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2015專(zhuān)家熱議房企合伙人制度
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志：
原分配方式不足以留住房地產(chǎn)高端人才
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為：“房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在的階段，人才流失比較嚴(yán)重，原來(lái)的分配方式已經(jīng)不足以留住房地產(chǎn)的高端人才。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)在陷入困難，合伙人制度帶來(lái)的高額獎(jiǎng)勵(lì)能夠激發(fā)員工潛能。其次，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目情況現(xiàn)在出現(xiàn)了差別，不是所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是盈利的。企業(yè)從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，也愿意去推出合伙人制度。這是一個(gè)積極的嘗試。”
廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜：
房企推行合伙人制度擬定標(biāo)準(zhǔn)是關(guān)鍵
廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜接受新華網(wǎng)采訪時(shí)指出：“房企推行合伙人制度是一種階段性的制度，也是合理現(xiàn)象。但在制度上要注意建立退出機(jī)制、健全從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售的合伙人團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一性。還有在操作項(xiàng)目跟投制度時(shí)，如果建立了團(tuán)隊(duì)競(jìng)聘制，競(jìng)聘標(biāo)準(zhǔn)和競(jìng)聘條件及公司投入的標(biāo)準(zhǔn)如何擬定也非常關(guān)鍵。”
另一方面，黃韜認(rèn)為合伙人制度的推出與目前市場(chǎng)上資金的狀況等沒(méi)有直接關(guān)系。“只能說(shuō)房企發(fā)展到某個(gè)階段，像萬(wàn)科走了很多管理層，可能要改變一些激勵(lì)的方式方法而已。”他說(shuō)。
同時(shí)，黃韜對(duì)于合伙人制度的具體操作方式有著一定擔(dān)憂。“一是有的企業(yè)在拿地、規(guī)劃部分可能不是叫營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)去做，到了銷(xiāo)售這一塊才是營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)去做。那么這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)去負(fù)責(zé)就比較困難了，不是從頭到尾的跟，像這樣的跟投制度上是有缺陷的。至少我認(rèn)為的跟投必須要從頭到尾開(kāi)始。二是有企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始就合伙人團(tuán)隊(duì)成員開(kāi)展競(jìng)聘，那么當(dāng)中競(jìng)聘的條件是否合理?比如說(shuō)，你想做是否肯定有的做?或者競(jìng)聘條件及公司的投入是否相對(duì)應(yīng)?競(jìng)聘的標(biāo)準(zhǔn)是誰(shuí)來(lái)拿?這個(gè)也很關(guān)鍵。”他補(bǔ)充道，“比如一個(gè)項(xiàng)目大家都不看好，但有個(gè)人就說(shuō)我來(lái)做我有信心，是否憑借這兩句話就可以給他做呢?也要建立能力考察標(biāo)準(zhǔn)。”
龍轅資本研究部總經(jīng)理朱欣苑：
合伙人制度分散房企風(fēng)險(xiǎn)
龍轅資本研究部總經(jīng)理朱欣苑告訴記者：“從整個(gè)行業(yè)大趨勢(shì)看出，增長(zhǎng)速度已不可避免的出現(xiàn)了下滑，因此對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)部管控及成本控制精細(xì)化管理要求更高，項(xiàng)目跟投可以對(duì)此作出制度性保障。股份激勵(lì)則是站在更高層面，要求人和公司共同成長(zhǎng)，是以公司的角度去看的，適用于可以和公司長(zhǎng)期發(fā)展、對(duì)公司做出了比較大貢獻(xiàn)的人。合伙人制度是適應(yīng)當(dāng)前環(huán)境下的決策，也是企業(yè)保證自己穩(wěn)健發(fā)展做的選擇。針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目結(jié)束，合伙公司也就結(jié)束，并不會(huì)沖擊整個(gè)股份制公司的發(fā)展。如果是在房地產(chǎn)環(huán)境非常好的時(shí)候，也就不需要推行這個(gè)制度了。”
