地產(chǎn)合伙人：合伙人制度崛起

　　應(yīng)運(yùn)而生的合伙人關(guān)系

　　雇傭關(guān)系極易導(dǎo)致一方面對(duì)另一方面的壓制，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的誕生和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了每一個(gè)個(gè)體的自覺性第一次作為矛盾的主要方面在同一個(gè)平臺(tái)演繹，這也就催生了整個(gè)社會(huì)分工的迭代。

　　“扁平化”對(duì)于傳統(tǒng)世界的人群來說是一個(gè)新詞，卻是互聯(lián)網(wǎng)維度的基底。人人在扁平化的虛擬+現(xiàn)實(shí)世界中時(shí)刻體驗(yàn)。于是，互聯(lián)網(wǎng)帶動(dòng)的群體性突變也就倒逼線下商業(yè)環(huán)境的革新。合伙關(guān)系作為一種向陽的律動(dòng)被大規(guī)模曝于陽光之下。

　　合伙人關(guān)系二重構(gòu)

　　合伙關(guān)系，不僅是領(lǐng)導(dǎo)層級(jí)的合伙人制，更是員工層級(jí)的合伙人制。先說前者，今天的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)，多在開始就以合伙方式展現(xiàn)，而新經(jīng)濟(jì)的擁躉--投資人們也達(dá)成共識(shí)，沒有合伙人的公司他們決不投。徐小平再談合伙人中也講到，創(chuàng)業(yè)失敗共性是創(chuàng)始人心里只有老大卻沒有老二老三。

　　至于員工，相應(yīng)的股權(quán)、分紅、年終獎(jiǎng)等等激勵(lì)，要做扎實(shí)、做落地，讓“人民分享到改革開放的成果”才能保證整個(gè)公司最強(qiáng)有力的戰(zhàn)斗力。畫餅充饑的時(shí)代已成過往，只有讓員工感受到他們是權(quán)利的主體，具有當(dāng)家做主的滿足感，也才有公司的未來。同時(shí)，員工一層的合伙人制，也表現(xiàn)在交互的自由、協(xié)作的自由、信息共享的自由。最根本的一點(diǎn)必須牢記，滿足不了員工要求，憑什么要求員工為你賣命?!

　　2013年5月，陳可辛執(zhí)導(dǎo)的電影《中國合伙人》票房火爆，三個(gè)年輕人同心同德、共同創(chuàng)業(yè)，開辦英語培訓(xùn)學(xué)校實(shí)現(xiàn)人生理想的故事頗為勵(lì)志。

　　1年后的2014年5月，萬科宣布啟動(dòng)股權(quán)激勵(lì)、項(xiàng)目跟投等領(lǐng)域的地產(chǎn)事業(yè)合伙人制度，在全國上市房企中開先河。隨后，龍湖地產(chǎn)、碧桂園等大房企也推出了合伙人制度，就在上個(gè)月，越秀地產(chǎn)宣布位于佛山禪城佛平路的新地塊，成為合伙人制度首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　不論是萬科的核心員工持股，變身公司第二大股東的股權(quán)激勵(lì)制度，還是包括萬科、碧桂園、越秀等大房企普遍試行的地產(chǎn)項(xiàng)目跟投制度，讓地產(chǎn)項(xiàng)目的管理層、核心員工變?yōu)轫?xiàng)目小股東，使得他們從單純的經(jīng)理人、打工仔，變?yōu)樵捠聶?quán)變大的公司或項(xiàng)目股東。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，平均利潤(rùn)攤薄的情況下，各大房企正面臨前所未有的人才危機(jī)，優(yōu)秀的高管、操盤手不斷離職，而各大房企為了提高項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)率，更為器重企業(yè)管理層、員工的能動(dòng)性，地產(chǎn)合伙人這樣的激勵(lì)機(jī)制應(yīng)運(yùn)而生。

　　2月5日，在禪城農(nóng)歷馬年的最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，越秀地產(chǎn)拿下了位于禪城佛平路的一宗3.4萬平米商住地，雖然這一地塊不算大也并非地王，但作為越秀地產(chǎn)首個(gè)地產(chǎn)合伙人的試點(diǎn)項(xiàng)目備受關(guān)注，而合伙人制度正風(fēng)靡各大房企。

　　禪城區(qū)國土部門公示信息顯示，位于南海醫(yī)院對(duì)面的這一地塊以6.33億元出讓，而引人注目的是，該地塊拿地，除了占股98%的越秀地產(chǎn)旗下企業(yè)—廣州東輝，還有一個(gè)占股2%的關(guān)聯(lián)企業(yè)—廣州越秀仁達(dá)八號(hào)實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)，為合伙制企業(yè)。

