房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)集合
日子如同白駒過(guò)隙，不經(jīng)意間，我們的工作已經(jīng)告一段落了，我們的工作又將翻開(kāi)新的一頁(yè)，迎來(lái)新的任務(wù)和目標(biāo)，我們要好好制定今后的工作方法，寫(xiě)一份策劃書(shū)了。相信寫(xiě)策劃書(shū)是一個(gè)讓許多人都頭痛的問(wèn)題，下面是小編精心整理的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)集合，歡迎大家分享。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)集合1
一、包銷(xiāo)的操作模式
目前實(shí)踐中的商品房包銷(xiāo)行為的一般做法是：出賣(mài)人（多為開(kāi)發(fā)商）與包銷(xiāo)人簽訂商品房包銷(xiāo)合同，約定在包銷(xiāo)期內(nèi)，出賣(mài)人將一定數(shù)量的（已建成的或未建成的）商品房，在確定包銷(xiāo)基價(jià)的前提下，交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)，包銷(xiāo)人與出賣(mài)人根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況結(jié)算包銷(xiāo)傭金，并由包銷(xiāo)人以約定的包銷(xiāo)基價(jià)買(mǎi)入未出售的剩余商品房的行為。其主要操作環(huán)節(jié)是：
1、開(kāi)發(fā)商授權(quán)包銷(xiāo)人全權(quán)銷(xiāo)售一定范圍的商品房；
2、雙方確定商品房包銷(xiāo)基價(jià)；
3、不論商品房是否能夠售出，包銷(xiāo)商必須定期向開(kāi)發(fā)商支付確定額度的商品房?jī)r(jià)款；
（或者是：根據(jù)已完成銷(xiāo)售的情況，包銷(xiāo)人定期按照包銷(xiāo)基價(jià)向出賣(mài)人支付已完成銷(xiāo)售的包銷(xiāo)款項(xiàng)）
4、商品房銷(xiāo)售后，超過(guò)包銷(xiāo)基價(jià)部分為包銷(xiāo)商的經(jīng)營(yíng)收入；
5、如果低于底價(jià)售出，其不足底價(jià)部分，由包銷(xiāo)商向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償；
6、包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)，由包銷(xiāo)人按照包銷(xiāo)基價(jià)購(gòu)入全部未售出的商品房。
三、包銷(xiāo)過(guò)程中應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題
（一）、包銷(xiāo)人主體資格的法律效力問(wèn)題
先來(lái)看一個(gè)案例。 1994年3月，香港房地產(chǎn)商人黃某與上海市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《太子公寓包銷(xiāo)協(xié)議書(shū)》，約定由黃某包銷(xiāo)太子公寓32套外銷(xiāo)房和12個(gè)露天車(chē)位，開(kāi)發(fā)公司以售價(jià)72％優(yōu)惠作為包銷(xiāo)基價(jià)由黃某包銷(xiāo)，包銷(xiāo)價(jià)為美元782.99萬(wàn)，由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)安排銀行提供不低于樓價(jià)50％的按揭予樓宇買(mǎi)受人。合同簽訂后，黃某支付了50％包銷(xiāo)款共計(jì)美元391.49萬(wàn)。但由于雙方對(duì)于何時(shí)落實(shí)提供按揭約定不明，即對(duì)提供期房“按揭”還是現(xiàn)房“按揭”約定不明，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行。黃某遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令開(kāi)發(fā)公司返還已付的包銷(xiāo)款、賠償損失、雙倍返還定金三項(xiàng)共計(jì)港幣3375.6萬(wàn)元。法院最后判定，雙方簽訂的包銷(xiāo)協(xié)議書(shū)是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還已付的包銷(xiāo)款并賠償損失。
以上判決是符合我國(guó)合同法的基本原則立場(chǎng)的。在國(guó)家法律、行政法規(guī)對(duì)包銷(xiāo)沒(méi)有規(guī)定尤其是沒(méi)有禁止性的規(guī)定下，以包銷(xiāo)人不具備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格為理由認(rèn)定包銷(xiāo)合同無(wú)效是不恰當(dāng)?shù)摹?duì)包銷(xiāo)人的法律主體資格，最高人民法院在《解釋》中沒(méi)有規(guī)定，恰恰是默認(rèn)了個(gè)人是可以作為包銷(xiāo)人主體資格的。有學(xué)者認(rèn)為，根據(jù)建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第10條和第8條規(guī)定，包銷(xiāo)人必須符合法定條件，個(gè)人作為包銷(xiāo)人，合同應(yīng)屬無(wú)效。我們認(rèn)為這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。因?yàn)樯唐贩堪N(xiāo)與商品房中介、商品房經(jīng)紀(jì)是不同的法律概念。《城市房地產(chǎn)管理法》第56條：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等”。