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在物業(yè)管理工作會議上的講話（精選10篇）
在日新月異的現(xiàn)代社會中，越來越多地方需要用到講話稿，講話稿是講話者為了在會議或重要場合上表達自己想要講的話而事先準備好的文稿。那么，怎么去寫講話稿呢？以下是小編精心整理的在物業(yè)管理工作會議上的講話，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
在物業(yè)管理工作會議上的講話 1
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們：
今天，我們召開全市物業(yè)管理工作會議，主要任務(wù)是貫徹落實市政府xx市長對全市住房工作的重要批示，以及xx市長在全市住房保障和房產(chǎn)管理工作會議上有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，動員各縣區(qū)、各有關(guān)單位和廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)，凝心聚力，強化服務(wù)，進一步提高全市物業(yè)管理水平，為建設(shè)和諧幸福宜居xx做出新貢獻。根據(jù)會議安排，下面我對全市物業(yè)管理工作作總結(jié)部署。
一、近年來全市物業(yè)管理工作回顧
近年來，物業(yè)管理戰(zhàn)線的廣大干部職工在各級黨委政府的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，攻堅克難，開拓進取，全市物業(yè)管理工作穩(wěn)中求進、難中向好，較好完成了全年主要目標任務(wù)。
一是行業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷壯大。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)達到xx家，其中本地一級xx家、二級xx家、三級xx家、暫定三級xx家、外地來連企業(yè)xx家，物業(yè)管理項目達到xx個，管理總面積突破xx萬平方米，從業(yè)人員xx萬人。去年全市新增物業(yè)服務(wù)企業(yè)xx家(含外地來連xx家)，新增物業(yè)管理項目xx個。
二是制度體系建設(shè)不斷加強。完成了《xx市物業(yè)管理實施細則》的擬定工作，并組織行業(yè)專家集中修改，廣泛征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等相關(guān)主體意見，邀請人大代表、政協(xié)委員座談討論。同時還啟動了前期物業(yè)服務(wù)合同修訂，完成了一批制度辦法起草工作。
三是行業(yè)監(jiān)管力度不斷加大。對資質(zhì)過期的xx家本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法予以資質(zhì)注銷，對xx家備案過期的外地企業(yè)清理出我市物業(yè)服務(wù)市場。為整頓市場環(huán)境，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動履職，先后組織海州、連云區(qū)等就小區(qū)管理服務(wù)情況進行突擊檢查，對存在問題的小區(qū)，責(zé)成屬地主管部門和街道督促企業(yè)限期整改。去年各縣區(qū)主管部門定期不定期組織專項檢查xx余次，進一步增強了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的契約意識和服務(wù)意識，小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平總體有所提升。
四是城市宜居品質(zhì)不斷提升。在市區(qū)xx個物管小區(qū)開展了園林綠化提檔升級活動，新栽樹木xx余株，種植草皮xx萬平方米。開展物管小區(qū)排水系統(tǒng)專項整治，確保汛期物管小區(qū)安全。認真開展物管小區(qū)市優(yōu)達標創(chuàng)建活動，xx個物管小區(qū)達到市優(yōu)管理服務(wù)標準，涌現(xiàn)出一批創(chuàng)建先進單位和物管示范小區(qū)。同科匯豐國際、蒼梧三期、金鷹國際城等小區(qū)始終保持較高管理水平，經(jīng)得住檢查，受到業(yè)主好評。
五是物業(yè)維修資金、物業(yè)服務(wù)用房管理進一步規(guī)范。建立了市區(qū)電梯、消防設(shè)施設(shè)備專項維修資金，適時調(diào)整了市區(qū)物業(yè)維修資金繳存模式，提高了維修資金交存率。去年市區(qū)共撥付使用物業(yè)維修資金xx萬元，涉及xx個小區(qū)，惠及業(yè)主xx萬戶，同比增長xx%。加強物業(yè)服務(wù)用房配置和使用管理的監(jiān)督檢查，對xx多家未按規(guī)定配置或違規(guī)使用物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取了限期整改措施，切實維護了廣大業(yè)主的權(quán)益。
在肯定成績的同時，我們也要清醒地看到，當前全市物業(yè)管理工作還存在很多困難和問題，與廣大人民群眾追求宜居幸福生活的熱切期盼、與黨和政府改善民生的工作目標、與我市“十三五”全面建成小康社會的總體要求還有較大差距。如物業(yè)管理政策法規(guī)相對滯后，物業(yè)管理體制機制不健全，物業(yè)服務(wù)總體水平不高，熱點難點問題亟待破解等等。
二、下步物業(yè)管理工作安排
今年是全面建成小康社會決勝階段的開局之年，也是推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的攻堅之年。對于全市物業(yè)管理行業(yè)來說，要轉(zhuǎn)變思維方式，抓住關(guān)鍵舉措，努力實現(xiàn)“十四五”期間物業(yè)管理工作良好開局。
(一)完善政策法規(guī)體系，推動物業(yè)管理法制化建設(shè)。
推動出臺《xx市物業(yè)管理辦法》，同時要制定和完善八個配套文件：以市政府辦名義出臺《xx市既有住宅加裝電梯指導(dǎo)意見》;會同市規(guī)劃局制定《xx市物業(yè)服務(wù)用房管理暫行辦法》;出臺《xx市物業(yè)應(yīng)急維修管理暫行辦法》;會同市工商局修改印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同》《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本;制定《xx市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評細則》《xx市物業(yè)管理項目經(jīng)理等級考核辦法》《物業(yè)管理委員會成立規(guī)程》《xx市物業(yè)服務(wù)保證金管理辦法》。力爭通過兩年的.努力，建立較為完善的物業(yè)管理制度體系，逐步實現(xiàn)有法可依，為依法監(jiān)管打牢基礎(chǔ)。
(二)加快推進體制機制改革，提高物業(yè)管理工作效能。
一要推進建立屬地管理、綜合管理和行業(yè)管理有機結(jié)合的物業(yè)管理體制，健全“指導(dǎo)監(jiān)督在市級，主體責(zé)任在縣區(qū)，具體負責(zé)在街道，矛盾化解在社區(qū)”的物業(yè)管理運行機制。二要推進縣區(qū)、街道、社區(qū)物業(yè)管理工作機構(gòu)、經(jīng)費和人員“三落實”。年內(nèi)市區(qū)及各縣要全部完成街道物業(yè)服務(wù)窗口的設(shè)立，年底全市將統(tǒng)一組織檢查考核。三要推動相關(guān)部門職責(zé)進小區(qū)。在各物管小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置“物業(yè)管理公示欄”，公示相關(guān)部門和單位的職責(zé)及聯(lián)系人、聯(lián)系電話，接受業(yè)主監(jiān)督和投訴，及時查處小區(qū)違法違規(guī)行為。四要進一步簡政放權(quán)。將前期物業(yè)招投標管理、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金管理、物業(yè)服務(wù)用房交付使用監(jiān)管、限額以下物業(yè)維修資金使用審批等權(quán)限下放到各區(qū)，充分調(diào)動基層部門的工作積極性和主動性。五要優(yōu)化行業(yè)監(jiān)管模式。充分運用已建成的智慧物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺，整合行業(yè)發(fā)展的各類數(shù)據(jù)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高監(jiān)管效能，促進行業(yè)健康發(fā)展。
(三)加大重點工作推進力度，切實提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
一要繼續(xù)開展市優(yōu)物管小區(qū)達標創(chuàng)建活動。按照年初既定目標，確保全市xx%以上物管小區(qū)達到市優(yōu)標準，為全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量樹立更多典型。二要積極創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市，努力打造干凈物管小區(qū)。在小區(qū)電子顯示屏滾動播出創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市宣傳標語，在小區(qū)出入口懸掛創(chuàng)建橫幅。各縣區(qū)要結(jié)合“干凈、方便、順暢”xx建設(shè)實施方案，認真組織開展“干凈物管小區(qū)”專項行動。三要加大老舊小區(qū)改造力度，做好后續(xù)管理服務(wù)。xx月xx日前全面完成全市xx個老舊小區(qū)改造任務(wù)，努力改善老舊小區(qū)硬件設(shè)施條件。四要強化執(zhí)法檢查，凈化市場環(huán)境。縣區(qū)物業(yè)主管部門要認真履職，主動執(zhí)法，加大監(jiān)督檢查力度和頻度，及時將服務(wù)質(zhì)量差、管理水平低、投訴問題多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)列入黑名單。要加強物業(yè)管理招投標管理，維護招投標市場的公開、公平、公正。適時引入第三方評估，將評估結(jié)果向社會公布。
(四)突出抓好信用體系建設(shè)，完善行業(yè)監(jiān)管措施。
一要盡快完成物業(yè)信息數(shù)據(jù)庫建設(shè)。各縣區(qū)、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)市局統(tǒng)一部署，做好數(shù)據(jù)整理報送，力爭在上半年完成全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理項目和項目經(jīng)理基礎(chǔ)信息、信用信息的征集和系統(tǒng)錄入。二要完善信用考評機制。按照企業(yè)自評、縣區(qū)初評、市局評定的程序和信用評定辦法逐級審核確認，確保數(shù)據(jù)真實準確。三要做好數(shù)據(jù)成果運用。今年年底前要發(fā)布全市第一期物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用報告。從明年開始做到每季度發(fā)布一次，促進守法守信經(jīng)營。
(五)強化公眾監(jiān)督和行業(yè)自律，提升行業(yè)整體素質(zhì)。
