房屋拆遷調研報告

　　隨著個人的素質不斷提高，越來越多的事務都會使用到報告，報告具有語言陳述性的特點。相信許多人會覺得報告很難寫吧，下面是小編為大家收集的房屋拆遷調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

　　房屋拆遷是國家的工業化、城市化以及社會轉型必然要經歷的過程，而且是以公共利益為目的性的政府行為過程。近年來，征地拆遷過程中出現了一系列維系公共利益的困境。從安徽農民朱正亮因拆遷糾紛點火自焚，到轟動全國的重慶最牛釘子戶，這些惡性案例表明征地拆遷領域矛盾的激化已經成為擾亂社會正常秩序的風險隱患。從基礎層面來看，房屋拆遷難的根源首先在于規范性缺陷，其次才是制度性缺陷，如何從法律解釋的技術方面完善法律術語的界定，又如何從法律實施的制度方面平衡利益沖突，本文嘗試為我國“拆遷難”課題的破解提供一些建設性的對策。

　　（一）現行法律對“公共利益”之涵義界定不清

　　1、“公共利益”術語欠缺具體化的法律釋義

　　20xx年，修正后的現行憲法第13條財產權保護條款確立了“公共利益”的存在與“補償”的必要兩項制度性要件，但這兩項要件尤其是“公共利益”的標準、程序等一直沒有在制度性的層面上得到充分具體的界定。縱觀我國現行法律、法規，沒有一部法律或者行政法規對什么是公共利益做出明確的界定和適當的解釋。我國現行《憲法》第13條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。”20xx年就開始實施到目前還未修改的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《城市房屋拆遷管理條例》）更是對公共利益只字不提，其中的某些條款似乎是將“公共利益”具體化，如《城市房屋拆遷管理條例》第3條規定：“城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。”但這些條款顯然無視對個人合法合理權利的平等保護也是一種公共利益，忽略了作為拆遷理由的公共利益與平等保護個人權利這種公共利益之間的權衡。

　　2、模糊性的概念界定為地方政府的“明修暗渡”埋下了隱患

　　公民財產權的保護是《憲法》賦予公民的基本權利，政府為了公眾利益的目的可以對它進行限制和剝奪，但必須按照正常法律程序，如果是為了商業開發的目的，則必須符合民事商品交易的民事合同的自愿有償。在實施細則中，《城市房屋拆遷管理條例》一方面沒有明確什么是公眾利益，政府自己當自己的法官，另一方面剝奪了公民的司法權利。我國對公共利益的涵義說的非常的籠統和模糊，根本就沒有一個具體標準。在實踐中，這往往就造成很多征地拆遷中的諸多問題。國家建設既可以是國防、文化、公共基礎設施建設和興辦各種社會公共事業，也有興辦各類企業從事一般經濟活動的情況。經濟活動尤其是微觀經濟活動，并非都是為了公共利益的需要。城市規劃也是如此，縱觀各地方政府的城市規劃，是不乏濃厚的經營味道和商業氣息的。這種對公共利益的界定的模糊性，很難避免地方政府明修公共利益棧道，暗渡商業利益陳倉。

　　（二）房屋拆遷中法律關系主體間利益關系失衡

　　1、利益主體之間“權利”與“權力”的博弈

　　從征地拆遷領域來看，其中涉及的利益主體包括政府、開發商和被拆遷戶。開發商是以追求利潤最大化投入為目標，開發商希望支付的土地成本越少越好，其拆遷成本中有一部分是上交政府的，這部分決定權在政府；另一部分是補償給居民的，但決定權并非在普通公民，依據《城市房屋拆遷管理條例》規定，“主體房屋價格依評估確定，附屬部分和其他費用由各地規定，而評估機構及具體辦法仍有各地具體規定。”可見，決定權不在居民而在政府。因此，開發商肯定會把重點放在政府，而不是居民。在同等條件下，開發商當然會傾向于其長期打交道的政府而非對其無經濟價值的居民。

