精選房屋買賣合同模板集合9篇
隨著法律觀念的日漸普及，越來越多的人通過合同來調(diào)和民事關(guān)系，簽訂合同能夠較為有效的約束違約行為。相信大家又在為寫合同犯愁了吧，下面是小編為大家收集的房屋買賣合同9篇，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房屋買賣合同 篇1
甲方： （賣方） 乙方： （買方）
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，甲方同意將自有房屋一處出售給乙方，乙方已對甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意購買該房，特制訂本合同如下：
一、此房坐落于（ ），產(chǎn)權(quán)所有人（ ），產(chǎn)權(quán)證號（ ），房屋建筑面積（ ）㎡，使用性質(zhì)：（ ）。
二、該房價為（ ）萬元，人民幣大寫：（ ）先交付（ ）元定金，其余房款在房屋交易公證時結(jié)清，公證時應再付剩余房款（ ）萬元，同時甲方交鑰匙交房，現(xiàn)場交接，房款兩清。
三、甲方保證在交接前對該房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務，如簽約或交接后，發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務，概由甲方負責清理并承擔民事訴訟責任，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，均由甲方負責賠償。
四、室內(nèi)外設施以看房時為準，不得轉(zhuǎn)移，更換或更改，交接驗收時也應該按合同驗收，簽署房屋交接單，并需驗看水表、電表、煤氣表是否有損壞，如有損壞甲方負責維修。
五、甲方需結(jié)清交易之日前所欠的一切費用，如：房費、暖氣費、煤氣費、水費、電費、物業(yè)管理費、有線電視費等。
六、甲方有義務協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過戶事宜的相關(guān)手續(xù)，辦理過戶手續(xù)所需費用由（ ）方承擔，未盡事宜甲乙雙方協(xié)商解決。
七、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽字生效，不得違約，如違約造成的經(jīng)濟損失，由違約方負責，乙方違約定金不退，甲方違約雙倍賠款
甲 方： 乙 方：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
身份證號： 身份證號：
年 月 日
房屋買賣合同 篇2
賣 方: 甲 方 買 方: 乙 方
經(jīng)充分協(xié)商，甲乙雙方現(xiàn)就房屋買賣事宜訂條約如下：
甲方自愿將下列房屋賣給乙方，并已收取乙方購房定金人民幣（大寫） 。
1、房屋狀況（請按《房屋產(chǎn)權(quán)證》填寫）
房屋座落：
幢 號 室 號 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 建筑面積（平方） 用 途
2、該房屋的產(chǎn)權(quán)證號為： ；國有土地使用權(quán)證號為： 。
3、該房屋的土地使用權(quán)取得方式“√”：出讓（ ）、劃撥（ ）本合同一經(jīng)簽訂，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。
甲乙雙方商定成交價格為人民幣（ ￥ ）元， 大寫： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整，乙方在年 月 日前分 次付清，付款方式： 。
乙方支付房款具體約定為：于 前，支付甲方房款 ；
甲方于 年 月 日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方時，應將該房屋騰空，清結(jié)該房屋已發(fā)生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業(yè)管理等各項費用，并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗收。
甲方應就該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況如實告知乙方，并無任何隱瞞。乙方對該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況均已知悉，并無任何異議。
甲方將戶口于 年 月 日前從該房屋遷出。
甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，甲方負責賠償。
乙方中途違約，乙方無權(quán)要求甲方返還定金。甲方中途違約，甲方應在違約之日起 日內(nèi)雙倍返還定金給乙方。乙方不能按期向甲方付清購房款，或甲方不能按期向乙方交付房產(chǎn)，每逾期一日，由違約一方向?qū)Ψ浇o付房地產(chǎn)價款千分之 的違約金。
上述房地產(chǎn)辦理過戶手續(xù)所需繳納的契稅由 方承擔，營業(yè)稅由 方承擔，印花稅由 方承擔，個人所得稅由 方承擔，向房產(chǎn)交易部門交納的手續(xù)費由 方承擔。其它稅費約定情況： 。
九、本合同在履行中若發(fā)生爭議，雙方應采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成，任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
十、本合同經(jīng)雙方簽章即生效，須共同遵守。本合同未盡事項，可另行議定，其補充協(xié)議經(jīng)雙方簽章后與本契約具有同等效力。
十一、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，市房地產(chǎn)交易管理部門一份。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
房屋買賣合同 篇3
甲方（賣房人）：張惠，女，身份號：************。
乙方（購房人）：李華，女，身份證號：*************。
丙方（房產(chǎn)中介）：沈陽市于洪區(qū)某房產(chǎn)中介
甲乙丙三方于XX年５月1日簽定了一份房屋買賣協(xié)議書，約定由乙方購買甲方的位于沈陽市于洪區(qū)某某街55-7號3３1房產(chǎn)。原協(xié)議其他約定事項中的6項作廢，現(xiàn)變更為以下條款：
1、甲乙丙三方在簽訂本協(xié)議時明知沈陽市于洪區(qū)某某街55-7號3３1房產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生區(qū)域變更，由于洪區(qū)變更為皇姑區(qū)的事實，具體地址以變更后的地址為準。
２、甲方的保證義務。第一、甲方應保證出售的該房屋具備合法的“沈陽市房產(chǎn)管理局”頒發(fā)的沈房權(quán)證，保證該房房產(chǎn)證將來不能被撤銷或該房產(chǎn)被變更為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)。第二、甲方保證該房屋不存在任何未結(jié)清的債權(quán)債務、稅、費（包括但不限于采暖費、水電氣、電話寬帶有線物業(yè)費等）。第三、甲方保證該房無抵押、查封等強制措施。甲方需配合乙方提供各種證明材料，否則當乙方發(fā)現(xiàn)該房屋存在甲方無法保證的情況時，乙方有權(quán)隨時提出解除合同，甲方需在乙方提出解除和同后 日內(nèi)退還收取的乙方所有費用，否則發(fā)生延期退還還將額外支付乙方延期付款違約金 元整，造成乙方損失的甲方還需賠償乙方損失。
３、在甲方和該房產(chǎn)都具備本合同約定的上述條件無任何瑕疵時，甲乙雙方到房產(chǎn)交易部門辦理更名過戶手續(xù)，甲方保證沒有兩套售房的稅，若有甲方承擔該稅，其他交易所需的費用由乙方承擔，在更名過戶手續(xù)辦理完畢后 日內(nèi)，乙方一次性支付甲方剩余房款，如乙方延期支付還將額外支付甲方延期付款違約金 元整。
