關(guān)于房地產(chǎn)與會(huì)計(jì)的畢業(yè)論文
隨著企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來(lái)越廣泛，從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的角度加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)作,是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資監(jiān)管的重要途徑之一。下面是關(guān)于房地產(chǎn)與會(huì)計(jì)的畢業(yè)論文，歡迎閱讀。
摘要:新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行了規(guī)范,其實(shí)施有利于增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和有用性、公允價(jià)值模式的引進(jìn)穩(wěn)固了凈現(xiàn)值(NPV)估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位,同時(shí)也為企業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間。
關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 盈余管理
近年來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及投資者投資觀念的變化,房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。為規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的會(huì)計(jì)操作,2007年1月1日實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(簡(jiǎn)稱“新準(zhǔn)則”)專門增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露細(xì)則。本文從投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景著手,重點(diǎn)剖析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)處理及房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景
(一)房地產(chǎn)投資的普遍性
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善,企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來(lái)越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)的場(chǎng)所或作為存貨對(duì)外銷售外,不少企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動(dòng),甚至作為主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)計(jì)量的準(zhǔn)確性關(guān)系到企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性和有用性,因此從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的角度加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)作,是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資監(jiān)管的.重要途徑之一。
(二)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理不合理
關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理,我國(guó)原來(lái)的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有專門規(guī)定,很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)加以處理,采用歷史成本計(jì)量,并按其估計(jì)使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),而且經(jīng)過若干年以后,它們的市值會(huì)發(fā)生很大的變化,甚至高出其賬面原值數(shù)倍,顯然繼續(xù)采用歷史成本計(jì)量不能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。因此,將投資性房地產(chǎn)不加區(qū)分地作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)看待,進(jìn)而采取歷史成本計(jì)價(jià),違背了會(huì)計(jì)的真實(shí)性和有用性的原則。
投資性房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)處理
(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)
新準(zhǔn)則第3號(hào)明確指出,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出,投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用,也不是為了出售贏得利潤(rùn),而是為了在租賃市場(chǎng)或投資市場(chǎng)獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn),可以按圖1步驟進(jìn)行。
首先分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn),若是,則界定為商品性房地產(chǎn),按照《存貨》準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;若不是,則進(jìn)入下一步。分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn),若是,則界定為自用性房地產(chǎn),按照《固定資產(chǎn)》或《無(wú)形資產(chǎn)》準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;若不是,則可以界定為投資性房地產(chǎn)。
(二)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量
1.初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第二章對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量做出了詳細(xì)規(guī)定。要求初始投資只能采用成本計(jì)量模式,并分別對(duì)外購(gòu)、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量做出了明確規(guī)定。具體會(huì)計(jì)核算時(shí),按投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“銀行存款”、“在建工程”等。
2.后續(xù)計(jì)量。新準(zhǔn)則第三章相關(guān)條款規(guī)定,企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí),可根據(jù)具體情況選用成本計(jì)量模式或公允價(jià)值計(jì)量模式,但模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。采用成本模式計(jì)量的建筑物和土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量,分別適用固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。公允價(jià)值計(jì)量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后以公允價(jià)值計(jì)量,無(wú)需對(duì)其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”,最終計(jì)入當(dāng)期損益。相關(guān)會(huì)計(jì)處理見表1。
(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第四章相關(guān)條款對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)的會(huì)計(jì)處理做出了規(guī)定。在成本模式下,會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單,企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值即可。在公允價(jià)值模式下,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入資本公積賬戶。相反地,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。具體會(huì)計(jì)核算見表2。
(四)投資性房地產(chǎn)的處置
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益”。這條規(guī)定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規(guī)范。和固定資產(chǎn)處置一樣,企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)影響
(一)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量
新準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)規(guī)定了兩個(gè)前提條件,對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息披露提出了五個(gè)要求,以及規(guī)定成本模式與公允價(jià)值模式不可逆轉(zhuǎn)換,均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤(rùn)的隨意性,有利于提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性和有用性,進(jìn)而提高上市公司的治理水平。新準(zhǔn)則的實(shí)施將大大提高境內(nèi)上市公司的會(huì)計(jì)信息與境外市場(chǎng)的可比性,無(wú)疑有助于境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)A股上市公司投資價(jià)值的有效評(píng)判。此外,采用公允價(jià)值計(jì)量模式能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地反映出企業(yè)高級(jí)管理層履行責(zé)任的信息,檢驗(yàn)其作出繼續(xù)持有或已經(jīng)處置投資性房地產(chǎn)決策的恰當(dāng)性。
(二)有利于穩(wěn)固N(yùn)PV估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位
隨著近年來(lái)投資性房地產(chǎn)的逐漸增多,尤其是人民幣升值以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量,必然會(huì)誘導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,并使NAV估值方法成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。此外,新準(zhǔn)則對(duì)于公允價(jià)值模式的選擇,特別強(qiáng)調(diào)“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得”,這一要求排除了采用其他財(cái)務(wù)估值技術(shù)確定其公允價(jià)值的可能。因?yàn)槠渌?cái)務(wù)估值技術(shù)往往包含若干假設(shè),與參照活躍的市場(chǎng)交易價(jià)格相比,會(huì)帶有較大的主觀成分,易產(chǎn)生爭(zhēng)議。可以預(yù)期,新準(zhǔn)則對(duì)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的發(fā)展將構(gòu)成長(zhǎng)期利好。
(三)為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間
通過對(duì)新準(zhǔn)則有關(guān)條款的進(jìn)一步解讀,可以預(yù)測(cè)該準(zhǔn)則未來(lái)很可能會(huì)給上市公司帶來(lái)較大的盈余管理空間。原因在于:第一,新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)比較模糊。第二,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)。第三,采用公允價(jià)值計(jì)量模式容易導(dǎo)致虛增利潤(rùn)。
參考文獻(xiàn):
1.財(cái)政部.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006
2.財(cái)政部會(huì)計(jì)司.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解[M].人民出版社,2007
3.財(cái)政部CPA考試委員會(huì).會(huì)計(jì)[M].中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2007
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