　　這也意味著，在這一項(xiàng)目，越秀地產(chǎn)的項(xiàng)目管理層和核心員工將從“打工仔”變?yōu)?ldquo;小股東”。根據(jù)越秀地產(chǎn)發(fā)布的公告，禪城佛平路地塊項(xiàng)目，將是越秀地產(chǎn)實(shí)施雇員獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃所涵蓋的首個(gè)項(xiàng)目，全體符合資格管理層成員所持股權(quán)合共將不超過2%。而這一計(jì)劃，將被越秀地產(chǎn)推廣至其他項(xiàng)目。

　　在越秀地產(chǎn)之前，已有多家大房企宣布啟動(dòng)形式各異的地產(chǎn)合伙人制度，其中，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科，去年5月啟動(dòng)了核心員工持股及項(xiàng)目跟投制度兩大層面的事業(yè)合伙人制，碧桂園也于去年歲末啟動(dòng)了名為“同心共享”的激勵(lì)機(jī)制。

　　各個(gè)公司的做法不盡相同，目標(biāo)卻趨于一致。日前，行業(yè)大佬、萬科總裁郁亮曾指出，萬科的事業(yè)合伙人制包括三大方面，一方面是核心員工持股的股權(quán)激勵(lì)機(jī)制，第二則是利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的項(xiàng)目跟投制，第三則是事件合伙人，也就是員工可自建團(tuán)隊(duì)去完成某一項(xiàng)工作。

　　“現(xiàn)在究竟合伙制如何落地，什么樣的管理層及核心員工可跟投項(xiàng)目股權(quán)，還有待公司總部的通知，還處于制度設(shè)計(jì)的階段，但很快就會(huì)實(shí)施。”上述已探索合伙人制度的上市房企在佛山的地區(qū)公司負(fù)責(zé)人向記者表示，這意味著合伙人制將在佛山上市房企中落地。

　　在佛山，隨著萬科、碧桂園、越秀等大型上市房企推行合伙人制度，尤其以操盤手為主的管理層和核心員工角色將轉(zhuǎn)換為持股的小股東，而本地房企距離這一制度創(chuàng)新還有較大距離。

　　地產(chǎn)專家、佛山匯誠鴻圖地產(chǎn)顧問有限公司董事長(zhǎng)劉世恩向記者表示，目前大房企都有完善的以經(jīng)理人為主導(dǎo)的現(xiàn)代企業(yè)制度，而佛山本土房企多是老板“話事”的民營(yíng)企業(yè)，老板掌握決策權(quán)，經(jīng)理人制尚不完善，和部分上市房企試行的合伙人制度距離較遠(yuǎn)。

　　案例1

　　萬科

　　合伙形式：項(xiàng)目跟投制度，操作團(tuán)隊(duì)必須跟投自己的項(xiàng)目

　　今年3月，距離萬科首次提出建立事業(yè)合伙人制度，剛好是一年整。作為率先提出“合伙人制度”的房企，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在此前接受南都記者訪問時(shí)直言，所謂合伙人制度推出的最大目的，就是讓職業(yè)經(jīng)理人“對(duì)待公司的錢就像自己家的錢”。

　　去年5月，代表萬科事業(yè)合伙人重要舉措的合伙人持股計(jì)劃啟動(dòng)。代表萬科1320名事業(yè)合伙人的盈安合伙通過證券公司的集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，并通過深圳證券交易所證券交易系統(tǒng)購入萬科A股股份35839231萬股，占公司總股本的0 .33%。

　　在此之后的大半年時(shí)間內(nèi)，盈安合伙11次增持萬科股份。萬科總裁郁亮最近向媒體披露，目前萬科已經(jīng)有2500多個(gè)骨干員工持有了萬科超過4%的股票，“雖然不多，但已經(jīng)相當(dāng)于是萬科第二大股東。”

　　除了核心員工持股計(jì)劃，在事業(yè)合伙人的方向下，萬科也進(jìn)一步采用了“項(xiàng)目跟投制度”。萬科要求項(xiàng)目的操作團(tuán)隊(duì)必須跟投自己的項(xiàng)目。其中，員工可以自愿跟投自己的項(xiàng)目，也可以跟投所有的項(xiàng)目。

　　在萬科的實(shí)踐中，郁亮曾形象地描述稱，“以前開兩小時(shí)的項(xiàng)目決策會(huì)現(xiàn)在五分鐘就解決了，他自己都愿意拿錢放在里面，那憑什么我們不讓他投下去呢，憑什么我們不同意他投資這個(gè)項(xiàng)目呢?”

