次保潔
照明及附屬設備無灰塵、污跡。每周1次保潔
通道門、門玻璃、門框按4.3規(guī)定。每周2次保潔
【公共衛(wèi)生間】
地面干凈、干燥、無異味。每天濕拖2次
臺面、鏡面無水跡、手印跡。每天巡回保潔
小便斗、坐便器無黃漬。每天巡回保潔
水龍頭干凈無污漬。每天巡回保潔
隔屏板干凈無污跡、涂畫。每天1次保潔
墻面干凈無浮塵。每周2次保潔
目視天花、燈具、墻角無灰塵、蜘蛛網。每月2次保潔
衛(wèi)生紙架、干手機表面無塵灰，衛(wèi)生用品不短缺。每天巡回保潔
【地下停車場（庫）】
目視地面無垃圾雜物、積水。每天1次保潔
目視標識、指示牌無浮塵。每周1次保潔
墻面無灰塵，清除管道表面臟物。每月1次保潔
【錄像監(jiān)控探頭】
外殼無灰塵、污漬、水跡。每周1次保潔
【消防設施】
滅火機箱、消火栓箱、警鈴按鈕外貌紅色鮮艷，外表無灰塵、污漬。
每天1次保潔
箱內無積灰。每周1次保潔
【垃圾箱、不銹鋼痰盂】
表面干凈無污跡。每天1次保潔
垃圾箱內、不銹鋼痰盂內的水保持干凈（痰盂內煙蒂不超過1只）。
每天巡回保潔
【玻璃頂蓬】
頂部無積灰、雜物。每周1次保潔
內側框架干凈，無印跡。每周1次保潔
外側面無污水跡。每周1次保潔
【機房、設備房】
地面無垃圾、雜物。每周2次保潔
四周墻面、天頂無積灰。每月1次保潔
【踏步地毯】
干燥、無積水、污漬。每天巡回保潔
【標識宣傳牌】
表面無灰塵、污跡、亂張貼。每天1次保潔
【雕塑】
表面無灰塵、污跡。每周2次保潔
【圍欄玻璃】
干凈無手印跡。每周3次保潔
【道路】
地面無垃圾、雜物、油漬、污漬，干燥、不積水。每天巡回保潔
【排風口】
無積灰、污跡，空調進、出風口網面無積灰。每周1次保潔
【天臺、平臺】
無垃圾雜物，排水口暢通。每月3次保潔
【排水溝】
目視干凈無雜草、雜物。每周1次保潔
排水溝暢通無堵塞、積水、異味。每周1次保潔
疏通下水道。每季1次保潔
【垃圾房】
地面干凈、干燥、無異味。每天1次保潔
墻面無污跡、粘附物。每天1次保潔
垃圾桶表面無積灰、污跡，沖洗空桶內壁無異味。每天1次保潔
垃圾袋裝化，桶內垃圾不滿溢，蓋好垃圾桶蓋。每天1次保潔
在垃圾房周圍5米內進行消毒、滅蟲。不定期保潔
【綠化帶】
目視無垃圾、雜物、枯葉、碎石等。每天巡回保潔
花壇外表無積灰、污跡。每天1次保潔
【照明設施】
燈桿無污跡，亂張貼。每周1次保潔
燈箱、燈罩外殼無灰塵、污跡。每周1次保潔
燈罩內無死蚊、蠅、蟲。每周1次保潔
【外墻】
外立面二米以下無污垢。每天1次保潔
建筑物外立面清洗。按貴方要求保潔
【保安崗亭】
地面干凈無雜物。每天1次保潔
四周墻面天頂無灰塵、蛛蛛網。每月1次保潔
崗亭外立面干凈無污跡。每周1次保潔
3、質量監(jiān)督保證
嚴格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標準，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓教育來實現(xiàn)。
【三查制度】
員工自查
每個員工根據(jù)操作規(guī)范和手段，對自己所負責的崗位或區(qū)域的項目不斷地進行自查，及時地發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。
領班巡查
領班應把巡回檢查作為自己的主要工作，每天對自己轄區(qū)內所有部位、項目進行巡回檢查，不得少于三次。
主管抽查
由主管或會同人員聯(lián)合檢查，每日抽查不得少于2次，主管應協(xié)助上級領導或物業(yè)管理處有關人員定期聯(lián)合檢查。
【三檢手段】
視檢：憑眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。
手檢：手戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面，擦拭1米的距離應無灰塵、污跡。
嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。
寫字樓物業(yè)管理方案3
第一節(jié) 任務和崗位設置
一、任務
工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。
工程部的職責范圍如下：
1、負責大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修；
2、負責大廈公共設施、設備的維修保養(yǎng)；
3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務；
4、負責大廈外派工程的監(jiān)管工作。
5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。
二、工程部架構圖（A座）
人員配置說明
項目負責人：1人
工程專業(yè)工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)
綜合維修班：15人
領班:1人（兼維修）
綜合維修工:15人
設備運行：8人
領班:1人（兼維修）
運行工:7人
配電室值班電工：16人
領班:1人（兼值班）
BC座配電室8人
DE座配電室8人
庫管1人
共計44人
第二節(jié) 崗位職責
一、工程部經理崗位職責
1、負責組織開展大廈工程設備的維修、養(yǎng)護、運行、管理工作。
2、負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的`業(yè)務培訓，監(jiān)督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。
3、協(xié)助物業(yè)公司完成所交辦的各項工作。
二、主管崗位職責
1、在工程部經理的領導下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設備。
2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案
3、制訂本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務培訓計劃。
4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。
5、提出本系統(tǒng)的備倉計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。
6、負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系，負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。
三、領班崗位職責
1、在項目主管領導下，對所轄設備及員工進行管理。
2、安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的.技改項目。
3、監(jiān)督執(zhí)行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業(yè)情況。
4、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業(yè)務知識的交流。
5、做好本班組的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。
6、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。
四、電工崗位職責
1、在電工值班時應留意變配電室高、低壓設備的運行情況，填寫各種相應記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數(shù)。
2、必須按照安全操作規(guī)程操作，在值班時間內值班人員對變配電室設備負有監(jiān)視、維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報上級領導的責任。
3、員工必須嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的規(guī)章、制度。嚴格遵守公司制定的各項規(guī)章、制度。