《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條規(guī)定：“本規(guī)定所稱(chēng)房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。 ”《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第2條規(guī)定：“本辦法所稱(chēng)經(jīng)紀(jì)人，是指依照本辦法的規(guī)定，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)或者代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。 ”以上法律概念規(guī)定均未包括商品房包銷(xiāo)行為。因此，用商品房中介、經(jīng)紀(jì)的規(guī)定來(lái)規(guī)范商品房包銷(xiāo)行為是不恰當(dāng)?shù)腵。其次，根據(jù)《合同法》第52條及相關(guān)司法解釋?zhuān)挥羞`反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的才可以判定合同無(wú)效。而《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》都是部門(mén)規(guī)章，法律效力顯然達(dá)不到使合同無(wú)效的層面。
（二）、包銷(xiāo)人的售房宣傳廣告虛假引起糾紛，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的問(wèn)題
一般地說(shuō)，按照開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人的包銷(xiāo)合同約定，包銷(xiāo)的廣告宣傳由包銷(xiāo)人負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商只需向包銷(xiāo)人提供包銷(xiāo)人才品房的基本資料即可。但如果包銷(xiāo)人在對(duì)外廣告宣傳中，弄虛作假，買(mǎi)受人因相信虛假?gòu)V告內(nèi)容而簽訂合同從而引起索賠糾紛，包銷(xiāo)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任毫無(wú)疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。原因有二：其一，包銷(xiāo)人是以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外實(shí)施廣告宣傳的，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商才是當(dāng)事人；其二，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)對(duì)包銷(xiāo)人的售樓廣告的內(nèi)容進(jìn)行審查和監(jiān)督，這種義務(wù)是基于雙方的包銷(xiāo)合同之約定，也是義不容辭的法律義務(wù)和社會(huì)責(zé)任。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點(diǎn)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將開(kāi)發(fā)商和包銷(xiāo)人列為共同被告，包銷(xiāo)人因制作虛假?gòu)V告，應(yīng)承擔(dān)直接賠償責(zé)任；開(kāi)發(fā)商因疏于對(duì)售樓廣告的審查與監(jiān)督義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在包銷(xiāo)合同中詳細(xì)規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)要求包銷(xiāo)商在包銷(xiāo)過(guò)程中的宣傳、廣告等有關(guān)資料必須得到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可，或者明確約定因包銷(xiāo)商的不實(shí)宣傳與承諾等行為造成開(kāi)發(fā)商的損失，應(yīng)由包銷(xiāo)商負(fù)責(zé)賠償。建議開(kāi)發(fā)商委派律師參與包銷(xiāo)行為的設(shè)定，以實(shí)踐的角度提高包銷(xiāo)合同的簽約質(zhì)量，以克服包銷(xiāo)過(guò)程中的漏洞和缺陷，避免事后糾紛。
（三）、包銷(xiāo)人不按包銷(xiāo)合同約定價(jià)格銷(xiāo)售商品房，是否承擔(dān)違約責(zé)任
根據(jù)包銷(xiāo)合同，包銷(xiāo)人無(wú)論是否能將商品房售出，包銷(xiāo)人都應(yīng)按合同約定向開(kāi)發(fā)商付款，未出售的商品房應(yīng)由自己出資買(mǎi)下。只要沒(méi)有違反合同約定，包銷(xiāo)人根據(jù)市場(chǎng)需求和預(yù)測(cè)，自動(dòng)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格，自愿承擔(dān)虧損風(fēng)險(xiǎn)，這是他的權(quán)利。如果他以超過(guò)包銷(xiāo)基價(jià)的價(jià)格出售，則該超額利潤(rùn)部分歸他所有；如果他以包銷(xiāo)基價(jià)的價(jià)格出售，則根據(jù)雙方的約定按比例提取應(yīng)得部分利潤(rùn)；如果他低于包銷(xiāo)基價(jià)出售，造成開(kāi)發(fā)商預(yù)算利潤(rùn)損失的，則他應(yīng)向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償該損失部分。如果雙方另有約定，則從其約定。幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商會(huì)將所開(kāi)發(fā)的所有樓盤(pán)都交由某包銷(xiāo)人包銷(xiāo)，這樣顯然會(huì)大大增加開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)包銷(xiāo)人來(lái)說(shuō)，也無(wú)法一口咽下如此數(shù)量的樓盤(pán)。因此，開(kāi)發(fā)商通常的做法是將所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的一部分交給一個(gè)或數(shù)個(gè)包銷(xiāo)人包銷(xiāo)，其它部分自己銷(xiāo)售或者找其它中介公司代理銷(xiāo)售。這樣，就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，如果包銷(xiāo)人因自己營(yíng)銷(xiāo)失誤或者其他原因，下調(diào)售樓價(jià)格，則勢(shì)必會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售其它商品房產(chǎn)生消極影響。如果雙方對(duì)此沒(méi)有約定該如何來(lái)承擔(dān)責(zé)任，一旦發(fā)生糾紛，很難獲得索賠，因?yàn)槠鋼p失難以計(jì)算，也沒(méi)有充分的索賠依據(jù)。比較可行的做法是，雙方應(yīng)約定包銷(xiāo)人可以自主調(diào)整包銷(xiāo)價(jià)的幅度，超過(guò)該幅度又該如何處理的規(guī)定。
（四）、將本該由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當(dāng)賠償包銷(xiāo)人的損失
《解釋》第21條規(guī)定“出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”所以只要在包銷(xiāo)期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商就不得自行銷(xiāo)售，否則構(gòu)成違約，包銷(xiāo)商就可以依據(jù)以上規(guī)定來(lái)主張權(quán)利。但對(duì)于包銷(xiāo)人因開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售包銷(xiāo)房屋而產(chǎn)生的損失都包括哪些，本條沒(méi)有規(guī)定。為保護(hù)自己的合法權(quán)益，包銷(xiāo)人可要求開(kāi)發(fā)商在包銷(xiāo)合同中明確約定，一旦開(kāi)發(fā)商違約，除盈利應(yīng)歸包銷(xiāo)商所有以外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)賠償包銷(xiāo)商因此而遭受的其他損失。
1 、開(kāi)發(fā)商以高于包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人約定的銷(xiāo)售價(jià)格將商品房售出；
包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人就對(duì)某商品房的價(jià)格達(dá)成協(xié)議，約定銷(xiāo)售價(jià)格，但買(mǎi)受人又與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商以高于包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人約定的銷(xiāo)售價(jià)格將商品房售出。此種情況，如果是開(kāi)發(fā)商的失誤，包銷(xiāo)人向開(kāi)發(fā)商索賠其溢價(jià)損失，法院應(yīng)予以支持。如果是開(kāi)發(fā)商的故意行為，則包銷(xiāo)人不但可以向其索賠溢價(jià)損失，還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)因其該行為給包銷(xiāo)人帶來(lái)負(fù)面影響的責(zé)任。
2 、開(kāi)發(fā)商以低于包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人達(dá)成的價(jià)格將商品房售出；
開(kāi)發(fā)商以低于包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人達(dá)成的價(jià)格，擅自向買(mǎi)受人銷(xiāo)售商品房。此類(lèi)情況一般出現(xiàn)在商品房銷(xiāo)售疲軟時(shí)。開(kāi)發(fā)商這樣做，是顧慮到包銷(xiāo)人的商品房銷(xiāo)售滯后所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。但開(kāi)發(fā)商的行為嚴(yán)重侵害了包銷(xiāo)人的利益，開(kāi)發(fā)商不但應(yīng)補(bǔ)償給包銷(xiāo)人本應(yīng)獲得的利潤(rùn)，且還應(yīng)承擔(dān)該行為對(duì)包銷(xiāo)人的市場(chǎng)銷(xiāo)售產(chǎn)生不利影響所帶來(lái)的責(zé)任。
（五）、開(kāi)發(fā)商、包銷(xiāo)商和購(gòu)房人之間的關(guān)系、訴訟地位
在含有包銷(xiāo)合同的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商的訴訟地位是一個(gè)首先必須明確的問(wèn)題。
從形式上講，買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)人是開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人，根據(jù)合同相對(duì)性原理，因買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體應(yīng)為開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人。但事實(shí)上，買(mǎi)賣(mài)行為是由包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商共同完成的，包銷(xiāo)商負(fù)責(zé)推銷(xiāo)房屋、聯(lián)系買(mǎi)受人，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，更重要的是，買(mǎi)受人一般將房款支付給包銷(xiāo)商，案件的處理結(jié)果往往會(huì)涉及返還購(gòu)房款，顯然，包銷(xiāo)商與案件有直接的利害關(guān)系。
