購(gòu)房意向書
今天，小編為您帶來(lái)的是購(gòu)房意向書，歡迎閱讀!其實(shí)簽訂意向書的本意，無(wú)非是為取得將來(lái)購(gòu)買房屋時(shí)有一個(gè)締約合同的優(yōu)先權(quán)而已。
甲 方:上海××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
乙 方:×××
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方選定甲方開發(fā)的××水岸二期房屋的有關(guān)事宜，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款:
一、乙方已選中并決定購(gòu)買甲方開發(fā)的位于上海市松江區(qū)××路××號(hào)樓×××室房屋(以下簡(jiǎn)稱“該房屋”)，愿意與甲方簽訂本意向書，并同意按本意向書要求與甲方簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》。
二、該房屋建筑面積約為×××平方米，最終以房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)定的為準(zhǔn)。
三、該房屋的單價(jià)為人民幣×萬(wàn)元/平方米(建筑面積)，暫定總價(jià)款為人民幣×××萬(wàn)元(大寫:×××萬(wàn)元整)，最終以房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)定的建筑面積乘以本意向書約定的單價(jià)計(jì)算為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。
四、本意向書簽訂的同時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方交納房屋確認(rèn)金人民幣×萬(wàn)元。
五、乙方應(yīng)于甲方××水岸二期項(xiàng)目開盤銷售之日起十五日內(nèi)，攜帶本意向書、已交納確認(rèn)金的收款憑證及乙方之身份證、印章至甲方售樓處(上海市松江區(qū)××路××號(hào))與甲方簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，并按《商品房預(yù)售合同》支付購(gòu)房款。乙方依據(jù)本意向書支付的確認(rèn)金轉(zhuǎn)作等額購(gòu)房款。
甲方項(xiàng)目開盤銷售日以在當(dāng)?shù)貓?bào)紙即《文匯報(bào)》發(fā)布的開盤廣告確定的開盤銷售日為準(zhǔn)，敬請(qǐng)乙方自行注意。
六、若乙方由委托代理人代為簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件時(shí)，代理人需出示已公證的授權(quán)委托書。
七、如乙方按本意向書約定與甲方簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，并選擇一次性付款方式支付購(gòu)房款，且在簽訂《商品房預(yù)售合同》的同時(shí)全部付清購(gòu)房款的，甲方在《商品房預(yù)售合同》約定的單價(jià)基礎(chǔ)上給予乙方每平方米××××元優(yōu)惠，即優(yōu)惠后的單價(jià)為人民幣×萬(wàn)元/平方米(建筑面積)。
如乙方逾期簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件或逾期付款的，則乙方不再享受甲方給予的任何房?jī)r(jià)優(yōu)惠。乙方已交納的房屋確認(rèn)金甲方不予退還，作為賠償金賠償甲方的.損失。
如乙方選擇銀行按揭貸款或公積金貸款或分期付款方式支付購(gòu)房款的，則乙方不享受甲方給予的任何房?jī)r(jià)優(yōu)惠。
八、如乙方逾期未與甲方簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，視為乙方自動(dòng)放棄該房屋，甲方有權(quán)無(wú)需通知乙方而將該房屋另行出售，乙方依據(jù)本意向書已交納的確認(rèn)金不予退還。
九、本意向書簽訂后，如乙方提出不購(gòu)買該房屋，乙方已交納的確認(rèn)金不予退還。
十、乙方已知××水岸二期的相關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)，包括《商品房預(yù)售許可證》等正在辦理之中。如因該項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，致使該房屋不再建設(shè)，本意向書失效;或因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更致使該房屋戶型、朝向變化而乙方提出不再購(gòu)買該房屋的，本意向書失效。以上情況甲方應(yīng)當(dāng)無(wú)息退還乙方已交納的確認(rèn)金，不再承擔(dān)其他責(zé)任。
十一、本意向書簽訂后甲方不得另行出售該房屋，除非本意向書約定的另行出售條件具備或本意向書失效。
十二、本意向書僅限于乙方本人享有，不得轉(zhuǎn)讓，《商品房預(yù)售合同》中的買受人應(yīng)當(dāng)與本意向書中的乙方一致，否則，視為乙方放棄購(gòu)買該房屋，甲方有權(quán)拒絕與其簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，并有權(quán)將該房屋另行出售。乙方承諾甲方已告知乙方所選定的房屋為商品房，所繳納契稅按辦理該房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)政府規(guī)定的契稅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
十三、乙方的通訊地址及聯(lián)系方式以本意向書記載為準(zhǔn)，為甲方向乙方發(fā)出任何書面通知的唯一地址，乙方保證通訊地址、聯(lián)系電話準(zhǔn)確無(wú)誤且長(zhǎng)期有效，如有變更乙方應(yīng)當(dāng)以書面形式自變更之時(shí)起24小時(shí)內(nèi)通知甲方。否則，由此引發(fā)的一切責(zé)任由乙方承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)。