4、熟悉公司所轄范圍內各用電系統(tǒng)的運行方式，掌握主要設備的性能及故障處理。
5、保證機房內的環(huán)境衛(wèi)生。
6、管理好固定資產，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛(wèi)工作、防火工作。
五、水工崗位職責
1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規(guī)章制度，服從公司各級領導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。
2、負責物業(yè)轄區(qū)內的上下水、采暖、空調、送風及各種管道的正常運行與維修保養(yǎng)工作。
3、做好所屬設備的維修、保養(yǎng)工作，保證冷、熱及采暖系統(tǒng)的正常運行。
4、做到日有日檢，周有周檢，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并處理，當班發(fā)生的問題不得交班，應配合下班完成修理任務。
5、認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時報本部主管領導。
第三節(jié) 內部管理規(guī)定
一、值班規(guī)定
1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。
2、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調配，執(zhí)行當值主管的工作指令。
3、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。
4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。
二、交接班規(guī)定
交班人：
1、必須在交班前認真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發(fā)現(xiàn)的問題，準確無誤地寫明問題現(xiàn)象、解決辦法、建議并轉達上級對員工下達的指令。
2、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。
3、做好交班前的一切準備工作，整理現(xiàn)場，做好環(huán)境衛(wèi)生和設備衛(wèi)生，為下一班工作創(chuàng)造有利條件。
接班人：
1、接班人在接班前4小時內嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。
2、應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。
3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽字后方可離崗。
4、在交接班期間發(fā)生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協(xié)力解決，同時上報本工種領班和當值主管。
三、運行記錄管理制度
1、所管轄系統(tǒng)巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業(yè)公司存檔。
2、設備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領班，項目經理審查后每月交物業(yè)公司存檔。
3、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。
第四節(jié) 設備設施管理
設備設施管理的主要內容有：
1、確保能源的供給及有效地控制能耗
2、建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄
給排水系統(tǒng)設備的維護管理
給排水系統(tǒng)是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。
（1）加強巡視檢查，檢查范圍包括室內外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。
①水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。
②水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專業(yè)清潔公司進行。
（2）若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先與物業(yè)公司溝通，
說明停水原因和停水時間。
（3）定期對泵房內水泵、管道、電機等進行日常維修保養(yǎng)。
（4）要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。
（5）室外管道、水表、閥門等需定期養(yǎng)護，減少銹蝕。在冬季來臨之前，做好保溫防凍工作。
（6）每年對化糞池進行2-3次清掏，以保證管線通暢。
（7）每年對各管線節(jié)門，水泵壓一次盤根，各節(jié)門水泵螺絲上機油一次。
供電系統(tǒng)的維護管理
配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規(guī)定。
1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門鐵柜鐵窗。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據(jù)，每年按照規(guī)定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。
2、嚴格實施要害部門的門禁制度，未經項目經理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內。
3、配電室的全部機電設備，由專業(yè)技術人員負責管理和值班。送停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。
4、建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設備大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發(fā)現(xiàn)的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。
5、供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標示牌，非有關人員絕不能動。
6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。
7、嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關事項的規(guī)定。
8、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設備的巡視，當發(fā)生事故時，應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并及時做好記錄。
9、操作檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等。
空調系統(tǒng)管理
一、風機房管理規(guī)定
1、嚴禁無關人員進入機房內。
2、風機房設備由空調專業(yè)人員負責維修、維護及日常巡查。
3、風機房內必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。
4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。
5、空調員工定期巡查風機房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在檢查表上。