４、在乙方更名過戶后如需甲方配合乙方辦理相應稅費的變更手續(xù)的（包括但不限于采暖費、水電氣、電話寬帶有線物業(yè)費等）乙方必須無條件配合，否則不配合導致乙方損失的，甲方應賠償乙方的損失。
５、在本協(xié)議簽訂后 個月內(nèi)如果該房還無法辦理更名過戶手續(xù)的，房屋買賣合同關(guān)系將自動解除，甲方應于和同解除后 日內(nèi)退還收取的乙方所有費用，否則發(fā)生延期退費甲方還將額外支付乙方延期付款違約金 元整。
６、丙方在甲乙交易過程中負責提供政策咨詢和相關(guān)代辦事項，具體中介費的收取方式為；辦理更名過戶手續(xù)時丙方一次性從乙方收取中介費貳千元，如是因本協(xié)議所定的甲方的原因?qū)е碌姆课葙I賣合同無效、解除的，丙方的中介費由甲方在合同無效、解除當日一次性支付。
以上協(xié)議三方自愿訂立，認真遵守執(zhí)行，此協(xié)議一式3份，甲乙丙各執(zhí)一份。
簽約地點：
甲方： 乙方： 丙方：
年 月 日 年 月 日 年 月 日
房屋買賣合同 篇4
一、庫房七棟（建筑面積66平方米），折價xx年9月日燕興紙品廠將上述庫房、樹木移交隆華農(nóng)工商聯(lián)營公司。隆華農(nóng)工商聯(lián)營公司于同日一次付清應付款項26000元。
本契約一式三份，賣方燕興紙品廠、買方隆華農(nóng)工商聯(lián)營公司、鑒證單位北京市第九律師事務所各保存一份。
賣方：燕興紙品廠（蓋章）
買方：隆華農(nóng)工商聯(lián)營公司（蓋章）
鑒證：北京市第九律師事務服蓋章）
992年7月28日訂
房屋買賣合同 篇5
內(nèi)容提要：對無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同不應直接認定為無效，而應適用我國合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時，已付房價款的返還、裝修房屋所形成價值的返還屬于不當?shù)美颠�。于此場合，不得適用過失相抵規(guī) 則，除非守約方對此類返還選擇了違約損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎。這些返還與違約方應承擔的違約損害賠償并行不悖。
關(guān)鍵詞：無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣 無權(quán)處分 解除條件 不當?shù)美?/p>
一、案件事實概要
后來乙成為A公司的法定代表人，他對B號房屋所享有的權(quán)利被讓與給A公司，成為A公司財產(chǎn)的一部分。但A公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理B號房屋所有權(quán)的過戶登記，表面原因是A公司一直未取得B號房屋的所有權(quán)，深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣房協(xié)議》，私自將B號房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合A公司將B號房屋所有權(quán)過戶，致使A公司難以將B號房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙認為，兩被告A公司和甲的行為違反了合同，嚴重侵犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；A公司承擔本案律師費以及本案訴訟費。
一審民事判決認為：依法成立的合同，自成立時生效。違反法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定簽訂的合同無效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書時，被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書，且至今被告A公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書，丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)人，所購房屋未取得權(quán)屬證書，仍然與A公司簽訂售房合同書，故雙方簽訂的售房合同書無效，對此，A公司與丙均有過錯。無效的合同自始沒有法律約束力，原告要求按售房合同書，被告賠償其律師費之請求，本院不予支持。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。丙應將所購房屋返還A公司，A公司亦應將所得房款返還丙。對丙因此遭受的經(jīng)濟損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條、第56條、第58條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項之規(guī)定，判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書無效，原告丙將系爭住房騰空交予被告A公司，被告A公司返’還原告丙購房款。駁回原告丙其他訴訟請求。
一審民事判決所持的基本立場是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓；否則，合同無效。
二、評釋
（一）關(guān)于系爭合同的定性
1。關(guān)于《賣房協(xié)議》的定性2。關(guān)于《售房合同書》的定性
把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一，該合同明確約定A公司將原房主甲的B號房屋賣給丙；第二，合同簽訂當時，B號房屋的所有權(quán)確實登記在他人的名下，并且，登記名義人與A公司、丙均無債權(quán)債務關(guān)系，B號房屋的所有權(quán)與A公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過分遠隔，按照債的相對性原則，A公司、丙對登記名義人沒有直接的請求權(quán)。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點，所以，筆者把它定性為出賣他人之物的合同。賦予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認《售房合同書》的權(quán)利，擴而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認后手所訂另一買賣合同的權(quán)利，其弊端是多方面的。其一，會使被告之一的甲這個惡意之人，擴而廣之，會使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務的前手，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益，誠為是非顛倒。其二，意味著連環(huán)合同沒有法律保障，隨時可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應，即，第一個出賣人毀約，拒不將其買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個出賣人，同時不追認第二份買賣合同，其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易，談何交易安全？其三，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地，而且也違反了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130條），縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務的惡意出賣人，還誤將出賣人（移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的）義務轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成權(quán)，違反了民事權(quán)利義務的配置規(guī)則。其實，在有體物場合，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而，甲對B號房屋的所有權(quán)可以說是其與A公司之間《賣房協(xié)議》的標的物，處于A公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對抗不了A公司的債權(quán)。換言之，甲只有依約移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務，沒有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利。一言以蔽之，系爭合同的效力不得取決于甲這個登記名義人是否追認。