一是舉辦“最美物業(yè)人”“最美物管小區(qū)”公眾評選活動和物業(yè)管理行業(yè)三個“十佳”評選活動，努力提升業(yè)主依法維權(quán)適度維權(quán)、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履職履約能力，促進和諧社區(qū)建設(shè)。二是制定行業(yè)自律規(guī)則，組織全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂行業(yè)自律承諾書，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升管理服務(wù)素質(zhì)。扎實開展項目經(jīng)理培訓(xùn)，培優(yōu)一批綜合素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的項目經(jīng)理崗位先鋒。同時，扎實開展勞動技能比賽，加大一線作業(yè)人員培訓(xùn)力度。
主要保障措施：
一是加強考核管理。積極發(fā)揮市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的作用，牽頭制定各部門物業(yè)管理工作考核問責(zé)辦法，將各部門物業(yè)管理工作履職情況、目標完成情況納入年底考核。
二是強化問題導(dǎo)向。摸清全市物業(yè)管理基本情況和問題底數(shù)，做到有的放矢、因地制宜，從解決一件件具體問題抓起，明確整改重點、整改時限，一把鑰匙開一把鎖，不斷把工作引向深入、推向前進。
三是強調(diào)務(wù)實高效。發(fā)揚求真務(wù)實、馬上就辦的工作作風(fēng)和釘釘子的精神，對每一項工作責(zé)任到人，落實到具體人頭。按照既定的時間節(jié)點，加快推進落實，確保物業(yè)管理各項工作落地生根，取得實效。
在物業(yè)管理工作會議上的講話 2
尊敬的同志們：
昨天，家瑾同志對《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的出臺過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就《條例》的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全贊成，請各地區(qū)各單位認真貫徹落實。這次會議，在以往工作的基礎(chǔ)上，有十個單位交流了經(jīng)驗和貫徹《條例》的安排，希望各地研究借鑒。
會議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續(xù)探討研究的問題。昨天晚上，房地產(chǎn)業(yè)司進行了認真的歸納整理，給我列了十大問題，主要是《條例》貫徹實施中的有關(guān)問題，針對這些意見，建設(shè)部還將繼續(xù)研究，也希望各地積極探索。一是，關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會。《條例》規(guī)定業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過，重大事項須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。業(yè)主大會怎么組織，還需要探索。二是，業(yè)主委員會成員的素質(zhì)問題。對此《條例》作了原則性的規(guī)定。業(yè)主委員會成員需要具備高素質(zhì)，能否請當?shù)氐娜舜蟠砗驼䥇f(xié)委員來擔(dān)任。業(yè)主委員會能不能真正盡責(zé)，對業(yè)主委員會發(fā)揮作用很重要，請你們在今后的工作指導(dǎo)中總結(jié)經(jīng)驗。三是，業(yè)主大會在法律上承擔(dān)什么責(zé)任。它既不是自治組織，不是法人機構(gòu)，又不是民政部門登記的社團組織。四是，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安事件，物業(yè)管理企業(yè)有沒有責(zé)任。五是，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收水、電、氣、暖等費用產(chǎn)生的糾紛如何解決，維修責(zé)任如何落實，這涉及到公用事業(yè)改革的問題。六是，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和虧損的問題，以及當?shù)卣诃h(huán)境整治中會不會增加物業(yè)管理企業(yè)負擔(dān)的問題。七是，共用部位、共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)怎么明確地界定。八是，舊小區(qū)實行物業(yè)管理難的問題。九是，房地產(chǎn)管理部門與其他相關(guān)部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督責(zé)任和如何履行職責(zé)。十是，地方政府制定相應(yīng)的法律法規(guī)和研究轉(zhuǎn)變職能的問題。這些問題大部分都在志峰同志的報告里作了說明，要在貫徹《條例》中逐步解決，要有一個過程。我個人體會，物業(yè)管理不完全是一個房屋管理問題，很多社會問題交織在一起，極其復(fù)雜。當前最重要的是抓好《條例》的學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹，要通過制度創(chuàng)新，機制創(chuàng)新，管理創(chuàng)新，探索解決好這些問題。發(fā)展中的問題要用發(fā)展的辦法來解決。下面，我結(jié)合自己學(xué)習(xí)《條例》的體會談點認識，同大家一起研究討論。
我認為當前貫徹《條例》，首先是省建設(shè)廳、各地房地產(chǎn)行政主管部門，也包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、質(zhì)量安全管理部門要共同做好《條例》的貫徹落實工作，前期建設(shè)和物業(yè)管理帶來的問題非常突出。《條例》從解決社會發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展過程中的一些矛盾出發(fā)，作出了很多規(guī)定，所以《條例》的貫徹落實工作不是一個部門的事情。大家談到的舊小區(qū)問題，到底是房屋管理，還是城市市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理，還是房屋管理和市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，是很現(xiàn)實的問題。各地要在認真學(xué)習(xí)領(lǐng)會《條例》的法律關(guān)系，認真分析各地實踐的基礎(chǔ)上，確定有效的步驟，推進《條例》的實施。向社會各方宣傳理解認識《條例》的重要性，和自己應(yīng)當承擔(dān)的法律規(guī)定的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。深化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問題。我理解貫徹《條例》的重點和難點是各方思想認識問題，尤其是主管部門、業(yè)主、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，要解放思想，實事求是，與時俱進，根據(jù)《條例》調(diào)整工作思路，轉(zhuǎn)變觀念，將《條例》貫徹好。
一、物業(yè)管理發(fā)展及《物業(yè)管理條例》的社會基礎(chǔ)
我國物業(yè)管理歷來是有社會需求，與經(jīng)濟體制、住房制度、政府管理社會事務(wù)的方式有關(guān)，直接影響城市環(huán)境、城市容貌、城市形象，是全社會的客觀需要，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。物業(yè)管理新體制的產(chǎn)生、發(fā)展是一個長期的演變過程，并且隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，社會事業(yè)的發(fā)展，人們生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地產(chǎn)建設(shè)、銷售和售后使用管理分工的專業(yè)化、社會化、市場化，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范。
我國物業(yè)管理的歷史狀況：80年代初以前，我國廣大居民住房產(chǎn)權(quán)主要是屬于政府房管部門、企事業(yè)單位和政府機關(guān)所有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權(quán)。政府房管部門或者企事業(yè)單位負責(zé)環(huán)境管理，包括綠化、衛(wèi)生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關(guān)費用。居（家）委會、街道辦事處是對居住環(huán)境管理承擔(dān)組織責(zé)任。
80年代中期之后，我國進行城市經(jīng)濟體制改革，打破單位單一投資建房，開始允許多渠道建房。人們對居住條件的要求逐步提高，形成對居住環(huán)境配套設(shè)施的需求。房屋建成后由房屋產(chǎn)權(quán)單位管理，外部環(huán)境則由居委會或街道辦事處負責(zé)管理。這一管理模式，逐步強化了居民關(guān)心居委會和街道辦事處所管公共部位的環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)境等公共財產(chǎn)的意識。
房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展，帶動了單位購房，隨著這種需求的增大，開始形成服務(wù)于房屋所有人的物業(yè)管理。特別是人們對良好的居住環(huán)境的需求，刺激了商品房的供應(yīng)，從而進一步促進了新建小區(qū)的物業(yè)管理，這種需求的經(jīng)濟負擔(dān)和住房分配方式一樣仍是單位負責(zé)，個人受用。新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展起到積極的推動和示范作用，同時也引發(fā)出物業(yè)長期管理的需求。
我們房地產(chǎn)開發(fā)是實行滾動開發(fā)，預(yù)售制、規(guī)劃批準建設(shè)范圍實施周期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產(chǎn)生物業(yè)費用由誰來承擔(dān)問題，促使開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)，滿足開發(fā)企業(yè)的'需求和購房業(yè)主在小區(qū)建設(shè)尚未全面完成情況之下的物業(yè)管理需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己開發(fā)的項目實施物業(yè)管理，也是基于業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，這就形成前期物業(yè)管理。
隨著住房制度改革的推進，物業(yè)管理也隨之發(fā)展。但存在公房出售之后的物業(yè)管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關(guān)系、管理方式等尚需研究和規(guī)范。
居民的住房需求，由直接關(guān)注住房面積大小、功能質(zhì)量等內(nèi)部需求，發(fā)展到對環(huán)境的需求；從需要對房屋共用部分的管理，發(fā)展到同時需要對部分公共社會事務(wù)的服務(wù)；從需要對房產(chǎn)和附屬設(shè)施的完好，發(fā)展到實現(xiàn)房屋的保值、增值。這些，使物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明晰。
