房產(chǎn)測量論文
一、房產(chǎn)測量的意義
房產(chǎn)測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護依據(jù)。產(chǎn)測量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購房人的切身利益房產(chǎn)測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù)同時也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測量是城市建設、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。產(chǎn)測量按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標準和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過對房屋自然狀況和權(quán)屬況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測量是進行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設管理必不可少的基礎(chǔ)資料。最后，房產(chǎn)測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主義主意，推廣和進行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。
二、房產(chǎn)測量若干問題研究
房產(chǎn)測量隨著房屋價格的上漲而愈發(fā)廣受關(guān)注，因而在此意義上對房屋測量若干問題進行研究具有重大的意義。
（一）共有建筑面積和公用建筑面積
共有建筑面積和公用建筑面積是在進行房產(chǎn)測量時無法回避的問題。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布的JJF1058-1998《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術(shù)規(guī)范的規(guī)定：消費者購買的商品房建筑面積（銷售面積）為該商品房套內(nèi)建筑面積及應分攤的'共有建筑面積之和；建設部建房[1995]517號文件也曾明確指出：商品房建筑面積由該商品房套內(nèi)建筑面積及應分攤的公用建筑面積兩部分組成。在此有必要對“共有”和“公用”進行區(qū)分。“公用”是指兩個或兩個以上的人享有對某物的使用權(quán)，而“共有”則是指各共有人依照法律或合同約定，享有對某物的財產(chǎn)權(quán)，共有人對共有物有使用權(quán)，收益權(quán)和處置權(quán)，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。
（二）常見房產(chǎn)測量技術(shù)
房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術(shù)主要有：
（1）房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)
數(shù)字化測圖是采用一定的方法采集有關(guān)的信息，通過計算機數(shù)據(jù)處理，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應用，數(shù)字化測圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動強度低、圖載信息多等特點。因此，數(shù)字化測圖是房產(chǎn)圖成圖的一個主要發(fā)展方向。
（2）運用坐標解析法進行房產(chǎn)測量的計算
房屋銷售面積計算比較復雜，一般來說房產(chǎn)面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算，用地面積測算是指以秋為單位的封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時有發(fā)生。因此，一個科學明確并且能反映房屋面積測量結(jié)果準確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運用坐標解析法進行房產(chǎn)測量計算具有巨大的進步意義(3)GPS技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應用
GPS技術(shù)是當前快速發(fā)展的數(shù)字定位測量技術(shù)，GPS技術(shù)因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應用房產(chǎn)測繪系統(tǒng)以ＧＩＳ的方式繪制、定義圖形及屬性，實現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結(jié)果更準確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測繪的精確化和準確化。
三、房產(chǎn)測量中“幢”的劃分
幢是房產(chǎn)調(diào)查的基本單位，也是房產(chǎn)要素測量的基本單位，因而在房產(chǎn)測量中對“幢”的概念進行明確的區(qū)分具有重要的意義。“幢”區(qū)分的基本原則主要有：
（一）應同期規(guī)劃、同期建設、同期驗收
理論上和實踐操作中，同一幢樓應該是同期規(guī)劃、同期建設和同期驗收的，不同期規(guī)劃、建設和驗收的項目將各自獨立，單獨成幢。
（二）地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應為統(tǒng)一整體
作為同一幢樓，地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應為統(tǒng)一整體，具體是指房屋的各個部分結(jié)構(gòu)相連，即各個部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起，不可分割。如果房屋各部分間互不相連，則可以將各部分獨立分幢。
（三）房屋所占用的土地應為同一產(chǎn)權(quán)人
根據(jù)有關(guān)規(guī)定：房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人相一致的原則是房屋權(quán)屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權(quán)人的多塊土地上，且各土地使用權(quán)人的土地權(quán)屬清楚，則該房屋不能作為一幢處理。
（四）有共同的共有共用設施
“幢”的劃分，對廣大產(chǎn)權(quán)人而言，最重要的是對共有建筑面積的分攤計算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設施，那么，無論是作為一幢還是作為多幢，對共有建筑面積分攤計算的影響可以忽略不計。
房產(chǎn)測量屬于房屋買賣及房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理的基礎(chǔ)，是權(quán)利人維護自身權(quán)益的前提和保障，因而加強房產(chǎn)測量研究具有重要意義。
參考文獻：
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