（二）關(guān)于系爭合同的效力
1。法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法？新法優(yōu)先于舊法？ 系爭合同適用城市房地產(chǎn)管理法，還是適用合同法？抑或適用或類推適用最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》（以下簡稱為法釋【1999」19號）、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為法釋【20xx」7號）？
城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（第36一45條），包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同（第150一166條），適用于各種買賣合同，包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭案件應當適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項的規(guī)定。
但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。違反該項規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種可能：合同未生效，或者合同無效。究竟如何解釋，頗費思量：一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的立法目的如何，不易查考；二是許多人都認為，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”，屬于禁止性規(guī)范，不得違反。從該法制定當時的背景推斷，轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)，可能就是無效。時至今日，仍有相當?shù)娜巳绱死斫狻？墒牵瑢⑾禒幒贤m用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，判決無效，這如何與合同法、法釋【1999】19號、法釋【20xx】7號的規(guī)定相協(xié)調(diào)？
眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像經(jīng)濟合同法那樣，動輒令合同無效，而是奉行鼓勵交易原則，盡量承認合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承擔權(quán)利瑕疵擔保責任（第150條），或者是合同效力待定（第51條），甚至是合同有效下的一般違約責任（第107條等）。法釋【1999】19號第4條的規(guī)定，法釋【20xx】7號第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點。尤其是法釋【20xx】7號第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”這兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋「20xx」7號第1條），對于諸如系爭合同等類型的合同，最多是類推適用。
上述立場及觀點的轉(zhuǎn)變，無論是在理論上還是實務上，都是符合發(fā)展趨勢的。如果這個結(jié)論是正確的話，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定便已經(jīng)不合時宜。
在這種背景下，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對系爭案件適用城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關(guān)司法解釋，顯然是不適當?shù)摹０凑兆⑨屆穹▽W關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當?shù)囊螅瑢τ谙禒幇讣瑧斶m用合同法及法釋【1999】19號的有關(guān)規(guī)定，而非城市房地產(chǎn)管理法，應當類推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的思想。如何達到這一目的，比較理想的路徑是，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則，對于系爭案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”，而適用合同法、法釋【1999」19號的有關(guān)規(guī)定這些“新法”，類推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規(guī)定。依據(jù)這些“新法”認定系爭合同有效，從而，出賣人因其在約定的期限屆滿時未能移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)而承擔違約責任，買受人有權(quán)請求出賣人承擔此類責任，同時享有合同解除權(quán)。
2。系爭合同效力的認定：違反強制性規(guī)范？
確定適用合同法解決系爭案件，只是澄清了問題的一部分，仍然存在著這樣的疑問：對于系爭合同，是適用合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，還是合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，抑或合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定？
一審民事判決書沒有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定，確認系爭合同無效。該第52條計有5項規(guī)定，究竟適用的是哪一項？一審民事判決書并未言明，不符合請求權(quán)基礎理論的要求，需要探究清楚。
基于系爭案件的案情，按照一審民事判決書關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定簽訂的合同無效”的判決理由，檢索合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，只有其中的第5項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”才符合一審民事判決書的真意。
接下來的問題是，結(jié)合系爭合同，合同法第52條第5項所謂的“法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，所指應為何者？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，還是指合同法中的相應規(guī)定？在筆者看來，回答都應是否定的。其理由在于，第一，如同上文分析的那樣，系爭案件不應適用城市房地產(chǎn)管理法，這就排除了該法第37條第6項作為一審判決所指“強制性規(guī)定”的妥當性，換言之，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項這個“強制性規(guī)定”作為認定系爭合同無效的根據(jù)，是不適當?shù)摹５诙贤ǹ倓t中，作為認定系爭合同無效根據(jù)的“強制性規(guī)定”，除第52條以外，別無其他規(guī)范。在合同法分則的“買賣合同”一章中，也找不出認定系爭合同無效的“強制性規(guī)定”。就是說，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書認定系爭合同無效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效的規(guī)定，別無其他。可是，將該條項適用于個案，必須結(jié)合另外的具體的“強制性規(guī)定”才可判斷出系爭合同是否違反了“強制性規(guī)定”，進而認定系爭合同無效與否，在找不出系爭合同違反了另外的具體的強制性規(guī)定的情況下，不得單純地援引合同法第52條第5項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，來認定系爭合同無效。