從我國物業(yè)管理發(fā)展的進程來看，物業(yè)管理涉及我國計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革，改善人居環(huán)境、提供公共服務(wù)，也包括機關(guān)后勤服務(wù)改革，政企分開、政府轉(zhuǎn)變職能，基層政權(quán)職能到位和居委會自治組織作用的發(fā)揮。在這些轉(zhuǎn)變中需要立法來強調(diào)業(yè)主的自身的位置，規(guī)范業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，居委會、街道辦事處與業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，需要政府主管部門轉(zhuǎn)變觀念，改變工作方式和方法，也有基層單位的改革轉(zhuǎn)制問題，這也就是存在于《物業(yè)管理條例》之中的社會基礎(chǔ)，需要明確相關(guān)法律制度。
二、物業(yè)管理中要運用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為（或者講相對人的行為）
《物業(yè)管理條例》既然存在著立法的社會基礎(chǔ)，就應(yīng)當用法律法規(guī)來規(guī)范，在改革和發(fā)展中推進物業(yè)管理。法律法規(guī)的嚴肅性，既要調(diào)整解決好現(xiàn)有矛盾，又應(yīng)有一定的前瞻性。因此，我體會，要貫徹落實好《條例》，關(guān)鍵是學(xué)習(xí)、宣傳《條例》規(guī)定，準確理解和把握好物業(yè)管理活動中的規(guī)定法律關(guān)系。這里我著重講一講以下幾個方面的認識：
（一）業(yè)主是《條例》規(guī)定的責(zé)任主體
業(yè)主是房屋產(chǎn)權(quán)的所有者，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行為。所以，業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。這是宣傳貫徹《條例》，形成共同工作氛圍的基礎(chǔ)。明確這一點，才能說清楚業(yè)主具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利，具有維護個人和公共的共同利益的責(zé)任，和遵守公共利益和社會責(zé)任所規(guī)定的義務(wù)。
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會是一種必然的選擇
業(yè)主的責(zé)任，除了對房屋內(nèi)專有部分所有權(quán)的行使，更重要的是還承擔(dān)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面，由公約和確定的義務(wù)。多個業(yè)主之間必定形成共同利益和共同事務(wù)，而公共利益和共同事務(wù)不是一個人代表的。從我國固有的特點來看，公共利益和公共事務(wù)部分，必然存在業(yè)主和業(yè)主之間內(nèi)在的聯(lián)系，這就體現(xiàn)出業(yè)主公約。因此，《條例》在進行制度設(shè)計時，在吸收實踐證明行之有效的既有制度的基礎(chǔ)上，確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形式和表決方式，業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實擔(dān)負起代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。
（三）是物業(yè)管理服務(wù)的法律依據(jù)
業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系。業(yè)主、業(yè)主大會委托物業(yè)管理公司管什么、達到什么服務(wù)標準，要通過合同明確約定。當然，服務(wù)價格和服務(wù)水平必須相對應(yīng)。物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容不是包羅萬象的，應(yīng)該按照合同約定提供服務(wù)。在物業(yè)管理服務(wù)活動中，業(yè)主是責(zé)任主體，物業(yè)管理公司是服務(wù)主體，他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛，主要受《合同法》保護和約束，行政主管部門不要過多干預(yù)。
（四）前期物業(yè)管理必須加強
《條例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。為什么《條例》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。
在建設(shè)過程中間，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間相互利益關(guān)系的調(diào)整是關(guān)鍵。與其他的銷售行為不同，房屋產(chǎn)權(quán)的銷售是一個過程。因為房屋建設(shè)實行的是滾動開發(fā)，業(yè)主在滾動開發(fā)中，獲得產(chǎn)權(quán)，不可能等到開發(fā)商銷售完所有物業(yè)，購房人全部入住，成立業(yè)主大會之后，才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡期的物業(yè)管理，也就是前期物業(yè)管理，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施。《條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸入住的購房人。根本上講是業(yè)主長遠利益的保證，包括對批準規(guī)劃實施中的有關(guān)問題的預(yù)防，可以減少開發(fā)企業(yè)建設(shè)過程中隨意改變規(guī)劃。所以，《條例》要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)，為業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)提供了法律基礎(chǔ)。
（五）業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當誠意接受居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督
《條例》第二十條對業(yè)主委員會、業(yè)主大會與居委會的關(guān)系作了明確規(guī)定。要理順兩者的關(guān)系，關(guān)鍵是要學(xué)習(xí)貫徹《條例》和《城市居民委員會組織法》。居民委員會是居民自我管理、自我服務(wù)的自治組織，主要職能作用是，協(xié)助基層政權(quán)做好居民群眾政治思想工作，調(diào)解居民鄰里矛盾，維護居民道德行為規(guī)范，創(chuàng)造良好、和諧的社區(qū)人際關(guān)系。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益通過業(yè)主公約來確定的組織。居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)。業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權(quán)益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇?dǎo)和幫助。《條例》設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當告知并聽取居委會意見的義務(wù)。規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當接受居民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。同時規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居委會依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。與其他企業(yè)一樣，物業(yè)管理企業(yè)按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進行經(jīng)營服務(wù)，與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
（六）落實《條例》規(guī)定住房專項維修資金制度，應(yīng)當從房管部門改革和改進工作抓起
關(guān)鍵要清理公房出售專項維修資金的挪用，建立健全管理機制，落實賬戶到人。《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，交納專項維修資金。建立專項維修資金的目的，主要是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。這是保障物業(yè)管理區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、共用部位完好使用和維護業(yè)主長遠利益的必要措施。因此，必須完善制度，嚴格征收，專項使用，加強監(jiān)管。
（七）政府機關(guān)要轉(zhuǎn)變職能做好實施監(jiān)督
物業(yè)管理企業(yè)是依照《公司法》設(shè)立的自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。民事主體在市場中的行為其實就是市場行為，民事行為的特性要求給市場主體以充分的自主權(quán)利，政府不能干涉民事主體自由從事市場活動，不能主動介入到這種活動中去，更不能隨便運用自己擁有的行政權(quán)力進行干預(yù)。政府部門既要尊重業(yè)主在物業(yè)管理上的自主權(quán)，也要尊重物業(yè)管理企業(yè)的獨立經(jīng)營自主權(quán)。
政府的作用，主要是根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理企業(yè)行為實行監(jiān)督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。各地房地產(chǎn)行政主管部門，要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場解決的，一旦有民事糾紛，應(yīng)鼓勵多走一點司法程序來處理，做到依法行政，既到位，又不越位。
（八）抓好公房管理部門改革，有步驟推進實施物業(yè)管理，抓好試點穩(wěn)妥推進
社會對環(huán)境的需求是地方政府關(guān)心的。公房管理改革不僅是房管部門的事，關(guān)鍵是人的居住環(huán)境，有居民本身要求，也是城市形象問題，要有緊迫感，要積極參與。各地建設(shè)和房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當作為地方政府的參謀，制定方案，推進改革實施。
（九）建設(shè)部和省廳市局的工作問題
做好這項工作，必須充分領(lǐng)會《條例》精神，并充分總結(jié)物業(yè)管理發(fā)展的歷史過程。通過這些工作，把握物業(yè)管理的難點、重點和方向，這樣工作才有前瞻性。
第一，要把法律關(guān)系弄清楚。要明確物業(yè)管理各方主體的法律責(zé)任，特別要明確業(yè)主責(zé)任和行政主管部門自身的責(zé)任。
第二、要盡快完成配套法規(guī)的制定，對過去的法規(guī)進行清理，要有計劃，明確出臺的時間。部里有關(guān)司局向我反映，向地方征求意見的立法經(jīng)常不能按期回來。當前部里要建立一個考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個重要指標，并把考核結(jié)果向省區(qū)市政府通報。
第三，要同心協(xié)力，解決法制建設(shè)問題。我講的同心協(xié)力有三個層面。一是上下同心協(xié)力，我們這個行政管理的各部門要同心協(xié)力，二是左右同心協(xié)力，我們今天為什么要求部里其他司的司長來參加會議，《條例》對有關(guān)質(zhì)量安全，規(guī)劃問題，城市建設(shè)中的水、氣等改造的問題，都有規(guī)定。貫徹落實好《條例》，我們的相關(guān)部門能不能同心協(xié)力很重要。三是我們與建設(shè)行政管理部門以外的部門同心協(xié)力，特別要與民政部門，與當?shù)卣嘘P(guān)社區(qū)管理的部門同心協(xié)力。我們要如實地告訴別人，對你們工作有什么要求。當然部門之間的工作是有不同側(cè)重的，要在分歧中找共同點。