十四、本意向書經(jīng)甲、乙雙方簽字、蓋章且乙方全額交納確認(rèn)金之日起生效，在正式的《商品房預(yù)售合同》生效同時(shí)失效，乙方同意屆時(shí)將本意向書原件交還甲方。
十五、本意向書一式叁份，甲方執(zhí)貳份、乙方執(zhí)一份，具有同等法律效力。
甲 方:上海××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
乙 方:××× 身份證號(hào):××× 電話:×××
通訊地址:××× 郵編:×××
簽署日期:××××年×月×日
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在律師接受咨詢或承辦的一些房地產(chǎn)糾紛案例中，有很多涉及到購(gòu)房意向書的問(wèn)題。因?yàn)槠胀ǖ馁?gòu)房者對(duì)法律、政策掌握不夠，對(duì)購(gòu)房意向書也存在著一定的誤解，盲目的簽訂購(gòu)房意向書。待產(chǎn)生糾紛時(shí)，開發(fā)商說(shuō)意向書不是合同，沒有法律約束力，購(gòu)房者才感覺到問(wèn)題的嚴(yán)重性，前來(lái)咨詢律師。
關(guān)于購(gòu)房意向書產(chǎn)生的歷史背景。其本質(zhì)是開發(fā)商因?yàn)槭芟抻谖覀儑?guó)家法律規(guī)定的“沒有取得銷售(或預(yù)售)許可證不得銷售商品房;簽訂商品房銷售合同必須使用國(guó)家統(tǒng)一制式的合同文本”之強(qiáng)制性規(guī)定。在開發(fā)商沒有達(dá)到以上要求時(shí)，為了最大限度的吸收資金、在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中早日把房子賣出去，“購(gòu)房意向書”便在開發(fā)商精心策劃下出爐了。所以，看其實(shí)質(zhì)，意向書是以預(yù)約合同的形式實(shí)施著變相提前銷售的規(guī)避法律的行為。當(dāng)然，意向書的產(chǎn)生背景不能說(shuō)明它對(duì)購(gòu)房者百害無(wú)一利，關(guān)鍵是我們?cè)鯓影盐眨屗蚪】怠⒂行虻姆较虬l(fā)展。
關(guān)于購(gòu)房意向書的內(nèi)容和效力。開發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，一般情況下都已經(jīng)涉及到了銷售的實(shí)體內(nèi)容，例如:擬購(gòu)房屋的面積、價(jià)格的計(jì)算、認(rèn)購(gòu)的時(shí)間等等。這種內(nèi)容的約定實(shí)際已經(jīng)表明了雙方之間經(jīng)過(guò)了磋商，等條件成就時(shí)就進(jìn)行實(shí)際的房屋買賣。還有一種情況的意向書，它僅僅約定了購(gòu)房者將來(lái)買房的一種意向，內(nèi)容中并不含有買賣的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，例如:價(jià)格、面積、時(shí)間等。根據(jù)意向書的這兩種情況，從法律角度講，意向書的內(nèi)容不涉及買賣關(guān)系雙方的具體權(quán)利與義務(wù)的，該意向書屬于預(yù)約合同，雙方當(dāng)事人取得的也只是簽訂正式合同的優(yōu)先權(quán)，最后以雙方簽訂的正式合同為準(zhǔn)。即使違約，承擔(dān)的也只是締約過(guò)失責(zé)任，而非違約責(zé)任。如果意向書的內(nèi)容已具備房屋買賣合同的構(gòu)成要件時(shí)，如果開發(fā)商違約，需要承擔(dān)不是締約過(guò)失責(zé)任而是違約責(zé)任。
簽訂意向書的本意，無(wú)非是為取得將來(lái)購(gòu)買房屋時(shí)有一個(gè)締約合同的優(yōu)先權(quán)而已。這樣就要求意向書在買房的價(jià)格方面需明確一個(gè)大致范圍，以便購(gòu)房者考慮決定是否簽訂這個(gè)意向書，或者進(jìn)行其他選擇。然而，開發(fā)商制訂的購(gòu)房意向書中的價(jià)格條款很少是以一個(gè)價(jià)格范圍的形式出現(xiàn)的，而是具體價(jià)、暫定價(jià)或其他價(jià)。同時(shí)條款中又沒有“意向價(jià)不作為銷售依據(jù)”的特別提示條款，使得購(gòu)房者對(duì)意向書中確定的價(jià)格或者相對(duì)確定的價(jià)格深信不疑，結(jié)果到簽訂統(tǒng)一制式合同時(shí)，開發(fā)商又否定意向書有關(guān)價(jià)格條款的效力，單方漲價(jià)。
對(duì)于這類問(wèn)題的處理，按照我國(guó)《合同法》第39條的規(guī)定:采用格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。否則，開發(fā)商有義務(wù)特別提醒購(gòu)房者“最終銷售價(jià)不受本意向書中價(jià)格條款限制。”
實(shí)際案例中，因?yàn)榻鼛啄攴康禺a(chǎn)價(jià)格升值較快，開發(fā)商到期不履行意向書的情況時(shí)有發(fā)生，以致購(gòu)房者買不到房，購(gòu)房者失去的是什么?實(shí)際上是一種購(gòu)買機(jī)會(huì)。如何衡量這種購(gòu)買機(jī)會(huì)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。顯然就是當(dāng)初的市場(chǎng)價(jià)與當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)的差值。
我國(guó)《合同法》第一百一十三條規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。因此，開發(fā)商未履行意向書約定，致購(gòu)房者喪失購(gòu)買機(jī)會(huì)，開發(fā)商有過(guò)錯(cuò)的就應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任或違約責(zé)任。
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