一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭案件，的確不當。
3。系爭合同效力的認定：效力待定？合同有效？
以上討論雖然得出了系爭案件不應適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問題：系爭案件是適用合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定，甚至類推適用法釋【20xx】7號第19條或第18條的規(guī)定？解決這個問題，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)定。其二，合同法第150條系關(guān)于買賣合同權(quán)利瑕疵擔保的規(guī)定，且處于合同法分則當中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無權(quán)處分，而且適用租賃等合同中的無權(quán)處分，且處于合同法總則部分，故前者為特別法，后者為普通法，前者應當優(yōu)先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競合，究竟適用哪一條，由權(quán)利人選擇。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類推適用法釋[20xx]7號第19條或第18條的規(guī)定。
采用方案一帶來的弊端，在上文關(guān)于系爭合同的定性部分中已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒，在連環(huán)合同場合會導致多米諾骨牌效應，破壞正常的交易，誤將義務轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、形成權(quán)。既然如此，解決系爭案件不應采取該方案。
方案二、三運用在某些案件中可能適當，如在買受人簽訂合同時不知作為買賣物的房屋無產(chǎn)權(quán)證的案件中，買受人援引合同法第150條，追究出賣人的權(quán)利瑕疵擔保責任，比較合適。但在系爭案件中不能采用這兩個方案，因為系爭案件中的原告在訂立系爭合同時知曉B號房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大過失地不知。按照合同法第151條關(guān)于“買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規(guī)定的義務”的規(guī)定，出賣人A公司不承擔權(quán)利瑕疵擔保責任。
運用排除法，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案，至少暫時對其持肯定態(tài)度。據(jù)此，認定系爭合同有效，出賣人A公司若不能辦理完畢B號房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù)，便構(gòu)成違約，應承擔違約責任，買受人丙享有此類請求權(quán)。從系爭案件中原告丙的訴訟請求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)觀察，可知其未采取方案一、二、三，而是選擇了系爭合同有效的方案，即方案四。
（三）關(guān)于《售房合同書》第4條約定的定位：附解除條件？約定解除？
《售房合同書》第4條約定：A公司如不能在20xx年12月31日前將B號房屋的戶名過到丙名下，除應如數(shù)退還丙所付全部款外，還應對丙作適當經(jīng)濟賠償。
該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除？如果屬于附解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定，當解除條件成就時，售房合同失效，并且是自動地當然地歸于消滅。因被告A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下，條件已經(jīng)成就，那么，無需當事人通知解除合同，售房合同便自此自動地、當然地終止，被告A公司移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務隨之消滅，因而，原告丙訴請被告A公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)，沒有依據(jù)，應予駁回。
如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解除條件的法律行為，不會因所謂解除條件成就而當然地、自動地終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時，解除權(quán)產(chǎn)生。即A公司在加01年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下，原告丙自此取得解除權(quán)。丙若行使該解除權(quán)，通知被告A公司《售房合同書》作廢，那么，該合同歸于消滅；若不行使解除權(quán)，仍然請求被告A公司向其移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)，那么，應當?shù)玫街С帧?/p>
總之，《售房合同書》第4條的約定，假如構(gòu)成約定解除，那么原告丙就能請求被告A公司繼續(xù)履行售房合同，進而取得B號房屋的所有權(quán)；倘若屬于附解除條件，因系爭合同已經(jīng)終止，被告A公司就不再負有移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務。可見，準確地定性《售房合同書》第4條的約定，對解決B號房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問題至關(guān)重要。
就《售房合同書》第4條的文義分析，它沒有表達下述意思：A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除。也就是說，該條的約定未給當事人任何一方保留解除權(quán)，因此不符合約定解除的要件。
《售房合同書》第4條規(guī)定，A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時，A公司應如數(shù)退還丙所付的全部房款，并作適當經(jīng)濟賠償。換一種表達方式就是，售房合同消滅，雙方之間恢復原狀。此約定正符合附解除條件的要求，而不符合約定解除的特征。 把《售房合同書》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，原則上只有雙方同意，才可以將其排除。在系爭案件中，原告丙請求被告辦理B號房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是單方面改變原來的雙方的約定，即，不讓系爭合同自動地當然地消滅，而是繼續(xù)有效。對此，被告不予認可，因此，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來約定的附解除條件依然有效，它不會轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是系爭合同照樣自動消滅。