（十）宣傳工作
宣傳工作還要加強。法規(guī)司、房地產(chǎn)業(yè)司要組織開展好有關(guān)宣傳活動。要宣傳貫徹實施《條例》對促進城市發(fā)展、改善投資環(huán)境的作用，對協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益和保護業(yè)主合法權(quán)益的作用。對業(yè)主的宣傳，要增強業(yè)主自律意識，推進民主協(xié)商機制的形成。只有依靠社會力量的支持和社會輿論的正確引導(dǎo)，《條例》的貫徹工作才能做好，才能規(guī)范社會人和行政部門的行為。做好自己的本職工作，抓好《條例》的貫徹落實，真正維護廣大業(yè)主的利益，這是國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)對《條例》頒發(fā)實施的要求。《條例》在制定過程中廣泛征求了社會各方的意見，在貫徹實施《條例》中更要傾聽群眾的意見，認真解決群眾反映的熱點、難點問題。
同志們，隨著《條例》的頒布實施，我國的物業(yè)管理行業(yè)進入了一個新的階段。我們要以“三個代表”重要思想為指引，學(xué)習(xí)好《條例》，貫徹好《條例》，按《條例》的要求做好自己的工作，切切實實地保護好廣大群眾的權(quán)益，為全面實現(xiàn)小康社會目標作出應(yīng)有貢獻。
在物業(yè)管理工作會議上的講話 3
尊敬的同志們：
今天的會議是我分管物業(yè)管理工作后召開的第一次物業(yè)管理工作座談會，這個會議早就該開了，也早有這個想法，由于忙于各種事務(wù)，一直抽不出時間，所以，開得有點晚，但也不算太晚。這次會議非常重要，重要的原因有幾個方面：一是物業(yè)管理工作非常重要。物業(yè)管理服務(wù)工作涉及千家萬戶，關(guān)乎人民群眾的生活質(zhì)量和切身利益，是他們生活的一個重要組成部分。物業(yè)服務(wù)工作做好了，人民群眾才能安居，“安居”才能“樂業(yè)”，“樂業(yè)”才能穩(wěn)定。二是物業(yè)管理形勢不容樂觀。多年來，市房管部門及廣大物業(yè)從業(yè)人員為促進全市物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展，確保社會穩(wěn)定做了大量工作，付出了艱辛努力，取得了顯著成績，全市物業(yè)服務(wù)從無到有，從小到大，走過了曲折的風(fēng)雨歷程。但在管理服務(wù)過程中，也存在一些不足和問題，需要及時總結(jié)和糾正。三是各級領(lǐng)導(dǎo)非常關(guān)注。xx年以來，共接到原市委書記、xx市長及其他領(lǐng)導(dǎo)、市長熱線信訪、人訪批示件xx多件。物業(yè)服務(wù)工作已經(jīng)引起各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心、重視和關(guān)注。因此，強化物業(yè)管理服務(wù)工作已成市房管中心當前工作的當務(wù)之急、重中之重。正是基于這幾個方面的考慮，我們才決心召開這次座談會，聽聽大家的意見、在工作中的體會、感受和認識，以便集思廣益，共同商量研究如何進一步做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。剛才，幾個物業(yè)經(jīng)理的代表發(fā)了言，談了切身感受，反映了方方面面的問題和困難，同志也安排了相關(guān)工作。聽了很受啟發(fā)，我們將認真吸收大家的意見，進一步加強這方面的工作，努力把全年的物業(yè)服務(wù)工作做好。下面，我講三個方面的問題：
一、肯定成績，堅定從事物業(yè)管理服務(wù)工作的信心
我市物業(yè)管理從xx年成立第xx家物業(yè)管理企業(yè)開始起步，至今，已經(jīng)走過xx年的歷程。xx年，彈指一揮間，xx年，日新月異。經(jīng)過xx年的發(fā)展，我市基本上改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，建立了與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的物業(yè)管理體制，物業(yè)管理的法制體系、行政體系不斷健全，物業(yè)管理的市場機制和環(huán)境不斷完善，物業(yè)管理的責(zé)任主體和職能界定逐步明晰，物業(yè)管理企業(yè)的自主發(fā)展意識逐步覺醒。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如雨后春筍，物業(yè)管理行業(yè)如星火燎原，整個行業(yè)的發(fā)展取得了顯著的成績，特別是xx年《xx市人民政府關(guān)于進一步加強全市物業(yè)管理工作的意見》文件的出臺，建立了社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各負其責(zé)的“三位一體”物業(yè)管理新模式，實現(xiàn)了轄區(qū)管理與行業(yè)管理的有效結(jié)合，我市物業(yè)管理工作出現(xiàn)了一個嶄新的局面。目前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已發(fā)展到xx家，從業(yè)人員增加到近xx人，管理項目達到xx多個，管理面積xx多萬平方米。從單一的住宅物業(yè)管理，逐步發(fā)展到寫字樓、黨政機關(guān)、部隊后勤等，形成了綜合物業(yè)管理體系。獲得省、市級優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)已達xx多個。在這里，我要重點表揚幾個物業(yè)小區(qū)和物業(yè)公司：一是xx建業(yè)物業(yè)公司服務(wù)的建業(yè)森林半島小區(qū)。這個小區(qū)在物業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)設(shè)施、服務(wù)范圍、服務(wù)方式、服務(wù)效果等諸多方面有著十分先進的經(jīng)驗，值得大家學(xué)習(xí)、借鑒。二是華祥申能物業(yè)公司服務(wù)的供電公司合惠小區(qū)。這個小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施健全、功能先進、管理服務(wù)到位。三是昌建物業(yè)公司服務(wù)的雙匯歐洲故事小區(qū)和順峰物業(yè)公司服務(wù)的銀珠廣場商住區(qū)。這兩個小區(qū)管理規(guī)范，服務(wù)內(nèi)容豐富，服務(wù)水平較高，業(yè)主比較滿意。總體上看，物業(yè)服務(wù)在改善小區(qū)人居環(huán)境、提供就業(yè)機會、緩解就業(yè)矛盾、推動社區(qū)建設(shè)方面的貢獻越來越大。物業(yè)管理已成為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理重要的組成部分和國民經(jīng)濟新的增長點，成為構(gòu)建和諧社會的重要力量。同時，通過市房管中心和各物業(yè)公司的共同努力，我們的維修資金征繳工作也取得了較大的發(fā)展，歸集資金總額已達xx億元；配合省住建廳多次開展物業(yè)從業(yè)人員崗前培訓(xùn)工作，物業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)有了明顯提高。對物業(yè)管理工作的成績必須充分肯定。這些成績的取得是市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)的結(jié)果，是市房管系統(tǒng)各級領(lǐng)導(dǎo)精心指導(dǎo)的結(jié)果，也是在座各位齊心協(xié)力、共同奮斗的結(jié)果。在此，我代表市房管中心黨委向大家表示衷心的感謝！物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一個新興行業(yè)，也是朝陽行業(yè)。各位物業(yè)經(jīng)理都有切身體會，雖然從事物業(yè)不像從事房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)那樣能賺大錢，但我們收益穩(wěn)定，行業(yè)持續(xù)性、連貫性強，受益長久。如果大家兢兢業(yè)業(yè)、認認真真地經(jīng)營好，也是一份很好的事業(yè)。因此，我們一定要增強信心，下定決心，努力把物業(yè)服務(wù)工作做好。
二、客觀分析，正視物業(yè)管理服務(wù)工作面臨的問題
成績需要總結(jié)、肯定，但是，問題更需要正視和解決。目前，我市在物業(yè)管理服務(wù)方面還存在不少問題，主要有以下幾個方面：一是物業(yè)服務(wù)水平不高，公信度低。近幾年，市房管部門接到的書記、市長、市長的信訪批示件，以及市長熱線轉(zhuǎn)辦件中，群眾集中反映的就是物業(yè)服務(wù)不到位：一些物業(yè)企業(yè)重收費、輕服務(wù)，少服務(wù)、多收費，甚至只收費、不服務(wù)，服務(wù)方法簡單、粗暴，不愿與業(yè)主真誠溝通，不愿做耐心細致的交流、解釋、說服工作，輕易與業(yè)主發(fā)生口角，甚至還有個別物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員與業(yè)主發(fā)生肢體沖突。這些都是典型的物業(yè)服務(wù)水平不高，服務(wù)態(tài)度不端正的表現(xiàn)。正是由于這些行為，才導(dǎo)致少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公信力降低，失去了業(yè)主的信任和支持，也給自己的物業(yè)服務(wù)工作帶來困難和矛盾。二是物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高，形象欠佳。絕大部分物業(yè)從業(yè)人員經(jīng)過崗前培訓(xùn)，加之企業(yè)在招聘員工時注重素質(zhì)，所以，整體上講，人員素質(zhì)基本能夠適應(yīng)工作需求，但也確有少數(shù)或者極個別從業(yè)人員素質(zhì)較差，不注重個人形象。據(jù)我所知，建設(shè)路上一家物業(yè)企業(yè)的從業(yè)人員因為房屋維修問題，與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，最后與業(yè)主發(fā)生廝打；還有一些從業(yè)人員在服務(wù)過程中，在辦公室里坐等業(yè)主上門求助，臉難看、話難聽、事難辦，對業(yè)主不理不睬，態(tài)度冷漠，語言生硬，一副管理者的面孔，在業(yè)主心目中留下惡劣的印象。一些物業(yè)企業(yè)在收物業(yè)服務(wù)費時，由于業(yè)主反映的一些問題得不到及時解決，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費，在再三催要不交的情況下，失去耐心，采取停水、停電等辦法強行逼交物業(yè)費，致使矛盾更加尖銳、激化，達到水火不容的地步。這些都是典型的從業(yè)人員素質(zhì)差、服務(wù)態(tài)度惡劣、服務(wù)理念落后的表現(xiàn)，也是人民群眾反映投訴最突出的問題。三是業(yè)主委員會組建滯后，作用不大。近幾年，在多方督促指導(dǎo)下，全市大部分物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會在幫助支持物業(yè)企業(yè)強化服務(wù)、改進服務(wù)、監(jiān)督服務(wù)等方面發(fā)揮了重要作用，但還有大約五分之一的住宅小區(qū)，由于多方面的原因沒有成立業(yè)主委員會。缺乏業(yè)主委員會這一鏈條，物業(yè)服務(wù)的功能就不健全，在與業(yè)主溝通交流方面就少了一座橋梁，也給依法依規(guī)管理使用住房維修資金方面帶來了障礙。四是業(yè)主有償服務(wù)意識淡薄，觀念陳舊。物業(yè)服務(wù)是近十幾年才發(fā)展起來的新興行業(yè)，計劃經(jīng)濟時代，廣大人民群眾普遍享受的是福利性分房，除了水電費外，職工住宅的一切管理運行費用都由財政或單位集體承擔(dān)，房改以后，房屋的分配形式和住宅管理運行費用的承擔(dān)模式發(fā)生了變化，物業(yè)企業(yè)進入了住宅小區(qū)，業(yè)主開始交物業(yè)服務(wù)費，一些群眾從心理上還沒有及時校正過來，有償服務(wù)意識十分淡薄，所以，物業(yè)企業(yè)在收費過程中，經(jīng)常會遇到欠繳、拒繳，甚至抗繳物業(yè)服務(wù)費的情況，影響了物業(yè)企業(yè)的效益，一定程度上也影響了物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。五是住宅維修資金追繳困難，歸集率低。實行新的房改政策以來，各級政府及房管部門對歸繳住宅維修資金工作高度重視，市政府專門下發(fā)了文件，對開發(fā)企業(yè)和購房者分別征收維修資金，為居民住宅歸集了xx億元的住房“養(yǎng)老金”。這筆維修資金雖然數(shù)量可觀，但與先進城市相比，我們的歸集數(shù)量還相差很遠。原因主要是征繳比例低，征繳率不高，特別是過去一些老的住宅，那時還沒有歸集維修資金的政策，沒有征收維修資金。前幾年，還有一些新的住宅小區(qū)開發(fā)商欠繳維修資金，現(xiàn)在再追繳起來，難度很大。由于缺少維修資金，少數(shù)居民小區(qū)的住房得不到及時的維修，小區(qū)沒有監(jiān)控設(shè)施，道路損壞嚴重，門窗破損，無法維修。還有一些小區(qū)雖有維修資金，但由于動用維修資金政策性強，法規(guī)性強，導(dǎo)致個別物業(yè)小區(qū)維修不到位，不及時，影響了人民群眾的生活質(zhì)量。