朱欣苑認(rèn)為，從企業(yè)治理結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，推股權(quán)激勵(lì)是公司在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的比較有效的方式：“比如現(xiàn)在國(guó)企的混合所有制改革或是上市公司推股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃等，都是在公司治理結(jié)構(gòu)上能夠有更好的制度推動(dòng)因素，讓公司的成長(zhǎng)更穩(wěn)健。”
朱欣苑認(rèn)為，合伙人制度的推出與大環(huán)境有關(guān)。“結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，整個(gè)行業(yè)大趨勢(shì)已經(jīng)不可避免的出現(xiàn)增長(zhǎng)速度的下滑。那么每個(gè)項(xiàng)目要想有更好的贏利點(diǎn)，對(duì)內(nèi)部管控及成本控制的精細(xì)化管理就要求更高。項(xiàng)目跟投、利益捆綁的方式讓項(xiàng)目的成本控制以及利潤(rùn)能夠得到更好的制度性保障，這是有利于房企的。實(shí)行這種項(xiàng)目的合伙人跟投制度，能在一定程度分散風(fēng)險(xiǎn)，讓項(xiàng)目的操作人來(lái)一起做風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。”
她指出，對(duì)比股份激勵(lì)與項(xiàng)目跟投兩種合伙人方式可以看出，股份激勵(lì)是站在更高的層面，要求人和公司共同成長(zhǎng)，是以公司的角度去看的。“項(xiàng)目跟投更側(cè)重于單個(gè)的項(xiàng)目，一個(gè)公司會(huì)有很多項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的情況和盈利能力是不同的。項(xiàng)目跟投并不是捆綁了人和公司，只是捆綁了人和項(xiàng)目，保證每一個(gè)參與到項(xiàng)目當(dāng)中的人與項(xiàng)目屬于風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享的狀態(tài)。股權(quán)激勵(lì)更多的是獎(jiǎng)勵(lì)和公司可以長(zhǎng)期發(fā)展的、對(duì)公司的發(fā)展做出了比較大的貢獻(xiàn)的人。”
朱欣苑表示，合伙人制度適應(yīng)當(dāng)下情況，是企業(yè)要去保證自己的穩(wěn)健發(fā)展來(lái)做的選擇，并不會(huì)沖擊整個(gè)股份制公司的發(fā)展。“針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目結(jié)束，這個(gè)合伙公司也就結(jié)束了。作為整個(gè)房企來(lái)講，股份制房企是永續(xù)經(jīng)營(yíng)的主體。如果房地產(chǎn)環(huán)境非常好的時(shí)候，也不需要合伙人制度了。”
克爾瑞房?jī)r(jià)分析師李權(quán)基：
推行合伙人制度是房企的人才戰(zhàn)略
克爾瑞房?jī)r(jià)分析師李權(quán)基認(rèn)為推行合伙人制度是房企的一個(gè)人才戰(zhàn)略。“房地產(chǎn)行業(yè)由之前是一個(gè)’黃金利潤(rùn)時(shí)代’轉(zhuǎn)入到了現(xiàn)在的’白金利潤(rùn)時(shí)代’，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得人才這一行業(yè)里變得比以前更加重要，因此把部分股權(quán)下放以留住一些高端人才。”
“另外，這種制度也有利于提高效率，從架構(gòu)來(lái)看，合伙人充當(dāng)了”決策者”的角色，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上減少了一定的時(shí)間成本。此外，從資金方面來(lái)說(shuō)，也會(huì)吸引合伙人的部分資金注入到項(xiàng)目。”李權(quán)基表示。
“股權(quán)下放，也意味著員工也要開(kāi)始承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于強(qiáng)迫性的要求員工入股的合伙人制，也有可能會(huì)使得部分人才流失。”李權(quán)基認(rèn)為。
而對(duì)于這種制度是否會(huì)成為一種趨勢(shì)，李權(quán)基則表示，對(duì)于抗壓性較強(qiáng)的龍頭房企來(lái)講，這已是一種趨勢(shì)，中小房企還將處于一種觀望的態(tài)度。
合富輝煌首席分析師龍斌：
合伙人制有利充分調(diào)動(dòng)核心管理運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的積極性
合富輝煌首席分析師龍斌在接受記者采訪時(shí)說(shuō)道：“大家都認(rèn)為現(xiàn)當(dāng)下樓市并不理想，房企實(shí)施合伙人制也許是收到外力推動(dòng)，但個(gè)人認(rèn)為并不是最重要的原因。最重要的目的還是充分調(diào)動(dòng)核心管理運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的積極性，也可以間接地說(shuō)是把項(xiàng)目和員工的利益捆綁在一起，讓員工一起來(lái)分擔(dān)收益或者損耗，是企業(yè)發(fā)展內(nèi)部的需求。此外，其表示實(shí)行合伙人制也將促使房企拿地更加趨于謹(jǐn)慎。(新華房產(chǎn)調(diào)查記者 李慶招 張?bào)沔?
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