關(guān)于上半年總結(jié)展望-企業(yè)篇分析
據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年上半年35家典型房企1拿地總建筑面積約為14526萬平方米，拿地金額約為7842億元。隨著政策的變化，房企態(tài)度有所分化。中海地產(chǎn)（含中海宏洋）、新城控股、綠城中國等等企業(yè)拿地態(tài)度積極，新增規(guī)模同比都超過了150%，路勁、魯能等企業(yè)在拿地上則變得較為謹慎。
中海地產(chǎn)是2017年上半年拿地較為積極企業(yè)之一。據(jù)不完全統(tǒng)計，已累計拿地599萬平方米，同比增長了176%；拿地金額達到373億元，同比大幅增長482%，是所有房企中上漲最快的企業(yè)之一。此前，中�？赡軐⒏嗟木Ψ旁诹酥亟M、整合等方面，拿地一直相對較少，2016年拿地銷售面積比約為0.85，2015年更是低至0.6。隨著整合和內(nèi)部變動塵埃落地，2016年底開始，中海加大了拿地力度。2017年全年中海地產(chǎn)計劃新增土地約1600萬平方米，拿地開支1000億，預(yù)計下半年中海仍將保持積極的拿地態(tài)度。
除了中海等企業(yè)拿地態(tài)度積極之外，還有部分企業(yè)在拿地上則表現(xiàn)出了謹慎的態(tài)度，如綠地、世茂、魯能、路勁等企業(yè)。綠地集團于2017年上半年拿地建筑面積同比減少了31%，成交總價減少了66%。這主要是由于近期各地城市調(diào)控較多，一二線重點城市以及部分三四線城市接連出臺了“限購、限貸”等調(diào)控政策，市場的不確定性因素增大，故而部分房企為了把控風(fēng)險，在拿地方面顯得更為謹慎。
【注1】35家房企：碧桂園、萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中國恒大、融創(chuàng)中國、新城控股、龍湖地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地、綠地集團、泰禾集團、榮盛發(fā)展、富力地產(chǎn)、金科集團、陽光城、中國金茂、旭輝集團、遠洋集團、招商蛇口、金地集團、萬達集團、正榮集團、首開股份、藍光實業(yè)、融信集團、雅居樂、綠城中國、世茂房地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、融僑集團、華發(fā)股份、魯能集團、保利置業(yè)、路勁基建
都市圈內(nèi)三線受青睞，二線城市仍為投資重點
從城市布局角度來看，二線城市依舊是各個房企的布局重點，占到了拿地總建面的52%，三四線占比則為41%。雖然從面積分布來看，房企在各線城市拿地布局未有明顯變化，但是從拿地金額來看，房企在一線、二線城市的拿地金額占比同比分別下降了0.7和8.7個百分點，三四線城市拿地金額占比上升9.4個百分點。房企在三四線城市拿地均價從2016年上半年的1679元/平方米增長到了3520元/平方米，增長了110%。
究其原因，隨著一二線城市政策的頻繁發(fā)布，環(huán)一二線城市的三四線城市由于調(diào)控較少、且能承接一二線城市的需求，越來越受房企青睞。如2017年3月位于佛山陳村的一宗商住地塊就由萬科以14.79億元競得，溢價率131%，去除配建面積后的樓面價更是達到了13827元/平方米。此外，5月義烏江東也有兩宗住宅地塊的樓面價達到了21995、21886元/平方米，使得當(dāng)月全國前十單價地王榜單中出現(xiàn)了四線城市項目。
從各企業(yè)拿地較多的城市來看，重慶、天津、合肥、鄭州、武漢、南京、西安、蘇州、杭州成為了投資熱門，拿地體量均在200萬方以上。這些城市一直都是房企們爭相布局的重點城市，不僅市場去化普遍較好，雖然短期調(diào)控壓力較大，但是未來也有著廣闊的發(fā)展前景。無錫、佛山、珠海等三四線城市也是上半年房企競爭較為激烈所在，其中無錫的拿地建面達到了378萬平方米，自2017年上半年以來就有萬科、恒大、旭輝等十來個企業(yè)于無錫集中拿地。
合作并購趨勢依舊，促企業(yè)規(guī)模加速擴張
從35家典型房企在2017年上半年的拿地方式來看，合作購并的比例繼續(xù)攀升。一方面是因為各個城市特別是一線城市土地供應(yīng)有限，另一方面調(diào)控下新推出地塊附帶了多重限制，如要求房企必須以自有資金拿地等等，因此房企通過收購拿地的積極性更高，既能降低拿地成本和風(fēng)險，又能夠快速推出市場，從而為企業(yè)帶來業(yè)績快速增長。