以上種種，都是我市物業(yè)服務(wù)工作中存在的突出問題，也是根本性問題。對于這些問題，我們必須要有清醒的認識，充分的了解，希望大家和我們一起，認真分析，勇于正視，積極面對，在今后的工作切實加以解決。
三、強化監(jiān)管，扎實做好物業(yè)管理服務(wù)工作
我到市房管中心工作之后，一直分管物業(yè)管理工作。近兩年來，去過不少小區(qū)，接觸了不少物業(yè)經(jīng)理，處理了幾十個信訪案件。看了很多，了解了很多，也想了很多。利用這次座談會的機會，我想就物業(yè)管理和服務(wù)工作談幾點意見，供大家在工作中參考。
一要牢固樹立服務(wù)的'理念。剛才，我講了那么多物業(yè)管理服務(wù)工作中存在的問題，原因歸結(jié)到一點，就是物業(yè)工作的理念沒有樹立好。毛主席說：思想是行動的先導(dǎo)。思想決定行動，目標決定方向，理念是思想的內(nèi)容之一。我們從事物業(yè)服務(wù)工作，我認為，首先也是最重要的一條，就是要樹立正確的工作理念。什么理念？“服務(wù)”的理念。我剛接觸一些物業(yè)經(jīng)理和從業(yè)人員，經(jīng)常聽他們說：“我們搞物業(yè)管理的怎么怎么樣”。我聽了之后，覺得很不舒服，也很替他們擔(dān)心。在思想上把自己定位為“管理者”，角色定位都沒找準，能做好物業(yè)服務(wù)工作嗎？物業(yè)工作的最本質(zhì)內(nèi)容就是“服務(wù)”，物業(yè)企業(yè)不是行政單位，哪一級人大和政府，哪一條法律法規(guī)也沒用賦予它管理的職能。物業(yè)企業(yè)是一個純服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，物業(yè)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主之間是一對合同關(guān)系，提供的是有償服務(wù)，我服務(wù)你付費，你不付費我不服務(wù)。服務(wù)好了，經(jīng)過雙方協(xié)商，簽訂合同條款，可以提高收費標準。服務(wù)不好，按照《xx省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會通過召開業(yè)主大會可以依法解除服務(wù)合同，重新選聘物業(yè)企業(yè)。物業(yè)從業(yè)人員與業(yè)主是一對完全平等的經(jīng)濟合同關(guān)系。那種“我是小區(qū)物業(yè)，住在我這個小區(qū)，你就應(yīng)該服從我管理”的思想是大錯而特錯的。抱著這種理念、觀念來從事物業(yè)的人是永遠也做不好物業(yè)工作的，其結(jié)果必然是矛盾激化，處處碰壁，舉步維艱，無法生存和發(fā)展。因此，我們這些從事物業(yè)服務(wù)的從業(yè)人員，必須要從現(xiàn)在做起，牢固樹立“為業(yè)主服務(wù)”的觀念。在商業(yè)經(jīng)營中，“顧客是上帝”，在物業(yè)服務(wù)上，“業(yè)主是上帝”。把業(yè)主當做服務(wù)對象，一切從服務(wù)業(yè)主出發(fā)，從服務(wù)業(yè)主做起。只有樹牢“服務(wù)至上”的理念，不斷提高服務(wù)水平，我們的物業(yè)工作才能越做越好，越做越順，走上良性循環(huán)的發(fā)展軌道，一步一步地把企業(yè)做大做強。
二要努力改進服務(wù)的方法。干什么工作都要講究方法，方法就是技巧。方法簡單粗暴，做事因循守舊，死搬硬套，只會把事情搞砸；方法靈活，講究技巧，事情就做成功了一半。從事物業(yè)服務(wù)工作也要講究方法，而且，更應(yīng)當講究方法。因為我們從事的是服務(wù)行業(yè)，工作的對象是每一個具體的人，以人為對象的服務(wù)工作更加復(fù)雜。在座的各位大都從事物業(yè)服務(wù)工作多年，有著比較豐富的工作經(jīng)驗、工作方法，應(yīng)當說都比較成熟了。但我們也不能固步自封，認為自己的工作方法已經(jīng)很好了。實際上，不客氣地說，據(jù)我初步了解，xx市還有不少物業(yè)企業(yè)服務(wù)方法存在問題，有待改進和提高。比如：個別小區(qū)物業(yè)得不到業(yè)主的認同，矛盾重重，關(guān)系緊張，甚至工作做不下去，被迫撤走；有的小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費用，四處郵寄上訪信件；還有個別物業(yè)企業(yè)員工與業(yè)主發(fā)生肢體沖突，鬧得不可開交等等。不可否認，的確有一些業(yè)主個人素質(zhì)差，層次低，蠻橫無理，胡攪蠻纏，誰去服務(wù)他都不滿意，一分錢物業(yè)費不交最好，這是問題的一個方面，但是，問題的另一個方面，也確實存在個別物業(yè)工作人員服務(wù)方法簡單粗暴，對工作不負責(zé)任，對業(yè)主缺乏耐心，一問就煩，一說就蹦。這種現(xiàn)象是導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)與業(yè)主關(guān)系緊張，工作難以開展的一條重要原因，也是物業(yè)服務(wù)工作的大忌。方法得當，物業(yè)與業(yè)主關(guān)系融洽，相得益彰，形成良性循環(huán)；方法失當，物業(yè)與業(yè)主關(guān)系惡化，相互制約，形成惡性循環(huán)。因此，講究工作方法，對物業(yè)服務(wù)工作非常重要。如何改進物業(yè)服務(wù)方法？我認為有“三心”應(yīng)當把握：一要有耐心，變被動服務(wù)為主動服務(wù)。具有耐心是物業(yè)從業(yè)人員必備的基本素質(zhì)。常言道：“人上一百，形形色色”，不同家境、教養(yǎng)、身份、生活條件乃至生活經(jīng)歷的人，都會有不同的性格和不同的處世方式。面對這種情況，我們的從業(yè)人員要把握的最基本一點，就是要有耐心。對業(yè)主耐心地宣傳《物權(quán)法》和《xx省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，耐心地傾聽業(yè)主的心聲，做耐心細致的說服解釋等思想工作，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，力所能及地幫業(yè)主之所需。同時要改變服務(wù)方式，要主動地為業(yè)主提供服務(wù)。例如，我們現(xiàn)在的服務(wù)方式基本上是坐等業(yè)主上門反映問題，通知業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費。不妨嘗試著改變一下，能不能經(jīng)常性地對小區(qū)進行巡查？看看樓道干凈否？門窗破損否？小區(qū)路面是否整潔、平坦？是否需要及時更新、改造、維修？主動地、有計劃地做好服務(wù)性工作，主動地為業(yè)主分憂解難。二要有誠心，變生硬服務(wù)為熱情服務(wù)。人與人之間相處貴在真誠，你真心對待業(yè)主，我相信業(yè)主也真心對待物業(yè)。遇到業(yè)主反映的問題，不妨改變一下你管理者的面孔，給業(yè)主一點笑容，熱情接待，真誠地站在業(yè)主的角度思考、體會一下，真心真意地、高效快速地幫他們解決問題和困難。在傾聽業(yè)主反映物業(yè)服務(wù)方面的問題時，能否在交流時講究一點語言技巧？人們常說：“好言一聲三冬暖，惡語半句六月寒”，即使由于受客觀條件的限制，暫時不能解決業(yè)主反映的問題，但只要語言和氣，態(tài)度誠懇，舉止熱情，業(yè)主也會體諒物業(yè)的困難，耐心等待解決問題，矛盾自然就會化解。十幾年以前，我在一個小區(qū)居住，由于自來水“跑、冒、滴、漏”嚴重，加之個別業(yè)主偷電，導(dǎo)致水電費用入不敷出，戶均公攤月均xx余元，引起業(yè)主不滿，加之小區(qū)道路無人維修，少數(shù)業(yè)主拒交或緩交物業(yè)費、水電費，于是，物業(yè)就采取停水斷電等措施制裁業(yè)主，結(jié)果是，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)矛盾逐步升級、激化，直至集體上訪到市政府，最后物業(yè)被業(yè)主委員會趕出小區(qū)。去年xx月份，一個業(yè)主到我辦公室哭訴，說小區(qū)物業(yè)已經(jīng)停她水電一個多月了，搞得她無法生活，究其原因是拖欠水電費，之所以拖欠，是因為該業(yè)主一個人生活，沒有工作，沒有固定收入，靠四處打零工為生，一時手頭困難。了解到這個情況之后，我立即要求物業(yè)先給她恢復(fù)供水，再追收費用。這兩個案例是典型的物業(yè)服務(wù)水平不高，服務(wù)方法粗暴簡單的表現(xiàn)。在這里，我要向大家宣傳一下，按照《國務(wù)院房屋征收條例》和《xx省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，任何開發(fā)企業(yè)都不得采取停水停電等措施進行強制拆遷，任何物業(yè)都無權(quán)對業(yè)主采取停水停電的方式逼交水電物業(yè)費用。實際上，這兩個小區(qū)的問題只要動動腦子，改變一下方法，多點誠心，都是很好解決的問題，完全不至于鬧到上訪這一地步。三要有愛心，變“要我服務(wù)”為“我要服務(wù)”。愛心是每一個健康人必須具備的起碼素質(zhì)。做人要有愛心，做工作也要有愛心，要把一項工作真正做好，做得出色，更需要有愛心。首先，要熱愛崗位。從事物業(yè)服務(wù)工作，從小了說，是為了企業(yè)在復(fù)雜的市場競爭中得以生存和發(fā)展；從大了說，是為社會服務(wù)，為構(gòu)建和諧社會做貢獻，做好這項工作很有意義。因此，從事物業(yè)的人必須首先要熱愛這個行業(yè)，有愛才有激情，才有勁頭，愛崗敬業(yè)才能干好工作。其次，要關(guān)愛業(yè)主。從事行政工作，要把人民群眾的利益看得高于一切，要心里想著群眾，一切為了群眾。從事商業(yè)，要把顧客看做“上帝”，上帝才會送來財富。從事物業(yè)，也要把業(yè)主當做親人，關(guān)愛業(yè)主，多為業(yè)主著想。從某種意義上來說，物業(yè)實際上是業(yè)主在物業(yè)服務(wù)方面的“保姆”，要變“要我服務(wù)”為“我要服務(wù)”。從大處著眼，從小事著手，為業(yè)主提供細心、周到、便利、優(yōu)質(zhì)、貼心的服務(wù)。要進一步改進服務(wù)的態(tài)度，努力提高服務(wù)的水平。其三，要辦好事情。要把業(yè)主的小事、小困難當做物業(yè)的大事來辦。通過辦好業(yè)主的每一件事情，解決業(yè)主的每一個困難，讓業(yè)主感受到物業(yè)服務(wù)的溫暖，把物業(yè)員工當做“娘家人”。只有這樣，才能把物業(yè)工作做好，做出品牌。