　　2、政府與被拆遷戶之間“公共利益”與“部門利益”的博弈

　　政府這一方拆遷的出發點是什么呢？政府會通過重新規劃改善城市面貌和交通而進行房屋拆遷，這也是公共利益之所在。但是政府的這種行為背后真的是以公共利益為目的嗎？利用拆遷將城市土地出讓給開發商取得豐厚利潤是一個實實在在的利益誘因。開發商給被拆遷戶的補償費越低，就越有可能給政府的土地出讓金越多，雖然這并不必然發生，但是這種存在的可能性是比較大的。因此，總體上政府和被拆遷戶的利益是相悖的，彼此利益可能會發生沖突。

　　3、現行條例與被拆遷戶間“補償標準”與“重置成本”不對稱

　　根據《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，被拆遷人可以得到的補償項目包括：被拆遷房屋的價值補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費和因被拆遷造成停產停業的適當補償。但是其具體的標準往往是由地方政府的規范性文件規定的，而且補償標準都是偏低，拆遷人差不多都是直接按照補償標準確定補償數額，以至于拆遷補償協議的“自愿、平等協商”等大多只是具有形式意義而已。當被拆遷戶得到補償之后，又要再買房，這是最直接也是最急需解決的現實問題，但從被拆遷人的再購置能力來看，其購房能力明顯弱化，現在房價高，買房難是眾所周知的事實。

　　（一）明確界定標準，正確定位“公共利益”的法律內涵

　　在實踐中，幾乎所有的征地拆遷項目都是打著“公共利益”的旗號，當出現要犧牲個人利益時，或者說被拆遷戶不愿意拆遷，補償費用太低的情況下，政府就會說是為了“公共利益”，個人利益必須要服從公共利益。然而在究竟是不是真的為了公共利益還有待審查。為了避免實踐中的一些不合理做法，在此我們必須要重新界定“公共利益”的涵義，使其涵義更明確化。具體可以從以下幾個方面思考：

　　1、凈化“公共利益”的主觀目的

　　從主觀要素上講，征地拆遷主體是具有公共性的目的。主觀上具有為公眾利益著想的目的，一種是為了純公益事業或者公共利益而進行拆遷補償；另外一種是雖然有多個目的，但是最主要的目的是為了公共利益，例如某一個貧困山區的鄉鎮，教育資源緊張，無法滿足教育的需求，如有人申請征用土地開辦私立學校以解決教育資源的供需矛盾，其設立學校明顯具有公共性，與此同時，其設立學校的行為還存在另外一個目的即滿足私益，但這并不妨礙其符合公共利益的原則。

　　2、優化“公共利益”的客觀條件

　　從客觀要素上講，征地拆遷的行為能為公眾帶來效益，與公民的生存發展密切相關，符合公共利益的原則。土地征用所欲實現的利益，

　　與公民生存和發展所必需的社會價值相關。人若

　　要生存和發展，需要一定的客觀環境和物質作基礎，土地征用如果是為了實現這些基本條件，

　　則認為其符合公共利益的需要。例如南水北調工程，其建設的成功與否直接關系著北方幾個省市居民的基本生活狀況，水又是人生活的必需物質，所以這項工程是與公民生存所必需的價值相關的，自然其具有很強的公共性。

　　（二）適當平衡房屋拆遷法律主體之間的利益關系

　　1、賦權：賦予司法機關一定的“公共利益審查權”

　　賦予司法機關一定的權力，對土地征用目的之公共性進行審查。根據目前的法律規定，司法機關無權對土地征用的目的進行司法審查，對征用行為的目的審查只存在于行政審批程序中，行政主體對征用申請的目的是否具有公共性時，主要依據是申請者提供的建設項目計劃任務書和可行性研究報告，這種審查缺乏公開性和透明性，其可信度較低。賦予司法機關一定權力對公共性進行審查，有利于保障被拆遷人的權利。