目前收并購主要可以分為兩類，零星的項目收購和整體平臺類收購，目前的房企收并購還是主要以項目收購為主，整體平臺收購相對較少。后者比如融信收購海亮地產(chǎn)，4月11日晚間，融信公告披露，其與海亮金屬之間的潛在合作將展開進一步協(xié)商，潛在合作涉及海亮金屬間接持有的位于中國的若干物業(yè)項目。
項目收購則不勝枚舉，如2017年5月，融創(chuàng)中國以103億元的價格收購了天津星耀五洲項目80%的股權(quán)，該項目計容建面約300萬平米，其中未售計容面積達235萬平方米，折合均價僅為5447元/平方米。除融創(chuàng)外，泰禾集團、龍湖地產(chǎn)于上半年都加強了收購力度。據(jù)不完全統(tǒng)計，泰禾集團于2017年上半年中獲取的12宗土地中有9宗都是收購?fù)瓿傻�，此外龍湖地產(chǎn)方面，也有近40%的新增建面是通過收購獲取的。
收購范圍持續(xù)擴大，積極布局特色業(yè)務(wù)
總體來看，由于近期各地政策逐步縮緊，調(diào)控的熱點城市也由熱點一二線城市轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)一二線周邊的三四線城市，各房企的拿地態(tài)度也有所分化。從拿地的城市能級分布來看，2017年上半年各房企的布局重點依舊為核心二線城市，如重慶、天津、合肥等，都市圈內(nèi)的熱點三四線城市也得到了持續(xù)的看好，如無錫、佛山、珠海等城市。
展望2017年下半年，一二線城市雖然調(diào)控較緊，但是長期發(fā)展前景可期，依然會是企業(yè)的重倉之地，環(huán)一二線熱點城市也將繼續(xù)受到企業(yè)青睞。
而在拿地方式上，未來收并購的比例將會繼續(xù)抬高，此外在收購范圍上也將越來越廣泛。目前許多企業(yè)都已明確提出了未來將會繼續(xù)加碼收購力度，如保利地產(chǎn)、陽光城、泰禾集團等等。陽光城在之前的業(yè)績發(fā)布交流會上就曾說過，年內(nèi)多數(shù)收購將在下半年落實。保利地產(chǎn)在其2016年的年報中也曾提到，將會積極參與行業(yè)整合，還將積極尋找產(chǎn)業(yè)鏈上下游的投資并購機會，包括健康養(yǎng)老、物業(yè)管理、工程建設(shè)、智能家裝、核心地段優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)等等。
此外，緊跟政策東風(fēng)，積極布局特色開發(fā)業(yè)務(wù)也是擴張的方向之一。房企可以基于自身綜合開發(fā)優(yōu)勢，或發(fā)掘區(qū)域自然資源及產(chǎn)業(yè)要素形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，或運用自身強大平臺優(yōu)勢引入產(chǎn)業(yè)資源，打造產(chǎn)城高度融合的特色小鎮(zhèn)。
-企業(yè)業(yè)績-
銷售業(yè)績創(chuàng)新高，前高后低存隱憂
梯隊表現(xiàn)：房企上半年整體業(yè)績保持較高增長
2017年上半年，房企銷售業(yè)績保持了2016的勢頭，普遍實現(xiàn)快速增長。從企業(yè)公告和銷售榜單的數(shù)據(jù)來看，2017年1-5月銷售流量榜TOP50房企業(yè)績總規(guī)模達22212.2億元，同比增長56.6%，創(chuàng)下歷史新高。其中多數(shù)房企銷售業(yè)績增長顯著，只有部分房企的業(yè)績相比去年增幅較小或有所下滑。
從不同規(guī)模房企分梯隊的情況來看：
第一梯隊：5家龍頭房企整體規(guī)模增長顯著。截止5月，5家龍頭房企業(yè)績總規(guī)模達到8640.3億元，63.1%的增幅在四個梯隊的房企中居首。其中碧桂園得益于三四線城市市場的熱銷，繼續(xù)保持了高速的規(guī)模擴張。碧桂園自一月以來就保持了行業(yè)的龍頭地位，以155.7%的銷售金額同比成為第一、第二梯隊中增速最高的房企。同時，萬科、恒大的增速也都超過了50%。值得注意的是，1-5月第一梯隊的`房企業(yè)績均已超千億，2017年強者超強的局面更為突顯。