三要嚴格規(guī)范服務(wù)的行為。十多年來，我們認真貫徹執(zhí)行國家、省出臺的一系列物業(yè)管理法律法規(guī)，嚴格物業(yè)管理服務(wù)行為，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容更加全面，物業(yè)管理服務(wù)模式不斷創(chuàng)新，物業(yè)管理服務(wù)行為更加規(guī)范。但在規(guī)范管理方面一定程度上也還存在著一些問題。進一步嚴格規(guī)范行業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)行為已成為下一步工作的重點。下一步，我們要認真抓好以下幾個方面的工作：一是加強行業(yè)監(jiān)管，進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理。資質(zhì)管理是強化行業(yè)監(jiān)管的一條重要措施。多年以來，市房管中心對資質(zhì)管理工作是高度重視的，把關(guān)也是非常嚴格的，每年都要淘汰一部分管理不規(guī)范、投訴率高的物業(yè)企業(yè)。今后，我們將進一步嚴格資質(zhì)管理，嚴把市場準入關(guān)，嚴格動態(tài)考核，加強日常監(jiān)管，對服務(wù)不規(guī)范、業(yè)主投訴率高、沒有服務(wù)項目的物業(yè)企業(yè)，堅決予以淘汰、清理。要進一步扶優(yōu)扶強，走集團化發(fā)展的道路。要重點扶持二級資質(zhì)以上的物業(yè)企業(yè)。對那些企業(yè)資質(zhì)低、實力差、人員少，管理水平低、服務(wù)不規(guī)范、業(yè)主投訴率高的物業(yè)企業(yè)，要限制其“老牛拉破車”式的服務(wù)方式；鼓勵物業(yè)企業(yè)達標升級，做大做強，以打造物業(yè)服務(wù)的品牌，提升物業(yè)服務(wù)的層次，提高物業(yè)服務(wù)的整體水平，促進物業(yè)服務(wù)良性健康發(fā)展。二是加強物業(yè)巡查，進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。市中心物業(yè)科和各縣區(qū)房屋主管部門物業(yè)辦要逐步建立物業(yè)小區(qū)巡查制度，經(jīng)常性地對所轄物業(yè)小區(qū)進行明察暗訪，走訪業(yè)主、了解物業(yè)服務(wù)情況，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因，及時整改。要建立物業(yè)服務(wù)巡查檔案，全面了解掌握每一個小區(qū)物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、管理制度、業(yè)主滿意度，確保物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范，依規(guī)運行。中心物業(yè)科和各縣區(qū)物業(yè)辦要把巡查檔案作為年終考評的一項重要內(nèi)容納入監(jiān)管范圍，重點檢查、抽查。三是精心組織招投標，進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)招投標工作。對小區(qū)物業(yè)實行招投標制度，是推進物業(yè)企業(yè)參與市場公平競爭、確保小區(qū)選聘到優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的一條重要措施。近幾年，房管中心和業(yè)務(wù)科室對招投標工作高度重視，精心組織，逐步地嚴格規(guī)范了企業(yè)招投標的程序和標準，為保證住宅小區(qū)選聘到好的物業(yè)企業(yè)、得到更好的物業(yè)服務(wù)做出了努力。
下一步，我們要進一步嚴格招投標的程序，規(guī)范招投標行為，建好專家?guī)欤涯切I(yè)務(wù)精湛、思想素質(zhì)好、公道正派的專家吸收到專家?guī)熘衼怼Ｔ诔绦蛏希瑖栏癜凑战ㄔO(shè)部出臺的《前期物業(yè)招投標管理辦法》的規(guī)定陽光操作、公開透明、公平競爭、擇優(yōu)選聘，杜絕“人情標”，禁止“形式標”，減少“議標”，真正實現(xiàn)小區(qū)建筑面積與選聘企業(yè)資質(zhì)相符合。同時，要進一步嚴把前期物業(yè)現(xiàn)場驗收關(guān)，誰驗收誰把關(guān)、誰負責(zé)、誰承擔(dān)法律后果，堅決做到物業(yè)用房、配套設(shè)施不符合標準不驗收、應(yīng)建未建、應(yīng)有未有不驗收，以解除物業(yè)企業(yè)進入小區(qū)的后顧之憂，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平，提升服務(wù)層次，使業(yè)主得到滿意的服務(wù)。四是加快成立業(yè)委會，進一步發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。成立業(yè)主委員會是《xx省物業(yè)管理條例》規(guī)定的一項法定內(nèi)容。每一個住宅小區(qū)都應(yīng)當依法成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是維護業(yè)主合法權(quán)益，代表業(yè)主行使管理權(quán)力，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的一個最基礎(chǔ)的組織，其作用發(fā)揮好了，不僅有利于維護業(yè)主利益，協(xié)助物業(yè)企業(yè)做好規(guī)范性服務(wù)，而且，為業(yè)主和物業(yè)企業(yè)建立了一條溝通的橋梁和紐帶，有利于化解矛盾，構(gòu)建和諧，促進穩(wěn)定，更好地幫助物業(yè)做好服務(wù)工作。按照住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，這項工作由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)和備案。下一步，各縣、區(qū)房管部門要把建立業(yè)主委員會當做物業(yè)監(jiān)管工作的一項重要內(nèi)容來抓，強化措施，加大力度，快速推進，爭取在最短的時間內(nèi)，督促指導(dǎo)每一個符合條件的小區(qū)都要成立業(yè)主委員會。五是嚴格審批程序，進一步規(guī)范物業(yè)維修資金使用范圍。物業(yè)維修資金是業(yè)主房屋的“養(yǎng)老金”。在維修資金的審批使用方面，我們依法制定了一套相對規(guī)范嚴格的審批程序。在這里，我想重點講一講維修資金的使用問題。我分管物業(yè)工作這兩年來，可能有些物業(yè)企業(yè)會認為我難說話，管得太嚴，審批太難。說實在話，對審批使用維修資金，我是有過深入思考的，也是有顧慮的。我在不同場合多次說過，業(yè)主上交的維修資金不同于財政撥款，財政資金使用后，只要嚴格按財經(jīng)紀律辦事，接受審計部門審查即可；而業(yè)主個人維修資金不僅要接受審計部門的審查，還要接受業(yè)主的質(zhì)詢。業(yè)主的維修資金我們只是代管，資金仍然歸業(yè)主個人所有，使用必須按規(guī)定征得三分之二以上業(yè)主個人的同意，不經(jīng)業(yè)主個人同意，是交不掉差，過不了關(guān)的。審批使用業(yè)主的維修資金時，更要嚴格把關(guān)，征得同意，慎重審批；沒有三分之二以上業(yè)主簽字，我們絕不審批一分錢；不符合物業(yè)維修資金使用管理辦法的規(guī)定，不在法定使用范圍內(nèi)的維修費用，我們絕不撥付一分錢。這一點，必須要對同志們說清楚。同時，在審批維修資金時，我們也會嚴格照章按程序辦事。在這里，我要提醒大家一下，一定不要在維修資金上打主意、動心思，弄不好是要承擔(dān)法律后果的。因此，請同志們一定要嚴格按規(guī)范程序申報。在申報前，必須將使用情況對涉及的每一位業(yè)主公開，讓每一位業(yè)主知道錢花在哪里了，怎么花的，接受業(yè)主的監(jiān)督，做到至少三分之二以上業(yè)主都沒有意見，沒有疑問，沒有異議，以后再次歸繳資金時沒有障礙。請大家不要怪我把關(guān)太嚴，相互體諒，真正把維修資金管好、用好，發(fā)揮它的作用。這是維修資金監(jiān)管使用的一個方面；另一個方面是，我們還要進一步發(fā)揮維修資金的使用效益，加大維修資金的使用力度。去年我們撥付使用了維修資金xx萬元，累計撥付xx萬元，實在是個很小的數(shù)字。今年，我們要加大對物業(yè)小區(qū)的巡查，凡是符合使用規(guī)定、應(yīng)修未修的堅決維修，絕不能留死角。我們說慎重審批，不是限制數(shù)額，而是重在嚴審，嚴格審核維修資金使用范圍、使用程序、業(yè)主知曉度以及使用真實情況，確保審批環(huán)節(jié)不出問題。但是，該使用維修資金的必須使用。總之一句話：嚴審審批環(huán)節(jié)，堅決維修到位，確保維修資金取之于業(yè)主、用之于業(yè)主。與此同時，還要進一步簡化審批環(huán)節(jié)。今年上半年，我們要組織專家、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)在一塊進行研究，哪些程序可以簡化，哪些程序不能簡化的，形成一個更加科學(xué)規(guī)范的審批程序，報市政府批準后實施，為業(yè)主使用維修資金提供快捷便利的服務(wù)。
四要全力抓好創(chuàng)衛(wèi)工作。去年上半年，我們專門召開過創(chuàng)衛(wèi)工作動員大會，對照市六城聯(lián)創(chuàng)工作要求，對相關(guān)工作進行了詳細具體的安排，制訂了小區(qū)創(chuàng)衛(wèi)標準、創(chuàng)衛(wèi)內(nèi)容、工作措施，請同志們繼續(xù)抓好落實。市委、市政府對創(chuàng)衛(wèi)工作高度重視。原市委書記xx、市長同志親自抓，市聯(lián)創(chuàng)辦全力督辦、聲勢浩大、力度很大，我們的責(zé)任重大。據(jù)初步統(tǒng)計，市區(qū)包括xx、xx和xx共有xx多個住宅小區(qū)，這些小區(qū)創(chuàng)衛(wèi)工作任務(wù)繁重、情況復(fù)雜，稍不細心就會出問題。對創(chuàng)衛(wèi)工作，市委、市政府專門下發(fā)了一套層層責(zé)任追究的辦法。如果哪個地方出了問題，沒有過關(guān)，拖了全市創(chuàng)衛(wèi)后腿，追究是極其嚴厲、后果是極為嚴重的。責(zé)任單位的領(lǐng)導(dǎo)丟了位置，物業(yè)小區(qū)的責(zé)任人也會丟了飯碗。具體怎么抓，屆時還要下發(fā)文件、組織人員、制定措施、細化方案、狠抓落實。在這里，我就不細講了。總的要求是請各縣區(qū)物業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)和小區(qū)物業(yè)經(jīng)理們一定要高度重視，高度警惕，各人自掃“門前雪”，竭盡全力、不余遺力、使出真力、嚴防死守，全力配合好創(chuàng)衛(wèi)工作，堅決打好創(chuàng)衛(wèi)攻堅戰(zhàn)，向市委、市政府和全市人民交上一份滿意的答卷。
同志們，物業(yè)管理服務(wù)工作涉及面廣、情況復(fù)雜，與人民群眾的生活息息相關(guān)。物業(yè)管理和服務(wù)工作的好壞直接關(guān)系著人民群眾的生活質(zhì)量和社會的穩(wěn)定。我和大家一樣，壓力很大，責(zé)任很重。希望同志們一定要嚴格遵守建設(shè)部和省政府、建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)管理工作的一系列管理規(guī)定，堅定信心，克服困難，創(chuàng)新思路，不斷改進工作方法，提高服務(wù)水平，為構(gòu)建和諧社會、建設(shè)魅力xx作出新的更大的貢獻！
謝謝大家。
在物業(yè)管理工作會議上的講話 4
尊敬的各位同事，親愛的員工們：
大家好！今天，我們匯聚一堂，目的是為了更好地總結(jié)過去的工作，規(guī)劃未來的發(fā)展。作為物業(yè)管理工作的重要組成部分，我們肩負著維護業(yè)主和租戶權(quán)益、提升小區(qū)環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量的重要使命。這份責(zé)任不僅體現(xiàn)在日常的工作中，更體現(xiàn)在我們對每一位業(yè)主的承諾和關(guān)懷之中。
