房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作與成本的關(guān)系論文
摘要：從房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃階段、建筑外立面裝飾材料、單體建筑層高、窗墻比、地下車庫(kù)面積及層高等方面，分析了圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與成本的關(guān)系；以部品材料選擇及機(jī)電設(shè)備布置及管線敷設(shè)為例，闡述了標(biāo)準(zhǔn)化與成本的關(guān)系；從設(shè)計(jì)單位的管理、設(shè)計(jì)周期、施工圖紙審查、二次設(shè)計(jì)方面分析了圖紙質(zhì)量與成本的關(guān)系。闡述了房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作對(duì)降低成本的重要作用。
關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)；標(biāo)準(zhǔn)化；質(zhì)量；成本
過(guò)去房地產(chǎn)高速發(fā)展主要依賴GDP高速增長(zhǎng)、寬松的貨幣政策、快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程和地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴等因素。而隨著GDP增速放緩、企業(yè)融資成本高和國(guó)家調(diào)控效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)水平已逐步回歸到市場(chǎng)各行業(yè)的平均利潤(rùn)水平。企業(yè)像以往依靠土地增值獲取利潤(rùn)的可能性逐步減小，獲得效益將由企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力決定。在“低成本”的前提下，設(shè)計(jì)出高質(zhì)量的產(chǎn)品是核心競(jìng)爭(zhēng)力中重要的組成部分，也是設(shè)計(jì)管理人員的價(jià)值體現(xiàn)。文章結(jié)合本人在房地產(chǎn)公司從事的設(shè)計(jì)工作，從圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化、圖紙質(zhì)量三個(gè)方面分析房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作與成本的關(guān)系。
1圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與成本的關(guān)系
圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)的產(chǎn)品與選用的'材料，無(wú)一不與成本相關(guān)。文章從規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)中與成本有關(guān)的幾項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。
1.1規(guī)劃階段
規(guī)劃最有利于銷售的產(chǎn)品排布，可以創(chuàng)造最大產(chǎn)品價(jià)值。如住宅配套商業(yè)中的內(nèi)街與外街商業(yè)、獨(dú)立集中商業(yè)與店鋪商業(yè)布置的考量。住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)盡量選擇成熟的產(chǎn)品，無(wú)論設(shè)計(jì)、施工均有前期可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。另外，豎向規(guī)劃盡量結(jié)合場(chǎng)地地形，減少土方成本。此階段將極大影響整個(gè)產(chǎn)品投資回報(bào)率，必須經(jīng)過(guò)方案比較、通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與預(yù)估售價(jià)結(jié)合，選定最優(yōu)方案。
1.2建筑外立面裝飾材料
外立面建筑材料的選擇主要有石材、面磚、涂料。在高層建筑中，底層立面局部使用石材可提升產(chǎn)品品質(zhì)，如果是低層建筑，整體選用不同飾面材料體現(xiàn)在每戶建造成本上的差別是相當(dāng)巨大的。
1.3單體建筑層高
在客戶使用感受及產(chǎn)品價(jià)值不受影響的前提下，適當(dāng)降低建筑層高，將帶動(dòng)土建、裝修工程量的減少，機(jī)電管線長(zhǎng)度降低，暖通專業(yè)的計(jì)算復(fù)核也將適當(dāng)降低。據(jù)資料分析，層高每降低0.1m，可降低單層造價(jià)2%左右。
1.4窗墻比
采暖居住建筑應(yīng)盡量控制窗墻比。以遼寧省地方標(biāo)準(zhǔn)中的嚴(yán)寒地區(qū)要求為例，北向小于等于0.25，東西向小于等于0.30，南向小于等于0.45。窗墻比超出規(guī)定后，除外窗單方成本高于墻體外，整體為滿足采暖耗熱量指標(biāo)要求。同等厚度外墻保溫材料導(dǎo)熱系數(shù)需降低，如仍不能通過(guò)節(jié)能計(jì)算，需提高外窗傳熱系數(shù)，造成窗構(gòu)造的復(fù)雜，成本再次增加。
1.5地下車庫(kù)面積及層高
在滿足停車要求的前提下，盡量壓縮地下室建筑面積。除可減少地下室成本投入外，對(duì)基坑施工方案的制定也有更簡(jiǎn)便的方案選擇。合理設(shè)計(jì)地下室層高，其高度的降低對(duì)土方開挖、建筑結(jié)構(gòu)等成本將均有減少。
2標(biāo)準(zhǔn)化與成本的關(guān)系