《解釋》的第二十二條規(guī)定，“對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟”。《解釋》之所以如此規(guī)定，也正是考慮到包銷(xiāo)商在買(mǎi)賣(mài)合同中所起的作用。因此，買(mǎi)受人如對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同中有關(guān)房屋交付期限、房屋質(zhì)量、房屋面積、違約責(zé)任的承擔(dān)等權(quán)利義務(wù)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，會(huì)直接向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，包銷(xiāo)商可作第三人參加。需要明確的是，在這種情況下，人民法院通知包銷(xiāo)人參加訴訟，其身份應(yīng)當(dāng)是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
有時(shí)候，包銷(xiāo)人會(huì)以第三人的身份出現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)合同中，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商、包銷(xiāo)人、買(mǎi)受人會(huì)在合同中約定各自的權(quán)利義務(wù)，根據(jù)《解釋》的第二十二條規(guī)定，這種約定應(yīng)決定著三方當(dāng)事人在因買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的糾紛中的訴訟地位。
（六）、稅的承擔(dān)
在商品房包銷(xiāo)中，涉及稅金有兩個(gè)問(wèn)題：
一是開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人對(duì)外銷(xiāo)售中的稅金問(wèn)題。包銷(xiāo)人將商品房以開(kāi)發(fā)商的名義銷(xiāo)售給購(gòu)房者，相互之間均產(chǎn)生稅金，開(kāi)發(fā)商依法繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者依法繳納契稅。但實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人會(huì)利用包銷(xiāo)行為來(lái)逃避稅金，這是違法行為。舉個(gè)案例。購(gòu)房者胡某與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)商品房一套，約定房?jī)r(jià)為45萬(wàn)元。胡某與該商品房的包銷(xiāo)人某置業(yè)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，并按約支付了房款45萬(wàn)元給包銷(xiāo)人，后胡某又與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定房?jī)r(jià)為38萬(wàn)元，某房產(chǎn)公司交付了商品房。胡某住入該房后，以包銷(xiāo)人無(wú)預(yù)售主體資格為理由，向法院提起訴訟，要求判定與其簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效，要求包銷(xiāo)人返還多收的房款7萬(wàn)元并賠償利息損失。一、二審法院審理后都認(rèn)為：胡某與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房訂購(gòu)書(shū)，是真實(shí)有效的，包銷(xiāo)人以自己的名義與胡某簽訂的商品房預(yù)售合同是無(wú)效的，胡某與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中將房?jī)r(jià)寫(xiě)成38萬(wàn)是偷逃稅收的行為，除房?jī)r(jià)條款無(wú)效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已實(shí)際住入該房，故胡某要求返還7萬(wàn)元和賠償利息損失訴請(qǐng)不予支持。本案當(dāng)事人在商品房交易中少繳稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳。
二是開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的稅金承擔(dān)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商將商品房交由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售，只是一種委托行為，商品房的所有權(quán)和使用權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，不屬于銷(xiāo)售行為，因此不發(fā)生稅金繳納是否問(wèn)題。包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)后，包銷(xiāo)人根據(jù)包銷(xiāo)合同約定應(yīng)承購(gòu)包銷(xiāo)所剩商品房，此時(shí)，包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商之間就發(fā)生了直接的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，作為商品房的買(mǎi)賣(mài)雙方，就應(yīng)當(dāng)依法納稅。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)集合2