正因原告丙與被告A公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動消滅，所以，原告丙訴求被告將B號房屋的所有權(quán)過戶到其名下，便沒有法律根據(jù)，不應得到法院的支持。
（四）關(guān)于B號房屋價款返還的請求權(quán)基礎：不當?shù)美颠�請求權(quán)？物的返還請求權(quán)？損害賠償請求權(quán)？
系爭合同終止，原告返還其占有的B號房屋，被告A公司返還其所取得的價款，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認，但應當弄清此筆價款返還的請求權(quán)基礎。
由于貨幣的所有權(quán)原則上與對該筆貨幣的占有相一致，所以，當原告丙將價款支付給被告A公司后，他就喪失了對該筆價款的所有權(quán)。現(xiàn)在，因系爭合同自20xx年12月31日屆滿時B號房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動終止，被告A公司有義務返還該筆價款。由于原告丙對該筆價款無所有權(quán)，所以，他請求A公司返還的請求權(quán)基礎就不可能是所有物返還請求權(quán)。從當事人雙方的損益變動并予以調(diào)整的角度著眼，其應為不當?shù)美颠�請求權(quán)。如此判斷乃因為這種損益變動符合不當?shù)美臉?gòu)成要件：1。被告A公司不再移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)，連占有也要恢復，卻擁有該房屋的部分對價，顯然獲得了利益。2。原告丙不能取得B號房屋的所有權(quán)，連占有也要喪失，卻支付了價款，存在著損失。3。這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系。4。被告A公司擁有價款沒有合法根據(jù)。在德國，是從合同終止、債權(quán)不復存在的角度說價款無原因，在中國，可以直接從A公司不移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)卻獲得價款沒有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認定。
當然，假如原告丙不主張不當?shù)美颠�請求權(quán)，而把該筆購房款作為因被告A公司不將B號房屋所有權(quán)過戶給他而造成的損失，主張違約損害賠償，返還價款的請求權(quán)基礎也可以是違約損害賠償請求權(quán)。筆者認為，如此尋找請求權(quán)基礎，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件，可予支持。不過，從原告丙訴訟請求和一審民事判決書表述的文義看，都未尋求違約損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎。 主張不當?shù)美颠�請求權(quán)或者違約損害賠償請求權(quán)，各有利弊。主張前者，不必舉證被告A公司具有過失，不受與有過失、應當預見等規(guī)則的制約。主張后者，在原告丙的損失大于125000元價款時，可以多獲得些賠償。
（五）對系爭B號屋裝修問題處理的請求權(quán)基礎：不當?shù)美颠�請求權(quán)？損害賠償請求權(quán)？
售房合同消滅，原告占有B號房屋的根據(jù)不復存在，有義務返還。于此場合，原告對B號房屋的裝修如何處理？從《售房合同書》第4條的約定看，雙方當事人都把丙支出的裝修費作為其經(jīng)濟損失看待，原告丙欠缺該項訴訟請求，一審民事判決則謂，對原告丙的該項經(jīng)濟損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。對此，應當如何評論？因原告丙訴求被告辦理系爭房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù)，主張取得系爭房屋的所有權(quán)，是以系爭合同有效為前提的。而主張裝修B號房屋形成添附價值的返還，是在系爭合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn)。可見，原告丙若同時主張上述二權(quán)，顯然不合邏輯。問題是，一審法院的主審法官欲認定系爭合同無效，依據(jù)法律和法理便會發(fā)生裝修形成價值的返還問題，可是原告丙卻無此訴求，如何處理方為妥當？有意見認為，于此場合主審法官負有釋明的義務，應當提示原告丙：在合同無效的情況下，原告丙取得不了系爭房屋的所有權(quán)，宜訴求其他項目，包括裝修B號房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此類釋明，便未盡到職責。〔5〕這種意見值得重視。
在筆者看來，在這里應當持有如下見解：
如果被告A公司將B號房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那么，丙對該房屋的裝修屬于對其所有物的改良，與他人無關(guān)。但系爭合同因解除條件成就而自動失效，B號房屋的所有權(quán)不會移轉(zhuǎn)給丙，丙對B號房屋的占有沒有根據(jù)，其應當返還該房屋，這就產(chǎn)生了丙裝修B號房屋如何處理的問題。
從B號房屋本身的角度觀察，裝修材料與B號房屋結(jié)合在一起，不能分離，或者雖然能夠分離，但所需費用過巨，構(gòu)成動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合，丙喪失對裝修材料的動產(chǎn)所有權(quán)，B號房屋的所有權(quán)擴張到裝修材料上。但B號房屋的所有權(quán)人甲對此未支付相應的代價，其享有這部分利益沒有合法根據(jù)，構(gòu)成不當?shù)美子辛x務予以返還。就是說，原告丙對其喪失的這部分利益享有不當?shù)美颠�請求權(quán)。
從原告丙和被告A公司之間的售房合同的角度看，B號房屋所有權(quán)不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成被告A公司違約。該違約行為給丙造成了購買此類房屋的機會喪失、支出裝修費等一系列損失。如此，裝修費可以作為被告A公司違約所造成的損失。當事人雙方也是如此認識的，體現(xiàn)在《售房合同書》第4條中。
可見，B號系爭房屋裝修問題的處理，可有兩個請求權(quán)基礎，一個是不當?shù)美颠�請求權(quán)，一個是損害賠償請求權(quán)。如果原告丙主張并實現(xiàn)了不當?shù)美颠�請求權(quán)，他的這部分損失得到了填補，損害賠償請求權(quán)因缺少“損失”這個構(gòu)成要件便不會產(chǎn)生。如果原告丙主張并實現(xiàn)了損害賠償請求權(quán)，B號房屋所有權(quán)人的利益便得而復失，不當?shù)美颠�請求權(quán)因欠缺“獲得利益”這個要件而不成立。就是說，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時實現(xiàn)二者。
就一審訴訟的實際情況看，原告丙選擇了損害賠償請求權(quán)，有其法律及法理依據(jù)，但不是最佳的選擇。因為賠償損失在范圍上要受與有過失規(guī)則（合同法第120條及其解釋）的制約，而一審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過錯為由未裁判被告A公司承擔賠償損失責任。
假如原告丙選擇了不當?shù)美颠�請求權(quán)，那么，因以另一被告甲獲得的附合利益為準予以返還，與原告丙有無過失無關(guān)，加之這不屬于賠償責任，所以就不再適用與有過失規(guī)則，即使丙有過失，也有權(quán)請求返還接近于添附在B號房屋的價值。在這樣的情況下，一審判決就不會以原告丙也有過錯為由不支持其返還不當?shù)美脑V求。
由此可見，請求權(quán)基礎理論及其在個案中的正確運用，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護，不單純是個學術(shù)問題，即使是從事實務工作的法律人也應當予以重視。
（六）余論
1。關(guān)于原告丙的損害賠償請求權(quán)
