鎮房地產開發項目可行性研究報告

　　XX市XX小鎮房地產開發項目規劃用地位于XX市XX區北部，XX北路東側，規劃用地面積66570m2。

　　規劃用地北側緊鄰XX城區主要道路—XX路，西側臨近XX北路，東側、南側為棚戶區。

　　規劃地塊交通區域位置優越，周邊緊鄰XX路、XX北路等城市主干道。規劃區南側的規劃路作為城市次干道，既能為小區提供豐富的城市界面，又能使小區與外界交通聯系快捷方便。

　　XX市XX小鎮房地產開發項目規劃將是一個布局合理、設施完善、使用方便、具有現代化氣息的生態式居住小區。本小區占地66570 m2，購置土地費用5000萬元，計劃總投資27669萬元，規劃建設高層住宅7棟，多層住宅13棟，臨街為2層商業門市。規劃建筑面積共計123700m2，其中高層55360 m2，多層46470m2，車庫2505 m2，商業19365m2。經分析論證認為，該項目符合XX市城市發展規劃，項目選址可行、地塊區位優勢明顯、土地手續齊備，周邊公用配套條件較好;工程規劃符合城市居住區規劃設計規范，建筑以及戶型設計方案優秀;各項費用取費全面、合理，符合當地工程造價一般水平，住房價格合理、比價優勢明顯;項目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進城市化進程，都將起到積極地推動作用。通過以上分析，項目切實可行。

　　一、房地產新政有利于房產穩定發展

　　從20xx年起，國家為拉動經濟，擴大內需，出臺了以房地產為支柱產業的經濟政策，房地產業在經歷了20xx年的低谷后，終于迎來了黃金發展時期。目前我國城鎮居民人均居住面積13.6平方米，與建設小康社會要求人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產業有著廣闊的發展空間。

　　據世界銀行統計資料顯示，人均GDP達到600-800美元時，住宅產業將進入高速增長階段。20xx年我國人均GDP為830美元，20xx年達到了870美元，20xx年達到1000美元，住宅開發占房地產開發總量的90%以上。因此，未來幾年，隨著GDP的進一步增長，以住宅為主的房地產業將進入一個快速發展階段。

　　目前居民消費結構升級是房地產業發展的內在驅動力，也正是增加住房消費的良機。另一方面，作為國家支柱產業的房地產業，為國家的GDP增長貢獻了1.9-2.5個百分點。寬松的產業政策為房地產業提供了外部驅動力。

　　201x年的房地產調控拉開帷幕，樓市各項政策持續收緊。然而，在投資渠道不足的大背景下，房地產開發市場依然走紅，房地產開發貸款連續11個月保持增長態勢，樓市已成為資金“蓄水池”。

　　國家統計局數據顯示，201x年1至11月，房地產開發企業資金來源63220億元，同比增長31.2%。其中，國內貸款11245億元，同比增長25.0%。房地產開發企業資金來源中個人按揭貸款達到7937億元，同比增長13.2%。

　　從單月數據看，隨著調控的不斷深入，房地產開發企業新增國內貸款同比增速呈現大幅波動，但較去年同期只升不降。

　　201x年4月，有關部門出臺房地產調控政策。1至5月，房地產開發企業資金來源中的新增國內貸款同比增速高達43.6%。隨著調控的深入，1至6月房地產開發企業新增國內貸款同比增速降至34.5%，但在下半年又有所回升。10月房地產開發企業新增國內貸款重新突破千億大關，達到1044.72億元，同比增長18.83%。

　　201x年4月18日---中國國家統計局數據顯示一季度房地產開發投資繼續保持逾30%的高增長,數據顯示,全國1-3月完成房地產開發投資8,846億元人民幣,同比增34.1%;房屋新開工面積39,842萬平方米,同比增長23.4%。

　　買房,購房,裝修論壇,房中國平安證券研究所房地產行業研究員李曉東表示，銀行在房地產資金鏈中扮演著重要角色。目前，僅國內貸款和個人

　　按揭貸款兩項就占房地產開發企業資金來源的30%以上，加上其他名目的貸款，占比將更高。

　　李曉東說，從結構上看，新增國內貸款多流入到大中型房地產企業，這些企業是靠規模擴張來賺錢。因此，今年房地產開發企業資金更多地流向了房屋建設領域，未來一段時間房屋供給將有所加大。

　　二、住宅小區的建設新理念

　　住宅小區是現代化城市的細胞，它的建設與城市的發展密切相關，一方面，住宅小區的建設受到城市發展條件的制約，要緊緊圍繞著現代化城市的標準進行建設;另一方面，住宅小區的建設反過來又會促進城市的發展，并為之帶來巨大的經濟效益、社會效益和環境效益。

　　城市化以及隨之而來的現代化城市是人類社會生產力發展到較高水平的產物。伴隨著社會進步和城市的發展，住宅小區的建設理念也在不斷發生變化。

　　(一)人們家居理念的變化。

　　我國改革開放20年來國民經濟迅速發展，人民生活水平不斷提高，城市環境不斷改善，人們的消費觀念也發生了深刻的變化。人們家居理念由原來的“安置型”向“舒適型”過渡。人們對住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個性化，要求其更符合現代化節奏。對環境則追求回歸自然、追求美的和諧與統一。對住宅配套設施的要求也向更加齊全、方便、安全發展。隨著經濟的發展和城市的進步，居家理念已由“安居”向“小康”發展。

　　(二)家庭模式和結構的變化，對居住理念和行為產生了深刻的影響。

　　改革開放以來，我國家庭規模和家庭結構都發生了很大變化，家庭平均規模不斷縮小，到1995年統計，我國城鎮人口戶均已下降到3.3人/戶，近幾年家庭還日益出現核心化趨勢。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規模及結構的變化必然引起人們對住宅需求的變化。例如，購房者趨于年輕化，知識化，他們更關注住宅的高品位，對居住空間要求更加現代、實用、合理，功能更完備。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿足網絡化通信的要求，要求居住區能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業管理服務等等。

　　(三)商品房價值觀的變化。

　　自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國在住房制度改革方面已進行了許多探索與實踐。1998年7月國務院(1998)23號文件提出了深化城鎮住房制度改革的指導思想和基本原則，并明確指出了“停止住房實物分配，逐步實現住房分配貨幣化;適應和完善住宅供應體系;發展住房金融;培育和規范住房交易市場”的改革目標。這項新政策的出臺，對人們的住房觀念產生了較大的影響，住宅商品市場也得以快速發展和成熟，住宅商品的生產建設納入到市場化運行的軌道。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據自身的購買目標、生活品味、家庭特點及收入水平來選擇。住宅商品的價值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。

　　(四)開發商建設理念的變化。

　　順應住宅商品化的趨勢，開發商的建設理念也在向更高水平發展，傳統的“產品觀念”正在走向“市場營銷觀念”和“社會營銷觀念”;開發商已從過去純粹的產品生產者轉變為居民居住生活的構筑者。當前“以人為本”，“可持續發展”，將物質、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開發商的不懈追求。

　　XXXX地產開發公司憑借良好的社會信譽和多年的房地產運作經驗，在項目運作中擁有優勢，,其經營理念“**地產，誠信百年”在XX地區樹立了誠信的榜樣，從而使該項目在社會上建立了良好的品牌優勢。XXXX小鎮項目又是XXXX地產開發公司在XX開發的一個重點項目,公司有信心有理由把她做成一個優良工程、精品工程。

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