二、空調系統(tǒng)檢查巡視內容
1、設備巡查
（1）巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。
（2）巡查設備是否在規(guī)定時間內運行或停止。
2、空調機房
（1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。
（2）巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。
3、水塔、水箱檢查
（1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發(fā)出噪音，風扇起動電柜有無故障指示。
（2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。
4、風機等檢查
（1）新風機：檢查運行時有無發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網有無堵塞，電梯廳盤管塵網是否干凈，運行有無噪音。
（2）分體機：運行時有無發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。
三、空調系統(tǒng)運行管理規(guī)定
1、空調系統(tǒng)的設備運行由空調專業(yè)人員負責，電工主管進行監(jiān)督。
2、每班當值人員定期巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行參數(shù)記錄在空調系統(tǒng)運行表上，未經主管批準，不得擅自更改運行參數(shù)。
3、按大廈空調運行時間表準時啟停空調系統(tǒng)。
4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。
四、空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
1、空調專業(yè)人員負責大廈空調設備的維修，并按空調系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設備保養(yǎng)。
2、專業(yè)主管每年12月制訂下年度的空調系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。
3、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。
4、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定，配備滅火器施工。
5、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結束后應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。
五、中央空調系統(tǒng)應爭處理方案
（一）冷水機組
1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開備用電機。
2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告專業(yè)主管并聯(lián)系設備保養(yǎng)公司維修。
3、設備保養(yǎng)公司接通知后，辦公時間內4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后做維修報告。
（二）水泵
1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。
2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。
3、屬較嚴重的故障應報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。
（三）涼水塔
1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。
2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。
3、屬較嚴重的故障應報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。
（四）管網系統(tǒng)
1、發(fā)現(xiàn)管網管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。
2、采取相關措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。
3、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關閉排水口。
4、報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。
5、事件發(fā)生后，將情況通知物業(yè)公司及相關單位。
第五節(jié) 維修管理細則
（一）工程部入戶維修流程圖
維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業(yè)主的困難當作自己的困難，方便業(yè)主是維修工作的惟一準則。具體要求如下：
1、接報修
（1）接報修時先講：“您好，維修班XXX，先生（小姐）有什么事情請講”；
（2）記錄好報修內容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。
2、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應在10分鐘內到達業(yè)主家；
3、敲門、按門鈴
到達業(yè)主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應，應間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續(xù)按或是按住不放。
4、業(yè)主開門后，應招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業(yè)主維修事項，得到業(yè)主認可后：
（1）脫鞋或帶鞋套進入；
（2）在業(yè)主帶領下進入維修房間，不隨意走動。
5、修理
（1）電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規(guī)定”進行；
（2）在修理當中必須移動有關物品時，應先征行業(yè)主同意，并小心輕放。
6、清場
（1）在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內的臺面、地面上；
（2）工作完畢請業(yè)主驗收，并將移動過的物品放回原處，清理現(xiàn)場。取得業(yè)主認可后，填寫維修工作單，由業(yè)主簽字確認。
（3）禁止收取業(yè)主的禮物禮品，離開房間時與業(yè)主道別。
（二）其他區(qū)域維修管理
維修人員除上述直接為業(yè)主服務時需達到的服務規(guī)范處，在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視，并做好記錄。
1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好。北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統(tǒng)一維修，作業(yè)時必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業(yè)有關規(guī)定。
2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現(xiàn)象。
3、天頂面定期進行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴重應及時報請專業(yè)施工隊修復，石材層面如破損開裂應及時給予修復.