其實，因被告A公司違約，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買賣房屋合同的機會，若再買到與B號房屋相當?shù)姆课菪枰ㄙM更多的價款，該超出部分的價款即為原告丙的損失。再如，原告丙因購買B號房屋而支出了交通費、訴訟費、誤工費等。這些損失，屬于真正的違約所造成的損失，原告丙均可請求被告賠償。其請求權(quán)基礎只有違約損害賠償請求權(quán)，不會是不當?shù)美颠�請求權(quán)，更不會是物的返還請求權(quán)。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A見、與有過失、減輕損害等規(guī)則的限制，因此原告丙若對該項損失的造成或擴大也有過失，則要依據(jù)與有過失規(guī)則，要承擔相應的責任，即被告A公司要少賠乃至不賠。
從法律人的要求講，原告丙本應援引合同法第107條、第135條等條款，請求被告A公司賠償上述損失，但原告丙未提起此項訴訟請求，喪失了良機。
2。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán)
從《售房合同書》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向A公司交納購房首款人民幣125000元整，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修、人住B號房的規(guī)定分析，被告A公司自該合同簽訂之日起即有義務移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)。如果丙能夠舉證被告A公司怠于請求甲辦理B號房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，那么，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán)，在20xx年12月31日屆滿之前，即（（售房合同書》未自動終止之前，可以甲為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟，請求甲辦理B號房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。
在系爭案件的實際訴訟過程中，原告丙將甲和A公司作為共同被告起訴，請求他們履行將B號房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務，這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)？筆者持否定的觀點，理由在于，其一，原告丙訴請甲履行B號系爭房屋的所有權(quán)過戶義務，未表示是在行使被告A公司對于甲的到期債權(quán)。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件。其二，原告丙提起的是普通訴訟，沒有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號第11條至第22條的規(guī)定，提起代位權(quán)訴訟，向甲主張債權(quán)人的代位權(quán)。當事人不主張，即難以認定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三，原告丙向一審法院提起訴訟的時間在20xx年3月，而系爭合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動終止，致使其向被告A公司主張移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅。這樣，又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的`另一個構(gòu)成要件，即使主張了債權(quán)人的代位權(quán)，也得不到主審法院的支持。
總之，原告丙因其未及時提起債權(quán)人代位權(quán)之訴，喪失了取得B號房屋所有權(quán)的一個機會。
房屋買賣合同 篇6
買方：_________(以下簡稱甲方)
賣方：_________(以下簡稱乙方)
雙方同意買賣下列房屋：_________區(qū)_________路_________弄_________號_________室，建筑面積共_________平方米。
經(jīng)雙方設立條件如下：
第一條 上述房屋由乙方售給甲方，全部價款共計人民幣：_________元。
第二條 本契約簽訂之日起_________內(nèi)，甲方應將上列價款付與乙方，乙方收到全部價款后，應將房屋在一個星期內(nèi)騰出交給甲方。
第三條 本契約簽訂后，甲方應向房屋主管部門申請辦理房屋所有權(quán)登記，所需費用由甲方承擔，在取得房屋所有權(quán)證后，產(chǎn)權(quán)歸甲方所有。
第四條 甲方應遵守國家和本市有關(guān)房屋管理的政策和規(guī)定，未經(jīng)市有關(guān)部門及乙方同意，不得對上述房屋加層和改建。
第五條 房屋基地及底層獨用園地屬國家所有，僅供甲方使用。甲方應遵守國家和本市有關(guān)土地管理的政策和規(guī)定。從發(fā)給產(chǎn)權(quán)證之日起，甲方按國家規(guī)定向有關(guān)部門繳付房產(chǎn)稅(土地使用稅)。
第六條 自本契約簽訂之日起，上述房屋的有關(guān)權(quán)利義務不論甲方住進與否均歸甲方。并按照管理和維修費用分擔原則，按月由甲方承擔管理和維修方面的有關(guān)費用。！
第七條 本契約簽訂之日起，在兩年內(nèi)屬于原乙方使用不當造成的質(zhì)量問題，由乙方負責保修;屬于人為的損壞由甲方自行負責。
第八條 本契約一式三份，乙方一份，甲方兩份(其中一份作產(chǎn)權(quán)登記附件)。
甲方(簽章)：_________
乙方(簽章)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
簽訂地點：_________
簽訂地點：_________
房屋買賣合同 篇7
賣方（下稱甲方）：
地 址：
法 定 代 表 人：
買方（下稱乙方）：
身份 證 ：
委 托 代 理 人：
委托代理人身份證：
乙方向甲方購買坐落于 （以下簡稱為該商鋪）商品房壹套，雙方已簽訂《廣東省商品房買賣合同（預售）》（以下簡稱買賣合同），合同編號：號，現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，達成協(xié)議如下：
一、甲、乙雙方自愿解除上述商品房的買賣合同。
二、自雙方簽訂本協(xié)議之日起，買賣合同即終止，雙方之間就買賣合同的爭議全部解決。甲方收回出售給乙方的上述商品房，該商品房的產(chǎn)權(quán)即與乙方無關(guān)。
三、雙方對退還已付房款辦法已達成一致意見，具體如下：1元。
2、乙方已繳付樓款/。
3、雙方退款事宜另行約定。
四、乙方應于本協(xié)議生效后的三個工作日內(nèi)提交辦理解除按揭貸款協(xié)議、解除買賣合同、注銷抵押登記事宜所需要的全部資料，并配合甲方辦妥上述事宜，若乙方不能按時提交相關(guān)資料或提交資料欠缺、不合格或拒絕配合辦理的，甲方有權(quán)暫緩推還乙方所有款項。
五、辦理解除合同產(chǎn)生的手續(xù)費由 乙方 承擔。
六、雙方同意，自本協(xié)議生效后，雙方之間就買賣合同的爭議全部解決。除本協(xié)議明確約定外，任何一方均不對另一方主張買賣合同項下的權(quán)利或與買賣合同相關(guān)的權(quán)利。 七、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效、本協(xié)議為一式伍份，甲方執(zhí) 貳 份，乙方執(zhí) 壹 份， 貳 份留存政府相關(guān)部門，均具同等法律效力。
甲方：乙方：
法定代表人： 委托代理人：
年月日
房屋買賣合同 篇8
賣房人：_____ ___(以下簡稱甲方)
身份證號： _____ ___
買房人： _____ ___ (以下簡稱乙方)
身份證號： _____ ___