　　2、維序：維護公共利益與公共補償的程序保障

　　公共利益與公正補償的實體性要求，還需要法律上的程序保障。其中，聽證和訴訟程序又是需要關注的重中之重。在公告之后，應給予權利人發表意見的權利，為此有必要設立聽證制度。土地征用涉及眾多人的切身的重大利益，通過公告、聽證程序，聽取有關專家和人民的意見，將更有利于公共利益的確定。而這種以客觀形式所決定的主觀公益，或許更符合民主憲政的要求。通過聽證程序使開發商和被拆遷人真正實現自愿、平等協商的原則。司法救濟即訴訟程序是保障私人權利的最后一道防線，要真正做到司法公正公平公開，在征收補償上，也應該允許被征收者就抽象行政行為提起訴訟。否則，公民就征地拆遷進行訴訟連打官司的渠道都沒有。

　　3、定標：確定合理的拆遷補償標準，完善房屋拆遷補償制度

　　第一，房屋拆遷的補償標準應當高于市場價值。

　　首先，雖然房屋拆遷的決定是由政府做出的，是一種行政行為，但是補償則是一種民事行為，雙方要簽訂補償合同。因此，要堅持民事行為的基本原則：平等協商、等價有償。征地和收地可以要求被拆遷人必須服從，但補償則不能強迫對方接受，除非有充分理由證明補償合理。在買方一定要買、而賣方不一定想賣的情況下，買方付出一個高于市場價的價格是合理的，是市場經濟條件下的正常現象。

　　其次，拆遷補償只是對有形的資產進行補償，而被迫搬遷所造成的無形損失有時是很大的。例如個人就業、子女轉學、重新適應新的工作和生活環境；工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報建、報裝、辦證費用等。這些往往沒有得到補償。制定合理的補償原則和補償標準，有利于加快征地和收地的進程，最終加快公共基礎設施的建設，有利于耕地的保護和土地的集約化利用。

　　第二，房屋拆遷的具體實施應當市場化。

　　首先，拆遷當事人逐步市場化。隨著用地性質的日益市場化和專業的中介公司進入到拆遷活動中，拆遷的強制性逐步減弱，拆遷方與被拆遷方正逐步形成平等關系，拆遷談判也逐步形成一種平等的協商機制。拆遷方需要綜合考慮拆遷成本和工程建設成本，選擇總成本較低的選址方案；被拆遷方也可以討價還價，為自己爭取最有利的補償方案。強制拆遷作為一種單方面的行為越來越少被采用。

　　其次，拆遷評估逐步市場化。各類房地產估價機構已不再是政府的附屬機構，其性質已由政府部門的咨詢機構轉化為獨立、公正、客觀的價格鑒定機構。估價結果不再只對政府部門負責，而是對各方當事人負責，對社會負責。房地產估價機構不再只為某個政府機構服務，而是面向整個市場，為拆遷雙方當事人服務。拆遷雙方當事人都可以委托符合資格的房地產估價機構，對擬拆遷房屋進行評估。

　　最后，拆遷補償方式和補償價格逐步市場化。補償方式更多地采用回遷安置（舊房換新房、農民私宅換商品房）的方式，或者是提供多種方式供被拆遷人選擇；補償價格也從重置成新價改為市場價格，更加接近于被拆遷房屋的現實收益和預期收益，易于為被拆遷人所接受；補償范圍也有所擴大，趨于合理，除了房屋給予補償外，室內裝修和其他構筑物、附屬物也給予補償，臨時安置費、搬遷費、經營損失費補償標準都以市場租金為標準，隨行就市，更為合理；不但房屋所有權人得到補償，用益物權人（租賃人）也得到補償。

　　在經濟社會轉型時期的房屋拆遷領域，規范缺陷與制度缺陷共同導致的公共利益泛化、公正補償缺乏與利益行為失衡，以完善拆遷補償制度，實現公正補償，約束政府的過度征收行為以及依法律程序保障被拆遷者的私有財產權利，來重構征地拆遷制度，以期從根本上遏制房屋拆遷所導致的一系列社會沖突。只有市場化可以給被拆遷人一個平等的法律地位，而只有獲得了平等的法律地位，被拆遷人才能獲得比較合理的補償。