回顧過去的一段時間，物業(yè)管理團隊在各項工作的推進中取得了顯著的成效。在社區(qū)環(huán)境的提升上，我們不斷優(yōu)化綠化布局，增加了多樣的休閑設(shè)施，為業(yè)主提供了更加舒適的居住環(huán)境。同時，服務(wù)質(zhì)量的提升也得到了業(yè)主們的認可。我們的服務(wù)團隊積極響應(yīng)業(yè)主的需求，從小區(qū)內(nèi)突發(fā)的.各種問題，到日常的維護保養(yǎng)，確保每一位業(yè)主都能感受到我們的專業(yè)和用心。
當然，在取得這些成績的同時，我們也面臨著一些挑戰(zhàn)。隨著社會的發(fā)展，物業(yè)管理的要求在不斷提高。業(yè)主對服務(wù)的期待在變化，出現(xiàn)了更加細化、多樣化的需求。我們必須及時調(diào)整工作策略，快速應(yīng)對這些變化，以便更好地滿足業(yè)主的期望。
在市場競爭日益激烈的背景下，我們的服務(wù)不僅要追求效率，更要注重品質(zhì)。確保服務(wù)的每一個細節(jié)都做到位，從而提升業(yè)主的滿意度，同時，樹立良好的品牌形象。我們需要鼓勵團隊持續(xù)學(xué)習(xí)與創(chuàng)新，提升專業(yè)技能，以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的新趨勢。我們深知，只有不斷提高自身能力，才能迎合市場的變化，增強我們在行業(yè)中的競爭力。
為了實現(xiàn)這一目標，我們必須加強團隊間的溝通與協(xié)作。每一位團隊成員都扮演著不可或缺的角色。我們需要相互支持、相互學(xué)習(xí)，分享成功的經(jīng)驗與教訓(xùn)。在今后的工作中，我們將定期組織培訓(xùn)與交流活動，旨在提升整體團隊的專業(yè)能力和服務(wù)水平。希望每個人都能積極參與，在交流中汲取新的知識，在合作中尋找新的機會。
在客戶關(guān)系管理方面，我們也需要進一步加大力度。建立良好的與業(yè)主之間的溝通機制，及時獲取他們的反饋與建議，確保我們始終站在業(yè)主的角度思考問題。這不僅能夠讓我們更好地了解業(yè)主的需求，同時也能夠增強業(yè)主對我們的信任感和滿意度。
作為物業(yè)管理的一員，我們都應(yīng)當肩負起責(zé)任，共同維護這個大家庭的溫暖與和諧。每個細微的關(guān)懷和體貼，都是我們對業(yè)主最好的回饋。讓我們以更加飽滿的熱情投入到工作中，努力營造一個安全、舒適、宜居的環(huán)境，讓業(yè)主感受到我們的關(guān)心與付出。
最后，我想借此機會感謝每一位同事的辛勤付出。正是因為大家的協(xié)作與努力，物業(yè)管理工作才能夠順利開展。相信在我們的共同努力下，未來的工作一定會更加輝煌。讓我們攜手并進，迎接新的挑戰(zhàn)，共同創(chuàng)造更美好的明天！
謝謝大家！希望在下一個階段，我們能夠共同見證物業(yè)管理工作的進一步發(fā)展與提升。
在物業(yè)管理工作會議上的講話 5
尊敬的各位同事：
大家好！今天我們召開物業(yè)管理工作會議，目的是總結(jié)過去一段時間的工作經(jīng)驗，分析當前面臨的問題，共同探討如何進一步提升我們的物業(yè)管理水平，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
在過去的工作中，我們?nèi)〉昧艘欢ǖ某煽儭Ｎ覀兊膱F隊在維護小區(qū)環(huán)境、保障設(shè)施設(shè)備正常運行、加強安全管理等方面都付出了努力，也得到了部分業(yè)主的認可。例如，我們通過定期的綠化養(yǎng)護，讓小區(qū)的花草樹木保持了良好的生長狀態(tài)，為業(yè)主們營造了一個美麗舒適的居住環(huán)境。在設(shè)施設(shè)備維護方面，我們及時維修和保養(yǎng)電梯、水電等設(shè)備，確保了小區(qū)居民的日常生活不受影響。同時，我們加強了小區(qū)的安全巡邏，安裝了監(jiān)控設(shè)備，有效降低了安全事故的發(fā)生率。
但是，我們也必須清醒地認識到，我們的工作還存在一些不足之處。部分業(yè)主對我們的服務(wù)還不滿意，投訴時有發(fā)生。比如，在物業(yè)服務(wù)的響應(yīng)速度上，有些業(yè)主反映問題后，我們不能及時處理，導(dǎo)致業(yè)主的不滿情緒增加。在小區(qū)停車位管理方面，也存在一些混亂現(xiàn)象，給業(yè)主的出行帶來了不便。另外，我們與業(yè)主之間的溝通還不夠順暢，導(dǎo)致一些工作難以得到業(yè)主的理解和支持。
針對這些問題，我們需要采取切實有效的措施加以改進。在服務(wù)質(zhì)量提升方面，我們要加強員工培訓(xùn)，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)意識，確保能夠為業(yè)主提供更加高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對于業(yè)主的投訴和問題，要建立快速響應(yīng)機制，做到及時受理、及時處理、及時反饋，讓業(yè)主感受到我們的誠意和努力。在停車位管理上，要重新規(guī)劃和調(diào)整停車位布局，加強對車輛停放的引導(dǎo)和管理，確保停車秩序井然。同時，我們要加強與業(yè)主的溝通交流，通過多種渠道如業(yè)主座談會、社區(qū)活動等，增進與業(yè)主的了解和信任，及時聽取業(yè)主的意見和建議，不斷改進我們的`工作。
接下來，我們要重點抓好以下幾項工作。一是加強小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理，加大清掃保潔力度，確保小區(qū)環(huán)境整潔干凈。二是進一步完善小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維護計劃，定期進行檢查和維護，延長設(shè)備使用壽命，保障小區(qū)設(shè)施設(shè)備的正常運行。三是強化小區(qū)的安全管理工作，加強門禁管理，嚴格外來人員和車輛登記，提高小區(qū)的安全防范水平。四是積極開展社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，營造和諧融洽的社區(qū)氛圍。
同事們，物業(yè)管理工作關(guān)系到每一位業(yè)主的生活質(zhì)量，我們的責(zé)任重大。讓我們齊心協(xié)力，以更加飽滿的熱情和更加嚴謹?shù)膽B(tài)度投入到工作中，不斷提升我們的物業(yè)管理水平，為業(yè)主創(chuàng)造一個更加舒適、安全、和諧的居住環(huán)境。
謝謝大家！
在物業(yè)管理工作會議上的講話 6
親愛的各位同事：
大家好！
今天，我們齊聚一堂，召開這次物業(yè)管理工作會議，目的是共同探討我們工作中的成績與不足，明確未來的發(fā)展方向和重點任務(wù)。
過去的一段時間里，我們的物業(yè)管理團隊在諸多方面都取得了顯著的成效。我們成功提升了小區(qū)的整體環(huán)境品質(zhì)，通過加強保潔工作和綠化養(yǎng)護，讓小區(qū)的每一個角落都煥發(fā)出勃勃生機，為業(yè)主們營造了一個整潔、美觀、舒適的居住環(huán)境。我們的維修團隊也始終堅守崗位，及時響應(yīng)業(yè)主的維修需求，高效解決各種設(shè)施設(shè)備的故障問題，確保了小區(qū)的正常運轉(zhuǎn)。在安全管理方面，我們的安保人員日夜巡邏，嚴格門禁制度，為小區(qū)的安全穩(wěn)定提供了堅實保障，讓業(yè)主們生活得安心、放心。
同時，我們也積極開展社區(qū)文化活動，增進了業(yè)主之間的交流與互動，增強了社區(qū)的凝聚力和歸屬感。這些成績的取得，離不開每一位同事的辛勤付出和努力，在此，我要向大家表示衷心的感謝和崇高的敬意！
當然，我們也要清醒地認識到，工作中還存在一些問題和挑戰(zhàn)。比如，我們在服務(wù)的精細化程度上還有待提高，部分業(yè)主對我們的服務(wù)細節(jié)還不夠滿意；在與業(yè)主的溝通方面，還需要進一步加強，及時了解業(yè)主的需求和意見，更好地為他們提供服務(wù)；隨著科技的不斷發(fā)展和業(yè)主需求的日益多樣化，我們的管理模式和服務(wù)手段也需要不斷創(chuàng)新和改進，以適應(yīng)新形勢的要求。
面對這些問題和挑戰(zhàn)，我們要采取積極有效的措施加以解決。在服務(wù)質(zhì)量提升方面，我們要加強員工培訓(xùn)，提高大家的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識，注重每一個服務(wù)環(huán)節(jié)的精細化管理，做到事事有回音，件件有著落，讓業(yè)主切實感受到我們服務(wù)的專業(yè)和用心。在溝通機制建設(shè)方面，要拓寬與業(yè)主溝通的渠道，定期開展業(yè)主滿意度調(diào)查，及時收集和反饋業(yè)主的意見和建議，積極解決業(yè)主關(guān)心的熱點難點問題，不斷提升業(yè)主的滿意度。在創(chuàng)新發(fā)展方面，我們要積極引入先進的`物業(yè)管理理念和技術(shù)，利用信息化手段提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量，探索開展多元化的服務(wù)項目，滿足業(yè)主日益增長的個性化需求。
接下來，我們要重點抓好以下幾項工作：一是進一步加強小區(qū)的安全管理，完善安全防范措施，確保小區(qū)的安全無事故；二是持續(xù)優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境，加大綠化美化力度，打造更加宜居的生活環(huán)境；三是不斷提升物業(yè)服務(wù)水平，創(chuàng)新服務(wù)方式，為業(yè)主提供更加貼心、便捷的服務(wù)；四是加強團隊建設(shè)，提高員工的綜合素質(zhì)和團隊協(xié)作能力，為公司的發(fā)展提供有力的人才支撐。
同事們，物業(yè)管理工作關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)，我們肩負著重要的責(zé)任和使命。讓我們攜手共進，以更加飽滿的熱情、更加嚴謹?shù)膽B(tài)度、更加扎實的工作，努力開創(chuàng)物業(yè)管理工作的新局面，為業(yè)主們創(chuàng)造更加美好的生活環(huán)境！
謝謝大家！
在物業(yè)管理工作會議上的講話 7
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、親愛的同事們：
大家好！今天，我們齊聚一堂，召開這次物業(yè)管理工作會議，目的是共同探討如何進一步提升我們的物業(yè)管理水平，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在此，我謹代表公司，向辛勤工作在物業(yè)管理一線的全體員工表示衷心的感謝和崇高的敬意！
物業(yè)管理作為城市管理的重要組成部分，關(guān)系到千家萬戶的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。我們所從事的工作，看似平凡瑣碎，卻蘊含著巨大的責(zé)任和使命。一個安全、整潔、舒適、和諧的居住環(huán)境，是業(yè)主們安居樂業(yè)的基礎(chǔ)，也是我們不懈追求的目標。
過去的一段時間里，我們在物業(yè)管理工作中取得了一定的成績。我們加強了小區(qū)的安全管理，通過完善安保設(shè)施、增加巡邏頻次等措施，有效降低了治安事件的發(fā)生率，為業(yè)主們營造了一個安心的生活環(huán)境。我們積極開展環(huán)境整治工作，加大了對小區(qū)衛(wèi)生的清掃力度，加強了綠化養(yǎng)護，使小區(qū)的環(huán)境面貌得到了顯著改善。我們還不斷提升服務(wù)質(zhì)量，及時響應(yīng)業(yè)主的訴求，解決他們在生活中遇到的各種問題，贏得了業(yè)主們的認可和好評。
但是，我們也要清醒地認識到，我們的工作還存在一些不足之處。例如，在服務(wù)的精細化程度上還有待提高，部分員工的服務(wù)意識和專業(yè)素養(yǎng)還需要進一步加強，與業(yè)主之間的溝通還需要更加順暢和有效。這些問題都需要我們在今后的工作中認真加以解決。