一、包銷(xiāo)的操作模式
目前實(shí)踐中的商品房包銷(xiāo)行為的一般做法是：出賣(mài)人（多為開(kāi)發(fā)商）與包銷(xiāo)人簽訂商品房包銷(xiāo)合同，約定在包銷(xiāo)期內(nèi)，出賣(mài)人將一定數(shù)量的（已建成的或未建成的）商品房，在確定包銷(xiāo)基價(jià)的前提下，交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)，包銷(xiāo)人與出賣(mài)人根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況結(jié)算包銷(xiāo)傭金，并由包銷(xiāo)人以約定的包銷(xiāo)基價(jià)買(mǎi)入未出售的剩余商品房的行為。其主要操作環(huán)節(jié)是：
1、開(kāi)發(fā)商授權(quán)包銷(xiāo)人全權(quán)銷(xiāo)售一定范圍的商品房；
2、雙方確定商品房包銷(xiāo)基價(jià)；
3、不論商品房是否能夠售出，包銷(xiāo)商必須定期向開(kāi)發(fā)商支付確定額度的商品房?jī)r(jià)款；
（或者是：根據(jù)已完成銷(xiāo)售的情況，包銷(xiāo)人定期按照包銷(xiāo)基價(jià)向出賣(mài)人支付已完成銷(xiāo)售的包銷(xiāo)款項(xiàng)）
4、商品房銷(xiāo)售后，超過(guò)包銷(xiāo)基價(jià)部分為包銷(xiāo)商的經(jīng)營(yíng)收入；
5、如果低于底價(jià)售出，其不足底價(jià)部分，由包銷(xiāo)商向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償；
6、包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)，由包銷(xiāo)人按照包銷(xiāo)基價(jià)購(gòu)入全部未售出的商品房。
三、包銷(xiāo)過(guò)程中應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題
（一）、包銷(xiāo)人主體資格的法律效力問(wèn)題
先來(lái)看一個(gè)案例。 1994年3月，香港房地產(chǎn)商人黃某與上海市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《太子公寓包銷(xiāo)協(xié)議書(shū)》，約定由黃某包銷(xiāo)太子公寓32套外銷(xiāo)房和12個(gè)露天車(chē)位，開(kāi)發(fā)公司以售價(jià)72％優(yōu)惠作為包銷(xiāo)基價(jià)由黃某包銷(xiāo)，包銷(xiāo)價(jià)為美元782.99萬(wàn)，由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)安排銀行提供不低于樓價(jià)50％的按揭予樓宇買(mǎi)受人。合同簽訂后，黃某支付了50％包銷(xiāo)款共計(jì)美元391.49萬(wàn)。但由于雙方對(duì)于何時(shí)落實(shí)提供按揭約定不明，即對(duì)提供期房“按揭”還是現(xiàn)房“按揭”約定不明，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行。黃某遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令開(kāi)發(fā)公司返還已付的包銷(xiāo)款、賠償損失、雙倍返還定金三項(xiàng)共計(jì)港幣3375.6萬(wàn)元。法院最后判定，雙方簽訂的包銷(xiāo)協(xié)議書(shū)是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還已付的包銷(xiāo)款并賠償損失。
以上判決是符合我國(guó)合同法的基本原則立場(chǎng)的。在國(guó)家法律、行政法規(guī)對(duì)包銷(xiāo)沒(méi)有規(guī)定尤其是沒(méi)有禁止性的規(guī)定下，以包銷(xiāo)人不具備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格為理由認(rèn)定包銷(xiāo)合同無(wú)效是不恰當(dāng)?shù)摹?duì)包銷(xiāo)人的法律主體資格，最高人民法院在《解釋》中沒(méi)有規(guī)定，恰恰是默認(rèn)了個(gè)人是可以作為包銷(xiāo)人主體資格的。有學(xué)者認(rèn)為，根據(jù)建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第10條和第8條規(guī)定，包銷(xiāo)人必須符合法定條件，個(gè)人作為包銷(xiāo)人，合同應(yīng)屬無(wú)效。我們認(rèn)為這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。因?yàn)樯唐贩堪N(xiāo)與商品房中介、商品房經(jīng)紀(jì)是不同的法律概念。《城市房地產(chǎn)管理法》第56條：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等”。《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條規(guī)定：“本規(guī)定所稱(chēng)房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。 ”《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第2條規(guī)定：“本辦法所稱(chēng)經(jīng)紀(jì)人，是指依照本辦法的規(guī)定，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)或者代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。 ”以上法律概念規(guī)定均未包括商品房包銷(xiāo)行為。因此，用商品房中介、經(jīng)紀(jì)的規(guī)定來(lái)規(guī)范商品房包銷(xiāo)行為是不恰當(dāng)?shù)摹Ｆ浯危鶕?jù)《合同法》第52條及相關(guān)司法解釋?zhuān)挥羞`反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的才可以判定合同無(wú)效。而《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》都是部門(mén)規(guī)章，法律效力顯然達(dá)不到使合同無(wú)效的層面。
（二）、包銷(xiāo)人的售房宣傳廣告虛假引起糾紛，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的問(wèn)題
一般地說(shuō)，按照開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人的包銷(xiāo)合同約定，包銷(xiāo)的廣告宣傳由包銷(xiāo)人負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商只需向包銷(xiāo)人提供包銷(xiāo)人才品房的基本資料即可。但如果包銷(xiāo)人在對(duì)外廣告宣傳中，弄虛作假，買(mǎi)受人因相信虛假?gòu)V告內(nèi)容而簽訂合同從而引起索賠糾紛，包銷(xiāo)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任毫無(wú)疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。原因有二：其一，包銷(xiāo)人是以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外實(shí)施廣告宣傳的，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商才是當(dāng)事人；其二，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)對(duì)包銷(xiāo)人的售樓廣告的`內(nèi)容進(jìn)行審查和監(jiān)督，這種義務(wù)是基于雙方的包銷(xiāo)合同之約定，也是義不容辭的法律義務(wù)和社會(huì)責(zé)任。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點(diǎn)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將開(kāi)發(fā)商和包銷(xiāo)人列為共同被告，包銷(xiāo)人因制作虛假?gòu)V告，應(yīng)承擔(dān)直接賠償責(zé)任；開(kāi)發(fā)商因疏于對(duì)售樓廣告的審查與監(jiān)督義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在包銷(xiāo)合同中詳細(xì)規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)要求包銷(xiāo)商在包銷(xiāo)過(guò)程中的宣傳、廣告等有關(guān)資料必須得到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可，或者明確約定因包銷(xiāo)商的不實(shí)宣傳與承諾等行為造成開(kāi)發(fā)商的損失，應(yīng)由包銷(xiāo)商負(fù)責(zé)賠償。建議開(kāi)發(fā)商委派律師參與包銷(xiāo)行為的設(shè)定，以實(shí)踐的角度提高包銷(xiāo)合同的簽約質(zhì)量，以克服包銷(xiāo)過(guò)程中的漏洞和缺陷，避免事后糾紛。
（三）、包銷(xiāo)人不按包銷(xiāo)合同約定價(jià)格銷(xiāo)售商品房，是否承擔(dān)違約責(zé)任
根據(jù)包銷(xiāo)合同，包銷(xiāo)人無(wú)論是否能將商品房售出，包銷(xiāo)人都應(yīng)按合同約定向開(kāi)發(fā)商付款，未出售的商品房應(yīng)由自己出資買(mǎi)下。只要沒(méi)有違反合同約定，包銷(xiāo)人根據(jù)市場(chǎng)需求和預(yù)測(cè)，自動(dòng)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格，自愿承擔(dān)虧損風(fēng)險(xiǎn)，這是他的權(quán)利。如果他以超過(guò)包銷(xiāo)基價(jià)的價(jià)格出售，則該超額利潤(rùn)部分歸他所有；如果他以包銷(xiāo)基價(jià)的價(jià)格出售，則根據(jù)雙方的約定按比例提取應(yīng)得部分利潤(rùn)；如果他低于包銷(xiāo)基價(jià)出售，造成開(kāi)發(fā)商預(yù)算利潤(rùn)損失的，則他應(yīng)向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償該損失部分。如果雙方另有約定，則從其約定。幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商會(huì)將所開(kāi)發(fā)的所有樓盤(pán)都交由某包銷(xiāo)人包銷(xiāo)，這樣顯然會(huì)大大增加開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)包銷(xiāo)人來(lái)說(shuō)，也無(wú)法一口咽下如此數(shù)量的樓盤(pán)。