回遷房買賣合同怎么寫
回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子;商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。以下是小編為您帶來的回遷房買賣合同，僅供參考!
賣方(簡稱甲方):_______________ 身份證號碼:_____________________
買方(簡稱乙方):_______________ 身份證號碼:_____________________
根據(jù)有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以共同信守執(zhí)行。
第一條、甲方將自己在 (房屋地址)擁有的回遷房出賣給乙方，建筑面積為_ _平方米左右。
第二條、上述房產的交易總價為:人民幣 元整。如果實際建筑面積和房產證面積有誤差，不影響房屋總價。
第三條、付款時間與辦法: 乙方在 年 月 日之前首付甲方_ 房款，余款 元整在 年 月 日之前支付。乙方自 年 月 日之前首付甲方_ 房款日取得該房屋實際支配權，甲方不得以任何理由阻礙乙方行使該房屋支配權。
第四條、甲方保證有權利出賣該房產，如出現(xiàn)其他權利人對該房產主張權利，造成乙方損失的，均由甲方承擔責任。
第五條、甲方應當自該房屋可以過戶之日起 內協(xié)助乙方辦理過戶。乙方有辦理房屋產權證、土地證及其過戶手續(xù)的需要，甲方應該提供一切與之有關的手續(xù)及資料。如因甲方的延誤，致使乙方延期辦理房產證的，甲方需向乙方額外承擔 貳萬 元的賠償責任。
第六條、甲、乙雙方應遵守國家房地產政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產過戶手續(xù)所需繳納的稅費。辦理產權過戶手續(xù)費由_ 乙 _方承擔。
第七條、如果當?shù)卣咴S可，辦理房產證時可以將該回遷房直接登記在乙方名下的，甲方應協(xié)助乙方辦理，盡可能協(xié)助乙方少交或免交過戶手續(xù)費及稅費。甲方故意不協(xié)助的，導致增加過戶手續(xù)費及稅費的，一概由甲方承擔。
第八條、本協(xié)議簽訂后，甲、乙雙方應該共同遵守，都不得無故反悔。如果甲方違約導致該房屋無法過戶到乙方名下，甲方除退還房款外，還應按照該房屋實際增值部分，作為乙方損失予以賠償，需要進行房產價值評估的，評估費用由甲方承擔。
第九條、在本協(xié)議履行過程中，雙方發(fā)生分歧應該協(xié)商解決，協(xié)商不成，可向人民法院起訴。乙方因甲方違約，需聘請律師起訴的，律師費應由甲方承擔。
第十條、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份為憑，本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。
甲方(房屋共有人均要簽字): 乙方:
年 月 日
回遷房買賣合同的注意事項：
一、未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定:“下列房地產，不得轉讓:……(六)未依法登記領取權屬證書的……”。該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。
二、房屋交易稅由買方負擔的約定是否有效
自從二手房市場出現(xiàn)至今，本來應由賣家來支付的營業(yè)稅、個人所得稅，卻通過約定轉嫁到了買家頭上，而熟悉二手房市場的人都知道，這是二手房交易市場的“潛規(guī)則”。對于房屋交易雙方的該項約定是否合法有效呢?房屋交易雙方的這種約定并不違反相關法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。雖然我國稅收管理方面的法律、法規(guī)對于各種稅收的征收均明確規(guī)定了稅種、稅率、稅額及納稅義務人，但是并未禁止納稅義務人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人繳納稅款，即對于實際由誰繳納稅款并未作出強制性或禁止性規(guī)定。因此，如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款，并不違反法律規(guī)定，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。
值得注意的是，回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納:一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。
三、特別需要注意的問題
上述幾點，一般的房屋買賣合同中也會涉及，但對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應的違約責任。
1、嚴防“一房數(shù)賣”
回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。
當前我國民事立法采用的是債權形式主義的物權變動模式，即當事人之間存在著有效的債權合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權;其次是出賣人先行交付，買受人已經合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數(shù)買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應予以支持。
因此，出賣人不得將房屋另行轉讓給他人，相應的違約責任的規(guī)制顯得十分重要。
2、一定要約定房產過戶和交房的時間
簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續(xù)。
簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。
3、買方要留尾款
沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的'違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
4、要求賣方的配偶簽名
實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產，根據(jù)婚姻法的有關規(guī)定，該房產應屬于夫妻共同財產，一方處分應當?shù)玫搅硪环降耐猓駝t可能產生兩類法律后果:其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。
5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字
因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
四、“改合同”法律性質和法律后果
以上三大點，不管在簽訂回遷房買賣合同還是未取得房屋權屬證書的正規(guī)商品房買賣合同時，都是可以通用的，但在未取得房屋權屬證書的正規(guī)商品房買賣合同時，往往會涉及“改合同”的問題，那么“改合同”法律性質和法律后果是什么?
在法律上，“改合同”實際上是先解除上家與開發(fā)商的合同，再由開發(fā)商直接與下家簽訂新的商品房買賣合同以進行轉讓的行為。在商品房預售時，投資客(上家)想炒房，開發(fā)商也想?yún)R集部分建設資金，雙方利益一致、一拍即合，有的投資者在最初購房時就跟開發(fā)商說好，讓他們在改合同時提供方便。而從簽合同到交房還有較長的一段時間，投資者簽合同后等到房價漲得差不多了，就抓緊在交房前把房子賣出去，不然等到辦證后再賣，5年之內要交5.5%的營業(yè)稅，減少了炒房的利潤;5年之后賣的話要長期占用資金，有違炒房初衷。為了盡快脫手，他們的出價一般比同期開發(fā)商的出價略低。
“改合同”實質上系利用房產轉讓合同這一合法形式，以掩蓋逃稅的非法目的，損害國家稅收利益，顯然違反合同法第五十二條的規(guī)定，應當歸于無效。
然而前文所述，未取得房產證回遷房(商品房)買賣合同是有效的，“改合同”確實不允許的，二者是否矛盾呢?不矛盾。未取得房產證回遷房(商品房)買賣合同可以等到上家取得房產證，并繳納有關稅費后，再轉讓給下家，該合同當然是有效的。也就是說，“改合同”條款是無效的，但不影響合同其它條款的效力。
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