地產(chǎn)開發(fā)項目融資方案
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一、公司情況:
XXXX地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本20xx萬元，股份組成：XXXX87%，XXXX13%，股權結構簡單。四級資質，無訴訟。
二、項目情況
項目位于XXXX最中心成熟商業(yè)區(qū)，緊鄰XXXX第一中學、XXXX第三小學和XXXX醫(yī)院，也屬于典型的學區(qū)房，配套設施齊全。XXXX為XXXX州府所在地，中國西部百強縣（市）、XXXX十強縣（市）行列，全國最大的三七種植和加工基地，XXXX人口370萬，XXXX常住人口50萬。
三、主要經(jīng)濟指標
總占地：95畝，總建設：403331㎡
具體面積：住宅251286.98㎡，商業(yè)：151231.17㎡，車庫：2244個
形象進度：項目分兩期開發(fā)，一期占地面積38,947.24㎡，建筑面積217,618.00㎡主體工程已基本完工；二期占地面積24,365.00㎡，建筑面積185,713.00㎡，剛開始做樁基工程。
四、資金投入及負債情況
項目實際投入賬面10.35億、賬外1.5億（拆遷額外補償約1億元，其它支出約5000萬元），合計11.85億，包括股東投入4億，工程墊資2.6億，十四冶借款投入9700萬元，銀行借款2400萬元，社會借款1000萬元，銷售回款3.94億。
后期投入測算：一期配套設施建設投入1.12億，二期工程款投入8.3億，合計9.42億。
五、當前資產(chǎn)估值
二期土地36.6畝，保守按550萬/畝，價值約2億（城區(qū)棚戶區(qū)改造拆遷成本一般地段400-600萬/畝，較好地段600-800萬/畝，甚至超過800萬/畝。）
一期未售商業(yè)86,948.89㎡，市場法評估，保守按均價13000元/㎡，價值約11.3億。
住宅和車庫不計，合計價值13.3億。
六、利潤分析
剩余可售金額33億
住宅9.56萬平方米（已扣除回遷安置2.3萬平方米后）*4500 元/㎡=4.3億，
商業(yè)13.3萬平方米*20000 元/㎡=26.6億
車庫2244個*10萬/個=2.2億
一期開發(fā)成本已達10.35億元，還需投入1.12億；二期成本（不包括融資費用）8.3億元，稅費3.5億，成本合計23.27億元。（數(shù)據(jù)取自財務盡調報告）
項目總利潤：33億-23.27億=9.73億，
我公司利潤9.73億*51%=5億
七、合作交易方案：
貴集團公司占股51%，XXXX占股49%，原股東已投入4億，按股份占比多貴集團公司投入4.16億，（用于歸還工程墊資1.6億、XXXX借款9700萬元、銀行借款2400萬元、社會借款1000萬元、土地稅費1100萬元、拆遷補償1500萬元以及一期工程水、電、消防、門窗等施工達到交付條件），公司注冊資本增至4082萬元。項目后續(xù)建設資金貴集團公司投入，項目利潤按股份占比進行分配。
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