第六節(jié) 緊急情況處理方案
（一）水工緊急情況處理
1、跑水事故預案
發(fā)生跑水時，工程人員應及時趕赴現(xiàn)場，檢查跑水情況，關閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修，更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水，防止連帶反應。處理完畢做好相關記錄，并將處理結果反饋領導。
2、在遇到消防、噴淋系統(tǒng)欠壓、起泵時應立即報與專業(yè)領班組織人員進行檢查，并與消防中控室等相關部門聯(lián)系，查明原因具體處理。
3、在發(fā)生突發(fā)事件處理的同時通知物業(yè)公司發(fā)放通知。
4、在突發(fā)事件處理完成后，應認真填寫相應記錄，要求詳細清楚。
（二）電工緊急情況處理
1、電器火災故障處理預案
遇到電器故障引起的火災時，應立即切斷電器設備電源，利用現(xiàn)場滅火器材控制火勢，并及時通知保安部消防控制中心及上級領導。當保安部人員到達時應協(xié)助滅火，并做好現(xiàn)場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應設備如排煙風機消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關記錄，提交書面事故報告。
2、電器事故（停電跳閘）處理預案
值班人員在值班時，如遇到電器事故，應首先根據(jù)報警和中央信號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領導匯報，根據(jù)指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應記錄。
3、觸電事故緊急處理預案
如遇危害到人身或設備安全事故時，應先處理事故，后向有關領導匯報。
1)脫離漏電物體
大廈內發(fā)生人員觸電事故時，首先應及時準確的斷開漏電物體電源開關。（同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。然后對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。
2)觸電人員急救
首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報120或999。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。無心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫(yī)務人員到來之前不能停止救助。醫(yī)務人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協(xié)助醫(yī)務人員進行救助，做好善后處理及填寫相關記錄，提交書面事故報告。
4、電梯緊急事故處理預案
電梯困人事故處理預案
1）工程維修人員在接到報修后，應立即組織相關人員到達現(xiàn)場。首先確認電梯轎廂位置(根據(jù)樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。
2）詢問轎廂內是否有租戶或客人，安撫被困人員。
3）關閉故障電梯總電源。
4）用電梯專用鑰匙開啟廳門，用人力開啟轎廂門，協(xié)助乘客離開轎廂
5）當電梯遠離平層位置時應進入機房，按照操作規(guī)程盤車，使電梯轎廂到達最近樓層，救出被困人員。
電梯進水事故預案
1）當樓層跑水而使井道或底坑進水，應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯總電源
2）通知電梯公司前來，為電梯做進水進行緊急處理，并提交情況及處理報告
電梯特殊故障處理預案
遇到工程人員無法處理的復雜故障時，應關閉電梯電源，停止使用故障電梯，及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應對事故處理過程進行記錄備案，并上報領導提交書面事故報告。
（三）火災處理應急方案
1、報警程序
一旦發(fā)現(xiàn)火災苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態(tài)時，每一位員工都有責任立即向消防監(jiān)控室報警，請其查明原因。發(fā)現(xiàn)火情的人應保持鎮(zhèn)靜，并立即采取各種滅火措施：
（1）立即通知消防監(jiān)控室。
（2）采用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，并注意傾聽監(jiān)控室的補充詢問，認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。