　　在這樣背景下，由合伙人推進(jìn)的區(qū)域公司也有更大的自主權(quán)。已經(jīng)有報(bào)道稱，萬科目前已經(jīng)完成了合伙人制度的1.0版本，未來的2.0版本和3.0版本，還將把產(chǎn)業(yè)鏈的上下游、資金方、土地方，以及總包、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等都變成合伙人，類似于互聯(lián)網(wǎng)的眾包、眾籌。

　　案例2

　　碧桂園

　　合伙形式：集團(tuán)董事、副總裁、中心負(fù)責(zé)人及區(qū)域總裁、項(xiàng)目經(jīng)理強(qiáng)制跟投，員工可持股15%

　　在推出合伙人制度之前，碧桂園就曾于2012年度，推出過名為“成就共享”的激勵(lì)機(jī)制，而去年年末，碧桂園又將這一制度升級(jí)，名為“同心共享”，為項(xiàng)目跟投制度，員工最高可跟投15%的股權(quán)比例。

　　根據(jù)碧桂園去年12月披露的信息，從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的項(xiàng)目均采取跟投機(jī)制，即項(xiàng)目經(jīng)過內(nèi)部審批定案后，集團(tuán)投資占比85%以上，員工可跟投不高于15%的股權(quán)比例，共同組成項(xiàng)目合資公司。

　　這一跟投制度中，除了集團(tuán)董事、副總裁、中心負(fù)責(zé)人及區(qū)域總裁、項(xiàng)目經(jīng)理需要對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)制跟投外，其他員工在不超過投資上限的前提下也可自愿參與項(xiàng)目跟投，其中區(qū)域總裁、項(xiàng)目經(jīng)理等僅需投資自己區(qū)域的項(xiàng)目，占比不高于10%，集團(tuán)員工可投資所有項(xiàng)目，但占比不高于5%。

　　這一跟投制度也規(guī)定了回報(bào)機(jī)制：當(dāng)項(xiàng)目獲得正現(xiàn)金流后，利潤(rùn)就可分配，所得利潤(rùn)可用于投資下一個(gè)項(xiàng)目，也可交給集團(tuán)公司有償使用;項(xiàng)目有盈利時(shí)，可進(jìn)行分紅;但如果項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，參與者不可退出。值得注意的是，在項(xiàng)目投資期間，參與者則進(jìn)出自由。

　　這無疑是一種利益風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)當(dāng)?shù)闹贫�。而此前�?shí)施的名為“成就共享”的激勵(lì)計(jì)劃中，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理人員將最終根據(jù)項(xiàng)目資金回籠速度和所創(chuàng)造的凈利潤(rùn)獲得獎(jiǎng)勵(lì)，凈利潤(rùn)越高，資金回籠越快，能分到的獎(jiǎng)勵(lì)就越高，除現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)部分外，獲獎(jiǎng)項(xiàng)目還可以獲得股權(quán)激勵(lì)，而此次合伙人實(shí)施范圍擴(kuò)大到碧桂園所有的員工。

　　案例3

　　越秀地產(chǎn)

　　合伙形式：管理層持股不超股權(quán)總額一成

　　作為廣州市國資委旗下的港交所上市房企，越秀地產(chǎn)是國企背景房企中首個(gè)嘗鮮推行合伙人制的房企。在今年2月，其拿下佛山禪城佛平路地塊后，就將這一全新項(xiàng)目，作為合伙人制度的試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　在2月5日，越秀地產(chǎn)發(fā)布的拿地公告中，越秀地產(chǎn)就透露佛山禪城佛平路項(xiàng)目首次設(shè)立雇員獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，該項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員及核心員工將參與對(duì)項(xiàng)目公司的股權(quán)投資，目的是令項(xiàng)目管理層成員的利益與本集團(tuán)的利益保持一致。

　　這份公告指出，越秀地產(chǎn)并無公司董事或最高行政人員或公司發(fā)行人層面的任何其他關(guān)連人士將參與該計(jì)劃;而合資格管理層成員就一個(gè)項(xiàng)目所做投資的總額可能各不相同，但每間項(xiàng)目公司全體合資格管理層成員所持的股權(quán)合共將低于其股權(quán)總額的10%。

　　公告指，就開發(fā)佛山禪城佛平路地塊項(xiàng)目而言，全體合資格管理層成員所持的股權(quán)合共將不超過2%。作為首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，合伙人在佛山禪城佛平路地塊的持股比例并不高，探索意味濃郁。

　　不論是合伙人制的實(shí)施范圍，還是合伙人在項(xiàng)目中的占股比例，越秀地產(chǎn)的合伙人制比萬科、碧桂園的都略顯保守。而在今年2月底，越秀地產(chǎn)在香港召開的2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，集團(tuán)董事長(zhǎng)張招興也透露，現(xiàn)階段只是項(xiàng)目層面的跟投制度嘗試，接下來還會(huì)在上市公司層面結(jié)合股權(quán)激勵(lì)探索事業(yè)合伙人制度。

【地產(chǎn)合伙人：合伙人制度崛起】相關(guān)文章：

合伙人制度范本03-27

什么是合伙人制度04-21

設(shè)計(jì)公司合伙人制度05-17

合伙人制度：完不成目標(biāo)應(yīng)心甘情愿受罰04-22

合伙人變更決定書樣本03-01

工程合伙人協(xié)議書（精選10篇）04-21

房地產(chǎn)公司規(guī)章制度12-24

房地產(chǎn)客戶管理制度06-09

地產(chǎn)營(yíng)銷方案03-17