第二梯隊：標(biāo)桿房企戰(zhàn)略布局助力業(yè)績積極增長。在第二梯隊中，龍湖、新城、融創(chuàng)、招商蛇口業(yè)績增速均超過了70%。龍湖近年來不斷調(diào)整布局，聚焦一二線核心城市。在過去幾年增速相對平穩(wěn)的情況下完成積累，自2017年以來銷售規(guī)模就以驚人的速度不斷擴張，1-5月累計銷售業(yè)績同比達到150.8%。當(dāng)前龍湖位列銷售業(yè)績榜單第8位，名次與2016年末相比已經(jīng)上升了5位。融創(chuàng)1-5月銷售金額803.1億元，同比增幅也達92.3%。
第三梯隊：多數(shù)房企增速超50%，部分房企表現(xiàn)突出。在第三梯隊中，中南、泰禾、中梁、陽光城的業(yè)績同比超100%。其中中南置地增長最迅猛，累計銷售金額346.6億元，同比增長162.7%。中南置地從原來的遍地開花到現(xiàn)在的長三角熱點聚焦。特別是在南京、上海、南通、常熟等熱點城市加大了投入。泰禾今年早期對其商住的快速去化。陽光城去年除了在大本營福建積極拿地之外，還在珠三角、長三角多地開花。合理的布局和快周轉(zhuǎn)策略都助力了這一梯隊房企業(yè)績的高增長。
第四梯隊：業(yè)績總體保持上升，僅部分房企業(yè)績下滑。這一梯隊中，首創(chuàng)、禹洲、中國金茂、合景泰富的業(yè)績同比增幅均超過了50%。而隨著房地產(chǎn)市場的分化加劇，龍光、濱江等重點布局一二線的房企業(yè)績受到了一定的壓力，業(yè)績增速較低甚至出現(xiàn)了小幅的下滑。
值得注意的是，從1-5月不同規(guī)模房企銷售業(yè)績的集中度來看，目前TOP50房企的集中度達50.9%，較去年同期增長12.3個百分點，已占據(jù)全國商品房銷售額的半壁江山。隨著集中度的不斷上升，未來留給中小房企的空間也將越來越小。
季度分布：房企一季度業(yè)績增長較高，第二季度增速放緩
基于對市場政策的預(yù)期，2017年上半年房企加緊推貨，市場整體銷售規(guī)模較去年同期增幅較大。我們選取了有公告單月業(yè)績的26家典型房企2進行分析，這些房企今年第一季度單月業(yè)績總體規(guī)模及同比增幅較大，其中二月增速最高達121%，3月單月4061億元的業(yè)績規(guī)模也在前5個月達到最高。
而隨著上半年限購、限貸，特別是限價的不斷升級，調(diào)控對房企供應(yīng)及銷售業(yè)績的影響越來越大。熱點城市預(yù)售證獲取受限、部分開發(fā)商違規(guī)銷售被查處、一二線城市加強商改住“類住宅”整治。布局一二線城市市場的房企受調(diào)控影響最大，典型房企第二季度的銷售增速相比一季度回落也較為明顯。從當(dāng)前房企遭遇較強市場調(diào)控和房企集中上半年供貨的角度來看，今年下半年房企的業(yè)績增速將進一步放緩。
【注2】26家典型房企：碧桂園、萬科地產(chǎn)、中國恒大、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)、華潤置地、金地集團、綠城中國、招商蛇口、新城控股、旭輝集團、世茂房地產(chǎn)、首開股份、富力地產(chǎn)、雅居樂、遠洋地產(chǎn)、保利置業(yè)、龍光集團、首創(chuàng)置業(yè)、越秀地產(chǎn)、中國金茂、禹洲集團、合景泰富、時代地產(chǎn)
業(yè)績目標(biāo)：典型房企完成率普遍較高，部分或無法達成
從目標(biāo)完成率的角度看，上半年房企的目標(biāo)完成率普遍較高。截止5月，20家典型房企中，已有7家的目標(biāo)完成率超50%。龍湖得益于上半年業(yè)績的高增長，目標(biāo)完成率已達68.9%。碧桂園、禹洲2017年的銷售目標(biāo)雖然較2016增幅超過了80%，但截止5月也已完成了超60%。值得注意的是，龍湖、碧桂園、禹洲1-5月的銷售業(yè)績已經(jīng)覆蓋了去年全年的業(yè)績目標(biāo)。
而在上半年一二線城市市場政策的影響下，也有部分房企目標(biāo)完成率較低。以金茂為例，其在一二線城市高端項目預(yù)售證審批被限制之后，銷售業(yè)績受到了較大的影響。按照目前的市場節(jié)奏，我們預(yù)計，今年或有相當(dāng)一部分企業(yè)無法完成全年的銷售目標(biāo)。
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