（3）不要在火場附近區(qū)域高叫“著火了”，以免造成混亂。
2、工程各系統(tǒng)配合滅火工作程序
在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統(tǒng)崗位，啟、閉消防設施達到自動滅火狀態(tài)；組織本部員工義務趕赴火場，撲滅火災；組織本部員工義務負責處理火場區(qū)域的水電等技術問題。其他系統(tǒng)工作人員要做到：
（1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當接到切斷火場電源的指令后，應立即按指令控制設備。
（2）電梯監(jiān)控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專供滅火工作使用，同時停止火場區(qū)域的其他電梯的運行。
（3）水系統(tǒng)：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應工作，并做好供水設備的搶修工作。
（4）空調系統(tǒng)：接到火情通知后，立即關閉起火區(qū)域的空調機組。
寫字樓物業(yè)管理方案4
一、活動時間：3月8日
二、活動對象：公司所有女員工
活動一：溫馨慰問
活動方式及目：通過感謝信跟心意卡方式將公司對員工感謝及節(jié)日
最美好祝愿傳遞給每位女員工。
活動負責人：
活動二：美容與健康講座
1、活動目：讓員工擁有更專業(yè)美容、健康知識，更好展現(xiàn)人形象。
2、活動方式：邀請美容專業(yè)人士進行美容講座
3、活動時間：3月8日上午：9：00—11：00
4、活動對象：各部、室女員工
5、活動負責人：
活動三：登山比賽
（一）活動目：響應各級部門“全民健身”號召，組織女員工到戶外呼吸新鮮空氣，陶冶情操，有益員工身心健康。
（二）活動地點：
（三）活動時間：3月8日下午：14：00—17：30
（四）活動對象：公司所有女員工
（五）活動負責人：
（六）行程安排：
1、下午14點，全體女員工在公司新樓集中，一起出發(fā)。
2、14點50分，到達巖山下。
3、15點00分，開始登山比賽。
4、大概16點00分，到達山頂。
5、17點30分，返回山底。
（七）注意事項：
1、活動當天，請參加活動員工穿著公司統(tǒng)一發(fā)放運動服，以便于識別，實習員工可穿戴自己運動服。
2、比賽過程中，在山道路窄地段，需超越時要在確保安全情況下超越，被超越者要禮讓從后邊超越人員，不得故意在前邊左、右閃動阻礙后方人超越。
3、在比賽中不得對其他人員有推、拉、擠、拌、摔等危險動作及其它阻礙他人動作行為。
4、活動過程中，請愛護環(huán)境，遵守秩序、注意安全。
（八）獎勵辦法：
本次比賽設優(yōu)勝獎，取前三名進行獎勵。
一等獎一名，獎勵乒乓球拍一幅；
二等獎一名，獎勵羽筆球拍一幅；
三等獎一名，獎勵隨手泡一個。
（九）其它：
1、比賽路線：————山頂（大佛處）。
2、物品準備：礦泉水、應急藥品
3、為保證人員安全，所有參加比賽人員必須服從綜合部領導跟指導，車輛物品等服從統(tǒng)一指揮、調度。
4、未盡事宜另行通知。
寫字樓物業(yè)管理方案5
為充分利用空置樓房，擴展辦公經費來源，唐洞街道辦事處擬將辦公樓的6、7、8樓出租，特制定以下出租方案。
一、出租樓層基本情況
出租樓層為文峰路唐洞街道辦事處辦公大樓的6、7、8層，六樓和七樓各有小辦公室5間、會議大廳一間，八樓沒有隔小辦公室，只有一間大廳和一間會議大廳，每層樓面積都是，總面積1600平方米。
二、對承租方的基本要求
承租方對承租的樓層只能用于辦公室、會議室等合法文明不喧鬧的辦公用途，不得經營歌舞廳，洗腳城等娛樂性的場所。承租時間三年以上，在裝修時不得隨意打墻改變房屋結構。
三、出租方式
出租方式分為三類：
第一類，由黨政聯(lián)席會討論，在所有報名有意向承租房屋的企業(yè)個人里定人選。
第二類，先篩選一些比優(yōu)質的企業(yè)，然后以招標的形式，在有資質的企業(yè)里誰出的租金最高誰承租。
第三類，先篩選一些比優(yōu)質的企業(yè)，然后以暗標的形式，選出出租金最高的前三位，再由黨政聯(lián)席會討論，考慮各方面的因素選出最佳的承租企業(yè)。
四、租金及給付方式
租金為0.25元/㎡/天，同時收取1元/㎡/月物業(yè)管理費。一年的租金與物業(yè)管理費總額為：壹拾陸萬伍仟貳佰元（0.25*1600*365+1*1600*12=146000+19200=165200元）。
前3年的租金一次性付清，付款交房，以后繼續(xù)承租應在在到前三個月預付下一年的租金，同時考慮物價浮動，根據(jù)實際情況再做調整。
水電費用、電梯使用與費用訂立合同時再做磋商。
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