因此，開(kāi)發(fā)商通常的做法是將所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的一部分交給一個(gè)或數(shù)個(gè)包銷(xiāo)人包銷(xiāo)，其它部分自己銷(xiāo)售或者找其它中介公司代理銷(xiāo)售。這樣，就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，如果包銷(xiāo)人因自己營(yíng)銷(xiāo)失誤或者其他原因，下調(diào)售樓價(jià)格，則勢(shì)必會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售其它商品房產(chǎn)生消極影響。如果雙方對(duì)此沒(méi)有約定該如何來(lái)承擔(dān)責(zé)任，一旦發(fā)生糾紛，很難獲得索賠，因?yàn)槠鋼p失難以計(jì)算，也沒(méi)有充分的索賠依據(jù)。比較可行的做法是，雙方應(yīng)約定包銷(xiāo)人可以自主調(diào)整包銷(xiāo)價(jià)的幅度，超過(guò)該幅度又該如何處理的規(guī)定。
（四）、將本該由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當(dāng)賠償包銷(xiāo)人的損失
《解釋》第21條規(guī)定“出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”所以只要在包銷(xiāo)期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商就不得自行銷(xiāo)售，否則構(gòu)成違約，包銷(xiāo)商就可以依據(jù)以上規(guī)定來(lái)主張權(quán)利。但對(duì)于包銷(xiāo)人因開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售包銷(xiāo)房屋而產(chǎn)生的損失都包括哪些，本條沒(méi)有規(guī)定。為保護(hù)自己的合法權(quán)益，包銷(xiāo)人可要求開(kāi)發(fā)商在包銷(xiāo)合同中明確約定，一旦開(kāi)發(fā)商違約，除盈利應(yīng)歸包銷(xiāo)商所有以外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)賠償包銷(xiāo)商因此而遭受的其他損失。
1 、開(kāi)發(fā)商以高于包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人約定的銷(xiāo)售價(jià)格將商品房售出；
包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人就對(duì)某商品房的價(jià)格達(dá)成協(xié)議，約定銷(xiāo)售價(jià)格，但買(mǎi)受人又與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商以高于包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人約定的銷(xiāo)售價(jià)格將商品房售出。此種情況，如果是開(kāi)發(fā)商的失誤，包銷(xiāo)人向開(kāi)發(fā)商索賠其溢價(jià)損失，法院應(yīng)予以支持。如果是開(kāi)發(fā)商的故意行為，則包銷(xiāo)人不但可以向其索賠溢價(jià)損失，還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)因其該行為給包銷(xiāo)人帶來(lái)負(fù)面影響的責(zé)任。
2 、開(kāi)發(fā)商以低于包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人達(dá)成的價(jià)格將商品房售出；
開(kāi)發(fā)商以低于包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人達(dá)成的價(jià)格，擅自向買(mǎi)受人銷(xiāo)售商品房。此類(lèi)情況一般出現(xiàn)在商品房銷(xiāo)售疲軟時(shí)。開(kāi)發(fā)商這樣做，是顧慮到包銷(xiāo)人的商品房銷(xiāo)售滯后所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。但開(kāi)發(fā)商的行為嚴(yán)重侵害了包銷(xiāo)人的利益，開(kāi)發(fā)商不但應(yīng)補(bǔ)償給包銷(xiāo)人本應(yīng)獲得的利潤(rùn)，且還應(yīng)承擔(dān)該行為對(duì)包銷(xiāo)人的市場(chǎng)銷(xiāo)售產(chǎn)生不利影響所帶來(lái)的責(zé)任。
（五）、開(kāi)發(fā)商、包銷(xiāo)商和購(gòu)房人之間的關(guān)系、訴訟地位
在含有包銷(xiāo)合同的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商的訴訟地位是一個(gè)首先必須明確的問(wèn)題。
從形式上講，買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)人是開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人，根據(jù)合同相對(duì)性原理，因買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體應(yīng)為開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人。但事實(shí)上，買(mǎi)賣(mài)行為是由包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商共同完成的，包銷(xiāo)商負(fù)責(zé)推銷(xiāo)房屋、聯(lián)系買(mǎi)受人，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，更重要的是，買(mǎi)受人一般將房款支付給包銷(xiāo)商，案件的處理結(jié)果往往會(huì)涉及返還購(gòu)房款，顯然，包銷(xiāo)商與案件有直接的利害關(guān)系。
