2017年房地產估價師考試《制度與政策》模擬試題

　　(一)

　　某房地產開發企業1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業取得預售許可證。2012年12月，無房屋住的劉某以90萬元購買70m2期房一套，2014年3月該項目竣工交付。5月，該企業將商業用房出租給丙商場。2015年10月，該企業到期不能償還債務，甲、乙銀行向法院申請實現抵押權。

　　1.該項目竣工驗收前，甲企業可能申請的登記為( )。

　　A.預告

　　B.抵押

　　C.在建工程抵押

　　D.抵押權預告

　　【答案】AC

　　【解析】本題考查的是不動產登記的類型。《物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。《物權法》還將在建工程抵押納人抵押權登記的范疇。

　　2.劉某應繳納的契稅為( )元。

　　A.9000

　　B.13500

　　C.27000

　　D.45000

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是契稅。無房的劉某購房90平方米以下契稅按照1%計算。

　　3.該企業出租給丙商場應繳納的稅為( )。

　　A.契稅

　　B.所得稅

　　C.印花稅

　　D.土地増值稅

　　【答案】BC

　　【解析】本題考查的是印花稅。該企業把商場出租給丙，則需要交納企業所得稅、印花稅。

　　4.關于該企業出租商業用房的說法，正確的是( )。

　　A.應當向房產管理部門申請登記備案

　　B.應當經甲、乙銀行同意

　　C.該租賃關系不得對抗乙銀行的抵押權

　　D.該租賃關系不受抵押權影響

　　【答案】AC

　　【解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案。《城市房地產管理法》規定“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案”。抵押權設立后房屋出租的，租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

　　5.關于法院處罝抵押物時優先保護的說法，正確的為( )。

　　A.應當首先保護購房人劉某的權益

　　B.甲銀行抵押在先，優先受償

　　C.乙銀行辦理了登記，應當優先受償

　　D.甲、乙銀行按貸款比例受償

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是房地產抵押權的實現。物權法第一百九十九條：同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：(一)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;(二)抵押權已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　(二)

　　甲企業在劃撥國有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。2015年4月30日，房地產估價機構出具抵押估價報告，評估該在建工程2015年3月30日的市場價格為2000萬元。另披露該工程尚欠工程款400萬元，需補交土地出讓金200萬元。2016年3月，甲企業未能履行還款義務，乙銀行要求實現抵押權。

　　6.乙銀行確定抵押貨款額度，就以( )萬元作為參考依據。

　　A.1400

　　B.1600

　　C.1800

　　D.2000

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是房地產抵押估價。房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。扣除的法定優先受償款一般是指在抵押的房地產上債權人依法擁有的優先受償款，即假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。2000-400-200=1400萬元。

　　7.該在建工程抵押估價，原則上應由( )委托。

　　A.甲企業

　　B.乙銀行

　　C.甲企業和乙銀行共同

　　D.甲企業和乙銀行協商

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是房地產抵押估價。通過委托估價方式確定房地產抵押價值的，原則上由商業銀行委托房地產估價機構進行評估。

　　8.上述評估報告使用期限一般不超過( )。

　　A.2015年9月29日

　　B.2015年10月29日

　　C.2016年3月29日

　　D.2016年4月29日

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是房地產抵押估價。房地產抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。

　　9.乙銀行實現抵押權的方式為( )。

　　A.與甲企業協商一致，對抵押物進行拍賣、變賣

　　B.抵押物直接歸乙銀行所有

　　C.請求法院依法拍賣、變賣抵押物

　　D.直接委托拍賣機構對抵押物進行拍賣

　　【答案】AC

　　【解析】本題考查的是房地產抵押權的實現。依據《物權法》的規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產。

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