標(biāo)準(zhǔn)化包括各階段設(shè)計(jì)計(jì)劃控制標(biāo)準(zhǔn)（含其他部門介入時(shí)間及參與工作內(nèi)容），明確各專業(yè)設(shè)計(jì)要求標(biāo)準(zhǔn)，各專業(yè)設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)等。本部分以部品材料選擇及機(jī)電設(shè)備布置及管線敷設(shè)舉例。
2.1部品材料選擇
在方案、施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)逐步明確部品材料的選擇，明確反映在施工圖紙當(dāng)中。不應(yīng)在施工圖接近完成時(shí)甚至施工階段，還有大量技術(shù)、細(xì)部、部品的缺漏沒(méi)有考慮。否則，對(duì)于應(yīng)用技術(shù)和材料的變更以及效果的不確定，直接帶來(lái)的就是施工圖紙不準(zhǔn)確或缺失，最終將造成成本不易控制。
2.2機(jī)電設(shè)備布置及管線敷設(shè)
施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)前期階段，必須具備準(zhǔn)確的市政配套路由，且依據(jù)進(jìn)出線路由合理進(jìn)行設(shè)備用房布置，以減少外線布置長(zhǎng)度。在合理確定進(jìn)出線路由后，再合理細(xì)化下一級(jí)設(shè)備用房布置，以保證負(fù)荷均勻，降低管線投資成本。標(biāo)準(zhǔn)化中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，都有可能造成設(shè)計(jì)、工程工作的無(wú)法正常推進(jìn)，繼而帶來(lái)成本的變化。
3圖紙質(zhì)量與成本的關(guān)系
房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，發(fā)生設(shè)計(jì)變更是不可避免的。工程實(shí)施后，相應(yīng)部位的設(shè)計(jì)變更或多或少都會(huì)產(chǎn)生工程量的變化。控制設(shè)計(jì)變更從設(shè)計(jì)角度即保證施工圖紙質(zhì)量。
3.1設(shè)計(jì)單位的管理
作為甲方設(shè)計(jì)管理人員大量工作精力應(yīng)該是協(xié)調(diào)、配合、監(jiān)督、提出指導(dǎo)性意見，提出完整、準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)任務(wù)要求，而不是替代設(shè)計(jì)院對(duì)圖紙進(jìn)行校對(duì)圖紙和技術(shù)把關(guān)工作。要充分發(fā)揮建筑設(shè)計(jì)院的資源優(yōu)勢(shì)，因最終圖紙質(zhì)量的高低不能只靠外部人員的審查。外部人員的審查只是單方面的，通過(guò)設(shè)計(jì)院各專業(yè)相互協(xié)作才能保證圖紙的原始質(zhì)量。
3.2設(shè)計(jì)周期
施工圖紙盡量保證合理的設(shè)計(jì)周期和可行的計(jì)劃。合理的設(shè)計(jì)周期是保證設(shè)計(jì)單位各專業(yè)充分協(xié)調(diào)、互提專業(yè)條件、圖紙交圈的必要條件。業(yè)主應(yīng)與設(shè)計(jì)單位就設(shè)計(jì)周期充分溝通，避免為壓縮工期而影響圖紙質(zhì)量。
3.3施工圖紙審查
外部審查的審圖機(jī)構(gòu)僅會(huì)側(cè)重于制圖原則及國(guó)家規(guī)范的把控。公司內(nèi)部審查則側(cè)重于圖紙是否符合原始要求，是否符合設(shè)計(jì)條件，是否達(dá)到雙方約定深度，對(duì)圖紙進(jìn)行及時(shí)優(yōu)化。
3.4二次設(shè)計(jì)
單獨(dú)列出此項(xiàng)個(gè)人認(rèn)為是很有必要的，對(duì)于像鋁窗、幕墻等專業(yè)化較強(qiáng)的單位一般均是“深化設(shè)計(jì)+施工”合同，業(yè)主在此類設(shè)計(jì)中仍起到管理、審查作用，但后期常會(huì)因?yàn)樯罨O(shè)計(jì)的原因而產(chǎn)生變更，此類設(shè)計(jì)變更最好在合同中予以約定。
4結(jié)束語(yǔ)
據(jù)中國(guó)報(bào)告大廳網(wǎng)《2015年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析》顯示，“房地產(chǎn)開發(fā)未來(lái)10年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步加快轉(zhuǎn)型發(fā)展，一些中小房企將被淘汰出局，市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提高。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，更多房企將在品牌、資金、技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)、項(xiàng)目管控等方面逐步形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，開發(fā)出質(zhì)量好、品質(zhì)佳、低成本、節(jié)能低碳型的商品房，房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)穩(wěn)定地向前發(fā)展。”作為設(shè)計(jì)人員，“品質(zhì)佳”不代表不計(jì)成本的投入，設(shè)計(jì)成果經(jīng)工程施工轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品。在保證品質(zhì)的前提下，合理的控制在設(shè)計(jì)、實(shí)施過(guò)程中的成本投入是可實(shí)現(xiàn)的，所以說(shuō)“低成本”和“品質(zhì)”之間不是矛盾而是共生共贏的關(guān)系。
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