為了更好地開展物業(yè)管理工作，我們要重點做好以下幾個方面的工作：
一是強化服務(wù)意識。我們要始終牢記，業(yè)主是我們的服務(wù)對象，他們的滿意度是衡量我們工作好壞的唯一標準。我們要以更加熱情、周到、細致的服務(wù)，滿足業(yè)主們的需求。要學(xué)會換位思考，站在業(yè)主的'角度去看待問題、解決問題，真正做到想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急。
二是加強團隊建設(shè)。一支高素質(zhì)的物業(yè)管理團隊是我們做好工作的關(guān)鍵。我們要加大對員工的培訓(xùn)力度，通過開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)、技能競賽等活動，提高員工的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)。要注重培養(yǎng)員工的團隊合作精神，讓大家心往一處想，勁往一處使，形成工作合力。同時，要關(guān)心員工的生活和工作情況，為他們創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和發(fā)展空間，增強員工的歸屬感和忠誠度。
三是創(chuàng)新管理模式。隨著社會的發(fā)展和科技的進步，物業(yè)管理也需要不斷創(chuàng)新和變革。我們要積極引入先進的管理理念和技術(shù)手段，如智能化物業(yè)管理系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)分析等，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量。要探索多元化的服務(wù)模式，拓展服務(wù)領(lǐng)域，滿足業(yè)主們?nèi)找嬖鲩L的個性化需求。
四是加強與業(yè)主的溝通。良好的溝通是建立和諧物業(yè)關(guān)系的基礎(chǔ)。我們要通過多種渠道，加強與業(yè)主的溝通和交流。定期召開業(yè)主座談會，聽取他們的意見和建議；及時公開物業(yè)管理信息，讓業(yè)主們了解我們的工作情況；積極回應(yīng)業(yè)主的訴求，做到事事有回音，件件有著落。
同事們，物業(yè)管理工作任重而道遠。讓我們攜手共進，以更加飽滿的熱情、更加扎實的工作，努力提升物業(yè)管理水平，為業(yè)主們創(chuàng)造更加美好的生活環(huán)境，為城市的發(fā)展做出我們應(yīng)有的貢獻！
謝謝大家！
在物業(yè)管理工作會議上的講話 8
尊敬的各位同仁：
大家上午好！
今天，我們齊聚一堂，共同探討物業(yè)管理工作的發(fā)展與挑戰(zhàn)。在這個充滿機遇與變革的時代，物業(yè)管理作為社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，其地位和作用日益凸顯。
我們要深刻認識到，物業(yè)管理工作不僅僅是日常的維修和保養(yǎng)，更是提升居民生活質(zhì)量、構(gòu)建和諧社區(qū)環(huán)境的關(guān)鍵所在。因此，我們必須從多個維度出發(fā)，全面提升物業(yè)管理的水平和服務(wù)質(zhì)量。
一方面，我們要加強團隊建設(shè)，提升員工的專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)意識。每一位物業(yè)人員都是社區(qū)形象的代表，他們的言行舉止直接影響著居民對物業(yè)管理的滿意度。我們要通過培訓(xùn)、考核等多種方式，激勵員工不斷學(xué)習(xí)新知識、新技能，以更加專業(yè)、熱情的態(tài)度為居民服務(wù)。
另一方面，我們要注重技術(shù)創(chuàng)新和智能化應(yīng)用。隨著科技的發(fā)展，智能化已經(jīng)成為物業(yè)管理的新趨勢。我們要積極引入先進的技術(shù)手段，如智能安防系統(tǒng)、智能門禁系統(tǒng)等，提高物業(yè)管理的效率和便捷性。同時，我們還要利用大數(shù)據(jù)、云計算等技術(shù)，對物業(yè)管理數(shù)據(jù)進行深度挖掘和分析，為決策提供更加科學(xué)、準確的依據(jù)。
在提升服務(wù)質(zhì)量和效率的同時，我們還要注重與居民的`溝通和互動。我們要建立健全居民反饋機制，及時收集和處理居民的意見和建議，不斷改進和優(yōu)化服務(wù)流程。此外，我們還要積極組織各類社區(qū)活動，增進居民之間的交流和友誼，營造溫馨和諧的社區(qū)氛圍。
當然，物業(yè)管理工作也面臨著諸多挑戰(zhàn)和困難。比如，如何平衡成本控制和服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系，如何有效應(yīng)對突發(fā)事件等。對于這些問題，我們要保持清醒的頭腦和敏銳的洞察力，及時發(fā)現(xiàn)問題、分析問題并解決問題。
最后，我希望大家能夠團結(jié)一心、攜手共進，共同推動物業(yè)管理工作的持續(xù)發(fā)展和創(chuàng)新。讓我們以更加飽滿的熱情、更加務(wù)實的作風(fēng)，為居民提供更加優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)，為構(gòu)建和諧美好的社區(qū)環(huán)境貢獻我們的智慧和力量。
謝謝大家！
在物業(yè)管理工作會議上的講話 9
尊敬的各位同仁、合作伙伴們：
大家上午好！
在這個充滿挑戰(zhàn)與機遇并存的時代，我們齊聚一堂，共同回顧過去，展望未來，探討物業(yè)管理工作的新思路、新方法。在此，我深感榮幸能與大家并肩作戰(zhàn)，共同書寫物業(yè)管理的嶄新篇章。
回望過去，我們經(jīng)歷了不平凡的一年。面對復(fù)雜多變的市場環(huán)境和業(yè)主日益增長的多元化需求，我們始終堅守初心，以業(yè)主為中心，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平。從日常的環(huán)境維護到安全保衛(wèi)，從設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護到社區(qū)文化的營造，每一項工作都凝聚著我們的心血和汗水。正是這些點點滴滴的努力，贏得了業(yè)主的廣泛贊譽和信賴，也為我們未來的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。
展望未來，我們面臨著更加艱巨的任務(wù)和更高的要求。隨著城市化進程的加快和科技的飛速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)歷著深刻的變革。智能化、信息化、綠色化已成為行業(yè)發(fā)展的新趨勢。我們要緊跟時代步伐，積極探索新技術(shù)、新模式在物業(yè)管理中的應(yīng)用，推動物業(yè)管理向更加智能化、精細化、人性化的方向發(fā)展。
在這個過程中，我們要注重團隊建設(shè)，提升員工素質(zhì)。每一位員工都是公司寶貴的財富，他們的專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)態(tài)度直接關(guān)系到公司的形象和聲譽。我們要加強培訓(xùn)和教育，提高員工的專業(yè)技能和服務(wù)意識，打造一支高素質(zhì)、專業(yè)化的物業(yè)管理團隊。
同時，我們還要加強與業(yè)主的`溝通和互動。業(yè)主是我們的衣食父母，他們的滿意是我們工作的最高標準。我們要建立健全業(yè)主反饋機制，及時了解業(yè)主的需求和意見，積極回應(yīng)業(yè)主的關(guān)切和訴求，努力構(gòu)建和諧、溫馨的社區(qū)環(huán)境。
在物業(yè)管理的新征程上，我們要保持清醒的頭腦和堅定的信念。面對困難和挑戰(zhàn)，我們要勇于擔(dān)當、敢于創(chuàng)新；面對機遇和變革，我們要敏銳洞察、積極應(yīng)對。讓我們攜手并進、共同努力，為打造更加美好的社區(qū)環(huán)境而不懈奮斗！
最后，衷心祝愿大家在新的一年里身體健康、工作順利、家庭幸福！謝謝大家！
在物業(yè)管理工作會議上的講話 10
尊敬的各位同仁、合作伙伴以及在座的每一位朋友：
大家上午好！在這個充滿活力與挑戰(zhàn)的新時期，我們齊聚一堂，共同參加本次物業(yè)管理工作會議。這不僅是一次回顧過去、總結(jié)經(jīng)驗的機會，更是一個展望未來、謀劃發(fā)展的平臺。在此，我深感榮幸能與大家共同探討物業(yè)管理的現(xiàn)狀與未來，攜手推動我們的事業(yè)邁向新的高度。
過去的一年里，面對復(fù)雜多變的市場環(huán)境和日益增長的業(yè)主需求，我們物業(yè)管理團隊展現(xiàn)出了非凡的韌性和創(chuàng)新能力。從日常維護到緊急響應(yīng)，從環(huán)境美化到安全保障，每一項工作都凝聚著大家的辛勤汗水與智慧結(jié)晶。我們成功應(yīng)對了多起突發(fā)事件，有效提升了服務(wù)質(zhì)量，增強了業(yè)主的滿意度和信任度。這些成績的取得，離不開每一位同事的默默奉獻和不懈努力，也離不開我們與合作伙伴之間的緊密協(xié)作與相互支持。在此，我代表公司管理層，向大家表示最誠摯的感謝和最高的敬意！
在肯定成績的同時，我們也清醒地認識到，物業(yè)管理行業(yè)正面臨著前所未有的變革與挑戰(zhàn)。隨著科技的飛速發(fā)展，智能化、數(shù)字化已成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必然趨勢。業(yè)主對于居住環(huán)境的品質(zhì)要求日益提升，對服務(wù)的個性化、便捷性有著更高的期待。如何在新形勢下保持競爭力，如何在創(chuàng)新中尋求突破，是我們必須認真思考和解決的問題。
為此，我們需要從以下幾個方面著手，不斷提升我們的服務(wù)能力和管理水平：
一是強化團隊建設(shè)，提升專業(yè)素養(yǎng)。人才是企業(yè)發(fā)展的.第一資源。我們要繼續(xù)加強員工培訓(xùn)，提升團隊的專業(yè)技能和服務(wù)意識，鼓勵創(chuàng)新思維，培養(yǎng)一支既有專業(yè)素養(yǎng)又富有激情的物業(yè)管理隊伍。同時，要建立健全激勵機制，激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造力，讓每個人都能在工作中找到成就感和歸屬感。
二是深化技術(shù)創(chuàng)新，推動智慧物業(yè)建設(shè)。積極擁抱新技術(shù)，利用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等現(xiàn)代信息技術(shù)，優(yōu)化管理流程，提升服務(wù)效率。比如，通過智能安防系統(tǒng)提高小區(qū)安全水平，利用大數(shù)據(jù)分析優(yōu)化資源配置，開發(fā)便捷的移動服務(wù)平臺，讓業(yè)主享受更加智能、便捷的生活體驗。
三是注重業(yè)主需求，提升服務(wù)質(zhì)量。堅持以業(yè)主為中心，建立更加完善的溝通機制，及時了解并響應(yīng)業(yè)主的多樣化需求。通過定期滿意度調(diào)查、業(yè)主大會等形式，增強與業(yè)主的互動，收集反饋，持續(xù)改進服務(wù)，構(gòu)建和諧的社區(qū)環(huán)境。
四是加強合作與共享，拓展發(fā)展空間。在全球化、信息化的今天，單打獨斗已難以適應(yīng)市場的快速變化。我們要積極尋求與行業(yè)內(nèi)外的合作伙伴建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，共享資源，互補優(yōu)勢，共同探索物業(yè)管理的新模式、新路徑，拓寬業(yè)務(wù)范疇，提升品牌影響力。
各位同仁，物業(yè)管理是一項關(guān)乎民生福祉的事業(yè)，責(zé)任重大，使命光榮。讓我們以更加飽滿的熱情、更加堅定的信心，攜手并進，在新的征程上書寫物業(yè)管理的輝煌篇章！相信在大家的共同努力下，我們的明天一定會更加美好！
謝謝大家！
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