《解釋》的第二十二條規(guī)定，“對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟”。《解釋》之所以如此規(guī)定，也正是考慮到包銷(xiāo)商在買(mǎi)賣(mài)合同中所起的作用。因此，買(mǎi)受人如對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同中有關(guān)房屋交付期限、房屋質(zhì)量、房屋面積、違約責(zé)任的承擔(dān)等權(quán)利義務(wù)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，會(huì)直接向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，包銷(xiāo)商可作第三人參加。需要明確的是，在這種情況下，人民法院通知包銷(xiāo)人參加訴訟，其身份應(yīng)當(dāng)是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
有時(shí)候，包銷(xiāo)人會(huì)以第三人的身份出現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)合同中，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商、包銷(xiāo)人、買(mǎi)受人會(huì)在合同中約定各自的權(quán)利義務(wù)，根據(jù)《解釋》的第二十二條規(guī)定，這種約定應(yīng)決定著三方當(dāng)事人在因買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的糾紛中的訴訟地位。
（六）、稅的承擔(dān)
在商品房包銷(xiāo)中，涉及稅金有兩個(gè)問(wèn)題：
一是開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人對(duì)外銷(xiāo)售中的稅金問(wèn)題。包銷(xiāo)人將商品房以開(kāi)發(fā)商的名義銷(xiāo)售給購(gòu)房者，相互之間均產(chǎn)生稅金，開(kāi)發(fā)商依法繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者依法繳納契稅。但實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人會(huì)利用包銷(xiāo)行為來(lái)逃避稅金，這是違法行為。舉個(gè)案例。購(gòu)房者胡某與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)商品房一套，約定房?jī)r(jià)為45萬(wàn)元。胡某與該商品房的包銷(xiāo)人某置業(yè)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，并按約支付了房款45萬(wàn)元給包銷(xiāo)人，后胡某又與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定房?jī)r(jià)為38萬(wàn)元，某房產(chǎn)公司交付了商品房。胡某住入該房后，以包銷(xiāo)人無(wú)預(yù)售主體資格為理由，向法院提起訴訟，要求判定與其簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效，要求包銷(xiāo)人返還多收的房款7萬(wàn)元并賠償利息損失。一、二審法院審理后都認(rèn)為：胡某與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房訂購(gòu)書(shū)，是真實(shí)有效的，包銷(xiāo)人以自己的名義與胡某簽訂的商品房預(yù)售合同是無(wú)效的，胡某與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中將房?jī)r(jià)寫(xiě)成38萬(wàn)是偷逃稅收的行為，除房?jī)r(jià)條款無(wú)效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已實(shí)際住入該房，故胡某要求返還7萬(wàn)元和賠償利息損失訴請(qǐng)不予支持。本案當(dāng)事人在商品房交易中少繳稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳。
二是開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的稅金承擔(dān)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商將商品房交由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售，只是一種委托行為，商品房的所有權(quán)和使用權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，不屬于銷(xiāo)售行為，因此不發(fā)生稅金繳納是否問(wèn)題。包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)后，包銷(xiāo)人根據(jù)包銷(xiāo)合同約定應(yīng)承購(gòu)包銷(xiāo)所剩商品房，此時(shí)，包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商之間就發(fā)生了直接的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，作為商品房的買(mǎi)賣(mài)雙方，就應(yīng)當(dāng)依法納稅。
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