為了保證甲乙雙方簽訂的房屋買賣合同合法，雙方通過110得知，未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書 房屋買賣合同有效。經(jīng)過協(xié)商特簽訂此合同，以便雙方共同遵守。
第一條 甲方愿將座落于 的房屋(平米)連帶在的車庫( 平米)賣于乙方，空口無憑，立字據(jù)為證。
第二條 該房屋帶車庫的房價款共計人民幣整( 元)。
第三條 甲方將房屋和車庫按實際面積交付乙方。乙方一次性付清該房屋帶車庫的房價款。甲乙雙方都不得因后來房價的變動向?qū)Ψ教岢鲅a償要求。
房屋協(xié)議簽訂生效后雙方不得反悔，如有反悔將10倍房款賠償，自此，乙方擁有房屋所有權(quán)，政府的一切房屋補償歸乙方所有。
甲方無條件協(xié)助乙方辦理房屋所需各種證件。(所需任何費用由乙方支付)。
第四條 本合同經(jīng)雙方簽字、按手印后生效。本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
房屋買賣合同 篇9
二手房屋買賣合同
賣方：_____________身份證號碼：__________________（以下簡稱甲方）
買方：_____________身份證號碼：__________________（以下簡稱乙方）
一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：
1、.房屋狀況：
房屋座落： XX市XX街XX號XX棟XX室
建筑結(jié)構(gòu)：（鋼筋水泥混合或框架）
建筑層數(shù)：
房屋戶型： X房X廳
建筑面積：
套內(nèi)面積：
房屋用途：（住宅、商業(yè)或其他）
2.該房屋的所有權(quán)為甲方所有，房產(chǎn)證號碼XXXXXXX，現(xiàn)將該房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方
3、簽定本協(xié)議時甲方承諾，自乙方繳納訂金之日起，開始辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方將無條件協(xié)助乙方辦理，直到辦出《房屋產(chǎn)權(quán)證》為止。
二、房屋價格及付款方式：
1、價格：甲乙雙方商定成交價格為人民幣________元，（大寫）____佰____拾____萬____仟____佰_____拾___元整。
2、付款方式：
一次付清：乙方在_________年_____月_____日前一次付清。 分期付款：乙方在_________年_____月_____日付XXX元；乙方在_________年_____月_____日付XXX元；...........
三、乙方付清房款后，甲方在__________年_____月_____日搬離該住房，將上述房屋交付給乙方。
四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛或其他經(jīng)濟糾紛，由甲方承擔全部責任，并賠償乙方損失。
五、本合同經(jīng)雙方簽章后生效，并對雙方都具有約束力，應嚴格履行。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠償利益受損方的相關(guān)經(jīng)濟損失。
六、雙方愿按國家《合同法》規(guī)定履行責任。未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向人民法院申請仲裁。
七、本合同一式四份，甲、乙雙方及房管部門一份，乙方如辦理貸款，需給銀行一份。
八、雙方約定的其它事項：_____________________________________
甲方（簽名或蓋章)______________ 乙方（簽名或蓋章）_______________ 代理人（簽名或蓋章）___________ 代理人（簽名或蓋章）
_________________
公正證人：_______________
公證單位：_______________
簽訂日期：___________年____月____日
注意事項：
1、首先到房管局查詢房屋產(chǎn)權(quán)有無糾紛，有無抵押；
2、簽訂合同必須到公證處或律師事務所進行公證；
3、買方可要求將買房款項委托房管局進行“資金安全監(jiān)管”，辦完房產(chǎn)證后才劃給賣方。
簽訂二手房買賣合同應當注意 1、二手房有無合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明---房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。 合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。現(xiàn)實生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)危瑢Ψ课萁灰纂p方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)?/p>
1、二手房有無合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明---房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。
合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。現(xiàn)實生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)危瑢Ψ课萁灰纂p方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚淖畋ｋU方式是到相關(guān)部門進行核實。
2、需要對售房者有準確的了解。
購房者應當查看房產(chǎn)證所有人的身份證件。如果售房者與房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)所有人不是同一人，則應當了解售房者與房產(chǎn)所有人之間的關(guān)系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產(chǎn)所有人核實。
此外，購房者應當詳細了解并核實房產(chǎn)所有人是一位還是幾位共有。如果房屋為多人共有，則須人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時，全部共有人能否都到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人替其簽章。
3、購房者要對即將進行交易的房產(chǎn)基本情況必要的了解。
這主要包括房屋的實際面積和機構(gòu)與房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的面積以及顯示的房屋結(jié)構(gòu)是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結(jié)構(gòu)的問題；該房產(chǎn)用途是否與購房者購買后的用途相符等。
4、購房者還應當詳細了解并核實房產(chǎn)是否抵押、租賃或被司法機關(guān)查封。
如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案；如果房屋被司法機關(guān)查封，則應考慮放棄購買或就此與司法機關(guān)及案件當事人進行交涉（非專業(yè)人士難以把握）。
5、如購買的房屋是公房、已購公房或，應了解這些房屋是否獲準上市交易、預購公房是否需補足有關(guān)費用、公房原單位對房屋是否保留優(yōu)先購買權(quán)、已購公房參加房改房時同住成年人的意見等。軍隊等單位的房屋，由于其特殊性，應特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，如有疑問則不宜購買。
6、購房者還應了解隨房屋同時轉(zhuǎn)讓的設備（非房屋附屬設備）及裝修的詳細情況。
7、估算稅費負擔。二手房買賣的稅費規(guī)定較多、較復雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。根據(jù)國家規(guī)定，購房者應承擔契稅、印花稅，售房者在一定條件下應承擔營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手
續(xù)費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實際情況，向?qū)I(yè)人事或有關(guān)部門具體了解稅費的項目、稅率.
二手房合同簽訂注意事項有哪些
手房在購買不到五年要多交一個營業(yè)稅和個稅的問題.你可以私下交易.下面是應注意的事項.
在二手房買賣合同中應具備：
一、當事人的姓名、住所，有助于搞清當事人的具體情況、聯(lián)系辦法，以免受騙。
二、標的。即雙方要進行交易的二手房，這是合同的關(guān)鍵。要寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設備設施等情況；寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否共有財產(chǎn)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋所有權(quán)糾紛；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費及其他費用交費狀況；房屋相關(guān)文字資料的移交過程。
三、價款。寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請貸款；定金；尾款。
四、履行期限、地點、方式。寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。
五、違約責任說明。違約責任及如何承擔違約責任；違約金的計算與給付；在什么情況下可免責；擔保的形式等。
六、解決爭議的方式。寫明是采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭議，應按《仲裁法》的有關(guān)規(guī)定寫明條款。
七、合同生效條款。合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同無效的情況；無效的免責條款；當事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷后，財產(chǎn)如何進行返還。
八、合同中止、終止或解除條款。明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務；解除權(quán)的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還等。 在二手房買賣中，因每位買方和賣方的情況都不盡相同，再加上房屋中介公司的素質(zhì)和責任等不確定因素，使得房屋買賣糾紛很容易發(fā)生。為了讓房產(chǎn)買賣行為順利，減少那些既花精力又花時間的糾紛發(fā)生，這里分別為買賣雙方在5個環(huán)節(jié)支招。
賣房者主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過戶等五個環(huán)節(jié)
一、掛牌時明確委托方式和期限。賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，但最后簽約的肯定是他人；所以，賣方不要輕易收取中介的定金。
二、謹慎收取定金。中介公司找到客戶后會同賣方議價。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。房子賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。
三、簽約時要注意三點。一是將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實告知買方，最好在合同中寫下來；二是提供“三項證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。
四、盡量取得放款承諾。簽約時，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方最
好能取得買方貸款銀行的放款承諾。
五、交房過戶時避免違約責任。交房和過戶是賣方的兩大義務，需買方配合。當出現(xiàn)買方因種種原因不予配合時，賣方應書面催告買方，同時要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責任。
買房者主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過戶等5大環(huán)節(jié)
一、下定時要明確議價期限。下定時要明確中介公司向賣方進行議價的期限，保證議價不成時及時拿回款項。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價成功后，應要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。
二、注重實地調(diào)查。簽約前，買方應作些調(diào)查，首先到房屋實地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。其次，買方應至交易中心查詢該房屋的產(chǎn)權(quán)情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。最后，如需貸款還應事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。
三、簽約前多查相關(guān)證件。比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具有合法資格。同時，買方付款應與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當賣方完成后再相應付款，并且約定賣方違約時買方可相應推遲付款的權(quán)利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。
四、付款后要收取收據(jù)。房款支付后，應由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán)，中介一般無權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導致無法過戶。
五、收房過戶要驗收。買方接收房屋時，應根據(jù)合同驗收設施設備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時遷出。
下面是購買二手房注意事項的權(quán)威建議，特轉(zhuǎn)來：
隨著各地住房制度改革進程的加快，二級市場的開放力度不斷加大，二手房買賣日漸紅火，二手房由于具有位置好、價格低的優(yōu)勢，被眾多的消費者青睞，但是，舊房買賣畢竟不像新房那樣一目了然，購買二手公房上當受騙后的追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此，在選購二手房時，要特別注意產(chǎn)權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)等問題。
★一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況
在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進行保護。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定："國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"因此，購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標準價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產(chǎn)權(quán)證時，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性。
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